Ποινική ρήτρα, ένσταση μείωση ποινικής ρήτρας, παραδεκτό προσβολής, ερμηνεία σύμβασης, δέχεται εν μέρει ισχυρισμό.
Αριθμός 351/2020
ΤΟ ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τους Δικαστές Σπυριδούλα Μακρή, Πρόεδρο Εφετών, Ιωάννη Αποστολόπουλο, Εφέτη και Δημήτριο Καβαλλάρη, Εφέτη-Εισηγητή, και από τη Γραμματέα Ε.Τ..
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 286 εδ. α’ και 287 ΚΠολΔικ συνάγεται ότι η δίκη διακόπτεται αν, εωσότου τελειώσει η προφορική συζήτηση, μετά την οποία εκδίδεται η οριστική απόφαση, πεθάνει κάποιος διάδικος, η διακοπή δε αυτή επέρχεται από τη γνωστοποίηση του λόγου αυτής προς τον αντίδικο με επίδοση δικογράφου ή με προφορική δήλωση στο ακροατήριο ή εκτός ακροατηρίου κατά την επιχείρηση διαδικαστικής πράξης από εκείνον, που έχει το δικαίωμα να επαναλάβει τη δίκη ή και από εκείνον που μέχρι την επέλευση του θανάτου ήταν πληρεξούσιος του θανόντος. Ως διάδικος υπέρ του οποίου επήλθε η διακοπή της δίκης, στην περίπτωση θανάτου του αρχικού διαδίκου, νοείται ο καθολικός του διάδοχος (κληρονόμος του). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 290 ΚΠολΔ, η επανάληψη της δίκης που έχει διακοπεί, λόγω θανάτου κάποιου διαδίκου, μπορεί να γίνει εκούσια με ρητή ή σιωπηρή δήλωση των προσώπων, τα οποία, ως κληρονόμοι εκείνου, υπεισέρχονται στην δικονομική του θέση. Εφόσον αποδεικνύεται ή συνομολογείται από τον αντίδικο, έστω και σιωπηρά, η νόμιμη δυνατότητα του προσώπου να διεξάγει τη δίκη στη θέση του διαδίκου, στον οποίο αφορούσε το διακοπτικό γεγονός, δεν απαιτείται ιδιαίτερη συζήτηση και η δίκη συνεχίζεται κανονικά (ΑΠ 171/2017, ΑΠ 194/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην προκείμενη περίπτωση ο αρχικός ενάγων – εφεσίβλητος …………., αυστριακός υπήκοος, απεβίωσε μετά την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης στις 23.3.2019 στη Pirae της Γαλλικής Πολυνησίας και κληρονομήθηκε κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου, από τις παριστάμενες 1. ……. 2. ………. θυγατέρες του από τον πρώτο του γάμο με την ………. και κατά ποσοστό 1/6 εξ αδιαιρέτου από τις ………., και ……… τέκνα της προαπoβιωσάσης θυγατέρας του …………., γεγονός που γνωστοποίησε νομότυπα ο πληρεξούσιος Δικηγόρος αυτών, με προφορική δήλωσή του που καταχωρίσθηκε στα πρακτικά του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 287 ΚΠολΔ) και τις έγγραφες προτάσεις του, αποδεικνύεται από τα προσκομιζόμενα έγγραφα (βλ. την με αρ. ……… πράξη παγκοίνου γνώσεως του συμβολαιογράφου του Παρισίου – Λυών . …, που προσκομίζεται σε νόμιμη μετάφραση), και δεν αμφισβητήθηκε από τους εκκαλούντες. Συνεπώς νομίμως συνεχίζεται η δίκη στο όνομά τους.
Εξάλλου, η από 17-09-2018 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ………./2017 έφεση των εκκαλούντων εναγόμενων, κατά της με αρ. 3739/2017 οριστικής αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την τακτική διαδικασία έχει ασκηθεί νομότυπα κι εμπρόθεσμα, δεδομένου ότι δεν προκύπτει ότι έχει γίνει επίδοση της εκκαλούμενης απόφασης (άρθρα 518 § 1 επ. ΚΠολΔ) κι έχει κατατεθεί το προβλεπόμενο παράβολο (1760267549580 123 0003 e-παράβολο που πληρώθηκε άρθρο 495 παρ 3 ΚΠοΔΔ). Είναι, συνεπώς, παραδεκτή και πρέπει να ακολουθήσει η ουσιαστική έρευνα των λόγων της.
Ο αρχικός ενάγων ισχυρίστηκε στην από 14.5.2015 αγωγή του (με αριθμό κατάθεσης ………./2015) επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ότι δυνάμει του με αριθμ. ……../8-11-2007 συμβολαίου αγοραπωλησίας της Συμβολαιογράφου Παλαιού Φαλήρου ……….. αγόρασε από την τρίτη εναγομένη οικοπεδούχο και τη σύμπραξη του δεύτερου εναγομένου, με την ιδιότητά του ως ομορρύθμου εταίρου, διαχειριστή και εκπροσώπου της πρώτης εναγομένης – ετερόρρυθμης εταιρείας, ως εργολήπτριας, την υπό στοιχεία Βα κάθετη ιδιοκτησία σε συγκρότημα επτά διώροφων κατοικιών στις Σπέτσες, στη θέση ……… και σε οικόπεδο ιδιοκτησίας της συνολικής επιφανείας 2.240,23 τ.μ., όπως αυτή περιγράφεται στην αγωγή. Ότι σύμφωνα με όρους του συμβολαίου σε συνέχεια του από 9.1.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού, οι εναγόμενοι ανέλαβαν τις πρόσθετες υποχρεώσεις : α) το ύψος της κεραμοσκεπούς στέγης της κατοικίας Α του συγκροτήματος που θα ανεγειρόταν έμπροσθεν της κατοικίας που θα αγόραζε ο ενάγων θα ήταν χαμηλότερη κατά 40 εκατοστά του μέτρου από το δάπεδο της βεράντας του πρώτου ορόφου της κατοικίας του ενάγοντος β) μέχρι την 31-3-2009 θα είχαν αποπερατωθεί πλήρως οι υπόλοιπες πέντε κατοικίες του συγκροτήματος. Ότι για την περίπτωση μη τήρησης των άνω υποχρεώσεων συμφωνήθηκαν ποινικές ρήτρες αντίστοιχα ποσών 100.000 € για την μη τήρηση της (α) υποχρέωσης και 5.000 € μηνιαίως για κάθε μήνα καθυστέρησης, ως προς τη (β) υποχρέωση έως τη πλήρη αποπεράτωση των υπολοίπων 5 κατοικιών του συγκροτήματος. Ότι οι εναγόμενοι δεν εκπλήρωσαν υπαιτίως τις αναληφθείσες υποχρεώσεις τους, καθώς το ύψος της κεραμοσκεπούς της στέγης της κατοικίας Α όταν θα ολοκληρωνόταν, ενόψει του σκελετού αυτής, θα ήταν κατά 1,35 μέτρα ψηλότερο από το συμφωνηθέν και μόνο 2 από τις λοιπές κατοικίες του συγκροτήματος έχουν αποπερατωθεί πλήρως, με ποικίλο το στάδιο των εργασιών στο οποίο βρίσκονταν οι λοιπές, όπως αναφέρεται στην από Οκτωβρίου 2014 τεχνική έκθεση αυτοψίας που συνέταξαν οι πολιτικοί μηχανικοί ………. και …………. Με βάση το ιστορικό αυτό και μετά από περιορισμό του πρώτου καταψηφιστικού του αιτήματος από το ποσό των 400.000 € στο ποσό των 375.000 € (άρθρα 294, 295 § 1, 297 ΚΠολΔ) με τις έγγραφες προτάσεις του (άρθρο 223 ΚΠολΔ) και με προφορική δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου του που καταχωρίσθηκε στα πρακτικά, ζήτησε να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, να του καταβάλουν αλληλεγγύως και εις ολόκληρον α) το ποσό των 100.000 € για την υπέρβαση του ύψους της Α κατοικίας και β) το ποσό των 275.000 €, ήτοι 5.000 € μηνιαίως επί 55 μήνες, για την καθυστέρηση αποπεράτωσης των υπολοίπων κατοικιών του συγκροτήματος και συνολικά αυτό των 375.000 €, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, ως προς τους δύο πρώτους εναγόμενους, ετερόρρυθμη εταιρία και ομόρρυθμο εταίρο αυτής και υποχρέωσε αυτούς να καταβάλουν εις ολόκληρον στον ενάγοντα το ποσό των 275.000 €, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής, αφού απέρριψε αυτή ως προς την τρίτη εναγόμενη και απέρριψε εξ ολοκλήρου το με στοιχ. (α) αίτημα αυτής, καταβολής ποινικής ρήτρας 100.000 € για τη μη τήρηση του προβλεπόμενου ύψους της απέναντι κατοικίας. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες με την κρινόμενη έφεσή τους, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία κι εφαρμογή του νόμου κι εκτίμηση των αποδείξεων.
Κατά το άρθρο 404 ΑΚ ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα), για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή. Η ποινική ρήτρα είναι η υπόσχεση του οφειλέτη κύριας παροχής ότι θα καταβάλει στον δανειστή ορισμένη παροχή σαν ποινή για τη περίπτωση της μη προσήκουσας είτε μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, (Ταμπάκης στον ΑΚ Γεωργιάδη – Σταθόπουλο άρθρο 404 1 επ.). Η ποινή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία, ακόμη και αν ο δανειστής δεν έχει υποστεί καμιά ζημία(άρθρο 405 ΑΚ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 409 ΑΚ αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο, στο μέτρο που αρμόζει. Η ένσταση για μείωση της υπέρμετρης ποινής στο μέτρο που αρμόζει, αποτελεί ειδική εκδήλωση της απαγόρευσης από το άρθρο 281 ΑΚ. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι το Δικαστήριο (της ουσίας) για τη μόρφωση της δικαστικής του κρίσης σε σχέση με τον προσδιορισμό του περιεχομένου της αόριστης νομικής έννοιας της δυσανάλογα μεγάλης ποινής και του “μέτρου που αρμόζει”, λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά, που σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση συντρέχουν και ιδίως το μέγεθος της ποινής, σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή, που επλήγησαν από την αθέτηση της σύμβασης, την έκταση της συμβατικής παράβασης του οφειλέτη, το βαθμό του πταίσματος του, την ενδεχόμενη ωφέλειά του από τη μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή (ΑΠ 1184/2019, ΑΠ 981/2018, ΑΠ 1118/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου ο ανωτέρω ισχυρισμός δεν είναι προνομιακός, αλλά υπόκειται στους περιορισμούς της διάταξης του άρθρου 527 ΚΠολΔ (όπως ισχύει πλέον με το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν.4335/2015, που εφαρμόζεται λόγω του χρόνου άσκησης της έφεσης), αφού δεν υπάρχει διάταξη νόμου που να ορίζει ειδικά, ότι ο σχετικός ισχυρισμός για τη θεμελίωσή της μπορεί να προταθεί σε κάθε στάση της δίκης, ενώ, ο χαρακτηρισμός διάταξης ως δημόσιας τάξης, μόνη συνέπεια έχει, ότι η εφαρμογή της δεν μπορεί να αποκλειστεί από την ιδιωτική βούληση (άρθρο 3 ΑΚ). Η ένσταση αυτή μπορεί , όπως και οι λοιποί πραγματικοί ισχυρισμοί, να προταθεί για πρώτη φορά στην κατ` έφεση δίκη από τον εκκαλούντα – εναγόμενο με το δικόγραφο της έφεσης ή των πρόσθετων λόγων, αν δεν προβλήθηκε έγκαιρα με τις προτάσεις από δικαιολογημένη αιτία (περ.4), προέκυψε μεταγενέστερα (περ.5) αποδεικνύεται εγγράφως ή με δικαστική ομολογία του αντιδίκου (Α.Π. 1278/2017, ΑΠ 1164/2015, ΑΠ 523/2015, ΑΠ 811/2013, ΑΠ 773/2007 ΝοΒ 2008/7, Α.Π. 1901/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην προκείμενη περίπτωση, οι εκκαλούντες προέβαλαν με την έφεσή τους (για πρώτη φορά) την ένσταση μείωσης της ποινικής ρήτρας, αναφέροντας τα εξής : Ότι επικουρικώς αν θεωρηθεί ότι η συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα για την αποπεράτωση των λοιπών κατοικιών του συγκροτήματος αναφέρεται και στους περιβάλλοντες χώρους αυτών, καθώς μόνο σ’ αυτούς οι εργασίες δεν είχαν ολοκληρωθεί κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, το ύψος της ποινής είναι υπερβολικό διότι : α) κατά παράβαση της αρχής της αναλογικότητας εξισώθηκε το ύψος της ποινικής ρήτρας για την μη έγκαιρη αποπεράτωση των κτιρίων των κατοικιών με την μη αποπεράτωση των περιβαλλόντων χώρων, για την ολοκλήρωση των οποίων από τις εκτελούμενες εργασίες προκαλούνται οχλήσεις εμμέσως και αντανακλαστικώς. β) το ύψος της ποινής είναι υπερβολικό σε σύγκριση με το τίμημα αγοράς του ακινήτου, το οποίο με βάση το συμβόλαιο αγοράς αυτού ήταν 276.000 €, ώστε ουσιαστικά ο ενάγων με την ποινική ρήτρα που του επιδικάσθηκε (275.000 €) αναλαμβάνει πίσω το τίμημα που κατέβαλε. Ο ισχυρισμός αυτός είναι νόμιμος και προτείνεται παραδεκτά στο παρόν δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, αφού τα επικαλούμενα πραγματικά περιστατικά (για το βαθμό ολοκλήρωσης εργασιών των κατοικιών και των λοιπών χώρων και το τίμημα αγοράς της κατοικίας του ενάγοντος) αποδεικνύονται εγγράφως, κατά το πρώτο σκέλος του από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες (που συνιστούν έγγραφο, άρθρο 444 αρ.γ ΚΠολΔ) και κατά το δεύτερο σκέλος του από το ίδιο το συμβόλαιο αγοράς του ενάγοντος (το με αρ. ……/8.11.2007 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών …..), το οποίο μνημονεύουν οι εκκαλούντες με την έφεσή τους. Κατόπιν αυτών ο ισχυρισμός αυτός πρέπει να ερευνηθεί ως προς την ουσιαστική του βασιμότητα.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου (βλ. πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης), καθώς και όλων των εγγράφων που προσκομίζουν οι διάδικοι και μεταξύ των οποίων η από Oκτώβριο του 2014 τεχνική έκθεση των πολιτικών μηχανικών ………. και …………. που προσκομίζουν οι εναγόμενοι που ως ιδιωτική γνωμοδότηση εκτιμάται ελεύθερα (άρθ. 339 και 390 ΚΠολΔ βλ. ΑΠ 445/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) καθώς και οι προσκομιζόμενες από τους διαδίκους φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε (άρθ. 444 παρ. 1γ, 448 παρ. 2, 457 παρ. 4 ΚΠολΔ, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του υπ’ αριθμ. ……../8-11-2007 συμβολαίου αγοραπωλησίας κάθετης ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Παλαιού Φαλήρου ………….., ο ενάγων αγόρασε κατά πλήρη κυριότητα από την τρίτη εναγόμενη ως οικοπεδούχο, με εκ τρίτου συμβαλλόμενη την δεύτερη εναγόμενη ετερρόρυθμη εταιρία, ως εργολήπτρια, εκπροσωπούμενη από τον πρώτο εναγόμενο, διαχειριστή ομόρρυθμο εταίρο και νόμιμο εκπρόσωπο αυτής, την υπό στοιχεία Βα υπό ανέγερση κάθετη ιδιοκτησία κείμενη σε συγκρότημα κατοικιών στις Σπέτσες στη θέση «…………», εντός του εγκεκριμένου σχεδίου της πόλης των Σπετσών στο Ο.Τ. ………, σε οικόπεδο εμβαδού 2.240,23 τ.μ. ιδιοκτησίας της τρίτης εναγομένης. Η κάθετη αυτή ιδιοκτησία αποτελείται από υπόγειο, επιφάνειας 65,13 τμ., ισόγειο όροφο επιφάνειας 52,42 τμ. και ο πρώτο (Α) όροφο επιφάνειας 30,61 τμ., όπως εμφαίνονται στα σχεδιαγράμματα κατόψεων κατοικίας τύπου Βήτα (Β) του πολιτικού μηχανικού ………… που έχουν προσαρτηθεί στο υπ’ αριθμόν ………./27-12-2005 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Σπετσών ……….. Έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο τμήμα του οικοπέδου, που εμφαίνεται περιμετρικά στο συνημμένο στην υπ’ αριθμ. ………./24-11-2006 πράξη της Συμβολαιογράφου Σπετσών ………. τοπογραφικό διάγραμμα με τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία Α Β Γ Δ, έχει επιφάνεια μέτρων τετραγωνικών διακοσίων πενήντα έξι και 0,15 (256,15) και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο εκατόν δέκα τεσσάρων χιλιοστών και τριάντα εννέα εκατοστών του χιλιοστού (114,39/1000) εξ αδιαιρέτου. To όλο οικόπεδο διαιρέθηκε σε 2 κάθετες ιδιοκτησίες, την με στοιχ. (Ι) εμβαδού 565,25 τμ. με τα στοιχεία Θ-Ι-1-2-3-Θ και ποσοστό συνιδιοκτησίας 252°/οο εξ αδιαιρέτου και την με στοιχ. (ΙΙ) εμβαδού 1674,98 τμ. και δυνάμει της υπ’ αριθμόν …../2006 πράξεως πράξης της Συμβολαιογράφου Σπετσών ……… τροποποιητικής της υπ’ αριθμόν ………../2005 πράξης της αυτής, το διακεκριμένο μέρος του οικοπέδου κάθετη ιδιοκτησία (ΙΙ) υποδιαιρέθηκε σε δύο μικρότερες α) την με στοιχ. Βα που αγόρασε ο ενάγων β) την αποτελούμενη από τα ανεγειρόμενα και ανεγερθησόμενα κτίσματα δυνάμει της ανωτέρω άδειας οικοδομής στο υπόλοιπο τμήμα του όλου οικοπέδου επιφανείας 1.418,83 τμ., δηλαδή στο οικοπεδικό τμήμα αποκλειστικής χρήσης της αρχικής δεύτερης κάθετης ιδιοκτησίας που απέμεινε μετά την αφαίρεση του αμέσως ανωτέρω περιγραφέντος με ποσοστό συνιδιοκτησίας 531,85%ο εξ αδιαιρέτου. Στο ίδιο διακεκριμένο τμήμα του οικοπέδου η τρίτη εναγομένη οικοπεδούχος ανέθεσε στην πρώτη εναγομένη ετερόρρυθμη εταιρεία, νομίμως εκπροσωπούμενη από τον δεύτερο εναγόμενο, διαχειριστή και ομόρρυθμο εταίρο αυτής, δυνάμει του υπ’ αριθμ. …../27-12-2005 προσυμφώνου και εργολαβικού συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Σπετσών ………., την κατά το σύστημα της αντιπαροχής και σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. ……../8-5-2005 άδεια οικοδομής της Διεύθυνσης Πολεοδομίας και Περιβάλλοντος Νομαρχίας Πειραιώς την ανέγερση έξι αυτοτελών κατοικιών (μαζί με αυτής του ενάγοντος). Στην προαναφερόμενη σύμβαση πωλήσεως η πωλήτρια οικοπεδούχος και η εργολήπτρια εταιρία εγγυήθηκαν την πλήρη αποπεράτωση κατά το προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο των υπολειπομένων οικοδομικών εργασιών στην ανωτέρω κατοικία, όπως ήταν και βρισκόταν κατά το χρόνο σύναψης του συμβολαίου στο στάδιο αποπεράτωσης μικρολεπτομερειών της κατασκευής, που ειδικότερα αναφέρονται στο ανωτέρω συμβόλαιο. Τέλος στο ανωτέρω συμβόλαιο (σελ. 18 αυτού) η εκ τρίτου συμβαλλόμενη εργολήπτρια εταιρία, πρώτη εναγομένη, ανέλαβε δύο επιπλέον παρεπόμενες υποχρεώσεις : Α) το ύψος της κεραμοσκεπούς στέγης της έμπροσθεν της πωλούμενης κατοικίας Βα οικοδομής, η οποία σύμφωνα με το σχέδιο διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου από Φεβρουαρίου 2005 του μηχανικού … … ονομάζεται κατοικία Α θα πρέπει κατά το υψηλότερο σημείο αυτής (της κεραμοσκεπούς στέγης-κεραμίδια) να είναι χαμηλότερη κατά 0,40 του μέτρου από το δάπεδο της βεράντας του πρώτου ορόφου της πωλούμενης κατοικίας Βα, ενώ σε περίπτωση που διαπιστωνόταν παρέκκλιση από την πιο πάνω αναφερόμενη υψομετρική διαφορά η εργολήπτρια υποχρεούτο να καταβάλει ποινική ρήτρα εκατό χιλιάδων (100.000) €. Β) μέχρι την 31 Μαρτίου 2009 θα είχαν αποπερατωθεί πλήρως οι υπόλοιπες 5 κατοικίες του συγκροτήματος και σε αντίθετη περίπτωση η εργολήπτρια εταιρεία θα υποχρεούτο να καταβάλει στον αγοραστή ποινική ρήτρα ποσού πέντε χιλιάδων (5.000) € μηνιαίως για κάθε μήνα καθυστέρησης. Από τις 15 Ιουλίου 2008 μέχρι τις 31 Αυγούστου 2008 δεν θα πραγματοποιείτο καμία εργασία στο συγκρότημα από την εργολήπτρια εταιρία, ενώ τα ανωτέρω δεν θα ίσχυαν σε περίπτωση ανώτερης βίας. Ενώ με την παρεπόμενη συμφωνία υπό στοιχ.(Α) η δεύτερη εναγόμενη ανέλαβε συγκεκριμένη υποχρέωση ως προς το ύψος της κεραμοσκεπής της κατοικίας Α, με την παρεπόμενη συμφωνία (Β) δεν είχε αναλάβει την υποχρέωση αποπεράτωσης και αυτής, αφού αυτή δεν κατασκευαζόταν στο διακεκριμένο τμήμα του οικοπέδου ΙΙ, αλλά στο άλλο τμήμα αυτού και δεν ανήκε κατά κυριότητα στην τρίτη εναγόμενη. Η παρεπόμενη αυτή υποχρέωση, όπως προκύπτει σαφώς από τον σχετικό όρο, αφορούσε τις υπόλοιπες 5 κατοικίες του συγκροτήματος (άλλως θα αναφερόταν ο αριθμός 6) που ανεγείρονταν στο διακεκριμένο τμήμα ΙΙ, ήτοι τις υπό στοιχεία Ββ, Δ, Β1α, Β1β και Γ, από τις οποίες οι με αρ. Β1α και Β1β είναι συνενωμένες ως προς το μεσότοιχό τους (ώστε καταρχάς να φαίνεται από τις φωτογραφίες ένα κτίσμα, όμως, όπως προκύπτει από το τοπογραφικό διάγραμμα, πρόκειται για χωριστές κάθετες ιδιοκτησίες, που αναλογεί στην κάθε μία διακεκριμένο τμήμα του οικοπέδου). Όσον αφορά την εκπλήρωση του όρου αυτού, με βάση αυτοψία που πραγματοποίησαν στις 26.9.2014 οι πολιτικοί μηχανικοί ……….. και …………., πλήρως αποπερατωμένες ήταν μόνο οι 2 από τις 5 κατοικίες, ενώ στις λοιπές το στάδιο των εργασιών ήταν ποικίλο, καθώς ορισμένες κατοικίες είχαν απλά διαμορφωμένες όψεις, χωρίς μονώσεις, μαρμαροποδιές, δάπεδα, χρωματισμούς και ήταν εσωτερικά ημιτελείς. Στις διαμορφώσεις των ακαλύπτων χώρων του συγκροτήματος οι οικοδομικές εργασίες ήταν σε πρωτογενές στάδιο, με εξέλιξη σκυροδετήσεις και επιχώσεις, τόσο όσον αφορά το εσωτερικό του συγκροτήματος, αλλά και ως προς τις εξωτερικές όψεις προς τους γύρω δρόμους. Οι εργασίες που απέμειναν ήταν περιτοιχίσεις, μονώσεις, επιχρίσματα, διαμορφώσεις, επενδύσεις, κηπευτικά χώματα, φυτεύσεις και χρωματισμοί. Τα ανωτέρω επιβεβαιώνονται από τις επισυναπτόμενες φωτογραφίες από τις οποίες προκύπτει ότι, ενώ τα κτίσματα έχουν αποπερατωθεί (ως προς τους φέροντες οργανισμούς, σοβατίσματα, κουφώματα) δεν είναι ολοκληρωμένες οι επενδύσεις αυτών και τα επιχρίσματα, στους ακαλύπτους χώρους υπάρχουν διάσπαρτα οικοδομικά υλικά, καδρόνια και εργαλεία, όπου οι πισίνες είναι υπό κατασκευή, ενώ ούτε ο κεντρικός διάδρομος του συγκροτήματος είναι ολοκληρωμένος, καθώς είναι αδιαμόρφωτος και υπάρχουν μπάζα και καδρόνια. Σημειώνεται ότι στην ΄Εκθεση γίνεται αναφορά και στην κατοικία, Α η οποία βρισκόταν ακόμα σε στάδιο σκυροδετήσεων, για την οποία όμως, όπως προεκτέθηκε δεν είχε αναληφθεί υποχρέωση αποπεράτωσης σε συγκεκριμένο χρόνο όπως για τις 5 κατοικίες στο διακεκριμένο τμήμα ΙΙ του οικοπέδου. Οι εκκαλούντες με την έφεσή τους ισχυρίζονται ότι ο όρος του πωλητηρίου συμβολαίου «αποπεράτωση κατοικιών» αναφέρεται μόνο στις κατοικίες καθεαυτές και όχι στους περιβάλλοντες χώρους αυτών. Ο όρος αυτός ερμηνευόμενος κατά τους γενικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ και την καλή πίστη, χωρίς προσήλωση στη λεκτική διατύπωση, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και τα κρατούντα στην αγορά, προκύπτει ότι σ΄αυτόν περιλαμβάνεται και η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και σε κάθε περίπτωση όλων των κοινόκτητων και κοινοχρήστων μερών. Άλλωστε η ανάληψη της υποχρέωσης αυτής με αυτό το περιεχόμενο (όπως και της άλλης για την υψομετρική διαφορά σε σχέση με την απέναντι προς ανέγερση κατοικία υπό στοιχ.Α) όπως αποτυπώθηκε για πρώτη φορά στο από 9.1.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό (με αρχική προθεσμία παράδοσης των υπολοίπων κατοικιών την 31.12.2008), έκαμψαν τους δισταγμούς του ενάγοντος για την αγορά του επιδίκου ακινήτου, ο οποίος δεν αποφάσιζε την αγορά του ακινήτου λόγω της εκτεταμένης εικόνας εργοταξίου που εμφάνιζε το συγκρότημα. Στην προκείμενη όμως περίπτωση, κατά το χρόνο που έκαναν αυτοψία οι προαναφερόμενοι μηχανικοί δεν ήταν απλώς μη διαμορφωμένοι οι περιβάλλοντες χώροι, αλλά ούτε οι ίδιες οι κατοικίες ως κτίρια ήταν πλήρως αποπερατωμένες, ούτε επίσης τα κοινόχρηστα μέρη και συγκεκριμένα ο κοινόχρηστος διάδρομος των κατοικιών και δεν επρόκειτο απλώς για μη ολοκλήρωση των εργασιών με στατική ηλεκτρομηχανολογική φύση, όπως ισχυρίστηκε ο μάρτυρας ανταποδείξεως. H θεώρηση των οικοδομικών αδειών, από τους υπαλλήλους της πολεοδομίας που επικαλούνται οι εναγόμενοι (η τελευταία από τις οποίες έγινε στις 6.9.2010 δηλαδή και αυτή εκπρόθεσμα) αφορά την παραλαβή του ακινήτου, με βάση τις διαστάσεις τα ύψη και την κάλυψη αυτού και δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να συναχθεί από αυτές η πλήρης αποπεράτωση, η οποία ανατρέπεται από την τεχνική έκθεση και τις φωτογραφίες που την συνοδεύουν. Εξάλλου από τις φωτογραφίες, που προσκομίζουν οι εναγόμενοι – εκκαλούντες, χωρίς να βεβαιώνεται η ημερομηνία λήψης αυτών, είναι σαφώς διαφορετική η εικόνα του συγκροτήματος και καταφανώς βελτιωμένη η κατάσταση των οικιών και των περιβαλλόντων χώρων. Στα διακεκριμένα τμήματα του οικοπέδου που αναλογούν σε κάθε οικία έχουν κατασκευασθεί οι πισίνες (με διάστρωση των πλακιδίων τους και όχι απλώς ως καλουπώματα), έχουν διαστρωθεί δάπεδα με βοτσαλωτά σχέδια, ο κοινόχρηστος διάδρομος είναι πλήρως στρωμένος και λείπουν τα διάσπαρτα οικοδομικά υλικά. Από την εικόνα αυτή συνάγεται, χωρίς να προσκομίζεται η συγγραφή υποχρεώσεων, ότι η δεύτερη εναγόμενη είχε αναλάβει να διαμορφώσει πλήρως και τους περιβάλλοντες χώρους, ώστε το συγκρότημα που βρισκόταν σε περιοχή με περιορισμούς δόμησης (Σπέτσες) να έχει ενιαία μορφή και αισθητική και δεν είχε αφεθεί η διαμόρφωση του ακάλυπτου χώρου στην κρίση του ιδιοκτήτη, αν δηλαδή θα κατασκεύαζε πισίνα σ΄αυτόν, θα έστρωνε πλακίδια ή θα άφηνε αυτόν ακάλυπτο με χώμα. Αυτό ενισχύεται και από την κατάθεση του μάρτυρος απόδειξης, ο οποίος ανέφερε ότι μετά τη σύνταξη της έκθεσης αυτοψίας έγιναν μεγάλες προσπάθειες να ολοκληρωθούν οι εργασίες των ακάλυπτων χώρων του συγκροτήματος καθώς το 2015 που ο ίδιος επισκέφθηκε εκ νέου το συγκρότημα είδε ότι δούλευαν τεχνίτες προκειμένου να στρώσουν δάπεδα στους περιβάλλοντες χώρους των υπόλοιπων κατοικιών του συγκροτήματος. Κατόπιν αυτών αποδεικνύεται πλήρως ότι τον Οκτώβριο του 2014 δεν είχαν αποπερατωθεί πλήρως οι υπόλοιπες 5 κατοικίες του συγκροτήματος με τους περιβάλλοντες χώρους τους και τα κοινόχρηστα μέρη αυτών, ώστε η δεύτερη εναγόμενη υπαιτίως (γεγονός που δεν αντέκρουσε, επικαλούμενη ανωτέρα βία) δεν τήρησε την υποχρέωση που είχε αναλάβει έναντι του ενάγοντος, ώστε να καταπέσει η συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα και οι σχετικοί λόγοι της έφεσης των εναγόμενων (1ος – 3ος) πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι. Με βάση την ποινική ρήτρα που συμφωνήθηκε (5.000 € μηνιαίως) για το χρονικό διάστημα, που ζητείται με την αγωγή, όπως το αίτημά της περιορίστηκε (55 μήνες, ήτοι 4 χρόνια και 7 μήνες), οι εναγόμενοι, ήτοι η δεύτερη ως εργολήπτρια εταιρία και ο τρίτος εναγόμενος, ως ομόρρυθμος εταίρος αυτής, οφείλουν να καταβάλουν στον ενάγοντα το ποσό των 275.000 € (5.000 Χ 55). Ωστόσο, όπως προκύπτει από το ίδιο το συμβόλαιο αγοράς του ενάγοντος, το τίμημα για την αγορά της κάθετης ιδιοκτησίας είχε ορισθεί στο ποσό των 276.548,58 €, το δε αληθές τίμημα ήταν 560.000 € (βλ. το από 9.1.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό) που σημαίνει ότι το ύψος της ποινικής ρήτρας είναι ιδιαιτέρως υψηλό και ανέρχεται στο ήμισυ του τιμήματος της πωλήσεως. Βεβαίως για τη τελική διαμόρφωση αυτού συνετέλεσε το μακρό διάστημα της μη τήρησης της παρεπόμενης υποχρέωσης των εναγόμενων/υπερημερίας αυτών (55 μήνες, ήτοι 4 χρόνια και 7 μήνες). Όμως πρέπει επίσης να συνεκτιμηθεί ότι η ορισθείσα ποινική ρήτρα δεν είχε συμφωνηθεί για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης της κύριας παροχής των εναγόμενων (δηλαδή την παράδοση της κάθετης ιδιοκτησίας του ενάγοντος), αλλά για παρεπόμενη υποχρέωση, από την μη τήρηση της οποίας ο ενάγων δεν έχει υποστεί κάποια υλική ζημία. Ακόμα, ενώ είναι πέραν πάσης αμφιβολίας ότι οι εναγόμενοι δεν τήρησαν την παρεπόμενη αυτή υποχρέωσή τους, οι εργασίες που απέμειναν για την ολοκλήρωση των κατοικιών, με βάση την τεχνική έκθεση που προσκομίζουν οι εφεσίβλητοι ήταν λίγες (επιχρίσματα χρωματισμοί, επενδύσεις) και σχετικά περισσότερες αυτές που αφορούσαν τους περιβάλλοντες χώρους, σε κάθε περίπτωση όμως είχαν εκτελεσθεί το 85 % των οικοδομικών εργασιών. Αν ληφθούν όλα τα ανωτέρω δεδομένα, η επίδικη ποινική ρήτρα θα πρέπει να μειωθεί στο 1/5 αυτής, ήτοι στο ποσό των 1.000 € μηνιαίως, ώστε να διαμορφωθεί στο συνολικό ποσό των 55.000 € (1.000 X 5.500) και οι δύο πρώτες εφεσίβλητες να δικαιούνται το ποσό των 18.333,33 € και κάθε μία από τις τρίτη και τέταρτη εφεσίβλητες το ποσό των 6.111,11 €. Κατόπιν αυτών θα πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η ένσταση μείωσης της ποινικής ρήτρας που πρόβαλαν οι εναγόμενοι με τον 4ο λόγο της έφεσής τους και κατά επέκταση και εν μέρει δεκτή η έφεση ως ουσιαστικά βάσιμη. Περαιτέρω πρέπει να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, κατά το κεφάλαιό της αναφορικά με το αίτημα της αγωγής, καταβολής ποινικής ρήτρας λόγω μη έγκαιρης αποπεράτωσης των 5 κατοικιών του συγκροτήματος και προς τη διάταξή της για τη δικαστική δαπάνη. Να διακρατηθεί η αγωγή από το παρόν Δικαστήριο, να γίνει αυτή δεκτή εν μέρει και ως ουσιαστικά βάσιμη και να υποχρεωθούν οι πρώτη και δεύτερος εναγόμενοι, ο καθένας εις ολόκληρον (ο δεύτερος ως ομόρρυθμος εταίρος της πρώτης ετερρόρυθμης εταιρίας, κατά τις διατάξεις του άρθρου 258 § 3 και 271 του ν. 4072/2012, περί προσωπικών εταιριών, που ίσχυαν κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής), να καταβάλουν στην κάθε μία από τις πρώτη και δεύτερη εφεσίβλητες το ποσό των 18.333,33 € και σε κάθε μία από τις τρίτη και τέταρτη εφεσίβλητες το ποσό των 6.111,11 €. Σε βάρος των εκκαλούντων θα πρέπει να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων των δύο βαθμών δικαιοδοσίας (άρθρα 178, 183 ΚΠολΔ) Τέλος, με δεδομένο ότι έγινε δεκτή η έφεση θα πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου της έφεσης που αναφέρθηκε στην αρχή της παρούσας, στους εκκαλούντες (άρθρο 495 § 4 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ΄ουσίαν εν μέρει την έφεση κατά της με αρ. υπ’ αριθμ. 3739/2017 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε με την τακτική διαδικασία.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλούμενη απόφαση, ως προς το κεφάλαιό της που αναφέρθηκε στο σκεπτικό.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τους εναγόμενους, τον καθένα εις ολόκληρον, να καταβάλουν σε κάθε μία από τις πρώτη και δεύτερες εφεσίβλητες, το ποσό των δέκα οχτώ χιλιάδων τριακοσίων τριάντα τριών ευρώ και τριάντα τριών λεπτών (18.333,33 €) και σε κάθε μία από τις τρίτη και τέταρτη εφεσίβλητες το ποσό των έξι χιλιάδων εκατόν έντεκα ευρώ και έντεκα λεπτών (6.111,11 €), με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος των εκκαλούντων τα δικαστικά έξοδα των εφεσίβλητων των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τετρακοσίων (2.400) €.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του παραβόλου της έφεσης που αναφέρθηκε στο σκεπτικό, στους καταθέσαντες εκκαλούντες.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στον Πειραιά την 5η Μαρτίου 2020 και δημοσιεύθηκε στις 11 Μαΐου 2020 σε έκτακτη και δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξούσιους αυτών δικηγόρους.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ