ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός 496/2023
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3° Τμήμα
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Χριστίνα Λίμουρα, Εφέτη , η οποία ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά και από τη Γραμματέα Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των εκκαλούντων: 1. Της ομορρύθμου εταιρείας με την επωνυμία «………….», που εδρεύει στον …. και εκπροσωπείται νόμιμα, 2. ……… ατομικά και ως ομόρρυθμος εταίρος της εταιρείας «.………», 3. …….ατομικά και ως ομόρρυθμος εταίρος της εταιρείας «………», οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Γεωργίου Καρατζά, με δήλωση άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου: Του Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «ΕΚΚΛΗΣΙΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ», που εδρεύει στην Αθήνα, νόμιμα εκπροσωπούμενο, το οποίο παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Χαράλαμπου Αποστολόπουλου, με δήλωση άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς άσκησε το εφεσίβλητο την με αριθμό εκθ. καταθ. ………../2020 αγωγή του, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 1969/2022 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου, η οποία έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου οι εκκαλούντες-εναγόμενοι με την από 7.10.2022 με αριθμ. εκθ. καταθ. ………./2022 έφεση, δικάσιμος επί της οποίας ορίστηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους με τις έγγραφες προτάσεις τους ζήτησαν να γίνουν αυτοί δεκτοί.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση έφεση των εκκαλούντων-εναγομένων κατά της 1969/2022 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών ( άρθρα 614 επ. ΚΠολΔ ), αντιμωλία των διαδίκων και δέχθηκε εν μέρει την με αριθμό εκθ. καταθ. ………/2020 αγωγή του ενάγοντος, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495,513 παρ. 1,518 παρ. 1 ΚΠολΔ ), καθόσον προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης στους εκκαλούντες την 7.9.2022, ήτοι εντός μηνός από την επίδοσή της. Επομένως, εφόσον φέρεται παραδεκτά προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου ( άρθρα 19, 511 ΚΠολΔ ), πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή η έφεση και να ερευνηθεί περαιτέρω μέσα στα όρια που καθορίζονται με αυτήν, κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία, για το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων της (άρθρα 522, 533 σε συνδ. με 591 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Με την υπό κρίση αγωγή το ενάγον Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία « ΕΚΚΛΗΣΙΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ», ισχυρίζεται ότι δυνάμει του από 30.6.2006 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, εκμίσθωσε στους δεύτερο και τρίτη των εναγομένων (ήδη ομόρρυθμους εταίρους της πρώτης εναγομένης) το περιγραφόμενο στην αγωγή εκκλησιαστικό ακίνητο, ευρισκόμενο στον Πειραιά, με τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες που περιέχονται στο ανωτέρω συμφωνητικό, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως φροντιστήριο μέσης εκπαίδευσης και συναφών χρήσεων. Ότι η συμβατική διάρκεια της ανωτέρω μισθώσεως συμφωνήθηκε για το χρονικό διάστημα από 1.7.2006 έως 30.6.2015, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος στο ποσό των 1019,70 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην αγωγή, καταβλητέο εντός των τριών πρώτων εργασίμων ημερών εκάστου μηνός. Ότι κατόπιν νεώτερης μεταξύ τους συμφωνίας και ενόψει οικονομικών προβλημάτων που αντιμετώπιζαν οι εναγόμενοι, αποφασίστηκε η μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.100 από 1.7.2011 έως την 30.6.2012 με περαιτέρω συμφωνία για προσαύξησή του κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή. Ότι την 12.7.2006 συστήθηκε η εταιρεία με την επωνυμία «…………….», με έδρα το Δήμο Πειραιά και διαχειριστές αμφοτέρους τους εναγόμενους, η οποία υπεισήλθε σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ανωτέρω από 30.6.2006 μισθωτηρίου, ευθυνόμενη έναντι του εκμισθωτή από κοινού και εις ολόκληρον με τους αρχικούς συμμισθωτές, αναλαμβάνοντας τις ίδιες με αυτούς υποχρεώσεις. Ότι δυνάμει ρητού όρου του συμφωνητικού μίσθωσης οι εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να μην επιφέρουν αλλοιώσεις στο μίσθιο, ενώ σε περίπτωση που κατόπιν αδείας του εκμισθωτή επιφέρουν αλλοιώσεις, οι βελτιώσεις να παραμείνουν στο μίσθιο κατόπιν επιθυμίας του εκμισθωτή, χωρίς δικαίωμα αποζημίωσης των μισθωτών, άλλως οι μισθωτές όφειλαν να αποκαταστήσουν το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβαν με δικές τους δαπάνες. Ότι με έτερο όρο του ανωτέρω συμφωνητικού μισθώσεως συμφωνήθηκε πως η παράβαση οποιουδήποτε όρου αυτού, συνεπάγεται, εκτός των άλλων, κατάπτωση της εγγυήσεως υπέρ του εκμισθωτή, λόγω ποινικής ρήτρας και αποζημιώσεως, καταγγελία της μισθώσεως και αποβολή των μισθωτών εκ του μισθίου. Για την αιτία αυτή, οι μισθωτές οφείλουν να καταβάλουν στον εκμισθωτή νομιμοτόκως λόγω αποζημιώσεως και ποινικής ρήτρας τέσσερα τρέχοντα κατά τον χρόνο της καταγγελίας μηνιαία μισθώματα. Ότι οι μισθωτές κατέθεσαν ως εγγύηση το ποσό των 2.039,40, ενώ παρέμειναν στο μίσθιο μέχρι την 23.9.2019, οπότε κατόπιν λήξεως της ένδικης μίσθωσης, η οποία παρατάθηκε νομίμως μέχρι την εκπνοή της νόμιμης δωδεκαετούς διάρκειάς της, παρέδωσαν οικειοθελώς το μίσθιο. Ότι μετά την αποχώρησή τους διαπιστώθηκε ότι προκάλεσαν εκτεταμένες φθορές στο μίσθιο για την αποκατάσταση των οποίων απαιτείται η καταβολή του συνολικού ποσού των 18.445 ευρώ κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα στο δικόγραφο της αγωγής, ενώ λόγω των εκτεταμένων φθορών και της καθυστέρησης λόγω της αποκατάστασής τους της εκ νέου εκμισθώσεως του μισθίου ακινήτου, το ενάγον ζημιώθηκε κατά το ποσό των 6.118,2 ευρώ, το οποίο θα εισέπραττε ως μισθώματα από την εκ νέου εκμίσθωση του ένδικου μισθίου. Ζητεί περαιτέρω το ενάγον να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι εις ολόκληρον έκαστος να του καταβάλουν με βάση τις διατάξεις περί ενδοσυμβατικής ευθύνης, άλλως σε περίπτωση απόρριψης της κύριας βάσης της αγωγής από τη σύμβαση, με βάση τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού: 1) το ποσό των 18.445 ευρώ, ως αποζημίωση για την αποκατάσταση των φθορών του μισθίου ακινήτου, 2) το ποσό των 6.118,2 ευρώ ως διαφυγόν κέρδος, 3) το ποσό των 4.078,80 ευρώ ως ποινική ρήτρα λόγω παράβασης των όρων της σύμβασης, άπαντα τα ανωτέρω ποσά με το νόμιμο τόκο κατά τα εκτιθέμενα στην υπό κρίση αγωγή και να αναγνωριστεί η κατάπτωση της καταβληθείσας εγγύησης ποσού 2.039,40 λόγω παράβασης των όρων της συμβάσεως μισθώσεως.
Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες- εναγόμενοι με την κρινόμενη έφεσή τους, επικαλούμενοι εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητούν την εξαφάνισή της με σκοπό να απορριφθεί η αγωγή.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 ΑΚ, ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 592 ΑΚ, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Από τις διατάξεις αυτές σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 574, 594, 330, 297 και 298ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για κάθε θετική και αποθετική ζημία που υφίσταται ο τελευταίος, υπό την προϋπόθεση να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο με εξαίρεση αυτές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Έτσι η υποχρέωση προς αποζημίωση περιλαμβάνει τόσο τη θετική ζημία, η οποία συνίσταται στην ελάττωση των υφιστάμενων έννομων αγαθών του ζημιωθέντος, όσο και το διαφυγόν κέρδος, το οποίο συνίσταται στην εξαιτίας του επιζήμιου γεγονότος ματαίωση της βασίμως προσδοκώμενης αύξησης της περιουσίας του, όπως ιδίως η απώλεια μισθωμάτων από την αδυναμία εκμίσθωσης του μισθίου σε τρίτους ή η διαφορά από την είσπραξη μειωμένου μισθώματος σε περίπτωση κατάρτισης νέας σύμβασης μίσθωσης. Σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάστασή του (ΑΠ 156/2021, ΑΠ 495/2008 Νόμος). Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και σκοπούς των συμβαλλόμενων, το είδος και τον προορισμό του μισθίου πράγματος και συμπληρωματικά, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ προκύπτει ότι αν ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις παραγράφους αυτού του άρθρου, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές’διατάξεις. Η διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη κατασκευασμάτων στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά τη σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα ( ΑΠ 499/2015, ΑΠ 672/2006 Νόμος ). Κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης ακινήτου έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, ως εγγύηση, που συνήθως αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό διέπεται από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι είναι δυνατό να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και ειδικότερα αποτελεί προκαταβολή έναντι μελλοντικού χρέους του μισθωτή που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας. Η εγγύηση, ως προς τη λειτουργία της διέπεται από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων και επιστρέφεται μόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του μισθωτή έναντι του εκμισθωτή, όπως μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 404, 405, 407 ΑΚ προκύπτει ότι σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο ποσό χρηματικής εγγύησης, για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί, λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα του άρθρου 406 ΑΚ, για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή (ΑΠ 236/2010 Νόμος).
Κατά το άρθρο 281 ΑΚ “η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος”. Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμον να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαιτείται δηλαδή για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγουμένη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί επιπτώσεις στα συμφέροντα του υπόχρεου, οι οποίες, για την κατάφαση της καταχρηστικότητας, αρκεί να είναι δυσμενείς. Εξάλλου, μόνη η αδράνεια του δικαιούχου στην άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και αν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπρόσθετα ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Η ειρημένη αδράνεια του δικαιούχου πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, πλην μικρότερο του προβλεπόμενου από το νόμο για την παραγραφή του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο. Το ζήτημα δε αν οι συνέπειες που επάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του. (ΟλΑΠ 10/2012, ΑΠ 207/2014, ΑΠ 1103/2013 Νόμος).
Από την επανεκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συνεδριάσεως του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες από τους εναγόμενους φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται και οι προσκομιζόμενες από τους διαδίκους τεχνικές εκθέσεις, τα οποία (ανωτέρω έγγραφα ) επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι είτε για να ληφθούν υπόψη ως αποδεικτικά στοιχεία, είτε ως δικαστικά τεκμήρια, τους εν γένει ισχυρισμούς των διαδίκων που περιέχονται στις προτάσεις τους ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και παραδεκτά επαναφέρονται ενώπιον του παρόντος, αποδεικνύονται πλήρως τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 30.6.2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου το ενάγον, Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία « ΕΚΚΛΗΣΙΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ», νομίμως εκπροσωπούμενο, εκμίσθωσε στους δεύτερο και τρίτη των εναγομένων μια οριζόντια ιδιοκτησία κείμενη επί της οδού ………….. στον Πειραιά, που περιλαμβάνει γραφεία στον Α’ όροφο της οικοδομής, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τους μισθωτές ως φροντιστήριο μέσης εκπαίδευσης και συναφών χρήσεων. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 1.019,70 ευρώ, το οποίο θα καταβάλλεται εντός των τριών πρώτων εργασίμων ημερών εκάστου μηνός, ενώ η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για χρονικό διάστημα εννέα ετών, ήτοι από 1.7.2006 έως 30.6.2015. Περαιτέρω οι μισθωτές κατέθεσαν ως εγγύηση το ποσό των 2.039,40 ευρώ, το οποίο, σύμφωνα με ρητό όρο του ιδιωτικού συμφωνητικού θα αναπροσαρμόζεται με κάθε αύξηση του μισθώματος ώστε να αποτελεί το διπλάσιο του καταβαλλόμενου μισθώματος και το οποίο θα επιστραφεί στους μισθωτές μετά παρέλευση δύο μηνών από την καθ’ οιονδήποτε τρόπο λύση της μισθώσεως και αφού προηγουμένως εκκαθαριστούν τυχόν οφειλές των μισθωτών από οποιαδήποτε αιτία. Σύμφωνα με ρητό όρο του ιδιωτικού συμφωνητικού ορίζεται ότι το μίσθιο ενοικιάζεται στην κατάσταση που ευρίσκεται κατά το χρόνο της μισθώσεως και ότι οι μισθωτές αφού το εξέτασαν το βρήκαν της απολύτου αρεσκείας τους, παραιτούμενοι κάθε δικαιώματος προς καταγγελία της μισθώσεως ή προς υποβολή αιτήσεως μειώσεως του μισθώματος για ελαττώματα και ελλείψεις που τυχόν υπάρχουν ή θα εμφανιστούν, ενώ ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται σε οποιαδήποτε επισκευή του μισθίου, το οποίο παραδίδει στους εκμισθωτές στην κατάσταση που ευρίσκεται. Συμφωνήθηκε περαιτέρω με ρητό όρο του ιδιωτικού συμφωνητικού αφενός ότι οι μισθωτές χωρίς έγγραφη άδεια του εκμισθωτή δεν επιτρέπεται να μεταβάλουν τη δηλωθείσα χρήση του μισθίου ή να επιφέρουν αλλοιώσεις σε αυτό, αφετέρου ότι αν παρασχεθεί η σχετική άδεια του εκμισθωτή, κατά την οιονδήποτε τρόπο λήξη ή λύση της μισθωτικής συμβάσεως, η βελτίωση θα παραμείνει στο μίσθιο, εφόσον το επιθυμεί ο εκμισθωτής, χωρίς όμως να υποχρεούται σε οποιαδήποτε αποζημίωση. Εάν όμως ο εκμισθωτής δεν επιθυμεί τούτο, τότε οι μισθωτές υποχρεούνται με δικές τους δαπάνες να αποκαταστήσουν το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβαν, χωρίς την καταβολή από τον εκμισθωτή οιασδήποτε αποζημίωσης, άλλως ο εκμισθωτής θα πράξει τούτο με δαπάνες των μισθωτών. Συμφωνήθηκε περαιτέρω με έτερο όρο του ιδιωτικού συμφωνητικού ότι η παράβαση οιουδήποτε όρου του παρόντος, συνεπάγεται, εκτός των άλλων, καταγγελία της μισθώσεως και κατάπτωση της εγγυήσεως υπέρ του εκμισθωτή, ενώ υποχρεούνται οι μισθωτές να καταβάλουν στον εκμισθωτή λόγω ποινικής ρήτρας και αποζημιώσεως τέσσερα τρέχοντα κατά το χρόνο της καταγγελίας μισθώματα. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι οι μισθωτές μετά την έναρξη της μισθώσεως συνέστησαν την 12.7.2006 την πρώτη εναγομένη εταιρεία με την επωνυμία «…………», με έδρα το Δήμο Πειραιά και διαχειριστές αμφοτέρους τους εναγομένους, η οποία υπεισήλθε σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ανωτέρω από 30.6.2006 μισθωτηρίου, ευθυνόμενη έναντι του εκμισθωτή από κοινού και εις ολόκληρον με τους αρχικούς συμμισθωτές, αναλαμβάνοντας τις ίδιες με αυτούς υποχρεώσεις, σύμφωνα με ρητό όρο που περιελήφθη στο ανωτέρω μισθωτήριο με βάση τον οποίο « παρέχεται στους μισθωτές το δικαίωμα να μεταβιβάσουν την μίσθωση σε εταιρεία την οποία μελλοντικώς θα συστήσουν και στην οποία θα είναι μέτοχοι και η οποία θα αναλάβει τις ίδιες υποχρεώσεις που ισχύουν και για τους μισθωτές, ενώ έναντι του εκμισθωτή θα ευθύνονται από κοινού και εις ολόκληρον οι μισθωτές και η εταιρεία». Κατόπιν νεώτερης μεταξύ τους συμφωνίας και ενόψει οικονομικών προβλημάτων που αντιμετώπιζαν οι εναγόμενοι, αποφασίστηκε η μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.100 από 1.7.2011 έως την 30.6.2012 με περαιτέρω συμφωνία για προσαύξησή του. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι οι εναγόμενοι παρέμειναν στο μίσθιο μέχρι την 23.9.2019, οπότε κατόπιν λήξεως της ένδικης μίσθωσης, η οποία παρατάθηκε νομίμως μέχρι την εκπνοή της νόμιμης δωδεκαετούς διάρκειας της, παρέδωσαν οικειοθελώς το μίσθιο. Μετά την αποχώρησή τους αποδείχθηκε ότι οι μισθωτές προκάλεσαν εκτεταμένες φθορές στο μίσθιο, όπως προκύπτει από την με αριθμ. πρωτ. …./2019 έκθεση αυτοψίας που συνέταξε η επιτροπή αυτοψιών της Εκκλησιαστικής Κεντρικής Υπηρεσίας Οικονομικών, η οποία αφού προέβη την 16.10.2019 σε αυτοψία του μισθίου ακινήτου, διαπίστωσε τις κάτωθι προξενηθείσες από τους μισθωτές φθορές: 1) προέβησαν στην αποξήλωση 180 τμ δαπέδων μαζί με τα σοβατοπί τους, από laminate, 2) αφαίρεσαν εννέα συνολικά εσωτερικές θύρες μαζί με τις κάσες τους, 3) αφαίρεσαν όλο το διακοπτικό υλικό συνολικά τριάντα πέντε πρίζες και διακόπτες των γραφείων του ορόφου, 4) αφαίρεσαν τις περσίδες εξαγωγής αέρα από δυο τερματικές μονάδες δαπέδου των γραφείων του ορόφου, 5) αφαίρεσαν τα φωτιστικά σώματα οροφής από όλους τους χώρους, 6) προκάλεσαν οπές στους τοίχους από αφαίρεση κλιματιστικών σωμάτων και φθορές των επιχρισμάτων και γυψοσανίδων, 7) κατέλειπαν την φωτεινή επιγραφή, την οποία είχαν τοποθετήσει επί της όψεως της οδού Τσαμαδού, η οποία είναι κατακόρυφη και καλύπτει ύψος τριών ορόφων. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι για την αποκατάσταση των ανωτέρω φθορών απαιτείται να δαπανηθεί το συνολικό ποσό των 14.870 ευρώ, όπως προκύπτει από την ανωτέρω έκθεση αυτοψίας της Επιτροπής Αυτοψιών, η οποία εκτίμησε το κόστος για κάθε επιμέρους εργασία αποκατάστασης στο ανωτέρω συνολικό ποσό. Ο ισχυρισμός των εκκαλούντων- εναγομένων ότι παρέδωσαν το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβαν και όπως περιγράφεται στην προσκομισθείσα από 10.11.2021 τεχνική έκθεση του μηχανικού Δημήτριου Αναγνώστου, σύμφωνα με την οποία το μίσθιο ακίνητο κατά την παραλαβή του από τους μισθωτές ήταν σε κακή κατάσταση και οι μεταβολές που επέφεραν στο μίσθιο έγιναν από αυτούς προκειμένου να καταστεί αυτό άρτιο και λειτουργικό για το σκοπό που μισθώθηκε, προκειμένου να λειτουργήσει ως εκπαιδευτήριο και ότι κατά την αποχώρησή τους από το μίσθιο αφαίρεσαν ό,τι οι ίδιοι είχαν τοποθετήσει στο μίσθιο με δικές τους δαπάνες προκειμένου να καταστεί λειτουργικό, δεν αναιρεί την συμβατική υποχρέωση αποκατάστασης των φθορών που επέφεραν στο μίσθιο, όπως περιγράφονται στην προπαρατεθείσα έκθεση αυτοψίας. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από το από 30.6.2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου, οι μισθωτές αφενός παρέλαβαν το μίσθιο στην κατάσταση που ευρίσκετο κατά το χρόνο της μισθώσεως, το οποίο και βρήκαν της απολύτου αρεσκείας τους, αφετέρου όπως ρητά συμφωνήθηκε στο συμφωνητικό μισθώσεως οι μισθωτές χωρίς έγγραφη άδεια του εκμισθωτή δεν επιτρέπεται να επιφέρουν αλλοιώσεις στο μίσθιο, ενώ σε περίπτωση που επιφέρουν τροποποιήσεις στο μίσθιο, η βελτίωση θα παραμείνει στο μίσθιο, εφόσον το επιθυμεί ο εκμισθωτής, χωρίς όμως να υποχρεούται σε οποιαδήποτε αποζημίωση. Εάν όμως ο εκμισθωτής δεν επιθυμεί τούτο, τότε οι μισθωτές υποχρεούνται με δικές τους δαπάνες να αποκαταστήσουν το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβαν, χωρίς την καταβολή από τον εκμισθωτή οιασδήποτε αποζημίωσης, άλλως ο εκμισθωτής θα πράξει τούτο με δαπάνες των μισθωτών, απορριπτομένου του σχετικού λόγου εφέσεως ως αβάσιμου. Περαιτέρω ο ισχυρισμός των εναγόμενων περί καταχρηστικής άσκησης της αγωγής την οποία επιστηρίζουν στην καταβολή δυσανάλογα υψηλών μισθωμάτων σε σχέση με την πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου, ισχυριζόμενοι ότι προέβησαν και σε εκτεταμένες επωφελείς για το ακίνητο εργασίες αναβάθμισης του χώρου με τις τροποποιήσεις που επέφεραν, είναι απορριπτέα προεχόντως ως νόμω αβάσιμη, αφού τα επικαλούμενα για τη θεμελίωσή της περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν καθιστούν την άσκηση της αγωγής καταχρηστική, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, απορριπτομένου του σχετικού λόγου εφέσεως ως αβάσιμου.
Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και ως εκ τούτου θα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι οι σχετικοί λόγοι της έφεσης των εκκαλούντων με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η έφεση στο σύνολό της ως ουσιαστικά αβάσιμη και να επιβληθούν σε βάρος των εκκαλούντων τα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας ( άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ ) κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων την υπό κρίση έφεση.
Δέχεται τυπικά και
Απορρίπτει ουσιαστικά την έφεση.
Καταδικάζει τους εκκαλούντες στα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11.9.2023 χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.
H ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ