ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 106/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
Αποτελούμενο από τoν Δικαστή Λάζαρο Γιαπαλάκη Εφέτη, ο οποίος ορίσθηκε από τον Προϊστάμενο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά και από τη Γραμματέα Δ.Π..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :
ΤΗΣ ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: Της Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία ………… και το διακριτικό τίτλο ……… η οποία εδρεύει στον Πειραιά στην οδό ………, με Α.Φ.Μ. ….. της Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Πειραιά, η οποία εκπροσωπείται νόμιμα από τον Αντιπρόεδρο και Διευθύνοντα Σύμβουλο του ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΎ Συμβουλίου της εταιρίας …………. και η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Βασιλική ΑΤΣΙΔΑΚΟΥ του Δ.Σ.Α. με Α.Μ. …….. που παρέστη με δήλωση, κατ’ άρθρο 242 παρ 2 Κ.ΠΟΛ.Δ.
ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία …….. και τον διακριτικό τίτλο ……….. η οποία εδρεύει στην Αθήνα, οδός …….., με Α.Φ.Μ. ……… της Δ.Ο.Υ. Φ.Α.Ε. Αθηνών η οποία νόμιμα εκπροσωπείται και η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Σολομονή ΠΑΡΑΛΙΔΟΥ του Δ.Σ.Α. με Α.Μ. …….. που παρέστη με δήλωση, κατ’ άρθρο 242 παρ 2 Κ.ΠΟΛ.Δ.
Η ενάγουσα άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά την από 14-5-2023 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης αγωγής ……/14-4-2022 η οποία εκδικάστηκε κατά την δικάσιμο της 22-9-2022 κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών-μισθωτικές διαφορές και εκδόθηκε η με αριθ. 2156/2023 οριστική απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα με την με αριθ. εκθ. καταθ. ………/2023 έφεσή του ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και με αριθμό εκθ. κατ. δικ. ………../2023 ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου της οποίας δικάσιμος ορίστηκε αυτή που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, όταν η υπόθεση εκφωνήθηκε κατά τη σειρά εγγραφής της στο οικείο πινάκιο, οι πληρεξούσιες δικηγόροι των διαδίκων κατέθεσαν εμπρόθεσμα τις προτάσεις τους και παραστάθηκαν στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΝΟΜΟ
Στην προκειμένη περίπτωση φέρεται προς συζήτηση η από με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ενδίκου μέσου …………/2023 έφεση κατά της με αριθμό 2156/2023 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών-μισθωτικές διαφορές αντιμωλία των διαδίκων επί της από με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου …………/2022 αγωγής της ενάγουσας και ήδη εκκαλούσας κατά της εναγόμενης και ήδη εφεσίβλητης. Η ως άνω έφεση έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα από τον ενάγοντα και σύμφωνα με τις νόμιμες διατυπώσεις, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 495, 511, 513 § 1 β, 516 και 518 § 2 ΚΠολΔ δεδομένου ότι η εκκαλουμένη απόφαση δημοσιεύτηκε στις 5-7-2023 ενώ η έφεση της ασκήθηκε στις 9-8-2023 (βλ την με αριθμό ………../2023 έκθεση κατάθεσης δικογράφου ένδικου μέσου στο Πρωτοδικείο Πειραιά) καθόσον δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης. Περαιτέρω καταβλήθηκε το νόμιμο παράβολου κατ’ άρθρο 495 ΚΠΟΛΔ (βλ. το με αριθμό …….e-παράβολο προσκομίζεται δε και η από 8-8-2023 απόδειξη πληρωμής του από την Τράπεζα Πειραιώς.) Πρέπει συνεπώς να γίνει αυτή τυπικά δεκτή(άρθρο 533 ΚΠΟΛΔ και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ’ ιδίαν λόγων της(άρθρο 524 παρ.1 ΚΠΟΛΔ).
Με την με αριθμό έκθεση καταθέσεως δικογράφου ……/2022 αγωγής η ενάγουσα εκθέτει τα κάτωθι: Ότι στις 5-7-2017 η ενάγουσα κατάρτισε με την εναγόμενη ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ορισμένου χρόνου δυνάμει του οποίου η εναγόμενη της εκμίσθωσε ένα περίπτερο προς χρήση ως γραφείο γενικού τουρισμού ιδιοκτησίας της που βρίσκεται στο ισόγειο του μεγάρου ……….., επιφανείας 4,09 τ.μ., για χρονικό διάστημα 6 ετών και δη από τις 6-7-2017 έως τις 5-7-2023 ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε προκαταβαλλόμενο το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα ανερχόμενο στο ποσό των 1.460 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,60%, για το πρώτο έτος μέχρι την λήξη κατά τα ειδικότερα στην αγωγή. Ότι με τον όρο 6 συμφωνήθηκε η καταβολή από την μισθώτρια εγγυητικής επιστολής καλής εκτέλεσης ίσης προς τρία μηνιαία μισθώματα αναπροσαρμοζόμενης σύμφωνα με την αντίστοιχη αναπροσαρμογή του συνολικού μισθώματος. Ότι με τον ίδιο όρο συμφωνήθηκε ως πρόσθετη εγγύηση για κάθε απαίτηση της εκμισθώτριας ή για παράβαση οποιουδήποτε όρου η καταβολή εγγυητικής επιστολής καλής εκτέλεσης ίσης προς 12 μηνιαία μισθώματα, συνολικού ποσού 17.500 ευρώ και σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων το ποσό της εγγύησης θα καταπίπτει αυτοδικαίως υπέρ της εκμισθώτριας, χωρίς να εξαντλεί την ευθύνη της μισθώτριας για αποζημίωση της εκμισθώτριας σε περίπτωση που το ποσό της ζημίας υπερβαίνει το ποσό της εγγύησης, ότι η εγγύηση θα παραμείνει στα χέρια της εκμισθώτριας μέχρι την λύση της σύμβασης με την προϋπόθεση ότι η μισθώτρια θα έχει εκπληρώσει όλες τις εκ του συμφωνητικού υποχρεώσεις της, οπότε θα επιστραφεί άτοκα. Ότι η ενάγουσα κατέβαλε στην τράπεζα την συμφωνηθείσα εγγυοδοσία ισόποση με 15 μηνιαία μισθώματα συνολικού ύψους 21.900 ευρώ. Ότι η ένδικη μίσθωση δεν υπάγεται στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 και δεν θεωρείται προστατευόμενη επαγγελματική μίσθωση, ως μίσθωση χώρων εντός συνοριακών σταθμών. Ότι δυνάμει του από 18-6-2018 ιδιωτικού συμφωνητικό συμφωνήθηκε η μείωση του μηνιαίου καταβαλλόμενου μισθώματος αναδρομικά από την 22-5-2018 κατά ποσοστό 20%, ήτοι από 1.460 ευρώ σε 1.168 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά τον δείκτη τιμών καταναλωτή, πλέον ποσοστό 2% ισχυόντων πάντων λοιπών των όρων του από 5-7-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού. Ότι η ενάγουσα παρέλαβε την χρήση του μίσθιου και το χρησιμοποίησε ως εκδοτήριο ακτοπλοϊκών εισιτηρίων μέχρι την 31-7-2020. Ότι την 22-6-2020 η ενάγουσα κοινοποίησε στην εναγόμενη την από 17-6-2020 επιστολή που καταχωρήθηκε με αριθμό πρωτοκόλλου ……../22/6/2020 με την οποία δήλωσε ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της μίσθωσης εξαιτίας της τοποθέτησης από την εκμισθώτρια εντός τοι ισογείου χώρου του …………, προστατευτικών μπαρών, πυλών εισόδου και εξόδου, οι οποίες οδηγούσαν αναγκαστικά το επιβατικό κοινό κατευθείαν προς την έξοδο όπου ήταν εγκατεστημένο το μίσθιο περίπτερο. Ότι επίσης στην επιστολή αναφερόταν ότι η μεταγενέστερη προσθήκη απαιτούσε την έκδοση και ακύρωση του εισιτηρίου και επέβαλε περιορισμό που δεν υφίστατο κατά την σύναψη της σύμβασης με αποτέλεσμα το μίσθιο κατέστη μη προσπελάσιμο στο καταναλωτικό κοινό που αποτελεί την μεταγενέστερη έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας που είχε ως συνέπεια την μείωση του τζίρου της κατά ποσοστό 70%. Ότι επιπλέον από την 23-3-2020 επιβλήθηκαν περιορισμοί στην κυκλοφορία των πολιτών στα μέσα μαζικής μεταφοράς, λόγω της πανδημίας με συνέπεια την εκμηδένιση της κυκλοφορίας του επιβατικού κοινού. Ότι η εναγόμενη σε συνάντηση της ως άνω επιστολής, απέστειλε την από 7-7-2020 εξώδικη δήλωση με την οποία δήλωσε ότι δεν αποδέχεται την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης πριν την λήξη της, ενόψει του προγραμματισμού της να κατεδαφίσει το μίσθιο εντός του έτους 2.020. Ότι η ενάγουσα έπαυσε την 31-7-2020 κάθε δραστηριότητα της και παρέδωσε το μίσθιο, οπότε επήλθε η λήξη της μίσθωσης που επήλθε με καταγγελία της ενώ όφειλε καθυστερημένα μισθώματα 7.260,30 ευρώ και είχε αξίωση σε βάρος της εναγόμενης για επιστροφή της καταβληθείσης εγγυοδοσίας ύψους 21.900 ευρώ. Ότι η εναγόμενη αποδέχτηκε την λύση της μίσθωσης λόγω καταγγελίας όπως συνάγεται από την με αριθμό ……. υποβληθείσα τροποποιητικής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας (λύση μίσθωσης) με αναγραφόμενη ημερομηνία λύσης την 31-7-2020. Ότι στα πλαίσια εκκαθάρισης της λυθείσας έννομης σχέσης της μίσθωσης η ενάγουσα δια του Οικονομικού Διευθυντή της στις αρχές του Μαρτίου 2021 όχλησε τηλεφωνικά την εναγόμενη για την τακτοποίηση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων, η δε εναγόμενη δια της Τμηματάρχη Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας απέστειλε την από 11-3-2021 επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην οποία αναφέρεται ότι το ανεξόφλητο υπόλοιπο των 7.260,30 ευρώ συμψηφίστηκε στο ποσό της καταβληθείσης εγγύησης, ενώ η ενάγουσα αποδέχτηκε την μονομερή δήλωση συμψηφισμού της εναγόμενης με την ομοειδή χρηματική και ληξιπρόθεσμη ανταπαίτηση της ενάγουσας εκ της καταβληθείσας εγγυοδοσίας, κατόπιν δε της απόσβεσης της οφειλής της ενάγουσας προέκυψε υπόλοιπο 14.639,70 ευρώ που όφειλε η εναγόμενη να επιστρέψει στην ενάγουσα. Ότι η τελευταία δια του Οικονομικού της Διευθυντή απέστειλε στην εναγόμενη την από 22-3-2021 επιστολή με την οποία ζήτησε από την εναγόμενη να απαντήσει αν για το προκύψαν υπόλοιπο θα γινόταν συμψηφισμός για άλλο χώρο, που μισθώνει η ενάγουσα από την εναγόμενη ή αν θα επιστρέφονταν με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό. Ότι η εναγόμενη αν και πραγματοποιήθηκε η ανωτέρω δήλωση συμψηφισμού της απέστειλε την από 26-3-2021 επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην οποία αναφερόταν ότι το ποσό της εγγύησης καταπίπτει και ότι η από 5-7-2017 μισθωτική σύμβαση ΤΔ-…. διάρκειας από 6-7-2017 μέχρι 5-7-2023 αφορά αποκλειστικά τον χώρο 4.07 τετραγωνικών μέτρων στο ισόγειο του …………. Ότι η ενάγουσα σε απάντηση της ως άνω επιστολής απέστειλε την από 26-3-2021 επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, με την οποία αρνείται ότι έγινε νόμιμη κατάπτωση της καταβληθείσης εγγύησης γιατί η σύμβαση λύθηκε με καταγγελία για σπουδαίο λόγο(ύπαρξη ελαττώματος), έγινε συμψηφισμός από μέρους της εναγόμενης των οφειλόμενων μισθωμάτων 7.260,30 ευρώ με την εγγυοδοσία και ζητούσε την επιστροφή του υπόλοιπου αυτής. Ότι δεν υφίσταται μη προσήκουσα εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης η οποία και να δικαιολογεί την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, αφού η εναγόμενη είχε προγραμματίσει την κατεδάφιση του μίσθιου και σ’ αυτή οφείλεται η λύση της σύμβασης. Ότι επομένως η εναγόμενη με την από 11-3-2021 έγγραφη μονομερή απευθυντέα δήλωση συμψηφισμού την οποία αποδέχτηκε η ενάγουσα έθεσε σε συμψηφισμό την καταβληθείσα εγγυοδοσία 21.900 ευρώ, με την μοναδική αξίωση της ύψους 7.260,30 ευρώ από ανεξόφλητα μισθώματα, ματαιώνοντας το δικαίωμα κατάπτωσης της σχετικής ποινικής ρήτρας. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό κατ’ ορθή εκτίμηση του αιτητικού της αγωγής και όπως το αίτημα της περιορίστηκε παραδεκτά (άρθρα 294-297 ΚΠΟΛΔ), με προφορική δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου της από καταψηφιστικό σε έντοκο αναγνωριστικό από 1-8-2020 η ενάγουσα ζητεί όπως με απόφαση προσωρινά εκτελεστή α) να αναγνωριστεί η πρόωρη λύση της ένδικης μίσθωσης λόγω της από 31-7-2020 νεότερης συμφωνίας των μερών, β) να αναγνωριστεί ότι δεν υφίσταται υπαίτια μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης που να δικαιολογεί την κατάπτωση σε βάρος της ποινικής ρήτρας ύψους 21.900 ευρώ, γ) να αναγνωριστεί ότι η απαίτηση της εναγόμενης από οφειλόμενα μισθώματα μέχρι και την λύση της σύμβασης που επήλθε στις 31-7-2020 ύψους 7.260,30 ευρώ αποσβέστηκε κατόπιν δήλωσης συμψηφισμού της εναγόμενης καταβληθείσης εγγυοδοσίας από την ενάγουσα ύψους 21.900 ευρώ, με την αξίωση της εναγόμενης για τα οφειλόμενα μισθώματα ύψους 7.260,30 ευρώ, δ) να υποχρεωθεί η εναγόμενη να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 14.639,70 ευρώ, για το εναπομείναν από τον συμψηφισμό οφειλόμενων μισθωμάτων με την καταβληθείσα εγγυοδοσία, με τον νόμιμο τόκο από την επόμενη της λύσης της μίσθωσης. Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εκδικάζοντας την ένδικη αγωγή κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών-μισθωτικών διαφορών αντιμωλία των διαδίκων την απέρριψε ως μη νόμιμη. Κατά της απόφασης αυτής με την από με αριθμ. Εκθ. Καταθ. ………/2023 έφεση της παραπονείται η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα για τους περιεχόμενους στην ανωτέρω έφεση της λόγους οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία του νόμου και σε εσφαλμένη εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων ζητεί την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης έτσι ώστε να γίνει δεκτή η αγωγή της.
Το χρηματικό ποσό που κατά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή και αντιστοιχεί συνήθως σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος, αποκαλούμενο καταχρηστικώς «εγγύηση», αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται από τα άρθρα 847 επ. A.Κ., συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, ο οποίος είναι τρίτο πρόσωπο εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 A. Κ.), διότι αυτό είναι δυνατό να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή του ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της σύμβασης κλπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και ειδικότερα αποτελεί προκαταβολή έναντι μελλοντικού χρέους του μισθωτή που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογισθεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (ΜΕφΑθ 2857/2018, ΔΕΕ 2018/1056). Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και πρέπει να επιστραφεί εάν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωσης από ζημίες στο μίσθιο και εφόσον βεβαίως δεν είχε συμφωνηθεί διαφορετικά. Η αξίωση περί απόδοσης της ως άνω συμβατικής εγγυοδοσίας, η οποία καθίσταται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και μάλιστα εντόκως, προβάλλεται νόμιμα σε συμψηφισμό, ακόμη και αν ρητώς έχει συμφωνηθεί το αντίθετο (ΕφΑθ 2199/2011, ΕλλΔ/νη 2012/ 833). Αντιθέτως, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 404, 405, 407 του A.Κ. προκύπτει ότι, σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο ποσό χρηματικής εγγύησης, για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή, έναντι της οποίας δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό το χρηματικό ποσό στο οποίο ανάγεται η ποινική ρήτρα (ΜΕφΑθ 2857/2018, Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2428/2012 Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ).
Η ένδικη αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη απορριπτόμενου του περί αντιθέτου ισχυρισμού της εναγόμενης περί αοριστίας αυτής και δη του ότι με την ένδικη αγωγή η ενάγουσα ζητεί την αναγνώριση του κύρους της από 17-6-2020 έκτακτης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης λόγω συνδρομής σπουδαίου λόγου πλην όμως ουδόλως παρουσιάζει τα πραγματικά περιστατικά και δη τα συγκριτικά στοιχεία που απαιτούνται για να στοιχειοθετήσουν το εν λόγω αίτημα. Στην συγκεκριμένη περίπτωση όμως το αγωγικό αίτημα της ενάγουσας δεν είναι η δικαστική αναγνώριση του κύρους της καταγγελίας αλλά η λύση της ένδικης μίσθωσης που επήλθε στις 31-7-2020 λόγω νεότερης κοινής συμφωνίας των διαδίκων και η αναγνώριση της απορρέουσας από την λύση της ένδικης μίσθωσης υποχρέωσης της εναγόμενης να καταβάλλει στην ενάγουσα το ποσό των 14.639,70 ευρώ το οποίο αντιστοιχεί στην ανταπαίτηση της ενάγουσας που απομένει από τον συμψηφισμό των οφειλόμενων μισθωμάτων με την καταβληθείσα εγγυοδοσία. Επιπρόσθετα στην ένδικη αγωγή αναγράφονται όλα τα πραγματικά περιστατικά που αποδεικνύουν την λύση της σύμβασης που επήλθε στις 31-7-2020 κοινή συμφωνία των διαδίκων. Ακόμη ως προς το αίτημα της επιστροφής της εγγύησης η ενάγουσα εκθέτει τον λόγο για τον οποίο αυτή συμφωνήθηκε και δόθηκε, την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής όπως ο νόμος ορίζει (Μ.ΕΦ.ΑΙΓ.8/2021, ΜΕΦ.ΑΘ. 157/2020 Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ, ΕΦ.ΑΘ. 1791/2000 ΕΛΛ.ΔΝΗ 41,837). Είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 404-407, 440, 574, 599 Α.Κ., 70, 176 ΚΠΟΛΔ και πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.
Από την επανεκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι μεταξύ των οποίων και φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρα 4441γ, 4481παρ.3 ΚΠΟΛΔ), την με αριθμό …./13-9-2022 ένορκη βεβαίωση ενός μάρτυρα ενώπιον της Ειρηνοδίκη Πειραιά η οποία λήφθηκε νόμιμα καθόσον καθόσον κλήθηκε νόμιμα η εναγόμενη όπως παραστεί κατά την λήψη της (βλ. την με αριθμό ….΄/7/9/2022 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Αθηνών ………… .) και την εν γένει αποδεικτική διαδικασία αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Στις 5-7-2017 η ενάγουσα κατάρτισε με την εναγόμενη ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ορισμένου χρόνου δυνάμει του οποίου η εναγόμενη της εκμίσθωσε ένα περίπτερο προς χρήση ως γραφείο γενικού τουρισμού ιδιοκτησίας της που βρίσκεται στο ισόγειο του ………., επιφανείας 4,09 τ.μ., για χρονικό διάστημα 6 ετών και δη από τις 6-7-2017 έως τις 5-7-2023 ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε προκαταβαλλόμενο το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα ανερχόμενο στο ποσό των 1.460 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,60%, για το πρώτο έτος μέχρι την λήξη της. Με τον όρο 6 συμφωνήθηκε η καταβολή από την μισθώτρια εγγυητικής επιστολής καλής εκτέλεσης ίσης προς τρία μηνιαία μισθώματα αναπροσαρμοζόμενης σύμφωνα με την αντίστοιχη αναπροσαρμογή του συνολικού μισθώματος. Ακόμη με τον ίδιο όρο συμφωνήθηκε ως πρόσθετη εγγύηση για κάθε απαίτηση της εκμισθώτριας ή για παράβαση οποιουδήποτε όρου η καταβολή εγγυητικής επιστολής καλής εκτέλεσης ίσης προς 12 μηνιαία μισθώματα, συνολικού ποσού 17.500 ευρώ και σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων το ποσό της εγγύησης θα καταπίπτει αυτοδικαίως υπέρ της εκμισθώτριας, χωρίς να εξαντλεί την ευθύνη της μισθώτριας για αποζημίωση της εκμισθώτριας σε περίπτωση που το ποσό της ζημίας υπερβαίνει το ποσό της εγγύησης, ότι η εγγύηση θα παραμείνει στα χέρια της εκμισθώτριας μέχρι την λύση της σύμβασης με την προϋπόθεση ότι η μισθώτρια θα έχει εκπληρώσει όλες τις εκ του συμφωνητικού υποχρεώσεις της, οπότε θα επιστραφεί άτοκα. Προς εκτέλεση των όρων της ανωτέρω μίσθωσης η ενάγουσα κατέβαλε στην τράπεζα την συμφωνηθείσα εγγυοδοσία ισόποση με 15 μηνιαία μισθώματα συνολικού ύψους 21.900 ευρώ. Στη συνέχεια δυνάμει του από 18-6-2018 ιδιωτικού συμφωνητικού συμφωνήθηκε η μείωση του μηνιαίου καταβαλλόμενου μισθώματος αναδρομικά από την 22-5-2018 κατά ποσοστό 20%, ήτοι από 1.460 ευρώ σε 1.168 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά τον δείκτη τιμών καταναλωτή, πλέον ποσοστό 2% ισχυόντων πάντων λοιπών των όρων του από 5-7-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού. Η ενάγουσα παρέλαβε την χρήση του μίσθιου και το χρησιμοποίησε ως εκδοτήριο ακτοπλοϊκών εισιτηρίων μέχρι την 31-7-2020. Στις 22-6-2020 η ενάγουσα κοινοποίησε στην εναγόμενη την από 17-6-2020 επιστολή που καταχωρήθηκε με αριθμό πρωτοκόλλου …../22/6/2020 με την οποία δήλωσε ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της μίσθωσης εξαιτίας της τοποθέτησης από την εκμισθώτρια εντός τοι ισογείου χώρου του ……………, προστατευτικών μπαρών, πυλών εισόδου και εξόδου, οι οποίες οδηγούσαν αναγκαστικά το επιβατικό κοινό κατευθείαν προς την έξοδο όπου ήταν εγκατεστημένο το μίσθιο περίπτερο. Στην ως άνω επιστολή αναφερόταν ότι η μεταγενέστερη προσθήκη απαιτούσε την έκδοση και ακύρωση του εισιτηρίου και επέβαλε περιορισμό που δεν υφίστατο κατά την σύναψη της σύμβασης με αποτέλεσμα το μίσθιο κατέστη μη προσπελάσιμο στο καταναλωτικό κοινό που αποτελεί την μεταγενέστερη έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας που είχε ως συνέπεια την μείωση του τζίρου της κατά ποσοστό 70%. Η ίδια αναφέρει στην επιστολή της αυτή ότι επιπλέον από την 23-3-2020 επιβλήθηκαν περιορισμοί στην κυκλοφορία των πολιτών στα μέσα μαζικής μεταφοράς, λόγω της πανδημίας με συνέπεια την εκμηδένιση της κυκλοφορίας του επιβατικού κοινού. Η εναγόμενη σε συνάντηση της ως άνω επιστολής, απέστειλε την από 7-7-2020 εξώδικη δήλωση με την οποία δήλωσε ότι δεν αποδέχεται την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης πριν την λήξη της, πλην όμως αυτή μετέπειτα αποδέχτηκε την πρόωρη λύση της μίσθωσης ενόψει του προγραμματισμού της να κατεδαφίσει το μίσθιο εντός του έτους 2.020. Πράγματι η ενάγουσα έπαυσε την 31-7-2020 κάθε δραστηριότητα της και παρέδωσε το μίσθιο, οπότε επήλθε η λήξη της μίσθωσης, ενώ όφειλε καθυστερημένα μισθώματα 7.260,30 ευρώ και είχε αξίωση σε βάρος της εναγόμενης για επιστροφή της καταβληθείσης εγγυοδοσίας ύψους 21.900 ευρώ. Η εναγόμενη αποδέχτηκε την λύση της μίσθωσης όπως συνάγεται από την με αριθμό ………. υποβληθείσα τροποποιητικής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας(λύση μίσθωσης) με αναγραφόμενη ημερομηνία λύσης την 31-7-2020. Στην συνέχεια στα πλαίσια εκκαθάρισης της λυθείσας έννομης σχέσης της μίσθωσης η ενάγουσα δια του Οικονομικού Διευθυντή της στις αρχές του Μαρτίου 2021 όχλησε τηλεφωνικά την εναγόμενη για την τακτοποίηση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων, η δε εναγόμενη δια της Τμηματάρχη Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας απέστειλε την από 11-3-2021 επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην οποία αναφέρεται ότι το ανεξόφλητο υπόλοιπο των 7.260,30 ευρώ συμψηφίστηκε στο ποσό της καταβληθείσης εγγύησης, ενώ η ενάγουσα αποδέχτηκε την μονομερή δήλωση συμψηφισμού της εναγόμενης με την ομοειδή χρηματική και ληξιπρόθεσμη ανταπαίτηση της ενάγουσας εκ της καταβληθείσας εγγυοδοσίας, κατόπιν δε της απόσβεσης της οφειλής της ενάγουσας προέκυψε υπόλοιπο 14.639,70 ευρώ που όφειλε η εναγόμενη να επιστρέψει στην ενάγουσα. Μετέπειτα η ενάγουσα δια του Οικονομικού της Διευθυντή απέστειλε στην εναγόμενη την από 22-3-2021 επιστολή με την οποία ζήτησε από αυτή να απαντήσει αν για το προκύψαν υπόλοιπο θα γινόταν συμψηφισμός για άλλο χώρο, που μισθώνει η ενάγουσα από την εναγόμενη ή αν θα επιστρέφονταν με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό. Η εναγόμενη στη συνέχεια της απέστειλε την από 26-3-2021 επιστολή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην οποία αναφερόταν ότι το ποσό της εγγύησης καταπίπτει και ότι η από 5-7-2017 μισθωτική σύμβαση ΤΔ-………. διάρκειας από 6-7-2017 μέχρι 5-7-2023 αφορά αποκλειστικά τον χώρο 4,07 τετραγωνικών μέτρων στο ισόγειο του …………..
Εν όψει των παραπάνω αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών αποδείχτηκε ότι η ένδικη μίσθωση έληξε συναινετικά στις 31-7-2020 καθόσον την παραπάνω ημερομηνία η ενάγουσα αποχώρησε από το μίσθιο ενώ την ανωτέρω ημερομηνία η εναγόμενη το παρέλαβε και την αυτή ημερομηνία αποδέχεται στην με αριθμό ………… υποβληθείσα τροποποιητικής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που αφορά το επίδικο μίσθιο διότι στην ανωτέρω δήλωση εμφαίνεται η λύση της προαναφερόμενης μίσθωσης. Ακόμη αποδείχτηκε ότι αυτή συμψήφισε ανεξόφλητο υπόλοιπο ποσού 7.260,30 ευρώ που αφορούσε ληξιπρόθεσμα μισθώματα του επιδίκου μίσθιου στο ποσό της ήδη καταβληθείσης από την ενάγουσα εγγύησης με αποτέλεσμα αυτή να μην έχει κάποια οφειλή προς την εναγόμενη συνεπεία της ένδικης μίσθωσης. Ακόμη αποδείχτηκε ότι το επίδικο μίσθιο περίπτερο κατεδαφίστηκε από την εναγόμενη τον Δεκέμβριο του 2020 όπως άλλωστε προγραμμάτιζε η εναγόμενη. Δεν αποδείχτηκε ακόμη εκ μέρους της ενάγουσας υπαίτια μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης μίσθωσης η οποία να δικαιολογεί την κατάπτωση σε βάρος της ποινικής ρήτρας ποσού 21.900 ευρώ καθόσον η μίσθωση έληξε ως προελέχθη ανωτέρω με κοινή συμφωνία των μερών στις 31-7-2020 και όχι μονομερώς την ανωτέρω ημερομηνία διότι την λύση της αποδέχτηκε η εναγόμενη με αποτέλεσμα να είναι άνευ αντικειμένου ο ισχυρισμός της εναγόμενης ότι η ενάγουσα ενήργησε κακόπιστα και σε βάρος των συμφερόντων της διότι σύμφωνα με τον όρο 2.1 της ένδικης μίσθωσης η μίσθωση λύνεται με την παρέλευση του χρόνου διάρκειας της και δη στις 5-7-2023, άλλωστε η ίδια συμψήφισε το ποσό των 7.260,30 ευρώ με το ποσό της εγγύησης που είχε ήδη καταβάλλει η ενάγουσα χωρίς την ίδια στιγμή να δηλώσει στην ενάγουσα ότι συνεπεία της ανωτέρω αντισυμβατικής της ενέργειας έχει καταπέσει σε βάρος της η συμφωνηθείσα εγγυοδοσία. Επιπρόσθετα η εναγόμενη σχεδίαζε να κατεδαφίσει το μίσθιο περίπτερο εντός του έτους 2.020, γεγονός που πραγματοποίησε τον Δεκέμβριο του 2.020 με αποτέλεσμα αυτή να μην έχει συμφέρον με την λήξη της ένδικης μίσθωσης στην λήξη της στις 5-7-2023. Σε κάθε περίπτωση η ενάγουσα έχει αξίωση για την απόδοση της καταβληθείσης από την ίδια εγγυοδοσίας καθόσον η εναγόμενη ως μόνη κακόπιστη ενέργεια που καταλογίζει στην ενάγουσα είναι η πρόωρη λύση της ένδικης μίσθωσης στην οποία όμως η ίδια συνήνεσε. Συνεπώς η ανωτέρω εγγυοδοσία έχει καταστεί ληξιπρόθεσμη ήδη από τις 31-7-2020 ημερομηνία λήξης της επίδικης μίσθωσης και η οποία νόμιμα προτείνεται σε συμψηφισμό. Μετά ταύτα το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εσφαλμένα απέρριψε την ένδικη αγωγή ως μη νόμιμη. Θα πρέπει συνεπώς να γίνει δεκτός ο λόγος της ένδικης έφεσης περί εσφαλμένης ερμηνείας του νόμου, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη κατά παραδοχή της εφέσεως της τελευταίας, να κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο, και να γένει εν όλω δεκτή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη. Πρέπει συνεπώς α) να αναγνωριστεί η πρόωρη λύση της ένδικης μίσθωσης λόγω της από 31-7-2020 νεότερης συμφωνίας των μερών β) να αναγνωριστεί ότι δεν υφίσταται υπαίτια μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης που να δικαιολογεί την κατάπτωση σε βάρος της ενάγουσας ποινικής ρήτρας ύψους 21.900 ευρώ, γ) να αναγνωριστεί ότι η απαίτηση της εναγόμενης από οφειλόμενα μισθώματα μέχρι κα την λύση της σύμβασης που επήλθε στις 31-7-2020 ύψους 7.260,30 ευρώ αποσβέστηκε κατόπιν δήλωσης συμψηφισμού της εναγόμενης καταβληθείσης εγγυοδοσίας από την ενάγουσα ύψους 21.900 ευρώ, με την αξίωση της εναγόμενης για τα οφειλόμενα μισθώματα ύψους 7.260,30 ευρώ, δ) να αναγνωριστεί ότι υποχρεούται η εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 14.639,70 ευρώ, για το εναπομείναν από τον συμψηφισμό οφειλόμενων μισθωμάτων με την καταβληθείσα εγγυοδοσία, με τον νόμιμο τόκο από την 1-8-2020. Ακόμη πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του με αριθμό …………. e- παράβολου στην εκκαλούσα (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠΟΛΔ) καθώς επίσης να καταδικαστεί η εφεσίβλητη στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης της εκκαλούσης αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183 ΚΠΟΛΔ) κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την με αριθμό έκθεση καταθέσεως δικογράφου ……../2023 έφεση.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικώς και κατ’ ουσίαν την με αριθμό εκθ. κατ. δικ. …………/2023 έφεση.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την με αριθμό 2.156/2023 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών-μισθωτικές διαφορές.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει κατ’ ουσίαν την με αριθμό εκθ. κατ. δικ. αγωγής ……./2022.
ΔΕΧΕΤΑΙ αυτή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη.
ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ την πρόωρη λύση της ένδικης μίσθωσης λόγω της από 31-7-2020 νεότερης κοινής συμφωνίας των μερών.
ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι δεν υφίσταται υπαίτια μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης που να δικαιολογεί την κατάπτωση σε βάρος της ενάγουσας ποινικής ρήτρας ύψους ποσού είκοσι ενός χιλιάδων εννιακοσίων (21.900) ευρώ.
ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι η απαίτηση της εναγόμενης από οφειλόμενα μισθώματα μέχρι κα την λύση της σύμβασης που επήλθε στις 31-7-2020 ύψους επτά χιλιάδων διακοσίων εξήντα ευρώ και τριάντα λεπτών (7.260,30) αποσβέστηκε κατόπιν δήλωσης συμψηφισμού της εναγόμενης καταβληθείσης εγγυοδοσίας από την ενάγουσα ύψους είκοσι ενός χιλιάδων εννιακοσίων (21.900) ευρώ, με την αξίωση της εναγόμενης για τα οφειλόμενα μισθώματα ύψους επτά χιλιάδων διακοσίων εξήντα ευρώ και τριάντα λεπτών (7.260,30).
ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι υποχρεούται η εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των δεκατεσσάρων χιλιάδων εξακοσίων τριάντα εννέα ευρώ και εβδομήντα λεπτών (14.639,70) ευρώ για το εναπομείναν από τον συμψηφισμό οφειλόμενων μισθωμάτων με την καταβληθείσα εγγυοδοσία, με τον νόμιμο τόκο από την 1-8-2020.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του παράβολου της έφεσης (με αρ. . … . e-παράβολο) στην καταθέσασα εκκαλούσα.
ΕΠΙΒΑΛΕΙ σε βάρος της εφεσίβλητης την δικαστική δαπάνη της εκκαλούσης αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στο ακροατήριο του στον Πειραιά στις 5 Μαρτίου 2024 απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ