ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 550/2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΑΠΟΤΕΛΟΥΜΕΝΟ από τη Δικαστή Ελένη Σκριβάνου, Εφέτη, η οποία ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Γ.Λ. .
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά τη διάταξη του άρθρου 226 παρ. 1 εδ. 3 και 4 Κ.Πολ.Δ., που εφαρμόζεται και ενώπιον του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου, αν η συζήτηση αναβληθεί, ο γραμματέας είναι υποχρεωμένος αμέσως μετά το τέλος της συνεδριάσεως να μεταφέρει την υπόθεση στη σειρά των υποθέσεων, που πρέπει να συζητηθούν κατά τη δικάσιμο που ορίσθηκε με την περί αναβολής απόφαση. Κλήση του διαδίκου για εμφάνιση στη δικάσιμο αυτή δεν χρειάζεται και η αναγραφή της υποθέσεως στο πινάκιο της μετ` αναβολή δικασίμου ισχύει ως κλήτευση όλων των διαδίκων, εκτός από την εξαιρετική περίπτωση του άρθρου 242 παρ. 2 τελ. εδάφιο ΚΠολΔ (συμφωνία των διαδίκων να δικασθούν χωρίς να παραστούν κατά την εκφώνηση), οπότε στην μετ` αναβολή δικάσιμο καλούνται υποχρεωτικά όσοι διάδικοι δεν ήταν παρόντες κατά την αναβολή εκδικάσεως της υποθέσεως. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής του άρθρου 226 παρ. 1 εδ. 3 και 4 Κ.Πολ.Δ., η αναβολή της συζητήσεως και η εγγραφή αυτής στο πινάκιο του δικαστηρίου για την μετ` αναβολή δικάσιμο ισχύει ως κλήτευση όλων των διαδίκων για τη δικάσιμο αυτή, και επομένως δεν χρειάζεται νέα κλήση του διαδίκου, όταν ο απολειπόμενος κατά την μετ` αναβολή δικάσιμο διάδικος, είχε νομίμως κλητευθεί να παραστεί κατά τη δικάσιμο κατά την οποία αναβλήθηκε η συζήτηση ή είχε παραστεί νομίμως κατά την ίδια δικάσιμο με νομίμως διορισθέντα πληρεξούσιο δικηγόρο, και επομένως με τη νόμιμη παράσταση και μη εναντίωσή του καλύφθηκε η μη νόμιμη κλήτευσή του κατά τη δικάσιμο κατά την οποία χώρησε η αναβολή. Αντίθετα, αν κατά την αρχική δικάσιμο κατά την οποία χώρησε και η αναβολή, δεν είχε κλητευθεί νόμιμα να παρασταθεί και δεν παραστάθηκε καθόλου ο μεταγενέστερα μη εμφανιζόμενος διάδικος, η από το πινάκιο αναβολή της υποθέσεως και η εγγραφή αυτής στη νέα μετ` αναβολή δικάσιμο, δεν ισχύει ως κλήτευση για τη νέα δικάσιμο (AΠ 404/2017, ΑΠ 97/2015,ΑΠ 1981/2014, ΑΠ 165/2012, 2157/2007, 664/2006, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), αλλά απαιτείται νέα κλήτευσή του, με αυτοτελές δικόγραφο νέας κλήσης για τη συζήτηση που γίνεται μετ` αναβολή με επίδοση της πράξης προσδιορισμού δικασίμου και κλήση για εμφάνιση από εκείνον που επισπεύδει τη συζήτηση της υπόθεσης (ΑΠ 97/2015,ο.π) .
Ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου εκκρεμεί η από 11-3-2016 και με Ειδικό Αριθμό Κατάθεσης, ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, ……… έφεση της εκκαλούσας, κατά της με αριθμό 2104/2015 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών).‘Οπως προκύπτει από την ως άνω με ΓΑΚ/ΕΑΚ ………… έκθεση κατάθεσης με πράξη του αρμόδιου γραμματέα του Εφετείου Πειραιώς, τη συζήτηση της έφεσης επισπεύδει η πληρεξούσια δικηγόρος της εκκαλούσας, η οποία είχε αρχικά ορισθεί στις 8-12-2016, κατά την οποία αναβλήθηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης, απόντος του εφεσίβλητου. Ενόψει δε ότι ο τελευταίος, δεν προκύπτει ότι είχε κλητευθεί να παραστεί κατά τη δικάσιμο κατά την οποία αναβλήθηκε η συζήτηση, καθώς δεν προσκομίζεται από την εκκαλούσα σχετική έκθεση επίδοσης και δεν είχε παραστεί κατά την ίδια δικάσιμο, η εγγραφή της ως άνω αναβολής της υπόθεσης στο πινάκιο, δεν ισχύει ως νέα κλήτευση του απολειπόμενου εφεσίβλητου στη σημερινή δικάσιμο, αλλά απαιτείται, κατά τα αναφερθέντα στην προπαρατεθείσα νομική σκέψη, νέα κλήτευσή του, με αυτοτελές δικόγραφο νέας κλήσης για τη συζήτηση που γίνεται μετ` αναβολή. Στην προκειμένη δε περίπτωση έχει τηρηθεί η διαδικασία αυτή, αφού όπως προκύπτει από την από 18-1-2018 έκθεση επίδοσης του αστυνομικού του Α.Τ Σαλαμίνας ……….., ακριβές αντίγραφο της από 21-12-2016 Πράξης του Εφέτη του Εφετείου Πειραιώς ……., για κοινοποίηση πιστοποιητικού αναβολής (λόγω απεργίας των δικαστικών υπαλλήλων), της συζήτησης της ένδικης έφεσης, καθώς και το υπ΄αρ. …… πιστοποιητικό αυτό με κλήση προς συζήτηση για τη σημερινή (μετ΄αναβολή) δικάσιμο, επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως στον εφεσίβλητο. Επομένως, εφόσον ο τελευταίος δεν εμφανίστηκε κατά τη συζήτηση της έφεσης, όταν η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου πινακίου, πρέπει, να δικαστεί ερήμην. Η συζήτηση όμως θα προχωρήσει σαν να ήταν παρόντες όλοι οι διάδικοι (άρθρο 524 παρ.4 εδ.α ΚΠολΔ).
Η κρινόμενη έφεση κατά της ως άνω υπ’αρ. 2104/2015 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ, όπως αυτά ίσχυαν πριν την κατάργησή τους με το Ν.4335/23-7-2015, που καταλαμβάνει τις αγωγές που ασκήθηκαν μετά την 1-1-2016, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ.2 ως άνω νόμου), έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 επ., 511, 513, 516 παρ.1, 518 παρ.2, 591 παρ.1 ΚΠολΔ), δεδομένου ότι δεν προκύπτει ούτε επικαλείται ο παρών διάδικος ότι έγινε επίδοση της εκκαλουμένης πριν την άσκησή της. Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικά δεκτή και να εξετασθεί περαιτέρω από το Δικαστήριο τούτο, που είναι καθ΄ύλην και κατά τόπο αρμόδιο, κατά την ίδια διαδικασία με την οποία εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της και μέσα στα όρια που καθορίζονται από αυτούς (άρθρα 19, 522 ,533 παρ.1,2 ΚΠολΔ), καθώς έχουν κατατεθεί, εκ μέρους της εκκαλούσας, τα προβλεπόμενα, από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 εδ.α ΚΠολΔ, παράβολα, όπως επίσης προκύπτει από την σχετική έκθεση κατάθεσης της γραμματέα του Πρωτοδικείου Πειραιώς, κάτωθεν της έφεσης.
Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, όπως και στις εμπορικές μισθώσεις, στην περίπτωση που δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η αρχή που θεσμοθετήθηκε με τη διάταξη αυτή λειτουργεί τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα, όσον και ως διορθωτική αυτών. Παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίζει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπόψη και συνεκτιμάται. Έτσι, αν συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο δικαστής έχει τη δυνατότητα να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμα και στην περίπτωση που συμφωνήθηκε ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η αναπροσαρμογή δεν γίνεται στο ύψος του «ελεύθερου» μισθώματος, αλλά στο επίπεδο εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία σε όση έκταση και όποιο μέτρο επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή η ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού κάθε φορά η κρίση εξαρτάται από συγκεκριμένες συντρέχουσες συνθήκες. Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της άνω διάταξης, οφείλει για την πληρότητα της σχετικής αγωγής να επικαλεστεί και σε περίπτωση αμφισβήτησης να αποδείξει ο ενάγων. Τέλος, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος, με βάση την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, όταν την ασκεί ο μισθωτής, εκτός από άλλα, απαιτείται: α) Μόνιμη (σε αντιδιαστολή με την παροδική) μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ`αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, εφόσον παραλειφθούν δημιουργούν αοριστία του δικογράφου και ακυρότητα, γιατί η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά το άρθρο 288 ΑΚ δεν σημαίνει εξουσία του δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αντίθετα σημαίνει, ότι το δικαστήριο οφείλει πρώτα να ερμηνεύσει η αναπροσαρμογή του αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου του «ελεύθερου» υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, πρώτου (οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 1997.757, ΑΠ 304/2014, ΑΠ 867/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1325/2013 ΧΡΙΔ 2011.111, ΑΠ 508/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΕΔικΠολ 2010. 254, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, Εφ.Πειρ. 566/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ. 1824/2009 ΝοΒ 2009.1363). Περαιτέρω, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 Α.Κ., προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι : α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτερβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δεν συντρέχει, από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ. εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 Α.Κ., εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του Α.Κ. πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι την σύναψη της σύμβασης μισθώσεως από λόγους απρόβλεπτους, από την οποία μεταβολή επήλθε μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο μισθωτής, σε τέτοιο ποσόν, ώστε η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών. (Ολ.ΑΠ 3/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Ολ.ΑΠ 9/1997 ο.π, ΑΠ 867/2013 ο.π, ΑΠ 195/2010 ΕλΔνη 2011.1409, ΑΠ 1487/2005 ο.π, Εφ.Πειρ. 566/2014 ο.π).
Η ενάγουσα εταιρία – ήδη εκκαλούσα, εξέθετε στην από 20-2-2015 και με αρ. κατάθεσης δικογράφου ………, αγωγή της, κατ΄ εκτίμηση του δικογράφου της, ότι, δυνάμει του από 1-5-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, μίσθωσε από τον εναγόμενο-ήδη εφεσίβλητο (εκμισθωτή) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 35,95 τ.μ με πατάρι 18 τ.μ, ευρισκομένου εντός στοάς πολυκατοικίας επί της οδού ……….. στον Πειραιά, για να χρησιμοποιηθεί από αυτήν ως κατάστημα πώλησης ειδών ρουχισμού και υπόδησης, αντί μηνιαίου μισθώματος 724 ευρώ, (πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%), αναπροσαρμοζόμενου σε ποσοστό 6% ετησίως σε οιανδήποτε περίπτωση παράτασης της μίσθωσης. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε μονοετής (από 1-5-2012 έως 30-4-2013), ενώ μετά τη λήξη της παρατάθηκε σιωπηρά ως εμπορική (με βάση τα οριζόμενα στο π.δ 34/1995, πριν την τροποποίησή του με το άρθρο 13 Ν. 4242/2014, ως συναφθείσα πριν την έναρξη ισχύος αυτού) και κατέστη δωδεκαετής, ήδη δε το μηνιαίο μίσθωμα, με βάση την ως άνω αναπροσαρμογή, ανέρχεται σε 813,48 ευρώ. Ότι, το εν λόγω μίσθωμα είναι υπερβολικά υψηλότερο από εκείνο, που θα ήταν σύμφωνο µε τις αρχές της καλής πίστης, των συναλλακτικών ηθών και τις προσδιοριζόµενες από τις περιγραφόµενες στην αγωγή συνθήκες, ζητεί δε εξ αυτού του λόγου, κατ΄ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοστεί αυτό στο ποσό των 431,40 ευρώ από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, καθώς επίσης να αναγνωρισθεί, σε περίπτωση δικαστικής αναπροσαρµογής, η ακυρότητα του σχετικού όρου της µίσθωσης περί σταδιακής αναπροσαρµογής (καθοριζοµένης αυτής από το Δικαστήριο, σύµφωνα µε το άρθρο 7 π.δ 34/1995).
Με την εκκαλουμένη απόφασή του, (υπ΄αρ. 2104/2015) το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, αφού έκρινε την αγωγή παραδεκτή, ορισμένη και νόμιμη, ακολούθως, την απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην εκκαλουμένη.
Ήδη κατά της ως άνω οριστικής απόφασης παραπονείται η ενάγουσα- ήδη εκκαλούσα, με την κρινόμενη έφεσή της, για τους λόγους, που εκθέτει σ΄ αυτήν και ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητεί δε την εξαφάνισή της, ώστε να γίνει δεκτή η ως άνω αγωγή της.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων, ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, των μαρτύρων των διαδίκων, που εμπεριέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά αυτού, καθώς και όλων ανεξαιρέτως, των εγγράφων που επικαλείται και προσκομίζει η παρούσα διάδικος, μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, οι γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά.
Δυνάμει του από 1-5-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, συνήφθη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση εμπορικής μίσθωσης ακινήτου, σύμφωνα με την οποία, ο εναγόμενος – ήδη εφεσίβλητος (εκμισθωτής) εκμίσθωσε στην ενάγουσα εταιρία – ήδη εκκαλούσα (μισθώτρια) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού περ. 36 τ.μ (35,95 τ.μ) με πατάρι 18 τμ, ευρισκομένου εντός στοάς πολυκατοικίας επί της οδού ………. στον Πειραιά, για να χρησιμοποιηθεί από αυτήν ως κατάστημα πώλησης ειδών ρουχισμού και υπόδησης, αντί μηνιαίου μισθώματος 724 ευρώ, (πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%), αναπροσαρμοζόμενου σε ποσοστό 6% ετησίως σε οιανδήποτε περίπτωση παράτασης της μίσθωσης. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε μονοετής (από 1-5-2012 έως 30-4-2013), ενώ μετά τη λήξη της παρατάθηκε σιωπηρά ως εμπορική (με βάση τα οριζόμενα στο π.δ 34/1995 όπως ισχύει πριν την τροποποίησή του με το άρθρο 13 Ν. 4242/2014, ως συναφθείσα πριν την έναρξη ισχύος αυτού, μίσθωση) και κατέστη δωδεκαετής, ήδη δε το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχονταν, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, σε 813,48 ευρώ, σύμφωνα με την ως άνω ετήσια αναπροσαρμογή.
Κατά τη σύναψη της ως άνω μίσθωσης (1-5-2012) είχε ήδη αρχίσει, προ διετίας περίπου (2010), και συνεχιζόταν η σημαντική οικονομική κρίση που πλήττει τη χώρα τα τελευταία χρόνια, η οποία επέφερε πράγματι απρόβλεπτες, έκτακτες και σοβαρές συνέπειες στις οικονομικές συνθήκες. Ειδικότερα, κατά το έτος 2012, είχαν ήδη μειωθεί σημαντικά οι μισθοί τόσο στον ιδιωτικό όσο και στον δημόσιο τομέα, είχε αυξηθεί η ανεργία και συνακόλουθα είχε σημειώσει πτώση η αγοραστική κίνηση, οπότε και διαμορφώθηκαν νέες συνθήκες στο ύψος των μισθωμάτων των καταστημάτων, τα οποία είχαν μειωθεί, σε σχέση με την προ κρίσης εποχή. Μάλιστα, το εν λόγω µίσθιο, πριν την ένδικη μίσθωση, ήταν µισθωµένο από την ενάγουσα – εκκαλούσα, από τον Ιανουάριο έτους 2006, δυνάμει του από 28-12-2005 ιδιωτικού συμφωνητικού, µε αρχικό µηνιαίο µίσθωµα 1.000 ευρώ, αναπροσαρµοζόµενο όπως συμφώνησαν οι διάδικοι, το οποίο κατά το έτος 2011, οπότε ανέρχονταν σε 1.144,90 ευρώ, μειώθηκε λόγω της προαναφερθείσας μεταβολής των οικονομικών δεδομένων, που δημιουργήθηκαν ένεκα της κρίσης, σε 900 ευρώ μηνιαίως για όλο το έτος 2011, επανερχόμενο στο ποσό των 1.144,90 ευρώ από 1-1-2012 και εφεξής. Η μίσθωση αυτή λύθηκε με την έκδοση της υπ΄αρ. ……….. διαταγής απόδοσης μισθίου του Δικαστή του Δικαστηρίου τούτου, κατόπιν αίτησης του εναγομένου – εκμισθωτή λόγω καθυστέρησης καταβολής, εκ μέρους της ενάγουσας, των μισθωμάτων. Κατόπιν τούτου, καταρτίστηκε, το ως άνω από 1-5-2012 μισθωτήριο, με το οποίο η ενάγουσα εταιρία εκ νέου μίσθωσε το εν λόγω κατάστημα, γνωρίζοντας πλέον τις δυσμενείς επιπτώσεις της κρίσης στην αγορά, καθώς και τις επικρατούσες συνθήκες, όσον αφορά τις μισθωτικές αξίες, στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, δεδομένου μάλιστα ότι, τα μέλη της δραστηριοποιούνται στο εμπόριο επί σειρά ετών (άνω των 25) κι ως εκ τούτου είχαν εμπειρία στις συναλλαγές. Γι΄ αυτό, άλλωστε, και το νέο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 724 ευρώ μηνιαίως, αναπροσαρμοζόμενο, κατά τα προεκτεθέντα 6% ετησίως, ήτοι πολύ χαμηλότερο από αυτό της προηγούμενης μίσθωσης, συνυπολογιζομένων, προφανώς, των νέων οικονομικών δεδομένων. Δεν κρίνεται βάσιμος ο ισχυρισμός της ενάγουσας, που προβάλλει με τον πέμπτο λόγο της έφεσής της, ότι το μίσθωμα ουσιαστικά δεν μειώθηκε με τη νέα μίσθωση, διότι στην προηγούμενη, ανακριβώς, είχε δηλωθεί από τον εκμισθωτή ότι το εμβαδό του παταριού ήταν μεγαλύτερο από ότι στην πραγματικότητα. Όμως, η διαφορά, κατά 12 τ.μ, στο μέγεθος του παταριού δεν είναι καθοριστική, κατά την κρίση του δικαστηρίου, σύμφωνα και με τα διδάγματα της κοινής πείρας, ώστε να μειωθεί εξ αυτού του λόγου το μίσθωμα σε τέτοια έκταση, όπως αναφέρθηκε παραπάνω. Ο ίδιος ο μάρτυρας της ενάγουσας αναφέρει στην κατάθεσή του ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, ότι το μίσθωμα είχε μειωθεί (ενν. από την προηγούμενη μίσθωση, στην επίδικη). Λαμβανομένων δε υπόψη των προαναφερθέντων, καθώς και της θέσης του καταστήματος, το οποίο ναι μεν βρίσκεται εντός στοάς, αλλά σε κεντρικό σημείο του Πειραιά, επί της οδού ………. και κοντά στους πολυσύχναστους εμπορικούς δρόμους, (ειδικά για το αντικείμενο εμπορίου της ενάγουσας), των λεωφόρων ……… και της οδού ………, που ένα τμήμα της έχει πεζοδρομηθεί, εξυπηρετείται δε από πυκνό δίκτυο μέσων μαζικής μεταφοράς, το ως άνω μίσθωμα που συμφωνήθηκε με το επίμαχο μισθωτήριο και ανέρχονταν, κατά την άσκηση της αγωγής, σε 813,48 ευρώ, βάσει της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής, δεν είναι δυσανάλογο με το ΄΄ελεύθερο΄΄ μίσθωμα, πολύ δε περισσότερο, σε βαθμό, που να επιβάλλεται σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του, όπως αβασίμως υποστηρίζει η ενάγουσα με την αγωγή της και τον πρώτο λόγο της ένδικης έφεσης.
Με το δεύτερο λόγο της έφεσής της, η ενάγουσα – εκκαλούσε επικαλείται ότι μετά τη σύναψη της ως άνω σύμβασης και έως την άσκηση της αγωγής, επήλθε περαιτέρω μείωση των αποδοχών των εργαζομένων, αύξηση της ανεργίας, και των κλειστών καταστημάτων (από 27,30 % που ήταν το 2012 σε 31,95% κατά τα τέλη του 2014). Τα περιστατικά, όμως, αυτά, δεν αποτελούν γεγονότα τέτοιας έκτασης, που να μην μπορούσαν να διαγνωσθούν κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου, ώστε ακολούθως να δικαιολογείται η αναπροσαρμογή (μείωση) του συμφωνηθέντος μισθώματος, καθώς, ενόψει του ότι αυτό, όπως προεκτέθηκε, υπογράφηκε μεσούσης της οικονομικής κρίσης, είχαν ληφθεί υπόψη οι επικρατούσες οικονομικές συνθήκες αλλά και η πιθανότητα διατήρησης ή και (ελαφράς) επιδείνωσης της οικονομικής αυτής κατάστασης, η οποία, πάντως, δεν άλλαξε έκτοτε, τουλάχιστον σε τέτοιο βαθμό, που να υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον συμφωνηθέντα ορισμό του μισθώματος, κίνδυνο. Εξάλλου, ούτε η μείωση των κύκλου εργασιών και των κερδών της επιχείρησης της εκκαλούσας, την οποία επικαλείται με τον τρίτο λόγο της έφεσής της, συνιστά περίσταση, υπό την έννοια των όσων αναφέρθηκαν στη μείζονα σκέψη, που να δικαιολογεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος, καθώς η μείωση των εργασιών της εμπίπτει στον επιχειρηματικό κίνδυνο που αυτή αναλαμβάνει με τη λειτουργία του καταστήματός και δεν μπορεί να μετακυληθεί στον εκμισθωτή, ούτε προέκυψε από κάποιο στοιχείο, ότι η μείωση αυτή ήταν απότοκος της μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθιου καταστήματος, όπως ισχυρίζεται. Επομένως, κι οι ως άνω λόγοι της έφεσης πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι.
Περαιτέρω, η ενάγουσα ισχυρίζεται με τον τέταρτο λόγο της έφεσής της, ότι λανθασμένα αναφέρεται στην εκκαλουμένη, ότι το μίσθιο είναι γωνιακό, καθώς δεν βρίσκεται πρώτο, μετά τη γωνία στη στοά, αλλά τρίτο. Όμως, πέραν του ότι η εκκαλουμένη με τον όρο γωνιακό, ενδεχομένως να μην εννοεί τη θέση του στη στοά αλλά το δρόμο όπου βρίσκεται, σε κάθε περίπτωση η θέση αυτή δεν διαφοροποιεί σημαντικά την μισθωτική του αξία και κυρίως (η θέση του αυτή) είναι αμετάβλητη και δεν συνιστά απρόβλεπτη μεταβολή συνθηκών που να δικαιολογεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ούτε βέβαια το γεγονός, που επίσης επικαλείται η εκκαλούσα στον ίδιο λόγο της έφεσής της, ότι μειώθηκε ο αριθμός των υπαλλήλων που εργάζονται σε δημόσιες υπηρεσίες στεγαζόμενες στο κτίριο που βρίσκεται και το επίδικο. Και ναι μεν είναι, πράγματι, δύσκολη η στάθμευση των αυτοκινήτων στο σημείο που βρίσκεται το επίδικο κατάστημα, όπως άλλωστε σε όλους σχεδόν τους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους με μεγάλη επισκεψιμότητα, αλλά αυτό συνέβαινε ανέκαθεν, και όπως αναφέρει η μάρτυρας του εναγομένου εκεί ‘’ δεν υπήρχαν ποτέ θέσεις πάρκινγκ (…) δεν υπήρχε ποτέ η δυνατότητα να παρκάρουν ελεύθερα τα αυτοκίνητα αλλά υπήρχε η δυνατότητα να σταματήσουν και να αφήσουν κόσμο ‘’. Οσον αφορά δε σε έτερα μίσθια ακίνητα – καταστήματα, πλησίον του επίμαχου, το μίσθωμα των οποίων επικαλείται η ενάγουσα -εκκαλούσα, ώστε να ενισχύσει τον ισχυρισμό της περί της πτώσης της μισθωτικής αξίας του και επαναφέρει με τον έβδομο λόγο της ένδικης έφεσης, πέραν του ότι, όπως αναφέρεται και στην εκκαλουμένη, αυτά έχουν εντελώς διαφορετικές χρήσεις από αυτήν του επίδικου (ανθοπωλείο, κατάστημα παρασκευής γρήγορου φαγητού, ειδών σπιτιού και επίπλων), ακόμη κι αν δεχθούμε ότι το ελεύθερο μίσθωμα, που θα μπορούσε να επιτύχει η εκκαλούσα, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, είναι μικρότερο από το καταβαλλόμενο από αυτήν, με βάση τα συμφωνηθέντα στην ως άνω σύμβαση μίσθωσης, αυτό δεν αρκεί για να οδηγήσει στη δικαστική αναπροσαρμογή του, διότι για να συμβεί κάτι τέτοιο, πρέπει η διαφορά αυτή, να είναι τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, να αρθεί αυτή η δυσαναλογία, προϋπόθεση που ουδόλως συντρέχει στην προκειμένη περίπτωση, κατά τα προαναναφερθέντα. Άλλωστε, το μίσθωμα του καταστήματος που χρησιμοποιείται ως ανθοπωλείο στην οδό ……., (εμβαδού 50 τ.μ μετά υπογείου), όπως προκύπτει από το από 28-11-2011 μισθωτήριο, που προσκομίζει η εκκαλούσα, είναι 1076, 43 ευρώ, ήτοι υψηλότερο του επίδικου (που έχει εμβαδό 36 τ.μ και πατάρι 18 τ.μ), ενώ το μίσθωμα του καταστήματος που χρησιμοποιείται για ταχυφαγείο στην οδό ……., όπως προκύπτει από το από 14-12-2012 μισθωτήριο που προσκομίζει, επίσης, η εκκαλούσα, είναι μεν 300 ευρώ, αλλά αυτό (το κατάστημα) είναι πολύ μικρότερο, έχει δηλ. εμβαδό λιγότερο από το μισό του επίδικου (16 τ.μ και πατάρι 6 τ.μ), όπως και το εμβαδό του καταστήματος πώλησης ειδών σπιτιού κι επίπλων στην οδό …….. (23,6 τ.μ με πατάρι 10 τ.μ), το οποίο, χαρακτηρίζεται δε στο σχετικό μισθωτήριο, ως αποθήκη. Εξάλλου, όπως ορθά έκρινε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, θα μπορούσε η εκκαλούσα, εφόσον θεωρούσε ότι μπορούσε να επιτύχει σημαντικά καλύτερους μισθωτικούς όρους, μετά τη λήξη της αρχικής ως άνω μίσθωσης, αντί να συνάψει νέα μίσθωση με τον εναγόμενο, του συγκεκριμένου καταστήματος, να ανεύρει άλλο, (δεδομένου, μάλιστα, ότι, κατά τα αναφερόμενα στην αγωγή της, στην ίδια στοά ήταν ΄΄ ’άδεια΄΄ 3 καταστήματα). Ο ισχυρισμός δε που αιτιολογεί η ενάγουσα με τον όγδοο λόγο της έφεσής της γιατί δεν το έπραξε, ότι, δηλαδή, μια μεταφορά του καταστήματος, το οποίο βρίσκεται επί πολλά έτη στο ίδιο μέρος, θα απαιτούσε μεγάλο κόστος και θα ενείχε τον κίνδυνο απώλειας των πελατών της, δεν κρίνεται πειστικός, τουλάχιστον σε τέτοιο σημείο, που αυτή να προτιμά να καταβάλει ένα έντονα δυσανάλογο με τις επικρατούσες στην αγορά συνθήκες μίσθωμα, καθώς δεν είναι ασύνηθες, ειδικά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, καταστήματα να μεταφέρουν την έδρα τους, ώστε να επιτύχουν μικρότερο μίσθωμα. Επομένως κι ο λόγος αυτός της έφεσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Ακόμη, με τον έκτο και ένατο λόγο της έφεσής της η ενάγουσα –εκκαλούσα παραπονείται ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εσφαλμένα δεν αξιολόγησε την κατασκευή του τερματικού σταθμού ΄΄ΜΕΤΡΟ ΄΄, πλησίον του μισθίου ακινήτου, ως λόγο μείωσης της μισθωτικής αξίας αυτού, καθώς η τοποθέτηση φρακτών από αλουμίνιο εμποδίζουν την προσέλευση των πελατών και δημιουργούν όχληση. Σχετικά με τα παραπάνω πρέπει να σημειωθεί ότι, αφενός μεν το έτος 2012, που συνήφθη η μισθωτική σύμβαση, όπως κι ο ίδιος ο μάρτυρας της ενάγουσας αναφέρει στην κατάθεσή του, ‘’γνώριζαν για το μετρό’’, ο ισχυρισμός δε ότι δεν μπορούσαν να προβλέψουν την έκταση των έργων, δεν αξιολογείται ως βάσιμος, διότι υπήρχε ήδη, κατά το παρελθόν, εμπειρία εργασιών μετρό σε διάφορα σημεία της Αττικής και μπορούσαν να προβλέψουν το είδος της πιθανής όχλησης, αφετέρου δε η επικαλούμενη από την ενάγουσα μεταβολή των συνθηκών ένεκα των εργασιών κατασκευής του μετρό, δεν είναι μόνιμη, όπως απαιτείται για την εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ και την αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατά τα προαναφερθέντα τη μείζονα σκέψη, αλλά παροδική. Σε κάθε δε περίπτωση, μετά το πέρας των εργασιών και τη θέση σε λειτουργία του μετρό στον Πειραιά, θα υπάρχει ευκολότερη πρόσβαση του κοινού και θα επέλθει αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής, που βρίσκεται και το επίδικο μίσθιο, όπως ορθώς έκρινε και η εκκαλουμένη. Συνεπώς, οι ως άνω λόγοι της έφεσης, τυγχάνουν, επίσης, απορριπτέοι.
Σύμφωνα, λοιπόν με τα προαναφερθέντα, δεν αποδείχθηκε ότι, μετά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης μίσθωσης μεταξύ των διαδίκων, επήλθε τέτοιου μεγέθους μεταβολή των συνθηκών, που να καθιστούν υπέρμετρα επαχθή την εκτέλεση της σύμβασης με την καταβολή του συμφωνηθέντος με αυτήν μισθώματος για την ενάγουσα- μισθώτρια και αντίστοιχα υπέρμετρα επωφελή για τον εναγόμενο-εκμισθωτή, ώστε να δικαιολογείται να διαταχθεί η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, όπως αιτείται η ενάγουσα στην αγωγή της.
Τέλος, εφόσον, όπως ανωτέρω εκτέθηκε, δεν κρίνεται ότι συντρέχει περίπτωση (δικαστικής) αναπροσαρμογής του μισθώματος του εν λόγω μισθίου ακινήτου, όπως ζητείται με την αγωγή, οπότε παραμένει ισχυρή η συμφωνία του διαδίκων στην ως άνω μεταξύ τους μισθωτική σύμβαση, περί του ύψους του μισθώματος και της ετήσιας αναπροσαρμογής αυτού (6%), δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της νόμιμης αναπροσαρμογής του άρθρου 7 παρ.3 π.δ 34/1995, καθώς αυτή εφαρμόζεται, μόνο αν δεν έχουν συμφωνήσει κάτι ειδικότερα τα μέρη και θα είχε, βέβαια, ισχύ σε περίπτωση που γινόταν δεκτή η αγωγή περί αναπροσαρμογής του μισθώματος από το χρόνο αυτής, πράγμα, όμως, που δεν συνέβη, και συνεπώς ο σχετικός δέκατος λόγος της έφεσης καθίσταται άνευ αντικειμένου.
Κατόπιν των ανωτέρω, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που, με την εκκαλουμένη απόφασή του, κατέληξε στην ίδια κρίση με το παρόν και απέρριψε την ένδικη αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, έστω με λιγότερο, σε κάποια σημεία, εκτενή αιτιολογία ,την οποία το παρόν δικαστήριο επιτρεπτώς συμπληρώνει (άρθρο 534 ΚΠολΔ), δεν έσφαλε και ορθώς εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις. Συνεπώς, η κρινόμενη έφεση, πρέπει ν΄ απορριφθεί κατ΄ ουσίαν, καθώς επίσης (πρέπει) να διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων που κατέθεσε η εκκαλούσα στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ.3ε ΚΠολΔ), ενώ, παρά την ήττα της εκκαλούσας, δεν θα επιβληθεί, εις βάρος της, δικαστικά έξοδα για το δεύτερο βαθμό δικαιοδοσίας, διότι, εφόσον ο εφεσίβλητος δεν παραστάθηκε κατά την δευτεροβάθμια δίκη, αυτός δεν υποβλήθηκε σε δικαστική δαπάνη.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ, ερήμην του εφεσίβλητου, την έφεση κατά της υπ’αρ. 2104/2015 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά την ως άνω έφεση και
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν στην ουσία.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο των κατατεθέντων, από την εκκαλούσα, παραβόλων.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά, στο ακροατήριό του και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση στις 11 Σεπτεμβρίου 2018 , απούσας της εκκαλούσας και της πληρεξούσιας δικηγόρου της .
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ