Αριθμός 625/2023
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 4ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Φωτεινή Μάμαλη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα T.Λ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις …………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία «……..» («………») και τον διακριτικό τίτλο «……», με έδρα την Αθήνα (οδός ……) (ΓΕΜΗ ……. και ΑΦΜ ……), νομίμως εκπροσωπούμενης, ως καθολικής διαδόχου της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «……..» («……..») (ΓΕΜΗ ….. και ΑΦΜ …….), κατόπιν διάσπασης της τελευταίας με απόσχιση του κλάδου της τραπεζικής δραστηριότητας και εισφοράς του στη νεοσυσταθείσα εταιρεία-πιστωτικό ίδρυμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά της δικηγόρο Ελένη-Μαρία Πρωίμου (ΔΕ ΜΟΥΡΓΕΛΑΣ, ΔΗΜΗΤΡΟΠΟΥΛΟΣ, ΚΩΣΤΑΝΤΕΛΙΑΣ-ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ: …….. …, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό του δικηγόρο Γεώργιο Τσουλούφα.
Ο εφεσίβλητος κατέθεσε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 14.7.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………../2021) ανακοπή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 1288/2022 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε τα σε αυτήν αναφερόμενα.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα με την από 2.6.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……../2022-……../2022) έφεσή της, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Η πληρεξούσια δικηγόρος της εκκαλούσας, η οποία παραστάθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τις απόψεις της με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εφεσιβλήτου, αφού έλαβε το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση από 2.6.2022 (αριθ.καταθ. ………../2022) έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 1288/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, που εκδόθηκε ερήμην της δεύτερης καθ’ ής και αντιμωλία των λοιπών διαδίκων, ήδη εφεσίβλητης ως καθολικής διαδόχου της δεύτερης καθ’ ής, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 614 επ., 591 παρ. 1 εδ.α΄, 933 παρ. 1 εδ.α΄, 934 παρ. 1 περ.α΄εδ.γ΄, 937 παρ. 3, όπως το τελευταίο άρθρο ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί αρμοδίως και νομότυπα με τη κατάθεση δικογράφου στη Γραμματεία του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου (άρθρ. 19, 495 παρ. 1, 2, 511, 513 παρ. 1Β, 516 517 εδ.α΄ Κ.Πολ.Δ), εντός της καταχρηστικής προθεσμίας του άρθρου 518 παρ. 2 (19.4.2022 ημερομηνία δημοσίευσης της εκκαλούμενης/2.6.2022 ημερομηνία κατάθεσης της υπό κρίση έφεσης) και από τη δικογραφία δεν προκύπτει λόγος απαραδέκτου, κατ’ άρθρο 520 παρ. 1 σε συνδυασμό με τα άρθρα 118 έως 120 Κ.Πολ.Δ. Πρέπει, συνεπώς, να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό, το νόμιμο και το κατ’ ουσίαν βάσιμο των λόγων της (άρθ. 533 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ), δεδομένου ότι για το παραδεκτό αυτής έχει κατατεθεί το με κωδικό “e-παράβολο …………” ποσού εκατό (100) ευρώ που προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ
Στην από 14.7.2021 (αριθ.καταθ. …………./2021) ανακοπή του ανακόπτοντος ήδη εφεσιβλήτου, ο τελευταίος ιστορούσε, ότι με εκτελεστό τίτλο την με αριθ. ……./12.7.2019 περίληψη Κατακυρωτικής Έκθεσης της Συμβολαιογράφου Αίγινας ………… που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αίγινας (τ……/α.α …..-16.1.2020) κοινοποιήθηκε σε αυτόν η από 24.6.2021 επιταγή με την οποία επιτάσσεται να αποδώσει στην καθ’ ής ήδη εφεσίβλητη (καθολική διάδοχος της δεύτερης καθ’ ής) την κατοχή και χρήση του λεπτομερώς περιγραφόμενου μίσθιου ακινήτου που βρίσκεται μέσα στα όρια του οικισμού …………….. Αίγινας, το οποίο είχε εκμισθώσει από τον καθ’ ου η εκτέλεση κύριο αυτού ……….. πριν την επιβολή κατασχέσεως και την διενέργεια του πλειστηριασμού, ως κατοικία του ιδίου και της οικογένειάς του, κατά τα ειδικότερα ιστορούμενα. Ζήτησε, δε, για τους διαλαμβανόμενους σε αυτή λόγους, την ακύρωση της από 24.6.2021 επιταγής κάτωθι αντιγράφου πρώτου εκτελεστού απογράφου της με αριθ. ……./12.7.2019 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτου καθώς και κάθε άλλης συναφούς πράξης, με την οποία επιτάσσεται να αποδώσει στην καθ’ ής ήδη εφεσίβλητη την κατοχή και χρήση του κείμενου στην Αίγινα μίσθιου ακινήτου. Επί της άνω ανακοπής, εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 1288/2022 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία έκανε δεκτή την υπό κρίση ανακοπή και ακύρωσε την από 24.6.2021 επιταγή προς εκτέλεση κάτωθι αντιγράφου πρώτου απογράφου εκτελεστού της υπ’ αριθ. …../12.7.2019 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της συμβολαιογράφου Αίγινας ……… Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η καθής η ανακοπή ανώνυμη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία “………….” ως καθολικής διαδόχου της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία “…………”, κατ’ ορθή νομική εκτίμηση, για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, και ζητεί, να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, προκειμένου να απορριφθεί η από 14.7.2021 ανακοπή.
Ι)Σύμφωνα με την νέα διάταξη του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας, αποκτά ex lege διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρα 614 επ.ΑΚ. Ακολούθως, έχει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού η μίσθωση λυθεί, εντός δύο μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μόνη προϋπόθεση αποτελεί το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.
Για την ενεργητική νομιμοποίηση άσκησης των παραπάνω δικαιωμάτων κρίσιμος είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού και περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης όποτε και ο υπερθεματιστής αποκτά κατά τρόπο παράγωγο την κυριότητα του ακινήτου. Από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται πως δεν εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρ. 614 επ. ΑΚ. Προκύπτει εν προκειμένω το ερώτημα σε σχέση με το εάν ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην έννομη σχέση της μίσθωσης ex lege δια της κατακυρωτικής, συνέπεια της μη εφαρμογής των άρθρων 614 επ.ΑΚ και έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 1009 ή εάν δεν υπεισέρχεται σε αυτή (αφού μόνο με το άρθρ. 614 ΑΚ υπήρχε η δυνατότητα να υπεισέλθει στην μισθωτική σχέση) και έχει απλώς ευχέρεια να μην αναγνωρίσει τη μίσθωση. Λειτουργικότερο εμφαίνεται ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται ex lage στη μίσθωση με την προϋπόθεση να είναι έγκυρη και να έχει συναφθεί από τον πρώην κύριο/οφειλέτη. Διαφορετικά, το διάστημα ανάμεσα στην καταγγελία και την λύση της σύμβασης θα παραμείνει αρρύθμιστο. Η πρακτική σημασία της υιοθέτησης της μίας ή της άλλης άποψης, αίρεται από τη δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης που παρέχεται, αφού σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα άσκησης διεκδικητικής αγωγής κρίνεται ως χρονικά απρόσφορη.
Εφόσον ο πρώην-κύριος οφειλέτης με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει αποξενωθεί από το ακίνητο, η καταγγελία ως μονομερής και αιτιώδης δήλωση βούλησης, απευθύνεται στον μισθωτή, όπως τούτος προσδιορίζεται από το μισθωτήριο καθώς είναι ο μόνος πλέον συνδεόμενος με το μίσθιο. Μέσω αυτής εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει απρόθεσμα τη μίσθωση, η οποία πρέπει να έχει συναφθεί πριν την κατάσχεση, διότι σε αντίθετη περίπτωση το δικαίωμα καταγγελίας θα ασκηθεί δυνάμει του άρθρ. 997 Ι Κ.Πολ.Δ. Αντίστοιχα με ότι προβλέπεται για τις εμπορικές μισθώσεις τα αποτελέσματα της, επέρχονται όχι με την άσκηση της καταγγελίας αλλά με την παρέλευση του τασσόμενου χρονικού διαστήματος των δύο μηνών. Πρόκειται δηλαδή, για μια εκ του νόμου καταγγελία με προθεσμία που τίθεται χάριν προστασίας του μισθωτή για την προετοιμασία απεγκατάστασης του από το επιχειρηματικό ακίνητο. Στο διάστημα αυτό, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου. Εάν ο μισθωτής, αφού παρέλθει το τασσόμενο μετά την καταγγελία διάστημα, παρακρατεί το μίσθιο, οφείλει αποζημίωση χρήσης. Ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης, με εκτελεστό τίτλο την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης (κοινοποιώντας αντίγραφο με το οποίο θα δηλώνει την καταγγελία της μίσθωσης) κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή καθώς και κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματα του από αυτούς η κατέχει το μίσθιο για αυτούς. Η εκτέλεση αυτή, ως αυτοτελής, ακολουθώντας τους κανόνες της άμεσης εκτέλεσης 943 επ. Κ.Πολ.Δ, αρχίζει με την επίδοση της επιταγής κατά το άρθρο 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώνεται με την σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης. Στρέφεται κατά των προσώπων που προσδιορίζει το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ. Τα πρόσωπα αυτά μπορούν να προσβάλλουν με ανακοπή είτε την επιταγή προς εκτέλεση είτε την πράξη αποβολής από το ακίνητο επικαλούμενα λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας.
Ως δεύτερη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ πρέπει να διακρίνουμε την μίσθωση του ακινήτου προς άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας. Η έννοια των επιχειρηματικών ακινήτων, προσδιορίζοντας στο άρθρ. 1001Α Κ.Πολ.Δ, ως τα ακίνητα “……στα οποία έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο….”. Στο άρθρο 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι υπάγονται στις προστατευτικές για τις εμπορικές μισθώσεις διατάξεις, μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται γενικότερα για την επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ενώ στις περιπτώσεις άλλων σύγχρονων μορφών μισθώσεων η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου προσδιορίζεται πιο άμεσα από την εξειδίκευση του υλικού πεδίου εφαρμογής τους. Ως ratione materiae στις περιπτώσεις χρονομεριστικής μίσθωσης, ορίζονται από το άρθρ. 1 παρ. 1Α΄ του Ν. 1652/1986, τα ακίνητα – καταλύματα προς διανυκτέρευση. Αντίστοιχα, το άρ. 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986 ορίζει ως ακίνητο, εντασσόμενο στο υλικό πεδίο εφαρμογής του leasing ακινήτων, εκείνο που προορίζεται αποκλειστικά για την επαγγελματική χρήση, τις ασκεπείς αγροτικές εκτάσεις, ενώ με το αρ. 27 Ν. 2682/1999 περιλήφθησαν και τα οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν εγκαταστάσεις. Τέλος ο ν.4112/1929, βρίσκει έδαφος εφαρμογής, όχι μόνο στις βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά και σε όλες γενικώς τις επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν μόνιμες εγκαταστάσεις. Παρά ταύτα, η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου φυσικά δεν πρέπει να απασχολήσει αυτοτελώς την ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρ. 1009, παρά μόνο σε συνάρτηση με την νομική φύση των ειδικότερων μισθώσεων που συνάπτονται προς άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Τα αίτια της ριζικής τροποποίησης του άρθρ. 1009 μπορούν να συνδεθούν γενικά με τον σκοπό των αλλαγών που επέφερε ο Ν.4335/2015 στο όγδοο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ, αναφορικά με το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και με τα πρακτικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή του άρθρου ειδικότερα. Ως κύρια αιτιολογική σκέψη των τροποποιήσεων εμφανίζεται η ανάγκη ταχύτερης απονομής της δικαιοσύνης μέσω της εκτελεστικής διαδικασίας, με σκοπό την πραγμάτωση και την προστασία των ουσιαστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών. Η άμεση επέμβαση στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, παρότι ο δανειστής διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά τα άρθρ. 904 επ.Κ.Πολ.Δ, καθιστά εμφανή την ανάγκη αποφυγής παροχής δικαιωμάτων που ενδεχομένως να ανοίγουν τον δρόμο σε καταχρήσεις ή σε αποσταθεροποίηση του εξισορροποιητικού ρόλου που επιτελεί το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης. Στην περίπτωση του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ ο περιορισμός της εφαρμογής της διάταξης στα επιχειρηματικά ακίνητα εκπορεύεται από το χαρακτήρα και την οικονομική λειτουργία της μίσθωσης στις περιπτώσεις αυτές. Η ριζική μεταβολή που υπήρξε αποτέλεσμα τόσο της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη όσο και της κριτικής που άσκησε ένα μεγάλο μέρος της θεωρίας στη μη εφαρμογή των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ επί εμπορικών μισθώσεων. Στις συναλλαγές παρουσιάστηκε άμεσα το πρόβλημα σύναψης πολύχρονων εικονικών εμπορικών μισθώσεων με παρένθετα πρόσωπα, πριν τον πλειστηριασμό τους. Οι μισθώσεις αυτές ως εμπορικές προστατεύονταν τόσο από την ελάχιστη δυνατή διάρκεια της μίσθωσης αλλά και εξαιτίας του θεσμοθετημένου μακροχρόνιου χαρακτήρα τους, ενώ οι όροι της σύμβασης όπως π.χ το μίσθωμα, δεν συμφωνούνταν ως ευνοϊκοί για τον εκμισθωτή/υπερθεματιστή. Τούτο είχε δυσμενές αντίκρισμα στις συναλλαγές Καταρχήν, υποσκάπτονταν η επενδυτική λειτουργία του πλειστηριασμού ακινήτων, αφού οδηγούσε σε ματαίωση του λόγω της μη εμφάνισης πλειοδοτών ή όταν τελικά αυτός διενεργούνταν, το πλειστηρίασμα δεν ήταν ικανοποιητικό. Επιπλέον, στερούνταν από τον υπερθεματιστή η δυνατότητα εγκατάστασης και εκμετάλλευσης του ακινήτου καθώς ο επισπεύδων δανειστής, παρά την υποχρέωση ενημέρωσης των ενδιαφερομένων προς πλειοδοσία, γνώριζε την ύπαρξη της μίσθωσης και δεν μετέφερε ως όφειλε την ανακοίνωση στον συμβολαιογράφο, αιφνιδιάζοντας των νέο κτήτορα και προκαλώντας του σημαντική οικονομική ζημία. Συμπερασματικά, τα εμπίπτοντα στα υποκειμενικά όρια προστασίας του άρθρ. 1009 πρόσωπα, αξιοποιούσαν το δικονομικό δικαίωμα προστασίας καταχρηστικά και παρέμεναν στο μίσθιο δυνάμει της εγκυρότητας της μίσθωσης, εμποδίζοντας την ικανοποίηση του ουσιαστικού δικαιώματος των δανειστών και του υπερθεματιστή. Η επιμονή όμως του νομοθέτη στις παραπάνω δραστικές συνέπειες, παρά τον διαρκή χαρακτήρα της έννομης σχέσης της μίσθωσης και την ανάγκη διατήρησης ασφάλειας των συναλλαγών καθώς και την πρόταση πιο ήπιων αλλά εξίσου αποδοτικών τρόπων επίλυσης των κακόπιστων πρακτικών, δημιουργεί πληθώρα ζητημάτων προς διερεύνηση.
Το άρθρ.1009, όπως αναλύσαμε, εφαρμόζεται πλέον επί εμπορικών μισθώσεων. Στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διασφαλίζουν ευχερέστερα από τις ενδοτικού δικαίου προβλέψεις του ΑΚ, τον διαρκή χαρακτήρα τους και την προστασία του μισθωτή. Η διακριτή ρύθμιση τους επιβλήθηκε αιτιακά από κοινωνιοικονομικούς λόγους. Συγκεκριμένα, προέκυψε, ελλείψει νομοθετικής ρύθμισης, εξαιτίας της ανυπαρξίας κατάλληλων χώρων προς επιχειρηματική εκμετάλλευση, η οποία οδηγούσε στην άρνηση σύναψης ε μέρους των εκμισθωτών διαρκέστερων μισθώσεων και σε κακόπιστες πρακτικές. Η νομοθετική εξασφάλιση της επιχειρηματικής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, αποτρέπει της άσκοπες μετεγκαταστάσεις, παρέχει στον μισθωτή την δυνατότητα να επενδύσει στο μίσθιο ενώ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την απόσβεση πιθανών δαπανών εκ μέρους του. Οι κανόνες προστασίας που θεσπίζουν τα άρθρα του π.δ 34/1995, ενσωματώνουν νομοθετικά στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, την πάγια άποψη ότι το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας δύναται να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Οι διατάξεις αυτές ως κανόνες δημοσίας τάξεως εξασφαλίζουν την ελάχιστη νομική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, ορίζουν περιοριστικά συγκεκριμένους λόγους έκτακτης καταγγελίας της (numerus clausus), προβλέποντας δικαίωμα αποζημίωσης. Η παράλληλη πρόβλεψη ελαστικών διατάξεων για τον εκμισθωτή με στόχο την μη υπέρμετρη δέσμευση του εξυπηρετεί αιτιωδώς την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων με απώτερο στόχο την προαγωγή της εθνικής οικονομίας. Το παρεχόμενο από το άρθρ.1009 δικαίωμα καταγγελίας όμως, εισάγει έναν μη προβλεπόμενο στις διατάξεις του π.δ 34/1995 δικονομικό λόγο έκτακτης καταγγελίας, χωρίς την πρόβλεψη αντίστοιχης αποζημίωσης, προκρίνοντας την ικανοποίηση του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή. Επιπλέον, με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4242/2014, η αυξημένη προστασία του π.δ 34/1995 που κατέτεινε στην σταθερότητα και στη διασφάλιση του ενοχικού δεσμού αποδυναμώθηκε σημαντικά. Παράλληλα, οι διατάξεις περί ειδικής εκκαθαρίσεως των προβληματικών επιχειρήσεων, οι οποίες εφαρμόζονται ως ειδικότερη ρύθμιση και επί της ενοχικής υποσχετικής σχέσεως της χρονομετρικής μίσθωσης, προβλέπουν δυνάμει του άρθρ.άρθρ. 31 παρ. 3 ν.2538/1997, τον αποκλεισμό της εφαρμογής των προστατευτικών διατάξεων των άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ και 614 επ.ΑΚ, αντιμετωπίζοντας νομοθετικά τις μισθώσεις ως στοιχεία του παθητικού της επιχείρησης.
Εξετάζοντας συγκριτικά τις διατάξεις και όπως ορθά επισημάνθηκε και από το Δικηγορικό σώμα, προκύπτει πως η αιτιακή σύνδεση της δυνατότητας έκτακτης καταγγελίας της μίσθωσης με την αναγκαστική εκποίηση του επιχειρηματικού ακινήτου, περικλείει τον σκοπό του νομοθέτη, να παραμερίσει σημαντικά την προστασία του μισθωτή ώστε να αποδεσμευτούν τα επιχειρηματικά ακίνητα από μακρόχρονες εμπορικές μισθώσεις. Η νομοθετική αυτή στόχευτη πλήττει καίρια τους μισθωτές που δεν έδρασαν κακόπιστα και αντίθετα με τα χρηστά ήθη, δηλαδή όσους είτε δεν είχαν λάβει γνώση ότι ο εκμισθωτής και κύριος του ακινήτου είχε επέλθει σε δεινή οικονομική κατάσταση, κάτι που δύσκολα μπορεί να εξακριβωθεί πλήρως από τον μέσο συναλλασσόμενο επαγγελματία, είτε εκείνους οι οποίοι είχαν συνομολογήσει μισθώσεις με κυρίους ακινήτων οι οποίοι μετέπειτα περιήλθαν σε δεινή οικονομική κατάσταση δεδομένης μάλιστα οικονομικής κρίσης. Ταυτόχρονα οι μισθωτές είχαν ήδη επιβαρυνθεί και συνεχίζουν να επιβαρύνονται από τις απαραίτητες δαπάνες μεταγραφής ή καταχώρησης των μισθώσεων ενώ ενδεχομένως να είχαν επίσης προβεί σε δαπάνες μεγάλης αξίας επί του ακινήτου προς βελτίωση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας, εξαιτίας της συμβατικά και νομοθετικά δικαιολογημένης πεποίθησης τους παραμονής στο μίσθιο για μακρόχρονο χρονικό διάστημα.
Εξαιτίας της διαμόρφωσης διαφόρων μορφών μίσθωσης, πλην των εμπορικών, όπως π.χ η αστική μίσθωση ή μικτές συμβάσεις ρυθμιζόμενες από ειδικές διατάξεις, είχε αναγκαία η συστηματική ερμηνεία του άρθρου για την εξακρίβωση του πεδίου εφαρμογής του. Στο σημείο δε, που οι στόχοι των νομοθετικών αυτών διατάξεων διαφέρουν, απαιτούνται σταθμίσεις τελεολογικού χαρακτήρα. Αρχικά, από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται σαφώς ότι δεν εμπίπτουν στο αντικειμενικό πεδίο εφαρμογής οι περιπτώσεις αστικών μισθώσεων και επαγγελματικών μισθώσεων όταν δεν πρόκειται όμως για οργανωμένες επιχειρήσεις με μηχανήματα και προσωπικό. Εξ’ αντιδιαστολής, συνάγεται, ότι οι λόγοι που οδήγησαν στην τροποποίηση του άρθρου, όπως αναλύονται ανωτέρω, δεν φαίνεται να οδηγούν σε αντίστοιχη πρόβλεψη εφαρμογής της διάταξης και στις μισθώσεις αστικών ακινήτων. Το επιχείρημα ότι ο τρόπος μετάστασης της κυριότητας, εκούσια ή αναγκαστικώς, αποτελεί επουσιώδη λεπτομέρεια, για την εφαρμογή των άρθρ. 614 ΑΚ επ., βρίσκει αντίκρισμα στην περίπτωση αυτή. Ήδη, στις προτάσεις μερίδας τις θεωρίας για τροποποίηση της υπό κρίση διάταξης δεν περιλαμβάνονταν και οι αστικές μισθώσεις καθώς έχουν μικρότερη ελάχιστη διάρκεια από τις επαγγελματικές και τις χρονομεριδιστικές μισθώσεις ενώ η δυνατότητα καταγγελίας τους προβλέπεται χωρίς σημαντικούς περιορισμούς, με αποτέλεσμα να εμφανίζονται ως λιγότερο δεσμευτικές για τον νέο κτήτορα-υπερθεματιστή. Επιπλέον, στις περιπτώσεις αυτές εφαρμόζονταν οι προστατευτικές και για τον νέο κτήτορα διατάξεις των άρθρ. 614 επ.ΑΚ. Τέλος, η ανάγκη προώθησης της επενδυτικής δραστηριότητας μέσω των πλειστηριασμών εξαντλείται στα επιχειρηματικά ακίνητα (εργοστάσια, ξενοδοχεία κλπ) λόγω της δυνατότητας περαιτέρω εκμετάλλευσης τους με καλύτερους για τους υπερθεματιστές όρους και όχι στα μεμονωμένα ακίνητα που αξιοποιούνται για χρήση οικογενειακής ή επαγγελματικής μίσθωσης για ελεύθερους επαγγελματίες, μικρέμπορους κ.α. Επομένως, στις περιπτώσεις αυτών των μισθώσεων θα εφαρμοστούν αναλογικά οι διατάξεις των άρθρων 614 επ.ΑΚ, χωρίς την αντίστοιχη εφαρμογή του νέου άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ. Αντίθετη άποψη, θα προσέκρουε τόσο στη γραμματική διατύπωση του άρθρου, όσο και στην αρχή ότι η αναλογία προϋποθέτει ομοιότητα ανάμεσα στη μη ρυθμιζόμενη περίπτωση και σε εκείνη που αφορά ο αναλογικώς εφαρμοζόμενος κανόνας δικαίου, καθώς το επιτρεπτό αυτής παύει στις ουσιωδώς διάφορες περιπτώσεις. Τέλος επιχείρημα για την εφαρμογή των άρθρ. 614 επ.στις αστικές μισθώσεις αποτελεί η διατήρηση της δυνατότητας καταγγελίας δυνάμει του άρθρ. 615 ΑΚ στο άρθρ. 997 Κ.Πολ.Δ. Συμπερασματικά, στην περίπτωση αυτή συντρέχει κενό νόμου, η κάλυψη του οποίου δεν δύναται να γίνει δια της εφαρμογής του άρθρ. 1009 καθώς, οι αστικές μισθώσεις διαφέρουν ουσιωδώς από τις επιχειρηματικές. Εάν συνεπώς ο υπερθεματιστής στραφεί δυνάμει του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ κατά του μισθωτή, στις ανωτέρω περιπτώσεις, τούτος δύναται να ασκήσει ανακοπή των άρθρ. 933 Κ.Πολ.Δ και 614 επ. (Ελένη Δρούγκα ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ ΣΤΙΣ ΔΙΑΡΚΕΙΣ ΕΝΝΟΜΕΣ ΣΧΕΣΕΙΣ, Αρμενόπουλος 2020, σελ. 6 επ., Εφ.Πειρ. 532/2020, Εφ.Λαρ. 431/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Για κάθε αναγκαστική εκτέλεση πρέπει να προηγηθεί επίδοση προς τον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου (αντίγραφο του απογράφου) με επιταγή προς εκτέλεση. Επιταγή είναι η πρόσκληση του δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του. Η επιταγή γράφεται κάτω από το αντίγραφο του απογράφου. Η επιταγή είναι πράξη εκτέλεσης και μάλιστα η πρώτη πράξη της διαδικασίας της. Συγχρόνως αποτελεί και την προδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως. Η επίδοση της επιταγής είναι όρος απαραίτητος για την έναρξη τόσο της άμεσης όσο και της έμμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης ανεξάρτητα από το είδος της εκτέλεσης ή το μέσο που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί. Προπαρασκευαστικές εργασίες της εκτέλεσης είναι όσες προηγούνται της επιταγής, δηλαδή η περιαφή του εκτελεστήριου τύπου και η λήψη απογράφου (Π.Γέσιου – Φαλτσή “ΔΙΚΑΙΟ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ” Γενικό Μέρος έκδ.Β΄ παρ. 29 σελ. 489, Χ.Απαλαγάκη/Στ.Σταματόπουλος Ο Νέος Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας Ερμηνεία κατ’ άρθρο μετά τους Ν. 4842 και 4855/2021, άρθρ. 924 σελ. 2966 επ., άρθρ. 926 σελ. 2974-2975).
Από όλα τα έγγραφα, τα οποία οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν νόμιμα, μερικά από τα οποία μνημονεύονται ρητά κατωτέρω, χωρίς να παραληφθεί η εκτίμηση κανενός κατά την εξέταση της ουσιαστικής βασιμότητας των ισχυρισμών των διαδίκων, τα οποία λαμβάνονται υπόψη προς άμεση ή έμμεση απόδειξη για την συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθ. 336 παρ. 3, 339 και 395 Κ.Πολ.Δ), χωρίς, όμως,η ρητή αναφορά κάποιων εξ αυτών να προσδίδει σε αυτά αυξημένη αποδεικτική δύναμη, σε σχέση με τα λοιπά επικαλούμενα και προσκομιζόμενα από αυτούς έγγραφα, για τα οποία δεν γίνεται ειδική μνεία, τις φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρα 444 παρ. 3, 448 παρ. 2, 457 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ), σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη (άρθρ. 336 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 19.6.2917 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως που καταρτίστηκε μεταξύ του καθ’ ου η εκτέλεση επικαρπωτή του επίδικου ακινήτου, ……… και της ………., ο εκμισθωτής …………. δήλωσε: “……….ότι έχει την πλήρη και αποκλειστική κυριότητα νομή και κατοχή τεσσάρων (4) συνεχόμενων δωματίων με επιφάνεια είκοσι (20) μέτρα τετραγωνικά το κάθε ένα με αυτοτελείς και ανεξάρτητες τουαλέττες και κουζίνες κάθε ένα από αυτά, που είναι σε ένα οικόπεδο της κυριότητάς του στη θέση ……….. στην Αίγινα. Τα δωμάτια αυτά με τους βοηθητικούς τους χώρους και την έμπροσθεν από κάθε ένα δωμάτιο αυτή της οποίας έχουν την αποκλειστική χρήση, που στη συνέχεια θα αποκαλούνται ΜΙΣΘΙΟ αποτελούν ένα ενιαίο σύνολο (οικοδόμημα). Ήδη με το παρόν ο εκμισθωτής εκμισθώνει το προαναφερόμενο μίσθιο στη μισθώτρια με τους ακόλουθους όρους και συμφωνίες:
Η μίσθωση συνομολογείται και ισχύει για δέκα (10) έτη αρχίζει την 10η Ιουνίου 2017 και λήγει την 9η Ιουνίου 2027, οπότε και η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη χωρίς καμία άλλη προηγούμενη ειδοποίηση ή όχληση να παραδώσει στον εκμισθωτή το μίσθιο κενό και ελεύθερο και στη κατάσταση που το παρέλαβε σήμερα, πλην των αναφερομένων στη συνήθη χρήση φθορών.
Το ετήσιο μίσθωμα από κοινού και εκ συμφώνου μεταξύ των εδώ συμβαλλομένων συμφωνείται και καθορίζεται (λαμβανομένης υπόψη της θέσεως του μισθίου, της παλαιάς καταστάσεως του, αλλά και της σημερινής δυσμενούς οικονομικής καταστάσεως της χώρας) στο ποσό των χιλίων (1.000,00) ευρώ. Το μίσθωμα θα καταβάλλεται σε τρεις ισόποσες δόσεις, ευρώ 333,33 καταβάλλεται σήμερα και το παρόν επέχει θέση αποδείξεως, η δεύτερη δόση θα καταβληθεί την 10η Οκτωβρίου 2017 και η τρίτη δόση θα καταβληθεί την 10η Δεκεμβρίου 2017.
Από το έτος 2018 και μέχρι τη λήξη της μισθώσεως το μίσθωμα θα καταβάλλεται σε τρεις ισόποσες δόσεις, η πρώτη θα καταβάλλεται κάθε 1η Απριλίου, η δεύτερη κάθε 10η Αυγούστου και η τρίτη κάθε 10η Δεκεμβρίου κάθε ενός μισθωτικού έτους. Κάθε καταβολή μισθώματος θα αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο με έγγραφες αποδείξεις καταβολής, ρητά αποκλειομένου κάθε άλλου μέσου αποδείξεως και αυτού του όρκου μη εξαιρουμένου.
Συμφωνείται ότι το μίσθωμα καθορίζεται βάσει της παλαιότητας του μισθίου και θα παραμείνει αμετάβλητο καθ’ όλη τη διάρκεια της μισθώσεως. Η μισθώτρια υποχρεούται να επιδιορθώσει το μίσθιο στις εγκαταστάσεις του (υδραυλικά, αποχετεύσεις, ηλεκτρικά) καθώς επίσης την τοιχοποιία και γι’ αυτό τον λόγο το μίσθωμα δεν θα αναπροσαρμοστεί καθ’ όλη τη διάρκεια της μισθώσεως……..Το “ΜΙΣΘΙΟ” θα χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια αποκλειστικά και μόνο σαν παραθεριστική οικία της ίδιας και ολόκληρης της οικογένειάς της…..”.
Στο ηλεκτρονικό όμως έντυπο του διαδικτυακού τόπου της Α.Α.Δ.Ε με αριθμό δήλωσης …../19.7.2017 αναγράφονται ως ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης “………Εκμισθωτής: ……… – ΕΠΙΚΑΡΠΩΤΗΣ” / ΜΙΣΘΩΤΗΣ: ……….. / ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗ: Αστική (κατοικίας) / ΗΜ/ΝΙΑ ΥΠΟΓΡΑΦΗΣ: 19.7.2017/ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΜΗΝΙΑΙΟ ΜΙΣΘΩΜΑ: 83,33 ευρώ / ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΙΣΧΥΟΣ: 20.6.2017 – 19.6.2027 / ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΚΥΡΙΩΝ ΚΑΙ ΒΟΗΘ.ΧΩΡΩΝ: 114,00 τ.μ / ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ: …… . – ΑΙΓΙΝΑ”. Η ως άνω δήλωση, η οποία δεν υποκαθιστά την υποχρέωση κατάρτισης ιδιωτικού συμφωνητικού (Εφ.Πειρ. 179/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), διαφέρει ως προς το από 19.6.2017 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, ως προς τα στοιχεία των συμβαλλόμενων (μισθωτή), τον χρόνο έναρξης και λήξης της μισθώσεως, το ποσό και τον χρόνο καταβολής των συμφωνηθέντων μισθωμάτων και ως προς την ιδιότητα του εκμισθωτή, ως “επικαρπωτής”, και ως εκ τούτου δεν δύναται να θεωρηθεί ως μίσθωση με βέβαιη χρονολογία: Ακολούθως, το ως άνω ακίνητο κατασχέθηκε κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα δυνάμει της υπ’ αρ. ……/6.9.2018 έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Αθηνών ……, κατόπιν εντολής της καθ’ ής – καθολικής διαδόχου, δεύτερης των καθ’ ων και κατακυρώθηκε κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα στην δεύτερη των καθ’ ων δυνάμει της υπ’ αρ. …/10.4.2019 έκθεσης πλειστηριασμού και κατακύρωσης της συμβολαιογράφου Αίγινας …….., η δε υπ’ αρ. …./12.7.2019 περίληψη της ως άνω κατακυρωτικής έκθεσης μεταγράφηκε νομίμως στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Αίγινας στις 16.1.2020. Ωστόσο από τα ως άνω αποδεικτικά στοιχεία, δεν προκύπτει η ιδιότητα του ανακόπτοντα ως μισθωτή του εκπλειστηριασθέντος, και κατακυρωθέντος στην καθ’ ης η ανακοπή ανώνυμη τραπεζική εταιρεία με την επωνυμία “…………..”, ακινήτου ανήκοντος κατ’ επικαρπία στον εκμισθωτή και κατά συνεπεία ως νομιμοποιούμενου παθητικά για την σε βάρος του άμεση εκτέλεση (Κ.Πολ.Δ 934) που άρχισε με την επίδοση της από 24.6.2021 επιταγής κατά τις διατάξεις των άρθρων 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώθηκε με την σύνταξη, αφού ως μισθώτρια και αντισυμβαλλόμενη του επικαρπωτή-εκμισθωτή εμφαίνεται η σύζυγός αυτού (ανακόπτοντα) …………….
Συνεπώς, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που δέχθηκε ότι ο ανακόπτων δεν νομιμοποιείται παθητικά ως υποκείμενο της σε βάρος ως άνω αναγκαστικής εκτέλεσης, έστω και με διαφορετική αιτιολογία (άρθ. 534 Κ.Πολ.Δ), την οποία το Δικαστήριο τούτο αντικαθιστά με την ορθή αιτιολογία, όπως αναλυτικά έχει εκτεθεί, και δέχθηκε την ανακοπή και ακύρωσε την προσβαλλόμενη από 24.6.2021 επιταγή προς εκτέλεση κάτωθι αντιγράφου πρώτου απογράφου εκτελεστού της υπ’ αριθ. …./12.7.2019 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της συμβολαιογράφου Αίγινας …………, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις άνω διατάξεις, τα δε περί αντιθέτου υποστηριζόμενα στην κρινόμενη έφεση, κρίνονται ως αβάσιμα. Συνεπώς, πρέπει να απορριφθούν οι λόγοι εφέσεως. Μετά από αυτά και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος εφέσεως προς εξέταση, πρέπει η υπό κρίση έφεση να απορριφθεί ως αβάσιμη στο σύνολό της. Τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων, πρέπει να συμψηφιστούν λόγω του δυσερμήνευτου των κανόνων δικαίου που εφαρμόστηκαν από το Δικαστήριο (άρθρ. 179, 183 Κ.Πολ.Δ), για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος από την εκκαλούσα παραβόλου, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 εδ.τελευταίο Κ.Πολ.Δ, όπως στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά την από 2.6.2022 (αριθ.καταθ. ………../2022) έφεση κατά της υπ’ αριθ. 1288/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά.
Απορρίπτει αυτή κατ’ ουσίαν.
Συμψηφίζει μεταξύ των διαδίκων την δικαστική δαπάνη για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας.
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του “e-παραβόλου …………….” που κατατέθηκε από την εκκαλούσα κατά την κατάθεση της έφεσης, ποσού εκατό (100) ευρώ.
Κρίθηκε κι αποφασίσθηκε στον Πειραιά στις 3 Νοεμβρίου 2023.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δημοσιεύθηκε δε στο ακροατήριό του στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στις 3 Νοεμβρίου 2023, με άλλη σύνθεση, λόγω μεταθέσεως και αποχωρήσεως της Δικαστού Φωτεινής Μάμαλη, αποτελούμενη από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης Ιωάννη Αποστολόπουλο, Πρόεδρο Εφετών και με την ίδια Γραμματέα χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ