ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΤΜΗΜΑ 3ο
Αριθμός 86/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τον Δικαστή Αναστάσιο Αναστασίου, Εφέτη, ο οποίος ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα …………
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΤΗΣ ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: εδρεύουσας στη ……. Αττικής, επί της οδού ……. και νομίμως εκπροσωπούμενης ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……….» και το διακριτικό τίτλο «………..», η οποία στο ακροατήριο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αλέξανδρο Τσάπελη και
ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: εδρεύουσας στη ……… και νομίμως εκπροσωπούμενης ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «.. ……», την οποία στο ακροατήριο εκπροσώπησε ο πληρεξούσιος δικηγόρος της Αντώνιος Σοφιανός.
Η εκκαλούσα άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 23.11.2020 (αριθμός εκθέσεως καταθέσεως ……./23.11.2020) αγωγή, η οποία απορρίφθηκε στο σύνολο της με την υπ’ αριθμ. 231/2022 οριστική απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η ενάγουσα με την από 8.2.2023 και με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως ………./8.2.2023 έφεσή της, δικάσιμος για την εκδίκαση της οποίας ορίστηκε αυτή που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη δικάσιμο αυτή η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε. Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων έλαβαν διαδοχικά το λόγο και αναφέρθηκαν στις προτάσεις που κατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Η ένδικη από 8.2.2023 (αριθμός εκθέσεως καταθέσεως ενδίκου μέσου του Πρωτοδικείου Πειραιώς …../8.2.2023 και αριθμός εκθέσεως προσδιορισμού δικογράφου του Εφετείου Πειραιώς …./10.2.2023) έφεση της πρωτοδίκως ηττηθείσας ενάγουσας πλήττει την με αριθμό 231/2022 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατ’ αντιμωλία των διαδίκων και κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών των άρθρων 614 § 2 και 621 επομ. ΚΠολΔ επί της από 23.11.2020 αγωγής (αριθμός εκθέσεως καταθέσεως ………../23.11.2020) της ήδη εκκαλούσας, με την οποία ασκήθηκαν αξιώσεις της ενάγουσας από σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης και με την οποία (εκκαλουμένη) απορρίφθηκε στο σύνολό της η αγωγή. Η έφεση αυτή αρμοδίως φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 περ. α΄ ΚΠολΔ) και έχει ασκηθεί νομοτύπως (άρθρα 495 § 1, 511, 513 § 1 εδαφ. α΄, 516 § 1 και 517 ΚΠολΔ) με κατάθεση του δικογράφου της στη Γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, συνοδευόμενου από το με αριθμό …………. ηλεκτρονικό παράβολο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών, του οποίου η αξία καταβλήθηκε στις 7.2.2023, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη έγγραφη απόδειξη της ανώνυμης τραπεζικής εταιρίας με την επωνυμία «ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ΑΕ» και εμπροθέσμως, εντός δηλαδή της νόμιμης καταχρηστικής προθεσμίας του άρθρου 518 § 2 ΚΠολΔ, που αφετηριάστηκε με τη δημοσίευση της εκκαλουμένης στις 21.1.2022, δεδομένου ότι ουδείς διάδικος επικαλείται ούτε από τα διαδικαστικά έγγραφα της δικογραφίας προκύπτει επίδοσή της. Συνεπώς, η υπό κρίση έφεση πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή, ώστε να ερευνηθεί περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 533 § 1 ΚΠολΔ, κατά την ίδια όπως και πρωτοδίκως [ειδική] διαδικασία.
ΙΙ. Με την ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ασκηθείσα αγωγή της η ενάγουσα, εκμισθώτρια του αναφερόμενου στην αγωγή ακινήτου (οροφοδιαμερίσματος του πρώτου ορόφου τριώροφης οικοδομής ανεγερθείσας στη συμβολή των οδών ……… και …………. στη … Αττικής), του οποίου, αντί μηνιαίου μισθώματος χιλίων τριακοσίων ευρώ (1.300 €), πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, παραχώρησε τη χρήση στην εναγόμενη, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εμπορική στέγη για χρονικό διάστημα δώδεκα [12] ετών, αρχής γενομένης από της 15ης.2.2017, αναφέρθηκε, πρώτον, στους με αριθμούς 5, 6 και 8 όρους της σχετικής από 23.1.2017 μισθωτικής σύμβασης, δυνάμει των οποίων η εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση, αντιστοίχως, α] να χρησιμοποιεί το μίσθιο αποκλειστικά και μόνον ως χώρο παροχής υπηρεσιών μασάζ, απαγορευόμενης οποιασδήποτε μεταβολής της χρήσης αυτής, β] να παραλείπει οποιαδήποτε τροποποίηση, προσθήκη, επισκευή ή μεταρρύθμιση του μίσθιου χωρίς την συναίνεση της εκμισθώτριας και γ] να χρησιμοποιεί αυτό «με τρόπο που να μη θίγει την ησυχία, την υγεία, εργασία, ασφάλεια και τα χρηστά ήθη των κατοίκων των γειτονικών ακινήτων» και, δεύτερον, στη συμπεριφορά της αντιδίκου της, που παραβίασε υπαιτίως τους όρους αυτούς, αντιστοίχως, α] επειδή «τοποθέτησε στο μίσθιο και δη επί του κοινόχρηστου τοίχου στην πρόσοψη της οικοδομής … επαγγελματική επιγραφή (ταμπέλα) … χωρίς να έχει λάβει την έγγραφη» συναίνεση της εκμισθώτριας, β] επειδή δεν κάνει καλή χρήση του μισθίου, αφού οι υπάλληλοί της, αφενός, ανοίγουν την εξωτερική θύρα αδιακρίτως, σε όποιον κρούει τον κώδωνα και, αφετέρου, σταθμεύουν οχήματα στην πρασιά της οικοδομής, κάτω από τους εξώστες της, όπως πράττουν και οι πελάτες της επιχείρησης της εναγομένης, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται προβλήματα το μεν για την ασφάλεια των ενοίκων, καθώς εισέρχονται στην πολυκατοικία άσχετα με αυτήν πρόσωπα, το δε για την υγεία τους, που απειλείται από «τα καυσαέρια που εκλύονται κατά τη στάθμευση και θέση σε κίνηση» των εν λόγω οχημάτων και γ] επειδή μετέβαλε τη χρήση του μισθίου, καθώς δεν περιορίζεται πλέον στην παροχή των συμφωνημένων υπηρεσιών αλλά και εμπορεύεται εντός αυτού προϊόντα μασάζ, με αποτέλεσμα λόγω της προσελεύσεως «πολυάριθμων προσώπων … η πολυκατοικία μας να έχει καταστεί “κέντρο διερχομένων”». Με βάση τα περιστατικά αυτά και επικαλούμενη περαιτέρω η ενάγουσα, πρώτον, ότι εξαιτίας της συμπεριφοράς αυτής της εναγομένης η ίδια δαπάνησε το συνολικό χρηματικό ποσόν των δύο χιλιάδων εξακοσίων ευρώ (2.600 €), για την τοποθέτηση σιδερένιας θύρας κατά μήκος του ελεύθερου τμήματος της πρασιάς, προκειμένου να εμποδίζεται η είσοδος δικύκλων σ’ αυτήν, για την εγκατάσταση καμερών ασφαλείας στην είσοδο της πολυκατοικίας και περιμετρικά αυτής, ως και ειδικού μηχανισμού αυτόματης σφάλισης της εξωτερικής θύρας, για τον έλεγχο της εισόδου και του εσωτερικού του κτιρίου, για την αντικατάσταση του θυροτηλεφώνου, προκειμένου να καταστεί εφικτός ο οπτικός έλεγχος των εισερχομένων και για εργασίες επισκευής (βαφές και στοκαρίσματα) της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας, η οποία είχε υποστεί φθορές μικρής έκτασης από ενέργειες των πελατών της αντιδίκου της, για την αποκατάσταση των οποίων ενέχεται αυτή η τελευταία δυνάμει σχετικού (του υπ’ αριθμ. 8) συμβατικού όρου και δεύτερον, ότι εξαιτίας της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της εναγομένης κατέπεσε η, ύψους τριών χιλιάδων εννιακοσίων ευρώ (3.900 €), ποινική ρήτρα που είχε συνομολογηθεί με τη μισθωτική σύμβαση σε βάρος της μισθώτριας για την εξασφάλιση της ορθής εκ μέρους της εκπλήρωσης των όρων της, υπέβαλε η ενάγουσα, που με την αγωγή της προέβη σε καταγγελία της μίσθωσης, αιτήματα καταδίκης της αντίδικου της Α] να της αποδώσει, η ίδια όπως και κάθε τρίτος που έλκει από αυτήν δικαιώματα, ελεύθερη τη χρήση του μισθίου άλλως και επικουρικώς, α] να προβεί στην καθαίρεση της ως άνω επαγγελματικής επιγραφής, β] να απέχει στο μέλλον από οποιαδήποτε ενέργεια διαταρακτική της υγείας, της ησυχίας και της ασφάλειας των «λοιπών κατοίκων της οικοδομής, όπου βρίσκεται το μίσθιο» και γ] να παύσει οποιαδήποτε άλλη δραστηριότητα στο μίσθιο πέραν της παροχής υπηρεσιών μασάζ και Β] να της καταβάλει το χρηματικό ποσόν των δύο χιλιάδων εξακοσίων ευρώ (2.600 €) προς αποζημίωσή της και αναγνωρίσεως Γ] του ότι έχει καταπέσει η ως άνω ποινική ρήτρα. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απέρριψε το πρώτο αγωγικό αίτημα, κατά την κύρια και την επικουρική βάση του ως νομικά αβάσιμο, ενώ θεώρησε απαράδεκτα το δεύτερο καταψηφιστικό και το αναγνωριστικό αιτήματά της, το μεν πρώτο ως αόριστο, το δε δεύτερο ως προβαλλόμενο χωρίς έννομο συμφέρον. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται ήδη με την ένδικη έφεσή της η εκκαλούσα και με την επίκληση εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής τόσο του νόμου όσο και των επίμαχων συμβατικών όρων αλλά και πλημμελούς εκτίμησης των αποδείξεων ζητεί την παραδοχή της, προκειμένου να αναδικαστεί και να γίνει δεκτή καθ’ ολοκληρίαν η αγωγή της.
ΙΙΙ. Κατά την έννοια της διατάξεως της § 1 του άρθρου 520 ΚΠολΔ, λόγο έφεσης συνιστά κάθε αιτίαση κατά της εκκαλουμένης, η οποία, αν κριθεί βάσιμη, επιφέρει κατ’ άρθρο 535 του ιδίου Κώδικα την εξαφάνισή της και την αναδίκαση της υπόθεσης από το εφετείο. Το πότε ο λόγος έχει αυτό το αποτέλεσμα κρίνεται κατά περίπτωση με γνώμονα τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου και τη λογική ακολουθία της διαδικασίας (Σ. Σαμουήλ, Η έφεση, 2009, αρ. 542, σελ. 231, Α. Μπακόπουλος, Ζητήματα από την κατ’ έφεση δίκη, σε Δνη 1992/1137 επομ. [1138]). Λόγο έφεσης αποτελεί ειδικότερα κάθε παράπονο του εκκαλούντος κατά της πρωτοβάθμιας απόφασης, που αναφέρεται είτε σε παραδρομές δικές του (ΑΠ 574/2018, πρώτη δημοσίευση σε Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών [ΤΝΠ] ΝΟΜΟΣ) είτε σε σφάλματα του δικαστηρίου, δηλαδή σε πλημμέλειες ή ελλείψεις της δικαστικής κρίσης (ΑΠ 208/2018, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), που επηρέασαν το διατακτικό της εκκαλουμένης, η οποία, αν τελεσιδικήσει, θα παράξει δυσμενές για τον εκκαλούντα δεδικασμένο (ΕφΠειρ. 278/2002, Αρμ. 2003/1478). Περαιτέρω, από την ίδια διάταξη συνάγεται, επιπλέον, ότι οι λόγοι έφεσης δεν αρκεί να είναι μόνο σαφείς και ορισμένοι, αλλά πρέπει να είναι και λυσιτελείς, δηλαδή σε περίπτωση βασιμότητάς τους να επέρχεται ως αποτέλεσμα η εξαφάνιση της εκκαλουμένης αποφάσεως (ΑΠ 28/2020, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ. 1396/2012, Δνη 2012/1076, ΕφΑιγ. 148/2012, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ. 435/2010, Αρμ. 2011/472, ΕφΙωαν. 172/2006, Αρμ. 2007, 419, ΕφΙωαν. 37/2005, Αρμ. 2005/1774, ΕφΔωδ. 313/2005, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και να βελτιώνεται η νομική θέση του εκκαλούντος (Α. – Ο. Μήτσου, σε Ν. Λεοντή, Ένδικα Μέσα και Βοηθήματα στην Πολιτική Δίκη, 2018, [2], αρ. 208, σελ. 108 επομ., Ν. Νίκας, Εγχειρίδιο Πολιτικής Δικονομίας, 2018, § 112, αρ. 72, σελ. 689, Χ. Τριανταφυλλίδης, σε Κ. Οικονόμου, Η Έφεση – Συστηματική κατ’ άρθρο ερμηνεία του ΚΠολΔ, 2017, άρθρο 520, αρ. 5, σελ. 158, Α. – Ο. Μήτσου, σε Π. Κολοτούρου, Ένδικα Μέσα & Βοηθήματα κατά τον ΚΠολΔ, 2013, [2], αρ. 171, σελ. 113, Β. Βαθρακοκοίλης, Η Έφεση, 2015, αρ. 1054 – 1056, σελ. 278 – 279, Ι. Πετρόπουλος, Αόριστοι, αλυσιτελείς και ανεπίτρεπτοι λόγοι εφέσεως, ΝοΒ 2018/1619 επομ. [1621]). Λόγος, όμως, εφέσεως, ο οποίος και αληθής υποτιθέμενος δεν ασκεί έννομη επιρροή και, επομένως, δεν δύναται να οδηγήσει κατά νόμο στην εξαφάνιση της εκκαλουμένης, είναι αλυσιτελής και, επομένως, απορριπτέος ως απαράδεκτος (ΑΠ 122/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 558/1990, ΕΕΝ 1991/121 = ΕΣυγκΔ 1991/36, ΜονΕφΠειρ. 311/2016, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τούτο συμβαίνει και όταν ο εκκαλών μέμφεται την εκκαλουμένη για εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων ενώ η αγωγή έχει απορριφθεί ως νομικά αβάσιμη, χωρίς το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο να διατυπώσει αποδεικτικό πόρισμα (ΑΠ 323/1989, Δνη 1990/770 = ΕΔΠ 1990/52 = ΕΕμπΔ 1991/330 = ΕΕΝ 1990/77, ΤριμΕφΑθ. 608/2022, ΤριμΕφΑθ. 172/2020, αμφότερες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΤριμΕφΛαρ. 120/2015, Δικογραφία 2015/300, ΤριμΕφΔωδ. 43/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΤριμΕφΑθ. 2243/2012, ΔΕΕ 2012/1031, Ν. Νίκας, Πολιτική Δικονομία, ΙΙΙ, 2007, § 119, αρ. 53, σελ. 453, Ι. Πετρόπουλος, ο.π. σελ. 1625).
Εν προκειμένω, με την εκκαλουμένη έγινε δεκτό ότι «η υπό κρίση αγωγή τυγχάνει μη νόμιμη και κατά τούτο απορριπτέα ως προς το ως άνω υπό στοιχ. α κύριο και πρώτο επικουρικό αίτημα αυτής, κατά το μέρος που εδράζεται στην παράβαση του άρθρου 6 της επίδικης σύμβασης λόγω τοποθέτησης επαγγελματικής πινακίδας στον κοινόχρηστο τοίχο της εισόδου, ενόψει του ότι, και αληθών υποτιθέμενων των διαλαμβανομένων στην υπό κρίση αγωγή, το ως άνω άρθρο 6 απαγορεύει τις επεμβάσεις, προσθήκες και μετατροπές στο μίσθιο, πλην όμως, η ως άνω προσθήκη της επαγγελματικής πινακίδας δεν φέρεται να έγινε στο μίσθιο αλλά στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, το δε φερόμενο ως παραβιασθέν άρθρο 6 δεν ορίζει κάτι ως προς τις προσθήκες στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής». Με τον πρώτο λόγο της έφεσής της η εκκαλούσα υποστηρίζει ότι η κρίση αυτή είναι εσφαλμένη, επειδή «από την συνδυασμένη εφαρμογή των άρθρων 6 και 8 της επίμαχης από 23.1.2017 μισθώσεως προκύπτει αδιαμφισβήτητα ότι για την οικοδομή επί της οδού ……… στη …. Αττικής, στον πρώτο όροφο της οποίας στεγάζεται και το επίμαχο μίσθιο, δεν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμός πολυκατοικίας, όπου θα ορίζονταν ποιοι επακριβώς χώροι της πολυκατοικίας είναι κοινόχρηστοι και ποιοι όχι, γεγονός το οποίο σαφέστατα ήταν σε γνώση της εφεσίβλητης, ένεκα του ότι περιεχόταν σε συνομολογημένο όρο του ρηθέντος μισθωτηρίου». Αιτιάται δηλαδή την εκκαλουμένη για πλημμελή ερμηνεία και εφαρμογή των εν λόγω συμβατικών όρων, που είχαν περιληφθεί στην επίδικη μισθωτική σύμβαση, χωρίς, όμως, ταυτόχρονα να επικαλείται ότι στο αγωγικό δικόγραφο είχε γίνει μνεία της έλλειψης υπαγωγής της επίμαχης οικοδομής στο Ν. 3741/1929. Επομένως, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, ο ερευνώμενος λόγος έφεσης είναι αλυσιτελής και, επομένως, απαράδεκτος, ως ερειδόμενος επί εσφαλμένης προϋποθέσεως, αφού για την ευδοκίμησή του προϋποτίθεται ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έσφαλε ως προς την εκτίμηση αποδεικτικού εγγράφου, ενώ αυτό δεν είναι αληθές, αφού, αντιθέτως, πρωτοδίκως κρίθηκε ότι υπό τα εκτιθέμενα δεν μπορούσε να στοιχειοθετηθεί συμβατική παράβαση εκ μέρους της εναγομένης και όχι ότι προέκυψε απόδειξη για την αβασιμότητα της αγωγής. Αλλά και πέραν αυτού. Η ενάγουσα στο δικόγραφο της αγωγής της έκανε χρήση όρων όπως «πολυκατοικία», «διαμέρισμα πρώτου ορόφου σε τριώροφο ακίνητο», «οροφοδιαμέρισμα» και «κοινόχρηστος τοίχος». Η έννοια των όρων αυτών είναι νομική και υποδηλώνει σύστημα χωριστής κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας, δηλαδή αυτοτελή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου και αναγκαία συγκυριότητα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και οι πρωτότοιχοι (ΟλΑΠ 8/2002, ΕΔΠ 2002/6 = Δ 2002/629 = ΝοΒ 2003/649, Δνη 2002/683, ΟλΑΠ 7/1992, Δνη 1992/751, ΟλΑΠ 583/1983, ΝοΒ 1984/65). Επομένως, η αναφορά των όρων αυτών σε δικόγραφο αγωγής προσανατολίζει το επιλαμβανόμενο δικαστήριο όχι σε μίσθωση μέρους πράγματος, όπως συμβαίνει όταν παραχωρείται η χρήση διακριτού χώρου ενός ενιαίου ακινήτου με σύμβαση μίσθωσης, η κατάρτιση της οποίας είναι επιτρεπτή και έγκυρη (ΕφΑθ. 4592/1998, ΕΔΠ 2002/165, ΕφΘεσ. 1005/1988, Αρμ. 1988/860, Μ. Ραψομανίκης, σε Απ. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, Αστικός Κώδιξ, Κατ’ άρθρο ερμηνεία, τόμος ΙΙΙ, 1997, άρθρο 574, αρ. 12, σελ. 283) αλλά σε μίσθωση αυτοτελούς πράγματος (διαμερίσματος ορόφου) πολυώροφης οικοδομής, διακριτού από τους εξυπηρετικούς της χρήσης του κοινόχρηστους χώρους αυτής, που για να υπόκειται η χρήση τους στους συμβατικούς περιορισμούς, όπως και η του μισθίου, πρέπει να συμπεριληφθούν ρητά στη μίσθωση (περί του επιτρεπτού της εκμισθώσεως κοινοχρήστων χώρων βλ. Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, τόμος πρώτος, 1996, § 64, αρ. 1150, σελ. 332). Επομένως, εφόσον η εκκαλούσα στην αγωγή της δεν εξέθετε, όπως άλλωστε ούτε τώρα επικαλείται ότι το έπραξε, ότι το μίσθιο δεν είχε υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929 ή ότι η μίσθωση αφορούσε και τον τοίχο της πρόσοψης του διαμερίσματος του οποίου παραχώρησε με σύμβαση τη χρήση στην αντίδικό της, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που για την εκτίμηση της νομιμότητας της αγωγής ήταν υποχρεωμένο να λάβει υπόψη του μόνον τα στοιχεία που εκτέθηκαν στο δικόγραφό της, ορθώς περιορίστηκε σ’ αυτά, με αποτέλεσμα ο ερευνώμενος λόγος της έφεσης, πέραν του κατά τα ανωτέρω απαραδέκτου της προβολής του, να είναι απορριπτέος και ως αβάσιμος.
IV. Περαιτέρω, με την αγωγή της η εκκαλούσα ισχυρίστηκε ότι με το άρθρο 8 της επίδικης μισθωτικής συμβάσεως η εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση, μεταξύ άλλων, να χρησιμοποιεί το μίσθιο «με τρόπο που να μη θίγει την ησυχία, την υγεία, εργασία, ασφάλεια και τα χρηστά ήθη των κατοίκων των γειτονικών ακινήτων». Εφόσον, όπως και ρητώς πλέον επικαλείται η εκκαλούσα, η επίδικη μίσθωση αφορούσε μέρος ενιαίου πράγματος, είναι πρόδηλο ότι στην έννοια των «κατοίκων των γειτονικών ακινήτων» ενέπιπταν οι διαμένοντες στις όμορες της επί της οδού ………. οικοδομής ιδιοκτησίες και όχι οι ένοικοι των λοιπών ορόφων αυτής, που αποτελούν όχι «γειτονικά ακίνητα» αλλά τα λοιπά μέρη του ιδίου ακινήτου. Άλλωστε, αν οι συμβληθέντες ήθελαν να ρυθμίσουν την επίμαχη υποχρέωση της μισθώτριας με τον τρόπο που επικαλείται η εκκαλούσα, θα είχε χρησιμοποιηθεί ο όρος «ένοικοι των λοιπών διαμερισμάτων» ή «σύνοικοι της μισθώτριας». Υπό τα δεδομένα αυτά, καθίσταται σαφές ότι η εναγόμενη δεν ανέλαβε την επικαλούμενη συμβατική υποχρέωση έναντι αυτών των τελευταίων αλλά άλλων, τρίτων, προσώπων, ως προς τα οποία δεν γίνεται επίκληση ότι την παραβίασε. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που απέρριψε ως νομικά αβάσιμη την αγωγή «ως προς το ως άνω υπό στοιχ. α κύριο και δεύτερο επικουρικό αίτημα αυτής, κατά το μέρος που εδράζεται στην παράβαση του άρθρου 8 της επίδικης σύμβασης λόγω διατάραξης της υγείας, της ησυχίας και της ασφάλειας των λοιπών κατοίκων της οικοδομής», για το λόγο ότι «και αληθών υποτιθεμένων των διαλαμβανομένων στην υπό κρίση αγωγή, το ως άνω άρθρο 8 δεν επιβάλλει στην εναγόμενη να προβαίνει σε κάποιο έλεγχο των εισερχομένων στην πολυκατοικία προσώπων ή να εποπτεύει τους σταθμεύοντες στην πρασιά της πολυκατοικίας, ώστε η παράβαση αυτής της υποχρέωσής της να συνιστά παράβαση του ως άνω όρου», ορθώς κατ’ αποτέλεσμα έκρινε και ο συναφής δεύτερος λόγος της ένδικης έφεσης, με τον οποίο η εκκαλούσα βάλλει κατά της κρίσεως αυτής είναι αβάσιμος και, αφού αντικατασταθούν οι αιτιολογίες της εκκαλουμένης με αυτές της παρούσας (άρθρο 534 ΚΠολΔ), θα απορριφθεί ως τέτοιος.
V. Εξάλλου, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό της ενάγουσας και ήδη εκκαλούσας ότι η αντίδικός της και μισθώτρια του ακινήτου της παραβίασε τον υπ’ αριθμ. 5 όρο της μισθωτικής σύμβασης, που της απαγόρευε οποιαδήποτε μεταβολή της χρήσης του μισθίου χωρίς την προηγούμενη έγγραφη άδεια της εκμισθώτριας, επειδή δεν περιορίστηκε στην εντός αυτού παροχή υπηρεσιών μάλαξης, όπως είχε συμφωνηθεί αλλά προέβη και σε πωλήσεις συναφών προϊόντων και, συγκεκριμένα, κυρίως ελαίων κάνναβης, ως νομικά αβάσιμο, αιτιολογώντας την κρίση αυτή με την αναφορά ότι «κατά το σαφές περιεχόμενο του ως άνω όρου στις υπηρεσίες μάλαξης εντάσσεται εννοιολογικά και η πώληση των σχετικών αναλώσιμων προϊόντων μάλαξης, χωρίς τα οποία η παροχή της σχετικής υπηρεσίας δεν είναι δυνατή». Με τον τρίτο λόγο της έφεσής της η εκκαλούσα υποστηρίζει ότι «στην εσφαλμένη αυτή κρίση της η εκκαλουμένη προέβη αφού έκανε δεκτό ισχυρισμό ουσίας της εφεσίβλητης». Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως απαράδεκτος, επειδή στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, δεδομένου ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ερμήνευσε τον επίμαχο συμβατικό όρο όπως το περιεχόμενό του είχε εκτεθεί στην αγωγή, πριν εισέλθει στην ουσία της υποθέσεως και πριν ασχοληθεί με τους αμυντικούς ισχυρισμούς της εναγομένης. Ανεξαρτήτως όμως αυτού, ο ίδιος λόγος είναι και αβάσιμος, τούτο δε για τους ακόλουθους λόγους. Κατά την έννοια του άρθρου 594 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις σύμφωνα με το άρθρο 44 του ΠΔ 34/1995 (ΜονΕφΑθ. 784/2023, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), ως συμφωνημένη χρήση, η μεταβολή της οποίας συνιστά κακή χρήση του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή, προς κύρωση της οποίας ο νόμος παρέχει στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, στο είδος και στον προορισμό του μίσθιου πράγματος και, συμπληρωματικά, στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ούσα έτσι, ως έννοια, ευρύτερη της συνήθους χρήσης του μισθίου, στην οποία δικαιούται ο μισθωτής μόνον εφόσον δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία (ΑΠ 397/2020, ΑΠ 529/2019, ΑΠ 1399/2019, όλες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Με τον ίδιο τρόπο πρέπει να εννοηθεί η μετατροπή της χρήσης και όταν η απαγόρευσή της αποτελεί περιεχόμενο συμβατικού όρου, του οποίου η παράβαση, κατ’ εφαρμογή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μίσθωση, με ή χωρίς καταγγελία και δίχως να απαιτείται η συνδρομή άλλης προϋπόθεσης και ανεξάρτητα αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή επουσιώδη όρο της σύμβασης ή αν από αυτήν προκύπτει ή όχι κίνδυνος ή βλάβη για το μίσθιο (ΑΠ 433/2004, Δνη 2006/170, ΑΠ 492/1999, Δνη 1999/1082, ΑΠ 491/1998, Δνη 1998/1589, ΑΠ 1414/1997, Δνη 1998/372). Δηλαδή ως κριτήρια διαπίστωσης τυχόν συμβατικής παράβασης πρέπει να αξιοποιηθούν οι ειδικότερες συμφωνίες και οι συγκεκριμένοι σκοποί των συμβαλλομένων, το είδος και ο προορισμός του μίσθιου πράγματος, όπως και η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ώστε ως συμβατικώς απαγορευμένη μετατροπή της χρήσης του ακινήτου που εκμισθώθηκε για επαγγελματική χρήση να θεωρείται, σύμφωνα με αυτά, εκείνη που το καθιστά εμπορικό κατάστημα άλλης, ουσιωδώς διάφορης, χρήσης (Χ. Παπαδάκης, ο.π., τόμος δεύτερος, 1997, § 175, σελ. 63, βλ. και ΕφΑθ. 8331/2005, σε Δνη 2008/597, με την οποία κρίθηκε ότι η μετατροπή της χρήσης του μισθίου από αποθήκη σε κατάστημα δεν ήταν αντισυμβατική), αφού αν η χρήση είναι απλώς συναφής με την αναγραφόμενη στο μισθωτήριο δεν μπορεί να γίνει λόγος για μετατροπή της συμφωνημένης, με αποτέλεσμα να μην στοιχειοθετείται ούτε παράβαση της σύμβασης. Εν προκειμένω, με την αγωγή της η εκκαλούσα υποστήριξε ότι το επίμαχο μίσθιο εκμισθώθηκε για να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια αποκλειστικά ως χώρος παροχής υπηρεσιών μάλαξης, δηλαδή για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας και ότι η χρήση αυτή μεταβλήθηκε παρά τη σύμβαση, αφού το μίσθιο χρησιμοποιείται και ως χώρος πώλησης προϊόντων μάλαξης. Όμως και η χρήση αυτή, αληθούς υποτιθέμενου του αγωγικού ισχυρισμού, δεν παύει να είναι εμπορική και σύμφωνη με τους σκοπούς των συμβαλλομένων, οι οποίοι κατήρτισαν την επίδικη μίσθωση προκειμένου να ασκηθεί στο μίσθιο η επαγγελματική δραστηριότητα της εναγόμενης μισθώτριας, που ακόμη και ως παροχή υπηρεσιών μάλαξης προϋποθέτει τη χρήση συναφών προϊόντων, όπως έλαια κάνναβης. Η δραστηριότητα δε αυτή δεν διαφοροποιείται αν η αξία των εν λόγω προϊόντων συμπεριληφθεί στην αμοιβή που η μισθώτρια λαμβάνει από τους πελάτες και λήπτες των υπηρεσιών της ή αν συνιστά το τίμημα της πωλήσεώς τους προς αυτούς, χωρίς η πώλησή τους αυτή να συνοδεύεται από παροχή υπηρεσιών εντός του συγκεκριμένου μίσθιου, του οποίου ο προορισμός ως εμπορικού καταστήματος δεν εξαντλείται μόνο στη στέγαση επιχείρησης παροχής υπηρεσιών, αφού με τον ίδιο τρόπο μπορεί να χρησιμοποιηθεί και ως κατάστημα λιανικών πωλήσεων. Το συμπέρασμα αυτό είναι σύμφωνο και προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, κατά τα οποία η διεύρυνση της επαγγελματικής δραστηριότητας που ασκείται στο μίσθιο δεν μπορεί να περιοριστεί από τον εκμισθωτή χωρίς σοβαρό λόγο. Άλλωστε και η εκκαλούσα προς τούτο επικαλείται μόνον ότι η αντισυμβατική μεταβολή της χρήσης του μισθίου προκαλεί «προσέλκυση πολυάριθμων προσώπων, ήτοι προμηθευτών και αγοραστών των εν λόγω εμπορευόμενων προϊόντων, ώστε … η πολυκατοικία μας να έχει καταστεί … “κέντρο διερχομένων”». Υπαινίσσεται δηλαδή ότι η χρήση του μισθίου ως σημείου πώλησης αγαθών και όχι μόνο ως χώρου παροχής υπηρεσιών προκαλεί αύξηση του αριθμού των προσερχόμενων στο ακίνητό της τρίτων προσώπων, που συναλλάσσονται με την αντίδικό της στα πλαίσια της εμπορικής της δραστηριότητας. Όμως, η αύξηση αυτή και αν υποτεθεί αληθής δεν μπορεί να οδηγήσει σε κρίση περί παράβασης της σύμβασης, αφού, πάντοτε υπό τα εκτιθέμενα, η χρήση του μισθίου παραχωρήθηκε στην εναγόμενη, προκειμένου να συναλλάσσεται εντός αυτού με αόριστο αλλά και απεριόριστο αριθμό προσώπων. Αντίθετη εκδοχή, όπως αυτή που επικαλείται η εκκαλούσα, θα είχε ως αποτέλεσμα να αναγνωριστεί ότι ο περιορισμός της επιχειρηματικής δυνατότητας του μισθωτή αποτελεί δικαίωμα του εκμισθωτή, όπως όμως δεν είναι ανεκτό κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με έστω ελλιπέστερες αιτιολογίες, οι οποίες πάντως συμπληρώνονται με αυτές της παρούσας, κατέληξε στο ίδιο κατ’ αποτέλεσμα συμπέρασμα, δεν έσφαλε.
VI. Σύμφωνα με όσα μέχρι τώρα αναφέρθηκαν, στην αγωγή που επανακρίνεται δεν εκτέθηκαν περιστατικά που να συγκροτούν την έννοια της συμβατικής παράβασης ή της πλημμελούς εκπλήρωσης της σύμβασης εκ μέρους της μισθώτριας. Τα περιστατικά αυτά όμως ήταν απαραίτητα, προκειμένου να θεμελιωθούν οι περαιτέρω αξιώσεις της ενάγουσας για την αποκατάσταση της περιουσιακής της ζημίας και για την αναγνώριση της κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας, δεδομένου ότι, υπό τα εκτιθέμενα, η μεν αποζημίωση που ζητήθηκε είχε συμφωνηθεί (με το άρθρα 8 και 14 του από 23.1.2017 μισθωτηρίου) ως οφειλόμενη από την εναγόμενη σε περίπτωση παράβασης των όρων της, η δε ποινική ρήτρα είχε συνομολογηθεί (με το άρθρο 4 του μισθωτηρίου) ότι καταβλήθηκε για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης. Επομένως, ελλείψει των ως άνω προϋποθέσεων, οι επίμαχες αγωγικές αξιώσεις δεν είχαν και αυτές νόμιμο έρεισμα. Όμως, παρά ταύτα, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο τις απέρριψε ως απαράδεκτες, τη μεν πρώτη ως αόριστη, τη δε δεύτερη ελλείψει εννόμου συμφέροντος. Έτσι που έκρινε εσφαλμένα το νόμο εφάρμοσε. Το σφάλμα του, όμως, αυτό, δεν μπορεί να διορθωθεί από το παρόν δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, επειδή τούτο, δηλαδή η κατά παραδοχή της έφεσης εξαφάνιση της εκκαλουμένης κατά το σχετικό κεφάλαιό της και η απόρριψη της αγωγής κατά το αντίστοιχο κεφάλαιό της ως νομικά αβάσιμης, θα οδηγούσε σε επιβλαβέστερο για την εκκαλούσα αποτέλεσμα, μολονότι η εφεσίβλητη δεν έχει ασκήσει δική της έφεση ή αντέφεση (άρθρο 536 ΚΠολΔ). Πράγματι, η πρωτοβάθμια απόφαση που απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη δεν εξαφανίζεται αν αυτή κριθεί στο εφετείο ότι ήταν παραδεκτή μεν αλλά νομικά αβάσιμη, καθώς στην περίπτωση αυτή η θέση του εκκαλούντος – ενάγοντος επιδεινώνεται (ΑΠ 298/2010, ΝοΒ 2011/979, Ν. Νίκας, Πολιτική Δικονομία, ΙΙΙ, Ένδικα Μέσα, 2007, § 115, αρ. 21, σελ. 287, Αθ. Πανταζόπουλος, σε Κ. Οικονόμου [επιμ.], Η Έφεση – Συστηματική κατ’ άρθρο ερμηνεία του ΚΠολΔ, 2017, άρθρο 534, αρ. 14, σελ. 344), δεδομένου ότι το παραγόμενο στη δεύτερη περίπτωση δεδικασμένο είναι ευρύτερο από εκείνο που δημιουργείται από την απόρριψη της αγωγής για δικονομικούς λόγους (Σ. Δραγατσίκη, Αντικατάσταση των αιτιολογιών κατά το άρθρο 534 ΚΠολΔ, σε Επιστημονική Επετηρίδα ΔΣΘ 2005/357 επομ. [379], Σ. Καραμέρος, Η αρχή της μη χειροτερεύσεως της θέσεως του εκκαλούντος επί απορρίψεως από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο της αγωγής κατά τον ΚΠολΔ, σε Επιστημονική Επετηρίδα ΔΣΘ 2004/265 επομ. [304], Π. Κολοτούρος, «Reformatio in peius» στο δεύτερο βαθμό πολιτικής δικαιοδοσίας, σε Δ 1994/295). Συνεπώς, ο τέταρτος και ο πέμπτος λόγος της ένδικης έφεσης, με τους οποίους η εκκαλούσα προσάπτει στην εκκαλουμένη εσφαλμένη απόρριψη των εν λόγω αξιώσεών της, πρέπει να απορριφθούν.
VII. Μετά ταύτα και επειδή έτερος λόγος προς έρευνα δεν προβάλλεται πρέπει να απορριφθεί η ένδικη έφεση στο σύνολό της, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 § 3 ΚΠολΔ) και να επιβληθούν σε βάρος της εκκαλούσας τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος δικαιοδοτικού βαθμού, για την επιδίκαση των οποίων έχει υποβληθεί αίτημα (άρθρα 176, 183 και 191 § 2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζοντας κατ’ αντιμωλίαν των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά την έφεση και
Απορρίπτει αυτήν κατ’ ουσίαν.
Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.
Επιβάλλει σε βάρος της εκκαλούσας τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία καθορίζει στο χρηματικό ποσό των εξακοσίων ευρώ (600 €).
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 27 Φεβρουαρίου 2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ