ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 208/2023
ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τους Δικαστές, Θεώνη Μπούρη, Πρόεδρο Εφετών, Νικόλαο Κουτρούμπα Εφέτη, Ηλία Σταυρόπουλο Εφέτη – Εισηγητή και τη Γραμματέα Τ.Λ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις …………. για να δικάσει την υπόθεση:
Του αιτούντος : Νομικού Προσώπου Ιδιωτικού Δικαίου (ΝΠΙΔ) ……………… το οποίο εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο, Βασιλική Αναγνωστοπούλου.
Το αιτούν ζήτησε να γίνει δεκτή η με αρ. κατ. ………./2022 αίτησή του, η συζήτηση της οποίας ορίστηκε τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχής αυτής της απόφασης.
Η πληρεξούσια δικηγόρος του αιτούντος αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Το αιτούν κοινωφελές ίδρυμα, που συστάθηκε νόμιμα με τις ιδιόγραφες διαθήκες του ………….., του οποίου ο σκοπός εκπληρώνεται αποκλειστικά στη νήσο ……….., γι’ αυτό και η εποπτεία του ασκείται από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου (αρ. 2 παρ. 3α του ν. 4182/2013), ζητεί με την υπό κρίση αίτησή του να του επιτραπεί, ως επωφελέστερος τρόπος αξιοποίησης, να εκποιήσει τα απρόσοδα ακίνητά του που αναφέρει στην αίτηση, παρά τη ρητή απαγόρευση του διαθέτη, επειδή διαφορετικά δεν μπορεί να εκπληρωθεί η βούλησή του, που είναι και ο σκοπός του ιδρύματος. Η αίτηση, αντίγραφα της οποίας επιδόθηκαν νομίμως και εμπροθέσμως προς τον Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου και του Δήμου …. και στην Κοινότητα ….., όπου και η έδρα του αιτούντος και περιλήψεις αυτών αναρτήθηκαν στην ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής και του ως άνω Δήμου ένα μήνα και πλέον πριν από τη δικάσιμο (άρθρο 2 παρ 3 περ. β’, 10 παρ 4 του ν. 4182/2013), παραδεκτώς και αρμοδίως φέρεται ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, στην περιφέρεια του οποίου έχει την έδρα της η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου, κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας και είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 739, 742 έως 781, 825 ΚΠολΔ, 10 παρ. 2, 3, 4 του ν. 4182/2013. Συνεπώς πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσία.
Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα που εξετάστηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου και η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα με την απόφαση πρακτικά, απ’ όλα τα νομίμως προσκομιζόμενα και επικαλούμενα από το αιτούν έγγραφα και τις φωτογραφίες, που προσκομίζει με επίκληση, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με τις νομίμως δημοσιευθείσες στις 21.3.1986 από 24.3.1975 και 14.6.1981 ιδιόγραφες διαθήκες του ……….. (υπ’ αρ. ………/1986 πρακτικά του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών), ιδρύθηκε το αιτούν, ενώ η έγκριση της σύστασής του και η κύρωση του οργανισμού του έγιναν με το από 19.6.1992 ΠΔ που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ τεύχος Β. αρ. 430/3.7.1992. Σκοποί του ιδρύματος, όπως προβλέπονται στον οργανισμό του, σύμφωνα με την θέληση του διαθέτη, είναι η χορήγηση οικονομικών ενισχύσεων σε οικονομικά αδύνατους κατοίκους ή μαθητές της Κοινότητας …. ….., η χορήγηση υποτροφίας σε άριστο απόφοιτο Λυκείου …., καταγόμενο από την προαναφερόμενη κοινότητα, για σπουδές σε ΑΕΙ ή σε ΤΕΙ της ημεδαπής, η κατασκευή έργων κοινής ωφέλειας στην κτηματική περιφέρεια της Κοινότητας ….., καθώς και η συντήρηση, επισκευή ή βελτίωση των Ιερών Ναών ή Παρεκκλησιών της Κοινότητας ……. Για την εκπλήρωση των σκοπών ο διαθέτης άφησε στο αιτούν την ψιλή κυριότητα των ακόλουθων ακινήτων, με εφ’ όρου ζωής επικαρπώτρια τη σύζυγό του, …… ., τα εισοδήματα από την εκμετάλλευση των οποίων αποτελούν τους πόρους του ιδρύματος: α) Δώδεκα οριζόντιες ιδιοκτησίες σε πολυκατοικία κειμένη στην Αθήνα, στη συμβολή των οδών …………, β) εννέα οριζόντιες ιδιοκτησίες σε πολυκατοικία στην Αθήνα στη συμβολή των οδών ……….., γ) 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες σε πολυκατοικία στην Αθήνα στη συμβολή των οδών ……….., δ) ένα αγρόκτημα εντός των ορίων οικισμού …….., έκτασης 961,46 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο, ε) ένα αγρόκτημα εντός των ορίων οικισμού …….., έκτασης 1.810,67 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο, στ) ένα αγρόκτημα εντός των ορίων οικισμού ………., έκτασης 303,76 τ.μ., μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, ζ) ένα οικόπεδο εντός των ορίων οικισμού ………., έκτασης 1.826,40 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο, με την επ’ αυτού κειμένη διώροφη οικία, επιφάνειας 205.08 τ.μ. και την αποθήκη, επιφάνειας 17,82 τ.μ. και η) το ½ εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου στον ……… Αττικής, επιφάνειας 287,50 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο. Η επικαρπώτρια απεβίωσε το έτος 2018 και έτσι, αποσβεσθείσης της επικαρπίας, το αιτούν έγινε πλήρης κύριος των ως άνω ακινήτων. Ρητώς όρος, που περιλήφθηκε στον οργανισμό του αιτούντος, σύμφωνα με τη ρητά εκπεφρασμένη στις διαθήκες θέληση του διαθέτη, είναι ότι η περιουσία του τελεί υπό τον όρο του αναπαλλοτρίωτου στο διηνεκές και μόνο τα εισοδήματα από την εκμετάλλευσή της θα διατίθενται για τους σκοπούς του. Από τα ανωτέρω ακίνητα εκμισθώνονται έξι, ήτοι στην ως άνω υπό στ. α’ πολυκατοικία το διαμέρισμα ισογείου (75,20 τ.μ.) με 150 ευρώ μηνιαίως (ήδη από τον Ιανουάριο 2023 με 300 ευρώ μηνιαίως), το διαμέρισμα γ’ ορόφου (82,88 τ.μ.) με υπόγεια αποθήκη (4,10 τ.μ.) με 200 ευρώ μηνιαίως και το έτερο διαμέρισμα του γ’ ορόφου (67,05 τ.μ.) με 250 ευρώ μηνιαίως, στην ως άνω υπό στ. β’ πολυκατοικία το διαμέρισμα Β1, (47,70 τ.μ.) με 250 ευρώ μηνιαίως, το διαμέρισμα Β2 (74,21 τ.μ) με 230 ευρώ μηνιαίως, το διαμέρισμα Δ1 (68,63 τ.μ.) με 360 ευρώ μηνιαίως, τα οποία ετησίως αποφέρουν συνολικά μισθώματα ύψους 17.280 ευρώ (και από Ιανουάριο 2023 και εφεξής, 19.080 ευρώ). Το αιτούν βαρύνεται ετησίως για όλα την ακίνητη περιουσία του με ΕΝΦΙΑ ύψους 4.343,82 ευρώ και φόρο εισοδήματος ύψους 617,80 ευρώ και συνολικά 5.000 ευρώ. Τα επιπλέον έξοδα για κοινόχρηστα, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ στα κλειστά διαμερίσματα δεν ξεπερνούν ετησίως τις 2.000 ευρώ. Απομένουν λοιπόν ως καθαρά έσοδα του αιτούντος, μετά την αφαίρεση των εξόδων του, το ποσό των 10.280 ευρώ (και από Ιανουάριο 2023, το ποσό των 12.080 ευρώ). Τα ως άνω καθαρά έσοδα εισπράττονται κατ’ έτος από το αιτούν μετά το θάνατο επικαρπώτριας (Σεπτέμβριος του 2018), δηλαδή από το 2019 και εντεύθεν. Το αιτούν ισχυρίζεται ότι τα υπόλοιπα διαμερίσματα δεν δύναται να εκμισθωθούν επειδή πρέπει να γίνουν επισκευές, βελτιώσεις και συντηρήσεις, για τις οποίες απαιτούνται δαπάνες ύψους περί των 10.000 ευρώ για καθένα, ενώ για ένα διαμέρισμα στην ως άνω υπό στ. γ’ πολυκατοικία απαιτείται δαπάνη περίπου 40.000 ευρώ, προκειμένου το εν λόγω διαμέρισμα να εκμισθωθεί από 1.000 ευρώ έως 1.500 ευρώ μηνιαίως. Ακόμη όμως και αν θεωρηθούν αληθείς οι ισχυρισμοί του, δύναται το αιτούν να εκμισθώσει τα ως άνω κενά διαμερίσματα, στην κατάσταση που είναι, σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα με τη συμφωνία, όπως αναλάβουν οι μισθωτές με δαπάνες τους τις απαιτούμενες εργασίες επισκευής, βελτίωσης και συντήρησης τούτων και οι δαπάνες αυτές να συνυπολογιστούν στο μίσθωμα που θα συμφωνηθεί, μειωμένο βέβαια, ακόμη και με δικαίωμα υπομίσθωσης, για κάποιο μικρό χρονικό διάστημα, αναλόγως των δαπανών που θα απαιτηθούν για έκαστο διαμέρισμα, μετά την παρέλευση του οποίου θα δύναται να εκμισθώσει τα ακίνητα με το ανάλογο της αξίας τους μίσθωμα. Σχετικά δε με τα ήδη μισθωμένα διαμερίσματα, αυτό του ισογείου ορόφου της υπό στ. α’ πολυκατοικία επιφανείας 75,20 τ.μ., που εκμισθωνόταν μέχρι το τέλος του 2022 με 150 ευρώ μηνιαίως και από τον Ιανουάριο 2023 εκμισθώνεται με 300 ευρώ μηνιαίως, το διαμέρισμα γ’ ορόφου (82,88 τ.μ.) με υπόγεια αποθήκη (4,10 τ.μ.) της ίδιας ως άνω πολυκατοικίας, που εκμισθώνεται με 200 ευρώ μηνιαίως και το διαμέρισμα με στοιχεία Β2 στην ως άνω υπό στ. β’ πολυκατοικία, επιφάνειας 74,21 τ.μ. που εκμισθώνεται με μηνιαίο μίσθωμα 230 ευρώ, εκμισθώνονται με φανερά δυσανάλογα μικρά μισθώματα, σε σχέση με τη μισθωτική αξία των εν λόγω διαμερισμάτων, που ανέρχεται στο διπλάσιο τουλάχιστον του εισπραττόμενου μισθώματος, ενόψει του έτους κατασκευής (1953 η α’ πολυκατοικία και 1970 η β’ πολυκατοικία) της θέσης που βρίσκονται (κεντρικές περιοχές των Αθηνών), των τετραγωνικών τους, του ορόφου εκάστου και της αντικειμενικής τους αξίας (89.100 ευρώ το διαμ. ισογείου ορόφου της α’ πολυκατ., 115.038 ευρώ το διαμ. γ’ ορόφου της ίδια πολυκατ. και 63.816 ευρώ το Β2 διαμ. της β’ πολυκατ. βλ. πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου ΕΝΦΙΑ 2022, που προσκομίζεται). Σχετικά με τα ως άνω υπό στ. δ’, ε’ και ζ’ ακίνητα, αυτά δύναται να εκμισθωθούν, στην κατάσταση που είναι, σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα, προκειμένου με δαπάνες των μισθωτών να οικοδομηθούν ή στο υπό στ. ζ ακίνητο να επισκευαστούν, βελτιωθούν και συντηρηθούν η υφιστάμενη διώροφη οικία και ο περιβάλλον χώρος, για να αξιοποιηθούν τουριστικά με μίσθωμα, στο οποίο να έχουν υπολογιστεί οι δαπάνες για τις απαιτούμενες εργασίες αξιοποίησης ακόμη και με δικαίωμα υπομίσθωσης για ορισμένο χρονικό διάστημα, αναλόγως των δαπανών κατασκευής ή επισκευής για κάθε ακίνητο, μετά την παρέλευση του οποίου θα δύναται να εκμισθωθούν με το ανάλογο της αξίας τους μίσθωμα. Σε σχέση με τα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα αγροτεμάχια μπορούν να εκμισθωθούν ως τέτοια με ανάλογο της αξίας τους μίσθωμα. Οι ανωτέρω δυνατότητες δεν έχουν διερευνηθεί από το διοικητικό συμβούλιο του αιτούντος, αν μπορούν και κατά πόσο να ευδοκιμήσουν. Επομένως, εφόσον οι σκοποί του αιτούντος μπορούν να εκπληρωθούν χωρίς να εκποιηθούν στοιχεία της ακίνητης περιουσίας του, τηρούμενου του σχετικού απαγορευτικού όρου του οργανισμού του και σύμφωνα με τη θέληση του διαθέτη, δεν υφίσταται ανάγκη μεταβολής του τρόπου εκμετάλλευσης αυτής με εκποίηση των ζητουμένων ακινήτων, γι’ αυτό και πρέπει να απορριφθεί η αίτηση, ως ουσιαστικά αβάσιμη.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την αίτηση.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε στον Πειραιά στις 6.4.2023 και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του, σε έκτακτη συνεδρίαση, στις 11.4.2023 με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξουσίους δικηγόρους.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ