Αριθμός 660/2023
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Τ.Λ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ-ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «……….», η οποία εδρεύει στο Κερατσίνι (οδός ………..) (ΑΦΜ ………..) και εκπροσωπείται νόμιμα, εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Χρήστο Σταματόπουλο (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ-ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: ……………., η οποία παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου της δικηγόρου Αθανασίου Ψάλτη.
Η εφεσίβλητη -εκκαλούσα άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 4.8.2020 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………/2020) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 1284/2021 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου αφενός μεν η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα-εφεσίβλητη με την από 26.7.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……./2021-………./2021) έφεσή της, αφετέρου δε η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη-εκκαλούσα με την από 28.7.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……/2021-……./2021) έφεσή της. Δικάσιμος των ως άνω εφέσεων ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας-εφεσίβλητης, ο οποίος παραστάθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τις απόψεις του με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης-εκκαλούσας, αφού έλαβε το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Φέρονται νόμιμα προς συζήτηση: α) η από 26.7.2021 (αριθ. έκθ. κατ. ………/28.7.2021) έφεση της εκκαλούσης – εναγομένης εταιρείας με την επωνυμία “………..” και β) η από 28.7.2021 (αριθ. έκθ. κατ. ……../28.7.2021) έφεση της εκκαλούσης – ενάγουσας ………, οι οποίες πρέπει να ενωθούν και να συνεκδικασθούν λόγω της προφανούς μεταξύ τους συνάφειας και προς διευκόλυνση της διεξαγωγής της δίκης και μείωση των εξόδων (άρθρο 246 του ΚΠολ.Δ.).
Οι κρινόμενες εφέσεις κατά της υπ΄αριθμ. 1284/2021 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε κατά την διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (άρθρο 614 παρ.1 ΚΠολΔ), έχουν ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, (άρθρα 495, 499, 511, 513 παρ. 1 εδ. β`, 516 παρ. 1, 517, 518 παρ. 1 ΚΠολΔ.), δεδομένου ότι η επίδοση της εκκαλουμένης έλαβε χώρα την 29.6.2021 (βλ. την επισημείωση στο σώμα της του δικαστικού επιμελητή ………..), και οι εφέσεις κατατέθηκαν στη γραμματεία του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου την 28.7.2021 (η πρώτη) και την 29.7.2021 (η δεύτερη). Εξ άλλου, αρμόδια φέρονται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 Κ.Πολ.Δ), και για το παραδεκτό τους έχουν κατατεθεί και τα υπ΄αριθμ. ………../27.9.2021 και …………/27.9.2021 νόμιμα παράβολα (άρθρ. 495 παρ. 3 ΚΠολΔ.). Πρέπει, επομένως, να γίνουν τυπικά δεκτές και να ερευνηθούν περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων τους κατά την αυτή ως άνω διαδικασία, κατά την οποία εκδόθηκε και η εκκαλουμένη απόφαση (άρθρα 524παρ. 1, 532, 533 παρ. 1 ΚπολΔ.
Με την από 4.8.2020 αγωγή της, που η ενάγουσα, (ήδη εκκαλούσα και εφεσίβλητη), άσκησε ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, ισχυρίσθηκε, κατ΄ εκτίμηση του δικογράφου της, ότι με το από 1.10.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσε στην εναγομένη, (ήδη εφεσίβλητη και εκκαλούσα), τρία συνεχόμενα ισόγεια καταστήματα, που συνενώθηκαν για τις ανάγκες της μίσθωσης, επιφάνειας 61 τ.μ, 34 τ.μ. και 17 τ.μ. το καθένα, τα οποία βρίσκονται επί της οδού ………… στο Κερατσίνι Αττικής, προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει η τελευταία για την στέγαση επιχείρησης οβελιστηρίου – εστιατορίου. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε 12ετής με έναρξη την 1.10.2007 και λήξη την 30.9.2019, το δε μίσθωμα ορίσθηκε στο ποσό των 1.100 ευρώ το μήνα, πλέον χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κατ΄ έτος σύμφωνα με το ποσοστό αύξησης του τιμαρίθμου των προηγούμενων δώδεκα μηνών και έπρεπε να προκαταβάλετε το πρώτο τριήμερο εκάστου μηνός. Ότι με μεταγενέστερη προφορική μεταξύ τους συμφωνία εκμίσθωσε στην εναγομένη και τον υπόγειο χώρο του τρίτου καταστήματος, επιφάνειας 22 τ.μ., χωρίς όμως να προσδιορίσουν έκτοτε το ποσό του μισθώματος. Ότι το έτος 2018 συμφωνήθηκε η παράταση της μισθώσεως με τους ίδιους όρους, πλην όμως για τυπικούς και μόνον λόγους δηλώθηκε με την από 5.4.2018 κοινή δήλωσή τους στο ηλεκτρονικό σύστημα ΑΑΔΕ, ότι η μίσθωση άρχεται την 1.4.2018 και λήγει την 31.3.2023. Ότι μολονότι από την έναρξη της μισθώσεως η εναγομένη παρέλαβε το μίσθιο ακίνητο και ποιείται έκτοτε ανενόχλητα χρήση αυτού, οι εκπρόσωποί της από επανειλημμένη δυστροπία, αφενός μεν καθυστερούν αδικαιολόγητα την καταβολή του αρχικού (βασικού) μισθώματος των 1.100 ευρώ, το οποίο της καταβάλλουν εκπρόθεσμα στο τέλος κάθε μήνα, αφετέρου δε αρνούνται να της καταβάλουν τις κατ΄ έτος προσαυξήσεις, που προκύπτουν από τις συμφωνηθείσες ετήσιες αναπροσαρμογές του αρχικού μισθώματος, οι οποίες ανήλθαν για το χρονικό διάστημα από 1.1.2008 έως 31.5.2020 στο ποσό των 27.021,95 ευρώ, κατά τους ειδικότερους υπολογισμούς που παραθέτει στην αγωγή της. Ότι, επιπρόσθετα, η εναγομένη, αν και προβαίνει σε ακώλυτη χρήση και του μη συμπεριλαμβανομένου στην αρχική μίσθωση υπογείου του τρίτου εκ των ως άνω καταστημάτων, επιφάνειας 22 τ.μ., η μισθωτική αξία του οποίου ανέρχεται σε 250 ευρώ το μήνα, ποσό που απαίτησε να της καταβάλλεται από το έτος 2015 και εφεξής, οι εκπρόσωποί της αρνούνται την καταβολή του, με συνέπεια να της οφείλει η εναγομένη και τα μισθώματα του χώρου αυτού για το χρονικό διάστημα 1.6.2015 – 31.8.2020, τα οποία ανέρχονται στο συνολικό ποσό, (μαζί με το χαρτόσημο) των 16.317 ευρώ. Ότι, εκτός των παραπάνω, η εναγομένη περί τα τέλη του έτους 2012, αφού απέσπασε με απατηλές υποσχέσεις την συναίνεσή της, εγκατέστησε στο μίσθιο ακίνητο παράνομα, (κατά παράβαση των κανόνων της επιστήμης και της τέχνης και χωρίς σχετική άδεια), νέο σύστημα απαγωγής καπνών, αιθάλης κ.λ.π., υπερβολικών για τις περιστάσεις διαστάσεων (1χ1 μέτρο), το οποίο διέρχεται σε επαφή με τον τοίχο του κλιμακοστασίου της όλης (διώροφης) οικοδομής και σε επαφή με τους εξώστες του υπερκείμενου διαμερίσματός της και αυτού του δευτέρου ορόφου της πολυκατοικίας και απολήγει στο δώμα της οικοδομής. Ότι, επιπρόσθετα η εναγομένη τοποθέτησε αυθαίρετα κάτωθεν και σε επαφή με τον εξώστη του διαμερίσματός της και τρία μεγάλα κλιματιστικά συστήματα. Ότι από τις παραπάνω κατασκευές εκπέμπεται ασυνήθιστα μεγάλη θερμότητα, συνεπεία της οποίας επαπειλείται σοβαρός κίνδυνος για την στατικότητα της όλης οικοδομής, η οποία ήδη έχει παρουσιάσει ρωγμές εκ της αιτίας αυτής, ενώ καθίσταται και αδύνατη η χρήση του εξώστη, αλλά και των εσωτερικών χώρων του υπερκείμενου διαμερίσματός της, το οποίο, ιδίως κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, δεν είναι δυνατόν να κατοικηθεί, λόγω της υπερβολικής θερμότητας, που εγκυμονεί κινδύνους για την υγεία των ενοίκων του. Ότι, επίσης, από την υπερβολική ποσότητα καπνού, λίπους, αιθάλης και θερμότητας που εκπέμπονται στην απόληξη της καμινάδας στο δώμα της οικοδομής και επικάθονται στους ηλιακούς θερμοσίφωνες, επηρεάζεται αρνητικά η λειτουργία τους, καθώς και η αντοχή τους. Ότι η εναγομένη, μολονότι οχλήθηκε επανειλημμένα προφορικά, αλλά και εγγράφως με το από 24.6.2020 εξώδικό της, προκειμένου να άρει την επικίνδυνη κατάσταση και τις επιβλαβείς για το διαμέρισμά της εκπομπές, αλλά και να της καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα, αρνείται μέχρι σήμερα να συμμορφωθεί.. Με βάση το ιστορικό αυτό, και μετά τον παραδεκτό περιορισμό του αρχικά καταψηφιστικού αιτήματός της, που έγινε με δήλωσή της στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, ζητούσε να αναγνωρισθεί ότι η εναγομένη οφείλει να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 43.338,95 ευρώ, ήτοι: α) το ποσό των 27.021,95 ευρώ για τις καθυστερούμενες προσαυξήσεις του αρχικού μισθώματος με τα ποσά των αναπροσαρμογών του για το χρονικό διάστημα από 1.1.2008 έως 31.5.2020, β) το ποσό των 16.317 ευρώ για τα καθυστερούμενα μισθώματα του υπογείου χώρου, και γ) το ποσό των 10.000 ευρώ, ως χρηματική ικανοποίηση λόγω της ηθικής βλάβης που έχει υποστεί από τις ως άνω επιβλαβείς επενέργειες στην ιδιοκτησία της και την εξ αυτών παράνομη και υπαίτια προσβολή της κυριότητάς της. Τα παραπάνω κονδύλια ζητούσε να αναγνωρισθεί ότι της οφείλονται νομιμότοκα και δη των μεν κονδυλίων των μισθωμάτων από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε επιμέρους ποσό, άλλως από την επίδοση της αγωγής, του δε κονδυλίου της χρηματικής ικανοποίησης από την επίδοση της αγωγής. Επικουρικά δε, ζητούσε να αναγνωρισθεί ότι η εναγομένη της οφείλει όλα τα παραπάνω ποσά κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Τέλος, ζητούσε να υποχρεωθεί η εναγομένη, λόγω της επανειλημμένης δυστροπίας της, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει εξ αυτής δικαιώματα, να της αποδώσουν την χρήση του όλου μισθίου ακινήτου, να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η απόφαση και να καταδικαστεί η εναγομένη στην εν γένει δικαστική της δαπάνη.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του, αφού δέχθηκε κατ΄αρχήν την παραδεκτή σώρευση των περισσοτέρων αγωγών και έκρινε νόμιμη την αγωγή ως προς όλες τις βάσεις και τα αιτήματά της, στην συνέχεια, δικάζοντας επί της ουσίας, απέρριψε ως αβάσιμα όλα τα επιμέρους κονδύλιά της και έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή μόνο ως προς το αίτημά της για την απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου, κρίνοντας ότι συντρέχει επανειλημμένη δυστροπία της εναγομένης μόνον για το μετά την 24.6.2020 χρονικό διάστημα, (για το οποίο δεν υπήρχε στην αγωγή ισχυρισμός υπερημερίας – δυστροπίας και καταβολής καθυστερούμενων μισθωμάτων), και, (εν αντιθέσει με το καταψηφιστικό αίτημα της αγωγής), αναγνώρισε ότι η εναγομένη οφείλει να αποδώσει το μίσθιο ακίνητο στην ενάγουσα.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονούνται ήδη οι διάδικοι με τις κρινόμενες αντίθετες εφέσεις τους και τους διαλαμβανόμενους σαυτές λόγους, οι οποίοι ανάγονται σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων και εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και ζητούν η μεν ενάγουσα την εξαφάνιση της εκκαλουμένης μόνο κατά το μέρος που απερρίφθη η αγωγή της και προσβάλλεται με την έφεση, ώστε να γίνει αυτή αντίστοιχα δεκτή, η δε εναγομένη την εξαφάνισή της κατά το μέρος που βλάπτεται, ώστε να απορριφθεί στο σύνολό της η εναντίον της αγωγή
Με τη διάταξη του άρθρου 218 § 1 ΚΠολΔ, ορίζεται, ότι “Περισσότερες αιτήσεις του ίδιου ενάγοντος κατά του ίδιου εναγομένου οι οποίες πηγάζουν από την ίδια ή διαφορετική αιτία, αφορούν το ίδιο ή διαφορετικό αντικείμενο και στηρίζονται στον ίδιο ή διαφορετικό λόγο, μπορούν να ενωθούν στο ίδιο δικόγραφο αγωγής α) αν δεν είναι αντιφατικές μεταξύ τους, β) αν στο σύνολό τους υπάγονται λόγω ποσού στο δικαστήριο όπου εισάγονται γ) αν υπάγονται στην τοπική αρμοδιότητα του ίδιου δικαστηρίου, δ) αν υπάγονται στο ίδιο είδος διαδικασίας, ε) αν η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν επιφέρει σύγχυση”, ενώ κατά την παρα. 2 του ιδίου άρθρου ορίζεται ότι “ Αν ενωθούν περισσότερες αιτήσεις χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 1, διατάσσεται ύστερα από αίτηση ή και αυτεπαγγέλτως ο χωρισμός και στην περίπτωση καθ’ ύλην ή κατά τόπον αναρμοδιότητας εφαρμόζονται τα άρθρα 46 και 47”. Από τις ως άνω διατάξεις προκύπτει σαφώς ότι, αν στο ίδιο δικόγραφο αγωγής ενωθούν περισσότερες αιτήσεις χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της § 1 του άρθρου 218 ΚΠολΔ, η τοιαύτη σώρευση αγωγών δεν επάγεται απαράδεκτο ή ακυρότητα της αγωγής, αλλά απλώς διατάσσεται, ύστερα από αίτηση ή και αυτεπαγγέλτως, ο χωρισμός και εάν το δικαστήριο είναι καθ` ύλην ή κατά τόπον αναρμόδιο, παραπέμπει την ή τις αγωγές στο καθ` ύλην ή κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο, χωρίς, σε καμία περίπτωση να απορρίπτει την αγωγή ως άκυρη ή απαράδεκτη (ΑΠ 1510/1999, ΕλλΔνη 44. 1306-ΑΠ 351/2000, ΕλλΔνη 41. 1580· ΑΠ 631/2006, ΧρΙΔ2006. 719· ΑΠ 14/2007, ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 591 § 6 Κ.Πολ.Δ., όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του ν. 4335/2015 (ΦΕΚ 87 Α/23.7.2015) και εφαρμόζεται κατά το άρθρο ένατο § 2 του αυτού άρθρου και νόμου, για τα κατατιθέμενα από 1.1.2016 δικόγραφα, αν η υπόθεση δεν υπάγεται στη διαδικασία κατά την οποία έχει εισαχθεί, το δικαστήριο αποφαίνεται γι` αυτό αυτεπαγγέλτως και διατάζει την εκδίκαση της υπόθεσης κατά τη διαδικασία σύμφωνα με την οποία δικάζεται, Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαστήριο έχει την ευχέρεια είτε να κρατήσει την υπόθεση και να τη δικάσει με την προσήκουσα διαδικασία, με γνώμονα την αρχή της οικονομίας της δίκης, εφόσον βεβαίως έχουν τηρηθεί οι προϋποθέσεις της προσήκουσας διαδικασίας, τις οποίες δύναται το δικαστήριο να ελέγξει και αυτεπαγγέλτως, είτε, εάν δεν έχουν τηρηθεί οι ως άνω προϋποθέσεις, να την παραπέμψει προς εκδίκαση στο αρμόδιο δικαστήριο, το οποίο θα δικάσει κατά την προσήκουσα διαδικασία. Οι νέες ρυθμίσεις του ν. 4335/2015 εισάγουν σημαντικές διαφορές μεταξύ της τακτικής διαδικασίας και των ειδικών διαδικασιών, καθώς υιοθετείται ένας διαφορετικός τρόπος ασκήσεως της αγωγής στην τακτική διαδικασία. Η προδικασία διαφοροποιείται σημαντικά και έτσι δημιουργούνται στεγανά μεταξύ των δύο διαδικασιών. Κι αυτό διότι, ενώ στην τακτική διαδικασία εισήχθη το σύστημα της καταθέσεως και επιδόσεως του δικογράφου της αγωγής εντός τριάντα ημερών από την κατάθεση, χωρίς να ακολουθεί κλήτευση των διαδίκων, και των προτάσεων εντός ενενήντα (90) ημερών από τη λήξη της προθεσμίας για την επίδοση της αγωγής (άρθρα 215 και 237 ΚΠολΔ), στις ειδικές διαδικασίες διατηρείται ο παλαιός τρόπος άσκησης της αγωγής, με την κατάθεσή της και κλήτευση των διαδίκων τριάντα ημέρες πριν από τη συζήτηση και οι προτάσεις κατατίθενται το αργότερο κατά την συζήτηση (591 § 1 εδ. α` ξαι γ΄ ΚπολΔ) Κατά συνέπειαν, καθίσταται πλέον φανερό, ότι είναι αδύνατη η εφαρμογή της κρατούσας μέχρι σήμερα νομολογίας ως προς την εφαρμογή από το δικαστήριο της προσήκουσας αντί της εσφαλμένης διαδικασίας κατά την οποία εισήχθη η αγωγή. Εξ άλλου, η διάταξη του άρθρου 1108 του ΑΚ ορίζει ότι «αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον. Δεν αποκλείεται περαιτέρω αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες. Το δικαίωμα της προηγούμενης παραγράφου δεν παρέχεται, αν εκείνος που έκανε την προσβολή ενέργησε δυνάμει δικαιώματος.». Η διάταξη αυτή συμπληρώνεται από το άρθρο 1000 του ΑΚ, κατά το οποίο ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ΄ αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ΄ αυτό. Κατά την σαφή έννοια των διατάξεων αυτών: 1) Απαραίτητη προϋπόθεση για να πλήττεται (με άλλον τρόπο εκτός από την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος) η κυριότητα, είναι να προκαλείται παράνομη διατάραξή της, δηλαδή παρεμπόδιση του κυρίου να ασκήσει την οικεία εξουσία του επί του πράγματος και 2) η εξουσία του κυρίου επί του πράγματος προσδιορίζεται (και συνεπώς περιορίζεται) μεταξύ άλλων και από νόμιμους περιορισμούς της που επιβάλλονται από διατάξεις του ιδιωτικού ή του δημοσίου δικαίου, δυνάμει των οποίων άλλοτε περιορίζεται το θετικό περιεχόμενο της κυριότητας και άλλοτε προσδιορίζεται το αρνητικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή η εξουσία του κυρίου να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου επάνω στο πράγμα, υποχρεώνοντάς τον σε ανοχή ορισμένης ενέργειας τρίτου στο ενσώματο αντικείμενο. Οι κυριότεροι περιορισμοί της κυριότητας της τελευταίας κατηγορίας είναι εκείνοι που καθιερώνονται με τις διατάξεις των άρθρων 1003-1031 του ΑΚ και ρυθμίζουν τη σχέση γειτονίας μεταξύ των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων (γειτονικό δίκαιο) (Απ. Γεωργιάδης: ΕμπρΔ, τομ. 1, εκ. 1991, παρ. 62, αριθ. 11 και 16 σελ. 624 και 626, αντιστοίχως, Απ. Γεωργιάδης- Μιχ. Σταθόπουλος: Αστικός Κώδιξ, αρθ. 1108, αριθ. 32-37 και 39, Μπαλής: ΕμπρΔ: εκ. 1961, παρ. 30, σελ. 86-89, παρ. 32 σελ. 90 επ. και παρ. 104 σελ. 247). Επομένως, επί όμορων ακινήτων, παράνομη προσβολή της κυριότητας (διατάραξη) θα στοιχειοθετείται κατά νόμο, μόνον εφόσον ο κύριος του ενός ακινήτου ή και ο νομέας ή κάτοχος αυτού (βλ. Βαρθακοκοίλη στον ΑΚ, υπό το άρθρο 1003 αριθμ. 25), κινείται εκτός των ορίων που οριοθετούν το οικείο δικαίωμά του οι διατάξεις του γειτονικού δικαίου του Αστικού Κώδικα, αφού μόνον τότε διαταράσσει παρανόμως την κυριότητα του γείτονά του. Ειδικότερα κατά το άρθρο 1003 Α.Κ. ο κύριος ακινήτου έχει υποχρέωση να ανέχεται την εκπομπή καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων ή άλλες παρόμοιες επενέργειες, που προέρχονται από άλλο ακίνητο, εφ’ όσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικά την χρήση του ακινήτου του ή προέρχονται από χρήση συνήθη για ακίνητα της περιοχής του κτήματος, από το οποίο προκαλείται η βλάβη. Με την διάταξη αυτή του γειτονικού δικαίου εισάγεται νόμιμος περιορισμός της κυριότητας, αφού ορίζεται υποχρέωση ανοχής του κυρίου των ενδεικτικά αναφερομένων “εκπομπών”, που προέρχονται από το γειτονικό ακίνητο και επενεργούν στο δικό του, όταν δεν βλάπτουν κατά σημαντικό τρόπο το ακίνητο του ή όταν το βλάπτουν κατά σημαντικό τρόπο, αλλά η βλάβη αυτή προέρχεται από χρήση συνηθισμένη για ακίνητα της περιοχής του ακινήτου, που προκαλεί την βλάβη. Ο κατά παράβαση της διάταξης του άρθρου αυτού πληττόμενος ιδιοκτήτης, εκτός από την αρνητική αγωγή (άρθρο 1108 Α.Κ.) και την αγωγή διατάραξης της νομής (άρθρο 989 ΑΚ), μπορεί να ασκήσει και αγωγή αποζημίωσης καθώς και καταβολής εύλογης χρηματική ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης κατά του προσβάλλοντος το δικαίωμά του, εάν συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις του άρθρου 914 Α.Κ., ήτοι παράνομη και υπαίτια προσβολή, ζημία και πρόσφορη αιτιώδης συνάφεια μεταξύ προσβολής και ζημίας (ΑΠ 1185/2022 AΠ 523/1985 ΤΝΠΝόμος).
Στην προκειμένη περίπτωση, από το προεκτεθέν περιεχόμενο της αγωγής, προκύπτει σαφώς, ότι σωρεύονται στο δικόγραφό της, α) αγωγή καταβολής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας, και β) αγωγή εκ των άρθρων 1003, 914 και 932 του ΑΚ. Δεν συντρέχουν όμως οι αναφερόμενες στην μείζονα σκέψη προϋποθέσεις για την παραδεκτή σώρευση των δύο αγωγών στο ίδιο δικόγραφο, καθώς η πρώτη εξ αυτών δικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (άρθρο 614 αριθμ 3 ΚπολΔ), από το αρμόδιο λόγω ποσού, (1.100 ευρώ μίσθωμα), Μονομελές Πρωτοδικείο (άρθρο 16 αριθμ.1 ΚΠολΔ), ενώ η δεύτερη δικάζεται κατά την τακτική διαδικασία και υπάγεται στην εξαιρετική αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου (άρθρο 15 αριθμ. 3 του ΚπολΔ). Έσφαλε, επομένως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο, κρίνοντας παραδεκτή την σώρευση των δύο αγωγών και αρμόδιο για την συνεκδίκασή τους, προχώρησε στην κατ΄ουσίαν εξέταση και της δεύτερης (εκ των άρθρων 1003, 914 και 932 ΑΚ) αγωγής κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών, χωρίς να έχουν τηρηθεί οι προδικαστικές προϋποθέσεις της τακτικής διαδικασίας (άρθρα 215 και 237 ΚΠολΔ) και χωρίς να είναι καθ΄ύλην αρμόδιο για την εκδίκασή της. Κατ΄ακολουθίαν, πρέπει, κατ΄ αυτεπάγγελτη του δικαστηρίου έρευνα (άρθρα 218 παρ. 2, 247 παρ.1 και 535 παρ.2 του ΚπολΔ), και χωρίς ειδικό παράπονο των εκκαλούντων, εφόσον η εκκαλούσα – ενάγουσα παραπονείται με τον τρίτο λόγο της εφέσεώς της για την κατ΄ουσίαν απόρριψη της σωρευόμενης απαραδέκτως δεύτερης ως άνω αγωγής, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση κατά το μέρος που διέταξε την συνεκδίκαση των δύο αγωγών και έκρινε στην ουσία της την δεύτερη (εκ των άρθρων 1003, 914 και 932 του ΑΚ) αγωγή και, αφού κρατηθεί η υπόθεση και δικαστεί από το δικαστήριο αυτό, να διαταχθεί ο χωρισμός των σωρευόμενων αγωγών και να παραπεμφθεί η δεύτερη εξ αυτών στο καθ΄ύλην και κατά τόπον αρμόδιο για την εκδίκασή της Ειρηνοδικείο Πειραιώς, το οποίο θα δικάσει κατά την αρμόζουσα τακτική διαδικασία. Κατά τα λοιπά, πρέπει να προχωρήσει το δικαστήριο αυτό στην κατ΄ουσίαν έρευνα των εφέσεων κατά το μέρος που οι λόγοι τους αφορούν την πρώτη αγωγή, η οποία εισήχθη αρμόδια και παραδεκτά προς εκδίκαση ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου κατά την διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών.
Σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, που κατ’ άρθρο 44 του π.δ. 34/1995 έχει εφαρμογή και επί εμπορικών μισθώσεων, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 340, 341 και 342 ΑΚ, σαφώς προκύπτει ότι κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητα του μισθωτή, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται από μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 387/1997, ΕλλΔ/νη 38. 1819). Εξ άλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 66 Εισ.Ν.Κ.Πολ.Δ., η οποία εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 του π.δ. 34/1995), αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 του ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης. Από την τελευταία διάταξη προκύπτει ότι η δυστροπία του μισθωτή, η οποία αποτελεί προϋπόθεση της αποβολής του από το μίσθιο και στοιχείο της βάσης της σχετικής αγωγής, τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής, κατά τις διατάξεις των άρθρων 340 και 341 του ΑΚ, γίνεται υπερήμερος ως οφειλέτης και χωρίς όχληση (ΑΠ 1178/2021, δημ στον ιστότοπο του ΑΠ). Τέλος, με το άρθρο 2° της Π.Ν.Π.20.03.2020 (ΦΕΚ 68/20.03.2020), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του ν. 4683/2020 (Α’ 83) και η οποία τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 15 του ν. 4690/2020 (Α’ 104), «1. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο και Μάιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων. Στην προκειμένη περίπτωση, από την επανεκτίμηση των καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάσθηκαν ενόρκως ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά, την υπ΄αριθμ. …./19.5.2022 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα ……., που λήφθηκε με την επιμέλεια της ενάγουσας ενώπιον του Ειρηνοδικείου Πειραιώς ύστερα από νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση της εναγομένης (βλ. την υπ΄αριθμ. …/16.5.2022 έκθεση επιδόσεως που δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών ……….), τις φωτογραφίες των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται, και από όλα, χωρίς εξαίρεση, τα έγγραφα, τα οποία νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, που λαμβάνονται υπόψιν είτε για άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό προς τις παραδοχές και ομολογίες των διαδίκων, που συνάγονται από τα δικόγραφά τους (άρθρα 261 και 352 § 1 ΚΠολΔ, και από τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, που λαμβάνονται υπόψιν αυτεπαγγέλτως, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 1.10.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού η ενάγουσα εκμίσθωσε στην εναγομένη εταιρεία με την επωνυμία “………….” τρία συνεχόμενα και συνενωθέντα για τις ανάγκες της μίσθωσης καταστήματα ιδιοκτησίας της, επιφάνειας 61 τ.μ. το πρώτο, 34 τμ. το δεύτερο και 16 τ.μ. με υπόγειο 22.00 τ.μ. το τρίτο, τα οποία βρίσκονται επί της οδού …………. στο Κερατσίνι Αττικής, προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει η τελευταία για την εγκατάσταση σαυτά επιχείρησης οβελιστηρίου – εστιατορίου. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για δώδεκα (12) έτη με έναρξη την 1.10.2007 και λήξη την 30.9.2019, το δε μίσθωμα καθορίσθηκε στο ποσό των 1.100 ευρώ το μήνα, πλέον χαρτοσήμου εκ 3,6%. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ανά μισθωτικό έτος κατά το ποσοστό αύξησης του τιμαρίθμου των προηγούμενων δώδεκα μηνών, όπως το ποσοστό αυτό θα καθορίζεται από την στατιστική υπηρεσία (όρος 4 του συμφωνητικού) και να προκαταβάλλεται το πρώτο τριήμερο εκάστου μηνός (όρος 5). Στο παραπάνω συμφωνητικό αναφέρονται μόνον τα δύο πρώτα από τα άνω καταστήματα, χωρίς να γίνεται ρητή αναφορά στην μίσθωση του τρίτου καταστήματος των 16 τ.μ, προκύπτει όμως από το λοιπό περιεχόμενό του, αλλά και συνομολογείται από τους διαδίκους, ότι συμπεριλαμβάνεται στην μίσθωση και το κατάστημα αυτό, καθώς με τον όρο 2 του συμφωνητικού ορίζεται ότι “το προς την καφετέρεια ……. συνορεύον τμήμα του μισθίου ακινήτου, έκτασης 16 τ.μ., θα αποδοθεί στην εκμισθώτρια οποτεδήποτε ήθελε ζητηθεί παρ΄ αυτής προς ελεύθερη χρήση αυτής και χωρίς δικαίωμα αποζημιώσεως της μισθώτριας”. Συμπεριλαμβάνεται, επίσης, στην μίσθωση και στο συμφωνηθέν εν συνόλω μίσθωμα των 1.100 ευρώ και το υπόγειο του τρίτου αυτού καταστήματος, επιφάνειας 22 τ.μ., καθώς προκύπτει από την υπ΄αριθμ. …./2.7.2007 βεβαίωση του Τμήματος Πολεοδομίας του Δήμου Κερατσινίου και την από 23.8.2007 κάτοψη του χώρου αυτού του πολιτικού μηχανικού …………, ότι ο χώρος του υπογείου δηλώθηκε εξαρχής στην εκδοθείσα με βάση τα έγγραφα αυτά άδεια λειτουργίας της επιχείρησης της εναγομένης ως βοηθητικός χώρος – αποθήκη των υπερκείμενων καταστημάτων. Εξ άλλου, πρόσβαση στο υπόγειο υπήρχε μόνο μέσα από το τρίτο ως άνω κατάστημα των 16 τ.μ, με συνέπεια να μην είναι δυνατή η αυτοτελής λειτουργία του υπογείου και η ανεξάρτητη μίσθωσή του, όπως κρίθηκε ήδη με την εκκαλουμένη απόφαση, η οποία δεν προσβάλλεται κατά τούτο με τις εφέσεις των διαδίκων. Περαιτέρω απεδείχθη, ότι η ενάγουσα, συναίνεσε στην ένδικη μίσθωση, με το παραπάνω χαμηλό για τα δεδομένα της περιοχής μίσθωμα, (συνομολογείται ότι η μισθωτική αξία του μισθίου υπερβαίνει τις 3.000 ευρώ), κατόπιν παράκλησης της γιαγιάς του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης, με την οποία συνδέονταν με στενούς δεσμούς φιλίας και εκτίμησης. Συνεπεία αυτής ακριβώς της φιλικής σχέσης, επέδειξε εξ αρχής απόλυτη εμπιστοσύνη στο πρόσωπο του εκπροσώπου της εναγομένης ………, στον οποίο ανέθεσε και την διεκπεραίωση κάθε ζητήματος που αφορούσε την μίσθωση, καθώς η ίδια ήταν απόφοιτος δημοτικού και μεγάλης ηλικίας και δεν είχε τις γνώσεις και την ευχέρεια για την διευθέτησή τους. Τη φιλική αυτή σχέση και την εμπιστοσύνη της ενάγουσας εκμεταλλεύθηκε στην συνέχεια και η εναγομένη δια του εκπροσώπου της, η οποία, αν και παρέλαβε ανεπιφύλακτα όλους τους χώρους του μισθίου και από την έναρξη της μισθώσεως έκανε ακώλυτα χρήση αυτών, δεν ήταν συνεπής με τις υποχρεώσεις της περί την καταβολή των μισθωμάτων, αφού από το δεύτερο έτος της μισθώσεως και εφεξής δεν κατέβαλε ποτέ στην ενάγουσα το ποσό της συμφωνηθείσης αναπροσαρμογής του μισθώματος και από το έτος 2013 τουλάχιστον και εντεύθεν δεν της κατέβαλε εμπρόθεσμα ούτε και το βασικό (αρχικό) μίσθωμα των 1.100 ευρώ, ήτοι εντός των τριών πρώτων ημερών εκάστου μηνός, όπως είχε συμφωνηθεί (όρος 5 του συμφωνητικού), αλλά πάντοτε εκπρόθεσμα και σε διάφορες ημερομηνίες προς το τέλος κάθε μήνα. Αντίστοιχα, η εκμισθώτρια, λόγω της παραπάνω φιλίας και της εμπιστοσύνης της στο πρόσωπο του εκπροσώπου της εναγομένης, ο οποίος την διαβεβαίωνε κάθε φορά, ότι τα οφειλόμενα “θα δοθούν εν καιρώ” και “ότι σου χρωστάω θα σου τα δώσω” και “από εμένα δεν έχασες ποτέ”, επιδείκνυε μακροχρόνια ανοχή, και υπομονή, χωρίς να προβαίνει σε καταδιωκτικά μέτρα εναντίον της εναγομένης, συναινώντας κάθε φορά σιωπηρά στην μετάθεση του χρόνου της καταβολής των ποσών των αναπροσαρμογών και μάλιστα αορίστως. Την 1.4.2018, εν όψει της λήξεως της μισθωτικής συμβάσεως την 30.9.2019, οι διάδικοι συμφώνησαν προφορικά την παράταση της μισθώσεως μέχρι την 31.3.2023. Προς το σκοπό αυτό η εκμισθώτρια ενάγουσα υπέβαλε δια της λογίστριας της εναγομένης την υπ. αριθμ. ………/5.4.2028 ηλεκτρονική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, την οποία αποδέχθηκε η εναγομένη δια του εκπροσώπου της. Στην δήλωση αυτή οι διάδικοι συμπλήρωσαν τα υποχρεωτικά πεδία ως εξής: Στην θέση “συνολικό μηνιαίο μίσθωμα” το ποσό των 1.100 ευρώ, στην θέση “περίοδος ισχύος” την ημερομηνία 1/04/2018 – 31/3/2023, στην θέση “ημερομηνία αρχικής μίσθωσης” την 1/10/2007 και στην θέση “Σημειώσεις” την φράση “υπάρχει και ισχύουν οι όροι του χειρογράφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης”. Στην συνέχεια, ως αναγκαίο προαπαιτούμενο για την συμπλήρωση των υποχρεωτικών πεδίων της δήλωσης, επιμερίσθηκε το παραπάνω μίσθωμα στους τρεις χώρους του μισθίου που κάλυπτε, (οι οποίοι σημειωτέον διαφοροποιούνται ως προς την επιφάνειά τους σε σχέση με το μισθωτήριο συμφωνητικό, προφανώς λόγω ακριβέστερης καταμέτρησης), και συγκεκριμένα ποσό 700 ευρώ για το κατάστημα των 61 τ.μ, ποσό 150 ευρώ για το κατάστημα των 17 τ.μ .και ποσό 250 ευρώ για το κατάστημα των 17 τ.μ./22 τ.μ Στην παραπάνω ηλεκτρονική δήλωση της από 1.4.2018 τροποποιητικής συμβάσεως, συμπεριλαμβάνονται αναγκαίως για την συμπλήρωση των υποχρεωτικών πεδίων της και οι όροι της αρχικής μισθωτικής συμβάσεως, η οποία, δεν είχε δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ μέχρι τότε, διότι, ως καταρτισθείσα προ του έτους 2014, εξαιρούνταν της σχετικής υποχρέωσης κατά το άρθρο 8 της ΠΟΛ 1013/2014. Από το περιεχόμενο της δήλωσης αυτής, προκύπτει σαφής πρόθεση των διαδίκων για παράταση της υφιστάμενης ήδη μίσθωσης και όχι για κατάρτιση νέας μισθωτικής συμβάσεως. Και τούτο διότι αναφέρεται ρητά σαυτήν, ότι για την δηλούμενη μίσθωση υπάρχει χειρόγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, και, εφόσον δεν συντάχθηκε νέο έγγραφο συμφωνητικό για την τροποποίηση της συμβάσεως, ως τέτοιο εννοείται το από 1.10.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό της αρχικής μίσθωσης. Με τη φράση δε “υπάρχει και ισχύουν οι όροι του χειρογράφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης”, που χρησιμοποιούν οι διάδικοι στο πεδίο “Σημειώσεις” δεν παραπέμπουν απλώς στους όρους του από 1.10.2007 συμφωνητικού, ώστε να μπορεί ενδεχομένως να θεωρηθεί ότι δηλώνεται νέα μίσθωση με παραπομπή στους όρους της προϋφιστάμενης, αλλά προσδιορίζουν το συμφωνητικό αυτό ως το συστατικό έγγραφο αμφοτέρων των δικαιοπραξιών (αρχικής και τροποποιητικής), οι όροι του οποίου επιβεβαιώνεται ότι εξακολουθούν να ισχύουν και κατά την διάρκεια της δηλούμενης παράτασης. Δεν συνάγεται δε διαφορετικό συμπέρασμα από την εμπεριεχόμενη στην ίδια δήλωση σημείωση της ημερομηνίας 1/04/2018 – 31/3/2023, στο πεδίο “περίοδος ισχύος”, καθόσον είναι προφανές ότι αυτή αναφέρεται στον χρόνο κατάρτισης και λήξης της δηλούμενης τροποποιητικής συμφωνίας των διαδίκων και, πάντως, σε καμία περίπτωση δεν υποδηλώνει έναρξη νέας μισθώσεως κατά τον παραπάνω χρόνο. Για το γεγονός αυτό, άλλωστε, δεν ερίζουν ούτε οι διάδικοι, αλλά, αντιθέτως, τόσο η εκμισθώτρια με την αγωγή και την έφεσή της, όσο και η μισθώτρια εναγομένη με όλα τα δικόγραφά της συνομολογούν ρητά ότι συμφωνήθηκε μεταξύ τους και δηλώθηκε στην ΑΑΔΕ η παράταση της υφιστάμενης μισθώσεως και όχι η κατάργηση της τελευταίας και η συνομολόγηση νέας μισθωτικής συμβάσεως. Έσφαλε, επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο έκρινε, ότι με την παραπάνω δήλωση καταρτίσθηκε νέα σύμβαση μισθώσεως με χρονική διάρκεια από 1/04/2018 έως 31/3/2023, όπως βάσιμα υποστηρίζει και η εκκαλούσα ενάγουσα με τον πρώτο λόγο της εφέσεώς της. Εξ άλλου, δεν προκύπτει από την παραπάνω ηλεκτρονική δήλωση ούτε πρόθεση των διαδίκων να καταργήσουν τον όρο 4 του συμφωνητικού, που προέβλεπε την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος, όπως αβάσιμα υποστηρίζει η εναγομένη, η οποία ισχυρίζεται ειδικότερα, ότι ο όρος αυτός είχε ήδη καταργηθεί με προφορική συμφωνία των διαδίκων, που έλαβε χώρα πριν από την λήξη του πρώτου έτους της μισθώσεως. Και τούτο, διότι, αν πράγματι οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει προφορικά την κατάργηση του όρου αυτού, θα διαλάμβαναν οπωσδήποτε στην νεώτερη ως άνω δήλωσή τους αντίστοιχη τροποποιητική ρήτρα, καθώς η μεν εναγομένη, ως υπόχρεη από τον όρο αυτό είχε επιτακτικό συμφέρον να δηλωθεί ρητά η κατάργησή του, η δε ενάγουσα, υπό την εκδοχή της προ ετών συμφωνίας της προς τούτο, δεν είχε λόγους να αρνηθεί. Αντ΄ αυτού όμως, οι διάδικοι με την παραπάνω φράση τους στο πεδίο “Σημειώσεις” όχι μόνο δεν καταργούν τον όρο 4 παρ. 2 του από 1.10.2007 συμφωνητικού, που προβλέπει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αλλά αντίθετα, επιβεβαιώνουν ρητά την ισχύ όλων των όρων του που δεν εναντιώνονται με το περιεχόμενο της δήλωσης, μεταξύ των οποίων και ο παραπάνω όρος περί αναπροσαρμογής, ο οποίος έτσι δηλώνεται ως ισχυρός τόσο κατά το παρελθόν όσο και για το μέλλον. Επίσης, δεν συνάγεται ούτε έμμεση κατάργηση του όρου αυτού από το γεγονός, ότι οι διάδικοι δήλωσαν ως μίσθωμα στο οικείο πεδίο της δήλωσης μόνο το ποσό του βασικού (αρχικού) μισθώματος των 1.100 ευρώ, χωρίς δηλαδή να συμπεριλάβουν σαυτό τις εν τω μεταξύ αναπροσαρμογές του, όπως, επίσης, αβάσιμα υποστηρίζει η εναγομένη. Και τούτο διότι, εφόσον οι διάδικοι με την παραπάνω ηλεκτρονική δήλωσή τους δεν τροποποίησαν την υφιστάμενη μίσθωση ως προς το ύψος του μισθώματος, αλλά μόνον την διάρκειά της, η συμπλήρωση του υποχρεωτικού πεδίου με την ένδειξη “συνολικό μηνιαίο μίσθωμα” έπρεπε να ταυτίζεται με το αρχικό μίσθωμα των 1.100 ευρώ που ορίζεται στον όρο 4 παρ. 1 του από 1.10.2007 συμφωνητικού, ενώ ως προς τις αναπροσαρμογές του, η δήλωσή τους συμπληρώνεται με τους λοιπούς όρους του συμφωνητικού, περί του οποίου γίνεται ρητή μνεία στην δήλωση, και δη με τον αντίστοιχο όρο 4 παρ. 2 αυτού, που προβλέπει την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος. Εξ άλλου, η δήλωση του εισοδήματος από ανείσπρακτα, (ή και εισπραχθέντα), μισθώματα στην φορολογική αρχή, η οποία συνδέεται μόνον με την φορολογική συνέπεια του υποχρέου και δεν αποτελεί άνευ άλλου τινός και απόδειξη για το περιεχόμενο των συμβάσεων προέλευσης του σχετικού εισοδήματος, προστατεύεται από το φορολογικό απόρρητο (άρθρο 85 παρ. 1 του ν.2238/1994) . Κατ΄ακολουθίαν, το αίτημα της εναγομένης περί επίδειξης των φορολογικών δηλώσεων της ενάγουσας (Ε1) και των αναλυτικών καταστάσεων των μισθωμάτων ακινήτων (Ε2), προκειμένου να αποδειχθεί με τα έγγραφα αυτά το ύψος του μισθώματος που, κατά τους ισχυρισμούς της εναγομένης, συμφωνήθηκε εκ νέου την 1.4.2018, είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο, διότι το φορολογικό απόρρητο, και τα δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα, αν δεν συντρέχει προβλεπόμενος στο νόμο λόγος υπέρβασής του, συνιστούν νόμιμο λόγο άρνησης επίδειξής τους και κάμπτει το έννομο συμφέρον για την επίδειξή τους (ΕφΑθ 2007/2021, Εφ.Αιγ. 25/2020, ΕφΛαμ 8/2013, ΝΟΜΟΣ). Αποδεικνύεται, επομένως, από όλα τα παραπάνω ότι ο περί αναπροσαρμογής του μισθώματος όρος 4 παρ. 2 του από 1.10.2007 μισθωτηρίου συμφωνητικού ήταν έγκυρος και ισχυρός τόσο πριν όσο και μετά την άνω από 1.4.2018 τροποποιητική συμφωνία των διαδίκων και ουδέποτε καταργήθηκε είτε με άτυπη (προφορική) συμφωνία μεταξύ τους είτε με την παραπάνω ηλεκτρονική δήλωση της αρχικής μίσθωσης και της παράτασής της, όπως ορθά έκρινε και η εκκαλουμένη απόφαση. Όσα δε περί του αντιθέτου υποστηρίζει η εναγομένη με το πρώτο σκέλος του τρίτου λόγου της εφέσεώς της είναι αβάσιμα κατ΄ουσίαν.
Αποδεικνύεται, περαιτέρω, ότι η ενάγουσα, από την έναρξη της μισθώσεως την 1.10.2007 μέχρι και την από 1.4.2018 νεώτερη ως άνω συμφωνία των διαδίκων, με την οποία παρατάθηκε η διάρκεια της μισθώσεως, ουδέποτε παραιτήθηκε ρητά ή και σιωπηρά από την μέχρι τότε αξίωσή της για την καταβολή του μισθώματος προσαυξημένου κατά τα ποσά των ετήσιων αναπροσαρμογών του, καθώς η μεν ενάγουσα οχλούσε πάντοτε προφορικά για την καταβολή τους, (με εξαίρεση το 2014, που έλαβε την από 8.9.2014 Εισαγγελική παραγγελία παραπόνων προς το ΑΤ Κερατσινίου, χωρίς όμως να προκύπτει και η εκτέλεσή της), η δε εναγομένη ουδέποτε αρνήθηκε την οφειλή τους και υποσχόταν την εν καιρώ καταβολή τους, όπως σαφώς καταθέτει ο μάρτυρας της ενάγουσας ……, αλλά και ακροθιγώς ο …….. με την δοθείσα μετά την συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο υπ΄αριθμ. …./19.5.2022 ένορκη βεβαίωσή του, η μαρτυρία του οποίου κατά τα λοιπά, εκτιμάται ότι δεν αποδίδει την πραγματικότητα, αλλά αποσκοπεί μόνο στην απόκρουση της παραδοχής της εκκαλουμένης περί σιωπηρής παραίτησης της ενάγουσας από την αξίωση καταβολής των αναπροσαρμογών του μισθώματος. Η μακροχρόνια δε πράγματι υπομονή και η ανοχή της ενάγουσας μέχρι την 1.4.2018, που οι διάδικοι συμφώνησαν την παράταση της διάρκειας της συμβάσεως, οφειλόμενη στην ιδιαίτερα στενή φιλία που προαναφέρθηκε και, κυρίως, στις πειστικές υποσχέσεις περί μελλοντικής καταβολής τους του εκπροσώπου της εναγομένης, τον οποίο περιέβαλε με ιδιαίτερη εμπιστοσύνη, δεν υποδηλώνουν σιωπηρή παραίτηση από τις μέχρι τότε (31.3.2018) αξιώσεις της από την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος, αλλά μόνο συναίνεσή της για την παράταση του χρόνου αποπληρωμής τους και την μετάθεσή της για το μέλλον. Έτσι, τα οφειλόμενα από τις αναπροσαρμογές του μισθώματος ποσά μέχρι την 31.3.2018, κατέστησαν ληξιπρόθεσμα και απαιτητά την 24.6.2020 με την επίδοση προς την εναγομένη της από 19.6.2020 εξώδικης όχλησης – διαμαρτυρίας της ενάγουσας με την οποία ζητούσε την άμεση καταβολή τους (βλ. την υπ΄αριθμ. ………/24.6.2020 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή …….). Αντιθέτως, για την καταβολή του ποσού των αναπροσαρμογών του μισθώματος για το μετά την 1.4.2018 χρονικό διάστημα ίσχυε απαρέγκλιτα ο όρος 4 του συμφωνητικού, και το μίσθωμα, προσαυξημένο με τα ποσά των ετήσιων αναπροσαρμογών του, έπρεπε να προκαταβάλλεται μέσα στο πρώτο τριήμερο κάθε μήνα, καθώς οι διάδικοι επέλεξαν με την παραπάνω ηλεκτρονική δήλωσή τους να διατηρηθεί σε ισχύ ο επίμαχος όρος της συμβάσεως ως είχε, γεγονός από το οποίο συνάγεται, ότι η μεν ενάγουσα που είχε προς τούτο συμφέρον, απαίτησε κατά το χρόνο αυτό να της καταβάλλονται στο εξής κανονικά τα μισθώματα με τις ετήσιες αναπροσαρμογές τους στο πρώτο τριήμερο εκάστου μηνός, η δε εναγομένη συμφώνησε προς τούτο. Διαφορετικά, αν δηλαδή η ενάγουσα είχε παραιτηθεί είτε ρητά είτε σιωπηρά από τις μέχρι τότε (31.3.2018) αξιώσεις της από τις αναπροσαρμογές του μισθώματος, ή και από αυτές που θα προέκυπταν στο μέλλον, οι διάδικοι δεν θα επιβεβαίωναν με την δήλωσή τους την ισχύ του σχετικού όρου 4 παρ.2 ως είχε, αλλά θα προέβαιναν στην ανάλογη τροποποίησή του. Στην περίπτωση δε αυτή, η εναγομένη, ως υπόχρεη από την παραπάνω σύμβαση, με έμπειρους στις συναλλαγές εταίρους, (δραστηριοποιούνται στο χώρο από το 1986), θα είχε φροντίσει οπωσδήποτε να συνταχθεί μεταξύ τους και σχετικό τροποποιητικό συμφωνητικό ή και έγγραφο αφέσεως χρέους. Εξ άλλου, όπως προεκτέθηκε η εναγομένη ήδη από το έτος 2013 δεν κατέβαλε εμπροθέσμως ούτε το βασικό (αρχικό) μίσθωμα των 1.100 ευρώ, αλλά πάντοτε προς το τέλος του μήνα και σε διάφορες κάθε φορά ημερομηνίες, η δε ενάγουσα μέχρι την 31.3.2018 εισέπραττε ανεπιφύλακτα τα μισθώματα και χωρίς αντίδραση για την καθυστερημένη καταβολή τους. Συνάγεται, επομένως, σιωπηρή συναίνεσή της στην εκπρόθεσμη καταβολή τους μέχρι και την παραπάνω ημερομηνία. Αντιθέτως, με την επιλογή των διαδίκων να μην τροποποιήσουν, αλλά να διατηρήσουν σε ισχύ τον σχετικό όρο 5 του συμφωνητικού με την υπ΄αριθμ. …………/5.4.2018 ηλεκτρονική δήλωσή τους, συνάγεται απαίτηση της ενάγουσας κατά το χρονικό αυτό σημείο και ρητή συμφωνία των διαδίκων να επανενεργοποιήσουν τον όρο αυτό της συμβάσεως και στο εξής, (από 1.4.2018 δηλαδή και επέκεινα), το μίσθωμα να προκαταβάλλεται το πρώτο τριήμερο εκάστου μηνός. Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε ότι η ενάγουσα παραιτήθηκε σιωπηρά από την αξίωσή της στην αναπροσαρμογή του μισθώματος για το χρονικό διάστημα 1.10.2007 έως την 24.6.2020 που όχλησε εγγράφως την εναγομένη, καθώς και ότι συναίνεσε σιωπηρά για την εκπρόθεσμη καταβολή του βασικού μισθώματος και για το μετά την 1.4.2018 χρονικό διάστημα, έσφαλε περί την εκτίμηση των αποδείξεων, ο δε σχετικός δεύτερος λόγος της εφέσεως της ενάγουσας πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος και στην ουσία του.
Με βάση την αύξηση του τιμαρίθμου κατά τους δώδεκα προηγούμενους μήνες κάθε μισθωτικού έτους, που ανήλθε για το πρώτο μισθωτικό έτος (1.10.2007 έως 30.9.2008) σε 3,5%, για το δεύτερο (1.10.2008 έως 30.9.2009) σε 0,7%, για το τρίτο (1.10.2009 έως 30.9.2010) σε 5,6%, για το τέταρτο (1.10.2010 έως 30.9.2011) σε 3,1%, για το πέμπτο (1.10.2011 έως 30.9.2012) σε 0,9%, (το έκτο, έβδομο, όγδοο και ένατο είχε μείωση – 1,1%, -0,8%, – 1,7% και -1% αντίστοιχα), για το δέκατο (1.10.2016 έως 30.9.2017) σε 1,0% και για το ενδέκατο (1.10.2017 έως 30.9.2018) σε 1,1%, (τα δωδέκατο και δέκατο τρίτο έτη από 1.10.2018 έως 30.9.2019 και από 1.10.2019 έως 30.9.2020 είχε μείωση -0,1% και -2,0 αντίστοιχα), το μίσθωμα για κάθε μισθωτικό έτος, που άρχιζε την 1.10 εκάστου έτους και έληγε την 30.9. του επομένου έτους διαμορφώθηκε ως εξής: Για το δεύτερο μισθωτικό έτος (1.10.2008 έως 30.9.2009) στο ποσό των (1.100 ευρώ χ 3,5% = 1.138,5 χ 3,6% =) 1.179,48 ευρώ το μήνα. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 43,48 ευρώ χ 12 μήνες = 521,76 ευρώ. Για το τρίτο μισθωτικό έτος (1.10.2009 έως 30.9.2010) στο ποσό των (1.138,5 χ 0,7% = 1.146,46 χ 3,6% = 1.187,73 ευρώ το μήνα Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 51,73 χ 12 μήνες = 620,76 ευρώ. Για το τέταρτο μισθωτικό έτος (1.10.2010 έως 30.9.2011) στο ποσό των 1.146,46 χ 5,6% = 1.210,66 χ 3,6% = 1.254,24 ευρώ, Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 118,24 χ 12 μήνες = 1.418,88 ευρώ. Για το πέμπτο μισθωτικό έτος (1.10.2011 έως 30.9.2012) στο ποσό των 1.210,66 χ 3,1% = 1.248,19 χ 3,6% = 1.293,12 ευρώ. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 157,12 χ 12 μήνες = 1.885,44 ευρώ. Για τα έκτο και έβδομο μισθωτικό έτος και τους μήνες 10ο, 11ο και 12ο του όγδοου έτους (1.10.2012 έως 31.12.2014 στο ποσό των 1.248,19 χ 0,9% = 1.259,42 χ 3,6% = 1.304,75 ευρώ. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 168,75 χ 27 μήνες = 4.556,25 ευρώ. Για το υπόλοιπο του ογδόου έτους, το ένατο και το δέκατο μισθωτικό έτος (1.1.2015 έως 30.9.2017) στο ίδιο ως άνω ποσό των 1.304,75 ευρώ. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 168,75 χ 33 μήνες = 5.568,75 ευρώ. Για τα δέκατο μισθωτικό έτος (1.10.2017 έως 30.9.2018) στο ποσό των 1.259,42 χ 1% = 1.272,01 χ 3,6% = 1.317,80 ευρώ Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 181,80 ευρώ χ 12 μήνες = 2.181,60 ευρώ, (ήτοι για το χρονικό διάστημα από 1.10.2007 έως 31.3.2018 (6 μήνες) 1090,80 ευρώ και για το χρονικό διάστημα από 1.4.2018 έως 30.9.2018 (6 μήνες) 1090,80 ευρώ. Για το ενδέκατο έτος και τους δύο πρώτους μήνες του δωδέκατου έτους (1.10.2018 έως 29.2.2020 31.5.2020 στο ποσό των 1.272,01 χ 1,1% = 1.286 ευρώ χ 3,6% = 1.332,29 ευρώ. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε στην ενάγουσα το ποσό των 1.136 ευρώ το μήνα (με το τέλος χαρτοσήμου) και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 196,29 χ 17 μήνες = 3.336,93 ευρώ και για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο και Μάϊο του 2020 στο ίδιο ως άνω ποσό των 1.286 ευρώ, το οποίο πρέπει να μειωθεί κατά 40%, ως προς το οποίο απαλλάσσεται η εναγομένη με βάση την ΠΝΠ 8/20.3.2020, με το οποίο θεσπίσθηκαν μέτρα για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορωναϊού COVID 19, την στήριξη της κοινωνίας και της επιχειρηματικότητας κ.λ.π., που κυρώθηκε με το ν. 483/2020 και, επομένως, το οφειλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε 771,6 ευρώ χ 3,6% = 799,37 ευρώ χ 3 μήνες = 2.398,11 ευρώ. Έναντι αυτού η εναγομένη κατέβαλε το ποσό των (1.100 + 220 + 560 ευρώ =) 1.880 ευρώ και προκύπτει οφειλόμενη διαφορά 518,11 ευρώ. Από τις παραπάνω αξιώσεις της ενάγουσας, αυτές που αναφέρονται στο χρονικό διάστημα από 1.10.2007 μέχρι την 31.12.2014, (ποσού 521,76, 620,76, 1.418,88, 1.885,44 και 4.556,25 ευρώ), έχουν ήδη υποπέσει στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 αριθμ. 16 του ΑΚ, η οποία, σύμφωνα με τα άρθρα 251 και 253 του ΑΚ, αρχίζει μόλις λήξει το έτος μέσα στο οποίο γεννήθηκε κάθε περιοδική παροχή και ήταν δυνατή η δικαστική επιδίωξή της (ΑΠ 440/2000), όπως βάσιμα υποστηρίζει η εναγομένη με την προταθείσα επικουρικά ένστασή της, που έγινε με δήλωση στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και με τις έγγραφες προτάσεις της, την οποία επαναφέρει και στο παρόν δικαστήριο παραδεκτά με τις προτάσεις της προς απόκρουση της έφεσης της αντιδίκου της. Και τούτο διότι από την τέλος εκάστου των ετών εντός των οποίων γεννήθηκαν μέχρι την επίδοση της ένδικης αγωγής, η οποία έλαβε χώρα την 12.8.2020 παρήλθε χρονικό διάστημα πλέον των πέντε ετών, (χωρίς η ενάγουσα να επικαλείται διακοπή ή αναστολή της), το οποίο άρχισε από το τέλος του έτους εντός του οποίου γεννήθηκε κάθε επιμέρους μίσθωμα, (από την 1.1 του επομένου έτους), και συμπληρώθηκε με την πάροδο της 1ης ημέρας του έκτου έτους. Επομένως, η ένδικη αναγνωριστική αγωγή ως προς τις αξιώσεις αυτές ασκείται χωρίς έννομο συμφέρον της ενάγουσας. Μετά ταύτα το συνολικό ποσό που εξακολουθεί να οφείλει η εναγομένη στην ενάγουσα από τις αναπροσαρμογές του μισθώματος για τα έτη 1.1.2015 έως και 31.5.2020 ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 5.568,75 + 2.181,60 + 3.336,93 + 518,11 = 11.605,39 ευρώ, εκ του οποίου ποσό 6.659,80 ευρώ, που αντιστοιχεί στο χρονικό διάστημα 1.1.2015 έως 31.3.2018, έπρεπε να καταβληθεί την επομένη της 24.6.2020, που οχλήθηκε προς τούτο, και έκτοτε κατέστη υπερήμερη (άρθρο 340 ΑΚ), δεδομένου ότι, όπως προεκτέθηκε, η ίδια η ενάγουσα συναίνεσε προφορικά στην μέχρι τότε παράταση της προθεσμίας καταβολής του και ποσό 4.945,84 ευρώ, που αφορά το χρονικό διάστημα από 1.4.2018 έως 31.5.2020, έπρεπε να προκαταβάλλεται το πρώτο 3ήμερο κάθε μήνα, με την πάροδο δε της δήλης αυτής ημέρας η εναγομένη κατέστη υπερήμερη, χωρίς να απαιτείται όχληση (άρθρο 341 ΑΚ). Αποδεικνύεται, επομένως, η επανειλημμένη δυστροπία της εναγομένης θεμελιούμενη στην υπερημερία της περί την καταβολή των αναπροσαρμογών του μισθώματος κατά τις ημερομηνίες που καθένα ποσό έπρεπε κατά τα παραπάνω να καταβάλλεται, αλλά και στην μη εμπρόθεσμη καταβολή του βασικού μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1.4.2018 έως 31.5.2020 και η ενάγουσα δικαιούται στην απόδοση του μισθίου ακινήτου. Η τυχόν δε υπερημερία της εναγομένης και η εντεύθεν δυστροπία της από την μη καταβολή των μισθωμάτων για το μεταγενέστερο χρονικό διάστημα και δη από 1.7.2020 έως 31.8.2020, κείται εκτός του αντικειμένου της δίκης αυτής, αφού δεν υφίσταται αίτημα της αγωγής για καθυστερούμενα μισθώματα και δυστροπία της εναγομένης για το παραπάνω χρονικό διάστημα, το οποίο (αίτημα) περιορίζεται στα οφειλόμενα και καθυστερούμενα μισθώματα μέχρι την 31.5.2020. Όπως δε προκύπτει από το άρθρο 106 Κ.Πολ.Δ, εκτός από τις θεσπιζόμενες από το νόμο ειδικές αποκλίσεις, τα πολιτικά δικαστήρια δεν παρέχουν έννομη προστασία αυτεπαγγέλτως, αλλά μόνο ύστερα από την υποβολή εκ μέρους των διαδίκων σχετικής αίτησης. Η προστασία αυτή περιορίζεται στα όρια που καθορίζει η εκάστοτε υποβαλλόμενη αίτηση, χωρίς ο δικαστής να μπορεί να τα υπερβεί. Έτσι δεν μπορεί να επιδικάσει κάτι που δεν έχει ζητηθεί ή άλλο από εκείνο που έχει ζητηθεί ή πέρα από εκείνο που ζήτησαν οι διάδικοι, γιατί αλλιώς θεμελιώνεται λόγος αναίρεσης (άρθρο 559 αρ. 9 Κ.Πολ.Δ). Κατ΄ακολουθίαν, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε ότι η δυστροπία της εναγομένης συνίσταται στην καθυστερημένη (εκπρόθεσμη) καταβολή του βασικού μισθώματος και στην υπερημερία της περί την καταβολή των αναπροσαρμογών του όχι κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα (1.1.2015 έως 31.5.2020), όπως το αίτημα της αγωγής, αλλά μόνο για το εκτός αιτήματος της αγωγής χρονικό διάστημα από 1.7.2020 έως 31.8.2020 και, μετά ταύτα αναγνώρισε ότι υποχρεούται η εναγομένη, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει από αυτήν δικαιώματα να αποδώσει την χρήση του μισθίου ακινήτου, λόγω επανειλημμένης δυστροπίας, έσφαλε περί την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου (άρθρο 106 ΚΠολΔ) και την εκτίμηση των αποδείξεων, όπως βάσιμα επικαλείται η μεν εναγομένη δια του δευτέρου σκέλους του τρίτου λόγου της εφέσεως της, με τον οποίο παραπονείται για την κρίση της εκκαλουμένης περί δυστροπίας της κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα (1.7.2020 έως 31.8.2020), η δε ενάγουσα δια του δευτέρου λόγου της εφέσεως της, με τον οποίο, κατ΄εκτίμηση του δικογράφου της, παραπονείται για την απόρριψη του αιτήματός της για την καταβολή των αναπροσαρμογών του μισθώματος κατά το χρονικό διάστημα 1.1.2015 έως 31.5.2020 και την εντεύθεν υπερημερία και δυστροπία της εναγομένης για το ίδιο χρονικό διάστημα.
Κατά το άρθρο 281 του ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηριστεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα εύλογα, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υποχρέου και η υπ’ αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου. Μόνο δε το γεγονός ότι η άσκηση του δικαιώματος στη συγκεκριμένη περίπτωση επιφέρει βλάβη, έστω και μεγάλη, στον οφειλέτη δεν μπορεί να αποτελέσει κατάχρηση δικαιώματος, κατ’ άρθρο 281 του ΑΚ παρά μόνο αν το γεγονός αυτό μπορεί να συνδυαστεί και με άλλες περιστάσεις (ΑΠ 399/2023, ΑΠ 1416/2022, ΑΠ 311/2020). Στην προκειμένη περίπτωση, η εναγομένη υποστηρίζει με τον τέταρτο λόγο της εφέσεώς της, ότι η απαίτηση της ενάγουσας να της καταβληθούν οι προσαυξήσεις του μισθώματος με τα ποσά των εκάστοτε αναπροσαρμογών του, και, ιδίως, η απαίτησή της για την απόδοση του μισθίου, μετά από δώδεκα έτη αδράνειας, κατά την διάρκεια των οποίων δεν προέβη σε σχετικές οχλήσεις, αλλά, αντιθέτως, υπέγραφε κάθε μήνα εξοφλητικές αποδείξεις και εν τέλει προσυπέγραψε και την παράταση της διάρκειας της ένδικης συμβάσεως με την υπ΄ αριθμ. ……./5.4.2028 ηλεκτρονική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης προς την ΑΑΔΕ, στην οποία μάλιστα διέλαβε μόνο το αρχικό μίσθωμα των 1.100 ευρώ, χωρίς τις προσαυξήσεις του, επάγεται δυσανάλογες δυσμενείς συνέπειες για την ίδια, διότι είναι οικονομικά ασύμφορη η μεταφορά της επιχειρήσεώς της σε άλλο μίσθιο ακίνητο, και θα μείνουν χωρίς εργασίας και οι δεκάδες εργαζόμενοί της. Με βάση όμως τα περιστατικά αυτά και όλα όσα έγιναν δεκτά παραπάνω, κρίνεται, ότι η άσκηση των ενδίκων αξιώσεων της ενάγουσας για την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων και την απόδοση της χρήσης του μισθίου δεν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη, ο κοινωνικός και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, διότι, κι αν ακόμη συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για την εναγομένη μισθώτρια και τα συμφέροντά της, αποτελεί απότοκο της δικής της συμπεριφοράς που έχει προηγηθεί και όχι εκείνης της εκμισθώτριας ενάγουσας, αφού η εναγομένη εν γνώσει της παρέλειψε να καταβάλλει στην εκμισθώτρια κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα τις προσαυξήσεις που προέκυπταν από την συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος και, επιπρόσθετα κατέβαλε καθυστερημένα και το αρχικά συμφωνηθέν μίσθωμα. Ειδικότερα, ο όρος 4 παρ 2 του από 1.10.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, όπως το περιεχόμενό του προεκτέθηκε, ήταν γνωστός εξ αρχής στην εναγομένη, το δε μίσθωμα που συμφωνήθηκε, λόγω των φιλικών σχέσεων της ενάγουσας με την γιαγιά του εκπροσώπου της εναγομένης, ήταν, κατά πολύ μικρότερο του ειθισμένου στην ίδια περιοχή για παρόμοια με το μίσθιο καταστήματα. Η ενάγουσα, έδειξε εξ αρχής απόλυτη εμπιστοσύνη και διάθεση να διευκολύνει την εναγομένη σε κάθε σχετικό με την μίσθωση ζήτημα. Ο ίδιος ο εκπρόσωπος της εναγομένης συνέτασσε τις αποδείξεις καταβολής του βασικού μισθώματος των 1.100 ευρώ και στις περισσότερες από αυτές σημειώνεται και η λέξη “εξόφληση”. Η ένδειξη αυτή στις αποδείξεις καταβολής ανταποκρίνεται και αποδεικνύει μόνο την καταβολή του αναγραφόμενου σαυτές ποσού, και δεν συνάγεται από αυτή σιωπηρή συμφωνία της ενάγουσας περί κατάργησης του όρου της αναπροσαρμογής του μισθώματος, ή σιωπηρή παραίτησή της από τις αντίστοιχες προσαυξήσεις, με δεδομένο μάλιστα ότι η ενάγουσα δεν είχε και την ευχέρεια να αξιολογήσει το περιεχόμενο των αποδείξεων που υπέγραφε, καθώς ήταν μεγάλης ηλικίας και με γνώσεις δημοτικού. Άλλωστε, τα σχετικά ως άνω περιστατικά, δεν αφορούν την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος, αλλά αποτελούν άρνηση της ύπαρξης του δικαιώματος της ενάγουσας και κατά συνέπεια δεν μπορεί να συναχθεί εξ αυτών καταχρηστική άσκηση του ενδίκου δικαιώματος (ΑΠ 2115/2022, ΑΠ 1475/2022, ΑΠ 144/2019, ΑΠ 1884/2013). Περαιτέρω, και το γεγονός ότι η ενάγουσα περιορίζονταν μόνο σε προφορικές οχλήσεις προς την εναγομένη για την καταβολή των αναπροσαρμογών του μισθώματος, οφείλονταν όχι μόνο στις προαναφερόμενες φιλικές σχέσεις, αλλά, κυρίως, στις υποσχέσεις του εκπροσώπου της εναγομένης για την μελλοντική καταβολή τους, γεγονός που την οδήγησε να αποστεί από έγγραφες οχλήσεις και καταδιωκτικά μέτρα εναντίον του, καθώς είχε την πεποίθηση που ο ίδιος της δημιούργησε, ότι, καθυστερεί μεν, αλλά δεν πρόκειται να αθετήσει τις υποχρεώσεις του. Είναι δε χαρακτηριστικό της εμπιστοσύνης της προς τον εκπρόσωπο της εναγομένης, το γεγονός ότι καθ΄όλο το διαδραμόν χρονικό διάστημα μία και μόνον φορά κατέφυγε στον Εισαγγελέα για παράπονα εναντίον του και έλαβε την από 8.9.2014 παραγγελία προς το ΑΤ Κερατσινίου, που προφανώς αφορούσαν την καθυστέρηση των μισθωμάτων, αφού η εναγομένη δεν επικαλείται κάποια άλλη διαφορά μεταξύ τους κατά τον χρόνο εκείνο, την οποία εν τέλει δεν προκύπτει και αν την εκτέλεσε. Και ενώ η ενάγουσα επιδείκνυε υπομονή και αποδεχόταν διαδοχικά την μετάθεση του χρόνου καταβολής των οφειλομένων, η εναγομένη, αν και η επιχείρησή της ήταν πάντα κερδοφόρα και δεν είχε πληγεί καθόλου από την δημοσιονομική κατάσταση της χώρας, αλλά, αντιθέτως, όπως συνομολογείται και από την ίδια, ήδη από το έτος 2012 είχε μεγάλη αύξηση της πελατείας της και απασχολούσε περισσότερους από δέκα διανομείς, εξακολουθούσε να υπόσχεται μεν στην ενάγουσα την καταβολή τους, χωρίς όμως και να το πράττει. Η ανοχή δε της ενάγουσας, μολονότι πράγματι μακρόχρονη, δεν ήταν ικανή να δημιουργήσει εύλογα στον εκπρόσωπο της εναγομένης την πεποίθηση, ότι δεν θα αναζητήσει τα οφειλόμενα και αυτήν την απόδοση του μισθίου, όταν επί δεκατρία συναπτά έτη δεν της κατέβαλε καμία απολύτως προσαύξηση στο ήδη χαμηλό για την κατάσταση του μισθίου και τα δεδομένα της περιοχής μίσθωμα, (η μισθωτική αξία του υπερβαίνει τις 3.000 ευρώ). Πολύ περισσότερο που η ενάγουσα την 1.4.2018 που συμφώνησε στην παράταση της διάρκειας της συμβάσεως, εκτός από τις μέχρι τότε προφορικές οχλήσεις της, απαίτησε και διέλαβε στην προαναφερόμενη δήλωσή της προς την ΑΑΔΕ ρητή αναφορά περί της ισχύος του όρου της αναπροσαρμογής, καθώς και αυτού περί καταβολής του συνόλου των μισθωμάτων στο πρώτο τριήμερο κάθε μήνα. Εξ άλλου, ο εκπρόσωπος της εναγομένης, από πολλών ετών μισθωτής, είχε και την εμπειρία να διαγνώσει, ότι είναι αντίθετο με τους κανόνες της λογικής και τις συνήθειες της αγοράς, να παραμένει στο μίσθιο επί δεκατρία έτη χωρίς καμία αναπροσαρμογή του ήδη χαμηλού μισθώματος και μάλιστα χωρίς αντίδραση από την εκμισθώτρια. Γνώριζε, επομένως, η εναγομένη και αποδέχθηκε τις συνέπειες από την αθέτηση των υποχρεώσεών της και αυτή την αποβολή της από το μίσθιο και η ίδια προκάλεσε με την επιλογή της αυτή την άσκηση της ένδικης αγωγής. Άλλωστε και οι δυσμενείς συνέπειες που επικαλείται η ίδια η εναγομένη από την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος της ενάγουσας, περιορίζονται στην “ασύμφορη οικονομικά” μεταφορά της επιχειρήσεώς της, δηλαδή στην οικονομική επιβάρυνσή της από το τριπλάσιο μίσθωμα που θα υποχρεωθεί να καταβάλει για άλλο παρόμοιο κατάστημα της περιοχής. Το γεγονός όμως αυτό δεν μπορεί να λειτουργήσει σε βάρος της ενάγουσας, η οποία εισπράττει το ίδιο χαμηλό μίσθωμα επί δεκατρία έτη. Κατ΄ακολουθίαν, πρέπει να απορριφθεί η σχετική ένσταση της εναγομένης και ο συναφής τέταρτος λόγος της εφέσεώς της ως αβάσιμος στην ουσία του.
Κατόπιν των παραπάνω, πρέπει να γίνει εν όλω δεκτή η έφεση της εκκαλούσης ενάγουσας και εν μέρει δεκτή η έφεση της εναγομένης και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση κατά τις παραπάνω εκκαλούμενες διατάξεις της και για την ενότητα του διατακτικού της και της εκτέλεσης να εξαφανισθεί στο σύνολό της, παρελκούσης, κατόπιν αυτών της εξέτασης του πέμπτου λόγου της εφέσεως της εναγομένης, με τον οποίο παραπονείται για το ύψος της επιδικασθείσης δικαστικής δαπάνης. Αφού δε κρατηθεί η αγωγή και δικαστεί από το παρόν δικαστήριο, να διαταχθεί ο χωρισμός της δίκης ως προς την σωρευόμενη, εκ των άρθρων 1003, 914 και 932 του ΑΚ., αγωγική βάση, η οποία πρέπει να παραπεμφθεί στο αρμόδιο για την εκδίκασή της Ειρηνοδικείο Πειραιά, το οποίο θα δικάσει κατά την τακτική διαδικασία. Κατά τα λοιπά, και δη κατά την βάση της από την μίσθωση, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως βάσιμη και κατ΄ουσίαν και να αναγνωρισθεί ότι η εναγομένη οφείλει να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 11.605,39 ευρώ, εκ του οποίου ποσό 6.659,80 ευρώ, νομιμότοκα από την επομένη της 24.6.2020, που οχλήθηκε προς τούτο και ποσό 4.945,84 ευρώ, νομιμότοκα από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε επί μέρους ποσό (μίσθωμα), ήτοι μετά την πάροδο των τριών πρώτων εργασίμων ημερών κάθε μισθωτικού μήνα. Περαιτέρω, πρέπει να διαταχθεί και η απόδοση της χρήσης του μισθίου στην ενάγουσα κατά το αίτημα της αγωγής, (δεδομένου, ότι μετά την εξαφάνιση της σχετικής διάταξης της εκκαλουμένης, το δικαστήριο δεν δεσμεύεται από την αρχή της μη χειροτέρευσης της θέσης του εκκαλούντα (άρθρο 536 παρ. 2 ΚπολΔ). Τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, πρέπει να επιβληθούν εν μέρει σε βάρος της εναγομένης, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων [άρθρα 178, 183 και 191 παρ.2 ΚΠολΔ], κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί και η επιστροφή των υπ΄αριθμ………./27.9.2021 και ……………/27.9.2021 παραβόλων που κατατέθεσαν οι εκκαλούντες για κάθε μία έφεση (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. γ` του ΚΠολΔ)
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων τις από 26.7.2021 (αριθ. έκθ. κατ. ……/28.7.2021) και από 28.7.2021 (αριθ. έκθ. κατ. ……../28.7.2021) αντίθετες εφέσεις κατά της υπ΄αριθμ. 1284/2021 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς
Δέχεται τυπικά τις εφέσεις και κατ’ ουσίαν εν μέρει την από 26.7.2021 έφεση της εκκαλούσης – εναγομένης εταιρείας με την επωνυμία “…………..”και εν όλω την από 28.7.2021 έφεση της εκκαλούσης – ενάγουσας ………..
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ΄αριθμ. 1284/2021 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
Διατάσει τον χωρισμό των σωρευόμενων στο από 4.8.2020 δικόγραφο αγωγών και δη α) της αγωγής περί καταβολής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας, και β) της αγωγής περί χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης των άρθρων 1003, 914 και 932 του ΑΚ.
Παραπέμπει την δεύτερη αγωγή (εκ των άρθρων 1003, 914 και 932 του ΑΚ.) στο αρμόδιο για την εκδίκασή της Ειρηνοδικείο Πειραιά, το οποίο θα δικάσει κατά την αρμόζουσα τακτική διαδικασία
Κρατεί και δικάζει την υπόθεση στην ουσία της ως προς την πρώτη αγωγή (περί καταβολής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου λόγω δυστροπίας)
Δέχεται εν μέρει την αγωγή αυτή
Υποχρεώνει την εναγόμενη, καθώς και οποιονδήποτε τρίτο έλκει δικαιώματα από αυτήν, να αποδώσει στην ενάγουσα τη χρήση των μισθίων ακινήτων και δη τριών συνεχόμενων ισογείων καταστημάτων, επιφάνειας 61 τ.μ, 34 τ.μ. και 17 τ.μ. το καθένα, μετά του υπογείου του τελευταίου, επιφάνειας 22 τ.μ., τα οποία βρίσκονται επί της οδού …………… στο Κερατσίνι Αττικής,
Αναγνωρίζει, ότι η εναγομένη οφείλει να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των ένδεκα χιλιάδων εξακοσίων πέντε ευρώ και τριάντα εννέα λεπτών (11.605,39) ευρώ, εκ του οποίου ποσό 6.659,80 ευρώ, νομιμότοκα από την επομένη της 24.6.2020 και ποσό 4.945,84 ευρώ, νομιμότοκα από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε επί μέρους ποσό (μίσθωμα),
Καταδικάζει την εναγομένη στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000) ευρώ.
Διατάσσει την επιστροφή των υπ΄αριθμ. …………/27.9.2021 και …………../27.9.2021 παράβολων των εφέσεων στις εκκαλούσες εναγομένη και ενάγουσα αντίστοιχα
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 30 Νοεμβρίου 2023, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ