ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3ο ΤΜΗΜΑ
Αριθμός αποφάσεως 595/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Βασιλική Παπιγκιώτη, Εφέτη, την οποία όρισε η Διευθύνουσα το Εφετείο Πρόεδρος Εφετών, και από τη Γραμματέα Ε.Δ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ……………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της εκκαλούσας: …………., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αντρέα Πηλαβάκη.
Της εφεσίβλητης: ………….., η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Αικατερίνη Κουρή.
Η ενάγουσα άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά την από 19-12-2023 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……./2023 αγωγή της, ζητώντας τα διαλαμβανόμενα σε αυτή. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά, δικάζοντας ερήμην της εναγόμενης, εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 1092/2024 οριστική απόφασή του, με την οποία δέχτηκε την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσέβαλε η εναγόμενη, με την από 18-5-2024 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ενώπιον του Πρωτοδικείου Πειραιά ……./2024 έφεσή της (αριθμός κατάθεσης δικογράφου και προσδιορισμού δικασίμου ενώπιον του Εφετείου Πειραιά, …………/2024), δικάσιμος για τη συζήτηση της οποίας ορίστηκε η αναγραφόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, η οποία εκφωνήθηκε από τη σειρά της στο οικείο πινάκιο, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η φερόμενη προς συζήτηση και κρίση ενώπιον του παρόντος, αρμοδίου, καθ’ ύλην και κατά τόπο, Δικαστηρίου (άρθρα 19, 42 παρ. 1 ΚΠολΔ), παραπάνω έφεση, ασκήθηκε από την, κατά τα ανωτέρω διαλαμβανόμενα, πρωτοδίκως ηττηθείσα διάδικο νομίμως και εμπροθέσμως με κατάθεση του δικογράφου της στη γραμματεία του εκδόντος την προσβαλλόμενη απόφαση δικαστηρίου στις 20-5-2024 και εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της εκκαλουμένης στην εναγόμενη – εκκαλούσα, η οποία έλαβε χώρα στις 13-5-2024 [βλ. υπ’ αριθμ. ………/13-5-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Πειραιά ………. (άρθρα 495 – 499, 511, 513 παρ. 1β, 516, 517, 518 παρ. 1 σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. 1 εδαφ. α΄ και παρ. 7 εδαφ. α΄ του ΚΠολΔ, ως αυτές ισχύουν μετά την – κατά περίπτωση – αντικατάσταση και τροποποίησή τους από τις διατάξεις του ν. 4335/2015)]. Πρέπει, επομένως, η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, κατά την αυτή ειδική διαδικασία που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, ήτοι των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614 αρ.1, 615 επ. ΚΠολΔ), δεδομένου ότι για το παραδεκτό της έχει καταβληθεί και κατατεθεί το, απαιτούμενο από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 ΚΠολΔ, παράβολο υπ’ αριθμ. κωδ. παραβ. …………. παράβολο, ποσού εκατό (100) ευρώ].
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ: «Αν ασκηθεί έφεση από διάδικο που δικάστηκε ερήμην, η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους προσθέτους λόγους. Ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως». Με το προαναφερθέν περιεχόμενο, επαναφέρθηκε η διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε προτού αυτή τροποποιηθεί με το ν. 2915/2001, προσαρμοσμένη στο καθεστώς της μίας και μοναδικής συζήτησης και προβλέπεται ότι η έφεση κατά ερήμην απόφασης λειτουργεί όπως η καταργηθείσα αναιτιολόγητη ανακοπή ερημοδικίας. Συνεπώς η εμπρόθεσμη και παραδεκτή άσκηση έφεσης του δικασθέντος ερήμην πρωτοδίκως επιφέρει την εξαφάνιση της ερήμην απόφασης χωρίς να απαιτείται να ευδοκιμήσει κάποιος λόγος έφεσης αρκούσης της τυπικής παραδοχής της κατά το άρθρο 532 ΚΠολΔ (ΑΠ 546/2014, ΑΠ 1906/2008 ΝοΒ 2009,927, ΑΠ 884/2007 ΧρΙΔ 2008,52, ΑΠ 1015/2005 ΕλΔ 2005), με αποτέλεσμα η υπόθεση να αναδικάζεται από το Εφετείο, το οποίο μετατρέπεται στην περίπτωση αυτή, ουσιαστικά, σε πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 495/2017, ΤΝΠ Νόμος). Η εξαφάνιση της απόφασης οριοθετείται από το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα της έφεσης όπως αυτό προσδιορίζεται από τα παράπονα που διατυπώνονται με την έφεση ή τους πρόσθετους λόγους έφεσης του εκκαλούντος ή την αυτοτελή έφεση ή αντέφεση του εφεσίβλητου και των ισχυρισμών που προβάλλει ο τελευταίος ως υπεράσπιση κατά των λόγων της έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 527 αριθ. 1 ΚΠολΔ, καθώς και εκείνων των ζητημάτων, η έρευνα των οποίων προηγείται ως αναγκαίο προαπαιτούμενο για να ληφθεί απόφαση σχετικά με τα παράπονα της έφεσης και τα οποία εξετάζει κατά νόμο αυτεπαγγέλτως το δικαστήριο, όπως είναι το ορισμένο ή η νομική βασιμότητα της αγωγής. Έτσι, σε περίπτωση που ο διάδικος που δικάστηκε ερήμην στον πρώτο βαθμό, διατυπώνει με την έφεσή του παράπονα για την κρίση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της αγωγής το εφετείο, εφόσον η έφεση είναι τυπικά παραδεκτή, εξαφανίζει την απόφαση χωρίς ανάγκη να γίνει δεκτός ως βάσιμος στην ουσία κάποιος λόγος της έφεσης ο δε εκκαλών – εναγόμενος έχει τη δυνατότητα να προβάλει με τις ενώπιον του εφετείου προτάσεις του όλους τους πραγματικούς ισχυρισμούς που θα μπορούσε να έχει προτείνει, αν είχε παραστεί στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 230/2020, ΑΠ 579/2018, ΑΠ 985/2015, ΑΠ 394/2011, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 829/2008 ΝοΒ 2008, 2457, ΑΠ 1015/2005 ΕλΔ 2005, 1101 ΑΠ 331/2001 ΕλΔ2001, 1320).
Με την από 19-12-2023 αγωγή της, η ενάγουσα εκθέτει ότι, δυνάμει του από 20-9-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, εκμίσθωσε στην εναγόμενη ένα διαμέρισμα τρίτου ορόφου της ευρισκόμενης στο ……… Αττικής, επί της συμβολής των οδών ………….., πολυκατοικίας, όπως αυτό αναλυτικά περιγράφεται στο αγωγικό δικόγραφο, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία της εναγόμενης, για το χρονικό διάστημα από 1-10-2022 έως 30-9-2025, αντί μηνιαίου μισθώματος 900 ευρώ, καταβλητέου εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα. Ότι, με ρητό όρο της σύμβασης, η εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει τις αναλογούσες στο μίσθιο κοινόχρηστες δαπάνες. Ότι, επιπλέον, με ρητό όρο της σύμβασης, ορίσθηκε ότι για κάθε διαφορά από την ένδικη μίσθωση, αρμόδια είναι τα δικαστήρια του Πειραιά. Ότι, κατά την υπογραφή της ως άνω σύμβασης, η εναγόμενη της κατέβαλε, ως εγγυοδοσία για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της, μεταξύ δε αυτών και της πληρωμής των κοινοχρήστων, ποσό ίσο με ένα μηνιαίο μίσθωμα, ύψους 900 ευρώ, το οποίο δεν δύναται να συμψηφισθεί με οφειλές της εναγόμενης. Ότι η τελευταία αν και παρέλαβε ακώλυτη τη χρήση του μίσθιου ακινήτου και το χρησιμοποιεί ελεύθερα από την έναρξη της μίσθωσης έως και τη συζήτηση της αγωγής, δεν έχει καταβάλει τις κοινόχρηστες δαπάνες των μηνών Ιανουάριου 2023, ύψους 49,34 ευρώ, Φεβρουάριου 2023, ύψους 82,36 ευρώ, Μαρτίου 2023, ύψους 52,06 ευρώ, Απριλίου 2023, ύψους 374 ευρώ, Μαΐου 2023, ύψους 173,47 ευρώ, Ιουνίου 2023, ύψους 70,25 ευρώ, Ιουλίου και Αυγούστου 2023, ύψους 83,25 ευρώ, Σεπτεμβρίου 2023, ύψους 51,46 ευρώ, Οκτωβρίου 2023, ύψους 60,38 ευρώ και Νοεμβρίου 2023, ύψους 55,12 ευρώ, ήτοι, συνολικά, το ποσό των 1.051,69 ευρώ, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις και διαμαρτυρίες της ιδίας (της ενάγουσας). Ζητεί δε: α) να υποχρεωθεί η εναγόμενη, καθώς και κάθε άλλος που τυχόν έλκει δικαιώματα από αυτή, να της αποδώσει το μίσθιο, σε περίπτωση δε άρνησής τους, να διαταχθεί η βίαιη αποβολή τους από αυτό, β) να υποχρεωθεί η εναγόμενη να της καταβάλει τις κοινόχρηστες δαπάνες των μηνών που αναφέρονται ανωτέρω συνολικού ποσού 1.051,69 ευρώ, με τον νόμιμο τόκο από την επομένη της δήλης ημέρας κατά την οποία το κάθε επιμέρους μίσθωμα – ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, άλλως από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής έως την ολοσχερή εξόφληση, γ) να αναγνωρισθεί η υπέρ της ιδίας (της ενάγουσας) κατάπτωση της εγγυοδοσίας ύψους 900 ευρώ, λόγω μη τήρησης από την εναγόμενη των όρων της ένδικης σύμβασης μίσθωσης, και δ) άλλως και επικουρικώς, να υποχρεωθεί η εναγόμενη και κάθε άλλος που τυχόν έλκει δικαιώματα από αυτή, να της αποδώσει τη χρήση τού μίσθιου, κατά τη συμφωνηθείσα λήξη τής ένδικης μίσθωσης, την 30-9-2025, σε περίπτωση δε άρνησής τους να διαταχθεί η βίαιη αποβολή τους από αυτό. Τέλος ζητεί να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστεί η εναγόμενη στην καταβολή της δικαστικής της δαπάνης. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δικάζοντας ερήμην της εναγόμενης, εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 1092/2024 απόφαση, με την οποία δέχτηκε την αγωγή και συγκεκριμένα: α) διέταξε την απόδοση στην ενάγουσα από την εναγόμενη, όπως και από κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα από αυτή, της χρήσης του περιγραφόμενου στο ένδικο δικόγραφο μίσθιου, σε περίπτωση δε άρνησής τους διέταξε την αποβολή τους από αυτό, β) υποχρέωσε την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό χρηματικό ποσό των 1.051,60 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της δήλης ημέρας κατά την οποία το κάθε επιμέρους ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό και γ) αναγνώρισε την υπέρ της ενάγουσας κατάπτωση της καταβληθείσας από την εναγόμενη εγγυοδοσίας ύψους 900 ευρώ λόγω μη τήρησης από την τελευταία των όρων της ένδικης σύμβασης μίσθωσης. Κήρυξε δε την απόφαση προσωρινά εκτελεστή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, επιδιώκοντας την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης και την απόρριψη της ένδικης αγωγής σε βάρος της στο σύνολό της. Επομένως, με βάση και τα εκτιθέμενα στην ανωτέρω νομική σκέψη και δοθέντος ότι η υπό κρίση έφεση κρίθηκε ήδη ως τυπικά δεκτή, πρέπει αυτή να γίνει και ουσιαστικά δεκτή και να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση, μέσα στα όρια που καθορίζονται με την έφεση, δηλαδή στο σύνολό της, καθόσον πλήττεται ως προς την εκτίμηση του συνόλου των αποδείξεων που οδήγησαν στην παραδοχή της αγωγής σε βάρος της. Στη συνέχεια, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο αυτό (άρθρ. 535 παρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει να ερευνηθεί η αγωγή ως προς τη βασιμότητά της κατά την ίδια πιο πάνω διαδικασία, έχοντας τη δυνατότητα η εναγόμενη – εκκαλούσα να προτείνει και με τις προτάσεις της όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει και πρωτοδίκως.
Η υπό κρίση αγωγή, η οποία συζητείται κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 591, 614 αρ. 1, 615 επ ΚΠολΔ), είναι ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 340, 341, 346, 361, 574, 590, 595, 597, 599 ΑΚ, 69, 70, 176, 907 και 910 περ. 1 και 2 ΚΠολΔ, πλην του παρεπόμενου αιτήματος περί κήρυξης της απόφασης προσωρινά εκτελεστής, ως προς τη στοιχείο γ΄ αναγνωριστική της διάταξη (στοιχείο που δεν ασκεί επιρροή εν προκειμένου, καθότι η εκδοθείσα απόφαση είναι τελεσίδικη), για το παραδεκτό δε της συζήτησής της τηρήθηκε η διαδικασία του άρθρου 3 του ν. 4640/2019 (βλ. την από 18-12-2023 έγγραφη ενημέρωση της πληρεξούσιας δικηγόρου της ενάγουσας για τη δυνατότητα διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς υπογεγραμμένη από την ίδια και την ενάγουσα και την πληρεξούσια δικηγόρο της). Κατά συνέπεια, η αγωγή πρέπει να ερευνηθεί ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της.
Κατά το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ «αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης» Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό, με εκείνες των άρθρων 316, 340, 341 και 383 του ΑΚ, προκύπτει ότι, δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία ως προς την καταβολή του πράγματι οφειλομένου μισθώματος. Γίνεται δε αυτός υπερήμερος με δικαστική ή εξώδικη όχληση, εκτός αν για την καταβολή του μισθώματος συμφωνήθηκε ορισμένη ημέρα, οπότε αρκεί μόνη η παρέλευση αυτής (ΑΠ 1547/1992 ΕλΔ 35. 415, ΑΠ 1133/1995 ΕλΔ 37. 1586). Εξάλλου ως μίσθωμα κατά τις ανωτέρω διατάξεις θεωρούνται και το τέλος χαρτοσήμου, οι δαπάνες κοινοχρήστων και κάθε άλλη συναφής υποχρέωση του μισθωτή, όπως τα τέλη καταναλώσεως νερού και ηλεκτρικού ρεύματος και επομένως, όταν καθυστερείται η καταβολή και αυτών, ή δεν καταβάλλονται στο ύψος που έχει συμφωνηθεί, όπως άλλωστε και το μίσθωμα, ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος σε τρόπον ώστε να παρέχονται στον εκμισθωτή όλα τα δικαιώματα που έχει από την καθυστέρηση του μισθώματος (ΑΠ 1133/1995 ό.π., ΑΠ 1708/91 ΕλΔ 34.581, ΑΠ 902/96 ΕλΔ 38. 107, ΑΠ 293/89 ΕλΔ 31. 348). Για τις παροχές αυτές γίνεται, συνήθως, μνεία στα μισθωτήρια, θεωρούνται όμως και ως αυτονόητες, όπως όταν γίνεται και ειδική μνεία ότι οι σχετικές δαπάνες βαρύνουν το μισθωτή, σε περίπτωση δε σιωπής της σύμβασης πρέπει να ερμηνευτεί, στα πλαίσια των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, ότι οι δαπάνες κατανάλωσης νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, αφού αναφέρονται στην παραχώρηση της χρήσης και βαρύνουν το μισθωτή, πρέπει να θεωρούνται ως μίσθωμα, εκτός αν ρητώς έχουν εξαιρεθεί και αναληφθεί από τον εκμισθωτή (ΑΠ 1133/1995 ΕλλΔνη 37, 1586, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, παρ. 675 – 680). Η κατά τα άνω υπερημερία του μισθωτή αίρεται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 341 και 342 ΑΚ, μόνον αν επικαλεσθεί και αποδείξει εύλογη αιτία καθυστερήσεως. Ο ισχυρισμός αυτός του μισθωτή αποτελεί ένσταση και πρέπει να προβάλλεται κατ’ άρθρο 269 παρ. 2 ΚΠολΔ και να περιλαμβάνει τα οριζόμενα στο άρθρο 262 παρ. 1 του ιδίου Κώδικα (ΑΠ 1606/1999 ΕλΔ 41. 113, ΑΠ 1188/95 ΕλΔ 38. 834, ΕφΑθ 8813/2002, ΤΝΠ Νόμος).
Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα απόδειξης, που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και η οποία περιλαμβάνεται στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου εκείνου, από την ένορκη κατάθεση της μάρτυρα ανταπόδειξης που εξετάστηκε στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, καθώς και από όλα τα νόμιμα προσκομιζόμενα με επίκληση έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 20-9-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, η ενάγουσα εκμίσθωσε στην εναγόμενη ένα διαμέρισμα ιδιοκτησίας της, του τρίτου ορόφου πολυκατοικίας, ευρισκόμενης στο ……………. Αττικής, επί της συμβολής των οδών ………., επιφάνειας 94 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία της εναγόμενης, για το χρονικό διάστημα από 1-10-2022 έως 30-9-2025, αντί μηνιαίου μισθώματος 900 ευρώ. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε να καταβάλλεται εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα στην κατοικία της εκμισθώτριας ή σε τραπεζικό λογαριασμό που αυτή τηρεί στην τράπεζα …………. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον όρο 3 του μισθωτηρίου συμβολαίου η εναγόμενη: «Για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της παρούσας μίσθωσης κατέβαλε σήμερα, άτοκα, στα χέρια της εκμισθώτριας ως εγγύηση το ποσόν των εννιακοσίων ευρώ (900,00 ΕΥΡΩ), ήτοι ένα μηνιαίο μίσθωμα, που θα αναπροσαρμόζεται ανά διετία (εφ’ όσον παραταθεί η μίσθωση) και θα είναι ίσο πάντοτε με ένα μηναίο μίσθωμα. Το ποσό της εγγύησης θα πάρει πίσω η μισθώτρια μετά την εμπρόθεσμη αποχώρησή της από το μίσθιο, κατά την λήξη της μίσθωσης και την ακριβή εκπλήρωση όλων των όρων του παρόντος συμφωνητικού και εφ’ όσον εξοφληθούν πρώτα όλοι οι λογαριασμοί, που βαρύνουν το μίσθιο (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα κλπ) δεν υπάρχουν ζημίες στο μίσθιο. Ρητά συμφωνείται, ότι η εγγύηση αυτή σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να συμψηφιστεί με οφειλόμενο μίσθωμα, ούτε θα συμψηφίζεται με το τελευταίο μίσθωμα προς αποχώρηση της μισθώτριας από το μίσθιο». Επίσης σύμφωνα με τον όρο 7 ορίστηκε ότι: «Η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη να κάνει καλή χρήση του μισθίου, διαφορετικά ευθύνεται με αποζημίωση για φθορές και βλάβες, που έγιναν στο μίσθιο από αυτή εκτός από αυτές που προέρχονται από τη συνηθισμένη χρήση. Ακόμα, έχει υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο καθαρό και να χρησιμοποιεί αυτό κατά τρόπο που να μη θίγει καθόλου την ησυχία, την υγεία, εργασία, ασφάλεια και τα χρηστά ήθη των γειτόνων.». Σύμφωνα, δε με τον όρο 9: «Η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει τους δημόσιους και δημοτικούς φόρους και τέλη (καθαριότητας, φωτισμού κλπ.), τους σχετικούς με το μίσθιο, που βαρύνουν τους μισθωτές. Επίσης έχει υποχρέωση εντός 15 ημερών από σήμερα να κάνει στο όνομά της νέα σύνδεση του ηλεκτρικού ρεύματος, σε πάροχο της επιλογής της». Από τα ανωτέρω, σε συνδυασμό και με τη νομική σκέψη που προηγήθηκε, καθίσταται σαφές ότι η εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει την αναλογία κοινόχρηστων δαπανών, καθώς και των καταναλισκομένων από αυτήν δαπανών ρεύματος και ύδρευσης και κάθε άλλο φόρο ή τέλος που βαρύνει τους μισθωτές, ως είθισται άλλωστε. Ειδικότερα, από τους όρους του μισθωτηρίου προκύπτει υποχρέωση της εναγόμενης για καταβολή της αναλογίας των κοινόχρηστων δαπανών της πολυκατοικίας, η οποία βαρύνει το μίσθιο και αποτελεί μέρος του μισθώματος. Επομένως πρέπει να απορριφθούν οι ισχυρισμοί της εναγόμενης, η οποία διατείνεται ότι δεν περιέχεται στο από 20-9-2022 μισθωτήριο ρητός όρος ανάληψης εκ μέρους της της υποχρέωσης να καταβάλει τις αναλογούσες κοινόχρηστες δαπάνες και ως εκ τούτου δικαίωμα της εκμισθώτριας καταγγελίας της σύμβασης και αποβολής της από το μίσθιο. Επιπροσθέτως, δοθέντος ότι η υποχρέωση καταβολής της αναλογίας των κοινόχρηστων δαπανών της πολυκατοικίας που βαρύνει το μίσθιο αποτελεί υποχρέωση του μισθωτή και λογίζεται ως μέρος του μισθώματος, νομιμοποιείται ενεργητικά να αξιώσει την καταβολή ο εκμισθωτής (ο οποίος και θα κληθεί να καταβάλλει το όποιο ποσό σε περίπτωση μη καταβολής από τον μισθωτή) και όχι ο διαχειριστής, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται η εναγόμενη. Περαιτέρω, αποδείχτηκε ότι η εναγόμενη, αν και παρέλαβε ακώλυτη τη χρήση του μίσθιου ακινήτου και το χρησιμοποιούσε ελεύθερα, δεν έχει καταβάλει τις κοινόχρηστες δαπάνες των μηνών Ιανουάριου 2023, ύψους 49,34 ευρώ, Φεβρουάριου 2023, ύψους 82,36 ευρώ, Μαρτίου 2023, ύψους 52,06 ευρώ, Απριλίου 2023, ύψους 374 ευρώ, Μαΐου 2023, ύψους 173,47 ευρώ, Ιουνίου 2023, ύψους 70,25 ευρώ, Ιουλίου και Αυγούστου 2023, ύψους 83,25 ευρώ, Σεπτεμβρίου 2023, ύψους 51,46 ευρώ, Οκτωβρίου 2023, ύψους 60,38 ευρώ και Νοεμβρίου 2023, ύψους 55,12 ευρώ (βλ. αντίγραφο αποδείξεων κοινόχρηστων δαπανών της πολυκατοικίας που προσκομίζει η ενάγουσα), ήτοι, συνολικά, το ποσό των 1.051,69 ευρώ, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις και διαμαρτυρίες της ιδίας (της ενάγουσας). Η εναγόμενη δεν αρνείται ότι, πράγματι, δεν έχει καταβάλει τα ανωτέρω ποσά, ισχυρίζεται ωστόσο ότι αρνήθηκε την καταβολή, διότι θεώρησε τις ως άνω χρεώσεις υπερβολικές και μη αληθείς. Αναφέρει δε ενδεικτικά τις χρεώσεις των μηνών Απριλίου 2023, ύψους 374 ευρώ, Μαΐου 2023, ύψους 173,47 ευρώ, ισχυριζόμενη ότι είναι παράλογες οι χρεώσεις για τη θέρμανση κατά τους ανωτέρω μήνες της άνοιξης. Επιπλέον, ισχυρίζεται ότι δεν λειτουργούσε το καλοριφέρ εντός του μισθίου, ότι ο ανελκυστήρας της οικοδομής ανά διαστήματα δεν λειτουργούσε, ότι η καθαριότητα στην οικοδομή ήταν ελλιπής, και ότι υπήρχε και χρέωση για κηπουρό, παρόλο που ο κήπος της πολυκατοικίας προορίζονταν για ιδιωτική χρήση. Οι ισχυρισμοί αυτοί αποτελούν ένσταση καταλυτική της αγωγής περί απόδοσης του μίσθιου ακινήτου και στην περίπτωση που ευδοκιμήσουν επιφέρουν την απόρριψή της. Καταρχάς, όσον αφορά στις ως άνω χρεώσεις, όπως αποδεικνύεται από τα παραστατικά του φυσικού αερίου και την κατάσταση δαπανών ανά διαμέρισμα που προσκομίζει η ενάγουσα, τα υπό κρίση ποσά αφορούν χρεώσεις του φυσικού αερίου για περίοδο κατανάλωσης από 29-1-2023 έως 23-2-2023 με ημερομηνία έκδοσης την 7-3-2023 και για την περίοδο κατανάλωσης από 24-2-2023 έως 29-3-2023 με ημερομηνία έκδοσης την 5-4-2023 και ως εκ τούτου η χρέωση επιβλήθηκε τους μήνες που εκδόθηκε το αντίστοιχο εκκαθαριστικό τιμολόγιο της εταιρείας, αφορούσε όμως στους προηγούμενες, αναφερόμενους ανωτέρω, μήνες, ήτοι τους χειμερινούς μήνες. Επιπροσθέτως, η χρέωση του μηνός Μαρτίου 2023 ήταν ύψους μόλις 52,06 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η εναγόμενη, εφόσον θεωρούσε βάσιμα ότι η χρέωση ήταν υπερβολική, θα μπορούσε να διαμαρτυρηθεί επικαίρως και αιτιολογημένα να αρνηθεί την καταβολή του ποσού που αναλογεί στο μίσθιο τον συγκεκριμένο μήνα. Πλην όμως αυτή (εναγόμενη), ουδέν ποσό κατέβαλλε για όλους τους προαναφερόμενους μήνες. Επιπλέον, οι ισχυρισμοί της εναγόμενης για επικίνδυνη λειτουργία του ανελκυστήρα, ελλιπή καθαριότητα των κοινοχρήστων χώρων και αποκλεισμό του κήπου, δεν αποδεικνύονται. Όπως προκύπτει δε από την από 25-9-2024 βεβαίωση της διαχειρίστριας εταιρείας: «…είναι σε άριστη λειτουργία η θέρμανση, τα καλοριφέρ και ο λέβητας, καθώς και ο ανελκυστήρας που συντηρείται τακτικά ως εκ του νόμου ορίζεται, καθώς και ο κήπος στον οποίο έχουν πρόσβαση οι ιδιοκτήτες». Επίσης, από την από 10-8-2022 υπεύθυνη δήλωση του ηλεκτρολόγου μηχανικού …………., προκύπτει ότι είχε αλλαχθεί από την ενάγουσα πριν την εκμίσθωση στην εναγόμενη η ηλεκτρολογική εγκατάσταση του διαμερίσματος. Περαιτέρω, από την κατάθεση της μάρτυρα ανταπόδειξης ουδόλως επιβεβαιώνονται οι ισχυρισμοί της εναγόμενης, ούτε η τελευταία προσκομίζει κάποιο έγγραφο στο οποίο να βρίσκουν έρεισμα τα όσα ισχυρίζεται. Συνεπώς, η ως άνω προβληθείσα ένσταση τυγχάνει απορριπτέα. Περαιτέρω, απορριπτέος τυγχάνει και ο ισχυρισμός της εναγόμενης, ότι δεν πρέπει να καταπέσει η καταβληθείσα εγγύηση ποσού 900 ευρώ. Ειδικότερα, στον όρο 3 του μισθωτηρίου συμβολαίου ορίζεται ότι: «…Το ποσό της εγγύησης θα το πάρει πίσω η μισθώτρια μετά την εμπρόθεσμη αποχώρησή της από το μίσθιο, κατά την λήξη της μίσθωσης και την ακριβή εκπλήρωση όλων των όρων του παρόντος συμφωνητικού και εφ’ όσον εξοφληθούν πρώτα όλοι οι λογαριασμοί, που βαρύνουν το μίσθιο (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα, κλπ) δεν υπάρχουν ζημίες στο μίσθιο». Από τα αναφερόμενα ανωτέρω, προέκυψε ότι η εναγόμενη δεν έχει εξοφλήσει τις δαπάνες κοινοχρήστων που αναλογούν στο μίσθιο και συνεπώς συντρέχει περίπτωση κατάπτωσης της ως άνω καταβληθείσας εγγύησης. Τέλος, η εναγόμενη προβάλλει την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (άρθρο 281 ΑΚ). Ειδικότερα, ισχυρίζεται ότι δαπάνησε το ποσό τω 2.000 ευρώ προκειμένου να εγκατασταθεί στο επίδικο μίσθιο, στο οποίο εμφανίζονταν τεχνικά προβλήματα τόσο εσωτερικά, όσο και στα μπαλκόνια, ότι κινδύνεψε σοβαρά από τους διακόπτες των ασφαλειών του πίνακα ηλεκτρισμού που είχαν εκραγεί και ότι, παρ’ ότι κατέβαλλε ανελιπώς το μίσθωμα, η εκμισθώτρια, ενεργώντας κακόπιστα, επιδιώκει την αποβολή της από το μίσθιο. Σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος πρέπει να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση, που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις, που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθέμενη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαιτείται, δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης, οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων, που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού, πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες, που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας δεν είναι απαραίτητο η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ ΑΠ 2/2019, ΑΠ 60/2023, ΑΠ8/2018, ΤΝΠ Νόμος). Το δε ζήτημα αν οι συνέπειες που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορούν να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ασκήσεως του δικαιώματός του (Ολ 10/2012, ΑΠ 51/2024, ΑΠ 686/2022, 172/2019, ΤΝΠ Νόμος). Εν προκειμένου, τα πραγματικά περιστατικά που αναφέρει η εναγόμενη για να στηρίξει την ως άνω ένσταση, και αληθή υποτιθέμενα, δεν δύνανται να στοιχειοθετήσουν αυτήν και συνεπώς είναι μη νόμιμη. Ειδικότερα, ουδόλως γίνεται λόγος για συμπεριφορά της ενάγουσας, η οποία δημιούργησε ευλόγως στην εναγόμενη την πεποίθηση ότι αυτή δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά της, ούτε δύναται να θεωρηθεί καταχρηστική εκ μέρους της ενάγουσας η άσκηση των δικαιωμάτων της, επειδή η εναγόμενη προέβη στα έξοδα που αναφέρει. Επιπλέον, ο ισχυρισμός ότι κατέβαλε ανελλιπώς το μίσθωμα δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αφού, όπως έχει ήδη αναφερθεί, η καταβολή των κοινόχρηστων δαπανών που αναλογούν στο μίσθιο θεωρείται μέρος του μισθώματος, και επομένως η καταβολή δεν ήταν η προσήκουσα. Συνεπώς, η ως άνω ένσταση πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμη. Κατόπιν όλων των ανωτέρω, πρέπει η κρινόμενη αγωγή να γίνει δεκτή και ως κατ’ ουσία βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγόμενη, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει από αυτήν δικαίωμα, να αποδώσουν στην ενάγουσα το μίσθιο, σε περίπτωση δε άρνησής τους, να διαταχθεί η βίαιη αποβολή τους από αυτό, να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το αναφερόμενο στο διατακτικό της παρούσας χρηματικό ποσό, νομιμοτόκως από την επομένη της δήλης ημέρας κατά την οποία το κάθε επιμέρους μίσθωμα – ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, απορριπτομένου του σχετικού ισχυρισμού της εναγόμενης ότι τούτο είναι μη νόμιμο, καθώς για την εξόφληση είχε οριστεί ορισμένη ημέρα, μετά την πάροδο της οποίας ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος (341 ΑΚ). Ακόμη πρέπει να αναγνωρισθεί η υπέρ της ενάγουσας κατάπτωση της καταβληθείσας από την εναγομένη εγγυοδοσίας ύψους 900 ευρώ, λόγω μη τήρησης από την τελευταία των όρων της ένδικης σύμβασης μίσθωση. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του κατατεθέντος παράβολου έφεσης στην εκκαλούσα – εναγόμενη (άρθρο 495 παρ. 3 εδάφιο δ` ΚΠολΔ), αφού έγινε δεκτή η έφεσή της και να καταδικαστεί η τελευταία στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας – εφεσίβλητης και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, λόγω της ήττας της (άρ.176, 183 ΚΠολΔ) όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.
ΠΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ’ αριθμ. 1092/2024 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά.
Κρατεί και δικάζει την υπόθεση επί της από 19-12-2023 αγωγής.
Δέχεται την αγωγή.
Διατάσσει την απόδοση στην ενάγουσα από την εναγόμενη, όπως και από κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα από αυτή, της χρήσης του περιγραφόμενου στο ένδικο δικόγραφο μισθίου, ήτοι ενός διαμερίσματος τρίτου ορόφου της ευρισκόμενης στο ……. Αττικής, στη συμβολή των οδών …………….., πολυκατοικίας, συνολικού εμβαδού 94 τ.μ., σε περίπτωση δε άρνησής τους, διατάσσει την αποβολή τους από αυτό.
Υποχρεώνει την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το συνολικό χρηματικό ποσό των χιλίων πενήντα ενός ευρώ και εξήντα εννέα λεπτών (1.051,69) ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της δήλης ημέρας κατά την οποία το κάθε επιμέρους ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό.
Αναγνωρίζει την υπέρ της ενάγουσας κατάπτωση της καταβληθείσας από την εναγόμενη εγγυοδοσίας ύψους 900 ευρώ, λόγω μη τήρησης από την τελευταία των όρων της ένδικης σύμβασης μίσθωσης,
Διατάσσει την απόδοση στην εκκαλούσα του παράβολου που κατέθεσε κατά την άσκηση της έφεσης.
Καταδικάζει την εκκαλούσα – εναγόμενη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εφεσίβλητης – ενάγουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους στον Πειραιά, στις 5-12-2024
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓPAMMATEAΣ