Αριθμός απόφασης 63/2025

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

Αριθμός απόφασης  63/2025

ΤΟ ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

ΤΜΗΜΑ 2ο

Αποτελούμενο από τους Δικαστές Βασίλειο Παπανικόλα, Πρόεδρο Εφετών, Ευαγγελία Πανταζή – Εφέτη και Ιωάννα Μάμαλη, Εφέτη – Εισηγήτρια, και από την Γραμματέα Ε.Δ.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στον Πειραιά, στις ………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της εκκαλούσας – εφεσίβλητης – ενάγουσας: ………….. η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Παπαδημητράκη (ΑΜ ……….. Δικηγορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης).

Της εφεσίβλητης – εκκαλούσας – εναγόμενης: της ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρείας με την επωνυμία «………..» (πρώην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «…………..») που εδρεύει στον Πειραιά Αττικής, οδός ……… και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Βρέλλο (ΑΜ ………… Δικηγορικός Σύλλογος Πειραιώς).

Η ενάγουσα ζήτησε να γίνει δεκτή η από 14.10.2019 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2019 και ειδικό …./2019 αγωγή της, τακτικής διαδικασίας, την οποία άσκησε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς. Το ως άνω Δικαστήριο με την υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστική απόφασή του, αφού δίκασε αντιμωλία των διαδίκων, ανέβαλε τη συζήτηση της αγωγής μέχρι την τελεσίδικη περάτωση της δίκης ενώπιον του Εφετείου Πειραιώς επί της από 17.04.2019 και με αριθμό κατάθεσης …./…/2019 έφεσης κατά της υπ’ αριθ. 782/2019 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς που απέρριψε την από 02.04.2015 και με αριθμό κατάθεσης …./2015 αγωγή, ενώ με την υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστική απόφασή του, αφού δίκασε αντιμωλία των διαδίκων, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσβάλλουν: (Α) η ενάγουσα με την από 09.06.2023 έφεσή της που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιώς με αριθμό γενικό …/09.06.2023 και ειδικό …/09.06.2023 και προσδιορίστηκε ενώπιον του Εφετείου Πειραιώς με αριθμό κατάθεσης γενικό …/16.06.2023 και ειδικό …../16.06.2023, για την αναφερομένη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο και (Β) η εναγόμενη με την από 20.07.2023 έφεσή της που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιώς με αριθμό γενικό …./20.07.2023 και ειδικό …../20.07.2023 και προσδιορίστηκε ενώπιον του Εφετείου Πειραιώς με αριθμό κατάθεσης γενικό …/14.05.2024 και ειδικό …/14.05.2024, για την αναφερομένη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας – εφεσίβλητης – ενάγουσας αναφέρθηκε στις προτάσεις που κατέθεσε και ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σε αυτές, ενώ ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης – εκκαλούσας – εναγόμενης δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο, αλλά προκατέθεσε δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ και έγγραφες προτάσεις, ζητώντας να γίνουν δεκτά όσα σ’ αυτές αναφέρονται.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τη διάταξη του άρθρου 246 του ΚΠολΔ προκύπτει ότι το δικαστήριο, σε κάθε στάση της δίκης, μπορεί, αυτεπαγγέλτως ή ύστερα από αίτηση κάποιου διαδίκου, να διατάξει την ένωση και συνεκδίκαση περισσότερων εκκρεμών ενώπιον του δικών ανάμεσα στους ίδιους ή διαφορετικούς διαδίκους, αν υπάγονται στην ίδια διαδικασία και κατά την κρίση του διευκολύνεται ή επιταχύνεται η διεξαγωγή της δίκης ή επέρχεται μείωση των εξόδων (βλ. ΑΠ 876/1996 ΕλλΔνη 1996. 1562, ΕφΑθ 2527/2009 ΕλλΔνη 2011. 200). Ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου εκκρεμούν οι από 09.06.2023 και από 20.07.2023, αντίστοιχα, υπό στοιχεία Α’ και Β’ εφέσεις, κατά της υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αναγκαίως δε, σύμφωνα με το άρθρο 513 παρ. 2 του ΚΠολΔ, και κατά της συμπροσβαλλόμενης υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασαν αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία, οι οποίες (εφέσεις) πρέπει να συνεκδικαστούν, λόγω της μεταξύ τους συνάφειας, αφού στρέφονται κατά της ίδιας απόφασης και αναφέρονται στο ίδιο βιοτικό συμβάν, και, επιπρόσθετα, διότι με αυτό τον τρόπο διευκολύνεται η διεξαγωγή της δίκης και επέρχεται μείωση των εξόδων κατ’ άρθρο 246 του ΚΠολΔ.

Οι ένδικες υπό στοιχεία Α’ και Β’ εφέσεις κατά της υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς και κατά της συμπροσβαλλόμενης υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, οι οποίες εκδόθηκαν αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία, και με τις οποίες, αφενός με την υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστική απόφαση αναβλήθηκε η συζήτηση της από 14.10.2019 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …../2019 και ειδικό …./2019 αγωγής μέχρι την τελεσίδικη περάτωση της δίκης ενώπιον του Εφετείου Πειραιώς επί της από 17.04.2019 και με αριθμό κατάθεσης ……/2019 έφεσης, κατά της υπ’ αριθ. 782/2019 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς που απέρριψε την από 02.04.2015 και με αριθμό κατάθεσης ………./2015 αγωγή, αφετέρου με την υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστική απόφαση έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή, έχουν ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ. 1-2, 498, 511, 513 παρ. 1 β’, 516 παρ.1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ, όπως ισχύουν μετά την τροποποίησή τους με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, καθόσον οι εφέσεις ασκήθηκαν μετά την 01.01.2016), εφόσον δεν προκύπτει από τα έγγραφα που προσκομίζονται, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται ότι έχει χωρήσει επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης, η μεν κρινόμενη υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεση κατατέθηκε στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου την 09.06.2023, όπως προκύπτει από την πράξη κατάθεσης έφεσης με αριθμό γενικό …./09.06.2023 και ειδικό …../09.06.2023 της γραμματέως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς που έχει επισυναφθεί στην ένδικη έφεση, η δε κρινόμενη υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεση κατατέθηκε στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου την 20.07.2023, όπως προκύπτει από την πράξη κατάθεσης έφεσης με αριθμό γενικό …../20.07.2023 και ειδικό …./20.07.2023, ήτοι εντός της προθεσμίας των δύο ετών από τη δημοσίευση της εκκαλουμένης υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστικής απόφασης την 15.05.2023. Επομένως, πρέπει οι υπό στοιχεία Α’ και Β’ εφέσεις να γίνουν τυπικά δεκτές και να εξεταστεί στη συνέχεια το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων τους, κατά την ίδια διαδικασία που εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση (άρθρο 533 του ΚΠολΔ), δεδομένου ότι για το παραδεκτό των εφέσεων έχουν κατατεθεί από την εκκαλούσα – ενάγουσα και από την εκκαλούσα – εναγόμενη τα παράβολα των 150,00 ευρώ, που προβλέπονται από την παράγραφο 3 του άρθρου 495 του ΚΠολΔ.

Η ενάγουσα στην από 14.10.2019 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2019 και ειδικό …/2019 αγωγή της, τακτικής διαδικασίας, την οποία άσκησε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, εξέθετε ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …/2011 προσυμφώνου της συμβολαιογράφου Αθηνών ………., προσυμφώνησε ως αγοράστρια, με την εναγόμενη, ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία με την επωνυμία «…………» (πρώην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «………….») που εδρεύει στον Πειραιά, τη μεταβίβαση λόγω πώλησης μίας αυτοτελούς και ανεξάρτητης διηρημένης ιδιοκτησίας (μεζονέτας), υπό στοιχεία κτίσμα 3^α, η οποία αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο όροφο, επιφάνειας 57,95 τ.μ. και 48,89 τ.μ., αντίστοιχα, και έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας 116,98 χιλιοστά εξ αδιαιρέτου στο όλο οικόπεδο, βρίσκεται σε συγκρότημα ανεξαρτήτων ιδιοκτησιών, που ανήγειρε η εναγόμενη με το σύστημα της αντιπαροχής σε οικόπεδο συνιδιοκτησίας ……….. και ………., κείμενο στο ………. Αττικής επί της οδού ………., και η οποία συνιστούσε το εργολαβικό της αντάλλαγμα, κατά τα αναλυτικώς εκτιθέμενα στην αγωγή, ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. ……/2011 προσυμφώνου, το τίμημα ορίσθηκε στο ποσό των 173.108,28 ευρώ, ενώ το πραγματικό τίμημα συμφωνήθηκε το ποσό των 200.000,00 ευρώ, ότι σε ολοσχερή εξόφληση του πραγματικού τιμήματος της αγοραπωλησίας κατέβαλε στην εναγόμενη (α) το ποσό των 15.000,00 ευρώ ως προκαταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος, κατά τη σύναψη του από 18.04.2011 ιδιωτικού συμφωνητικού, πριν την κατάρτιση του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, (β) το ποσό των 150.000,00 ευρώ, ήτοι 18.000,00 ευρώ σε μετρητά και 132.000,00 ευρώ με την οπισθογράφηση και παράδοση ισόποσης τραπεζικής επιταγής, ως αρραβώνα, κατά τη σύναψη, την 07.05.2011, του υπ’ αριθ. ……/2011 προσυμφώνου, (γ) το ποσό 34.000,00 ευρώ την 07.09.2011 ως μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος και (δ) το ποσό των 1.000,00 ευρώ την 16.12.2011 σε ολοσχερή εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος, ότι επιπλέον κατέβαλε στην εναγόμενη ως ειδικά πρόστιμα για τη νομιμοποίηση διαφόρων αυθαιρέτων χώρων της διηρημένης ιδιοκτησίας (μεζονέτας), υπό στοιχεία κτίσμα 3^α, το συνολικό ποσό των 21.941,65 ευρώ, ήτοι (α) το ποσό των 9.041,65 ευρώ την 21.07.2011 ως ειδικό πρόστιμο βάσει του άρθρου 6 του Ν. 3843/2010 για τη νομιμοποίηση του ημιυπαίθριου του ισογείου και του υπογείου της μεζονέτας, (β) το ποσό των 11.000,00 ευρώ την 16.12.2011 και (γ) το ποσό των 1.900,00 ευρώ την 31.01.2012, ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …../2011 προσυμφώνου είχε ορισθεί ως δήλη ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου η 30.09.2012, με δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας με συμβολαιογραφική πράξη των συμβαλλόμενων, η οποία, όμως, δεν τηρήθηκε εκατέρωθεν, χωρίς το γεγονός αυτό να επιφέρει ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση της κατάρτισης της οριστικής σύμβασης, ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου είχε συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης πώλησης, λόγω μετάνοιας της εναγόμενης πωλήτριας – εργολήπτριας, που σαν τέτοια θεωρείται και η μη εμφάνισή της στο συμβολαιογράφο για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, η τελευταία θα υποχρεούται να καταβάλει στην ενάγουσα – αγοράστρια, το ποσό των 150.000,00 Ευρώ, ήτοι τον καταβληθέντα αρραβώνα κατά τη σύναψη του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, καθώς και το ποσό των 50.000,00 Ευρώ, ως συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα, τα ποσά δε αυτά οι συμβαλλόμενοι τα θεωρούν δίκαια και εύλογα και θα μπορούν να τα εισπράξουν με εκτέλεση του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, εφόσον κήρυξαν αυτό τίτλο εκτελεστό και εκκαθαρισμένο, ότι αν και η ίδια εξόφλησε το πραγματικό τίμημα, κατά τα προαναφερθέντα, η εναγόμενη άρχισε να δημιουργεί προσκόμματα ως προς την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, προβάλλοντας αβάσιμες αιτιάσεις περί μη εξόφλησης δαπανών για πρόσθετες εργασίες που ισχυριζόταν ότι δήθεν είχε εκτελέσει για λογαριασμό της ενάγουσας, ότι την 13.03.2014 απέστειλε εξώδικη πρόσκληση προς την εναγόμενη, καλώντας την να εμφανισθεί την 31.03.2014, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιώς ………….., ώστε να συμπράξει στη σύνταξη και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, ότι την 31.03.2014 η εναγόμενη εμφανίσθηκε ενώπιον της ανωτέρω συμβολαιογράφου, χωρίς, όμως, να προσκομίσει τα απαιτούμενα για τη μεταβίβαση έγγραφα, αρνούμενη να προβεί στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης και επικαλούμενη τις ως άνω αβάσιμες αξιώσεις της περί δαπανών για πρόσθετες εργασίες και περί μη εξόφλησης αυτών από την ενάγουσα, ενώ η τελευταία δεν εμφανίσθηκε, λόγω κωλύματος του πληρεξουσίου δικηγόρου της, με αποτέλεσμα η εναγόμενη να προβεί καταχρηστικά στη σύνταξη της υπ’ αριθ. ……/2014 πράξης της ανωτέρω συμβολαιογράφου περί μη εμφάνισης της ενάγουσας, ότι παρόλα αυτά αμφότεροι οι διάδικοι ενέμειναν στην εκτέλεση της σύμβασης, αφού το μήνα Μάρτιο του έτους 2016 αποπειράθηκαν να προβούν στη σύναψη οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου στον υιό της ενάγουσας, υποβάλλοντας και τη σχετική από 28.03.2016 δήλωση μεταβίβασης ακινήτου προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Παλλήνης, πλην όμως η μεταβίβαση αυτή δεν ολοκληρώθηκε, εξαιτίας μεταβολής της στάσης της εναγόμενης, ότι ακολούθως την 11.06.2019 απέστειλε εξώδικη πρόσκληση προς την εναγόμενη, καλώντας την να εμφανισθεί την 20.06.2019, ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών …………., ώστε να συμπράξει στη σύνταξη και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, δηλώνοντας ταυτόχρονα ότι θα της προσφέρει, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της, το ποσό των 23.108,23 ευρώ, το οποίο η εναγόμενη ισχυριζόταν ότι δήθεν οφειλόταν σ’ αυτή ως υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος, πλην όμως η εναγόμενη επικαλούμενη αβασίμως ότι η ανωτέρω συμβολαιογράφος ήταν αναρμόδια, καθόσον η συμβολαιογράφος που είχε συντάξει το υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο είχε συνταξιοδοτηθεί και ότι η ενάγουσα είχε μεταμεληθεί ως προς την εκτέλεση της σύμβασης, δεν προσήλθε ενώπιον της ανωτέρω συμβολαιογράφου, ούτε προσκόμισε τα απαιτούμενα για τη μεταβίβαση έγγραφα και ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθ. …../2019 πράξη της ανωτέρω συμβολαιογράφου περί μη εμφάνισης της εναγόμενης, ότι την 19.09.2019 απέστειλε νέα εξώδικη πρόσκληση προς την εναγόμενη, καλώντας την να εμφανισθεί την 30.09.2019, ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………, ώστε να συμπράξει στην παράταση της προθεσμίας υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, πλην όμως η εναγόμενη δεν προσήλθε ενώπιον της ανωτέρω συμβολαιογράφου και ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθ. …………/2019 πράξη μη εμφάνισης της εναγόμενης, ότι λόγω υπαιτιότητας της εναγόμενης, κατά τα προαναφερθέντα, και λαμβανομένου υπόψη ότι το επίδικο ακίνητο είχε ήδη επιβαρυνθεί με δύο κατασχέσεις, υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου και υπέρ της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, αντίστοιχα, ματαιώθηκε η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου. Με βάση αυτό το ιστορικό, ζήτησε να υποχρεωθεί η εναγόμενη να της καταβάλει: (α) το ποσό των 150.000 ευρώ που κατέβαλε ως αρραβώνα κατά τη σύναψη του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, καθώς και το ποσό των 50.000 ευρώ ως ποινική ρήτρα που κατέπεσε, λόγω υπαίτιας μη εκτέλεσης της σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου εκ μέρους της εναγόμενης πωλήτριας – εργολήπτριας, κατά τα προβλεπόμενα στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο σε περίπτωση ματαίωσης της οριστικής σύμβασης από υπαιτιότητα της τελευταίας, (β) το ποσό των 50.000 ευρώ, ήτοι το ποσό των 23.108,12 ευρώ ως εμφαινόμενο στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, κατά το οποίο η εναγόμενη κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της, χωρίς νόμιμη αιτία, αφού δεν επακολούθησε η αιτία, λόγω ματαίωσης της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου από υπαιτιότητα της τελευταίας, καθώς και το ποσό των 26.891,88 ευρώ ως μη εμφαινόμενο στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο μέρος του πραγματικού τιμήματος, κατά το οποίο η εναγόμενη κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της, χωρίς νόμιμη αιτία, αφού ήταν άκυρη η συμφωνία για το μη εμφαινόμενο στο προσύμφωνο τίμημα, λόγω μη τήρησης του απαιτούμενου τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου, η δε πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου δεν ξεπερνούσε το ποσό των 150.000,00 ευρώ και (γ) το συνολικό ποσό των 21.941,65 (9.041,65 + 11.000 + 1.900) ευρώ, το οποίο κατέβαλε ως ειδικά πρόστιμα για τη νομιμοποίηση διαφόρων αυθαιρέτων χώρων του ακινήτου, μετά την υπογραφή του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, και κατά το οποίο η εναγόμενη κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της, χωρίς νόμιμη αιτία, αφού δεν επακολούθησε η αιτία, λόγω ματαίωσης της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου από υπαιτιότητα της τελευταίας, ήτοι το συνολικό ποσό των 271.941,65 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής μέχρι την εξόφληση, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και να καταδικασθεί η εναγόμενη στην καταβολή των δικαστικών της εξόδων. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστική απόφασή του, αφού δίκασε αντιμωλία των διαδίκων, έκρινε την αγωγή ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 166, 201, 361, 402 επ., 513 επ., 383, 904 επ., 346 του ΑΚ και των άρθρων 176, 191 παρ. 2, 907, 908 του ΚΠολΔ, και ανέβαλε τη συζήτησή της μέχρι την τελεσίδικη περάτωση της δίκης ενώπιον του Εφετείου Πειραιώς, επί της από 17.04.2019 και με αριθμό κατάθεσης …………./2019 έφεσης, κατά της υπ’ αριθ. 782/2019 οριστικής απόφασης που απέρριψε την από 02.04.2015 και με αριθμό κατάθεσης ………../2015 αγωγή της ενάγουσας κατά της εναγόμενης με ταυτόσημο ιστορικό, ενώ με την υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστική απόφασή του, αφού δίκασε αντιμωλία των διαδίκων, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή ως και ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 15.000,00 ευρώ, που κατέβαλε στην εναγόμενη την 19.04.2011 ως μέρος του μη εμφαινόμενου στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο πραγματικού τιμήματος, καθώς και το συνολικό ποσό των 21.941,65 ευρώ, που κατέβαλε στην εναγόμενη ως ειδικά πρόστιμα για τη νομιμοποίηση διαφόρων αυθαιρέτων χώρων του ακινήτου, ήτοι το συνολικό ποσό των 36.941,65 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την εξόφληση. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται: (Α) η εκκαλούσα – ενάγουσα με την από 09.06.2023 έφεσή της κατά το μέρος κατά το οποίο ηττήθηκε πρωτοδίκως με την απόρριψη των ανωτέρω αγωγικών κονδυλίων και (Β) η ηττηθείσα εκκαλούσα – εναγόμενη με την από 20.07.2023 έφεσή της, για τους περιεχόμενους στις εφέσεις λόγους, που ανάγονται σε κακή ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητούν την εξαφάνισή της προκειμένου, η μεν εκκαλούσα – ενάγουσα της υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεσης να γίνει δεκτή η αγωγή της στο σύνολό της, η δε εκκαλούσα – εναγόμενη της υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεσης απορριφθεί η εναντίον της αγωγή.

Κατά το άρθρο 321 του ΚΠολΔ, δεδικασμένο, το οποίο, κατ’ άρθρο 332 του ΚΠολΔ, λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης, εμποδίζοντας το δικαστήριο να ερευνήσει την ίδια υπόθεση και πάλι, δημιουργούν οι οριστικές αποφάσεις των πολιτικών δικαστηρίων που δεν μπορούν να προσβληθούν με ανακοπή ερημοδικίας και έφεση, δηλαδή οι τελεσίδικες, ενώ αυτό, κατά το άρθρο 322 παρ. 1 του ΚΠολΔ, εκτείνεται στο ουσιαστικό και δικονομικό ζήτημα που κρίθηκε με την απόφαση οριστικά για μια έννομη σχέση, που έχει προσβληθεί με αγωγή, ανταγωγή, κύρια παρέμβαση ή ένσταση συμψηφισμού (ΑΠ 403/2023 ΝΟΜΟΣ). Κατά δε το άρθρο 324 του ΚΠολΔ, το δεδικασμένο υπάρχει μεταξύ των ιδίων προσώπων με την ίδια ιδιότητα μόνο για το δικαίωμα που κρίθηκε και εφόσον πρόκειται για το ίδιο αντικείμενο και για την ίδια ιστορική και νομική αιτία, καλύπτει δε όχι μόνο το δικαίωμα που κρίθηκε (την έννομη σχέση που διαγνώσθηκε), αλλά και την ιστορική αιτία που έγινε δεκτή από την απόφαση (υπό την έννοια των πραγματικών περιστατικών που ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της έννομης σχέσης), καθώς και τη νομική αιτία (το νομικό χαρακτηρισμό) που το δικαστήριο έδωσε στα πραγματικά περιστατικά, υπάγοντας αυτά στην οικεία διάταξη νόμου, την οποία εφάρμοσε, δηλαδή καλύπτει, ως ενιαίο όλον, ολόκληρο το δικανικό συλλογισμό, όπως διατυπώνεται στην απόφαση (ΑΠ 1327/2021 ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα το δεδικασμένο καλύπτει: α) το δικαίωμα που κρίθηκε, β) τη νομική αιτία, δηλαδή το νομικό χαρακτηρισμό που δόθηκε από το δικαστήριο στα πραγματικά περιστατικά και γ) την ιστορική αιτία που αποτελείται από τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το Δικαστήριο και ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της έννομης σχέσης (ΑΠ 1327/2021 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1559/2017 ΝΟΜΟΣ). Ταυτότητα ιστορικής αιτίας υπάρχει, όταν τα ίδια πραγματικά περιστατικά που συγκρότησαν την ιστορική βάση της πρώτης αγωγής και με την ίδια νομική διάταξη στηρίζουν και τη μεταγενέστερη αγωγή. Ενώ η ταυτότητα της νομικής αιτίας προϋποθέτει θεμελίωση και των δύο αγωγών στο ίδιο νομικό γεγονός (νομικό κανόνα) που αφορά τη συγκεκριμένη έννομη σχέση (ΑΠ 1255/2015 ΝΟΜΟΣ). Η τελεσίδικη απόφαση αποτελεί δεδικασμένο που δεν επιτρέπει να αμφισβητηθεί και να καταστεί αντικείμενο νέας δίκης το δικαίωμα που κρίθηκε και η δικαιολογική σχέση από την οποία αυτό έχει παραχθεί, δηλαδή εμποδίζει το δικαστήριο να ερευνήσει την ίδια υπόθεση και πάλι, χάριν του δημόσιου συμφέροντος και προς αποφυγή έκδοσης αντιφατικών αποφάσεων μεταξύ των ίδιων διαδίκων. Η απαγόρευση αυτή ενεργεί τόσο θετικά, με την έννοια ότι το δικαστήριο, ενώπιον του οποίου ανακύπτει εξ αφορμής άλλης δίκης, είτε ως κύριο είτε ως προδικαστικό ζήτημα, το δικαίωμα που κρίθηκε με τελεσίδικη απόφαση, οφείλει να θέσει ως βάση της απόφασής του το δεδικασμένο που προκύπτει από την απόφαση αυτή, λαμβάνοντάς το ως αμάχητη αλήθεια, έστω και αν η απόφαση είναι εσφαλμένη, όσο και αρνητικά, με την έννοια ότι απαγορεύεται η συζήτηση νέας αγωγής για το ίδιο δικαίωμα, για την ύπαρξη ή μη του οποίου υπάρχει δεδικασμένο (ΑΠ 2028/2014 ΝΟΜΟΣ). Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 322 παρ. 1 και 324 του ΚΠολΔ, το δεδικασμένο αφορά το δικαίωμα, το οποίο είχε με την αγωγή προβληθεί, με βάση την επικληθείσα συγκεκριμένη ιστορική και συνακόλουθη νομική αιτία. Συνεπώς, δεν γεννάται δεδικασμένο ως προς άλλες ιστορικές βάσεις που θα ήταν δυνατό να στηρίξουν το δικαίωμα και το ίδιο αγωγικό αίτημα, οι οποίες όμως δεν είχαν προβληθεί με την αγωγή και επί των οποίων, επομένως, το δικαστήριο δεν έκρινε. Ο ενάγων, ο οποίος είχε στηρίξει το αγωγικό αίτημα σε ορισμένη ιστορική αιτία, δεν κωλύεται, αν η αγωγή εκείνη απορρίφθηκε, να στηρίξει με νέα αγωγή του όμοιο αίτημα σε διάφορη ιστορική αιτία. Η βάση, όμως, επί της οποίας το δικαστήριο έκρινε καθώς και ο λόγος της απόρριψης κρίνεται από την ίδια την απορριπτική απόφαση. Διότι αυτή αναγκαίως αξιολόγησε την αγωγή, επί της οποίας έκρινε και αποφάνθηκε επί της ιστορικής αιτίας της, η δε επ’ αυτής κρίση της παράγει δεδικασμένο, η έκταση του οποίου καθορίζεται από την αιτιολογία της απόρριψης. Προκειμένου, επομένως, να εξεταστεί, αν υφίσταται από προηγηθείσα τελεσίδικη απόφαση δεδικασμένο, το οποίο κωλύει την έρευνα του ήδη με νέα αγωγή φερόμενου προς κρίση, βάσει ορισμένης ιστορικής αιτίας, αιτήματος, θα ληφθεί υπόψη η αιτιολογία της πρώτης απόφασης όσον αφορά στην ιστορική αιτία επί της οποίας έκρινε και ο λόγος της απόρριψης (ΟλΑΠ 15/1998 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 166/2010 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 166 του ΑΚ, κατά την οποία το προσύμφωνο είναι αυτοτελής και αυθύπαρκτη σύμβαση, με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν στο μέλλον ορισμένη σύμβαση, προκύπτει ότι το προσύμφωνο, ως παράγον υποχρέωση προς παροχή, συνιστάμενη στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, αποτελεί ενοχική – υποσχετική σύμβαση. Η σύναψη της σκοπούμενης οριστικής σύμβασης επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου ενοχής. Η εκπλήρωση έτσι της ενοχής, σε ορισμένο χρονικό σημείο ή εντός ορισμένης προθεσμίας, απο­τελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο χρόνος κατά τον οποίο ή εντός του οποίου πρέπει να καταρτισθεί η κυρία σύμβαση είναι δυνατό να καθορίζεται από τον νόμο ή από τη δικαιοπραξία, ειδικά δε όσον αφορά το προσύμφωνο, η πρακτική ση­μασία του ζητήματος καθορισμού του χρόνου κατά τον οποίο θα συναφθεί η κυρία σύμβαση συνίσταται, μεταξύ άλλων, στο ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή. Ειδικότερα, ο χρόνος κατάρτισης της οριστικής σύμβα­σης μπορεί να καθορίζεται ρητώς από το προσύμφωνο ή και να προκύπτει σιωπηρώς από αυτό. Όμως, μπορεί να μην καθορίζεται ούτε ρητώς, ούτε σιωπηρώς ο χρόνος αυ­τός, καθόσον δεν προκύπτει τέτοια υποχρέωση των μερών από κάποια διάταξη νόμου, ενώ τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν, με νέα τους συμφωνία, να παρατείνουν την τυχόν ορισμένη αρχική προθεσμία σύναψης της οριστικής σύμβασης. Όσον αφορά την συνέπεια σχετικά με την άπρακτη πάροδο της ορισμένης ημέρας προς σύναψη της οριστικής σύμβασης εκ μέρους είτε του ενός, είτε αμφοτέρων των μερών του προσυμφώνου, προέχουσα σημα­σία έχει η προς τούτο βούληση των συμβαλλομένων μερών. Κατ’ αρχήν, η εν λόγω προθεσμία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπλήρωσης της παροχής των συμβαλλόμενων, οπότε η άπρακτη πάροδος αυτής δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου. Και μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής και μέχρι τη συμπλήρωση της παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπο­ρεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής σύμβασης (ΑΠ 297/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 476/2014 ΝΟΜΟΣ). Οι συμβαλλόμενοι, όμως, μπορούν να ορίσουν ρητά ή σιωπηρά ότι η άπρακτη πάροδος της παραπάνω προθεσμίας, ανεξάρτητα από το λόγο που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική, κα­τά την έννοια του άρθρου 210 του ΑΚ (ΑΠ 2356/2009 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 249/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 388/2014 ΝΟΜΟΣ). Το αν η προθεσμία αυτή είναι προθεσμία εκπλήρωσης των εκατέρωθεν παροχών, υπό την έννοια της δήλης ημέρας, ή ανατρε­πτική ή αποσβεστική προθεσμία που με την παρέλευσή της επέρχεται απόσβεση των εκατέρωθεν υποχρεώσεων και δικαιωμάτων, εξαρτάται από τη βούληση των μερών, για την εξεύρεση της οποίας, αν οι συμβαλλόμενοι δεν εκφράστηκαν σαφώς, ερμηνεύεται η σύμβαση σύμφωνα με τους κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ. Η προσφυγή στις διατάξεις αυτές προϋποθέτει την ύπαρξη κενού ή ασάφειάς στη δικαιοπραξία, που δι­απιστώνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο, έστω και έμμεσα (ΑΠ 934/2014 ΝΟ­ΜΟΣ). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 402 του ΑΚ προκύπτει ότι κατά την κα­τάρτιση της σύμβασης μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης και όχι τον δι­δόμενο προ της κατάρτισης της κυρίας συμβάσεως. Υπό το πρίσμα της διάκρισης αυ­τής έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας και κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου (ΕφΑθ 3885/2008 ΕλλΔνη 2008. 1476, ΕφΑθ 1981/2007, ΕφΑΔ 2009. 1192), το ο­ποίο, υπό την παραπάνω διάκριση, θεωρείται τελεία σύμβαση και γεννά τέλεια ενοχή (ΑΠ 1500/2008 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 472/2011 ΝΟΜΟΣ). Στην περίπτωση αυτή, αυτός που δίδει τον αρραβώνα, εάν αρνηθεί ο άλλος προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, δικαιούται είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλάσιου του δοθέντος αρραβώνος (άρθρο 403 του ΑΚ), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σε αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως πα­ρεπόμενη της κυρίας σύμβασης, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση. Επομένως, προκειμένου περί προσυμφώνου με αντικείμενο την ανάληψη υποχρέωσης προς μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, η περί αρραβώνα σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβο­λαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 του ΑΚ, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 402 και 403 του ΑΚ προκύπτει ότι ο αρραβώνας που δίδεται για εξασφάλιση μιας σύμβα­σης μπορεί, ανάλογα με το επιδιωκόμενο από τα μέρη με τη σύμβαση σκοπό, είτε να είναι επιβεβαιωτικός της κατάρτισης της σύμβασης, είτε να έχει την έννοια του επιτιμί­ου μεταμέλειας, που παρέχει στο συμβαλλόμενο ή στους συμβαλλομένους δικαίωμα να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση χάνοντας τον αρραβώνα ή αποδίδοντάς τον δι­πλάσιο, είτε να έχει την έννοια της ποινής και να δίνεται για να λειτουργήσει σε περί­πτωση μη εκπλήρωσης ή μη προσήκουσας εκπλήρωσης της σύμβασης κατά τρόπο α­νάλογο προς αυτόν της ποινικής ρήτρας. Ο αρραβώνας μεταμέλειας, αυτός δηλαδή που δίνεται με τη συμφωνία ότι αυτός που δίνει ή αυτός που τον λαμβάνει μπορούν να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση χάνοντας τον αρραβώνα ή αποδίδοντας τον διπλάσιο, είναι διαφορετικός από τον επιβεβαιωτικό, διότι ο τελευταίος δίδεται προς ενίσχυση της σύμβασης, ενώ ο πρώτος (μεταμέλειας) προς εξασθένηση και ανατροπή της, γι’ αυτό και απαιτείται, για τον χαρακτηρισμό του ως αρραβώνα, να συνάγεται κατά τρόπο αναμφίβολο ότι οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν να έχουν το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση, χάνοντας τον αρραβώνα ή αποδίδοντας αυτόν διπλάσιο. Είναι δηλα­δή ο αρραβώνας επιτίμιο μεταμέλειας (άρθρο 398 του ΑΚ), αν οι συμβαλλόμενοι συμφώ­νησαν να έχουν τη διαζευκτική ευχέρεια της εκτέλεσης της σύμβασης ή της υπανα­χώρησης από αυτή, η άσκηση του δικαιώματος της οποίας εξαρτάται από μόνη τη δή­λωση του δικαιούχου και έχει ως συνέπεια την απώλεια του αρραβώνα ή την απόδοση του διπλάσιου (ΑΠ 1339/2011 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 325/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 36/2001 ΝΟΜΟΣ). Κατά την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, το είδος του αρραβώνα εξαρτάται από τη βούληση των μερών. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 402 του ΑΚ, σε περίπτωση αμφιβολίας ο αρραβώνας θεωρείται μόνο ποινικός, που λειτουργεί, σύμφωνα με το άρθρο 403 του ΑΚ, κατά τρόπο παρόμοιο προς τη λειτουρ­γία της ποινικής ρήτρας (ΑΠ 1320/2012 ΝΟΜΟΣ). Εφόσον ο νόμος δεν ορίζει το χρόνο κατάπτωσης του αρραβώνα, το κενό αναπληρώνεται με αναλογική εφαρμογή του άρθρου 405 του ΑΚ περί ποινικής ρήτρας, σύμφωνα με το οποίο η κατάπτωση επέρχεται από την αδυναμία κατά το χρόνο της εκπλήρωσης ή μετά από αυτόν ή από την υπερημερία του οφειλέτη (ΕφΑθ 1704/2008 ΕλλΔνη 2008. 1704, ΕφΠατρ 867/2007 ΑχαΝομ 2008. 45). Επομένως, ο ποινικός αρ­ραβώνας καταπίπτει σε περίπτωση υπαίτιας αδυναμίας προς εκπλήρωση της κύριας σύμβασης και σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, η οποία επέρχεται με την πάροδο της ημέρας προς εκτέλεση της σύμβασης, όταν έχει ορισθεί τέτοια, αλλιώς από την όχληση, οπότε ο δανειστής αποκτά δικαίωμα από την παρεπόμενη αρραβωνική σύμβαση είτε στον αρραβώνα που έλαβε, είτε αξίωση προς απόδοση του διπλάσιου, μη αποκλειόμενης «εν αμφιβολία» και υποχρέωσης για παραπέρα αποζημίωση, μειούμενης κατά το ποσό του αρραβώνα (ΑΠ 16/2022 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1161/2020 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1339/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2097/2009 ΝΟΜΟΣ). Η αξίωση του δανειστή προς απόδοση του διπλάσιου αρραβώνα που έδωσε αποσβέννυται αν αυτός, έχοντας τέτοιο δικαίωμα, είτε κατά τη συμφωνία, είτε από το νόμο, υπαναχωρεί από τη σύμβαση, καθόσον η υπαναχώρηση αυτή αναιρεί εξ υπαρχής τον ενοχικό δεσμό, εκτός αν είχε συμφωνηθεί έγκυρα ότι ο δανειστής, εκτός από το δικαίωμα υπα­ναχώρησης, θα έχει και την αξίωση επί του αρραβώνα (ΕφΑθ 4273/2005 ΝΟ­ΜΟΣ, ΜονΕφΠατρ 15/2021 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, ο νόμος δεν αποκλείει στα μέρη να συνάψουν αρραβώνα, η κατάπτω­ση του οποίου θα τελεί υπό την αίρεση της μη κατάρτισης της κύριας σύμβασης, της οποίας έχουν συμφωνηθεί οι όροι. Στην περίπτωση αυτή ο αρραβώνας ρυθμίζεται από την ιδιαίτερη συμφωνία των μερών (άρθρο 361 του ΑΚ) σε συνδυασμό με τους κανόνες για τις αιρέσεις (άρθρα 201 επ. του ΑΚ), χωρίς να αποκλείεται και η αναλογική εφαρμογή των περί αρραβώνος διατάξεων του ΑΚ (ΑΠ 493/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2097/2009 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 476/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 2824/2008 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, ο διδόμενος αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαίτιας ματαί­ωσης της σύμβασης, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της σύμβασης. Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλά έναντι της παροχής και σε εγ­γύηση αυτής (ΑΠ 1500/2008 ΝΟΜΟΣ). Επομένως, ο αρραβώνας δεν πρέπει να συγχέεται με την «προκαταβολή» έναντι του τιμήματος, που καταβάλλεται από τον αγο­ραστή προς μερική εξόφληση της χρηματικής συνήθως υποχρέωσης του προς τον πωλητή, διότι στην περίπτωση της προκαταβολής δεν μπορεί να γίνει λόγος περί έκπτω­σης σύμφωνα με το άρθρο 403 του ΑΚ (ΕφΠατρ 57/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 147/2001 ΝΟΜΟΣ). Έτσι, σε περιπτώσεις που δίνεται ορισμένη προκαταβολή στα πλαίσια κά­ποιας σύμβασης, η προκαταβολή αυτή και μόνο δεν θεωρείται αρραβώνας, αν δεν υ­πάρχει συγκεκριμένη σύμβαση για τον αρραβώνα, εν αμφιβολία δε, προκριτέα είναι η ερμηνεία ότι πρόκειται περί προκαταβολής (ΕφΠειρ 685/2013 ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 1847/2010 ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς, από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκ­πληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει, αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερη­μερία. Η παρεπόμενη αυτή συμφωνία, που αποτελεί μέσο πίεσης στην εξασφάλιση της εκπλήρωσης της κύριας ενοχής, θεμελιώνει ενοχή η οποία τελεί ως άνω υπό την ιδιόρρυθμη (αρνητική) αίρεση της μη εκπλήρωσης ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης της παροχής που πηγάζει από την κύρια σύμβαση, μπορεί να συμφωνηθεί και κατά την κατάρτιση προσυμφώνου που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο, και με τις προϋποθέσεις του βέβαιου και εκκαθαρισμένου της απαίτησης, σύμφωνα με τις διατάζεις των άρθρων 904 εδ. δ’ 915, 916, 918 παρ. 4 και 924 του ΚΠολΔ, μπορεί να αποτελέσει τίτλο εκτελεστό για την απαίτηση από την κατάπτωση της ποινικής αυτής ρήτρας (ΕφΑθ 1413/2008 ΕλλΔνη 49. 926). Για την κατάπτωση της ποινής δεν αρκεί μόνο η όχληση του οφειλέτη ή η παρέλευση της συμφωνηθείσας δήλης ημέρας εκπλήρωσης, αλλά απαιτείται και η υπερημερία του οφειλέτη, δηλαδή η καθυστέρηση να οφείλεται σε υπαιτιότητα. Στον οφειλέτη απόκειται να ισχυρισθεί και αποδείξει ότι έχει εκπληρώσει την παροχή ή ότι η μη εκπλήρωση ή μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, αφού στην περίπτωση αυτή δεν περιέρχεται σε υπερημερία, η οποία αποτελεί προϋπόθεση της κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας. Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύ­νη ο οφειλέτης είναι κάθε εύλογη αιτία, λόγω της οποίας δικαιολογείται η μη εκπλή­ρωση ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του (βλ. ΑΠ 269/2012 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 352/2011 ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαμ 179/2011 ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 του ΑΚ προκύπτει ότι όπου ο νόμος απαιτεί την τήρηση τύπου για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, ο τύπος απαιτείται για ολόκληρο το περιεχόμενό της και προκειμένου για ακίνητο πρέπει να καλύπτει τόσο την μεταβιβαστική της κυριότητας εμπράγματη σύμβαση, όσο και την ενοχική της πώλησης ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα. Η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά, κατ’ άρθρο 138 του ΑΚ, αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη τη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνο η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, για το οποίο δεν τηρήθηκε ο επιβαλλόμενος με ποινή ακυρότητας τύπος, όπως αυτό συνάγεται και από τη διάταξη του άρθρου 13 παρ. 3 του Ν. 1587/1950, κατά την οποία “Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ’ όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ’ οιασδήποτε ετέρας Αρχής”. Με τη διάταξη αυτή ρητά περιορίσθηκε η ακυρότητα της πώλησης ακινήτου μόνο στην άτυπη συμφωνία για καταβολή τιμήματος μεγαλύτερου από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πώλησης υπό το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα. Επομένως, το εκτός συμβολαίου μεγαλύτερο τίμημα, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή, ούτε με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού ο αγοραστής απέκτησε το πωληθέν ακίνητο για νόμιμη αιτία με βάση το νομίμως συμφωνηθέν, ως καλυπτόμενο από τον τηρηθέντα τύπο, αναγραφόμενο στο συμβόλαιο μικρότερο τίμημα, οπότε αντίστοιχα ως προς το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, που δεν κατέβαλε, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ωφελούμενος χωρίς νόμιμη αιτία. Εάν το επιπλέον αυτό τίμημα έχει ήδη καταβληθεί, μπορεί μεν ο αγοραστής να το αναζητήσει κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, όμως μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, διότι εφόσον ανταποκρίνεται σ’ αυτή, δεν υπάρχει αδικαιολόγητος πλουτισμός του πωλητή, παρά το ότι αποτελεί περιουσιακή επίδοση χωρίς νόμιμη αιτία (ΟλΑΠ 560/1974 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 57/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 480/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 656/2014 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1320/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1126/2002 ΝΟΜΟΣ). Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 522 του ΚΠολΔ, με την άσκηση της έφεσης η υπόθεση μεταβιβάζεται στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους. Από το μεταβιβαστικό αυτό αποτέλεσμα της έφεσης το εφετείο αποκτά την εξουσία να εξετάσει όλους τους ισχυρισμούς που υποβάλλονται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 525 μέχρι 527 του ίδιου κώδικα, τόσο από τη μια πλευρά όσο και από την άλλη και, παρόλο ότι ο εκκαλών με την έφεση παραπονιέται διότι η αγωγή του απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη, μπορεί να κρίνει, μετά και από αυτεπάγγελτη μάλιστα έρευνα, ότι η αγωγή είναι μη νόμιμη, απαράδεκτη ή αόριστη. Στην περίπτωση αυτή, μη επιτρεπόμενης, κατά τη διάταξη του άρθρου 534 του ΚΠολΔ, της αντικατάστασης των αιτιολογιών της εκκαλούμενης απόφασης, διότι η αντικατάσταση αυτή οδηγεί σε διαφορετικό, κατά το αποτέλεσμα, διατακτικό, εξαφανίζεται η εκκαλούμενη απόφαση και απορρίπτεται η αγωγή ως μη νόμιμη, απαράδεκτη ή αόριστη, και μάλιστα χωρίς ειδικό γι’ αυτό παράπονο, κατά τη διάταξη του άρθρου 533 παρ. 1 του ΚΠολΔ, δεδομένου ότι η απόφαση αυτή είναι επωφελέστερη για τον εκκαλούντα από την εκκληθείσα (ΑΠ 356/2013 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1951/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΘεσ 162/2013 ΕλλΔνη 2013. 168, ΕφΑθ 1531/2011 ΔΕΕ 2011. 936, ΕφΑθ 3289/2009 ΝΟΜΟΣ). Αντίστοιχα λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος επί έφεσης του εναγόμενου, αν η αγωγή είναι αβάσιμη κατά το νόμο, αόριστη ή απαράδεκτη και έγινε πρωτοδίκως δεκτή κατ’ ουσία, ολικά ή κατά ένα μέρος, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο μπορεί και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου, να εξετάσει αυτεπάγγελτα τις άνω ελλείψεις και να την απορρίψει ως αόριστη ή ως αβάσιμη κατά νόμο κ.λ.π. αρκεί ο εκκαλών να ζητεί την απόρριψή της έστω και για άλλους λόγους και να μην εκδοθεί επιβλαβέστερη απόφαση γι’ αυτόν, χωρίς αντέφεση του ενάγοντα (ΑΠ 1436/2002 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 7/2001 ΕλλΔνη 42. 925, ΕφΠειρ 77/2016 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4924/2012 ΝΟΜΟΣ, ΜονΕφΑθ 20/2018 ΝΟΜΟΣ). Στην προκειμένη περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτει ότι η νυν ενάγουσα άσκησε εναντίον της νυν εναγόμενης την προγενέστερη από 02.04.2015 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …../2015 και ειδικό …./2015 αγωγή της, ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, στην οποία εξέθετε ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …../2011 προσυμφώνου πώλησης αυτοτελούς και ανεξάρτητης διηρημένης ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών ……….. συμφώνησε με την εναγόμενη εταιρεία, νομίμως εκπροσωπούμενη από τον πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο αυτής ….., την αγορά μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (μεζονέτας), υπό στοιχεία κτίσμα 3^α, την οποία είχε ανεγείρει σε οικόπεδο κείμενο στην κτηματική περιφέρεια του Οικισμού …….. του Δήμου ……….. Αττικής, συνιδιοκτησίας των ……….. στην αγωγή, και η οποία είχε συμφωνηθεί να περιέλθει στην εναγόμενη – εργολήπτρια εταιρεία από τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου ως εργολαβικό αντάλλαγμα για την ανέγερση στο οικόπεδο πέντε αυτοτελών ανεξάρτητων ιδιοκτησιών, με το σύστημα της αντιπαροχής, εκ των οποίων οι τρεις θα μεταβιβάζονταν καθ’ υπόδειξη της εναγόμενης, με σύμπραξη στα οριστικά συμβόλαια των προαναφερόμενων οικοπεδούχων, ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου ορίσθηκε ως αναλογούν τίμημα για την αγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (μεζονέτας), υπό στοιχεία 3^α, μετά των παρακολουθημάτων της και την αναλογία της στο οικόπεδο και στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και εγκαταστάσεις, το ποσό των 173.108,28 ευρώ, από το οποίο καταβλήθηκε με την υπογραφή του προσυμφώνου το ποσό των 150.000,00 Ευρώ, ήτοι το ποσό των 18.000,00 Ευρώ σε μετρητά και το ποσό των 132.000,00 με την παράδοση και οπισθογράφηση στην εναγόμενη ισόποσης τραπεζικής επιταγής, ενώ το υπόλοιπο ποσό των 23.108,28 ευρώ συμφωνήθηκε να καταβληθεί την ημέρα κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου, το οποίο συμφωνήθηκε να υπογραφεί μέχρι την 30.09.2012, με δυνατότητα παράτασης με συμβολαιογραφική πράξη των συμβαλλόμενων, ότι δυνάμει του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου ορίσθηκε ότι σε περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης πώλησης, λόγω μετάνοιας της εναγόμενης – εργολήπτριας εταιρίας, που σαν τέτοια θεωρείται και η μη εμφάνισή της στο συμβολαιογράφο για τη σύναψη του οριστικού συμβολαίου, η τελευταία θα υποχρεούτο να καταβάλει στην ενάγουσα – αγοράστρια ως ποινική ρήτρα και αποζημίωση, το ποσό των 150.000,00 ευρώ, ήτοι τον καταβληθέντα κατά το προσύμφωνο ως άνω αρραβώνα, καθώς και το ποσό των 50.000,00 ευρώ, τα ποσά δε αυτά θα μπορούσε να εισπράξει με εκτέλεση της συμβολαιογραφικής πράξης, εφόσον κήρυξαν το υπ’ αριθ. ……/2011 προσύμφωνο τίτλο εκτελεστό και εκκαθαρισμένο, ότι στην πραγματικότητα η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγόμενη ποσά υψηλότερα από το αρχικώς συμφωνηθέν τίμημα των 200.000,00 ευρώ, και συγκεκριμένα το συνολικό ποσό των 221.941,65 ευρώ, ήτοι την 18.04.2011 το ποσό των 15.000,00 ευρώ, ως προκαταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος, την 06.05.2011, κατά τη σύναψη του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, το ανωτέρω ποσό των 150.000,00 ευρώ, την 21.07.2011 το ποσό των 9.041,65 ευρώ ως ειδικό πρόστιμο βάσει του άρθρου 6 του Ν. 3843/2010 για τη νομιμοποίηση ημιυπαίθριου χώρου του ισογείου και χώρου του υπογείου της μεζονέτας, την 07.09.2011 το ποσό 34.000,00 ευρώ, ως μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, την 16.12.2011 το ποσό των 12.000,00 ευρώ και την 31.01.2012 το ποσό των 1.900,00 ευρώ ως ειδικό πρόστιμο για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων χώρων της μεζονέτας, ότι παρά την ολοσχερή εξόφληση του συμφωνηθέντος τιμήματος των 200.000,00 ευρώ και τις συνεχείς οχλήσεις αυτής προς την εναγόμενη, η τελευταία δεν συμπράττει στη σύναψη του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, κωλυσιεργώντας με διάφορες προφάσεις και δικαιολογίες, ότι εφόσον η εναγόμενη από υπαιτιότητά της δεν προσήλθε εμπροθέσμως για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, εντός της ταχθείσας ως άνω προθεσμίας, οφείλει να της επιστρέψει το ληφθέν ως άνω ποσό του αρραβώνα των 150.000,00 ευρώ, εις διπλούν, σύμφωνα με το άρθρο 403 του ΑΚ, διότι κατά το ποσό αυτό κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της περιουσίας της για αιτία που δεν επακολούθησε. Με βάση αυτό το ιστορικό ζήτησε, μετά από παραδεκτό περιορισμό του αιτήματος της αγωγής της ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, με παραίτηση από το αγωγικό κονδύλιο περί χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης και τροπή των λοιπών αγωγικών αιτημάτων από καταψηφιστικά σε έντοκα αναγνωριστικά, να αναγνωρισθεί η υποχρέωση της εναγόμενης να της καταβάλει το ποσό των 300.000,00 ευρώ, ως καταβληθέντα κατά τη σύναψη του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου αρραβώνα, ποσού 150.000,00 ευρώ, εις διπλούν, με το νόμιμο τόκο από την επομένη ημέρα εκπνοής της προθεσμίας σύνταξης του οριστικού συμβολαίου την 30.09.2012, οπότε και κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, άλλως από την επίδοση της αγωγής, επικουρικώς το ποσό των 150.000,00 ευρώ, ως καταβληθέντα κατά τη σύναψη του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου αρραβώνα, καθώς και το ποσό των 50.000,00 ευρώ, ήτοι συνολικά το ποσό των 200.000,00 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη ημέρα εκπνοής της προθεσμίας σύνταξης του οριστικού συμβολαίου την 30.09.2012, άλλως από την επίδοση της αγωγής, επικουρικότερα το καταβληθέν τίμημα συνολικού ποσού 221.941,65 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την 19.04.2011 για το ποσό των 15.000,00 ευρώ, από την 07.05.2011 για το ποσό των 150.000,00 ευρώ, από την 22.07.2011 για το ποσό των 9.041,65 ευρώ, από την 08.09.2011 για το ποσό των 34.000,00 ευρώ, από την 17.12.2011 για το ποσό των 12.000,00 ευρώ και από την 04.01.2012 για το ποσό των 1.900,00 ευρώ, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και να καταδικασθεί η εναγόμενη στη δικαστική της δαπάνη. Το ως άνω Δικαστήριο εξέδωσε την υπ’ αριθ. 782/2019 απόφαση με την οποία, αφού έκρινε την αγωγή ορισμένη και νόμιμη ως προς την κύρια και τις επικουρικές βάσεις της, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 166, 201, 361, 402 επ., 513 επ., 383 του ΑΚ, εκτός από το παρεπόμενο αίτημα τοκοδοσίας ως προς τη δεύτερη επικουρική βάση της αγωγής, που κρίθηκε νόμιμο από την επίδοση της αγωγής, και το αίτημα κήρυξης της απόφασης προσωρινά εκτελεστής που κρίθηκε μη νόμιμο, μετά τον περιορισμό του αγωγικού αιτήματος από καταψηφιστικό σε αναγνωριστικό, στη συνέχεια απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη ως προς όλες τις σωρευόμενες βάσεις της. Ειδικότερα, κρίθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη η κύρια αγωγική βάση προς κατάπτωση διπλάσιου του καταβληθέντος αρραβώνα, διότι, εφόσον αποδείχθηκε ότι τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν, δυνάμει του υπ’ αριθ. …../2011 προσυμφώνου, ότι σε περίπτωση μετάνοιας της εναγόμενης – πωλήτριας και υπαναχώρησης αυτής από τη σύναψη της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου, θα κατέπιπτε ο καταβληθείς από την ενάγουσα – αγοράστρια αρραβώνας ποσού 150.000,00 ευρώ, πλέον ποσού 50.000,00 ευρώ ως ποινική ρήτρα, ενώ σε περίπτωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης ο αρραβώνας θα λειτουργούσε ως προκαταβολή και θα αφαιρούνταν από το συμφωνηθέν τίμημα, δεν γεννάται υποχρέωση της εναγόμενης προς απόδοση διπλάσιου του αρραβώνα που έλαβε σε περίπτωση μετάνοιάς της. Ως προς τη δεύτερη επικουρικά σωρεύομενη αγωγική βάση κρίθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη, διότι δεν αποδείχθηκε μετάνοια της εναγόμενης προς κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, ώστε να καταπέσει υπέρ της ενάγουσας ο καταβληθείς αρραβώνας και η ποινική ρήτρα, καθόσον αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη δεν είχε ευθύνη για τη μη εκπλήρωση της παροχής της και δεν είχε περιέλθει σε υπερημερία, αφού αυτή εμφανίσθηκε την 31.03.2014 στη συμβολαιογράφο Πειραιώς . …. προς κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, πλην όμως δεν προσήλθε η ενάγουσα και ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθ. …./2014 πράξη εμφάνισης και δηλώσεων. Αναφορικά με την τρίτη επικουρικά σωρεύομενη αγωγική βάση περί αποζημίωσης της ενάγουσας για το ποσό των 221.941,65 ευρώ που κατέβαλε στην εναγόμενη, λόγω μη εκπλήρωσης της σύμβασης από υπαιτιότητα της τελευταίας, κρίθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη, διότι δεν αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα εκπλήρωσε την αντιπαροχή της με την καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος μεταβίβασης του ακινήτου, αλλά αντιθέτως προέκυψε ότι η εναγόμενη πραγματοποίησε πρόσθετες εργασίες διαμόρφωσης του ακινήτου, ήτοι του υπογείου σε πλήρες και λειτουργικό διαμέρισμα, πέραν των αναγραφόμενων στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο και ότι διατηρούσε αξιώσεις για πρόσθετες εργασίες ύψους 53.650,00 ευρώ, αφαιρουμένου του ποσού των 34.000,00 ευρώ που καταβλήθηκε την 07.09.2011, ήτοι ύψους 19.650,00 ευρώ, καθώς και για το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος ύψους 23.108,28 ευρώ που είχε συμφωνηθεί να καταβληθεί κατά τη σύναψη της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου. Κατά της πρωτόδικης υπ’ αριθ. 782/2019 απόφασης, η ενάγουσα άσκησε την από 17.04.2019 έφεσή της, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 425/2020 απόφαση αυτού του Δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε η έφεση, λόγω της ερημοδικίας της εκκαλούσας – ενάγουσας, κατά την ορισθείσα δικάσιμο προς συζήτηση της έφεσης την 05.03.2020, ενώ στη συνέχεια άσκησε την από 03.07.2020 ανακοπή ερημοδικίας, από το δικόγραφο της οποίας παραιτήθηκε με την από 30.10.2020 δήλωση παραίτησης. Συνεπώς, η υπ’ αριθ. 782/2019 απόφαση κατέστη αμετάκλητη, και ως εκ τούτου παράγει ουσιαστικό δεδικασμένο για την παρούσα δίκη, κατά το μέρος της με το οποίο εισάγονται τα ίδια ζητήματα με την κρινόμενη από 14.10.2019 αγωγή, καθόσον υπάρχει ταυτότητα διαδίκων σε αμφότερες τις δίκες, προγενέστερη και παρούσα, ταυτότητα ιστορικής αιτίας, αφού τα πραγματικά περιστατικά, που συγκροτούν το πραγματικό των νομικών διατάξεων που εφαρμόσθηκαν κατά την προηγούμενη δίκη, είναι αναγκαία κατά νόμο για την κατάφαση ή την άρνηση της διαγνωσθείσας έννομης συνέπειας και συγκροτούν το πραγματικό των νομικών διατάξεων που πρέπει να εφαρμοσθούν στην παρούσα νέα δίκη, καθώς και ταυτότητα νομικής αιτίας, αφού και οι δύο αγωγές θεμελιώνονται στους ίδιους νομικούς κανόνες των άρθρων 166, 201, 361, 402 επ., 513 επ., 383 του ΑΚ, που αφορούν στη μεταξύ των διαδίκων έννομη σχέση. Ειδικότερα, υπάρχει ταυτότητα ιστορικής αιτίας, αφού τα ίδια ως άνω πραγματικά περιστατικά που συγκρότησαν την ιστορική βάση της πρώτης από 02.04.2015 αγωγής και με τις ίδιες νομικές διατάξεις στηρίζουν και τη μεταγενέστερη από 14.10.2019 αγωγή, χωρίς να διαφοροποιούνται λόγω της επίκλησης από την ενάγουσα νέων πραγματικών περιστατικών, που συνίστανται αφενός στην κοινοποίηση της από 09.06.2019 εξώδικης πρόσκλησης προς την εναγόμενη, ώστε να εμφανισθεί την 20.06.2019, ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών ………, και να συμπράξει στη σύνταξη και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, και στη σύνταξη της υπ’ αριθ. ………/2019 πράξης μη εμφάνισης της εναγόμενης, αφετέρου στην κοινοποίηση της από 19.09.2019 νέας εξώδικης πρόσκλησης προς την εναγόμενη, ώστε να εμφανισθεί την 30.09.2019, ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………, και να συμπράξει στην παράταση της προθεσμίας υπογραφής του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, και στη σύνταξη της υπ’ αριθ. ……/2019 πράξης μη εμφάνισης της εναγόμενης, δεδομένου ότι, υπό τα εκτιθέμενα στην αγωγή, η ενάγουσα δεν προσήλθε ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιώς ………., την 31.03.2014, κατά την ορισθείσα από την ίδια, δυνάμει της από 13.03.2014 εξώδικης δήλωσης προς την εναγόμενη, ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, και ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθ. …./2014 πράξη εμφάνισης και δηλώσεων της ανωτέρω συμβολαιογράφου, με αποτέλεσμα να έχει υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και να έχει επέλθει απόσβεση των αξιώσεών της προς απόδοση του αρραβώνα που έδωσε στην εναγόμενη, προς κατάπτωση της συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας και προς αποζημίωση από τη μη εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους της εναγόμενης, καθόσον η υπαναχώρηση αυτή της ενάγουσας αναίρεσε εξ υπαρχής τον ενοχικό δεσμό, σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στη νομική σκέψη. Επιπλέον, από την κρίση του Δικαστηρίου στην προγενέστερη δίκη ότι δεν αποδείχθηκε μετάνοια της εναγόμενης προς κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, ώστε να καταπέσει υπέρ της ενάγουσας ο καταβληθείς αρραβώνας και η συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα, καθόσον αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη δεν είχε ευθύνη για τη μη εκπλήρωση της παροχής της και δεν είχε περιέλθει σε υπερημερία, αφού αυτή εμφανίσθηκε την 31.03.2014 στη συμβολαιογράφο Πειραιώς ……. προς κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, πλην όμως δεν προσήλθε η ενάγουσα και ακολούθως συντάχθηκε η υπ’ αριθ. …./2014 πράξη εμφάνισης και δηλώσεων, η οποία (κρίση) ήταν αναγκαία ώστε να κριθεί στη συνέχεια το δικαίωμα για το οποίο ζητούσε δικαστική προστασία η ενάγουσα, απορρέει ουσιαστικό δεδικασμένο για την παρούσα δίκη, στην οποία εισάγεται το ίδιο ζήτημα με την κρινόμενη αγωγή, κατά το μέρος που ζητείται η απόδοση του καταβληθέντος από την ενάγουσα αρραβώνα, η κατάπτωση της συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας και η καταβολή του συνολικού ποσού των 21.941,65 ευρώ, ως προς το οποίο η εναγόμενη φέρεται να κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της ενάγουσας, για αιτία που δεν επακολούθησε, λόγω της ματαίωσης της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης του ακινήτου από υπαιτιότητα της εναγόμενης. Επομένως, βάσει όσων εκτέθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη, το ανωτέρω αντικείμενο της υπό κρίση δίκης κρίθηκε με δύναμη δεδικασμένου, που απορρέει από την υπ’ αριθ. 782/2019 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, και ως εκ τούτου δεν μπορούσε να ερευνηθεί εκ νέου από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο. Ωστόσο, η αρνητική λειτουργία του δεδικασμένου από την απόρριψη ως ουσιαστικά αβάσιμης της προγενέστερης από 02.04.2015 αγωγής, δέσμευε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που επιλήφθηκε της δεύτερης από 14.10.2019 αγωγής, να μην την εξετάσει, εφόσον και κατά το μέρος που αυτή αποτελούσε επανάληψη της από 02.04.2015 αγωγής που απορρίφθηκε, όχι δε και μετά την επίκληση πρόσθετων ουσιωδών περιστατικών, που συνεπάγονταν την εφαρμογή (και) άλλων νομικών διατάξεων, και συγκεκριμένα την επίκληση της εικονικότητας του αναγραφόμενου στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο τιμήματος για τη μεταβίβαση του ακινήτου και της καταβολής από την ενάγουσα του ποσού των 26.891,88 ευρώ ως μη εμφαινόμενου στο προσύμφωνο μέρος του πραγματικού τιμήματος, κατά το οποίο η εναγόμενη φέρεται να κατέστη αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος της ενάγουσας, χωρίς νόμιμη αιτία, αφού, υπό τα εκτιθέμενα στην από 14.10.2019 αγωγή, ήταν άκυρη η συμφωνία για το μη εμφαινόμενο στο προσύμφωνο τίμημα, λόγω μη τήρησης του απαιτούμενου τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Εντούτοις, αναφορικά με το ανωτέρω αγωγικό κονδύλιο ποσού 26.891,88 ευρώ και την επιχειρούμενη θεμελίωσή του στις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, η από 14.10.2019 αγωγή είναι αόριστη, και ως εκ τούτου απορριπτέα ως απαράδεκτη, καθόσον στοιχείο της σχετικής περί αδικαιολόγητου πλουτισμού αξίωσης της ενάγουσας είναι η αγοραία (αληθινή) αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης, ήτοι την 06.05.2011, οπότε και καταρτίσθηκε το υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο, καθόσον μόνο εάν η αξία, κατά το χρόνο εκείνο, υπολειπόταν του συνολικού συμφωνηθέντος τιμήματος, η ενάγουσα θα μπορούσε να αναζητήσει το, κατά τους ισχυρισμούς της, καταβληθέν εκτός συμβολαίου τίμημα, με βάση το άρθρο 904 του ΑΚ, κατά το μέρος που υπερέβαινε την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου, ενώ αντιθέτως, εάν η κατά τον χρόνο πώλησης αγοραία αξία του πωληθέντος ακινήτου ήταν ίση ή μεγαλύτερη από το συνολικό τίμημα που συμφωνήθηκε να καταβληθεί, δηλαδή το αναγραφόμενο στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο, πλέον του μέρους που συμφωνήθηκε να καταβληθεί εκτός συμβολαίου, δεν υφίσταται αδικαιολόγητος πλουτισμός της εναγόμενης, κατά τα διαλαμβανόμενα στη νομική σκέψη. Ωστόσο, το στοιχείο αυτό της βάσης της ένδικης αγωγής που θεμελιώνεται στις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού ως προς το εν λόγω κονδύλιο των 26.891,88 ευρώ, δεν αναφέρεται στο δικόγραφό της, αφού η ενάγουσα παραλείπει να προσδιορίσει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου, κατά τον κρίσιμο χρόνο κατάρτισης του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου, αλλά αντιθέτως εκθέτει στην αγωγή της ότι «η πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου δεν ξεπερνούσε το ποσό των 150.000 ευρώ», χωρίς όμως να προσδιορίζει σε ποιο χρόνο αναφέρεται αυτή η αγοραία αξία του ακινήτου, ήτοι στο χρόνο σύναψης του υπ’ αριθ. …./2011 προσυμφώνου την 06.05.2011, ή στον ορισθέντα χρόνο κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου την 30.09.2012, ή στον χρόνο άσκησης της ένδικης αγωγής που επιδόθηκε στην εναγόμενη την 05.11.2019 (βλ. τη σχετική από 05.11.2019 επισημείωση του δικαστικού επιμελητή ………….. επί του προσκομιζόμενου αντιγράφου της από 14.10.2019 αγωγής). Εξαιτίας της ως άνω παράλειψης της ενάγουσας, δεν προσδιορίζεται στο αγωγικό δικόγραφο, ως όφειλε, για το ορισμένο του εν λόγω κονδυλίου των 26.891,88 ευρώ, ο λόγος για τον οποίο ο πλουτισμός της εναγόμενης δεν είναι νόμιμος, ήτοι ότι η αγοραία (αληθινή) αξία του ακινήτου υπολειπόταν, κατά το χρόνο κατάρτισης του προσυμφώνου, του συνολικού συμφωνημένου τιμήματος κατά το ποσό των 26.891,88 ευρώ, το οποίο φέρεται να έχει καταβάλει η ενάγουσα και ως προς το οποίο φέρεται να μην τηρήθηκε ο οριζόμενος από το νόμο τύπος, ώστε να δύναται να αναζητηθεί το ποσό αυτό, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 904 του ΑΚ. Κατά συνέπεια, πρέπει η κρινόμενη αγωγή να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας ως προς το αγωγικό κονδύλιο ποσού 26.891,88 ευρώ και ως απαράδεκτη λόγω δεδικασμένου ως προς τα λοιπά κονδύλια αυτής, κατά παραδοχή και της προβαλλόμενης από την εναγόμενη ένστασης περί δεδικασμένου. Κατόπιν τούτων, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη υπ’ αριθ. 1574/2023 απόφασή του κατέληξε σε αντίθετη κρίση και έκανε εν μέρει δεκτή την κρινόμενη αγωγή ως και ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε την εναγόμενη να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 15.000,00 ευρώ, ως μέρος του μη εμφαινόμενου στο υπ’ αριθ. …./2011 προσύμφωνο πραγματικού τιμήματος, καθώς και το συνολικό ποσό των 21.941,65 ευρώ, ως ειδικά πρόστιμα για τη νομιμοποίηση διαφόρων αυθαιρέτων χώρων του ακινήτου, ήτοι το συνολικό ποσό των 36.941,65 ευρώ, εσφαλμένα το νόμο ερμήνευσε και εφάρμοσε και δη τις διαλαμβανόμενες στις οικείες νομικές σκέψεις διατάξεις, κατ’ αυτεπάγγελτη έρευνα του παρόντος Δικαστηρίου, δεδομένου ότι, αφού η εκκαλούσα – εναγόμενη της υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεσης ζητεί την απόρριψη της εναντίον της αγωγής, έστω και για άλλους λόγους, η υπόθεση μεταβιβάζεται στο σύνολό της στο δευτεροβάθμιο Δικαστήριο και τούτο έχει την εξουσία, στα πλαίσια του μεταβιβαστικού αποτελέσματος, κατά τη διάταξη του άρθρου 522 του ΚΠολΔ, να εξετάσει αυτεπάγγελτα και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου, το παραδεκτό και τη νομιμότητα των αγωγικών αιτημάτων που έγιναν δεκτά ως παραδεκτά και νόμιμα πρωτοδίκως και να απορρίψει αυτά, ως απαράδεκτα ή μη νόμιμα, δεδομένου ότι στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο μπορεί να εκδώσει απόφαση επιβλαβέστερη για την εκκαλούσα – ενάγουσα της υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεσης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 536 παρ. 1 του ΚΠολΔ, καθόσον έχει ασκήσει και η εκκαλούσα – εναγόμενη την υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεση.

Συνοψίζοντας όσα ανωτέρω αναφέρθηκαν, πρέπει η υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεση να απορριφθεί κατ’ ουσίαν, ενώ πρέπει να γίνει δεκτή κατ’ ουσίαν η υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεση και να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστική απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αναγκαίως δε και η συμπροσβαλλόμενη υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστική απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασαν αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία, να διακρατηθεί και να δικαστεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο (άρθρο 535 παρ. 1 του ΚΠολΔ) και να απορριφθεί ως απαράδεκτη η από 14.10.2019 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …../2019 και ειδικό …/2019 αγωγή, κατά τα προαναφερθέντα. Αναφορικά με το παράβολο που η εκκαλούσα της υπό στοιχείο Α’ έφεσης προκατέβαλε κατά την κατάθεσή της, πρέπει να εισαχθεί στο Δημόσιο Ταμείο, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε’ του ΚΠολΔ λόγω της ήττας της, ενώ πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του παραβόλου για το παραδεκτό της έφεσης που προκατέβαλε η εκκαλούσα της υπό στοιχείο Β’ έφεσης λόγω της νίκης της, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε’ του ΚΠολΔ. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, πρέπει να συμψηφισθούν στο σύνολό τους, λόγω της δυσχερούς ερμηνείας των κανόνων που εφαρμόστηκαν, αλλά και διότι εκτιμωμένων των περιστάσεων υπήρχε εύλογη αμφιβολία ως προς την έκβαση της δίκης (άρθρα 179 και 183 του ΚΠολΔ, όπως το πρώτο άρθρο τροποποιήθηκε με το άρθρο 116 παρ. 1β’ του Ν. 4842/2021 και διορθώθηκε με το άρθρο 65 παρ. 1 του Ν. 4871/2021 ΦΕΚ Α’ 246/10.12.2021 και εφαρμόζεται και σε εκκρεμείς υποθέσεις ως ειδικότερο του άρθρου 533 παρ. 2 του ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων τις από 09.06.2023 και από 20.07.2023, αντίστοιχα, υπό στοιχεία Α’ και Β’ εφέσεις, κατά της υπ’ αριθ. 1574/2023 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αναγκαίως δε και κατά της συμπροσβαλλόμενης υπ’ αριθ. 2936/2020 μη οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασαν αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία.

Δέχεται τυπικά τις εφέσεις.

Απορρίπτει κατ’ ουσίαν την υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεση.

Δέχεται κατ’ ουσίαν την υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεση.

Εξαφανίζει την εκκαλουμένη απόφαση.

Κρατεί και δικάζει την από 14.10.2019 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …../2019 και ειδικό …/2019 αγωγή.

Απορρίπτει την αγωγή.

Διατάσσει την εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του παραβόλου υπέρ Δημοσίου με αριθμό ………./2023  ηλεκτρονικό παράβολο, ποσού εκατόν πενήντα (150,00) ευρώ που προκατέβαλε η εκκαλούσα της υπό στοιχείο Α’ από 09.06.2023 έφεσης.

Διατάσσει την επιστροφή στην εκκαλούσα της υπό στοιχείο Β’ από 20.07.2023 έφεσης του παραβόλου υπέρ Δημοσίου με αριθμό ………./2023 ηλεκτρονικό παράβολο, ποσού εκατόν πενήντα (150,00) ευρώ.

Συμψηφίζει στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων, και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στον Πειραιά την 9^η Ιανουαρίου 2025  και δημοσιεύθηκε στις   29 Ιανουαρίου 2025 σε έκτακτη και δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξούσιους αυτών δικηγόρους.

    Ο   ΠΡΟΕΔΡΟΣ                         Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ