Αριθμός 574/2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Γεωργία Λάμπρου, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Κ.Δ.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση από 30-3-2015 (αριθμ.εκθ. καταθ. ……) έφεση της εν μέρει ητηθείσας ενάγουσας κατά της υπ΄ αριθμ. 5055/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατ΄αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ. ΚΠολΔ), ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 παρ.1και 2 , 500,511,513 παρ.1 περ.β΄εδ.α΄, 516 παρ.1, 517εδ.α, 518 παρ.2 και 520 παρ.1 του ΚΠολΔ).
Επομένως, η έφεση πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρο 532 του ΚΠολΔ) και να εξετασθεί περαιτέρω το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια ως άνω ειδική διαδικασία (533 παρ.1 ΚΠολΔ).Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», προκύπτει εκτός άλλων ότι, επί εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους κατά τη σύναψη της μίσθωσης, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται σ` αυτήν. Με την παρ. 4 του ίδιου ως άνω άρθρου ορίστηκε ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ». Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις με τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία, κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή αυτή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου, είναι αυτά που επέρχονται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικά δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακράν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46,157, ΕφΑθ 7313/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, έκτακτα και απρόοπτα γεγονότα δεν μπορούν να χαρακτηριστούν εκείνα, που συμβαίνουν συνήθως, όπως η αυξομείωση της οικονομικής κατάστασης του μισθωτή, η αύξηση/μείωση της αξίας του ακινήτου και η παρεπόμενη αντίστοιχη μεταβολή της μισθωτικής του αξίας, η οποία μπορεί να οφείλεται π.χ. στην αύξηση/μείωση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων (ΑΠ 328/2004, ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46,1108 και 152 αντίστ.).Εφόσον από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, δεν συντρέχει εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, τότε είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ` αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και μπορεί να ζητηθεί, με βάση το άρθρο αυτό (288 ΑΚ), η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον οφειλέτη μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξ αιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, εις τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ Ολ 9/1997, ΑΠ 304/2014, ΑΠ 508/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΕλλΔνη 51,100, ΑΠ 423/2008 ΕλλΔνη 50,1732, ΑΠ 633/2007 ΕλλΔνη 49,486). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ` άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά τον ως άνω μεταγενέστερο χρόνο, ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ` αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο κίνδυνο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ Ολ 9/1997 ό.π., ΑΠ 850/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου» (για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας) το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής συντρέχει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ Ολ 3/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί ου μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω ΠΔ 34/1995, η δε απαιτούμενη από τον νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ Ολ 3/2014 ό.π). Εξάλλου, επειδή η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός ή με συμφωνία, τυχόν δε τέτοια παραίτηση ή συμφωνία, είναι άκυρη (ΑΠ 304/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τέλος, επί σχετικής αγωγής (αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ) ως κρίσιμος χρόνος συνδρομής των προβλεπόμενων από την ως άνω διάταξη προϋποθέσεων, είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής (ΑΠ 304/2014 ό.π.).Από τον συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 91 παρ. 1 και 92 ΚΠολΔ προκύπτει ότι όποιος από τους κύριους διαδίκους έχει έννομο συμφέρον δικαιούται να ανακοινώσει τη δίκη σε τρίτους μέχρι να εκδοθεί από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο οριστική απόφαση επί της ουσίας της υπόθεσης (ΕφΑθ 3263/1991 ΕΕργΔ 1992.26). Η ανακοίνωση δίκης αποτελεί δικαίωμα του διαδίκου και αποβλέπει συνήθως στην παρότρυνση του τρίτου να ασκήσει πρόσθετη, σπανίως κύρια παρέμβαση. Σε αντίθεση προς την προσεπίκληση, η ανακοίνωση δεν συνιστά μορφή αιτήσεως παροχής έννομης προστασίας (ΑΠ 1012/1991 ΕλλΔνη 1993.571), δεν διατυπώνει αίτημα κατά του τρίτου (ΑΠ 1667/1980 ΝοΒ 1981.1079), δεν ανοίγει νέα διαδικασία, ούτε διευρύνει τα υποκειμενικά όρια της εκκρεμούς δίκης και δεν δημιουργεί υποχρέωση του δικαστηρίου να αποφανθεί επ’ αυτής, ούτε υποχρέωση του λήπτη της ανακοίνωσης να απαντήσει στην ιστορική της βάση (ΕφΠατρ 842/2007 ΑΧΑΝΟΜ 2008.420). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 80 του ΚΠολΔ, «αν σε δίκη που εκκρεμεί μεταξύ άλλων, τρίτος έχει έννομο συμφέρον να νικήσει κάποιος διάδικος, έχει δικαίωμα, έως την έκδοση αμετάκλητης απόφασης, να ασκήσει πρόσθετη παρέμβαση για να υποστηρίξει το διάδικο αυτόν». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι, εκτός των άλλων, απαραίτητη προϋπόθεση για την άσκηση πρόσθετης παρέμβασης είναι η ύπαρξη εκκρεμούς δίκης. ΄Ετσι δεν μπορεί να ασκηθεί πρόσθετη παρέμβαση, ούτε πριν από την έναρξη της δίκης ούτε μετά την περάτωσή της, με την έκδοση οριστικής ή τελειωτικής απόφασης, με την παραίτηση από την αγωγή ή την αποδοχή της.Σε αντίθεση δε προς την κύρια, με την πρόσθετη παρέμβαση δεν προβάλλεται καμία ιδιαίτερη και αυτοτελής αξίωση ούτε ζητείται η αναγνώριση δικαιώματος του παρεμβαίνοντος κατά των αρχικών διαδίκων (Κεραμεύς Κονδύλης/ Νίκας ΚΠολΔ I 2000 υπ΄αρθρ. 80 αριθ. 1 και εκεί περαιτέρω παραπομπή σε ΕφΑΘ 4634/1975 ΕΕΝ 1975.717, 718). Ο προσθέτως παρεμβαίνων προσέρχεται στη δίκη όχι για να ζητήσει δικαστική προστασία έναντι των αρχικών διαδίκων, αλλά για να υποστηρίξει απλώς τις αιτήσεις του ενός από τους δύο. Δεν διευρύνει, λοιπόν, τα υποκειμενικά όρια της εκκρεμούς δίκης και δεν προσλαμβάνει την ιδιότητα του κύριου διαδίκου (ΑΠ 727/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Κεραμεύς/Κονδύλης, Νίκας όπ. και εκεί περαιτέρω παραπομπή σε ΕφΠειρ 811/1995 Δ 1996.402), έκτος αν ανέλαβε τη δίκη κατ’ άρθρο 85 ΚΠολΔ (ΕφΑΘ 5361/1993 Δ 1994.733). Στην προκείμενη περίπτωση με την από 11- 10- 2013 (αριθμ.εκθ. καταθ. ……..) αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά η ενάγουσα εξέθετε ότι, με το από 8-3-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης μίσθωσε από την εναγομένη για έξι (6) έτη τα υπό στοιχ. Κ3 και Κ4 συνεχόμενα ισόγεια καταστήματα μετά των παραρτημάτων αυτών συνολικής επιφάνειας 124,90 τ.μ. που βρίσκονται στον Πειραιά στη γωνία των οδών ………., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πώλησης ειδών ζαχαροπλαστείου, croisanterie, εστιατορίου, καφενείου και συναφών ειδών.Ότι το προκαταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε, για τα τρία πρώτα έτη, σε 3.300 ευρώ (μετά την πρώτη τριετία συμφωνήθηκε μαζί με το μίσθωμα να πληρώνει και ολόκληρο το χαρτόσημο 3,6% που αναλογεί σ΄αυτό), αναπροσαρμοζόμενο για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 4% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος μέχρι την λήξη ή λύση της εν λόγω μίσθωσης.Ότι μετά από τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μισθώσεως λόγω απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών, όπως αναλυτικά περιγράφονται στην αγωγή, το συμφωνηθέν ως άνω μίσθωμα είναι ιδιαίτερα επαχθές, υπερβολικό και δυσανάλογο σε σχέση με τη μισθωτική αξία του μισθίου, συγκρινόμενο και με μισθώματα που καταβάλλονται για ανάλογα ακίνητα στην ίδια περιοχή, γεγονός που οφείλεται μεταξύ άλλων, και στην γενικότερη οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα η οποία επέφερε απρόβλεπτη ανατροπή των οικονομικών δεδομένων, μειώνοντας όχι μόνο την αξία των ακινήτων, αλλά και των μισθών, αμοιβών, συντάξεων, με συνέπεια να περιοριστούν οι καταναλωτικές συνήθειες, να μειωθεί ο εμπορικός τζίρος των καταστημάτων, συμπεριλαμβανομένων και των εσόδων της μισθώτριας Περαιτέρω, η ενάγουσα ισχυρίσθηκε ότι μεταξύ του συμφωνηθέντος μισθώματος και του ελεύθερου προκύπτει τόσο μεγάλη διαφορά έτσι ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος αφού βάσει των ανωτέρω έχει μειωθεί και η μισθωτική αξία του επίμαχου μισθίου. Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε, κατ΄εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 388 ΑΚ και 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα του προαναφερομένου καταστήματος στο ποσό 1.650 ευρώ από την επίδοση της αγωγής μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η απόφαση που θα εκδοθεί και να καταδικασθεί η εναγομένη στην εν γένει δικαστική της δαπάνη.Στη δίκη αυτή το Ελληνικό Δημόσιο άσκησε την από 12-11-2013 (αριθμ. καταθ. ……..) απλή πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της εναγόμενης και κατά της ενάγουσας, με την οποία επικαλούμενο έννομο συμφέρον ως δανειστής της εναγομένης και φορέας απαίτησης για την είσπραξη της οποίας έχει προβεί σε κατάσχεση της απαίτησης της εναγομένης από τα μισθώματα στα χέρια της οφειλέτριάς της ενάγουσας – καθής η παρέμβαση, ζήτησε να γίνουν δεκτοί οι ισχυρισμοί της υπέρ ης η παρέμβαση (ώστε να μην μειωθεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα και κατά συνέπεια το κατασχεθέν στα χέρια της ενάγουσας από αυτό χρηματικό ποσό), προς το σκοπό να απορριφθεί η ένδικη αγωγή και να καταδικαστεί η ενάγουσα στην πληρωμή των δικαστικών του εξόδων.Επί της αγωγής αυτής και της απλής πρόσθετης παρέμβασης που συνεκδικάσθηκαν κατ΄αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση από το πρωτοβάθμιο ως άνω δικαστήριο, η οποία αφού απέρριψε ως μη νόμιμη την αγωγή στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ καθώς και το αγωγικό παρεπόμενο αίτημα περί κήρυξης της απόφασης προσωρινά εκτελεστής, κατόπιν δέχθηκε εν μέρει ως κατ΄ουσίαν βάσιμη την αγωγή με βάση τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα του προαναφερομένου καταστήματος στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων πενήντα (2.750) ευρώ για το χρονικό διάστημα ενός έτους από την επίδοση της αγωγής, μετά την παρέλευση του οποίου (μισθωτικού έτους) αυτό (μίσθωμα) θα αναπροσαρμόζεται νόμιμα, σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ.3 ΠΔ 34/ 1995. Επίσης δέχθηκε την πρόσθετη παρέμβαση και επέβαλε σε βάρος της εναγομένης και του προσθέτως παρεμβαίνοντος Ελληνικού Δημοσίου, μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας, το ύψος των οποίων καθόρισε σε τριακόσια (300) ευρώ και σε εκατόν πενήντα (150) αντίστοιχα.Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται με την κρινόμενη έφεσή της η ενάγουσα, για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, ώστε να γίνει δεκτή στο σύνολό της η αγωγή και να μειωθεί το μίσθωμα του καταστήματος που μισθώνει από το ποσό των 3.300 ευρώ στο ποσό των 1.650 ευρώ.Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα της ενάγουσας που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου (η εναγομένη δεν εξέτασε μάρτυρες), η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα, με την προσβαλλόμενη απόφαση, πρακτικά συνεδρίασης αυτού, από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, που οι διάδικοι επικαλούνται και νόμιμα προσκομίζουν, έστω και για πρώτη φορά ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθ. 529 παρ. 1 ΚΠολΔ), για μερικά των οποίων θα γίνει ειδική αναφορά παρακάτω, χωρίς όμως να παραλειφθεί κάποιο, για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, και από όλη γενικά την αποδεικτική διαδικασία, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 8-3-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα δύο ισόγεια καταστήματα συνολικής επιφάνειας 124,90 τμ (με τα στοιχεία Κ3 και Κ4) με πατάρι, χώρους υγιεινής, κλιματισμό, προσθήκες και εγκαταστάσεις εντός πολυώροφου κτιρίου στον Πειραιά και επί της οδού ……….. για έξι έτη, ήτοι από τις 8-3-2012 μέχρι τις 7-3-2018 αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 3.300 ευρώ, σταθερού για τα πρώτα έτη της μίσθωσης και αναπροσαρμοζόμενου στη συνέχεια σε ποσοστό 4% κατ΄έτος, προκειμένου αυτή (ενάγουσα) να το χρησιμοποιεί ως κατάστημα πώλησης ειδών ζαχαροπλαστείου, croisanterie, εστιατορίου, καφενείου και συναφών ειδών. Η επιχείρηση δε αυτή που στεγάζεται στο επίδικο μίσθιο δραστηριοποιείται συνεχώς από την 1-1-1992 και μετά, υπό τη διεύθυνση όμως του συζύγου της ενάγουσας, ……… μετά τη συνταξιοδότηση του οποίου και την κατάρτιση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, λειτουργεί πλέον στο όνομα της ενάγουσας.Το επίδικο μίσθιο βρίσκεται στο κτίριο όπου στεγάζονται τα Δικαστήρια και οι Εισαγγελίες της πόλης του Πειραιά, πλησίον του οποίου λειτουργούν και άλλα ομοειδή καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, τα οποία παρέχουν τις υπηρεσίες τους είτε σε όσους έρχονται σε επαφή με τις ως άνω δικαστικές και εισαγγελικές υπηρεσίες, είτε σε αυτούς που εργάζονται στα δικηγορικά γραφεία και στις ναυτιλιακές και τραπεζικές εταιρίες που εδρεύουν επί των οδών …… καθώς και στις εγγύτερες αυτών οδούς.Από το έτος 2009 και εντεύθεν είναι γνωστό τοις πάσι η αρνητική και μη παροδικού χαρακτήρα, μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε., στα μέσα του έτους 2010, προκειμένου να αποφευχθεί ένα ευρύτατης έκτασης πιστωτικό γεγονός, ενώ επακολούθησαν τα έτη 2011 και 2012 εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις, μείωση της αγοραστικής δύναμης του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού, κατά ποσοστό πλέον του 40%. Συγχρόνως, σε άμεση συνάρτηση με τα παραπάνω γεγονότα, η βαθιά ύφεση, που κατά τα έτη 2011 και 2012 διαμορφώθηκε στο -7% και κατά το έτος 2013 στο -4%, η απουσία ρευστότητας, οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, ο περιορισμός κάθε μορφής δανειοδότησης – χρηματοδότησης, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, εκκένωση εμπορικών καταστημάτων, ανεργία, έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος και μείωση κατακόρυφη της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων, σε αντιστοιχία με τη μείωση τζίρου και καθαρών κερδών των εμπορικών επιχειρήσεων (πρβλ. ΕφΘεσ 1485/2017, ΕφΘεσ 361/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).Τα ανωτέρω είχαν άμεση επίπτωση και στα οικονομικά στοιχεία της επιχείρησης της εκκαλούσας – ενάγουσας. Εξαιτίας της άνω μεταβολής των οικονομικών συνθηκών, και οι οποίες δεν είναι πρόσκαιρες, αλλά έχουν πλέον παγιωθεί και ενόψει του ότι σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένουν κενά, ενώ οι νέες μισθώσεις, κυρίως μεγάλων ακινήτων είναι περιορισμένες, μειώθηκε η μισθωτική αξία του ακινήτου, στο οποίο ασκείται η προαναφερόμενη οικονομική δραστηριότητα της ενάγουσας. Η ανωτέρω, μάλιστα, γενικευμένη κατάσταση της πτωτικής πορείας των εσόδων των εμπορικών επιχειρήσεων, με την ταυτόχρονη άνοδο των εξόδων λειτουργίας τους, αντικατοπτρίζεται και στη μισθωτική αξία των προσφερομένων προς μίσθωση καταστημάτων στην ίδια περιοχή, η οποία κατ’ ακολουθία των ανωτέρω εμφανίζει καθοδική τάση. Ειδικότερα, η ενάγουσα ως συγκριτικά στοιχεία επικαλείται μεταξύ άλλων, α) το από 20-2-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης του ακριβώς όμορου καταστήματος επίσης υγειονομικού ενδιαφέροντος επί της οδού …….. εμβαδού περίπου 200 τμ περίπου (που παλαιότερα χρησιμοποιείτο ως γραφείο δικαστικών επιμελητών), από το οποίο προκύπτει ότι το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα για το όμορο αυτό μίσθιο με μια παρένθετη περίοδο χάριτος δυο ετών, ήτοι από 1-11-2012 μέχρι 31-12-2014 κατά την οποία με συμφωνία των συμβαλλομένων ορίστηκε στο ποσό των 2.000 ευρώ μηνιαίως (για το διάστημα από την 1-11-2012 μέχρι τις 31-12-2013) που ακολούθως για το έτος 2014 θα αναπροσαρμοζόταν, βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή, ανέρχεται στο ποσό των 3.100 ευρώ και β) το από 1-5-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος εμβαδού 132 τμ που βρίσκεται στην οδό Φίλωνος 76 (δίπλα στα δικαστήρια), με μηνιαίο μίσθωμα 800 ευρώ Οι ως άνω μισθώσεις, πέραν της προσφορότητάς τους ή μη ως συγκριτικών στοιχείων, αποτελούν ένδειξη περί της εν γένει μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής. Όλα τα ανωτέρω οφείλονται στη συνεχώς επιδεινούμενη οικονομική κρίση, που έπληξε τη χώρα, κατά τα προαναφερθέντα και αποτελεί πασίδηλο γεγονός, ότι εξαιτίας της ανωτέρω μόνιμης πλέον δυσμενούς οικονομικής κατάστασης, οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων γνωρίζουν προοδευτική μείωση. Έτσι, ενόψει των νέων πλέον δυσμενών δεδομένων, η υποχρέωση καταβολής μισθώματος ποσού 3.300 ευρώ, παρίσταται υπέρμετρα επαχθής για την ενάγουσα και οδηγεί σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας, μεταξύ της παροχής και της αντιπαροχής και μάλιστα σε τέτοιο σημείο, ώστε η ενάγουσα, εκτελώντας τη σύμβαση μίσθωσης να υφίσταται ουσιώδη ζημία, η δε εφεσίβλητη – εναγομένη να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία της πρώτης. Η οποία (εναγομένη) άλλωστε, δεν προσκόμισε κάποιο αποδεικτικό στοιχείο προς ανταπόδειξη της αγωγής.Ενόψει όλων των προαναφερομένων καθώς και της θέσης του επίδικου μίσθιου σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι λόγω της πολυετούς λειτουργίας του, έχει ήδη αποκτήσει τη δική του τακτική πελατεία, το Δικαστήριο κρίνει, ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών δεν υπερβαίνει το ποσό των 2.500 ευρώ μηνιαίως. Η πιο πάνω, επομένως, διαφορά, μεταξύ του συμφωνημένου μισθώματος (3.300 ευρώ) του εν λόγω μισθίου και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου (2.500 ευρώ), υπερβαίνει τον κίνδυνο, που ανέλαβε η ενάγουσα μισθώτρια, κατά την κατάρτιση της επίδικης συμφωνίας, ώστε η εμμονή της εναγομένης στην πληρωμή του μισθώματος, που προκύπτει, να αντιστρατεύεται τις αρχές της καλής πίστης και την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα. Κρίνεται, επομένως, αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου μισθώματος, προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης. Η διατήρηση, άλλωστε, της διαφοράς αυτής, η οποία τελεί σε άρρηκτη αιτιώδη συνάφεια, με την προεκτεθείσα, επί τα χείρω, εξέλιξη της οικονομικής κατάστασης της χώρας (αφού δίχως αυτή δεν θα επερχόταν μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου), επιφέρει ζημία στην ενάγουσα, η οποία υπερβαίνει καταφανώς τους όρους καλόπιστης εκπλήρωσης της ενοχής. Με βάση τα δεδομένα αυτά, προς περιορισμό της ζημίας και άρση της διαταραχθείσας καλής πίστης πρέπει να αναπροσαρμοστεί – μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) ευρώ. Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή, κατά ένα μέρος και να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα στο άνω ποσό των 2.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα ενός έτους από την επίδοση της αγωγής, μετά την παρέλευση του οποίου (μισθωτικού έτους) αυτό θα αναπροσαρμόζεται νόμιμα, κατ’ άρθρο 7 §3 ΠΔ 34/1995, (ΟλΑΠ 3/2014 ΝοΒ 2014/1131, ΑΠ 998/2014 δημ. ΝΟΜΟΣ). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του, καθόρισε το μίσθωμα στο ποσό των 2.750 ευρώ για το ίδιο ως άνω χρονικό διάστημα, δεν εκτίμησε ορθά τις αποδείξεις και έσφαλε, κατά τον εν μέρει βάσιμο λόγο της έφεσης της ενάγουσας που πρέπει να γίνει δεκτός. Κατ΄ ακολουθία όλων των παραπάνω πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η έφεση ως βάσιμη κατ΄ ουσία, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, να κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο και αφού δικασθεί η ως άνω αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως βάσιμη κατ΄ ουσία η κύρια εκ του άρθρου 288 Α.Κ βάση της, κατά ένα μέρος όπως ορίζεται στο διατακτικό. Επίσης πρέπει ν΄απορριφθεί η απλή πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της εναγομένης αφού έγινε δεκτή εν μέρει η αγωγή και να διαταχθεί η επιστροφή στην εκκαλούσα του παραβόλου άσκησης έφεσης, που αυτή κατέθεσε, κατ` άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει.Τέλος, τα δικαστικά έξοδα και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας πρέπει να συμψηφισθούν ολικά μεταξύ των διαδίκων λόγω της δυσχέρειας που εμφάνισαν ως προς την ερμηνεία τους οι κανόνες δικαίου που εφαρμόστηκαν στην προκειμένη περίπτωση (άρθρ. 179 περ.β΄και 183 ΚΠολΔ).ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣΔικάζει κατ΄αντιμωλίαν των διαδίκων.Δέχεται τυπικά και κατ΄ουσίαν την έφεση κατά της υπ΄αριθμ. 5055/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών).Εξαφανίζει την εκκαλουμένη ως άνω απόφαση.Κρατεί την υπόθεση ΚΑΙΣυνεκδικάζει κατ΄αντιμωλίαν των διαδίκων α) την από 11-10-2013 (αριθμ.εκθ.καταθ……..) αγωγή και β) την από 12-11-2013 (αριθμ.εκθ.καταθ………) απλή πρόσθετη παρέμβαση.Απορρίπτει την πρόσθετη παρέμβαση.Δέχεται εν μέρει την αγωγή.Αναπροσαρμόζει το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στο σκεπτικό της παρούσας ακίνητο, στο ποσό των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) ευρώ, για το χρονικό διάστημα ενός έτους από την επίδοση της αγωγής, μετά την παρέλευση του οποίου (μισθωτικού έτους) αυτό αναπροσαρμόζεται νόμιμα κατ΄άρθρο 7 παρ.3 ΠΔ 34/ 1995. Διατάσσει την επιστροφή των με αριθμ……….. παραβόλων άσκησης έφεσης στην καταθέσασα εκκαλούσα. ΚΑΙ Συμψηφίζει ολικά μεταξύ των διαδίκων τα δικαστικά έξοδα και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 14 Σεπτεμβρίου 2018, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ