ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 540/2024
ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τους Δικαστές, Θεώνη Μπούρη, Πρόεδρο Εφετών, Σοφία Καλούδη, Εφέτη, Ηλία Σταυρόπουλο, Εφέτη – Εισηγητή και τη γραμματέα, Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ……….. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του εκκαλούντος: ……….. ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο, Νικόλαο Κλάππα, με δήλωση (ΚΠολΔ 242 παρ. 2).
Του εφεσιβλήτου: …………, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο, Βασιλική Δηλέ.
Ο εφεσίβλητος άσκησε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την με αρ. κατ. ………/2022 αγωγή, που ζήτησε να γίνει δεκτή.
Το Δικαστήριο με τη με αριθμό 2301/2023 οριστική απόφαση δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Εναντίον αυτής της απόφασης ο εναγόμενος εκκαλών άσκησε την με αρ. κατ. ………./2023 έφεση, η οποία προσδιορίστηκε να συζητηθεί (με την με αρ. ………./2023 εκθ. Εφ. Πειραιά) στη δικάσιμο αυτή που αναφέρεται στην αρχή της απόφασης.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων αναφέρθηκαν στις προτάσεις που κατέθεσαν και ζήτησαν να γίνουν αυτές δεκτές.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΚΑΙ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση έφεση κατά της υπ’ αρ. 2301/2023 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε κατά την τακτική διαδικασία, ασκήθηκε νομοτύπως και εμπροθέσμως (ΚΠολΔ 518 παρ. 1, ηλεκτρονικό παράβολο …………./2023). Είναι επομένως τυπικά δεκτή και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της.
Με την πρωτοδίκως κριθείσα αγωγή, ο ενάγων, ήδη εφεσίβλητος, επικαλούμενος αδυναμία καθορισμού διοίκησης με κοινή συμφωνία αυτού και του εναγόμενου, ήδη εκκαλούντος, των κοινών καταστημάτων που περιέγραψε στην αγωγή του, των οποίων αυτοί ήταν συγκύριοι ισομερώς και αδιαιρέτως και τα οποία ήταν μισθωμένα σε εταιρεία αποκλειστικών συμφερόντων του εναγόμενου με μισθώματα φανερά κατώτερα της μισθωτικής τους αξίας, ζήτησε να κανονιστεί η διοίκηση και να διοριστεί ο ίδιος διαχειριστής, προκειμένου να καταγγελθούν οι αορίστου χρόνου μισθώσεις, να ζητηθεί η απόδοση της χρήσης των μισθίων και να γίνει η επανεκμίσθωσή τους με μίσθωμα ανάλογο της μισθωτικής τους αξίας, που προσδιόρισε στο δικόγραφο της αγωγής. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλουμένη δέχθηκε εν μέρει την αγωγή κατ’ ουσίαν και διόρισε τον ενάγοντα διαχειριστή προκειμένου να προβεί σε όλες τις απαραίτητες δικαστικές και εξώδικες ενέργειες για την καταγγελία των επίδικων συμβάσεων μίσθωσης και την απόδοση των μισθίων στους κοινωνούς. Εναντίον αυτής της απόφασης παραπονείται ο εναγόμενος με την έφεσή του, αφενός μεν, γιατί η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας, αφετέρου δε, για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων.
Σχετικά με το λόγο έφεσης περί αοριστίας της αγωγής, αυτός πρέπει να απορριφθεί, γιατί η αγωγή ήταν επαρκώς ορισμένη, αφού σ’ αυτήν αναφέρεται η ύπαρξη κοινωνίας μεταξύ των διαδίκων επί των ακινήτων, επί των οποίων υφίσταται μεταξύ τους συγκυριότητα ισομερώς και αδιαιρέτως, η έλλειψη κοινής συμφωνίας τους ως προς το μίσθωμα για την εκμίσθωση αυτών και υπόδειξη από τον ενάγοντα του προσφορότερου τρόπου διοίκησης τούτων.
Από όλα τα έγγραφα και τις μη αμφισβητούμενης γνησιότητας φωτογραφίες που προσκομίζουν με επίκληση οι διάδικοι, από την με αρ. …………/25.7.2022 ένορκη βεβαίωση ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών ……. και την με αρ. ……../20.7.2022 ένορκη βεβαίωση ενώπιον της Ειρηνοδίκη Πειραιώς, τις οποίες επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, που ελήφθησαν κατόπιν νομοτύπου και εμπροθέσμου κλήτευσης της αντίδικης πλευράς (βλ. την ……/20.7.2022 έκθεση επίδοσης της ……. και ……../15.7.2022 έκθεση επίδοσης του ……., αντίστοιχα) και από τις εκατέρωθεν ομολογίες των διαδίκων, που περιέχονται στις προτάσεις τους, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι διάδικοι είναι συγκύριοι και συννομείς, ισομερώς και αδιαιρέτως, δύο ακινήτων που βρίσκονται στον Πειραιά στη θέση «…..». Το ένα εξ αυτών, επιφάνειας 307,07 τ.μ. με πατάρι 101,73 τ.μ., βρίσκεται επί της οδού ………….., κτισμένο με άδεια του 2003, έχει πρόσοψη 11 μέτρων και βάθος 30 περίπου μέτρων με ακάλυπτο χώρο έμπροσθεν του καταστήματος. Το άλλο είναι μία ενιαία διώροφη οικοδομή (ισόγειο και πρώτο όροφο), επιφανείας 235,54 τ.μ. (ισόγειο) και 175,26 τ.μ. (πρώτος όροφος), βρίσκεται στην ……….., κτισμένη το έτος 1972 και έχει πρόσοψη 7,80 μ. Αμφότερα τα ακίνητα εκμισθώθηκαν, το πρώτο με το από 3.8.2006 ιδιωτικό συμφωνητικό και το δεύτερο με το από 1.1.2007 όμοιο, για χρονική διάρκεια δώδεκα ετών, στην εταιρεία με την επωνυμία «…………….» με αντικείμενο την παρασκευή και πώληση ειδών αρτοποιίας και ζαχαροπλαστικής, της οποίας τότε μοναδικοί εταίροι ήταν οι διάδικοι. Με τα από 1.7.2012 (δύο) ιδιωτικά συμφωνητικά οι διάδικοι, ταυτόχρονα ως εκμισθωτές και ως εκπρόσωποι της μισθώτριας εταιρίας, τροποποίησαν τις ως άνω μισθώσεις, ως προς το ύψος του μισθώματος, και μείωσαν αυτό στο ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως για έκαστο των μισθωμάτων. Με το από 1.8.2017 ιδιωτικό συμφωνητικό οι διάδικοι συμφώνησαν να μεταβιβάσει ο εφεσίβλητος στον εκκαλούντα το σύνολο των εταιρικών του μεριδίων από την ως άνω εταιρία αποχωρώντας απ’ αυτήν και την ανταλλαγή μεταξύ τους των εξ αδιαιρέτου ποσοστών συγκυριότητας επί των επιδίκων καταστημάτων, ώστε να καταστούν αποκλειστικοί κύριοι, ο μεν εκκαλών του ακινήτου επί της ………. ο δε εφεσίβλητος του ακινήτου επί της ………., με την υποχρέωση του τελευταίου να εκμισθώσει τούτο στην ως άνω εταιρεία για οκτώ έτη έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.000 ευρώ για τα τρία πρώτα έτη και 2.250 ευρώ για τα επόμενα. Στη συνέχεια με το με αρ. ………./2017 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Μαραθώνα Αττικής …………. ο εφεσίβλητος μεταβίβασε στον εκκαλούντα το σύνολο των εταιρικών του μεριδίων και αποχώρησε από την ως άνω μισθώτρια εταιρία, η οποία συνέχισε να χρησιμοποιεί τα μίσθια, μετατραπείσα νομίμως σε μονοπρόσωπη ε.π.ε. με μοναδικό εταίρο τον εκκαλούντα, ενώ δεν ολοκληρώθηκε η συμφωνία τους για ανταλλαγή των εξ αδιαιρέτου ποσοστών συγκυριότητας επί των επιδίκων ακινήτων, για λόγους που δεν ενδιαφέρουν την παρούσα υπόθεση. Έτσι παρέμειναν κοινά τα επίδικα ακίνητα και οι διάδικοι βρίσκονταν σε συνεχείς διαπραγματεύσεις σχετικά με τη διοίκηση αυτών και συγκεκριμένα, σχετικά με την επωφελέστερη εκμετάλλευση τούτων. Ενόψει του ότι οι ως άνω μισθώσεις συνεχίστηκαν και μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου διάρκειας, έχοντας πλέον καταστεί αορίστου χρόνου, ο εφεσίβλητος πρότεινε να λυθούν οι μισθώσεις και να αποδοθούν οι χρήσεις των μισθίων προκειμένου να επανεκμισθωθούν είτε στην εταιρία του εκκαλούντος είτε σε άλλον μισθωτή με μηνιαίο μίσθωμα 2.000 ευρώ για καθένα εξ αυτών. Ο εκκαλών πρότεινε να επανεκμισθωθούν τα μίσθια στην εταιρία του, για το κατάστημα επί της …………. με μηνιαίο μίσθωμα 2.000 ευρώ και για το κατάστημα επί της ……… με μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ για το πρώτο έτος, 1.200 ευρώ για το δεύτερο έτος και 1.300 ευρώ για το τρίτο έτος και, αν βρισκόταν μισθωτής που θα προσέφερε για το εν λόγω κατάστημα μίσθωμα τουλάχιστον 2.000 ευρώ μηνιαίως, θα λυνόταν η μίσθωση και θα αποχωρούσε από το κατάστημα προκειμένου να συναφθεί η νέα μίσθωση. Τον Ιούλιο του 2019 και ενώ είχαν παρέλθει δύο έτη περίπου άγονων διαπραγματεύσεων, ο εφεσίβλητος με εξώδικο προς τον εκκαλούντα ζήτησε είτε να επανεκμισθωθούν και τα δύο ακίνητα στην εταιρία του εκκαλούντος με συνολικό μίσθωμα 4.100 ευρώ, είτε να του αποδώσει, ως εκπρόσωπος της μισθώτριας εταιρίας, τη χρήση των καταστημάτων άμεσα. Ο εκκαλών δεν απάντησε στο εξώδικο αλλά συνέχισε να χρησιμοποιεί τα μίσθια καταβάλλοντας 1.000 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα για καθένα εξ αυτών. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι υφίστατο αδυναμία καθορισμού της διοίκησης, ειδικά της εκμετάλλευσης των κοινών ακινήτων, με κοινή απόφαση των διαδίκων, γι’ αυτό και έπρεπε αυτή να κανονιστεί από το δικαστήριο (ΑΚ 790). Καλώς, επομένως, ο εφεσίβλητος άσκησε την ένδικη αγωγή του ζητώντας τούτο, το δε δικαίωμά του αυτό δεν το άσκησε καταχρηστικά, κατά προφανή υπέρβαση των ορίων της καλής πίστης, των χρηστών ηθών και του κοινωνικού και οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, όπως υποστηρίζει ο εκκαλών με σχετική ένσταση, που πρότεινε στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και επαναφέρει με σχετικό λόγο έφεσης και στο δικαστήριο αυτό, απορριπτομένης αυτής κατ’ ουσίαν. Και τούτο, γιατί η αγωγή ασκείται μετά την πολυετή, άκαρπη προσπάθεια του εφεσιβλήτου για την κατάρτιση μιας κοινής συμφωνίας με τον εκκαλούντα για την επωφελέστερη εκμετάλλευση των κοινών ακινήτων τους, χωρίς να προκύπτει εκ μέρους του πρόθεση βλάβης και ζημίας της εταιρίας του εκκαλούντος. Περαιτέρω, με βάση τους περιεχόμενους στις προτάσεις ισχυρισμούς των διαδίκων, συνάγεται ότι αυτοί συμφωνούν πως η μισθωτική αξία του ακινήτου επί της ………………. ανέρχεται στο χρηματικό ποσό των 1.500 ευρώ μηνιαίως. Παρά ταύτα όμως ο εκκαλών δεν στέργει, ως προς το εν λόγω ακίνητο, να λύσει συναινετικά την ήδη αορίστου χρόνου μίσθωση και να επανεκμισθωθεί αυτό στην εταιρία του με μίσθωμα 1.500 ευρώ μηνιαίως και, επομένως, παρά τη συμφωνία των διαδίκων ως προς τη μισθωτική αξία του εν λόγω ακινήτου, υφίσταται ουσιαστική διαφωνία τους ως προς την πραγματική επωφελή εκμετάλλευση αυτού. Σχετικά με το άλλο ακίνητο (……………..), από την εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων που αναφέρθηκαν ως άνω και από τα διδάγματα της κοινής πείρας, ενόψει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, ήτοι της θέσης του σε εμπορικό δρόμο, της περιοχής, της επιφάνειάς του, του έτους κατασκευής του, του μήκους της πρόσοψής του, της πολυετούς εμπορικής χρήσης του, της ύπαρξης ακάλυπτου χώρου έμπροσθεν της πρόσοψης δυνάμενου να χρησιμοποιηθεί για προσωρινή στάθμευση οχημάτων, των συνθηκών που επικρατούν στην ελληνική αγορά ακινήτων και ειδικώς στην περιοχή όπου βρίσκονται τα ακίνητα, η μισθωτική αξία του, για την εξεύρεση της οποίας δεν απαιτούνται ειδικές ή ιδιάζουσες γνώσεις επιστήμης ή τέχνης, απορριπτομένου του σχετικού αιτήματος του εκκαλούντος για διενέργεια πραγματογνωμοσύνης, ανέρχεται σε 2.400 ευρώ μηνιαίως. Επομένως, η επανεκμίσθωσή του με μηνιαίο μίσθωμα 2.000 ευρώ, που πρότεινε ο εκκαλών με τις προτάσεις του ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, είναι μικρότερο της πραγματικής μισθωτικής αξίας του. Άλλωστε και ο ίδιος είχε συμφωνήσει το έτος 2017 (βλ. το από 1.8.2017 ιδιωτικό συμφωνητικό) για μίσθωση του εν λόγω καταστήματος με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα 2.000 ευρώ για τα τρία πρώτα έτη (2017-2020) και 2.250 ευρώ για τα επόμενα. Δηλαδή, ο ίδιος είχε αποδεχθεί εξωδίκως σε προγενέστερο χρόνο ότι η μισθωτική αξία του εν λόγω καταστήματος το έτος 2023, οπότε και έλαβε χώρα η πρώτη συζήτηση της αγωγής, ανερχόταν πάνω από 2.000 ευρώ μηνιαίως, που υποστήριζε και υποστηρίζει με την έφεσή του. Παρόλα αυτά, όμως, εξακολουθεί να εμμένει στη θέση του, με αποτέλεσμα την αδυναμία επίτευξης κοινής συμφωνίας των διαδίκων για την επωφελέστερη αξιοποίηση του εν λόγω ακινήτου. Κατόπιν τούτων, έπρεπε να κανονιστεί η διοίκηση των κοινών επίδικων ακινήτων και να οριστεί διαχειριστής, ως γενικός εντολοδόχος των κοινωνών, χωρίς αμοιβή, για να ασκήσει όλες τις αναγκαίες πράξεις, εξώδικες και δικαστικές, για την καταγγελία των μισθώσεων αορίστου χρόνου των επίδικων ακινήτων και την απόδοση της χρήσης τους από τη μισθώτρια εταιρία, προκειμένου αυτά ελεύθερα να προσφερθούν προς εκμίσθωση σε οποιονδήποτε μελλοντικό μισθωτή, όπως άλλωστε συμφωνούν οι διάδικοι προς τούτο (στην εκμίσθωση), ως τρόπο εκμετάλλευσης των κοινών ακινήτων τους. Καταλληλότερο πρόσωπο για να οριστεί διαχειριστής είναι ο εφεσίβλητος, ο οποίος παρέχει τα εχέγγυα καλής και επωφελούς διαχείρισης, αφού διαθέτει την απαραίτητη κοινωνική πείρα και ο ίδιος είναι συγκύριος – κοινωνός των ακινήτων, που προσδοκά το μέγιστο όφελος από την συνετή διοίκησή τους, σε αντίθεση με κάποιον τρίτο που δεν έχει άμεσο όφελος από την εκμετάλλευση των κοινών ή με τον εκκαλούντα που είναι και μοναδικός εταίρος της μισθώτριας εταιρίας και στο πρόσωπό του υφίσταται εκ των πραγμάτων σύγκρουση συμφερόντων, αφού η ωφέλεια που απολαμβάνει από την παραμονή της μισθώτριας εταιρείας του στα κοινά μίσθια με χαμηλό ήμισυ μίσθωμα (γιατί το άλλο ήμισυ του επιστρέφεται ως εκμισθωτής) είναι προφανώς υπέρτερη από την είσπραξη των ημίσεων υψηλότερων μισθωμάτων που του αναλογούν και που θα επιτευχθούν από τις νέες μισθώσεις που θα συναφθούν. Έπρεπε, επομένως, η αγωγή να γίνει δεκτή σύμφωνα με τα ανωτέρω και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη δέχθηκε τα ίδια, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και καλώς εκτίμησε τις αποδείξεις. Τα αντίθετα υποστηριζόμενα από τον εκκαλούντα με την έφεση κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου της έφεσης στο δημόσιο ταμείο και τα έξοδα αυτού του βαθμού δικαιοδοσίας να επιβληθούν σε βάρος του εκκαλούντος λόγω της ήττας του (ΚΠολΔ 183, 176).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά την έφεση και απορρίπτει αυτήν κατ’ ουσίαν.
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου της έφεσης στο δημόσιο ταμείο.
Επιβάλλει τη δικαστική δαπάνη αυτού του βαθμού δικαιοδοσίας σε βάρος του εκκαλούντος, την οποία καθορίζει σε εξακόσια (600) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίστηκε στον Πειραιά στις 7 Νοεμβρίου 2024 και δημοσιεύτηκε στον ίδιο τόπο στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 11 Νοεμβρίου 2024.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ