ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΤΜΗΜΑ 2ο
Αριθμός Απόφασης 226/2024
ΤΟ ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΤΑΚΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Αποτελούμενο από τους Δικαστές Βασίλειο Παπανικόλα, Πρόεδρο Εφετών, Ιωάννα Μάμαλη, Εφέτη και Μαριάννα Μπέη, Εφέτη- Εισηγήτρια, που ορίστηκαν απ’ τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά, και από την Γραμματέα Κ.Σ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ……….., για να δικάσει την υπόθεση :
ΤΩΝ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΩΝ : 1) ……….., και 2) ……….. που παραστάθηκαν δια του πληρεξουσίου τους δικηγόρου Κλέαρχου Μαυριλάκου του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών (ΑΜ ΔΣΑ ………).
ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ : ………….., που παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της δικηγόρου Κωνσταντίνου Κρουστάλλη του Δικηγορικού Συλλόγου Πειραιά (ΑΜ ΔΣΠ ……..).
Οι εκκαλούντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 8-11-2022 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/………../2022 έφεσή τους κατά της 2350/2022 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (τακτική διαδικασία), αντίγραφο της οποίας κατατέθηκε στη γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου με ΓΑΚ/ΕΑΚ/……………./2022, προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο οι πληρεξούσιοι δι-κηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και αναφέρθηκαν στις έγγραφες προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιά ασκήθηκαν : Α) η από 8-10-2020 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/…………/2020 αγωγή της ενάγουσας και ήδη εφεσίβλητης κατά των εναγομένων και ήδη εκκαλούντων και Β) η από 16-12-2020 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/……………/2020 αγωγή των εναγόντων και ήδη εκκαλούντων κατά της εναγομένης και ήδη εφεσίβλητης, οι οποίες συνεκδικάστηκαν κατά την τακτική διαδικασία και εκδόθηκε επ’ αυτών η 2350/2022 οριστική απόφαση, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η υπό στοιχ. Α αγωγή και απορρίφθηκε η υπό στοιχ. Β αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής άσκησαν την ένδικη έφεση οι ηττηθέντες εναγόμενοι-ενάγοντες και ήδη εκκαλούντες. Η ένδικη έφεση ασκήθηκε νομότυπα και παραδεκτά κατ’ άρ. 511, 513 παρ.1, 516 παρ. 1, 517 ΚΠολΔ, με την κατάθεση δικογράφου στην γραμματεία του Δικαστηρίου που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρ. 495 παρ.1 ΚΠολΔ) και την καταβολή του σχετικού παραβόλου με αρ. ………….. (495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (518 παρ. 2 ΚΠολΔ), αφού απ’ το φάκελο της δικογραφίας δεν προκύπτει ότι έλαβε χώρα επίδοση της εκκαλουμένης, που δημοσιεύθηκε στις 20-7-2022, και η έφεση κατατέθηκε στις 8-11-2022, όπως προκύπτει απ’ την οικεία πράξη κατάθεσης. Επομένως, φερόμενη νομίμως στο Δικαστήριο αυτό που είναι αρμόδιο για την εκδίκασή της (άρθρ. 19 ΚΠολΔ), πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να εξεταστεί στην συνέχεια ως προς το παραδεκτό και τη βασιμότητα των λόγων της (άρθρ. 533 παρ. 1 ΚΠολΔ) κατά την ίδια διαδικασία όπως και πρωτοδίκως (535 ΚΠολΔ).
Με την από 8-10-2020 με αρ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ/……………../2020 αγωγή της, όπως αυτή παραδεκτά και νόμιμα διορθώθηκε δίχως να μεταβληθεί η βάση της, η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη ισχυριζόταν ότι οι εναγόμενοι δυνάμει του …………/2019 συμβολαίου αγοράς της Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας …….. …., που καταχωρήθηκε νόμιμα στο Κτηματολογικό Γραφείο Σαλαμίνας, της πώλησαν ένα ακίνητο μετά της επ’ αυτού υπάρχουσας οικίας συνιδιοκτησίας τους κατά 50% στον καθένα, όπως αυτό ορίζεται αναλυτικά στο δικόγραφο, το οποίο βρίσκεται στη Σαλαμίνα, αντί πραγματικού τιμήματος 35.000 ευρώ, εκ των οποίων το ποσό των 12.000 ευρώ καταβλήθηκε απ’ την ίδια πριν την υπογραφή του συμβολαίου και το υπόλοιπο συμφωνήθηκε να καταβληθεί σε δώδεκα μηνιαίες δόσεις, εκδοθεισών έντεκα συναλλαγματικών, μιας για κάθε δόση, με τη διαλυτική αίρεση ανατροπής της σύμβασης σε περίπτωση μη καταβολής του τιμήματος, που περιλήφθηκε στο συμβόλαιο. Ότι τόσο κατά τις διαπραγματεύσεις όσο και κατά την υπογραφή του συμβολαίου οι εναγόμενοι δολίως της απέκρυψαν ότι το ακίνητο ήταν βεβαρημένο με δουλεία διόδου, προκειμένου να την εξαπατήσουν, ώστε να το αγοράσει, πράγμα που η ίδια διαπίστωσε τον Ιανουάριο του 2020, αφού είχε καταβάλει την πρώτη συμφωνηθείσα δόση ποσού 2.000 ευρώ. Ότι τον Μάιο του 2020 επέδωσε στους εναγόμενους εξώδικη δήλωση, με την οποία τους δήλωνε ότι επιθυμούσε την ανατροπή της σύμβασης, καλώντας τους να της καταβάλουν τα ποσά που είχε δαπανήσει μέχρι το χρόνο εκείνο, ύψους 20.430 ευρώ, επιφυλασσόμενη για τυχόν περαιτέρω δαπάνη. Με βάση τα πραγματικά αυτά περιστατικά η ενάγουσα ζήτησε 1) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν κατά ½ έκαστος α) το ποσό των 12.000 που τους προκατέβαλε για το τίμημα της αγοραπωλησίας, β) το ποσό των 2.000 ευρώ, που τους κατέβαλε και αποτελούσε την πρώτη δόση του υπόλοιπου τιμήματος με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, γ) το ποσό των 2.481,8 ευρώ που δαπάνησε για έξοδα σύνταξης του συμβολαίου, καταχώρησής του στο Κτηματολόγιο, αμοιβή μεσίτη και φόρο μεταβίβασης του ακινήτου, όπως αυτά επιμερίζονται στο δικόγραφο, το ποσό των 11.570 ευρώ για τη δαπάνη που πραγματοποίησε για επισκευές στο ακίνητο, όπως επίσης επιμερίζονται στο δικόγραφο, με το νόμιμο τόκο το κάθε ποσό απ’ την επομένη επίδοσης της αγωγής έως την ολοσχερή εξόφληση ως αποζημίωση, 2) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν εις ολόκληρον έκαστος το ποσό των 30.000 ευρώ ως χρηματική ικανοποίηση για την αποκατάσταση της ηθικής βλάβης την οποία είχε υποστεί απ’ την απατηλή συμπεριφορά τους, όπως εξειδικεύει στην αγωγή της, νομιμότοκα απ’ την επίδοση της αγωγής μέχρι την ολοσχερή εξόφληση, με την απειλή προσωπικής κράτησης σε βάρος τους ως μέσο εκτέλεσης της απόφασης, 3) να ακυρωθεί λόγω απάτης το πωλητήριο συμβόλαιο, η αναγραφόμενη σ’ αυτό διαλυτική αίρεση της σύμβασης λόγω μη πληρωμής του τιμήματος και οι έντεκα συναλλαγματικές, άλλως να κηρυχθούν ανίσχυρες οι τελευταίες. Επίσης η ενάγουσα ζήτησε να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στη δικαστική της δαπάνη.
Με την από 16-12-2020 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/…………../2020 αγωγή τους οι ενάγοντες και ήδη εκκαλούντες ισχυρίζονταν ότι με το ………./2019 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας ………. που μεταγράφηκε νόμιμα, πώλησαν στην εναγομένη και ήδη εφεσίβλητη το περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο συγκυριότητάς τους κατά 50% στον καθένα, με αναγραφόμενο τίμημα ύψους 23.000 ευρώ και πραγματικό αυτό των 35.000 ευρώ, εκ του οποίου τα 12.000 ευρώ καταβλήθηκαν απ’ την αγοράστρια πριν την υπογραφή του συμβολαίου και τα 23.000 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθούν σε 12 μηνιαίες δόσεις εκάστης ποσού 2.000 ευρώ και της τελευταίας ποσού 1.000 ευρώ, για τις οποίες οι ίδιοι εξέδωσαν 12 αντίστοιχες συναλλαγματικές μη ημερομηνία λήξης 27-1-2020 της πρώτης και 27-12-2020 της τελευταίας. Ότι στο συμβόλαιο συμπεριέλαβαν διαλυτική αίρεση της σύμβασης σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής μίας δόσης πέραν των τριών μηνών, οπότε η εναγομένη θα έχανε την κυριότητα του ακινήτου ενώ κάθε ποσό που θα είχε τυχόν καταβάλει θα παρακρατείτο απ’ τους ενάγοντες ως ποινική ρήτρα και αποζημίωση για την έως τότε χρήση του ακινήτου. Ότι συμφωνήθηκε περαιτέρω ότι σε περίπτωση υπερημερίας της εναγομένης οι ενάγοντες είχαν το δικαίωμα είτε να θεωρήσουν πληρωθείσα τη διαλυτική αίρεση είτε να τη θεωρήσουν μη πληρωθείσα και να επιδιώξουν την είσπραξη του τιμήματος με εκτέλεση του συμβολαίου και αποζημίωση απ’ την καθυστέρηση πληρωμής. Ότι η εναγομένη τους κατέβαλε μόνο την πρώτη δόση του τιμήματος και ακολούθως, τέσσερις μήνες μετά, αφού είχαν λήξει άλλες τρεις δόσεις- συναλλαγματικές και είχε πληρωθεί η διαλυτική αίρεση, τους ανακοίνωσε εξωδίκως ότι δεν προτίθετο να τους καταβάλει άλλη δόση, καθώς θεωρούσε ότι την εξαπάτησαν αποκρύπτοντάς της ότι το ακίνητο ήταν βεβαρημένο με δουλεία οδού, πράγμα, όμως, που η ίδια γνώριζε εξαρχής. Οι ενάγοντες, θεωρώντας τη διαλυτική αίρεση πληρωθείσα και τη σύμβαση ανατραπείσα καθώς και ότι η εναγομένη με την συμπεριφορά της πρόσβαλε την προσωπικότητά τους, ζήτησαν να αναγνωριστεί η κατάσταση αυτή και δη ότι πληρώθηκε η αίρεση, έτι δε περαιτέρω ζήτησαν να υποχρεωθεί η εναγομένη να τους καταβάλει το ποσό των 5.000 ευρώ, όπως νομότυπα περιόρισαν το αίτημά τους με τις προτάσεις τους (297 ΚΠολΔ) νομιμοτόκως απ’ την επίδοση της αγωγής ως χρηματική ικανοποίηση για την ηθική βλάβη που υπέστησαν απ’ την προσβολή της προσωπικότητάς τους. Τέλος, ζήτησαν να καταδικαστεί η εναγομένη στη δικαστική τους δαπάνη.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο συνεκδίκασε τις αγωγές αντιμωλία των διαδίκων και έκρινε α) ότι η από 8-10-2020 με αρ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ/ ……………/2020 αγωγή είναι αρκούντως ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 513, 514, 516, 382, 387, 389, 390, 904 επ, 480, 914, 926 παρ. 1 εδ α, 932, 481 επ, 140, 141, 147, 154, 155, 297, 298, 299, 341, 345, 346 ΑΚ, πλην του επικουρικού αιτήματος κήρυξης ανίσχυρων των έντεκα συναλλαγματικών, το οποίο απέρριψε ως απαραδέκτως σωρευθέν ελλείψει δικαιοδοσίας καθώς υπάγεται στην εκουσία δικαιοδοσία, όπως και του αιτήματος ακύρωσης των έντεκα συναλλαγματικών το οποίο το απέρριψε ως αίτημα που δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαπλαστικής αγωγής αλλά μπορεί να θεμελιώσει αίτημα αναγνώρισης ανυπαρξίας απαίτησης, που εν προκειμένω δεν ζητείται, και β) ότι η από 16-12-2020 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/…/ ……./2020 αγωγή είναι αρκούντως ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 202, 914, 932, 57, 59, 299, 346 ΑΚ. Ακολούθως, απέρριψε κατ’ ουσία τη δεύτερη αγωγή και έκανε δεκτή την πρώτη αγωγή υποχρεώνοντας τους εναγόμενους να καταβάλουν στην ενάγουσα έκαστος α) κατά το ήμισυ το ποσό των 14.000 ευρώ νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής, βάσει των διατάξεων του αδικαιολόγητου πλουτισμού, δεχόμενο ότι η ενάγουσα υπαναχώρησε απ’ τη σύμβαση της πώλησης, και το ποσό των 13.436,30 ευρώ, επίσης νομιμοτόκως απ’ την επίδοση της αγωγής ως εύλογη αποζημίωση και β) αλληλεγγύως και εις ολόκληρον το ποσό των 4.000 ευρώ με το νόμιμο τόκο απ’ την επίδοση της αγωγής ως χρηματική ικανοποίηση λόγω της ηθικής βλάβης που υπέστη η ενάγουσα εξαιτίας της απατηλής συμπεριφοράς τους. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι ενάγοντες της από 16-12-2020 με ΓΑΚ/ΕΑΚ/……../2020 αγωγής και εναγόμενοι της από 8-10-2020 με αρ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ/…………./2020 αγωγής με την ένδικη έφεσή τους για λόγους που αφορούν σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων και εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου, ζητώντας να εξαφανισθεί η πρωτόδικη απόφαση, να απορριφθεί η αγωγή της ενάγουσας σε βάρος τους και να γίνει δεκτή η αγωγή τους.
Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 514, 515 εδ. α, 516 ΑΚ προκύπτει ότι με τη σύμβαση πώλησης ακινήτου ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή την κυριότητα αυτού (ακινήτου) χωρίς νομικά ελαττώματα και με τις συμφωνημένες ιδιότητες, τα δε νομικά ελαττώματα του πωληθέντος, στα οποία περιλαμβάνονται εμπράγματα δικαιώματα τρίτων και άλλα βάρη, δεν συνεπάγονται ακυρότητα της σύμβασης πώλησης. Ωστόσο, η υπόσχεση του πωλητή ότι κανένας δεν διεκδικεί δικαιώματα πάνω στο πωληθέν πράγμα δεν αποτελεί συνομολόγηση ιδιότητας, αλλά υπόσχεση ανυπαρξίας νομικού ελαττώματος (Γεωργιάδης – Σταθόπουλος, “Αστικός Κώδιξ – Ερμηνεία κατ’ άρθρο”, τρίτος τόμος, έκδοση 1980, άρθρα 534 – 535, III αριθ. 20-21, σελ. 152). Αν το πράγμα έχει νομικό ελάττωμα κατά την προαναφερομένη έννοια, ο αγοραστής δικαιούται να ασκήσει, κατ’ επιλογή, τα δικαιώματα που του παρέχει η διάταξη του άρθρου 382 ΑΚ, δηλαδή, είτε να επικαλεστεί τα δικαιώματα του άρθρου 380 ΑΚ, είτε να ζητήσει αποζημίωση από τον πωλητή για ολική ή μερική μη εκπλήρωση της σύμβασης και πριν ακόμη χωρήσει εκνίκηση, είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση (ΑΠ 1479/2013, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 918/2008 ΑχαΝομ 2009/143, ΕφΠατρ 335/2021 ΝΟΜΟΣ). Η ευθύνη του πωλητή για το νομικό ελάττωμα που υπήρχε ήδη κατά την κατάρτιση της σύμβασης πώλησης είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από τη γνώση ή την – έστω ανυπαίτια – άγνοια αυτού περί της ύπαρξής του, μόνο δε η θετική γνώση του αγοραστή για το νομικό ελάττωμα κατά το χρόνο της σύναψης της πώλησης επιφέρει, κατά το άρθρο 515 εδ. α ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η -έστω και – υπαίτια άγνοια του αγοραστή (ΑΠ 1100/2020, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1283/2003 ΕλλΔικ 48/480, ΕφΠατρ 335/2021, ΕφΑιγ 19/2020, ΕφΘες 228/2020, ΕφΠειρ 132/2019, Γεωργιάδη -Σταθόπουλου, άρθρο 516, σελ. 58, αριθ. 41). Έτσι, τα δικαιώματα του αγοραστή, σε περίπτωση ύπαρξης νομικού ελαττώματος, να ζητήσει αποζημίωση ή να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση πώλησης καταλύονται αν ο πωλητής ισχυριστεί και αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε τα ελαττώματα του πράγματος που υπήρχαν κατά το χρόνο της πώλησης, πλην όμως ο από την άνω ενδοτικού δικαίου διάταξη του άρθρου 515 § 1 ΑΚ καθιερούμενος λόγος απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος αδρανεί αν οι συμβαλλόμενοι έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Συγκεκριμένα, όταν στη σύμβαση πώλησης περιέχεται ο όρος ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται “ελεύθερο ελαττώματος ή δικαιώματος τρίτου”, ο πωλητής υπέχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον αγοραστή για τα νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος, ακόμη και αν ο τελευταίος γνώριζε την ύπαρξή τους (ΑΠ 162/2022, ΑΠ 825/2019 ΧΡΙΔ 2019/729, ΑΠ 721/2017, ΝΟΜΟΣ). Επιπλέον, από το συνδυασμό των άνω διατάξεων με αυτές των άρθρων 297, 298, 383, 387, 389 και 904 ΑΚ συνάγεται ότι η υπαναχώρηση γίνεται με μονομερή δήλωση βούλησης του αγοραστή που απευθύνεται στον πωλητή, η οποία μόλις περιέλθει σ` αυτόν γίνεται αμετάκλητη και ο πωλητής δεσμεύεται από τα αποτελέσματά της. Η υπαναχώρηση, νόμιμη ή συμβατική, επιφέρει άμεση διάλυση της σύμβασης, με αναδρομική ενέργεια, και έχει ως αποτέλεσμα την απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων για παροχές που πηγάζουν από τη σύμβαση και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Έτσι, από την έγκυρη άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης, δεν έχει πλέον κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη αξίωση εναντίον του άλλου για εκπλήρωση και, ο μεν πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει το μέρος ή το σύνολο του τιμήματος που έλαβε, με το νόμιμο τόκο από την υπαναχώρηση, ο δε αγοραστής το πράγμα. Εφόσον ο αγοραστής επιλέξει την υπαναχώρηση δικαιούται επιπλέον να ζητήσει εύλογη και όχι πλήρη αποζημίωση για την πραγματική ζημία που έχει υποστεί από τη μη εκπλήρωση, για δε τον προσδιορισμό του ποσού της αποζημίωσης αυτής, την οποία το Δικαστήριο επιδικάζει κατά την εύλογη κρίση του, λαμβάνονται υπόψη το πταίσμα του πωλητή και η βαρύτητα αυτού, το ενδεχόμενο πταίσμα του υπαναχωρήσαντος αγοραστή, η περιουσιακή κατάσταση των μερών και η ζημία που πραγματικά προκλήθηκε στον αγοραστή από τη ματαίωση της σύμβασης, από την οποία δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη, γι’ αυτό και πρέπει η ζημία αυτή να αναφέρεται στο αγωγικό δικόγραφο (ΟλΑΠ 586/1975, ΝοΒ 23/41, ΑΠ 328/2006, ΕλλΔ/νη 47/830, ΑΠ 746/1994, ΕλλΔ/νη 37/148, ΕφΑθ 2119/2008, ΕλλΔ/νη 50/877, ΕφΑθ 149/2004, ΕλλΔ/νη 45/902). Εξάλλου, το αν για την άσκηση του δικαιώματος της υπαναχώρησης απαιτείται η μη εκπλήρωση να οφείλεται σε υπαιτιότητα του οφειλέτη είναι ζήτημα ερμηνείας της σύμβασης, εν αμφιβολία δε, κατά τον ερμηνευτικό κανόνα του άρθρου 397 ΑΚ, η υπαιτιότητα του οφειλέτη αποτελεί προϋπόθεση της υπαναχώρησης, την δε έλλειψη της υποκειμενικής προϋπόθεσης της ευθύνης του πρέπει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις των άρθρων 336, 342 και 363 ΑΚ, να επικαλεσθεί και αποδείξει ο οφειλέτης, όπως, άλλωστε, συμβαίνει και στην περίπτωση της νόμιμης υπαναχώρησης σε περίπτωση υπερημερίας, που επέρχεται, κατ’ άρθρο 341 § 1 ΑΚ και με την παρέλευση της δήλης ημέρας που συμφωνήθηκε, κατά την οποία ο οφειλέτης καταλύει τις στηριζόμενες στην υπερημερία του απαιτήσεις του δανειστή με την ένσταση ότι η καθυστέρηση της παροχής του οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (ΑΠ 192/2006, ΜΕφΠειρ 256/2021, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 914 επ. ΑΚ περί αδικοπραξιών προκύπτει ότι, για να υπάρξει αδικοπραξία και υποχρέωση του ζημιώσαντος να αποζημιώσει τον παθόντα και, περαιτέρω, να ικανοποιηθεί η ηθική βλάβη του τελευταίου κατά το άρθρο 932 ΑΚ, προϋποτίθεται ότι η ζημία (θετική ή αποθετική) προκλήθηκε παρά το νόμο (άρθρο 914 ΑΚ) ή από συμπεριφορά αντίθετη προς τα χρηστά ήθη (άρθρο 919 ΑΚ), από πράξη ή παράλειψη, η οποία οφείλεται σε πταίσμα του δράστη, ήτοι σε δόλο ή αμέλεια και ότι υφίσταται αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της πράξης ή της παράλειψης και της ζημίας που επήλθε. Μόνη η αθέτηση προϋφισταμένης ενοχής, είναι μεν πράξη παράνομη, δεν συνιστά όμως και αδικοπραξία κατά την έννοια των άρθρων 914 επ. ΑΚ. Είναι δυνατό, ωστόσο, μια ζημιογόνα ενέργεια, πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία, τούτο δε συμβαίνει όταν η ενέργεια αυτή καθ’ εαυτή και χωρίς την προϋπάρχουσα συμβατική σχέση θα ήταν παράνομη, ως αντίθετη στο γενικό καθήκον που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 914 ΑΚ του να μην προκαλεί κανένας υπαιτίως ζημία σε άλλον. Η ύπαρξη, επομένως, νομικού ή πραγματικού ελαττώματος δεν ιδρύει από μόνη της ευθύνη από αδικοπραξία κατά την έννοια των αμέσως προαναφερθεισών διατάξεων, αφού, χωρίς τη συμβατική σχέση, δεν αποτελεί πράξη παράνομη, όταν όμως δολίως αποσιωπάται η ύπαρξη του νομικού, τότε συντρέχουν πρόσθετα πραγματικά στοιχεία, τα οποία, μαζί με τη συμβατική παράβαση, συνθέτουν το πραγματικό αδικοπραξίας (ΑΠ 1273/2017, ΕφΠειρ 353/2021, ΕφΠειρ 699/2014, ΤΝΠ Νόμος). Πρόκειται, δηλαδή, για συρροή δύο αξιώσεων, εφόσον η άνω παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά του πωλητή αποτελεί αδικοπραξία και χωρίς τη συμβατική σχέση της πώλησης. Από τις δύο αυτές αξιώσεις για αποζημίωση, η πρώτη στηρίζεται στη συμβατική ευθύνη και η δεύτερη στην αδικοπραξία, στην περίπτωση δε της συρροής αξιώσεων που αποβλέπουν στον ίδιο σκοπό, δηλαδή στην ίδια παροχή, είναι δυνατή η παράλληλη άσκηση όλων των αξιώσεων, όχι όμως και η ικανοποίηση όλων, αφού η ικανοποίηση της μίας έχει ως αποτέλεσμα την απόσβεση και των λοιπών, εκτός αν με αυτές ζητείται κάτι περισσότερο, όπως χρηματική ικανοποίηση λόγω της ηθικής βλάβης από την αδικοπραξία (ΑΠ 559/2013, ΕφΠειρ 353/2021, ΕφΠατρ 335/2021 ΤΝΠ Νόμος).
Τέλος, κατά την διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των θεσπιζομένων με αυτή αντικειμενικών κριτηρίων να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση, η οποία δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις οι οποίες μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν την γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την μεταγενεστέρα άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΟλΑΠ 17/1995, ΑΠ 1566/2000 Ελ.Δ/νη 2002, 450).
Από την επανεκτίμηση όλων των εγγράφων, που νόμιμα και εμπρόθεσμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, απ’ τις … και …/15-1-2021 ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων ……….. και ……… ενώπιον της Ειρηνοδίκη Σαλαμίνας ………………, που λήφθηκαν και προσκομίζονται με επιμέλεια της ενάγουσας-εναγομένης και ήδη εφεσίβλητης μετά από νομότυπη κλήτευση των εναγομένων-εναγόντων και ήδη εκκαλούντων, όπως προκύπτει απ’ τις …./11-1-2021 και …../12-1-2021 εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας της περιφέρειας του Εφετείου Πειραιά ………., απ’ την …./14-1-2021 ένορκη βεβαίωση της μάρτυρα …….. ενώπιον της ιδίας ως άνω Ειρηνοδίκη, που λήφθηκε και προσκομίζεται με επιμέλεια των εναγομένων-εναγόντων και ήδη εκκαλούντων κατόπιν νόμιμης και εμπρόθεσμης κλήτευσης της εναγομένης-ενάγουσας και ήδη εκκαλούσας σύμφωνα με την ………../7-1-2021 έκθεση επίδοσης της ιδίας ως άνω δικαστικής επιμελήτριας, σε συνδυασμό με όσα συνομολογούν οι διάδικοι και τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη κατ’ άρ. 336 παρ. 4 ΚΠολΔ, αποδείχθηκαν κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Δυνάμει του υπ’ αρ. ……../30-12-2019 συμβολαίου αγοράς της Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας ………. που έχει καταχωρηθεί νόμιμα στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας με αρ. κατ. ………/14-7-2020, οι εναγόμενοι-ενάγοντες (στο εξής πωλητές) πώλησαν στην ενάγουσα-εναγομένη (στο εξής αγοράστρια) ένα ακίνητο συγκυριότητάς τους κατά ½ εξ αδιαιρέτου στον καθένα, και δη ένα αγροτεμάχιο μετά της επ’ αυτού ευρισκόμενης ισόγειας οικίας, που βρίσκεται στη θέση «………» του Δήμου Αμπελακίων Σαλαμίνας στην οδό ……….. Οι πωλητές είχαν καταστεί συγκύριοι του ακινήτου κατά ποσοστό 3/8 εξ αδιαιρέτου έκαστος (37,50%) από κληρονομία του πατρός τους, …….., την οποία είχαν αποδεχθεί με την ………./2002 πράξη αποδοχής κληρονομίας της Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας …….., που μεταγράφηκε νόμιμα, και κατά ποσοστό 1/8 εξ αδιαιρέτου έκαστος (12,50%) από γονική παροχή της μητέρας τους …….., δυνάμει της ……/2002 πράξης γονικής παροχής της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγραφείσας. Ως τίμημα της πώλησης συμφωνήθηκε το ποσό των 35.000 ευρώ, εκ των οποίων η αγοράστρια κατέβαλε πριν την υπογραφή του συμβολαίου στους πωλητές το ποσό των 12.000 ευρώ, απομένοντος υπολοίπου ύψους 23.000 ευρώ, το οποίο αναφέρθηκε στο συμβόλαιο ως μόνο τίμημα της πώλησης και το οποίο ορίστηκε καταβλητέο σε δώδεκα (12) συνεχείς μηνιαίες άτοκες δόσεις, ύψους 2.000 ευρώ εκάστης εκ των έντεκα (11) πρώτων και 1.000 ευρώ της τελευταίας (12ης), που ήταν καταβλητέες στις 27 εκάστου μηνός, αρχής γενομένης στις 27-1-2020 με τελευταία δόση στις 27-12-2020. Για το σκοπό αυτό η αγοράστρια εξέδωσε δώδεκα ισόποσες και αντίστοιχες με τις συμφωνηθείσες δόσεις συναλλαγματικές, λήξης εκάστης τον ίδιο χρόνο που ήταν καταβλητέα η κάθε δόση. Στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο περιλήφθηκε ρητή συμφωνία των μερών ότι η πώληση τελεί υπό τη διαλυτική αίρεση της μη αποπληρωμής του τιμήματος και ότι εάν η αγοράστρια καθυστερήσει πέραν των τριών (3) μηνών την καταβολή μιας δόσης, θα θεωρείται ότι πληρώθηκε η αίρεση, το συμβόλαιο θα χάσει την ισχύ του και θα επιστρέψει αυτόματα η κυριότητα στους πωλητές, κάθε δε ποσό που θα έχει καταβληθεί απ’ την αγοράστρια θα παραμείνει στους πωλητές ως ποινική ρήτρα και αποζημίωση για τη χρήση του ακινήτου απ’ την αγοράστρια μέχρι την πλήρωση της αίρεσης. Επιπλέον, συμφωνήθηκε ότι οι πωλητές, σε περίπτωση υπερημερίας της αγοράστριας, θα έχουν το δικαίωμα είτε να θεωρήσουν την άνω αίρεση ως πληρωθείσα και την πώληση ανατραπείσα με τα παραπάνω υπέρ αυτών αποτελέσματα είτε να θεωρήσουν ότι δεν συμφωνήθηκε η αίρεση και να επιδιώξουν την είσπραξη του τιμήματος με εκτέλεση του συμβολαίου. Τέλος, στη σελ. 11 του συμβολαίου περιλήφθηκε δήλωση των πωλητών ότι «εγγυώνται ότι το πωλούμενο ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε βάρος, χρέος, υποθήκη, …δουλείες πραγματικές και προσωπικές …και γενικά ελεύθερο από κάθε νομικό ελάττωμα ..». Μετά την κατάρτιση του συμβολαίου, η αγοράστρια, η οποία σκόπευε να εγκατασταθεί στην οικία με την οικογένειά της, άρχισε αμέσως εργασίες επισκευής στο ακίνητο, τις οποίες ανέθεσε στην εταιρία “………….”, εκδοθείσας για το σκοπό αυτό της με αρ. ………../20-1-2020 άδειας εργασιών μικρής κλίμακας, και κατέβαλε προσηκόντως στη λήξη της πρώτης συναλλαγματικής την πρώτη δόση του τιμήματος, ποσού 2.000 ευρώ, κατά τα συμφωνηθέντα. Στο μεταξύ, όμως, είχε ήδη ανακύψει ανάμεσα στην αγοράστρια και τους πωλητές ζήτημα σχετικά με την ύπαρξη μιας διόδου στο νοτιοανατολικό άκρο του ακινήτου. Ειδικότερα, αποδείχθηκε ότι πριν την υπογραφή του συμβολαίου ήδη κατά την πρώτη της επίσκεψη στο ακίνητο κατά τις διαπραγματεύσεις για την αγορά του, παρουσία της εκπροσώπου των πωλητών ………., ανιψιάς του πρώτου και θυγατέρας του δεύτερου των εναγομένων – εναγόντων πωλητών, η ενάγουσα παρατήρησε ότι υπήρχε μία πόρτα στο νοτιοανατολικό άκρο του, που το συνέδεε με το όμορο ακίνητο. Σε ερώτησή της σχετικά με την πόρτα αυτή και το λόγο ύπαρξής της, η εκπρόσωπος των πωλητών την καθησύχασε λέγοντάς της ότι η πόρτα αυτή χρησιμοποιείτο στο παρελθόν από την ηλικιωμένη ιδιοκτήτρια του όμορου στα νότια ακινήτου για τη διέλευσή της στο ακίνητο των πωλητών και ότι πλέον δεν χρησιμοποιείτο από κανέναν καθώς και ότι μπορούσε (η αγοράστρια) να την καταργήσει ανά πάσα στιγμή. Η αγοράστρια πεισθείσα στις εν λόγω διαβεβαιώσεις καταδεικνύοντας εμπιστοσύνη στο πρόσωπο των πωλητών, δεν προέβη σε περαιτέρω έλεγχο της νομικής κατάστασης του ακινήτου και προχώρησε στην αγορά του. Κατά την υπογραφή του πωλητήριου συμβολαίου δεν έγινε καμία μνεία στο ζήτημα αυτό από κανένα απ’ τα συμβαλλόμενα μέρη ούτε απ’ τη συμβολαιογράφο. Επισημαίνεται δε ότι σε κανέναν απ’ τους τίτλους ιδιοκτησίας των πωλητών, ήτοι την ………/2002 πράξη αποδοχής κληρονομίας της Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας ……….., την ……/2002 πράξης γονικής παροχής της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου, όπως και στην …./2019 πράξη διόρθωσης αυτών (των τελευταίων δύο συμβολαίων) της Συμβολαιογράφου ……….., δεν αναφερόταν ο,τιδήποτε σχετικό με δουλεία βαρύνουσα το πωληθέν ακίνητο, ενώ ούτε στο κτηματολόγιο υπήρχε σχετική καταχώρηση. Μετά την υπογραφή του συμβολαίου η αγοράστρια άρχισε να επισκέπτεται πιο τακτικά το ακίνητο, ξεκινώντας, όπως ειπώθηκε, εργασίες επισκευής του με διάφορα συνεργεία. Στα τέλη Ιανουαρίου όμοροι ιδιοκτήτες την ενημέρωσαν για πρώτη φορά ότι το ακίνητό της βαρύνεται με δουλεία διόδου υπέρ των προς το νότο ευρισκόμενων ακινήτων τους, και της ζήτησαν να μην κλείσει την εν λόγω δίοδο, απειλώντας τη με ασφαλιστικά μέτρα σε διαφορετική περίπτωση. Αμέσως, η αγοράστρια απευθύνθηκε στους πωλητές της, οι οποίοι αρνήθηκαν παντελώς την ύπαρξη δουλείας διόδου σε βάρος του πωληθέντος ακινήτου. Οι οχλήσεις, όμως, απ’ τους γείτονες προκειμένου να μην κλείσει την πόρτα της διόδου, συνεχίζονταν, και η αγοράστρια, απευθυνόμενη κάθε φορά στους πωλητές της, λάμβανε από μέρους τους σταθερά τη διαβεβαίωση ότι δεν υπήρχε καμία δουλεία διόδου. Περί τα τέλη Φεβρουαρίου του 2020, αφού το ζήτημα αυτό παρέμενε ανοικτό, η αγοράστρια και οι πωλητές καθόρισαν συνάντηση στο γραφείο της δικηγόρου των τελευταίων, για να το συζητήσουν. Εκεί, στο γραφείο της δικηγόρου των πωλητών, περιήλθε για πρώτη φορά, τυχαία, στα χέρια της αγοράστριας το υπ’ αρ. ………../1968 συμβόλαιο του Συμβολαιογράφου Σαλαμίνας . ………, ήτοι ο τίτλος κτήσης του επίδικου ακινήτου του πατέρα και δικαιοπαρόχου των πωλητών, ……., στο οποίο αναφέρονταν τα ακόλουθα : «Επίσης, τόσον ο αγοραστής, όσον και οι λοιποί ιδιοκτήται των όμορων ιδιοκτησιών ήτοι οι ……. και …….., ως και άπαντες οι κληρονόμοι του ……….. θα διέρχωνται εκ της υφισταμένης ήδη προς ανατολάς οδού κατά μήκος όλων των ιδιοκτησιών και θα λήγωσι εις την προς βορράν διερχόμενην οδόν, της οδού ταύτης ανηκούσης εις όλας τας ανωτέρω δικαιούχους ως πραγματικού δικαιώματος μη δυνάμενου ουδενός να παρεμποδίση την διέλευσιν εκ ταύτης». Μετά απ’ αυτό η εμπιστοσύνη της αγοράστριας στο πρόσωπο των πωλητών κλονίστηκε, ενώ άρχισε να τους οχλεί, προκειμένου να λυθεί το πρόβλημα, αρνούμενη να καταβάλει τις επόμενες δόσεις του τιμήματος, πλην, όμως, ανεπιτυχώς. Μεσολάβησε η περίοδος επιβολής των μέτρων πρόληψης κατά της διασποράς του covid-19 στη χώρα και τον Μάιο του 2020, όταν η κατάσταση επανήλθε σε κανονικούς ρυθμούς, η αγοράστρια εγκαταστάθηκε με την οικογένειά της στην οικία, χωρίς στο μεταξύ να έχει επιτευχθεί κάποια λύση στο πρόβλημα της δουλείας διόδου με τους πωλητές. Η διαβίωσή τους δε στην οικία υπήρξε εξαρχής προβληματική, καθώς αναγκάζονταν να επιτρέπουν την τακτική διέλευση των γειτόνων τους απ’ την επίμαχη δίοδο, η απόσταση της οποίας απ’ την οικία ήταν ελάχιστη, με αποτέλεσμα να περιορίζεται σημαντικά η προσωπική και οικογενειακή τους ηρεμία και η ιδιωτικότητά τους. Υπό τις συνθήκες αυτές, αφού οι πωλητές δεν εκπλήρωσαν την υποχρέωσή τους να μεταβιβάσουν στην αγοράστρια πράγμα ελεύθερο από νομικά ελαττώματα, πράγμα για το οποίο υπείχαν αντικειμενική ευθύνη, δηλαδή ανεξάρτητα απ’ το αν γνώριζαν ή αγνοούσαν έστω και ανυπαίτια το ελάττωμα, η αγοράστρια τους επέδωσε στις 25 και 26 Μαΐου του 2020 την από 13-5-2020 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία ζητούσε την αναστροφή της πώλησης, η οποία εκτιμάται ότι συνιστούσε υπαναχώρησή της απ’ τη σύμβαση λόγω της ύπαρξης νομικού ελαττώματος στο αγορασθέν ακίνητο. Η υπαναχώρηση αυτή της αγοράστριας ως μονομερής απευθυντέα δήλωση που δεν υπόκειται σε τύπο, επέφερε τα έννομα αποτελέσματά της και δη την αναδρομική (ex tunc) ανατροπή της σύμβασης και την υποχρέωση των μερών για την επιστροφή των παροχών που είχαν εκτελεστεί σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Οι πωλητές ισχυρίζονται ότι η αγοράστρια γνώριζε την ύπαρξη της δουλείας κατά το χρόνο κατάρτισης του αγοραπωλητήριου συμβολαίου και δη ότι απ’ την αρχική επίσκεψή της στο ακίνητο μαζί με την …………… παρατήρησε την ύπαρξη της εν λόγω διόδου και ενημερώθηκε απ’ την τελευταία ότι χρησιμοποιείτο από τρεις γείτονες για την έξοδό τους απ’ την ιδιοκτησία τους στην οδό ………….. Ενισχυτικά εκθέτουν ότι εξαιτίας της ύπαρξης της δουλείας, όπως και κάποιων αυθαιρεσιών που είχε το ακίνητο, συμφωνήθηκε μειωμένο το τίμημα της πώλησης στο ποσό των 35.000 ευρώ καθώς και ότι στο ………./2019 πωλητήριο συμβόλαιο αναφέρεται το συμβόλαιο με αρ. ……./1968, στο οποίο γίνεται σαφής αναφορά στη δουλεία διόδου, το οποίο, όπως εκθέτουν, το προσκόμισε η αγοράστρια στη συμβολαιογράφο και ως εκ τούτου αμφότερες τελούσαν σε γνώση του περιεχομένου του πριν την κατάρτιση του πωλητήριου συμβολαίου. Οι ισχυρισμοί των πωλητών για τη γνώση της αγοράστριας για τη δουλεία διόδου αλυσιτελώς προβάλλονται σε σχέση με την ενδοσυμβατική τους ευθύνη και ουδεμία έννομη επιρροή ασκούν στο ασκηθέν δικαίωμα της αγοράστριας, σύμφωνα με όσα ειπώθηκαν στην πρώτη κατά σειρά νομική σκέψη, δεδομένου ότι στο πωλητήριο συμβόλαιο με αρ. ……/2019 οι πωλητές είχαν δηλώσει ότι το πωλούμενο ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε βάρος, χρέος, υποθήκη, …δουλείες πραγματικές και προσωπικές …και γενικά ελεύθερο από κάθε νομικό ελάττωμα ..», η δήλωσή τους δε αυτή έχει την έννοια ότι ευθύνονται για τα νομικά ελαττώματα και αν η αγοράστρια τα γνώριζε. Σε κάθε, όμως, περίπτωση, οι ισχυρισμοί τους αυτοί, στα πλαίσια απόδειξης της εν γένει συμπεριφοράς τους, τυγχάνουν αβάσιμοι. Ειδικότερα, σύμφωνα με την …./2021 ένορκη βεβαίωση της μάρτυρα των πωλητών, …….., όταν τον Αύγουστο του 2019 η αγοράστρια είδε παρουσία της (της μάρτυρα) για πρώτη φορά το σπίτι, σε ερώτησή της για την πόρτα που υπήρχε στο νοτιοανατολικό άκρο του αγροτεμαχίου, η ίδια (η μάρτυρας) της απάντησε ότι είναι μία δίοδος απ’ την οποία περνάνε και φτάνουν στην οδό …………. τρεις άνθρωποι, ο κ. ……., η γυναίκα του ……. και ο ανιψιός του …………, και τόσο η αγοράστρια όσο και ο παρών τότε σύζυγός της δεν εκδήλωσαν καμία δυσαρέσκεια, όταν δε λίγες ημέρες αργότερα επισκέφθηκαν μαζί (η αγοράστρια και η μάρτυρας) ξανά το σπίτι, σε συνάντηση με τον κ. …….. και τη σύζυγό του η αγοράστρια δεν έδειξε να έχει κανένα πρόβλημα, αντίθετα φαινόταν να έχει αποδεχθεί το γεγονός. Η κατάθεση της εν λόγω μάρτυρα όμως αντικρούεται απ’ την …./2021 ένορκη βεβαίωση ενώπιον της Ειρηνοδίκη Σαλαμίνας της μάρτυρα της αγοράστριας, ………, αρχιτέκτονα μηχανικού, η οποία κρίνεται πιο αντικειμενική και συνακόλουθα αξιόπιστη, καθώς η μάρτυρας αυτή δεν συνέχεται συγγενικά με τους διαδίκους. Σύμφωνα με την εν λόγω μάρτυρα, οι πωλητές πριν την κατάρτιση του συμβολαίου, της ζήτησαν να συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα χωρίς να αποτυπωθεί σ’ αυτό το άνοιγμα του οικοπέδου στο νότιο μέρος του ισχυριζόμενοι ότι δεν χρησιμεύει σε κάτι και ότι η αγοράστρια θα μπορούσε να το κλείσει μετά την αγορά του οικοπέδου. Στην ίδια ένορκη βεβαίωση η μάρτυρας της αγοράστριας κατέθεσε ότι το τοπογραφικό διάγραμμα συντάχθηκε κατόπιν υπόδειξης της . …………., χωρίς να αποτυπωθεί το άνοιγμα, και, τέλος, ότι μετά την υπογραφή του συμβολαίου, η αγοράστρια την επισκέφθηκε μαζί με τη ………, η οποία ενώπιόν της επέμενε ότι δεν υπήρχε δίοδος και ότι θα μπορούσε (η αγοράστρια) να περιφράξει το ακίνητο όποτε ήθελε χωρίς πρόβλημα και να κλείσει το άνοιγμα εξηγώντας μάλιστα ότι το άνοιγμα αυτό το είχε αφήσει η γιαγιά της και την επισκεπτόταν μία φίλη της που έμενε στο πίσω οικόπεδο, η οποία είχε πλέον πεθάνει και διαβεβαιώνοντάς της ότι δεν υπήρχε δίοδος. Περαιτέρω, παρότι οι πωλητές επικαλούνται, όπως ειπώθηκε, ότι η δουλεία διόδου σε συνδυασμό με λοιπές αυθαιρεσίες του ακινήτου αποτέλεσαν θέμα συζήτησης με την αγοράστρια και οδήγησαν σε συμφωνία για μειωμένο τίμημα, η μάρτυράς τους στην ίδια ως άνω ένορκη βεβαίωσή της κατέθεσε – αντίθετα με τους ισχυρισμούς τους – ότι οι διαδικασίες για τη σύνταξη και υπογραφή του αγοραπωλητήριου συμβολαίου ξεκίνησαν με τους καλύτερους οιωνούς και το τίμημα συμφωνήθηκε στο ποσό των 35.000 ευρώ. Τέλος, από κανένα στοιχείο δεν αποδείχθηκε ότι η αγοράστρια γνώριζε την ύπαρξη της επίμαχης δουλείας, όπως εκθέτουν οι πωλητές, διατεινόμενοι ότι είχε στα χέρια της πριν την κατάρτιση του πωλητήριου συμβολαίου το με αρ. ………./1968 συμβόλαιο-τίτλο κτήσης του προκατόχου των πωλητών, στο οποίο αναφέρεται ρητά η δουλεία διόδου. Τούτο δεν μπορεί να συναχθεί από μόνο το γεγονός ότι το εν λόγω συμβόλαιο αναφέρεται διηγηματικά στο πωλητήριο συμβόλαιο ως τίτλος κτήσης του αρχικού δικαιοπαρόχου των πωλητών …………, λαμβανομένου υπόψη ότι η επίμαχη δουλεία διόδου δεν αναφέρεται, όπως ειπώθηκε, σε κανέναν απ’ τους τίτλους κτήσης των πωλητών ούτε υπήρχε καταχωρημένη στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Απ’ τα παραπάνω σε συνδυασμό προκύπτει ότι οι πωλητές γνώριζαν την ύπαρξη της δουλείας διόδου που βάρυνε το ακίνητό τους, αφού αυτό αναφερόταν ρητά στο τίτλο κτήσης του πατέρα τους δικαιοπαρόχου τους, και παρά ταύτα δολίως το απέκρυψαν απ’ την αγοράστρια, για να μην επηρεαστεί δυσμενώς και δεν προχωρήσει στην αγορά του ακινήτου τους, η συμπεριφορά τους δε αυτή συνιστά αδικοπραξία, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στην οικεία νομική σκέψη. Οι πωλητές κάνουν, επιπλέον, λόγο στην έφεσή τους για καταχρηστικότητα της συμπεριφοράς της αγοράστριας, η οποία παρότι το ζήτημα με τη δουλεία διόδου είχε ανακύψει μήνες νωρίτερα, υπαναχώρησε απ’ τη σύμβαση τον Μάιο του 2020, αφού ολοκλήρωσε τις εργασίες επισκευής της οικίας και εγκαταστάθηκε σ’ αυτή, πραγματοποιώντας μάλιστα και πολεοδομικές αυθαιρεσίες. Ο σχετικός λόγος έφεσης που προβλήθηκε και στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο με τις προτάσεις των εναγομένων και ήδη εκκαλούντων και απορρίφθηκε σιωπηρά, τυγχάνει απορριπτέος ως μη νόμιμος καθόσον τα πραγματικά περιστατικά που επικαλούνται οι εκκαλούντες, και αληθή υποτιθέμενα δεν στοιχειοθετούν καταχρηστική άσκηση δικαιώματος κατ’ άρ. 281 ΑΚ, όπως αυτή ορίζεται στην ανωτέρω οικεία μείζονα σκέψη. Κατόπιν των ανωτέρω, η υπαναχώρηση, που νόμιμα άσκησε η αγοράστρια, επέφερε, όπως ειπώθηκε, την αναδρομική ανατροπή της σύμβασης πώλησης του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι εναγόμενοι πωλητές να υποχρεούνται να της αποδώσουν διαιρετά κατά το ½ ο καθένας το τίμημα που έλαβαν με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, ήτοι το ποσό των 14.000 ευρώ, και δη το ποσό των 12.000 ευρώ που έλαβαν ως προκαταβολή πριν την υπογραφή του συμβολαίου και το ποσό των 2.000 ευρώ που αντιστοιχεί στην εξόφληση της πρώτης ισόποσης συναλλαγματικής με ημερομηνία λήξης 27-1-2020, καθώς και να της καταβάλλουν εύλογη αποζημίωση για την ζημία που αυτή υπέστη απ’ τη μη εκπλήρωση της σύμβασης. Ως προς τη ζημία ειδικότερα αποδείχθηκε ότι η αγοράστρια δαπάνησε στα πλαίσια της σύμβασης πώλησης το ποσό των 353,20 ευρώ για έξοδα σύνταξης συμβολαίου, το ποσό των 155,60 ευρώ για τα τέλη καταχώρησης του επίμαχου συμβολαίου στο Κτηματολογικό Γραφείο Σαλαμίνας, το ποσό των 1.000 ευρώ για αμοιβή της μεσίτριας … ……, το ποσό των 710,70 ευρώ για το φόρο μεταβίβασης ακινήτου στην Ε’ ΔΟΥ Πειραιά, το ποσό των 700 ευρώ για τη μηχανικό …… για την έκδοση της άδειας μικρής κλίμακας για την επισκευή του ακινήτου, και το ποσό των 10.870 ευρώ για αμοιβή της εταιρίας με την επωνυμία «………………» για εργασίες επισκευής του ακινήτου, ήτοι συνολικά το ποσό των 13.789,50 ευρώ. Το ποσό αυτό, πρέπει, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, πρέπει να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι πωλητές να το καταβάλουν διαιρετά κατά ½ έκαστος στην ενάγουσα αγοράστρια ως εύλογη αποζημίωση, λαμβανομένων υπόψη του πταίσματός τους και της βαρύτητάς του, της απουσίας πταίσματος της ενάγουσας και της οικονομικής κατάστασης των μερών. Επιπλέον, αφού αποδείχθηκε ότι η συμπεριφορά τους υπήρξε δολίως απατηλή και δη αδικοπρακτική σε βάρος της αγοράστριας, πρέπει οι πωλητές να υποχρεωθούν εις ολόκληρον έκαστος στην αποκατάσταση της ηθικής βλάβης που η τελευταία υπέστη, η οποία, κατά την κρίση του Δικαστηρίου αποτιμάται στο ποσό των 4.000 ευρώ, λαμβανομένων υπόψη της υπαιτιότητας των εναγομένων, των συνθηκών τέλεσης της αδικοπραξίας και των συνεπειών της, όπως αυτές περιγράφηκαν, καθώς και της οικονομικής κατάστασης των μερών. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που με αιτιολογία που συμπληρώνεται απ’ την παρούσα, δέχθηκε τα ίδια πραγματικά περιστατικά και κατέληξε στα ίδια συμπεράσματα απορρίπτοντας την αγωγή των εναγόντων πωλητών και κάνοντας εν μέρει δεκτή την αγωγή της ενάγουσας αγοράστριας, υποχρεώνοντας τους εναγόμενους πωλητές να της καταβάλουν τα άνω ποσά, με το νόμιμο τόκο απ’ την επίδοση της αγωγής, για τις ίδιες αιτίες, ορθά το νόμο εφάρμοσε και σωστά τις αποδείξεις εκτίμησε και ο μοναδικός ενιαία κρινόμενος λόγος έφεσης τυγχάνει απορριπτέος ως ουσία αβάσιμος.
Κατόπιν των ανωτέρω, και αφού δεν υπάρχει προς έρευνα άλλος λόγος, η έφεση πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της. Τέλος, πρέπει οι εκκαλούντες να καταδικαστούν στη δικαστική δαπάνη της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας λόγω της ήττας τους (άρθρα 183, 176, 191 § 2ΚΠολΔ) κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου της έφεσης στο δημόσιο ταμείο (495 παρ. 3 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ την έφεση κατά το τυπικό μέρος.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την έφεση κατ’ ουσία.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, την οποία ορίζει στο ποσό των επτακοσίων (700) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή του παραβόλου της έφεσης με αρ. ……………. στο δημόσιο ταμείο.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στον Πειραιά στις 18.4.2024 και δημοσιεύθηκε στις 16.5.2024 σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους με παρούσα τη γραμματέα..
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ