Αριθμός 515/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα K.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «………..», η οποία εδρεύει στην …… (οδός ………..) (ΑΦΜ …….) και εκπροσωπείται νόμιμα, εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της Δικηγόρο Ιωάννη Ρεκούμη (με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «……..», η οποία εδρεύει στην Αθήνα (οδός …….) (ΑΦΜ …….) και εκπροσωπείται νόμιμα, εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της Δικηγόρο, Σωτήριο Φέλιο (ΦΕΛΙΟΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ- ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ).
Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 1.2.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……../2021) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ 3142/2022 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα με την από 19.10.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ ……./2022-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ ………/2022) έφεσή της, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας, οποίος παρασταθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τις απόψεις του με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης, αφού έλαβε το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, η από 19-10-2022 έφεση (ΓΑΚ… και ΕΑΚ ….-20-10-2022, ΓΑΚ…. και ΕΑΚ….-2022) κατά της υπ’ αριθμ. 3142-2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (ΚΠολΔ 614 αριθμ. 1 ΚΠολΔ) έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (ΚΠολΔ 518 παρ. 2), δηλαδή, εντός της νόμιμης διετούς προθεσμίας από τη δημοσίευση της εκκαλουμένης, δεδομένου ότι στην προκείμενη περίπτωση, ενόψει του ότι δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης, η έφεση κατατέθηκε στην γραμματεία του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου την 14-12-2022, με ημερομηνία δημοσίευσης της εκκαλουμένης την 12-5-2022 και για το παραδεκτό της έχει καταβληθεί και το νόμιμο παράβολο (υπ΄αριθμ. …………. e- παράβολο). Πρέπει, επομένως, η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, κατά την ίδια ειδική διαδικασία.
Μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου είναι η σύμβαση, με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλο (μισθωτή), έναντι ανταλλάγματος (μίσθωμα), τη χρήση και την κάρπωση, κατά τους κανόνες της τακτικής εκμεταλλεύσεως, πράγματος ή δικαιώματος (άρθρο 638 ΑΚ). Αντικείμενο μίσθωσης προσοδοφόρου μπορεί να είναι πράγμα(εκτός από αγροτικό κτήμα) ή δικαίωμα, όπως ξενοδοχείο, εστιατόριο, θέατρο, αρτοποιείο, ευρεσιτεχνία, σύμβαση know how, επιχείρηση λατομείου, μεταλλείου, δάσους για υλοτομία, βοσκοτόπων, ιαματικής πηγής κλπ. Για να χαρακτηρισθεί η μίσθωση ως μίσθωση προσοδοφόρου πρέπει το πράγμα ή δικαίωμα να είναι προσοδοφόρα, δηλαδή, να μπορούν να αποδώσουν καρπούς ή άλλα ωφελήματα.΄Ετσι, η μίσθωση προσοδοφόρου διαφέρει από τη μίσθωση ακινήτου με απλό εξοπλισμό για επαγγελματική δραστηριότητα. Στη μίσθωση προσοδοφόρου πρέπει το ακίνητο να έχει δομή και κατασκευάσματα ή εξοπλισμό, που επιτρέπουν την άμεση άσκηση δραστηριότητας από το μισθωτή και να αποτελεί την καθαυτό πηγή της προσόδου κι όχι να είναι απλώς το μέσο για ασκηθεί μία δραστηριότητα. Στη μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου εμπίπτει μεταξύ άλλων και η παραχώρηση της χρήσης και η κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης κάρπωση ξενοδοχείου ή τουριστικών καταλυμάτων με τον κινητό εξοπλισμό τους(έπιπλα και σκεύη).Η μίσθωση ξενοδοχείου αποτελεί ταυτόχρονα και εμπορική μίσθωση, υπαγόμενη στις ρυθμίσεις του π.δ.34/1995, στο μέτρο που το μίσθιο χρησιμοποιείται για την άσκηση εμπορικών πράξεων και τα μέρη αποβλέπουν στη χρήση και την κάρπωσή του (ΑΠ289/1992ΕλΔνη34,1291). Συνακόλουθα, κριτήρια αποτελούν τόσο το αντικείμενο της μίσθωσης, όσο και η συνομολογούμενη χρήση του. Ουσιαστικά, για να είναι το ακίνητο δεκτικό κάρπωσης και να είναι δυνατή η άμεση άντληση ωφελημάτων, πρέπει να εκμισθώνεται όχι μόνον το ακίνητο, αλλά και η υφιστάμενη και σε λειτουργία επιχείρηση εκμετάλλευσής του. Κατά συνέπεια, διαπιστώνεται ότι η εμπορική μίσθωση μπορεί να εμφανιστεί και ως ειδική μορφή μίσθωσης προσοδοφόρου αντικειμένου, όταν πρόκειται για προστατευόμενη δραστηριότητα, στην οποία προέχει η χρήση και η κάρπωση ακινήτου(ΜΕφΑθ2095/2022αδημ., Ιωάννη Ν.Κατρά, «Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις», Δ΄έκδοση, σελ.56 επ.).
Η σύμβαση διαχείρισης επιχείρησης (management contract, contract de gestion d’ entreprise) είναι -στη σύγχρονη μορφή της προϊόν της αμερικανικής πρακτικής- ωστόσο, απαντάται πλέον εκτεταμένα και στην Ευρώπη, στην οργάνωση διαφόρων οικονομικών τομέων καθώς και στις διεθνείς συναλλαγές μεταξύ ανεπτυγμένων και αναπτυσσόμενων χωρών. Πρόκειται για μία σύμβαση -μη ρυθμιζόμενη στις περισσότερες έννομες τάξεις- με την οποία μία επιχείρηση (συνήθως εταιρία) αναθέτει, έναντι αμοιβής, τη διαχείριση του συνόλου ή του μεγαλύτερου μέρους των δραστηριοτήτων της σε μία άλλη εταιρία με ειδική γνώση και εμπειρία στο συγκεκριμένο αντικείμενο, τη διαχειρίστρια. Επέρχεται, με τον τρόπο αυτό, διάσπαση μεταξύ της ιδιοκτησίας της επιχείρησης και της εκμετάλλευσης αυτής, θεωρητικά δε, μπορεί να αφορά τη διαχείριση οποιασδήποτε επιχείρησης, ατομικής ή εταιρικής. Στην πραγματικότητα όμως, το οικονομικό και νομικό ενδιαφέρον της σύμβασης εστιάζεται στη διαχείριση εταιρίας. Για να μπορεί να γίνει λόγος για σύμβαση διαχείρισης εταιρίας πρέπει το σύνολο ή σχεδόν το σύνολο των εξουσιών εταιρικής διοίκησης να ανατίθεται σε τρίτο πρόσωπο, έναντι ανταλλάγματος. Άλλες παρεπόμενες υποχρεώσεις συνοδεύουν συνήθως την κύρια παροχή, χωρίς όμως να συνιστούν εννοιολογικά αναπόσπαστο τμήμα της σύμβασης. Κύρια υποχρέωση της διαχειρίστριας είναι η υποχρέωση διοίκησης, αντικείμενο της οποίας είναι είτε η διαχειριζόμενη εταιρία ως σύνολο είτε τμήμα αυτής, εφόσον το τελευταίο παρουσιάζει οικονομική και λειτουργική αυτονομία. Αντίθετα, η ανάθεση διεκπεραίωσης ορισμένης υπόθεσης ή παροχής συγκεκριμένης υπηρεσίας δεν εμπίπτει στην έννοια της “διαχείρισης εταιρίας”. Η ανάθεση διαχείρισης μπορεί να περιλαμβάνει κάθε πράξη (νομική ή υλική) που αφορά τη διοίκηση της εταιρίας και τη διαχείριση της περιουσίας της. Απλή παροχή συμβουλών ως προς τη διοίκηση δεν συνιστά “διαχείριση εταιρίας”. Η οριοθέτηση των εξουσιών της διαχειρίστριας εξαρτάται κάθε φορά από τις συνθήκες του δεδομένου οικονομικού τομέα και τις ανάγκες της εταιρίας που τίθεται υπό διαχείριση. Όποια και αν είναι η έκταση των αρμοδιοτήτων της διαχειρίστριας, ο επιχειρηματικός κίνδυνος ανήκει πάντα στην αναθέτουσα εταιρία. Η διαχειρίστρια διεκπεραιώνει -θεωρητικά- υπόθεση ξένη προς τα ίδια συμφέροντά της, για λογαριασμό της αναθέτουσας. Η τελευταία έχει επίσης το βάρος των μεγάλων επενδύσεων για την αγορά ή αντικατάσταση των παγίων περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης (ακινήτων και βασικού εξοπλισμού). Έτσι, η σύμβαση διαχείρισης δεν μπορεί να αρχίσει πριν την ολοκλήρωση της κατασκευής και την έναρξη λειτουργίας της υπό διαχείριση μονάδας παραγωγής. Ομοίως, η αναθέτουσα οφείλει να εξασφαλίσει ότι η ξενοδοχειακή της μονάδα πληροί τους όρους κατασκευής και εξοπλισμού που έχει θέσει η διαχειρίστρια ως προϋπόθεση ένταξης στο δίκτυό της. Η διάρκεια της σύμβασης διαχείρισης εξαρτάται επίσης από τις συνθήκες που ισχύουν στο συγκεκριμένο οικονομικό τομέα και τις ανάγκες της εταιρίας που τίθεται υπό διαχείριση. Στον ξενοδοχειακό τομέα λόγου χάρη, η διάρκεια κυμαίνεται μεταξύ 10 και 20 ετών. Για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών της, η διαχειρίστρια δικαιούται αμοιβή. Κατά κανόνα, η αμοιβή αυτή καθορίζεται ως ποσοστό επί του κύκλου εργασιών ή των καθαρών εσόδων της αναθέτουσας εταιρίας. Μερικές συμβάσεις προβλέπουν την καταβολή ενός συμπληρωματικού ποσού σε περίπτωση που η διαχειρίστρια εξασφαλίζει στην υπό διαχείριση εταιρία πρόσβαση στο διεθνές δίκτυο διανομέων και πρακτόρων καθώς και στο κεντρικό πελατολόγιό της. Ξεχωριστή πρόβλεψη μπορεί να υπάρχει για τις δαπάνες της διαχειρίστριας κατά τη διεξαγωγή της εταιρικής διοίκησης (βλ.Ιωάννη Ν.Κατρά, «Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις», Δ΄έκδοση, σελ.59επ.).Από τη σύγκριση της σύμβασης μίσθωσης προσοδοφόρου αντικειμένου και της σύμβασης διαχείρισης επιχείρησης, προκύπτει ότι οι συμβάσεις αυτές έχουν ως κοινό τους σημείο ότι η διοίκηση της επιχείρησης ασκείται από πρόσωπο τρίτο προς τον φορέα-εμφανίζονται άλλωστε σε ίδιους ή συγγενείς οικονομικούς τομείς. Η διαφορά τους όμως έγκειται στο εξής: Στη μίσθωση επιχείρησης (άρθρ.638ΑΚ) ο μισθωτής ενεργεί ως επιχειρηματίας, έχει τη χρήση και κάρπωση του μισθίου και φέρει συνεπώς τον επιχειρηματικό κίνδυνο, ο, δε, εκμισθωτής αποξενώνεται πλήρως κατά τη διάρκεια της μίσθωσης από την επιχείρηση ως οργανωτική ομάδα. Αντίθετα, στη σύμβαση διαχείρισης επιχείρησης, ο διαχειριστής παρέχει υπηρεσίες διοίκησης στον επιχειρηματία, που εξακολουθεί να φέρει τον επιχειρηματικό κίνδυνο (ΑΠ1677/2017).
Οι διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ αποσκοπούν στην ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως και η κάθε μία από αυτές συμπληρώνει την άλλη. Η πρώτη εξαίρει το υποκειμενικό στοιχείο της δήλωσης, δηλαδή την άποψη του δηλούντος και απαιτεί η ερμηνεία να μην προσκολλάται στις λέξεις της δήλωσης, αλλά να αναζητεί την αληθινή βούληση, η δε δεύτερη εξαίρει το αντικειμενικό στοιχείο, δηλαδή την άποψη των συναλλαγών και επιβάλλει η δήλωση να ερμηνεύεται, όπως απαιτεί η καλή πίστη, για τον προσδιορισμό της οποίας και μόνο θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη. Καλή πίστη είναι η συμπεριφορά που επιβάλλεται στις συναλλαγές, κατά την κρίση του χρηστού και εχέφρονα ανθρώπου και νοείται αντικειμενικά, ενώ συναλλακτικά ήθη είναι οι συνηθισμένοι στις συναλλαγές τρόποι ενέργειας. Για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσης, το δικαστήριο της ουσίας λαμβάνει υπόψη με διαφορετική κατά περίπτωση βαρύτητα, τα συμφέροντα των μερών και κυρίως, εκείνου από αυτά, που αποβλέπει να προστατεύσει ο ερμηνευόμενος όρος, το δικαιοπρακτικό σκοπό, τις συνήθειες και τις λοιπές τοπικές, χρονικές και άλλες συνθήκες, υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις βουλήσεως των συμβαλλομένων καθώς και τη φύση της συμβάσεως. Το δικαστήριο της ουσίας, όταν ερμηνεύει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβάνοντας υπόψη του και τα συναλλακτικά ήθη, τη δήλωση βούλησης, δεν δεσμεύεται στην κρίση του από τους ισχυρισμούς των διαδίκων, μπορεί, δε, να αντλήσει και στοιχεία εκτός της σύμβασης (ΑΠ1677/2017, ΑΠ 819/2012, ΑΠ 1345/20Ι2, ΑΠ 226/2014).
Στην προκείμενη περίπτωση, η ενάγουσα, με την υπό κρίση, από 1-2-2021 (αριθμ.έκθ.κατάθ……..-28-1-2021) αγωγή της, ιστορούσε ότι, με βάση το από 26-06-2017 ιδιωτικό συμφωνητικό, που θεωρήθηκε νομίμως και εμπροθέσμως στην ΑΑΔΕ, συμφώνησε με την εναγόμενη εταιρεία εμπορική υπομίσθωση για το περιγραφόμενο στο ανωτέρω συμφωνητικό μίσθιο ακίνητο, που ήταν ένα οικοδομικό συγκρότημα, αποτελούμενο από δεκαπέντε δωμάτια, σαλόνι, κουζίνα, μπαρ και περιβάλλοντα χώρο με πισίνα και εγκαταστάσεις αθλοπαιδιών, στη …….., στον ΄……., στη θέση …. και, ότι, ειδικότερα, το ακίνητο, για το οποίο συντάχθηκε το εν λόγω συμφωνητικό, λειτουργούσε ως επιχείρηση ξενοδοχειακού τουρισμού και ήταν εφοδιασμένο με όλες τις προς τούτο άδειες και εξοπλισμένο με όλα τα χρειώδη κινητά, τα αναγκαία για την άμεση λειτουργία του, ως επιχείρηση εκμετάλλευσης και διαχείρισης ξενοδοχειακού τουρισμού, ενώ, κατά δήλωση του νομίμου εκπροσώπου της εναγόμενης, ο ίδιος θα εισέφερε και όσο πρόσθετο εξοπλισμό ήταν αναγκαίος και, πράγματι εισέφερε κινητό εξοπλισμό, τον οποίο και αποκόμισε όταν, κατά τα παρακάτω στην αγωγή ιστορούμενα, της παρέδωσε το μίσθιο. Ότι η εναγόμενη με την υπογραφή του άνω, από 26-6-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως, το, μεν, γνώριζε πλήρως τη μίσθωση και όλους τους όρους της, που είχε συμφωνήσει η ενάγουσα, την 23-6-2017, με τους συνιδιοκτήτες του συγκροτήματος, έχοντας εγχειρίσει η τελευταία στον νόμιμο εκπρόσωπο της εναγόμενης, αντίγραφο της εν λόγω, από 23-6-2017 μίσθωσης, ως και αποδεικτικό ότι η μίσθωση αυτή είχε δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Ότι η κατά τα άνω υπομίσθωση με την εναγόμενη είχε ως νομικό πλαίσιο τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες, που περιέχονταν στο ως άνω ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Ότι η διάρκεια της συμφωνηθείσας υπομίσθωσης ήταν εννέα έτη, με δικαίωμα -υπό προϋποθέσεις- επέκτασης. Ότι ως ετήσιο μίσθωμα, συμφωνήθηκε αυτό, που κατ’άρθρ.3 της από 23-6-2017 ως άνω σύμβασης είχε συμφωνήσει (η ενάγουσα) με τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου πλέον 20.000 ευρώ, ετησίως, ποσό, το οποίο κατά τη συμφωνία τους, έπρεπε να καταβάλεται από την εναγόμενη προ της ενάρξεως της κατ’έτος λειτουργίας του μίσθιου συγκροτήματος. Ότι, επιπροσθέτως, η εναγόμενη ανέλαβε συμβατικά την υποχρέωση εξόφλησης του κόστους νομιμοποίησης του υπομισθωθέντος συγκροτήματος και την αμοιβή του μηχανικού για την αδειοδότηση και νομιμοποίηση του συγκροτήματος. Ότι το ετήσιο συμφωνηθέν μίσθωμα συμφωνήθηκε καταβλητέο από την εναγόμενη, ως εξής: Το 20% του ετησίου μισθώματος, την 30η Ιουνίου εκάστου έτους, το 40% του ετησίου μισθώματος, την 31η Ιουλίου εκάστου έτους και το υπόλοιπο 40%, την 31η Αυγούστου εκάστου έτους. Ότι η εναγόμενη έκανε ακώλυτη χρήση του ακινήτου και σύμφωνα με τα συμφωνηθέντα έπρεπε να καταβάλλει σ’αυτήν (ενάγουσα)για το μισθωτικό έτος 2017-2018 μίσθωμα 90.000 €, πλέον χαρτοσήμου 50% ήτοι, συνολικά 91.620 €, για την περίοδο 2018- 2019 ποσό 110.000€ πλέον χαρτοσήμου 50%, ήτοι συνολικά 111.980€, για την περίοδο 2019-2020, ποσό 140.000 πλέον χαρτοσήμου 50%, ήτοι, συνολικά 142.520€, ωστόσο η εναγόμενη κατέβαλε για την μισθωτική περίοδο 2017-2018, ποσό 12.800 €, για την περίοδο 2018-2019, ποσό 90.764€ και για την περίοδο 2019-2020, ποσό 122.160€ και, συνεπώς οφείλει 345.660-225.724=120.396 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου χαρτοσήμου 6.120€, ενώ έπρεπε να καταβάλει και για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων ποσό μηνιαίων δόσεων Μαρτίου 2018 έως Δεκεμβρίου 2019 22Χ640,74€=14.096,06€, ωστόσο, έχει καταβάλει σ’αυτήν (ενάγουσα) ποσό συνολικού ύψους 5.766,57€ και, συνεπώς της οφείλει για την τακτοποίηση, το ποσό των 8.329,45 ευρώ. Με βάση το ιστορικό αυτό, η ενάγουσα ζητούσε να υποχρεωθεί η εναγόμενη: (α) να της καταβάλει το ποσό των εκατόν είκοσι χιλιάδων τριακοσίων ενενήντα έξι ευρώ (120.396 €) για τα αναφερόμενα μισθώματα (άλλως, επικουρικά, αποζημιώσεις χρήσεως) νομιμοτόκως από της επομένης της λήξεως της προθεσμίας για την καταβολή κάθε μισθώματος, άλλως, επικουρικώς, από της επιδόσεως της αγωγής μέχρις ολοσχερούς εξοφλήσεως και (β) το ποσό των οκτώ χιλιάδων τριακοσίων είκοσι εννέα ευρώ και σαράντα πέντε λεπτών (8.329,45€) για τα οφειλόμενα ποσά νομιμοποίησης αυθαιρέτων, νομιμοτόκως από της επιδόσεως της αγωγής, μέχρις ολοσχερούς εξοφλήσεως, ήτοι, εν συνόλω εκατόν είκοσι οκτώ χιλιάδες εφτακόσια είκοσι πέντε ευρώ και σαράντα πέντε λεπτά (128.725,45 €).
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφαση, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών-μισθωτικών διαφορών, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και επιδίκασε στην ενάγουσα, για τα αναφερόμενα στο σκεπτικό της μισθώματα, ποσό συνολικού ύψους 120.396 ευρώ.
Με την ένδικη έφεσή της, η εναγόμενη και ήδη, εκκαλούσα στρέφεται κατά της ως άνω εκκαλούμενης απόφασης και ζητά, για τους αναφερόμενους λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, να εξαφανιστεί αυτή και να απορριφθεί η αγωγή.
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης της μάρτυρος απόδειξης στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και την επ’ ακροατηρίω ανωμοτί εξέταση του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης εταιρείας, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, καθώς και όλα τα έγγραφα που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα, με τη σημείωση ότι οι διάδικοι και όσοι τους εκπροσωπούν (415 παρ. 3 ΚΠολΔ) δεν είναι τρίτα πρόσωπα και δεν υπόκεινται στους περιορισμούς της εμμάρτυρης απόδειξης (Ν. Νίκας Πολιτική Δικονομία II β έκδοση (2021), σελ. 591), η, δε, κατάθεσή τους εκτιμάται ελεύθερα (420 ΚΠολΔ):
Με το από 26-06-2017 ιδιωτικό συμφωνητικό, που θεωρήθηκε στην ΑΑΔΕ την 27-06-2017, η ενάγουσα και ήδη, εφεσίβλητη εταιρεία, ενεργώντας διά του τότε εκπροσώπου της και ήδη, το έτος 2019, θανόντος, ……….. συμφώνησε με την εναγόμενη και ήδη, εκκαλούσα εταιρεία, που ενεργούσε, διά του εκπροσώπου της και παιδικού φίλου του τελευταίου, ………… και, που στα πλαίσια της επιχειρηματικής της δραστηριότητας, αναλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την εκμετάλλευση, λειτουργία και διαχείριση ξενοδοχειακών μονάδων και γενικώς μονάδων παροχής υπηρεσιών αναψυχής, εστίασης και φιλοξενίας και είναι ειδικευμένη, διά των στελεχών της στον τομέα του ξενοδοχειακού τουρισμού, εμπορική υπομίσθωση για το περιγραφόμενο στο ανωτέρω συμφωνητικό μίσθιο ακίνητο, που έχει την εμπορική ονομασία ……….. και, ειδικότερα, συμφωνήθηκε η υπομίσθωση οικοδομικού συγκροτήματος, αποτελούμενου από δεκαπέντε (15) δωμάτια, σαλόνι, κουζίνα, μπαρ και περιβάλλοντα χώρο με πισίνα και εγκαταστάσεις αθλοπαιδιών, στη ……, στον …….., στη θέση ……….. Το ακίνητο, για το οποίο το μνημονευθέν από 26-6-2017 ιδιωτικό συμφωνητικό, λειτουργούσε ως επιχείρηση ξενοδοχειακού τουρισμού και ήταν εφοδιασμένο με όλες τις προς τούτο άδειες και εξοπλισμένο με όλα τα χρειώδη κινητά, τα αναγκαία για την άμεση λειτουργία του, ως επιχείρηση εκμετάλλευσης και διαχείρισης ξενοδοχειακού τουρισμού, ενώ συμφωνήθηκε ότι ο αναγκαίος πρόσθετος εξοπλισμός θα εισφερόταν από την εναγόμενη, η οποία και τον εισέφερε και τον συναποκόμισε, όταν στη συνέχεια, κατά τα παρακάτω εκτιθέμενα, απέδωσε στην ενάγουσα το μίσθιο.
Το προπεριγραφόμενο συγκρότημα, είχε ήδη μισθώσει η ενάγουσα υπεκμισθώτρια, λίγες ημέρες νωρίτερα, με βάση το από 23-6-2017 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, που είχε καταρτίσει με τον ……., που ενεργούσε ατομικά και ως πληρεξούσιος της ……… και της …….., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως τουριστική επιχείρηση και συγκεκριμένα, ως τουριστικό κατάλυμα, σύμφωνα με το ειδικό σήμα του Ε.Ο.Τ. ή με όποια άλλη μορφή θα ενέκρινε ο Ε.Ο.Τ., στο μέλλον, με δικαίωμα μεταφοράς της εν λόγω επαγγελματικής μίσθωσης στην υπό σύσταση τότε ευρισκόμενη εταιρεία, με την επωνυμία «………» και το διακριτικό τίτλο «………..». Η εναγόμενη με την υπογραφή του άνω, από 26-6-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομίσθωσης, το, μεν, γνώριζε πλήρως την μίσθωση και όλους τους όρους αυτής, που είχε συμφωνήσει η ενάγουσα, την 23-6-2017 με τους ιδιοκτήτες του συγκροτήματος, έχοντας εγχειρίσει η τελευταία, διά του νομίμου εκπροσώπου της, ….., στον νόμιμο εκπρόσωπο της εναγόμενης, ……, αντίγραφο της από 23-6-2017 μίσθωσης αυτής, ως και αποδεικτικό ότι η μίσθωση αυτή είχε δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο 1 του εν λόγω συμφωνητικού, ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγόμενης, ………… είχε ελέγξει και είχε διαπιστώσει την ύπαρξη και την ισχύ όλων των αναγκαίων αδειών, για την κατά τα άνω λειτουργία του μισθωθέντος συγκροτήματος και κατά την υπογραφή του ως άνω συμφωνητικού υπομίσθωσης της ξενοδοχειακής επιχείρησης, παρέλαβε ανεπιφύλακτα τον εξοπλισμό που είχε θέσει η ενάγουσα για την ομαλή και απρόσκοπτη λειτουργία του ως άνω συγκροτήματος. Στον τίτλο του, το από 26-6-2017 ιδιωτικό συμφωνητικό κατονομάζεται ως «ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ». Ωστόσο, λόγω της ασάφειας του ως άνω τίτλου για το ακριβές περιεχόμενο της ως άνω σύμβασης και ερμηνευομένης της εν λόγω σύμβασης, από το Δικαστήριο τούτο, με βάση το περιεχόμενό της, όπως απαιτεί η καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών και χωρίς προσήλωση στις λέξεις (άρθρ.173 και 200 ΑΚ), κρίνεται, όπως προεκτέθηκε, ότι πρόκειται για σύμβαση υπομίσθωσης της ως άνω ξενοδοχειακής επιχείρησης, η κρίση, δε, αυτή του Δικαστηρίου στηρίζεται στα εξής, προκύπτοντα από το γράμμα της από 26-6-2017 σύμβασης: Η εφεσίβλητη-ενάγουσα, στηριζόμενη και αναφερόμενη στην ως άνω, από 23-6-2017 επαγγελματική μίσθωση του ως άνω μίσθιου συγκροτήματος, που είχε καταρτίσει με τους ιδιοκτήτες ……, για την οποία ρητά δήλωσε με την από 26-6-2017 σύμβαση, προς την εκκαλούσα-εναγόμενη ότι βρισκόταν σε ισχύ και δεν είχε, για οποιοδήποτε λόγο, καταγγελθεί, ρητά ανέφερε στο προοίμιο της τελευταίας ότι επιθυμεί να αναθέσει στην εκκαλούσα-εναγόμενη, αντί ανταλλάγματος, την πλήρη εκμετάλλευση και διαχείριση του Συγκροτήματος σε αποκλειστική βάση, στο όνομα και για λογαριασμό της. Περαιτέρω, στο άρθρο 2 του ως άνω συμφωνητικού ρητώς συμφωνήθηκε ότι η εκκαλούσα-εναγόμενη με την εν λόγω, μεταξύ τους συμφωνία, αναλαμβάνει την αποκλειστική εκμετάλλευση και διαχείριση της επιχείρησης του συγκροτήματος, ότι θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνη για τη λειτουργία του και ότι στο όνομά της θα διενεργούνται εφεξής όλες οι συναλλαγές, που θα σχετίζονται με τις παρεχόμενες υπηρεσίες, ότι θα προβεί στις αναγκαίες αιτήσεις και δηλώσεις προς τις φορολογικές και λοιπές αρμόδιες Αρχές, ώστε να λειτουργεί το συγκρότημα στο όνομά της και για λογαριασμό της και με προσωπικό της επιλογής της, ότι η διεύθυνση του συγκροτήματος θα δηλωθεί ως υποκατάστημά της και οι ταμειακές μηχανές θα λειτουργούν στο όνομά της και, στο όνομά της θα εκδίδονται όλα τα αναγκαία φορολογικά παραστατικά, ότι κάθε υποχρέωση ή ευθύνη από τη λειτουργία του συγκροτήματος για ολόκληρο το διάστημα που προβλέπει το εν λόγω συμφωνητικό, θα βαρύνει την ίδια και, η ίδια θα είναι υπεύθυνη έναντι των φορολογικών και λοιπών δημόσιων Αρχών, ότι, περαιτέρω, η ημερομηνία έναρξης της λειτουργίας του συγκροτήματος κάθε έτος, θα είναι πλέον της αποκλειστικής αρμοδιότητας της ίδιας, ότι αυτή θα καθορίζει την τιμολογιακή πολιτική και θα προσλαμβάνει το προσωπικό, που θα ασχολείται στο συγκρότημα, ότι η ίδια υποχρεούται από της υπογραφής του εν λόγω συμφωνητικού, να προβαίνει σε κάθε χρήσιμη και αναγκαία ενέργεια για την προώθηση και διαφήμιση του συγκροτήματος στην τουριστική αγορά του εξωτερικού και του εσωτερικού, για τη δημοσιότητά του, για την κατάρτιση προγραμμάτων και την προσέλκυση πελατών και γενικά, να διενεργεί κάθε άλλη σχετική πράξη προς επίτευξη του σκοπού αυτού και ότι για την επίτευξη του σκοπού αυτού θα μπορεί να συμβάλλεται με οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, στο οποίο θα μπορεί να αναθέτει και την εκτέλεση μερικών από τις ως άνω άνω υποχρεώσεις της. Με το άρθρο 4 συμφωνήθηκε ότι το Συγκρότημα θα λειτουργήσει με το όνομά του και με την προσθήκη όποιας άλλης εμπορικής ονομασίας επιλεγεί από την εκκαλούσα μπροστά από αυτό και ότι η εφεσίβλητη παραχωρεί την χρήση των μέχρι τούδε διακριτικών γνωρισμάτων του Συγκροτήματος για χρήση τους, στα πλαίσια εκτέλεσης της σύμβασης. Περαιτέρω και στο άρθρο 5 του επίμαχου συμφωνητικού ρητά ορίστηκε ότι η ίδια, δηλαδή, η εκκαλούσα, στα πλαίσια εκτέλεσής του αναλαμβάνει αποκλειστικά και στο όνομά της την εκμετάλλευση και διαχείριση του συγκροτήματος, δυνάμενη να εκτελεί κάθε πράξη εκμετάλλευσης και διαχείρισης και ενδεικτικώς και τις ρητώς αναφερόμενες πράξεις, όπως τον καθορισμό των τιμών των κλινών του συγκροτήματος και κάθε παρεχόμενης υπηρεσίας, την αποκλειστική διαπραγμάτευση και τη σύναψη στο όνομα και για λογαριασμό της όλων των συμβολαίων διάθεσης των κλινών του συγκροτήματος, με ταξιδιωτικούς πράκτορες, ταξιδιωτικά πρακτορεία, ταξιδιωτικούς αντιπροσώπους και ιδιώτες, τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό κατά την απόλυτη διακριτική της ευχέρεια, τον καθορισμό και την άσκηση των δημοσίων σχέσεων, την προώθηση του συγκροτήματος στην εξωτερική και εσωτερική αγορά και τη διαφήμιση των υπηρεσιών, που παρέχονται σε αυτό, την εκμετάλλευση των λοιπών χώρων του συγκροτήματος(μπαρ, εστιατόρια, καφετέριες κλπ), καθώς και των λοιπών χώρων για τη διενέργεια δεξιώσεων, συνεδρίων και κάθε είδους παρεχόμενη υπηρεσία φιλοξενίας, εστίασης και αναψυχής, ενώ στο άρθρο 6 ρητώς ορίστηκε ότι η εκκαλούσα-εναγόμενη καθίσταται εφεξής υπεύθυνη έναντι παντός για την εν γένει διαχείριση και διεύθυνση του συγκροτήματος, ότι αναλαμβάνει την υποχρέωση να εκτελεί με δικές της ενέργειες και δικά της έξοδα κατασκευές και ανακαινίσεις που επιθυμεί ή που ενδεχομένως επιβληθούν από υφιστάμενους ή μελλοντικούς νόμους ή από τις αρμόδιες αρχές, ότι είναι υπεύθυνη για την διαχείριση των παραπόνων πελατών και για τυχόν αξιώσεις τους εκ των υπηρεσιών του συγκροτήματος, ότι υποχρεούται να τηρεί τα λογιστικά βιβλία του συγκροτήματος και να διενεργεί εγγραφές και καταχωρήσεις, σύμφωνα με τους σχετικούς κανόνες της ελληνικής νομοθεσίας και ότι όλα τα πρόστιμα, ποινές και επιβαρύνσεις που τυχόν έχουν επιβληθεί ή θα επιβληθούν, εξαιτίας μη νόμιμης χρησιμοποίησης ή έκδοσης των ανωτέρω στοιχείων ή εξαιτίας παράβασης νόμων ή υγειονομικών διατάξεων ή κώδικα τροφίμων και ποτών ή εργατικής-τουριστικής νομοθεσίας, που τυχόν διαπραχθούν κατά τη διάρκεια ισχύος της παρούσας θα βαρύνουν την ίδια. Περαιτέρω, με βάση το άρθρο 7 του ίδιου συμφωνητικού, ορίστηκε η υποχρέωση της εκκαλούσας-εναγόμενης να καταβάλει στην εφεσίβλητη-ενάγουσα το εκάστοτε ετήσιο μίσθωμα που η τελευταία όφειλε να καταβάλει στην εκμισθώτρια, όπως ορίστηκε στο από 23-06-2017 μισθωτήριο, καταβολή, η οποία θα γινόταν τρεις εργάσιμες ημέρες προτού το μίσθωμα θα γινόταν απαιτητό από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και θα γινόταν σε τραπεζικό λογαριασμό, που θα υποδείκνυε η εφεσίβλητη-εναγόμενη στην εκκαλούσα-ενάγουσα. Πλέον του ανωτέρω ποσού, η εκκαλούσα-ενάγουσα ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει στην εφεσίβλητη-εναγόμενη και το ποσό των είκοσι χιλιάδων (20.000) ευρώ, ετησίως, πριν την έναρξη της ετήσιας λειτουργίας του Συγκροτήματος. Την υποχρέωση καταβολής, κατ’έτος, του μισθώματος, ανέλαβε η εκκαλούσα, χωρίς να την εξαρτά από τις πληρότητες του ξενοδοχείου, που θα επιτύγχανε και από τα έξοδα διαχείρισης που θα είχε. Επίσης, στο άρθρο 11 παρ.1 εδ.β του ίδιου συμφωνητικού ρητώς συμφωνήθηκε ότι απαγορεύεται στην εκκαλούσα να υπομισθώσει περαιτέρω το συγκρότημα ή να παραχωρήσει την κατοχή του χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση της εφεσίβλητης. Συμφώνησαν, ακόμη, οι διάδικοι ότι όλα τα τμήματα του συγκροτήματος (κτίρια, εστιατόριο, αίθουσες, μπαρ, πισίνες, γήπεδα κλπ) ήταν απολύτως κατάλληλα για το σκοπό που προοριζόταν το καθένα και ότι είχαν τις απαιτούμενες κατά περίπτωση άδειες ίδρυσης και λειτουργίας ή είχαν κατατεθεί αιτήσεις για την έκδοση των αδειών αυτών και ότι η εφεσίβλητη έλεγξε τις ανωτέρω άδειες και τις βρήκε απολύτως νόμιμες. Ότι, περαιτέρω, η εφεσίβλητη είχε εφοδιάσει και προμηθεύσει το Συγκρότημα με όλο τον εξοπλισμό που απαιτείτο για την ομαλή και απρόσκοπτη λειτουργία του Συγκροτήματος και ότι η εκκαλούσα, κατά την υπογραφή της σύμβασης, τον παρέλαβε ανεπιφύλακτα.
Ακόμη, η σύμβαση αυτή υπεβλήθη, ως σύμβαση υπεκμίσθωσης, από την υπεκμισθώτρια-εφεσίβλητη, στην ΑΑΔΕ την 27-06-2017 και έγινε αποδεκτή ως τέτοια από την υπομισθώτρια-εκκαλούσα την 28-06-2017, ενώ και από τα προσκομιζόμενα απ’την εφεσίβλητη εισερχόμενα εμβάσματα από την εκκαλούσα προς αυτήν, η ίδια η εκκαλούσα χαρακτηρίζει το καταβαλλόμενο ποσό, άλλοτε, ως μίσθωμα και άλλοτε ως ενοίκιο. Συνάγεται, επομένως, ότι πρόκειται για σύμβαση υπομίσθωσης, καθώς η μισθώτρια της κύριας μίσθωσης, παραχώρησε στην υπομισθώτρια, την χρήση και κάρπωση του μίσθιου-τουριστικού συγκροτήματος κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης, τα οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, αντί ορισμένου αντάλλαγματος-μισθώματος και για ορισμένο χρόνο, που στο πλαίσιο της κατά το άρθρο 361ΑΚ αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, ήταν το μίσθωμα και ο χρόνος, που συμφωνήθηκαν με την κύρια μίσθωση. Το επίδικο ακίνητο είχε δομή, κατασκευάσματα και εξοπλισμό, που επέτρεπαν στην εκκαλούσα-εναγόμενη να αρχίσει αμέσως την δραστηριότητά της, για την χρήση και εκμετάλλευσή του και το ίδιο, με τον εξοπλισμό του, θα ήταν η πηγή προσόδου για την τελευταία. Πρόκειται, δηλαδή, για νέα μίσθωση μεταξύ της μισθώτριας-ενάγουσας και ήδη, εφεσίβλητης και της τρίτης και άσχετης τελείως με την κύρια μίσθωση, εναγόμενης και ήδη, εκκαλούσας, μίσθωση η οποία δεν αλλοιώθηκε υποκειμενικώς, αλλά εξακολούθησε να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, εκμισθωτών και μισθώτριας και να έχουν οι πρώτοι την ιδιότητα των εκμισθωτών και η δεύτερη την ιδιότητα της μισθώτριας (ΑΠ1153/2022, ΑΠ 1957/2006ΕλΔ2007, 485), της υπομισθώτριας μη υπεισερχομένης στην κύρια μίσθωση (ΑΠ1957/2006 ό.π., Ι.Κατρά, «Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, Δ΄έκδ., σελ.63επ.)
Η αναφορά στην επίδικη σύμβαση των όρων «εμπορική συνεργασία», «Πάροχος» (για την εφεσίβλητη-ενάγουσα υπεκμισθώτρια) και «Διαχειρίστρια» (για την εκκαλούσα-εναγόμενη υπομισθώτρια) είναι απλώς απότοκο του από 23-6-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, στο άρθρο 5, τελευταία παράγραφος της οποίας, με τίτλο «Υπομίσθωση-Παραχώρηση Χρήσης», ρητά ορίστηκε ότι η απαγορευμένη υπομίσθωση είναι επιτρεπτή αν γίνει «ανάθεση σε τρίτον της διαχείρισης και εκμετάλλευσης της ξενοδοχειακής επιχείρησης».
Ο ισχυρισμός της εκκαλούσας ότι επρόκειτο για κοινή επιχείρηση μεταξύ του …….. και του διευθύνοντος συμβούλου της, . ……., για την οποία υπήρξε συμφωνία ότι η κάθε πλευρά θα ελάμβανε από τα κέρδη της εκμετάλλευσης κατά προτεραιότητα όποιο ποσό είχε επενδύσει στην κοινή επιχείρηση και εν συνεχεία τα κέρδη θα διανέμοντο εξ ημισείας, δεν κρίνεται ως αληθής, καθώς, αφ’ενός, μεν, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, μία τέτοια συμφωνία θα έπρεπε να είχε αποτυπωθεί εγγράφως, μεταξύ των δύο έμπειρων στις ξενοδοχειακές συναλλαγές συμβαλλομένων, αφ’ετέρου, δε, με βάση τη ρητή μεταξύ τους συμφωνία, η εκκαλούσα-εναγόμενη υπομισθώτρια ανέλαβε την αντί μισθώματος εκμετάλλευση και διαχείριση του επίδικου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, αποκλειστικά, στο όνομα και για λογαριασμό της.
Κατ’ακολουθίαν των ανωτέρω, δεν αποδεικνύεται ότι πρόκειται για σύμβαση διαχείρισης της επίδικης ξενοδοχειακής επιχείρησης (hotel management contract) και ότι η εκκαλούσα-εναγόμενη θα παρείχε στην εφεσίβλητη-ενάγουσα υπηρεσίες διοίκησης της εν λόγω επιχείρησης, αφού κατά τα παραπάνω, ανέλαβε αποκλειστικά και στο όνομά της, τη χρήση και κάρπωση του επίδικου τουριστικού (ξενοδοχειακού) συγκροτήματος, κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης, αντί μισθώματος, που θα κατέβαλε στην εφεσίβλητη-ενάγουσα, ενώ αν ήταν σύμβαση διαχείρισης της ξενοδοχειακής επιχείρησης, θα ήταν η εκκαλούσα-εναγόμενη το πρόσωπο, που θα αξίωνε αμοιβή για τις υπηρεσίες διαχείρισης του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, που θα ενεργούσε για λογαριασμό της εφεσίβλητης-ενάγουσας ξενοδόχου, κάτι, που δεν αποδείχθηκε ότι συνέβη στην επίδικη περίπτωση.
Ως προς τη διάρκεια της υπομίσθωσης, με το ανωτέρω από 26-6-2017 συμφωνητικό ρητά συμφωνήθηκε: Εννέα έτη- όπως και η διάρκεια της κύριας μίσθωσης-, με δικαίωμα – υπό προϋποθέσεις – επέκτασης. Ως προς το μίσθωμα: Το αυτό ετήσιο μίσθωμα, που, κατ’ άρθρο 3 της από 23-06-2017 μνημονευθείσας μισθωτικής σύμβασης είχε συμφωνήσει η εφεσίβλητη-ενάγουσα με τους ιδιοκτήτες ….. και τους κατέβαλε, πλέον 20.000 ευρώ, ετησίως (άρθρο 7 της σύμβασης υπομίσθωσης). Το άνω ποσό των 20.000 €, κατά συμφωνία, έπρεπε να καταβάλλεται απ’ την εκκαλούσα-εναγόμενη-υπομισθώτρια προ της ενάρξεως της κατ’ έτος λειτουργίας του μνημονευθέντος συγκροτήματος. Επιπροσθέτως, η εκκαλούσα-εναγόμενη ανέλαβε συμβατικά την υποχρέωση εξόφλησης του κόστους νομιμοποίησης του υπομισθωθέντος συγκροτήματος και την αμοιβή του μηχανικού για την αδειοδότηση και νομιμοποίηση του συγκροτήματος. Ειδικότερα, ως προς το μίσθωμα: Κατ’ άρθρο 3 του από 23-06-2017 συμφωνητικού προβλεπόταν: «3. ΜΙΣΘΩΜΑ :To μίσθωμα ορίζεται ως εξής: Για το 1° μισθωτικό έτος, ήτοι, 2017-2018 το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εβδομήντα χιλιάδων ευρώ (70.000€). Για το 2° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των ενενήντα χιλιάδων ευρώ (90.000€). Για το 3° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν είκοσι χιλιάδων ευρώ (120.000€). Για το 4° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν τριάντα χιλιάδων ευρώ (130.000€). Για το 5° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν σαράντα χιλιάδων ευρώ (140.000€). Για το 6° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν πενήντα χιλιάδων ευρώ (150.000€). Για το 7° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν εβδομήντα χιλιάδων ευρώ (170.000€). Για το 8° μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν ογδόντα χιλιάδων ευρώ (180.000€). Για το 9° μισθωτικό έτος το ετήσιο ο μίσθωμα ορίζεται στο ποσό των εκατόν ενενήντα χιλιάδων ευρώ (190.000€). Σε περίπτωση παρατάσεως της μίσθωσης, θα γίνεται αύξηση του ετήσιου μισθώματος, το οποίο θα είναι ίσο με το τελευταίο ετήσιο μίσθωμα προσαυξημένο κατά 20.000€. Το μίσθωμα θα καταβάλλεται ως εξής: Το 20% του ετησίου μισθώματος την 30η Ιουνίου εκάστου έτους, το 40% του ετησίου μισθώματος την 31η Ιουλίου εκάστου έτους και το υπόλοιπο 40% την 31η Αυγούστου εκάστου έτους. Σε περίπτωση που η τελευταία ημέρα κατά την οποία εκπνέει η προθεσμία καταβολής δεν είναι εργάσιμη, το μίσθωμα θα καταβάλλεται την επόμενη εργάσιμη. Το μίσθωμα θα καταβάλλεται στον υπ’ αριθμ. ………… τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί ο άνω πληρεξούσιος των εκμισθωτών στην ALPHA Τράπεζα ή σε οποιονδήποτε άλλο τραπεζικό λογαριασμό τυχόν γνωστοποιήσει εγγράφως στην μισθώτρια στο μέλλον. Η καταβολή του μισθώματος θα αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο με την απόδειξη καταθέσεως της άνω Τραπέζης, αποκλειομένου παντός άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού ακόμη του όρκου. Η μισθώτρια ουδεμία ευθύνη έχει για την περαιτέρω απόδοση του μισθώματος στους λοιπούς εκμισθωτές. Το αναλογούν στο μίσθωμα τέλος χαρτοσήμου επιβαρύνει κατά 50% τη μισθώτρια. Τα μέρη δηλώνουν ότι το μίσθωμα, έτσι όπως αυτό προσδιορίζεται παραπάνω είναι δίκαιο, εύλογο και σε αντιστοιχία με την παροχή. Ενόψει και των οριζόμενων στο άρθρο 7 του παρόντος, η μισθώτρια παραιτείται του δικαιώματος της να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος για οποιοδήποτε λόγο και, ιδίως, λόγω αυξήσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αφού, αν τέτοια αύξηση υπάρξει, αυτή συνομολογείται ότι θα οφείλεται αποκλειστικά ή τουλάχιστον κατά το μείζον τμήμα της, στις επενδύσεις της μισθώτριας.». Κατά το άρθρο 7, ειδικότερα, της από 26-06-2017 σύμβασης υπομίσθωσης με την εναγόμενη συμφωνήθηκαν τα εξής: « Άρθρο 7: Η ετήσια αμοιβή της Παρόχου (υπεκμισθώτριας-ενάγουσας)για την παραχώρηση στη Διαχειρίστρια (υπομισθώτρια-εναγόμενη) της εκμετάλλευσης του Συγκροτήματος είναι η εξής: Η Διαχειρίστρια οφείλει να καταβάλει στην Πάροχο το εκάστοτε ετήσιο μίσθωμα που αυτή οφείλει να καταβάλει στην εκμισθώτρια του Συγκροτήματος. Η καταβολή αυτή θα γίνεται τρεις εργάσιμες ημέρες προτού το μίσθωμα είναι απαιτητό από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και θα γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα υποδείξει η Πάροχος στην Διαχειρίστρια, των αποδεικτικών κατάθεσης υπεχόντων και θέση απόδειξης. Πλέον της ανωτέρω υποχρέωσης η Διαχειρίστρια υποχρεούται να καταβάλει στην Πάροχο το ποσό των είκοσι χιλιάδων ευρώ (20.000 €) ετησίως, πριν την έναρξη της ετήσιας λειτουργίας του Συγκροτήματος. Eπιπλέον, η Διαχειρίστρια οφείλει να καταβάλει στην Πάροχο το κόστος νομιμοποίησης του ακινήτου καθώς και την αμοιβή του μηχανικού για την αδειοδότηση και την νομιμοποίηση του ακινήτου».
Από της υπογραφής του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού υπομίσθωσης και παραχώρησης στην υπομισθώτρια της χρήσης και κάρπωσης του μίσθιου-τουριστικού συγκροτήματος κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης (26-6-2017), χρόνος, ο οποίος και λαμβάνεται υπόψιν ως χρόνος έναρξης της υπομίσθωσης, καθώς δεν αναφέρεται κάποιος άλλος χρόνος έναρξης αυτής, η εκκαλούσα-εναγόμενη εταιρεία το χρησιμοποιούσε ακώλυτα για την άσκηση της προαναφερόμενης επιχειρηματικής της δραστηριότητας. Ωστόσο, παρά το ότι χρησιμοποιούσε ανενόχλητα το μίσθιο, η εκκαλούσα-εναγόμενη άρχισε να καθυστερεί από δυστροπία να καταβάλει κανονικά τα μισθώματα μετά των αναλογούντων τελών χαρτοσήμου παραβιάζοντας, έτσι, την ανειλημμένη συμβατική της υποχρέωση και κωφεύοντας στις επανειλημμένες προφορικές οχλήσεις της εφεσίβλητης-ενάγουσας, όπως και στην από 19-12-2019 εξώδικη όχληση-διαμαρτυρία-πρόσκληση και δήλωση καταγγελίας προς αυτήν, που της επιδόθηκε την 20-12-2019. Σύμφωνα με τους παραπάνω όρους του από 26-6-2017 ιδιωτικού συμφωνητικού, η εκκαλούσα-εναγόμενη συμφωνήθηκε να καταβάλει στην ενάγουσα. 1. Για την περίοδο 2017-2018 ποσό 90.000 € πλέον χαρτοσήμου 50% 1.620 €, ήτοι, συνολικά 91.620 € καταβαλλόμενο ως εξής:1.Για την περίοδο 2017-2018, ποσό 90.000€, πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.620€, ήτοι συνολικά 91.620€, καταβαλλόμενο ως εξής: (α) 20.000 € πριν την έναρξη της περιόδου 2017-2018 (β) 20% Χ 70.000 = 14.000 €, στις 30-6-2017 (γ) 40% Χ 70.000 = 28.000 €, στις 31-7-2017 (δ) και 40% Χ 70.000 = 28.000 € στις 31-8-2017 (ε) πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.620 € 2. Για την περίοδο 2018 – 2019, ποσό 110.000 € πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.980 €, ήτοι, συνολικά 111.980 €, καταβαλλόμενο ως εξής: (α) 20.000 € πριν την έναρξη της περιόδου 2018-2019 (β) 20% Χ 90.000 = 18.000 €, στις 30-6-2018 (γ) 40% Χ 90.000 = 36.000 €, στις 31-7-2018 (δ) και 40% Χ 90.000 = 36.000 €, στις 31-8-2018,ε)πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.980 €. 3. Για την περίοδο 2019 – 2020, ποσό 140.000 € πλέον τέλους χαρτοσήμου 2.520 €, ήτοι, συνολικά 142.520 € καταβαλλόμενο ως εξής: (α) 20.000 € πριν την έναρξη της περιόδου 2019-2020(β) 20% Χ 120.000 = 24.000 €, στις 30-6-2019 (γ) 40% Χ 120.000 = 48.000 €, στις 31-7-2019 (δ) και 40% Χ120.000 = 48.000 €, στις 31-8-2019 (ε) Πλέον χαρτοσήμου 2.520 €.΄Ετσι, το συνολικά συμφωνημένο ως καταβλητέο ποσό για μισθώματα ανέρχεται σε ( 91.160 + 111.980 + 142.520 =) 345.660 ευρώ.
Έναντι των οικονομικών της υποχρεώσεων για μισθώματα, η εκκαλούσα-εναγόμενη κατέβαλε: 1. Για την περίοδο 2017 – 2018 (α) Στις 30-6-2017: 7.000 € (β) Στις 29-9-2017 : 5.800 €. Ήτοι, συνολικά, καταβληθέν ποσό, περιόδου 2017-2018 =12.800 € 2. Για την περίοδο 2018-2019 (α) Στις 27-6-2018: 10.000 € (β) Στις 27-6-2018: 9.000 € (γ) Στις 6-8-2018: 12.000 € (δ) Στις 6-8-2018: 11.764 € (ε) Στις 6-8-2018: 12.000 € (στ) Στις 4-9-2018: 12.000 € (ζ) Στις 6-9-2018: 12.000 € (η) Στις 18-10-2018: 12.000 €. Ήτοι, συνολικά καταβληθέν ποσό, περιόδου 2018-2019= 90.764 €. 3. Για την περίοδο 2019 – 2020 κατέβαλε: (α) Στις 8-7-2019: 30.000 € (β) Στις 13-8-2019 : 43.296 € (γ) Στις 20-9-2019: 15.000 € (δ)Στις 17-9-2019: 25.000€ (ε) Στις 13-11-2019: 8.864€. Ήτοι, συνολικά καταβληθέν ποσό, περιόδου 2019-2020 =122.160 €.΄Ετσι, το συνολικό ποσό που καταβλήθηκε ανέρχεται σε (12.800 + 90.674 + 122.160 =) 225.724 ευρώ.
Μετά την παραπάνω από 19-12-2019 καταγγελία της υπομίσθωσης από την εφεσίβλητη υπεκμισθώτρια, που επιδόθηκε στην εκκαλούσα υπομισθώτρια την 20-12-2019 και ενώ δεν είχε παρέλθει δίμηνο, μετά το οποίο, δηλαδή, μετά την 20-2-2020, θα επερχόταν η λύση της υπομίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 628 ΑΚ, που ισχύει σε περίπτωση καταγγελίας για καθυστέρηση μισθώματος αγροτικού κτήματος και κατ’άρθρ.638ΑΚ, εφαρμόζεται αναλογικά και σε περίπτωση μίσθωσης άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου, το μίσθιο αποδόθηκε στις 8-2-2020, από την εκκαλούσα-υπομισθώτρια στην εφεσίβλητη-ενάγουσα, η οποία και το παρέλαβε με σκοπό τη λύση της υπομίσθωσης, η οποία και επήλθε, κατ’άρθρ.361ΑΚ, με σιωπηρή κατάργησή της, κατά την ημερομηνία αυτή.΄Ετσι, λόγω της λύσης της μίσθωσης δεν οφείλονται μισθώματα από 8-2-2020 μέχρι την 25-6-2020 και συνεπώς, με δεδομένο ότι το ετήσιο μίσθωμα, πλέον τέλους χαρτοσήμου, για το μισθωτικό έτος από 26-6-2019 έως 25-6-2020 ανερχόταν σε 142.520 ευρώ και ανά ημέρα υπολογίζεται σε (142.520€:365=)396,47€, για το ως άνω διάστημα (από 8-2-2020 μέχρι την 25-6-2020), των 138,δηλαδή, ημερών, το αναλογούν μίσθωμα, πλέον τέλους χαρτοσήμου ανέρχεται σε 54.712,86 ευρώ, ποσό το οποίο αν αφαιρεθεί από το ετήσιο συμφωνημένο μίσθωμα των 142.520 ευρώ, το οφειλόμενο ποσό για το διάστημα από 26-6-2019 έως 8-2-2020 ανέρχεται σε (142.520-54.712,86=)87.807,14 ευρώ. Επομένως, μετά την καταβολή από την εκκαλούσα-εναγόμενη των 122.160 ευρώ, για το τρίτο μισθωτικό έτος, ουδέν ποσό οφείλεται για το έτος αυτό. Κατόπιν αυτών, ενόψει του ότι το συνολικά καταβλητέο ποσό για τα μισθωτικά έτη 26-6-2017 έως 25-6-2018, 26-6-2018 έως 25-6-2019 και 25-6-2019 έως 8-2-2020 ανέρχεται σε (91.160 + 111.980 + 87.807,14 =) 290.947,14 ευρώ και του ότι η εκκαλούσα-ενάγουσα κατέβαλε συνολικά (12.800 + 90.674 + 122.160 =) 225.724 ευρώ, συνεπώς, το οφειλόμενο ποσό για τα συμφωνηθέντα μισθώματα ανέρχεται σε (290.947,14 -225.724=)65.223,14 ευρώ.
Περαιτέρω, συμφωνήθηκε ότι, η εκκαλούσα-εναγόμενη υπομισθώτρια όφειλε να καταβάλει στην ενάγουσα και ήδη, εφεσίβλητη το κόστος νομιμοποίησης του ακινήτου καθώς και την αμοιβή του μηχανικού για την αδειοδότηση και την νομιμοποίηση του ακινήτου». Η κατά τα άνω αναφορά στην από 26-06-2017 σύμβαση για «κόστος νομιμοποίησης του ακινήτου» έγινε για την επιβάρυνση της ρύθμισης και τακτοποίησης αυθαίρετων κτισμάτων του με την ως άνω σύμβαση, υπομισθωθέντος κτιριακού συγκροτήματος.
Η ενάγουσα διατείνεται ότι η αρχική υποβολή των ιδιοκτητών για την ένταξη στον Ν. 4495/2017, για την τακτοποίηση έγινε στις 12-04-2017, ημερομηνία, προγενέστερη της υπογραφής του ιδιωτικού συμφωνητικού της 26-6-2017, ενώ η ημερομηνία υπαγωγής ήταν 26-02-2018, οπότε και προέκυψε το ποσό των 64.073 € σε 100 δόσεις των 640,73 €, με πρώτη καταβολή την 31-03-2018. ΄Οτι οι μήνες για τους οποίους έπρεπε να καταβληθούν οι μηνιαίες δόσεις ήταν από τον Μάρτιο 2018 έως τον Δεκέμβριο 2019, ήτοι 22 μήνες και το ποσό 22 επί 640,74 (ανά μήνα)= δεκατέσσερεις χιλιάδες ενενήντα έξι ευρώ και έξι λεπτά (14.096,06 €).΄Ότι έναντι αυτού του ποσού, η εναγόμενη κατέβαλε: 1. Στις 26-6-2018 ποσό : 2.562,92 € 1. Στις 8-10-2018 ποσό : 3.203,65 € .Ήτοι, συνολικά 5.766,57 €. Συνεπώς, οφείλει ακόμη, για την τακτοποίηση του συγκροτήματος: 14.096,06 – 5.766,57 = 8.329,45 €.
Σύμφωνα με ρητό όρο των μεταξύ των διαδίκων συμφωνηθέντων, με το ως άνω από 26-6-2017 συμφωνητικό υπομίσθωσης, η υπομισθώτρια εναγόμενη, οφείλει να καταβάλει στην υπεκμισθώτρια ενάγουσα το κόστος νομιμοποίησης του ακινήτου, καθώς και την αμοιβή του μηχανικού για την αδειοδότηση και τη νομιμοποίηση του ακινήτου. Επομένως ο σχετικός ισχυρισμός περί έλλειψης νομιμοποίησης της ενάγουσας και ήδη, εφεσίβλητης, ορθά κρίθηκε από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, ως απορριπτέος, ωστόσο επειδή από την προσκομιζόμενη δήλωση ένταξης προσκομίσθηκαν μόνον οι 9 από τις 12 σελίδες, προκειμένου να αποδειχθεί ο ισχυρισμός του συνολικού προστίμου και της υπαγωγής σε 100 δόσεις, το σχετικό αίτημα κρίνεται απορριπτέο και ορθά απορρίφθηκε και από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο.
Κατ’ακολουθίαν όλων των ανωτέρω, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που, αφού δέχθηκε ως κατ’ουσιαν βάσιμα στο σύνολό τους, τα κονδύλια, που αναφέρονται στα ζητούμενα μισθώματα, στη συνέχεια, αφού έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, υποχρέωσε την εναγόμενη και ήδη, εκκαλούσα να καταβάλει στην ενάγουσα και ήδη, εφεσίβλητη το ποσό των εκατόν είκοσι χιλιάδων τριακοσίων ενενήντα έξι ευρώ (120.396 €), αντί του, κατά τα ως άνω, ποσού των εξήντα πέντε χιλιάδων διακοσίων είκοσι τριών ευρώ και δεκατεσσάρων λεπτών (65.223,14€), εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις και επομένως, πρέπει, αφού γίνει δεκτός ως κατ’ουσίαν βάσιμος ο τρίτος λόγος της έφεσης, όπως και η έφεση, εν μέρει, ως κατ’ουσίαν βάσιμη, να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη και, αφού κρατηθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο αυτό και ερευνηθεί κατ’ ουσίαν, να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή και να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των εξήντα πέντε χιλιάδων διακοσίων είκοσι τριών ευρώ και δεκατεσσάρων λεπτών (65.223,14€), για τα αναφερόμενα στο σκεπτικό μισθώματα, με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα, που κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, μέχρι την εξόφληση. Τα δικαστικά έξοδα της εκκαλούσας, του παρόντος δευτέρου βαθμού δικαιοδοσίας, που προκλήθηκαν από την άσκηση και την εκδίκαση της έφεσης, πρέπει να επιβληθούν σε βάρος της εφεσίβλητης, μειωμένα, κατά το ποσοστό της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό της απόφασης (άρθρ.178 και 183 ΚΠολΔ).Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του κατατεθέντος παραβόλου στην καταθέσασα αυτό εκκαλούσα (άρθρ.495 παρ.Γ΄ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ με παρούσες τις διαδίκους.
ΔΕΧΕΤΑΙ την έφεση κατά της υπ’αριθμ. 3142/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, τυπικά και εν μέρει κατ’ουσίαν.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλούμενη απόφαση, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την προβλεπόμενη στο άρθρο 614 παρ.1 ΚΠολΔ ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση.
ΔΙΚΑΖΕΙ την αγωγή.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των εξήντα πέντε χιλιάδων διακοσίων είκοσι τριών ευρώ και δεκατεσσάρων λεπτών (65.223,14€), για τα αναφερόμενα στο σκεπτικό ετήσια μισθώματα, με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα, που κάθε επιμέρους ετήσιο μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, μέχρι την εξόφληση.
ΔΙΑΤΑΖΕΙ την επιστροφή του παραβόλου, που κατατέθηκε για την άσκηση της έφεσης στην καταθέσασα αυτό, εκκαλούσα.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος της εφεσίβλητης τα δικαστικά έξοδα της εκκαλούσας του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει μειωμένα στο ποσό των δύο χιλιάδων ευρώ (2.000€).
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση την 1η Νοεμβρίου 2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ