Αριθμός 221/2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Παρασκευή Μπερσή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Γ.Λ
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η από 25.1.2018 (υπ΄αριθ. κατάθ. ………) έφεση της πρωτοδίκως ηττηθείσας ενάγουσας – ανώνυμης εταιρίας που εδρεύει στο …. Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, με την επωνυμία «……..» και στρέφεται κατά της υπ΄αριθ. 5717/2017 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε αντιμωλία των διαδίκων κατά τη διαδικασία των περιουσιακών διαφορών, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (518 παρ. 2 ΚΠολΔ) καθώς δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης, η οποία δημοσιεύθηκε στις 22.12.2017. Πρέπει συνεπώς να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική βασιμότητα των λόγων της, δεδομένου ότι για το παραδεκτό της άσκησής της έχει καταβληθεί το σχετικό παράβολο, κατ΄άρθρ. 495 παρ. 3 ΚΠολΔ (βλ. e – παράβολο Υπ. Οικονομικών υπό κωδικό ……..).
Με την από 10.2.2016 (υπ΄αριθ. κατάθ……..) αγωγή της, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η ενάγουσα εταιρία με την επωνυμία «……….»» ζητούσε να μειωθεί κατά το αναφερόμενο στην αγωγή ποσό, το μίσθωμα των ευρισκομένων στον Πειραιά τριών οικοπέδων, τα οποία μισθώθηκαν σε αυτήν ως ενιαίο μίσθιο, επικαλούμενη ενσκύψασα μετά τη σύναψη της μίσθωσης μεταβολή των συνθηκών, ήτοι την οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα, με βάση τη μισθωτική αξία πλησιαζόντων μισθίων, λόγω του ότι η διαφορά του καταβαλλομένου με βάση τη σύμβαση μισθώματος και του αντικειμενικώς καταβλητέου, έχει καταστεί ουσιώδης ώστε, αφ΄ενός μεν η διατήρηση του συμβατικού μισθώματος να της επιφέρει ζημία, αφ΄ετέρου δε η εμμονή των εναγομένων – εκμισθωτών στην καταβολή του συμβατικού μισθώματος να είναι αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη που επιβάλλονται στις συναλλαγές. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη.
Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εκκαλούσα – ενάγουσα για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί όπως αφού γίνει δεκτή η κρινόμενη έφεση και μεταρρυθμιστεί, άλλως εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, γίνει δεκτή η αγωγή της στο σύνολό της και επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας εις βάρος των εναγομένων – εφεσιβλήτων.
Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάστηκαν επιμελεία των διαδίκων και περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και των εγγράφων που οι διάδικοι νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται και χρησιμοποιούνται είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων και οι προσκομιζόμενες φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Στις 25 Ιανουαρίου 1998 καταρτίστηκε έγγραφη σύμβαση μεταξύ αφενός της ενάγουσας εταιρείας ως μισθώτριας, εκπροσωπούμενης από τον Πρόεδρο και Διευθύνοντα Σύμβουλό της …….. και αφετέρου των ………… των εναγομένων, ως εκμισθωτών, δυνάμει της οποίας, α) οι ………., ανέλαβαν την υποχρέωση να παραχωρήσουν στη μισθώτρια έκαστος, κατά το ποσοστό συγκυριότητάς του από 1/3 εξ αδιαιρέτου, τη χρήση ενός οικοπέδου εμβαδού 260 τ.μ. κειμένου στον Πειραιά και στην οδό …….., β) ο …….. ανέλαβε την υποχρέωση να της παραχωρήσει τη χρήση του οικοπέδου ιδιοκτησίας του, εμβαδού 78,5 τ.μ. κειμένου στον Πειραιά και στη συμβολή των οδών ……… και γ) ο 1ος εναγόμενος, ……. ανέλαβε την υποχρέωση να της παραχωρήσει τη χρήση ενός οικοπέδου εμβαδού 50 τ.μ., ιδιοκτησίας του, κειμένου στον Πειραιά και στη συμβολή των οδών …….., προκειμένου τα προαναφερθέντα όμορα ακίνητα από κοινού με έτερο όμορο οικόπεδο εμβαδού 138 τ.μ., ιδιοκτησίας …….., να χρησιμοποιηθούν ως ενιαίο σύνολο για να εγκατασταθεί η επιχείρηση πώλησης υγρών καυσίμων, (πρατήριο), με αντλίες και υπόγειες ή ανώγειες δεξαμενές υγρών καυσίμων, πλυντήριο και λιπαντήριο αυτοκινήτων, mini market ειδών αυτοκινήτου, ελαστικών, βουλκανιζατέρ, καθώς και κάθε άλλη χρήση συναφή προς τις ανωτέρω προς το σκοπό για τον οποίο συνάπτεται η μίσθωση και τους σκοπούς άσκησης της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας. Το μίσθωμα, από 400.000 δρχ. πλέον χαρτοσήμου 3,6%, συμφωνήθηκε καταβαλλόμενο μηνιαίως, και κατανεμόμενο στους εκμισθωτές ως εξής : ποσό 51.000 δρχ., (ποσοστό 12.75%) θα λάμβανε ο 1ος εναγόμενος, (……..), ποσό 89.000 δρχ., (ποσοστό 22,75%), θα λάμβανε κάθεμία εκ των 5ης εναγομένης, (……) και ……. και ποσό 171.000 δρχ. (ποσοστό 42,75%), θα λάμβανε ο ……… Η χρονική διάρκεια της σύμβασης ορίστηκε αρχικά σε εννέα έτη, αρχής γενομένης από 1.2.1998 έως 31.1.2007, στη συνέχεια δε, στις 10/6/1998 οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν εγγράφως την παράταση της αρχικής διάρκειας της μίσθωσης για 13 ακόμη έτη με αποτέλεσμα αυτή να λήγει στις 31.1.2020. Επίσης συμφωνήθηκε ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται επί του ήδη καταβαλλόμενου κατά ποσοστό 7% ετησίως αρχής γενομένης από 1.2.2000. Για τον καθορισμό του μισθώματος και των ετησίων αναπροσαρμογών, αναφέρεται ρητά στο μισθωτήριο ότι λήφθηκε υπ΄όψιν ότι η πλευρά της ενάγουσας θα πραγματοποιήσει εργασίες ανοικοδόμησης των μισθίων, (βλ. αρχικό μισθωτήριο σελ. 5, τελευταία παράγραφος). Μετά το θάνατο του ………, στις 20.4.2000, αυτός κληρονομήθηκε σε ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου από τη, σύζυγό του, …….., (2η εφεσίβλητη) και από τα τέκνα τους …….. (3η εφεσίβλητη) και ………, (4ο εφεσίβλητο), σε ποσοστό 37,5% ο καθένας, ενώ μετά το θάνατο της …….., στις 31.8.2008, αυτή κληρονομήθηκε από την αδελφή της, ………, (5η εφεσίβλητη) σε ποσοστό 50% και από τα ανήψια της, 3η και 4ο εφεσιβλήτους, …….., σε ποσοστό 25%. Την 1.10.2012, η εκκαλούσα μισθώτρια και οι …….., υπέγραψαν ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο συμφώνησαν όπως, λόγω της οικονομικής κρίσης, για το χρονικό διάστημα από 1.10.2012 έως και 30.9.2013, οι ανωτέρω εκμισθωτές θα λαμβάνουν μίσθωμα, 310 € ο ……., 907 € η …….. και από 118 € καθένας των 3ης και 4ου των εφεσιβλήτων. Επίσης, στις 19.2.2015, με έγγραφη σύμβαση μεταξύ της εκκαλούσας ως υπεκμισθώτριας και του …….. ως υπομισθωτή, τα μίσθια οικόπεδα και μαζί με αυτά ένα όμορο οικόπεδο εμβαδού 138 τ.μ., δηλαδή ολόκληρος ο χώρος των μισθίων και το όμορο οικόπεδο, υπεκμισθώθηκαν στον τελευταίο, για το χρονικό διάστημα μέχρι τις 31.1.20123, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί πώς πρατήριο υγρών καυσίμων, πλυντήριο λιπαντήριο οχημάτων, μίνι μάρκετ αυτοκινήτων και κάθε συναφή προς αυτά χρήση, αντί μηνιαίου μισθώματος μέχρι τις 30.9.2015, 3.820 € πλέον χαρτοσήμου 3,6% και από 1.10.2015 και εφεξής μέχρι τη λήξη της σύμβασης αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά 7% σε σχέση με το μίσθωμα του προηγούμενου έτους. Αναφέρεται επίσης στο από 19.2.2015 συμφωνητικό, ότι η σύμβαση υπομίσθωσης αποτελεί τη μοναδική προϋπόθεση για να λειτουργήσει η κύρια σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ των συμβαλλομένων υπεκμισθωτή και υπoμισθωτή και στην οποία οι συμβαλλόμενοι απέβλεπαν, ότι η καταγγελία της σύμβασης εμπορικής συνεργασίας εκ μέρους της εκκαλούσας, για οποιονδήποτε λόγο, επιφέρει αυτοδίκαια και τη λύση της σύμβασης υπομίσθωσης, οπότε όπως και σε κάθε άλλη περίπτωση λύσης ή λήξης της υπομίσθωσης, η άδεια λειτουργίας του πρατηρίου επαναμεταβιβάζεται αυτοδικαίως στην υπεκμισθώτρια. Την 1.3.2015, ο ……… κύριος οικοπέδου εμβαδού 138 τ.μ., ευρισκομένου στη συμβολή των οδών ………., μίσθωσε αυτό στην εκκαλούσα εταιρία (συμφερόντων του), έναντι μηνιαίου μισθώματος 269 € και αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 7% επί του ήδη καταβαλλόμενου μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1.5.2015 έως και 31.1.2023 για να το λειτουργεί ως πρατήριο υγρών καυσίμων, πλυντήριο και λιπαντήριο. Στη συνέχεια, την 1.1.2016, η ενάγουσα – εκκαλούσα ως υπεκμισθώτρια και ο υπομισθωτής ………, συμφώνησαν τη μείωση του ανωτέρω μισθώματος από το ποσό των 269 ευρώ στο ποσό των 80 ευρώ μηνιαίως, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, για όλο το έτος 2016, όρισαν δε παράλληλα ότι από την 1.1.2017, το μηνιαίο μίσθωμα θα επανέλθει στο αρχικό ποσό των 269 ευρώ μηνιαίως. Σύμφωνα με την κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης, η μείωση αυτή μετακυλήθηκε και στον υπομισθωτή …….. Επίσης, αποδείχτηκε ότι ο εν λόγω υπομισθωτής, …….., οφείλει από μισθώματα στην εκκαλούσα περί τις 15.000 €, αλλά το μίσθωμα από 1.1.2017 επανήλθε στο αρχικό ποσό των 269 € με τις ετήσιες αναπροσαρμογές του, ως ανωτέρω, ενώ ο υπομισθωτής δεν ζήτησε μείωση του μισθώματος. Συνεπώς, η περίπτωση αυτή της υπομίσθωσης, αφορά περίπτωση κατ΄εξοχήν εμπορικής συνεργασίας και όχι αμιγή μίσθωση πρατηρίου υγρών καυσίμων και δεν μπορεί να ληφθεί υπ΄όψιν ως συγκριτικό στοιχείο. Εξάλλου, ο εξετασθείς μάρτυρας των εφεσιβλήτων – εναγομένων, ……., καταθέτει με δική του γνώση, από την αυτοψία που διεξήγαγε προκειμένου να εκπονήσει την ως άνω έκθεση αυτοψίας, ότι απέναντι από το μίσθιο βρίσκονται δημόσιες υπηρεσίες και δη η Υπηρεσία Δόμησης Πειραιά, η Πολεοδομία, το ΙΚΑ Καμινίων σε απόσταση 150 – 200 μέτρων και παλαιότερα η ΣΤ Δ.Ο.Υ. Πειραιά, ενώ αναμένεται να μετεγκατασταθούν υπηρεσίες στο κτήριο του Υπουργείου Οικονομικών που βρίσκεται στο αντίθετο ρεύμα. Επί της ύπαρξης των υπηρεσιών αυτών, ο μάρτυρας της εκκαλούσας – εναγομένης δεν γνώριζε ν΄απαντήσει, ούτε για το επίδικο, ούτε για τα προβαλλόμενα από την εκκαλούσα ως συγκριτικά στοιχεία ακίνητα. Περαιτέρω, εν όψει του ισχυρισμού της ενάγουσας – εκκαλούσας, ότι η μισθωτική αξία των ένδικων μισθίων έχει υποβιβασθεί στο ποσό των 1.732,5 €, (λόγω της μείωσης της τιμής των ακινήτων από το 2008), κάτι τέτοιο δεν αποδείχθηκε για τα ένδικα μίσθια. Ειδικότερα, ο μάρτυρας των εναγομένων που εξετάστηκε στο ακροατήριο, διευκρίνισε, με την ιδιότητά του ως πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων, ότι η μείωση κατά ποσοστό 41,2% από το έτος 2008 έως και το έτος 2015, αφορά μόνο τα ανοικοδομηθέντα ακίνητα και όχι τα οικόπεδα, όπως τα ένδικα μίσθια, τα οποία μάλιστα βρίσκονται επί σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους, όπως στη Λ. Θηβών. Όπως δε αναλύει και στην προσκομισθείσα με επιμέλεια των εναγομένων – εφεσιβλήτων, από 6.7.2016, μελέτη του και διευκρινίζει και στη μαρτυρική του κατάθεση, η μισθωτική αξία των ένδικων μισθίων ως οικοπέδων, ανέρχεται στο ποσό των 2.690, 99 € μηνιαίως, χωρίς να συνυπολογίζονται η αξία του μηχανολογικού εξοπλισμού, των ισογείων κτισμάτων, των σταθερά συνδεδεμένων εγκαταστάσεων και τα έξοδα κατασκευής αυτών. Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι από κανένα στοιχείο δεν προέκυψε, ούτε η εκκαλούσα επικαλέστηκε συγκεκριμένο λόγο, ώστε να διατηρείται μία επιχείρηση πρατηρίου υγρών καυσίμων σε χώρο 510 τ.μ., (δηλαδή 388,5 τ.μ. τα μίσθια των εκμισθωτών – εναγομένων + 138 τ.μ. το όμορο σε αυτά μίσθιο του …….), χωρίς αυτό να είναι απαραίτητο, καθώς, όπως κατέθεσε ο μάρτυράς της, τα έσοδα ενός πρατηρίου καυσίμων προέρχονται από την πώληση των καυσίμων και η απήχηση στους καταναλωτές αυξάνεται από την ελκυστική τιμή των καυσίμων και ότι, είτε υπάρχουν πωλητήρια (μίνι μάρκετ, κλπ.) και παροχές, (πλυντήριο, λιπαντήριο, κλπ.), είτε όχι, τα έσοδα του πρατηρίου παραμένουν στα ίδια επίπεδα. Η αόριστη αναφορά από την εκκαλούσα στο ελάχιστο απαραίτητο εμβαδόν ενός πρατηρίου, (χωρίς μάλιστα να αναφέρεται επίσης ποιο είναι αυτό στην ένδικη περίπτωση), δεν αναιρεί τα προαναφερθέντα. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε τα ίδια, έστω και με εν μέρει ατελή αιτιολογία ως προς τη λήψη υπ΄όψιν της από 1.1.2016 σύμβασης μείωσης του μισθώματος, η οποία παραδεκτά (ΚΠολΔ 534) συμπληρώνεται με την παρούσα, δεν έσφαλε και ορθά το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε και ο σχετικός (1ος) λόγος της κρινόμενης έφεσης με την οποία η εκκαλούσα παραπονείται ότι η εκκαλουμένη κακώς εκτίμησε τα πραγματικά περιστατικά, ως προς α) την απόκρουση ως συγκριτικού στοιχείου της συμφωνίας μείωσης του μισθώματος στα πλαίσια της υπομίσθωσης στο ……., β) την ύπαρξη δημοσίων υπηρεσιών πλησίον του ενδίκου μισθίου, γ) τη αναφορά στην προσκομισθείσα έκθεση μελέτη του μηχανικού – μάρτυρα ……, περί μείωσης μισθωτικής αξίας σε ποσοστό 41,2% και δ) τη δυνατότητα περιορισμού της επιχείρησης της εκκαλούσας σε οικόπεδο μικρότερης επιφάνειας, πρέπει ν΄απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η λεωφόρος Θηβών είναι κεντρική οδική αρτηρία με υψηλή κυκλοφορία οχημάτων που ξεκινά από την Πετρούπολη και διέρχεται διαδοχικά από το Ίλιον, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, τον Άγιο Ιωάννη Ρέντη και καταλήγει στο κέντρο του Πειραιά. Η επικρατούσα χρήση κατά μήκος της λεωφόρου είναι εμπορική, ενώ όσο απομακρύνεται κανείς από την οδική αρτηρία η επικρατούσα χρήση αλλάζει σε οικιστική με λοιπές κοινωνικές υποδομές. Η δόμηση επί του οδικού άξονα της οδού χαρακτηρίζεται πυκνή ενώ στην άμεση περιοχή των ένδικων ακινήτων είναι ιδιαίτερα πυκνή. Η οδός έχει ικανοποιητικό πλάτος γεγονός που επιτρέπει την άνετη διέλευση των οχημάτων. Τα ένδικα ακίνητα βρίσκονται στο ρεύμα καθόδου της λεωφόρου προς Πειραιά, σε καλό σημείο προβολής με μεγάλη κυκλοφορία στο συγκεκριμένο τμήμα της οδού, ενώ πρέπει να επισημανθεί ότι στην εγγύτερη περιοχή των μισθίων οικοπέδων δεν υπάρχουν έτερα οικόπεδα προς μίσθωση. Επίσης τα ένδικα κινητά υπερτερούν λόγω της κοντινής απόστασης δημοσίων υπηρεσιών όπως προαναφέρθηκε. Επίσης, η θέση του πρατηρίου της εκκαλούσας, δύναται να εξυπηρετήσει σχετικά εύκολα και τα δύο ρεύματα κυκλοφορίας της λεωφόρου Θηβών, δεδομένου ότι στο σημείο εισόδου του, διακόπτεται το διάζωμα της οδού και μπορούν να εξυπηρετηθούν και τα οχήματα που βαίνουν στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας, (βλ. φωτογραφία στην από 6.7.2016 εκτίμηση του μάρτυρα- πολιτικού μηχανικού). Εξάλλου εκτός από την πώληση υγρών καυσίμων, παρέχονται και άλλες υπηρεσίες δηλαδή μίνι μάρκετ, πλυντήριο-λιπαντήριο και ανταλλακτικά, γεγονός που σημαίνει αύξουσα απήχηση στους καταναλωτές, εξαιτίας των ανωτέρω διευκολύνσεων, επιπλέον της πώλησης καυσίμων. Εννοείται, ότι οι παραπάνω διευκολύνσεις, αυξάνουν τον κύκλο εργασιών της μισθώτριας επιχείρησης, η οποία στεγάζεται σε χώρο 510 τ.μ., λειτουργεί από το 1998, σε μίσθιο γωνιακό με πρόσβαση και από τις δύο οδούς, (….. και οδό ….), καθώς οι καταναλωτές είναι δυνατόν να την προτιμήσουν, για μία από τις παρεχόμενες διευκολύνσεις και στη συνέχεια να επιλέξουν και κάποια άλλη, έναντι άλλου πρατηρίου, μικρότερης επιφάνειας και παρέχοντος αποκλειστικά και μόνο πώληση καυσίμων. Άλλωστε, αν και μετά την συμφωνηθείσα μεταξύ των διαδίκων μείωση του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1.10.2012 έως και 30.9.2013, το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή αυτού επανήλθαν στα επίπεδα της 31.8.2012, η εκκαλούσα παρέμεινε στο μίσθιο και συνέχισε τη λειτουργία αυτού με όλες τις ανωτέρω παροχές, καίτοι ο μάρτυράς της ανέφερε ότι οι λοιπές, πλην της πώλησης καυσίμων παροχές δεν επηρεάζουν τα έσοδα αυτής. Επίσης, ο μάρτυρας της εκκαλούσας κατέθεσε αορίστως ότι πλησίον του ένδικου πρατηρίου υφίστανται άλλα δέκα πρατήρια υγρών καυσίμων, γεγονός που αυξάνει τον ανταγωνισμό και μειώνει τη μισθωτική αξία των ενδίκων ακινήτων, χωρίς όμως η κατάθεση αυτή να ενισχύεται από άλλο αποδεικτικό μέσο. Ωστόσο, αποδείχθηκε ότι τα πλησιέστερα πρατήρια βρίσκονται σε απόσταση περίπου ενός χιλιομέτρου, (πράγμα που συνάδει με άλλο σημείο της κατάθεσής του, ότι η άδεια λειτουργίας πρατηρίου δεν χορηγείται για κοντινότερη απόσταση), ανεξαρτήτως της ακρίβειας της κατάθεσής του στο σημείο αυτό. Περαιτέρω, ως προς τα επικαλούμενα ως συγκριτικά στοιχεία καταστήματα, α) για το μίσθιο κατάστημα επί της οδού …….., στον Πειραιά, επιφανείας 93,44 τ.μ. με μίσθωμα 300 €, που εκμίσθωσε ο ……. προς τους ……. και …….., (για το οποίο προσκομίζονται μόνον οι δύο πρώτες σελίδες), προκύπτει ότι αφορά κατάστημα πώλησης ανταλλακτικών, β) για το μίσθιο κατάστημα επί της οδού ……. στον Πειραιά, επιφανείας (συνολικής) 156 τ.μ., με μίσθωμα 500 €, που εκμίσθωσε η ….. στο ……., (για το οποίο δεν προσκομίζεται μισθωτήριο, αλλά ηλεκτρονική δήλωση προς το Υπ. Οικονομικών), προκύπτει ότι αφορά κατάστημα πώλησης ρούχων, γ) για το μίσθιο κατάστημα που βρίσκεται στη συμβολή των οδών …. και …., επί οικοπέδου εμβαδού 302 τ.μ. και μίσθωμα 1.500 €, και εκμισθώνεται από τη ….. προς τον ……., αυτό βρίσκεται σε απόσταση δύο χιλιομέτρων από το επίδικο, σε άλλο Δήμο, (Νίκαιας) και δ) για το μίσθιο κατάστημα που βρίσκεται επί της οδού …….., επί οικοπέδου εμβαδού 390 τ.μ. και μίσθωμα 1900 €, σε απόσταση 1,5 χιλιόμετρο από το επίδικο, σε άλλο Δήμο (Πειραιά). Επιπλέον, τα υπό στοιχεία γ και δ ως άνω μίσθια στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις πρατηρίων καυσίμων, έχουν μικρότερη επιφάνεια, βρίσκονται σε άλλους δήμους, δεν προκύπτει ότι στεγάζονται πλησίον αυτών δημόσιες υπηρεσίες, το υπό στοιχ. γ μισθώθηκε από 1.4.2015 και όχι από το 1998 όπως τα ένδικα μίσθια και δεν προκύπτει εάν μπορούν να εξυπηρετήσουν και τα δύο ρεύματα κυκλοφορίας όπως τα ένδικα. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε ότι οι ανωτέρω μισθώσεις δεν αποτελούν πρόσφορα στοιχεία για την αξιολόγηση της μισθωτικής αξίας των ενδίκων ακινήτων, δεν έσφαλε και ορθώς το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε και ο σχετικός (2ος) λόγος έφεσης με τον οποίο η εκκαλούσα παραπονείται ότι τα ανωτέρω στοιχεία ήταν πρόσφορα ως συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η αναφορά της εκκαλούσας στον ίδιο αυτόν λόγο έφεσης περί της εσφαλμένης κρίσης της εκκαλουμένης ως προς την ύπαρξη αυτών στο ίδιο ή διαφορετικό ρεύμα κυκλοφορίας και της έλλειψης αιτιολογίας ως προς το θέμα αυτό δεν αποτελεί λυσιτελή λόγο έφεσης. Περαιτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι η οικονομική κατάσταση της αιτούσας έχει χειροτερέψει εξαιτίας της οικονομικής ύφεσης από το 2008, ώστε να είναι ζημιογόνα ή οριακά κερδοφόρα. Ειδικότερα, ο μάρτυρας της εκκαλούσας δεν γνώριζε ν΄απαντήσει σχετικά με τους (θετικούς) νόμιμα δημοσιευμένους ισολογισμούς της, ούτε προσκομίζεται κάποιο στοιχείο απ΄το οποίο να προκύπτει κακή οικονομική κατάσταση ή ζημία σε τέτοιο βαθμό ώστε να καθίσταται ιδιαιτέρως δυσχερής εκ μέρους της η καταβολή μισθώματος και συνακόλουθα αντικείμενη στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη η άρνηση της ένδικης αξίωσης εκ μέρους των εφεσιβλήτων. Επίσης δεν προσκομίστηκαν και τα βιβλία της επιχείρησης του υπομισθωτή από τα οποία, αν και αφορούν διαφορετική επιχείρηση από την εκκαλούσα, θα μπορούσαν αν επιβεβαιωθούν τα όσα σχετικά κατέθεσε ο μάρτυρας της εκκαλούσας. Εξάλλου, δεν είναι σπάνιο μία μεγάλη κερδοφόρα επιχείρηση να διατηρεί ένα κατάστημα ή ένα πρατήριο ακόμη και αν είναι ζημιογόνα, διότι έχει έτερα οφέλη, όπως την εξασφάλιση της παρουσίας της στη συγκεκριμένη περιοχή, ακόμη και για διαφημιστικούς λόγους ή για λόγους κύρους στην αγορά. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε τα ίδια, ορθώς το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε και ο σχετικός (3ος) λόγος της κρινόμενης έφεσης με τον οποίο η εκκαλούσα παραπονείται ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εσφαλμένα απέρριψε την αγωγή ως εκ του ότι η εμμονή των εφεσιβλήτων στο ύψος του μισθώματος είναι αντίθετη με την ευθύτητα και την εντιμότητα που πρέπει να διέπουν τις συναλλαγές, γιατί η παροχή της (μίσθωμα) δεν βρίσκεται σε αναλογία με την αντιπαροχή (αξία μισθίων), πρέπει ν΄απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.
Εν όψει των ανωτέρω και μη υπάρχοντος άλλου λόγου προς εξέταση, η κρινόμενη έφεση πρέπει ν΄απορριφθεί στο σύνολό της και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου έφεσης που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, στο Δημόσιο Ταμείο. Η δικαστική δαπάνη των εφεσιβλήτων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, πρέπει να επιβληθεί εις βάρος της εκκαλούσας, λόγω της ήττας της κατά το διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά την από 25.1.2018, (υπ΄αριθ. κατάθ. ………) έφεση και
Απορρίπτει αυτήν κατ΄ουσίαν.
Επιβάλλει, σε βάρος της εκκαλούσας, τη δικαστική δαπάνη των εφεσιβλήτων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, το ύψος της οποίας ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 15 Απριλίου 2019, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ