ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Χώρος σταθμεύσεως αυτοκινήτων σε πυλωτή πολυκατοικίας. Οι ελεύθεροι χώροι σταθμεύσεως (πυλωτές) αποτελούν κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα. Αποτελούν αντικείμενο διηρημένων ιδιοκτησιών μόνον αν κατασκευασθούν κλειστοί χώροι επ’ αυτών. Οι ανοικτές θέσεις σταθμεύσεως δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας. Η συγκεκριμένη θέση ισχύει και για το προγενέστερο του Ν. 1221/1981 νομοθετικό καθεστώς. Δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο οικοδομής ακόμη κι αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, νομίμως συσταθείσα. Άκυρη η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών στους χώρους της πυλωτής. Αυτεπάγγελτος έλεγχος (άρθρα 3 και 174 Α.Κ., 73 ΚΠολΔ). Μπορεί, όμως, η σύμβαση αυτή να ισχύσει στο σημείο της αυτό, κατά μετατροπή, ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πυλωτής ή των τμημάτων αυτής στο συνιδιοκτήτη της οικοδομής, που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία. Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών. Απλή ομοδικία. Ενεργητική νομιμοποίηση διαδίκων στις σχετικές δίκες. Το Μονομελές Πρωτοδικείο έχει αρμοδιότητα να κρίνει παρεμπιπτόντως το κύρος των συμφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Αριθμός Απόφασης: 569/2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
[ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ]
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Ευγενία Τσιώρα, Εφέτη, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου και από τη Γραμματέα Γ.Λ..
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τη διάταξη του άρθρου 75 Κ. Πολ.Δ. προκύπτει ότι, επί απλής ομοδικίας, η οποία υπάρχει στη δίκη, όπως η προκείμενη, με αντικείμενο διαφορά από οροφοκτησία (βλ. ΑΠ 1515/2018 Δημ. Νόμος, ΑΠ 92/2017 Δημ. Νόμος), η μεταξύ των περισσοτέρων ομοδίκων σχέση είναι απλώς δικονομική, σκοπό δε έχει την εκδίκαση περισσοτέρων διαφορών σε μία δίκη. Έτσι, οι πράξεις ή παραλείψεις του κάθε ομοδίκου δεν βλάπτουν ούτε ωφελούν τους υπόλοιπους, τα δε δικαιώματα του ενός ομοδίκου δεν επηρεάζονται από τη δικαιολογητική σχέση του άλλου, ούτε από τις ενέργειες εκείνου στη δίκη (ΑΠ 106/2019 Δημ. Νόμος, ΑΠ 1306/2018 Δημ. Νόμος). Ειδικότερα, από το συνδυασμό της διάταξης του άρθρ. 513§1 περ. β΄ ΚΠολΔ, με τις διατάξεις των άρθρ. 74, 75 και 76§§ 1 & 4 του ίδιου Κώδικα, προκύπτει ότι, σε περίπτωση απλής ομοδικίας, οπότε σωρεύονται υποκειμενικά σε κοινή διαδικασία περισσότερες, ανεξάρτητες μεταξύ τους δίκες, υφίστανται δε τόσα αντικείμενα δίκης όσοι και οι απλοί ομόδικοι, η εκδοθείσα οριστική απόφαση καθίσταται αυτοτελώς τελεσίδικη για κάθε έναν από τους ομοδίκους (πρβλ. ΑΠ 1228/2014 Δημ. Νόμος, ΑΠ 747/2014 Δημ. Νόμος, ΑΠ 505/2011 Δημ. Νόμος, ΕφΘεσ 718/2010 Δημ. Νόμος, ΕφΛαρ 113/2013 Δημ. Νόμος, ΕφΘεσ 337/2010 Δημ. Νόμος, Κεραμεύς / Κονδύλης / Νίκας ΚΠολΔ I (2000) 75 αριθ.1, Βαθρακοκοίλης ΚΠολΔ άρθρο 75 αρ.1). Στην προκειμένη περίπτωση φέρεται προς συζήτηση η από 21/11/2014 έφεση, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, με αριθμ. κατάθ. ……/21-11-2014, αντίγραφο δε αυτής κατατέθηκε στη Γραμματέα του Δικαστηρίου αυτού, με αριθμό κατάθεσης Γ.Α. …/22-05-2017 και Ειδ. Αριθμ. Κατάθ. …../22-05-2017. Όπως, όμως, προκύπτει από τα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως, κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, κατά την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο, παραστάθηκαν μόνον οι εκκαλούντες και η πρώτη των εφεσιβλήτων, ενώ ο δεύτερος των εφεσιβλήτων (…………), δεν εμφανίστηκε, ούτε εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο, ούτε με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ. Δεδομένου ότι, από τα στοιχεία της δικογραφίας δεν αποδεικνύεται ότι ο δεύτερος των εφεσιβλήτων επέσπευσε τη συζήτηση της έφεσης, ούτε ότι ο τελευταίος κλητεύθηκε να παραστεί κατά την αρχικώς ορισθείσα δικάσιμο της 17/05/2018, οπότε ανεβλήθη η υπόθεση για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, ούτε ότι κλητεύθηκε, κατά την τελευταία αυτή δικάσιμο, από οποιονδήποτε από τους διαδίκους, πρέπει να κηρυχθεί αυτεπαγγέλτως απαράδεκτη η συζήτηση της υπόθεσης ως προς τον εν λόγω διάδικο (ΑΠ 1515/2018 ό.π., ΑΠ 96/2014), και, λόγω της σχέσεως απλής ομοδικίας, που συνδέει τους εφεσιβλήτους, να προχωρήσει η συζήτηση της υπό κρίση έφεσης μεταξύ των εκκαλούντων και της δεύτερης των εφεσιβλήτων που παραστάθηκαν.
Περαιτέρω, η υπό κρίση από 21/11/2014 έφεση, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, με αριθμ. κατάθ. …../21-11-2014, αντίγραφο δε αυτής κατατέθηκε στη Γραμματέα του Δικαστηρίου αυτού, με αριθμό κατάθεσης Γ.Α. …./22-05-2017 και Ειδ. Αριθμ. Κατάθ. …./22-05-2017, κατά της με αριθμ. 3976/10-07-2013 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε, μετά από συζήτηση, που έγινε, στις 04-03-2013, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648-657 ΚΠολΔ (όπως ίσχυαν προ της τροποποιήσεώς τους με το άρθρο 1 άρθρο τέταρτο του Ν. 4335/2015, μ’ έναρξη ισχύος 1/1/2016 –άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 4 του Ν. 4335/2015, βλ. άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 του Ν. 4335/2015-), επί της από 10-05-2012 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ……/30-07-2012 αγωγής, έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα, από τους ηττηθέντες ενάγοντες, ως προς όλους τους διαδίκους, πλην του δευτέρου των εφεσιβλήτων (ως προς τον οποίο κηρύσσεται με την παρούσα απαράδεκτη η συζήτηση της υπό κρίση έφεσης), εφόσον η εκκαλουμένη επιδόθηκε στην πληρεξούσια Δικηγόρο των εκκαλούντων, στις 07/11/2014 (βλ. σχετ. με αριθμ. …..΄/07-11-2014 έκθεση επιδόσεως της Δικαστικής Επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Πειραιώς …………, σε συνδυασμό με την από 07/11/2014 απόδειξη παραλαβής θυροκολλημένου εγγράφου του Προϊσταμένου του Α.Τ. Τάξης Εξαρχείων, ………, Ανθυπαστυνόμου και την από 07/11/2014 βεβαίωση της ιδίας Δικαστικής Επιμελήτριας) και η υπό κρίση έφεση κατατέθηκε στη Γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, στις 21/11/2014 (άρθρα 19, 495 παρ. 1, 511, 513 παρ. 1 εδ. β΄, 516 παρ. 1, 517, 647 παρ. 2 και 652 παρ. 1 του ΚΠολΔ, (όπως ίσχυαν προ της τροποποιήσεώς τους με το άρθρο 1 άρθρο τέταρτο του Ν. 4335/2015, μ’ έναρξη ισχύος 1/1/2016 –άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 4 του Ν. 4335/2015, βλ. άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 του Ν. 4335/2015-) (βλ. σχετ. ΟλΑΠ 10/2018 Δημ. Νόμος). Επομένως, εφόσον κατατέθηκαν από τους εκκαλούντες στο δημόσιο ταμείο τ’ απαιτούμενα παράβολα, ύψους 200 ευρώ για την άσκηση αυτής (βλ. άρθρο 495 § 4 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε μετά την προσθήκη της παρ. 4 με το άρθρο 12 παρ. 2 Ν.4055/2012, ΦΕΚ Α 51/12.3.2012 – έναρξη ισχύος από 2.4.2012, την προσθήκη του εδ. β΄ αυτής, με το άρθρο 93 παρ. 1 Ν. 4139/2013, ΦΕΚ Α 74/20.3.2013 και προ της αντικαταστάσεως του ως άνω άρθρου με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015 –ΦΕΚ Α΄ 87/23.7.2015-, με έναρξη ισχύος 1/1/2016 –άρθρο ένατο παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015- και προ της τροποποιήσεως του πρώτου εδαφίου της παρ. 3 της διατάξεως του άρθρου 495 ΚΠολΔ από το άρθρο 35 παρ. 2 του Ν. 4446/2016 (ΦΕΚ Α΄ 240/22.12.2016), με έναρξη ισχύος ένα μήνα μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού (άρθρο 45 Ν. 4446/2016) (βλ. σχετ. μεταβατική διάταξη του άρθρου 44 του Ν. 4446/2016 -ΦΕΚ Α΄ 240/22.12.2016-), η υπό κρίση έφεση πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή ως προς όλους τους διαδίκους, πλην του δευτέρου των εφεσιβλήτων και να ερευνηθεί, κατά την ίδια διαδικασία, που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, για να κριθεί η νομική και ουσιαστική βασιμότητα των λόγων της (άρθρο 533 παρ.1 ΚΠολΔ).
Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 Α.Κ. και 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 4 παρ.1, 5, 13 και 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Α.Κ. με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού αυτού Νόμου, προκύπτει ότι, επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες, όμως, δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955, 1973 και τον ισχύοντα ΓΟΚ Ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το Ν. 2831/2000), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ.β΄ Α.Κ. και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 Α.Κ.). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 Α.Κ. και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α` του Α.Κ., οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (Ολ Α.Π. 23/2000 Δημ. Νόμος, ΑΠ 25/2019 Δημ. Νόμος, ΑΠ 92/2017 Δημ. Νόμος, ΑΠ 969/2017 Δημ. Νόμος). Περαιτέρω, τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 του ΝΔ 8/1973 περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πυλωτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOTIS» (άρθρ. 1 παρ. 5 γ’ Ν. 960/1979, όπως αντικ. με Ν. 1221/1981, 7 παρ. 1 περιπτ. Αι και 9 παρ. 10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και, συνεπώς, ισχύουν γι αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της πυλωτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη, ως αντικειμένη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι στα πιο πάνω τμήματα της πυλωτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, που ορίζουν ότι ο χώρος της πυλωτής αφήνεται εξολοκλήρου κενός- αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (Ολομ. ΑΠ 583/1983). Σημειώνεται, τέλος, ότι η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία, δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των Ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων (ΟλΑΠ 23/2000 ό.π.). Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α΄ και β΄ του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση σταθμεύσεως αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά, όμως, για την πυλωτή, το τελευταίο εδάφιο γ’ της παρ. 5 του άνω άρθρου ορίζει ότι, οι δημιουργούμενες στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας (ΟλΑΠ 23/2000 ό.π.). Συνεπώς, από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 εδ. α, βα, ββ και παρ. 5 του Ν. 960/1979 σε συνδυασμό προς τη διάταξη του εδαφίου γ` της παρ. 5 του άρθρου 1 του ίδιου νόμου, όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, με τις οποίες επιβλήθηκε η εκπλήρωση υποχρεώσεως για τη δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων κατά την ανέγερση των κτιρίων, συνάγεται ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισόγειου χώρου ακάλυπτου (PILOTTIS), προς δημιουργία χώρων επ` αυτού σταθμεύσεως αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλαδή ιδιοκτησίες, που να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε είναι τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα των ιδιοκτητών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, κατ’ ανάλογη μερίδα αυτών επί των κοινοχρήστων και χρησιμεύει σε κοινή χρήση όλων. Με συμφωνία, βέβαια, όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταγραφόμενο νομίμως, δύναται εγκύρως, κατ` άρθρα 5 και 13 του Ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση των χώρων αυτών ως τοιούτων αποκλειστικώς σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος, αλλά μόνο της οικοδομής, στην οποία υπάρχουν οι χώροι αυτοί. Τότε ο περιορισμός της χρήσης τους από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει, απλώς, το χαρακτήρα δουλείας, κατ` άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/1929, χωρίς, όμως, να είναι πραγματική δουλεία, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ, και χωρίς ν’ απαιτείται και ως προς αυτήν πρόσθετη μεταγραφή (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π., ΑΠ 318/2013), αλλά με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π.). Στην περίπτωση αυτή, οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π. ΑΠ 635/2010). Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι δεκτικοί και συστάσεως χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων, με τα οποία θα απέβαλλαν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω πολεοδομικές διατάξεις (Ολ.Α.Π. 5/1991, ΑΠ 25/2019 Δημ. Νόμος, ΑΠ 744/2018 Δημ. Νόμος, ΑΠ 454/2017 Δημ. Νόμος, ΑΠ 969/2017 ό.π.). Οι παραπάνω ρυθμίσεις και ιδίως αυτές των εδαφίων α΄ και β΄, καθώς και εκείνη του εδαφίου γ’ του άρθρου 1 παρ. 5 του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων. Ενόψει αυτών, γίνεται φανερό, κατά τη γνώμη που επικράτησε με τη με αριθμό 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους Ν. 960/1979 και 1221/1981, να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (άρθρ. 4 παρ. 1 και 13 Ν. 3741/1929) (ΟλΑΠ 23/2000 ό.π.). Ως εκ τούτου, δικαιοπραξία συστατική διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας με την προδιαληφθείσα έννοια ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο χώρο της πυλωτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981. Την απόλυτη αυτή ακυρότητα δύναται να προτείνει οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, όπως είναι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, οι οποίοι, ως συγκύριοι του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου της πιλοτής, μπορούν ν’ αντλήσουν όφελος από τη χρήση του (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π.). Με τη συστατική, όμως, πράξη της οροφοκτησίας ή μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός (ΟλΑΠ 23/2000, ΟλΑΠ 5/1991, ΑΠ 454/2017 ό.π.). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι, όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη είναι οι ακόλουθες: 1) άκυρη υποστατή δικαιοπραξία, 2) άγνοια των δικαιοπρακτούντων μερών για την ακυρότητα, 3) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 4) η υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η κατά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 Δημ. Νόμος). Από τα παραπάνω συνάγεται ότι, η νομίμως μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία η πυλωτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι, για το λόγο που προαναφέρθηκε, άκυρη, μπορεί, όμως, να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με τη συνδρομή της διάταξης του άρθρου 200 ΑΚ, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) της σύμβασης, ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πυλωτής ή των τμημάτων αυτής στο συνιδιοκτήτη της οικοδομής, που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία. Για να χωρήσει όμως η μετατροπή πρέπει να γίνει επίκλησή της από ένα από τα μέρη, που έλαβαν μέρος στη δικαιοπραξία, και απόδειξη από το ίδιο της υποθετικής θέλησης αυτών που μετείχαν στη δικαιοπραξία (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 792/2006 Δημ. Νόμος, ΜονΕφΠειρ 431/2015 Δημ. Νόμος). Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ προκύπτει ότι οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, κατά δε την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις ενώ, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, δηλονότι η απαιτούμενη συναλλακτική ευθύτητα, εντιμότητα και ευπρέπεια, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π.). Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002, 1041, 1045, 1117 Α.Κ. και 1 παρ. 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1α, 13 και 14 του Ν. 3741/1929 “περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους” προκύπτει ότι, δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο της όλης οικοδομής και αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον τούτο δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, που έχει νομίμως συσταθεί (ΑΠ 25/2019 Δημ. Νόμος, Α.Π.402/2010, Α.Π.2057/2009, Α.Π.779/2008). Η ρύθμιση, που εισάγεται με το Ν. 3741/1929, σε σχέση με την απόκτηση και κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων χρήσης στα κοινόκτητα και στα κοινόχρηστα μέρη της υπαγομένης στη ρύθμισή του οικοδομής, είναι ειδική και έχει υπαγορευθεί από την ιδιαιτερότητα του θεσμού της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας. Από τα ανωτέρω παρέπεται ότι, οι γενικές διατάξεις του ΑΚ, που προβλέπουν τη σύσταση με χρησικτησία και την κατάργηση με αχρησία των δουλειών, δεν μπορούν να εφαρμοστούν ευθέως ή κατ’ αναλογία και για τη σύσταση ή την κατάργηση των ως άνω περιορισμών, πολύ περισσότερο δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής για την κατάργηση του ορισθέντος με τη συστατική πράξη κοινόκτητου και κοινόχρηστου χαρακτήρα συγκεκριμένων μερών της οικοδομής. Ειδικότερα, κανένας από τους ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί με χρησικτησία ν’ αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα του χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, ούτε ν’ απωλέσει με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση τούτων (ΑΠ 746/2018 Δημ. Νόμος, ΑΠ 562/2014, 1250/2011, 402/2010). Τα ανωτέρω εναρμονίζονται προς την ιδιαιτερότητα του θεσμού της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας και, προ παντός, εξυπηρετούν την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε σχέση προς τα δικαιώματα και το περιεχόμενο αυτών, των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας (ΑΠ 746/2018 ό.π., ΑΠ 1250/2011, 402/2010, 1033/2001). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3, 4 § 2, 5 και 13 του ν. 3741/1929 “περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, και 1002 Α.Κ., προκύπτει ότι, οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής που υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού μπορούν με συμφωνία τους να ρυθμίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο στα κοινά μέρη που μπορούν να καθορίζουν οι ίδιοι, όσο και στις διηρημένες ιδιοκτησίες τους, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού, που είναι ενδοτικό δίκαιο, καθορίζοντας συνελεύσεις και διορίζοντας διαχειριστή, που θα τους εκπροσωπεί ενώπιον των δικαστηρίων. Διαχειριστής μπορεί, με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, να διοριστεί συνιδιοκτήτης ή τρίτος. Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 62 § β’ και 64 § 3 ΚΠολΔ προκύπτει ότι, ο κατά το άρθρο 4 §§ 1 και 2 του πιο πάνω νόμου διορισμένος διαχειριστής (σύμφωνα με τον κανονισμό ή με παμψηφία των συνιδιοκτητών) πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων, το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων, η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, παριστάμενος ως ενάγων και εναγόμενος για τις υποθέσεις, που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ’ αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας. Διάδικος, όμως, στο δικαστήριο, δηλαδή υποκείμενο της δικονομικής έννομης σχέσης είναι μόνον η ένωση των συνιδιοκτητών (παρισταμένη στο δικαστήριο με το διαχειριστή της) και όχι οι κατ’ ιδίαν συνιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν έχουν την ιδιότητα του διαδίκου, αλλά του τρίτου σε σχέση με την εκκρεμή δίκη, τα ονόματα των οποίων ούτε καν χρειάζεται να αναφέρονται στην αγωγή, αρκεί να γίνεται μνεία της συγκεκριμένης ενώσεως των συνιδιοκτητών, κατά τρόπο, που να μη δημιουργείται αμφισβήτηση για την ταυτότητά της και να αναφέρεται στην αγωγή, ότι εκπροσωπείται νόμιμα (ΑΠ 92/2017 Δημ. Νόμος). Περαιτέρω, η νομιμοποίηση του διαδίκου απορρέει, κατά κανόνα, αμέσως από το νόμο και, κυρίως, από διατάξεις του ουσιαστικού ή κάποτε και του δικονομικού δικαίου. Εκείνος, που εμφανίζεται, κατά το ουσιαστικό δίκαιο, δικαιούχος ή υπόχρεος νομιμοποιείται κατ’ αρχήν ως ενάγων ή εναγόμενος αντίστοιχα. Από το άρθρο 216 παρ. 1 περ. α’ συνάγεται ότι, νομιμοποίηση των διαδίκων είναι η εξουσία διεξαγωγής συγκεκριμένης δίκης για συγκεκριμένη έννομη σχέση, καθοριζόμενη κατά κανόνα ως προς το αντικείμενό της και τους φορείς της από το ουσιαστικό δίκαιο, με συνέπεια η από το επιλαμβανόμενο αγωγής δικαστήριο εσφαλμένη κρίση ως προς τη νομιμοποίηση ή μη του ενάγοντος ή του εναγομένου να προϋποθέτει την από το ίδιο δικαστήριο παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελεγχόμενη από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ (ΑΠ 746/2018 Δημ. Νόμος). Η νομιμοποίηση των διαδίκων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 68 ΚΠολΔ, αποτελεί διαδικαστική προϋπόθεση της δίκης για την παροχή έννομης προστασίας, ερευνάται δε και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, σε κάθε στάση της δίκης (άρθρο 73 ΚΠολΔ), η δε έλλειψή της συνεπάγεται την απόρριψη της αγωγής ως απαράδεκτης (ΑΠ 92/2017 ό.π., ΑΠ 595/2010). ΄Οταν ασκείται αγωγή σε διαφορά, που ανακύπτει από τη σχέση της οροφοκτησίας, από κάποιο συνιδιοκτήτη, που τυχαίνει να είναι και διαχειριστής εναντίον άλλου, αρκεί για τη νομιμοποίησή του (ενεργητική) μόνη η ιδιότητά του ως συνιδιοκτήτη (ΑΠ 92/2017 ό.π., ΑΠ 924/1992). Εξάλλου, οι διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας, στις οποίες αναφέρεται το άρθρο 17 αριθμός 2 (όπως ίσχυε πριν από την αναρίθμηση από 2 σε 3 που επέφερε το άρθρο 6 παρ. 5 του ν. 4055/2012 και πριν αντικατασταθεί, ακολούθως, με το άρθρο 1 άρθρο πρώτο παρ. 2 του ν. 4335/2015, με έναρξη ισχύος του, κατ` άρθρ. 1 άρθρο ένατο παρ. 4 αυτού, από 1-1-2016), που εκδικάζονταν κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 657 ΚΠολΔ, σύμφωνα με το άρθρ. 647 παρ. 2 του ίδιου Κώδικα, είναι όλες οι διαφορές που δημιουργούνται πράγματι από τη σχέση της οροφοκτησίας, ανεξάρτητα από τη συνδρομή οποιασδήποτε άλλης σχέσης, δηλαδή είναι συναφείς με την ερμηνεία και την εφαρμογή του ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 Α.Κ., σε συνδυασμό και με τη συστατική πράξη και τον κανονισμό της οροφοκτησίας και αποτελούν γενικά διένεξη ως προς την ύπαρξη, την έκταση και τη διάρκεια των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους ως συνιδιοκτητών της ίδιας πολυκατοικίας, είτε αυτά αφορούν τις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, είτε αφορούν τα κοινά μέρη της οικοδομής και του οικοπέδου της. Το Μονομελές Πρωτοδικείο, που είναι αρμόδιο να κρίνει τις εν λόγω διαφορές, χωρίς διάκριση της αξίας του αντικειμένου τους, έχει, συνεπώς, αρμοδιότητα να κρίνει και τα ζητήματα, που παρεμπιπτόντως αναφύονται στις διαφορές αυτές, όπως είναι το κύρος των συμφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, που περιβλήθηκαν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και, ειδικότερα, την ακυρότητα δικαιοπραξίας, με την οποία τροποποιείται η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά παράβαση της τελευταίας ή του νόμου (ΑΠ 1218/2018 Δημ. Νόμος). Στην προκειμένη περίπτωση οι ενάγοντες, με την υπό κρίση αγωγή τους, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, εξέθεταν, κατ’ ορθή εκτίμηση αυτής, ότι είναι κύριοι των αναφερόμενων ειδικότερα στην αγωγή οριζόντιων ιδιοκτησιών – θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, με στοιχεία 1, 2 και 3 αντίστοιχα, τις οποίες απέκτησαν, δυνάμει των υπ’ αριθμ. …………/1980 συμβολαίων αντίστοιχα του Συμβολαιογράφου Αθηνών …………, που μεταγράφηκαν νομίμως, και βρίσκονται στον ισόγειο ακάλυπτο χώρο (πυλωτή) μίας πολυώροφης οικοδομής, που βρίσκεται στον Πειραιά και διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929, καθώς και από την υπ’ αριθμ. ……../1980 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του ανωτέρω Συμβ/φου. Ότι, το Νοέμβριο του 2011, η πρώτη εναγομένη, διαχειρίστρια της ανωτέρω πολυκατοικίας, με τη σύμπραξη του δευτέρου των εναγομένων, εργάτη, προέβησαν αυθαίρετα στην καθαίρεση μέρους του τοιχίου, ύψους περίπου ενός μέτρου και μήκους 5 μέτρων, το οποίο διαχωρίζει τις ανωτέρω τρεις θέσεις στάθμευσης ιδιοκτησίας τους από τον υπόλοιπο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής, χωρίς οι ενάγοντες να έχουν κληθεί να λάβουν μέρος σε γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, η οποία είναι και η μόνη αρμόδια για τη λήψη απόφασης για οποιαδήποτε μεταβολή επί των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας και χωρίς να έχει ληφθεί άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής. Ζήτησαν δε να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, με προσωρινά εκτελεστή απόφαση, να επαναφέρουν με δικές τους δαπάνες και επιμέλεια το καθαιρεθέν τοιχίο στην προτέρα κατάσταση, να καταδικασθούν σε χρηματική ποινή 2.000 ευρώ και προσωρινή κράτηση τριών (3) μηνών για κάθε παραβίαση της απόφασης, που θα εκδοθεί, καθώς και στα δικαστικά τους έξοδα. Επί της ως άνω αγωγής, μετά από συζήτηση που έγινε στις 04-03-2013, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648-657 ΚΠολΔ (όπως ίσχυαν προ της τροποποιήσεώς τους με το άρθρο 1 άρθρο τέταρτο του Ν. 4335/2015, μ’ έναρξη ισχύος 1/1/2016 –άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 4 του Ν. 4335/2015, βλ. άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 2 του Ν. 4335/2015-), εκδόθηκε η εκκαλούμενη με αριθμό 3976/10-07-2013 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία απέρριψε λόγω έλλειψης ενεργητικής νομιμοποίησης την ως άνω αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες με την ως άνω έφεσή τους, για τους αναφερομένους στην έφεσή τους λόγους, οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και ζητούν να γίνει δεκτή η έφεσή τους, να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση και να γίνει δεκτή η ως άνω αγωγή τους. Υπό το εκτεθέν περιεχόμενο, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ορθώς απέρριψε την αγωγή λόγω ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης, διότι, κατά τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, οι ενάγοντες ζητούν την επαναφορά του τοιχίου, που διαχώριζε τις ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή πολυωρόφου οικοδομής, με την ιδιότητα των ιδιοκτητών αυτών, οι οποίες (θέσεις στάθμευσης), όμως, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2, 5 εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979 “Περί υποβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5, εδάφιο 3 του ν. 1221/1981, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 174, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει, κατά τ’ αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, ότι, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του ισόγειου χώρου ακάλυπτου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος, που κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (pilotis), δεν μπορεί ν’ αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες, που ν’ ανήκουν δηλαδή στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι κύριοι ορόφων ή διαμερισμάτων, είτε τρίτοι, ούτε είναι δεκτικός σύστασης σ’ αυτόν άλλου εμπράγματου δικαιώματος, αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα των ιδιοκτητών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, κατ’ ανάλογη μερίδα αυτών επί των κοινοχρήστων, και χρησιμεύει σε κοινή χρήση όλων. Ως εκ τούτου, δικαιοπραξία συστατική διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας, με την προδιαληφθείσα έννοια ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο χώρο της πυλωτής, είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των Νόμων 960/1979 και 1221/1981, οπότε θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρο 180 ΑΚ) (βλ. σχετ. ΟλΑΠ 23/2000 ό.π., ΑΠ 25/2019 ό.π., ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π.). Συνεπώς, τόσο η σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ως προς τον όρο της αυτό, όσο και τα μεταβιβαστικά συμβόλαια των θέσεων στάθμευσης των εναγόντων, με τις οποίες δικαιοπραξίες προβλέφθηκε ότι ο ισόγειος ακάλυπτος χώρος της άνω οικοδομής (pilotis) εκάστου ενάγοντος αποτελεί αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, παραχωρηθείσα κατ’ απόλυτη κυριότητα σ’ έκαστο εξ αυτών αντίστοιχα, είναι, κατ’ άρθρο 174 Α.Κ., άκυρες, ως αντιβαίνουσες στις προαναφερόμενες αναγκαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 Α.Κ., 1 και 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 και στην αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 1 του Ν. 960/1979, που καθορίζουν τις θεμελιώδεις αρχές της οριζοντίου ιδιοκτησίας, αφού και πριν από την αντικατάστασή του με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, αλλά και μετά, δεν ήταν επιτρεπτό να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία σε ανοιχτό χώρο της πυλωτής, εφόσον η πυλωτή αποτελεί κοινόχρηστο χώρο, προορισμένο για την στάθμευση των αυτοκινήτων των οροφοκτητών ή των μισθωτών της οικοδομής, οπότε θεωρούνται (οι δικαιοπραξίες) σαν να μην έγιναν (άρθρο 180 ΑΚ), με συνέπεια οι ενάγοντες να μην αποκτούν (αποκλειστικό) δικαίωμα κυριότητας επί των επίδικων χώρων της πυλωτής. Συνακόλουθα οι χώροι αυτοί είναι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι και, κατά συνέπεια, μη δεκτικοί χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος, με τον οποίο θα απέβαλαν τον ανωτέρω κοινόχρηστο χαρακτήρα τους. Εξάλλου, οι ενάγοντες δεν επικαλούνται ότι οι νομίμως μεταγεγραμμένες συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις οποίες η πυλωτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι μεν, για το λόγο που προαναφέρθηκε, άκυρες, πλην, όμως, ότι στο σημείο τους αυτό, με τη συνδρομή της διάταξης του άρθρου 200 ΑΚ, ισχύουν, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) των συμβάσεων, ως πράξεις παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πυλωτής ή των τμημάτων αυτής στους οικείους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, που αναφέρονται ως δικαιούχοι αυτών, με αποκλεισμό των λοιπών συγκυρίων της οικοδομής, ενόψει και του ότι με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πυλωτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός. Επίσης, δεν εκθέτουν ούτε ότι τυγχάνουν κύριοι ή συγκύριοι ορόφου ή τμήματος ορόφου της ένδικης οικοδομής, καθώς το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία (ΟλΑΠ 23/2000, ΟλΑΠ 5/1991, ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π., ΑΠ 792/2006 Δημ. Νόμος, ΜονΕφΠειρ 431/2015 Δημ. Νόμος). Στην περίπτωση δε αυτή, οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π. ΑΠ 635/2010). Επομένως, εφόσον όμοια έκρινε και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλουμένη απόφασή του, απέρριψε, με τις αυτές, κατά βάση, νομικές σκέψεις, στο σύνολό της, την υπό κρίση αγωγή, ως απαράδεκτη, λόγω ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης, με αιτιολογία, η οποία συμπληρώνεται με την παρούσα, δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις ως άνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, ούτε απαίτησε περισσότερα στοιχεία, ούτε αρκέσθηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα, που απαιτεί ο νόμος, αλλά ούτε και προσέδωσε σ’ αυτές έννοια διαφορετική από την αληθινή, αφού και πριν από την ισχύ των Ν. 960/1979 και 1221/1981 δεν ήταν επιτρεπτό, για τους λόγους που εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο της πυλωτής. Συνεπώς, πρέπει ν’ απορριφθεί ως αβάσιμος ο πρώτος λόγος έφεσης, με τον οποίο υποστηρίζονται τ’ αντίθετα. Περαιτέρω, οι εκκαλούντες, με το δεύτερο λόγο έφεσής τους, ισχυρίζονται ότι η εκκαλουμένη έσφαλε και πρέπει να εξαφανισθεί, καθ’ ολοκληρίαν, καθόσον έλαβε υπόψιν της πράγματα, τα οποία οι εναγόμενοι δεν πρότειναν, καθώς οι τελευταίοι ουδόλως πρότειναν την ακυρότητα της αριθμό ……/1980 Πράξεως Συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και Κανονισμού Πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Αθηνών …………, νομίμως μεταγεγραμμένης, με την οποίαν οι άνω τρεις χώροι σταθμεύσεως αυτοκινήτων τους στην πυλωτή χαρακτηρίσθηκαν και αποτελούν αυτοτελείς και διηρημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο λόγος αυτός είναι, επίσης, απορριπτέος ως αβάσιμος, καθώς, την απόλυτη ακυρότητα των ένδικων δικαιοπραξιών, δύναται μεν, κατά τ’ αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, να προτείνει οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, όπως είναι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, οι οποίοι, ως συγκύριοι του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου της πιλοτής, μπορούν ν’ αντλήσουν όφελος από τη χρήση του (ΑΠ 744/2018 ό.π., ΑΠ 454/2017 ό.π.), πλην, όμως, εφόσον οποιαδήποτε σύμβαση για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα του παραπάνω χώρου και η μεταβίβαση αυτού σε οποιοδήποτε τρίτο κατά διηρημένη ιδιοκτησία έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς τις ως άνω διατάξεις αναγκαστικού δικαίου και, ως εκ τούτου, είναι απολύτως άκυρη, κατά τα άρθρα 3 και 174 Α.Κ., η ακυρότητα αυτή είναι απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως, καθώς ως απαγορευτικές διατάξεις, κατά τη διάταξη του άρθρ. 174 του Αστικού Κώδικα, νοούνται όχι μόνο οι απαγορευτικά αλλά και οι επιτακτικά διατυπούμενες, που απαγορεύτηκαν, όμως, από λόγους γενικότερου συμφέροντος και συνεπώς είναι κανόνες δημόσιας τάξης (βλ. ΕΘ 2991/1998 Δημ. Νόμος, Γ. Μπαλή, Γεν Αρχ., έκδ. 7η, παρ. 59, σελ. 168-169). Εξάλλου, το Μονομελές Πρωτοδικείο, που είναι αρμόδιο να κρίνει τις εν λόγω διαφορές, χωρίς διάκριση της αξίας του αντικειμένου τους, έχει αρμοδιότητα να κρίνει και τα ζητήματα, που παρεμπιπτόντως αναφύονται στις διαφορές αυτές, όπως είναι το κύρος των συμφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, που περιβλήθηκαν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και, ειδικότερα, την ακυρότητα της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά παράβαση του νόμου (ΑΠ 1218/2018 Δημ. Νόμος). Συνεπώς, εφόσον, αφενός μεν οι καταρτιζόμενες ένδικες δικαιοπραξίες έχουν παράνομο περιεχόμενο, κατ’ άρθρο 174 Α.Κ., δεδομένου ότι αντίκεινται στις αναγκαστικού δικαίου απαγορευτικές πολεοδομικές διατάξεις, οπότε θεωρούνται σαν να μην έγιναν [άρθρο 180 ΑΚ], με συνέπεια οι ενάγοντες να μην έχουν αποκτήσει κυριότητα στους επίδικους χώρους πυλωτής αντίστοιχα, αφετέρου δε η νομιμοποίηση των διαδίκων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 68 ΚΠολΔ, αποτελεί διαδικαστική προϋπόθεση της δίκης για την παροχή έννομης προστασίας και ερευνάται και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, σε κάθε στάση της δίκης (άρθρο 73 ΚΠολΔ), η δε έλλειψή της συνεπάγεται την απόρριψη της αγωγής ως απαράδεκτης (ΑΠ 92/2017 ό.π.), το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλουμένη απόφασή του, απέρριψε την υπό κρίση αγωγή, ως απαράδεκτη, λόγω ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης των εναγόντων, με αιτιολογία, η οποία συμπληρώνεται με την παρούσα, δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τις ως άνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, ούτε απαίτησε περισσότερα στοιχεία, αλλ’ ούτε και προσέδωσε σ’ αυτές έννοια διαφορετική από την αληθινή και ο δεύτερος λόγος έφεσης πρέπει ν’ απορριφθεί ως αβάσιμος. Τέλος, με τον τρίτο λόγο έφεσης, οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι δεν ελήφθη υπόψη πραγματική κατάσταση, η οποία αποδείχθηκε, δηλ. ότι από το έτος 1980, που αγόρασαν τους προαναφερθέντες χώρους σταθμεύσεως της πυλωτής της άνω πολυκατοικίας (καταβάλλοντας μεγάλα για την εποχή ποσά, χωρίς καμία υπαιτιότητά τους, αφού τότε επιτρεπόταν ο καθορισμός ως ανεξαρτήτων ιδιοκτησιών των χώρων σταθμεύσεως της πυλωτής), τους κατείχαν και νέμονταν χωρίς ποτέ να οχληθούν από το 1980 μέχρι και σήμερα. Ο λόγος αυτός έφεσης, με τον οποίο, κατ’ ορθή εκτίμηση, αποδίδεται στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις, είναι προεχόντως απορριπτέος ως προδήλως απαράδεκτος, διότι ο λόγος αυτός δεν ιδρύεται, εαν το δικαστήριο δεν εισήλθε στην αποδεικτική διαδικασία (διατυπώνοντας και συναφές πόρισμα), αλλά απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη, ελλείψει ενεργητικής νομιμοποίησης, όπως στην προκειμένη περίπτωση το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς με την εκκαλουμένη απόφασή του (ΑΠ 618/2017 ό.π., ΜονΕφΠειρ 631/2015 ό.π., ΜονΕφΠειρ 606/2015 ό.π), το αυτό δε ισχύει, ο λόγος δηλ. αυτός είναι απαράδεκτος, και εάν ήθελε θεωρηθεί ως λόγος για έλλειψη νόμιμης βάσης της απόφασης, αφού και ο λόγος αυτός ιδρύεται, όταν το δικαστήριο ερεύνησε την ουσία της υπόθεσης και διατύπωσε αποδεικτικό πόρισμα και όχι όταν απέρριψε την αγωγή ελλείψει ενεργητικής νομιμοποίησης (βλ. ΟλΑΠ 3/1997, ΑΠ 618/2017 ό.π., ΑΠ 53/2015, ΑΠ 950/2014, ΑΠ 940/2014, ΑΠ 262/2014). Εξάλλου, και αληθή υποτιθέμενα τα πραγματικά περιστατικά, που συγκροτούν τον ισχυρισμό αυτό, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, διότι από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002, 1041, 1045, 1117 Α.Κ. και 1 παρ. 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1α, 13 και 14 του Ν. 3741/1929 “περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους”, προκύπτει ότι δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο της όλης οικοδομής και αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον τούτο δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, που έχει νομίμως συσταθεί, αλλά παραμένουν κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα όλων των οροφοκτητών, κατ’ ανάλογη μερίδα τούτων και όλοι αυτοί μπορούν να τα χρησιμοποιούν, χωρίς ν’ αναιρείται, ούτε μεταβάλλεται ο χαρακτήρας τους ως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος της όλης οικοδομής, ακόμη και εάν υποτεθεί αληθινός ο ισχυρισμός τους ότι χρησιμοποιούνταν οι επίδικοι χώροι μόνον από αυτούς, ενώ δεν χάνουν το δικαίωμά τους οι λοιποί συνιδιοκτήτες με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση αυτών (ΑΠ 25/2019 ό.π., ΑΠ 746/2018 ό.π., Α.Π.402/2010, Α.Π.2057/2009, Α.Π.779/2008). Όπως προαναφέρθηκε δε, οι ως άνω δικαιοπραξίες, συστατικές διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας, με την προδιαληφθείσα έννοια, είναι άκυρες, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικείμενες στο νόμο, παρά την κατάρτισή τους πριν την ισχύ του Ν. 1221/1981, οπότε θεωρούνται, ως προς τα σημεία αυτά, σαν να μην έγιναν (άρθρο 180 ΑΚ). Κατόπιν των ανωτέρω, απορριπτομένων ως κατ’ ουσίαν αβασίμων όλων των λόγων της υπό κρίση εφέσεως και μη υπάρχοντος άλλου παραπόνου κατά της εκκαλουμένης, η υπό κρίση έφεση, κατά της με αριθμ. 3976/10-07-2013 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648-657 ΚΠολΔ, πρέπει ν’ απορριφθεί στο σύνολό της, ως προς όλους τους διαδίκους, πλην του δευτέρου των εφεσιβλήτων (ήτοι του …………., ως προς τον οποίο κηρύχθηκε απαράδεκτη η συζήτηση της υπό κρίση έφεσης), ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη και να διαταχθεί η εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο των παραβόλων, που κατατέθηκαν από τους εκκαλούντες για την άσκηση αυτής (άρθρ. 495 § 3 Κ.Πολ.Δ.). Τέλος, πρέπει να συμψηφισθούν στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των εκκαλούντων και της πρώτης των εφεσιβλήτων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, κατά τ’ άρθρα 179 και 183 ΚΠολΔ, όπως ειδικότερα ορίζεται στα διατακτικό της απόφασης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΚΗΡΥΣΣΕΙ απαράδεκτη τη συζήτηση της υπό κρίση έφεσης ως προς το δεύτερο των εφεσιβλήτων (…………..).
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των λοιπών διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και απορρίπτει κατ’ ουσίαν την υπό κρίση έφεση ως προς όλους τους διαδίκους, πλην του δευτέρου των εφεσιβλήτων (… .).
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο των παραβόλων, που κατέθεσαν οι εκκαλούντες για την άσκηση της υπό κρίση έφεσης.
ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας μεταξύ των εκκαλούντων και της πρώτης των εφεσιβλήτων.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 19/09/2019, στον Πειραιά, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων Δικηγόρων των εκκαλούντων και της πρώτης των εφεσιβλήτων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ