Αριθμός 385/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις …………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: Ν.Π.Ι.Δ. με την επωνυμία «…………», το οποίο εδρεύει στο …… (………) (ΑΦΜ ……..) και εκπροσωπείται νόμιμα, εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό του δικηγόρο Λέανδρο Λεφάκη (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «……..», η οποία εδρεύει στα ……. Αττικής (………….) (ΑΦΜ ………) και εκπροσωπείται νόμιμα, εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Ιωάννη Νικολόπουλο [ΝΙΚΟΛΑΟΣ Α. ΑΝΔΡΙΚΟΠΟΥΛΟΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ] (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 19.10.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/2021) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ 1799/2022 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου το εναγόμενο και ήδη εκκαλούν ΝΠΙΔ με την από 19.12.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ ………/2022-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ …………/2022) έφεσή του, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, οι οποίοι παραστάθηκαν με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξαν τις απόψεις τους με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η από 19-12- 2022 (με αριθμ. κατάθ. ………./20-12-2022) έφεση του εναγομένου, ήδη εκκαλούντος, που στρέφεται κατά της υπ’ αριθμ. 1799/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την προβλεπόμενη στο άρθρο 614 παρ. 1 ΚΠολΔ ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών. Η ανωτέρω έφεση έχει ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 499, 511, 513 παρ. 1 β, 516 παρ. 1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ), αρμοδίως δε, φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ), ενώ έχει κατατεθεί το απαιτούμενο για την άσκησή της παράβολο, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, η έφεση αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Στην από 19-10-2021 (με αριθμ. κατάθ. ……/22-10-2021) αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η ενάγουσα, ήδη εφεσίβλητη, ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «……….» ιστορούσε ότι, κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού, που διενεργήθηκε από το εναγόμενο στις 17-1-2020, για την εκμίσθωση εννέα (9) κυλικείων, ευρισκόμενων στο κλειστό γυμναστήριο του …………., για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, αναδείχθηκε πλειοδότρια, προσφέροντας ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 12.125 ευρώ. Ότι, κατά το χρονικό διάστημα μεταξύ της 21-1-2020, οπότε λήφθηκε απόφαση από το διοικητικό συμβούλιο του ………. για την κατακύρωση του διαγωνισμού στην ίδια (ενάγουσα) και της 20-10-2020, οπότε προσκλήθηκε για την υπογραφή του μισθωτήριου συμβολαίου, ενέσκηψε η πανδημία του κορωνοϊού, που επέφερε σαρωτικές αλλαγές στην καθημερινότητα των Ελλήνων γενικώς και ειδικώς στις ασκούμενες αθλητικές δραστηριότητες, κατά τα αναφερόμενα ειδικότερα στην αγωγή, που περιλάμβαναν ακόμη και πλήρη αναστολή κάθε είδους δραστηριοτήτων μαζικού αθλητισμού και αναστολή λειτουργίας αθλητικών εγκαταστάσεων. Ότι, σταδιακά, μέχρι τον χρόνο κατάθεσης της αγωγής (22-10-2021), ελαστικοποιήθηκαν τα περιοριστικά μέτρα για την αποφυγή εξάπλωσης του κορωνοϊού και, συγκεκριμένα, επιτρέπεται πλέον η παρουσία στα κλειστά γυμναστήρια μόνο ενός ποσοστού θεατών, ειδικότερα δε, στο ………, που έχει χωρητικότητα 15.000 ατόμων, δεν είναι επιτρεπτή η παρουσία περισσότερων των 8.000 θεατών, πλην όμως, λόγω των υφιστάμενων μέτρων (υποχρεωτικής χρήσης μάσκας, υποχρέωσης επίδειξης πιστοποιητικού εμβολιασμού ή τεστ αντιγόνου, απαγόρευσης παρουσίας συνοδών των αθλητών κλπ), το ποσοστό προσέλευσης αθλουμένων και θεατών σε κλειστούς αθλητικούς χώρους και ειδικότερα, στο ………, έχει μειωθεί δραματικά, με συνέπεια την πολύ μειωμένη κατανάλωση στα μίσθια κυλικεία, η οποία υπολείπεται σαφώς των προβλέψεων και των προσδοκιών, που η ίδια (ενάγουσα) είχε κατά τον χρόνο υποβολής της οικονομικής προσφοράς της για τη μίσθωση, τον Ιανουάριο του 2020. Ότι, στις 6-11-2020, ήτοι πριν την υπογραφή του μισθωτήριου συμβολαίου, ενόψει των ανωτέρω, απηύθυνε προς το εναγόμενο επιστολή, εξηγώντας αναλυτικά ότι από την κατακύρωση του διαγωνισμού και εντεύθεν είχε υπάρξει επαχθής δυσαναλογία σε βάρος της, ζητώντας την αναπροσαρμογή (μείωση) του ως άνω μηνιαίου μισθώματος των 12.125 ευρώ, πλην όμως, το εναγόμενο δεν αποδέχθηκε τη μείωση αυτή και, κατόπιν αυτού, αναγκάσθηκε να υπογράψει τη μισθωτική σύμβαση με το ανωτέρω μίσθωμα, προκειμένου να μην κηρυχθεί έκπτωτη, να μην απωλέσει την εγγύηση καλής εκτέλεσης, ποσού 9.500 ευρώ, που είχε καταβάλει και να μην αποκτήσει το «στίγμα» της έκπτωσης από διαγωνισμό του Δημοσίου. Ότι, ενόψει των ανωτέρω, υπήρξε απρόβλεπτη και μόνιμη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, από τη σύναψή της και εντεύθεν, νοούμενης ως «σύναψης» όχι της ημερομηνίας κατάρτισης του μισθωτήριου συμβολαίου (10-11-2020), αλλά της ημερομηνίας κατακύρωσης του διαγωνισμού (21-1-2020), ενόψει των συνθηκών υπογραφής εκ μέρους της της μισθωτικής σύμβασης, κατά τα ανωτέρω. Ότι, λόγω της ως άνω μεταβολής, η παροχή της, ήτοι η υποχρέωση καταβολής του ως άνω μηνιαίου μισθώματος, λαμβάνοντας υπόψη και την αντιπαροχή του αντιδίκου της, κατέστη υπέρμετρα επαχθής για την ίδια και, σε κάθε περίπτωση, υφίσταται ουσιώδης απόκλιση μεταξύ του επιβαλλόμενου από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μισθώματος αφενός και του συμφωνημένου μισθώματος αφετέρου, κατά τρόπο ώστε η συνεχιζόμενη αυτή απόκλιση να επιφέρει στην ίδια (ενάγουσα) μεγάλη ζημία. Κατόπιν αυτών, η ενάγουσα ζητούσε, κυρίως βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 6.075 ευρώ και, επικουρικά, εφόσον κρινόταν ότι η παροχή της δεν ήταν επαχθής, ζητούσε κατ’ εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ίδιο ύψος, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής και μέχρι την λήξη της μίσθωσης (9-11-2023). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε εν μέρει την αγωγή και, συγκεκριμένα, βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα, για τη χρονική περίοδο από τον Ιούλιο του 2021 έως τον Ιούνιο του 2022, στο ποσό των 7.290 ευρώ. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται το εκκαλούν με την υπό κρίση έφεση, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Ζητεί δε να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και να απορριφθεί εξ ολοκλήρου η αγωγή.
Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται στις μισθώσεις, που διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, όπως στην προκειμένη περίπτωση (άρθρ. 35 παρ. 2 ν. 3342/2005), επιπλέον δε, κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του π.δ 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ μετά την ισχύ του νόμου 3996/2011 (άρθρ. 79 παρ. 2 αυτού) και στις μισθώσεις που συνάπτονται κατά τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην παραπάνω διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση για να αποκρουστεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή όλα τα προαναφερόμενα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος. Ειδικότερα, τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, κατ’ άρθρο 216 παρ. 1 και 118 αριθμ. 4 ΚΠολΔ, να εκτίθενται με ακρίβεια σ’ αυτό και να γίνεται μνεία ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς η αγωγή θα είναι αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, εξαιτίας των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Έτσι, γενικής φύσης περιστατικά και ιδίως τυχαία, που συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση (ή μείωση) της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης (ή μείωσης) της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Αντίθετα, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη, μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του υπόψη άρθρου, δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών κ.λπ. (βλ. ΑΠ 841/2017, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 1592/2014 ΝΟΜΟΣ). Το δικαίωμα δε αναπροσαρμογής του μισθώματος, κατά το άρθρο 388 ΑΚ, είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (βλ. ΑΠ 463/2017, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 998/2014 ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από τον νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η διάταξη αυτή παρέχει στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη – παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (βλ. Ο λ. ΑΠ 3/2014, Ο λ. ΑΠ 9/1997 ΝΟΜΟΣ). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” – για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας – το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (βλ. Ο λ. ΑΠ 3/2014 ΝΟΜΟΣ). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά. Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης, οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων, όπως θα εκτεθεί και παρακάτω. Και στην περίπτωση αυτή, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (βλ. ΑΠ 403/2017, ΑΠ 763/2016 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων, που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με τον νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Αν ελλείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων. Σύμφωνα με όλα αυτά, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι, κατ’ άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, τα εξής: 1) Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και, συνεπώς, σε περίπτωση ακυρότητας, δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμία συνέπειά της. 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης – από εκείνη που επιδιώκεται με την αγωγή – συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως, πρέπει το ζήτημα να κρίνεται ανάλογα και με τις συνθήκες καλής πίστης, που συντρέχουν κάθε φορά. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) Ορισμένο αίτημα (βλ. ΑΠ 155/2018, ΑΠ 320/2016 ΝΟΜΟΣ). Τέλος, κατά το άρθρο 520 παρ. 1 ΚΠολΔ, το δικόγραφο της έφεσης πρέπει να περιέχει τα στοιχεία που απαιτούνται κατά τα άρθρα 118 έως 120 του ίδιου κώδικα και τους λόγους της έφεσης. Οι λόγοι της έφεσης συνίστανται σε ορισμένες αιτιάσεις κατά της εκκαλούμενης απόφασης, που αναφέρονται, είτε σε παραδρομές του εκκαλούντος, είτε σε νομικά ή πραγματικά σφάλματα του δικαστηρίου. Τα σφάλματα του δικαστηρίου είναι δυνατό να ανάγονται, είτε στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου, είτε στην εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων, η οποία επαρκώς προσδιορίζεται, όταν αναφέρεται στο εφετήριο ότι εξαιτίας αυτής οδηγήθηκε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο σε εσφαλμένο πόρισμα και διατακτικό, χωρίς να είναι αναγκαία η εξειδίκευση των σφαλμάτων ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων, αφού το εφετείο, λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης (άρθρο 522 ΚΠολΔ), επανεκτιμά από την αρχή την ουσία της υπόθεσης και κρίνει την ορθότητα του διατακτικού. Εξάλλου, κατά την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 522 ΚΠολΔ, με την άσκηση της έφεσης η υπόθεση μεταβιβάζεται στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους. Από το μεταβιβαστικό αυτό αποτέλεσμα της έφεσης το εφετείο αποκτά την εξουσία να εξετάσει όλους τους ισχυρισμούς, που υποβάλλονται κατά τις διατάξεις των άρθρων 525 μέχρι 527 του ίδιου κώδικα, τόσο από τη μια πλευρά, όσο και από την άλλη και, παρόλο ότι ο εκκαλών με την έφεση παραπονείται γιατί η αγωγή του απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη, μπορεί να κρίνει (και μετά από αυτεπάγγελτη μάλιστα έρευνα), ότι η αγωγή είναι μη νόμιμη, απαράδεκτη ή αόριστη. Στην περίπτωση αυτή, επειδή κατά το άρθρο 534 του ίδιου κώδικα δεν επιτρέπεται η αντικατάσταση των αιτιολογιών της εκκαλουμένης, διότι η αντικατάσταση αυτή οδηγεί σε διαφορετικό κατά το αποτέλεσμα διατακτικό, εξαφανίζεται η εκκαλούμενη απόφαση και απορρίπτεται η αγωγή ως μη νόμιμη, απαράδεκτη ή αόριστη και μάλιστα χωρίς ειδικό γι’ αυτό παράπονο, δεδομένου ότι η απόφαση αυτή είναι επωφελέστερη για τον εκκαλούντα από την εκκληθείσα (βλ. ΑΠ 91/2019, ΑΠ 258/2015, ΑΠ 356/2013 ΝΟΜΟΣ).
Όπως προεκτέθηκε, για τη στοιχειοθέτηση τόσο της αγωγής από το άρθρο 388 ΑΚ, όσο και αυτής από το άρθρο 288 ΑΚ, απαιτείται να εκτίθεται ότι υπήρξε μεταβολή των περιστατικών ή των συνθηκών, μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης, με παράθεση των περιστατικών και των συνθηκών αυτών έκτοτε, μέχρι την άσκηση της αγωγής, έτσι ώστε, λόγω της μεταβολής αυτής, να επιβάλλεται, σύμφωνα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις της κάθε διάταξης, η διάπλαση της σύμβασης από τον χρόνο άσκησης της αγωγής και εφεξής. Όμως, στην προκειμένη περίπτωση, δεν εκτίθεται στην αγωγή ότι υπήρξε σχετική μεταβολή από τον χρόνο της κατάρτισης της σύμβασης και εφεξής, αλλά, αντιθέτως, αφενός μεν αναφέρεται ότι, ήδη κατά τον χρόνο κατάρτισης του μισθωτήριου συμβολαίου, είχε επισυμβεί η επαχθής δυσαναλογία σε βάρος της, άλλως η ουσιώδης απόκλιση μεταξύ του επιβαλλόμενου από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μισθώματος αφενός και του συμφωνημένου μισθώματος αφετέρου, ένεκα της οποίας απηύθυνε σχετική επιστολή προς το εναγόμενο, με αίτημα τη μείωση του μισθώματος, που όμως, δεν έγινε αποδεκτό, αφετέρου δε, ζητείται ρητώς στην αγωγή να κριθεί η επελθούσα μεταβολή όχι από τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης μέχρι την άσκηση της αγωγής, αλλά από τον προγενέστερο χρόνο κατακύρωσης σ’ αυτήν (ενάγουσα) του διαγωνισμού μέχρι την άσκηση της αγωγής. Καταρχήν, το ως άνω αίτημα της ενάγουσας δεν ήταν σύννομο, καθόσον, σε σχέση με τους λόγους, που κατ’ αυτήν την «εξανάγκασαν» να υπογράψει τη μισθωτική σύμβαση, εφόσον συνέτρεχαν οι σχετικές νόμιμες προϋποθέσεις, δηλαδή υπήρχε δραματική μεταβολή των συνθηκών μεταξύ της κατακύρωσης του διαγωνισμού και του χρονικού σημείου, κατά το οποίο έπρεπε να καταρτισθεί η σύμβαση, μπορούσε η ενάγουσα, ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες, να αρνηθεί την υπογραφή της σύμβασης ή να απαιτήσει να γίνουν σ’ αυτήν οι προσήκουσες μεταβολές. Πέραν αυτού, όμως, παρά τα αναφερόμενα στην αγωγή, με την πρωτόδικη απόφαση, αφενός μεν κρίθηκε ως νόμιμη η αγωγή από το άρθρο 388 ΑΚ, αφετέρου δε, παρά τα αιτούμενα σ’ αυτήν, κρίθηκε ότι υπήρξε μεταβολή των περιστατικών, στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, η οποία (μεταβολή), που κατέστησε την παροχή της ενάγουσας επαχθή, έλαβε χώρα μετά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης. Επιπλέον, παρά τον διαπλαστικό χαρακτήρα και το αίτημα της αγωγής, με την προσβαλλόμενη απόφαση, η έναρξη της διάπλασης, που έγινε στη μισθωτική σύμβαση, ανάγεται, εσφαλμένα, σε προγενέστερο της άσκησης της αγωγής χρόνο, ήτοι στον Ιούλιο του 2021. Ενόψει των ανωτέρω, η αγωγή, τόσο ως προς τη βάση της από το άρθρο 388 ΑΚ, όσο και ως προς αυτήν από το άρθρο 288 ΑΚ, ήταν μη νόμιμη και απορριπτέα. Συνεπώς, έσφαλε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που την έκρινε ως νόμιμη και, ακολούθως, την έκανε εν μέρει δεκτή κατ’ ουσία.
Συνακόλουθα, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, πρέπει, αυτεπαγγέλτως, το παρόν Δικαστήριο, να κάνει δεκτή την έφεση, να εξαφανίσει την προσβαλλόμενη απόφαση και, ακολούθως, αφού κρατήσει την υπόθεση και δικάσει την αγωγή, να την απορρίψει ως νομικά αβάσιμη. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παράβολου, που κατατέθηκε για την άσκηση της έφεσης στο καταθέσαν (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η εφεσίβλητη – ενάγουσα, λόγω της ήττας της, στην καταβολή των δικαστικών εξόδων του αντιδίκου της, αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας (άρθρ. 176, 183 ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ την έφεση κατά το τυπικό και ουσιαστικό της μέρος.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλούμενη υπ’ αριθμ. 1799/2022 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατά την προβλεπόμενη στο άρθρο 614 αριθμ. 1 ΚΠολΔ ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτικών διαφορών).
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση.
ΔΙΚΑΖΕΙ επί της ουσίας την αγωγή.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή.
ΔΙΑΤΑΖΕΙ την επιστροφή του παράβολου, που κατατέθηκε για την άσκηση της έφεσης στο καταθέσαν.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εφεσίβλητη – ενάγουσα στα δικαστικά έξοδα του αντιδίκου της, που ορίζει για αμφοτέρους τους βαθμούς δικαιοδοσίας σε χίλια (1000) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 31 Ιουλίου 2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ