Αριθμός 107/2025
ΤΟ ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 4ο
Αποτελούμενο από τους Δικαστές Θεώνη Μπούρη Πρόεδρο Εφετών, Ελένη Σκριβάνου, Εφέτη και Σοφία Καλούδη, Εφέτη-Εισηγήτρια, και από τη Γραμματέα Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του την ………… για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των:
Α) ΑΙΤΟΥΝΤΟΣ: Ελληνικού Δημοσίου, όπως εκπροσωπείται νόμιμα από τον Υπουργό Εθνικής και Οικονομικών, που κατοικοεδρεύει στην Αθήνα, ΑΦΜ ……., το οποίο εκπροσωπήθηκε από την Δικαστική Πληρεξουσία Ν.Σ.Κ. Βασιλική Τζίφα.
ΚΑΘ’ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ: 1) Μονοπρόσωπης εταιρίας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «……….» και το διακριτικό τίτλο «……….», που εδρεύει στην Αθήνα, ΑΦΜ ………., όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά της της δικηγόρο Μαρία Κουτρουμπή [Μ. ΚΟΥΤΡΟΥΜΠΗ-Ν. ΔΗΜΗΤΡΟΛΟΠΟΥΛΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ] και 2) Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «………» και τον διακριτικό τίτλο «……….», που εδρεύει στον Πειραιά Αττικής, ΑΦΜ ……….., όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Μιχαήλ Κανδαράκη.
Β) ΑΙΤΟΥΝΤΟΣ: Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (Ο.Δ.Α.Π.) (ΑΦΜ ………..) (πρώην «Ταμείο Αρχαιολογικών Πόρων και Απαλλοτριώσεων» αρ. 1 του ν. 4761/2020), που εδρεύει στην Αθήνα, όπως νόμιμα εκπροσωπείται, το οποίο εκπροσωπήθηκε από την Πάρεδρο Ν.Σ.Κ. Ελένη Περούλη
ΚΑΘ’ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ: 1) Μονοπρόσωπης εταιρίας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «……….» και το διακριτικό τίτλο «……...», που εδρεύει στην Αθήνα, ΑΦΜ ………., όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά της δικηγόρο Μαρία Κουτρουμπή [Μ. ΚΟΥΤΡΟΥΜΠΗ-Ν. ΔΗΜΗΤΡΟΛΟΠΟΥΛΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ] και 2) Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……….» και τον διακριτικό τίτλο «………..», που εδρεύει στον Πειραιά Αττικής, ΑΦΜ ……….., όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Μιχαήλ Κανδαράκη.
Γ) ΚΑΛΟΥΣΑΣ-ΑΙΤΟΥΣΑΣ: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «. ……….» και το διακριτικό τίτλο «…...», που εδρεύει στην Αθήνα, ΑΦΜ …………, όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά της δικηγόρο Μαρία Κουτρουμπή [Μ. ΚΟΥΤΡΟΥΜΠΗ-Ν. ΔΗΜΗΤΡΟΛΟΠΟΥΛΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ]
ΚΑΘ’ΩΝ Η ΚΛΗΣΗ-ΚΑΘ’ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ: 1) Ελληνικού Δημοσίου, νομίμως εκπροσωπούμενο από τον κ. Υπουργό Οικονομικών, το οποίο εκπροσωπήθηκε από την Δικαστική Πληρεξουσία Ν.Σ.Κ. Βασιλική Τζίφα και 2) «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (Ο.Δ.Α.Π, πρώην Ταμείο Αρχαιολογικών Πόρων), που εδρεύει στην Αθήνα, νομίμως εκπροσωπούμενο, το οποίο εκπροσωπήθηκε από την Πάρεδρο Ν.Σ.Κ. Ελένη Περούλη.
Δ) ΑΙΤΟΥΣΑΣ: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……….» και τον διακριτικό τίτλο «……...», που εδρεύει στον Πειραιά Αττικής, ΑΦΜ ………, όπως εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Μιχαήλ Κανδαράκη
ΚΑΘ’ΟΥ Η ΑΙΤΗΣΗ: Ελληνικού Δημοσίου, όπως νόμιμα αυτό εκπροσωπείται από τον Υπουργό Οικονομικών, που κατοικοεδρεύει στην Αθήνα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από την Δικαστική Πληρεξουσία Ν.Σ.Κ. Βασιλική Τζίφα.
Οι υπό στοιχ Α, Β, Γ και Δ αιτούντες κατέθεσαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου τις από 5.12.2023 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……./2023), 5.12.2023 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……./2023), 29.1.2024 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……../2024) και 26.2.2024 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………/2024) αιτήσεις τους -αντίστοιχα- περί καθορισμού οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης των απαλλοτριωθέντων ακινήτων που περιγράφονται σε αυτές (αιτήσεις). Δικάσιμος για τις υπό στοιχ Α, Β και Δ ως άνω αιτήσεις ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης. Δικάσιμος για την υπό στοιχ Γ ως άνω αίτηση ορίσθηκε αρχικά η 6η.2.2025. Με την κατατεθείσα ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου από 8.4.2024 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………./2024) κλήση της υπό στοιχ Γ καλούσας- αιτούσας, η συζήτηση της συγκεκριμένης αίτησης, ορίσθηκε επίσης για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, η Πάρεδρος ΝΣΚ και η δικαστική πληρεξουσία ΝΣΚ, αφού έλαβαν διαδοχικά τον λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκαν στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου εκκρεμούν οι κάτωθι αιτήσεις για προσδιορισμό οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης: α) η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……../2023 αίτηση του Ελληνικού Δημοσίου, β) η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../2023 αίτηση του ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (ΟΔΑΠ), γ) η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «………..» (η συζήτηση της οποίας ορίστηκε για την αναφερόμενη στην αρχή της αποφάσεως δικάσιμο με την από 8-4-2024 αίτηση για συντομότερη δικάσιμο- κλήση της) και δ) η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 220/56/2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «…………», οι οποίες ως συναφείς πρέπει να συνεκδικασθούν για λόγους οικονομίας της δίκης (κατ’άρθρο 246 παρ.1 και 31 ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με 18-20 του Ν. 2882/2001).
Ι. Α. Από τις διατάξεις των άρθρων 17 παρ. 2-4 του ισχύοντος Συντάγματος και 13 παρ. 1 και 2 του N. 2882/2001 (Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων-K.A.A.A) , όπως το δεύτερο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 13 τροποποιήθηκε με το άρθρο 61 του ν. 5016/2023 «Διεθνής Εμπορική Διαιτησία – Ρυθμίσεις για τη λειτουργία του Ελεγκτικού Συνεδρίου και λοιπές επείγουσες διατάξεις» (ΦΕΚ Α` 21/04.02.2023), προκειμένου να συμμορφωθεί η ημεδαπή έννομη τάξη προς τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Δικαιωμάτων του Ανθρώπου προκύπτει ότι: α) κρίσιμος χρόνος, κατά τον οποίο εξετάζεται η πραγματική αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης, ώστε αυτή να είναι «πλήρης» κατά την συνταγματική επιταγή, σε περίπτωση που έχει προηγηθεί αίτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης, είναι ο χρόνος της συζήτησης ενώπιον του δικαστηρίου που γίνεται η δίκη, για τον προσωρινό προσδιορισμό, ενώ στην περίπτωση, που η συζήτηση για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης διεξαχθεί μετά την παρέλευση έτους από τη συζήτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό, τότε για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά τον χρόνο συζήτησης για τον οριστικό προσδιορισμό, μόνο όμως εφόσον αυτή υπερβαίνει την κατά τον χρόνο συζήτησης για τον προσωρινό προσδιορισμό αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου. Προς εύρεση της αξίας αυτής δεν λαμβάνεται υπόψη ενδεχόμενη μεταβολή (αύξηση ή υποτίμηση) της αξίας του απαλλοτριωμένου, που επήλθε μετά τη δημοσίευση της πράξης της απαλλοτριώσεως και εξαιτίας μόνον αυτής, ούτε από ενέργειες του ιδιοκτήτη στο απαλλοτριωμένο, που έγιναν μετά την ανακοίνωση της απαλλοτρίωσης και μόνον εξαιτίας αυτής, ενώ, ομοίως, δεν λαμβάνεται υπόψη ενδεχόμενη μεταβολή της αξίας του απαλλοτριωμένου, μετά την θεσμοθέτηση ζώνης αστικής ανάπλασης ή μετά την θεσμοθέτηση ζωνών για μελλοντική πολεοδόμηση, β) ως κριτήρια για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου λαμβάνονται υπόψη, ιδίως, η αξία που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, η οποία προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειμενική αξία με βάση τους επίσημους πίνακες του Υπουργείου Οικονομικών, τα τιμήματα σε συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας ακινήτων, τα οποία συντάχθηκαν κατά το χρόνο της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωμένου (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. γ΄ Ν. 2882/2001). Ειδικότερα, ως πρόσοδος νοείται η προερχόμενη από τη φύση και τη δυνατότητα εκμετάλλευσης του απαλλοτριωμένου, που συναρτάται με τη θέση, τη μορφή και τον προορισμό του σε σχέση με τη συγκεκριμένη περιοχή, στην οποία βρίσκεται. Ως κριτήριο, δηλαδή, διαφοροποίησης και στοιχείο αξιολόγησης αποτελεί, στην περίπτωση αγροτικού ακινήτου, αν αυτό είναι γόνιμο ή άγονο, ξηρικό ή ποτιστικό, φυτεία ή χέρσο και, προκειμένου για αστικό ακίνητο, αν το απαλλοτριωμένο είναι εντός ή εκτός σχεδίου, εντός ή εκτός ζώνης, ποιοι σε κάθε περίπτωση οι όροι δόμησης, τα ποσοστά κάλυψης και αντιπαροχής και ο συντελεστής εμπορικότητας, σε σχέση με τη συγκεκριμένη περιοχή, στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, γ) η αποζημίωση πρέπει να είναι «πλήρης» και να ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου, κατά τον ως ανω κρίσιμο χρόνο συζήτησης, ως τέτοια δε νοείται εκείνη της οποίας το ποσόν επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αντικαταστήσει το πράγμα που απαλλοτριώθηκε με άλλο ισάξιο, ενώ η αποζημίωση αυτή πρέπει να περιλαμβάνει και την αξία των κατά το άρθρο 953 του ΑΚ συστατικών του ακινήτου, τα οποία συναπαλλοτριώνονται αυτοδικαίως, σύμφωνα με το άρθρο 4 του Ν. 2882/2001 (ΑΠ 209/2019, ΑΠ 148/2018, ΑΠ 635/2017, ΑΠ 834/2017, ΑΠ 1555/2017 και ΑΠ 326/2016 όλες δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
ΙΙΙ. Με τις με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……./ 2023 και …………/ 2023 αιτήσεις, οι αιτούντες, Ελληνικό Δημόσιο και ΝΠΔΔ «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» αντίστοιχα, ζητούν να καθορισθεί οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης ενός ειδικότερα περιγραφόμενου ακινήτου, συνολικής έκτασης 465,32 τ.μ., φερόμενης συνιδιοκτησίας των καθών η αίτηση ανωνύμων εταιριών, το οποίο βρίσκεται στον αρχαιολογικό χώρο Αστικών Πυλών, επι της οδού …………… και πρώην …. και …….., στο πρώην Ο.Τ. ……… και νυν κοινόχρηστο χώρο στο Δήμο Πειραιά, που απαλλοτριώθηκε αναγκαστικά για αρχαιολογικούς σκοπούς, και δη να ορισθεί αυτή στο συνολικό ποσό των 120.699,82 ευρώ για το έδαφος (259,39 ευρώ/τ.μ). Με την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……/ 2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……………» αυτή ζητά να ορισθεί η οριστική τιμή μονάδας, λόγω απαλλοτρίωσης του ως άνω ακινήτου, στο ποσό των 1.063,75 ευρώ /τ.μ για τον ισόγειο όροφο του κτίσματος, 797,81 ευρώ/τμ για τον πρώτο όροφο αυτού, και 652,11 ευρώ/τ.μ για το οικόπεδο, καθώς και ιδιαίτερη αποζημίωση, συνολικού ποσού 1.548.677,75 ευρώ, για την απώλεια εισοδήματος από την δικαιούμενη εκμετάλλευση του υπόλοιπου συντελεστή δόμησης, ήτοι τη δόμηση επιπλέον 1.029 τμ, και δη κατά το ιδανικό μερίδιο των 3/8 της συνιδιοκτησίας της επι του απαλλοτριούμενου ακινήτου. Τέλος, με την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../ 2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……………», αυτή ζητά να καθορισθεί η οριστική τιμή μονάδας λόγω απαλλοτρίωσης του ως άνω ακινήτου στο ποσό των 4.000 ευρώ /τ.μ εδάφους και 300 ευρώ /τμ για το επικείμενο σε αυτό διώροφο κτίσμα, καθώς και να υποχρεωθεί το ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (κατά του οποίου δεν στρέφεται) να καταβάλει την αποζημίωση που θα καθορισθεί. Οι ως άνω αιτήσεις αρμοδίως εισάγονται προς συζήτηση κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 18-20 του ν. 2882/2001 ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το απαλλοτριωθέν ακίνητο (άρθρα 19 § 1, 20 § 1 και 26 § 3 του ν. 2882/2001), και έχουν ασκηθεί παραδεκτώς κατά τις διατάξεις του άρθρου 20 § 1 και 2 εδ. γ΄ του ν. 2882/2001 (Κ.Α.Α.Α.), αφού κατατέθηκαν εμπρόθεσμα εντός της οριζόμενης εξάμηνης προθεσμίας από τη δημοσίευση της με αριθμό 464/ 31-8-2023 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς, που όρισε προσωρινά τη τιμή μονάδας αποζημίωσης του απαλλοτριούμενου (επίδοση της οποίας ουδόλως προέκυψε), ήτοι στις 6-12-2023 οι υπο στοιχ. α’ και β’ εξ αυτών , στις 31-1-2024 η υπο στοιχ. γ’ και στις 29-2-2024 η υπο στοιχ. δ’ αίτηση, και εκάστη εξ αυτών επιδόθηκε στους καθ’ών τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την ορισθείσα δικάσιμο (βλ. τις με αριθμούς ……./5-3-2024 και ………./6-3-2024 εκθέσεις επίδοσης του δικ. επιμελητή στο Εφετείο Πειραιώς, με έδρα το Πρωτοδικείο Πειραιώς, …….., αναφορικά με την υπο στοιχ. α’ αίτηση, τις με αριθμούς …../22-3-2024 και …/29-3-2024 εκθέσεις επίδοσης της δικ. επιμελήτριας με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών, …….., αναφορικά με την υπο στοιχ. β’ αίτηση, τις με αριθμούς …/11-4-2024 και ……../11-4-2024 εκθέσεις επίδοσης του δικ. επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών, ………., αναφορικά με την υπο στοιχείο γ’ αίτηση, και τέλος την με αριθμό …/ 9-8-2024 έκθεση επίδοσης του δικ. επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών ………. αναφορικά με την υπο στοιχείο δ’ αίτηση). Περαιτέρω, η συζήτηση αυτών είναι παραδεκτή, δεδομένου ότι έχει τηρηθεί η προδικασία, που προβλέπεται από το άρθρο 17 του ν. 2882/2001, καθώς προσκομίζονται: α) η με αριθμό ΥΠΠΟΑ/ΥΓ/ΓΔΟΥ/ΔΠΥΑΤΠ/ΤΑΑΑΑ/321894/21461/19580/2230/459 /26.6.2020 απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού, η οποία δημοσιεύθηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης (ΦΕΚ ) 426/23.7.2020, β) το από Μαρτίου 2013 κτηματολογικό διάγραμμα καθώς και ο κτηματολογικός πίνακας της Διεύθυνσης Αποτυπώσεων και Συντήρησης Κτιρίων του Ταμείου Αρχαιολογικών Πόρων και Απαλλοτριώσεων του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, όπως ο τελευταίος διορθώθηκε ως προς τα στοιχεία της δεύτερης των καθών με την με αριθμό 595305/8.12.2021 απόφαση έγκρισης διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων της Γενικής Διευθύντριας Οικονομικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, όπου εμφανίζονται οι εικαζόμενοι ιδιοκτήτες του απαλλοτριούμενου ακινήτου και το εμβαδόν της ιδιοκτησίας (άρθρο 3 παρ. 1 ν. 2882/2001), γ) αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου της ιδιοκτησίας που απαλλοτριώνεται με ΚΑΕΚ ………., από το οποίο προκύπτει η καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς της ανωτέρω απόφασης για κήρυξη απαλλοτρίωσης, αλλά και η έλλειψη βαρών και διεκδικήσεων, αφού τόσο η εγγραφείσα, δυνάμει της με αριθμό 4421/1995 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, προσημείωση υποθήκης υπέρ της ….., όσο και η επιβληθείσα, δυνάμει της με αριθμό ……./5-6-2001 κατασχετήριας έκθεσης που συνέταξε ο Δικαστικός Επιμελητής στην περιφέρειας του Εφετείου Πειραιώς, ……., αναγκαστική κατάσχεση υπέρ του Δήμου Πειραιά, εξαλείφθησαν δυνάμει του με αριθμό ………/2008 συμβολαιογραφικού εγγράφου που συνέταξε η Συμβολαιογράφος Αθηνών, ………., και δ) η με αριθμό πρωτοκόλλου …./13.11.2024 βεβαίωση της Κτηματικής Υπηρεσίας Πειραιά Νήσων και Δυτικής Αττικής, περί μη συντάξεως έκθεσης εκτίμησης αξίας του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου, λόγω αδυναμίας συγκρότησης της Επιτροπής κατ` άρθρο 15 παρ. 4 ν. 2882/2001, στην οποία επισυνάπτεται πίνακας υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου. Αναφορικά με τα επιμέρους αιτήματα εκάστης αίτησης, αυτά παραδεκτώς προβάλλονται, πλην του αιτήματος της υπό στοιχείο δ’ αίτησης να υποχρεωθεί το ΝΠΔΔ «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» στην καταβολή του ποσού της αποζημίωσης που θα καθορισθεί, που απαραδέκτως εν προκειμένω σωρεύεται στην αίτηση για καθορισμό οριστικής αποζημίωσης (βλ. ΑΠ 782/ 2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), η οποία σε κάθε περίπτωση δεν στρέφεται κατά του ως άνω ΝΠΔΔ. Κατά τα λοιπά οι αιτήσεις είναι νόμιμες, στηριζόμενες στις διατάξεις των άρθρων 17 του Συντάγματος, 1, 3, 4, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 και 20 του Ν. 2882/2001, εκτός από το αίτημα της υπό στοιχείο γ’ αίτησης, περί επιδίκασης ιδιαίτερης αποζημίωσης, συνιστάμενης, κατά τους ισχυρισμούς της αιτούσας, στην αξία της δικαιούμενης δόμησης από την εκμετάλλευση του υπολοίπου συντελεστή δόμησης, που τυγχάνει απορριπτέο ως μη νόμιμο, διότι το στοιχείο αυτό λαμβάνεται υπόψιν κατά την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου και τον καθορισμό της οριστικής τιμής μονάδας. Μετα ταύτα, οι αιτήσεις πρέπει να ερευνηθούν περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική τους βασιμότητα.
IV. Το καθού στις υπό στοιχεία γ’ και δ’ αιτήσεις Ελληνικό Δημόσιο με τις προτάσεις, που κατέθεσε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου στις 31-10-2024, άσκησε αντίστοιχες ανταιτήσεις, με τις οποίες ζητεί, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα, να καθορισθεί οριστική τιμή μονάδας αποζημιώσεως για το επίδικο απαλλοτριούμενο, στο ίδιο ποσό που αιτείται με την υπο στοιχεία α΄ αίτηση του για το έδαφος, και σε ποσό 120 ευρώ/τμ για το επικείμενο κτίσμα, στο οποίο καθορίστηκε και η προσωρινή τιμή μονάδας με τη προαναφερόμενη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς. Οι εν λόγω ανταιτήσεις, που ασκήθηκαν με τις προτάσεις, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 20 παρ. 5 του ν. 2882/2001, ήτοι πέντε ημέρες πριν από τη συζήτηση της αίτησης, είναι παραδεκτές και νόμιμες, στηριζόμενες στις προαναφερόμενες διατάξεις, και συνεπώς πρέπει να εξετασθούν περαιτέρω στην ουσία τους, συνεκδικαζόμενες με τις παραπάνω αιτήσεις, λόγω της μεταξύ τους συνάφειας (άρθρα 31 και 246 Κ.Πολ.Δ.).
V. Από την κατάθεση της ενόρκως εξετασθείσας στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου μάρτυρα της αιτούσας της υπό στοιχείο δ’ αίτησης, που περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, η οποία έχει ειδικές γνώσεις κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 19 παρ.9 εδ. τελ. Ν 2881/2001, ως πιστοποιημένη ορκωτή εκτιμήτρια, αρχιτέκτων- πολιτικός μηχανικός, και από όλα τα έγγραφα, που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, στα οποία περιλαμβάνονται και η από 27 Απριλίου 2021 εκτίμηση εμπορικής αξίας του ακινήτου, που συνέταξε ο ……….., οικονομολόγος- σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, την οποία προσκομίζει η αιτούσα της υπο στοιχείο γ’ αίτησης, οι από Μαΐου 2021 και Οκτωβρίου 2024 εκθέσεις εκτίμησης αξίας του ακινήτου, που συνέταξε η ως άνω εξετασθείσα ως μάρτυρας στο ακροατήριο πιστοποιημένη ορκωτή εκτιμήτρια, που προσκομίζει η αιτούσα της υπό στοιχείο δ’ αίτησης, και οι φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται, καθώς και από τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, τα οποία λαμβάνει υπόψη του το Δικαστήριο αυτεπάγγελτα και χωρίς απόδειξη, αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Με την με αριθμό ΥΠΠΟΑ/ΥΓ/ΓΔΟΥ /ΔΠΥΑΤ/ΤΑΑΑΑ/321894/21461/19580/2230/459/26.6.2020 απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού (ΦΕΚ Δ` 426 /23.7,2020), νομίμως καταχωρηθείσα στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογίου Πειραιώς, κηρύχθηκε η αναγκαστική απαλλοτρίωση ενός ακινήτου, έκτασης 465,32 τ.μ., που βρίσκεται στον αρχαιολογικό χώρο Αστικών Πυλών, επι της οδού ………και πρώην (κατηργημένων οδών) …. και ……, στο πρώην Ο.Τ. …. και νυν κοινόχρηστο χώρο στο Δήμο Πειραιά (περιοχή «…» ή «…..»). Η εν λόγω απαλλοτρίωση κηρύχθηκε για λόγους δημόσιας ωφέλειας και ειδικότερα για αρχαιολογικούς σκοπούς υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου και με δαπάνη του Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Ταμείο Αρχαιολογικών Πόρων και Απαλλοτριώσεων». Το απαλλοτριούμενο ακίνητο απεικονίζεται με τα στοιχεία ……………. στο από Μαρτίου 2013 με α.α …./2013 κτηματολογικό διάγραμμα και πίνακα της Διεύθυνσης Αποτυπώσεων και Συντήρησης Κτιρίων του Ταμείου Αρχαιολογικών Πόρων και Απαλλοτριώσεων του Υπουργείου Πολιτισμού Αθλητισμού (όπως διορθώθηκε με την με αριθμό 595305/8.12.2021 απόφαση έγκρισης διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων της Γενικής Διευθύντριας Οικονομικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού), και φέρεται να ανήκει κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου 3/8 και 5/8 στις αιτούσες των υπό στοιχ. γ’ και δ’ αιτήσεων αντίστοιχα. Έχει πρόσοψη επί της οδού ……….. (μία εκ των οδών εισόδου στη πόλη του Πειραιά), μήκους 10,35 μ, και συνορεύει βόρεια επί πλευράς, μήκους 38,25 μέτρων, με κτίριο Garage, ενώ οι άλλες πλευρές του συνορεύουν με τη ζώνη ανάπλασης του αρχαιολογικού χώρου, όπου ευρίσκεται και το ίδιο. Απέναντι του υπάρχει εγκαταλελειμμένη αποθήκη ξυλείας, που στο παρελθόν λειτουργούσε ως κέντρο διασκέδασης, και ανατολικά αυτού στη συμβολή των οδών …. και …… το …. Δημοτικό Σχολείο Πειραιά και ένα ημιδιώροφο παλαιό λιθόκτιστο κτίριο. Περαιτέρω, στο ανατολικό όριο του αρχαιολογικού πάρκου της ……., επί της οδού ……. υφίσταται ένα παλαιό βιομηχανικό λιθόκτιστο ημιδιώροφο κτίριο και στο νότιο όριο αυτού, επί του πεζοδρόμου …, το ………… Το εν λόγω ακίνητο ανήκει στο παραδοσιακό κέντρο του Πειραιά (που τελεί υπό τον έλεγχο της αρμόδιας Επιτροπής Ενάσκησης Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, βλ. το από 27-7-1982 Π. Δ/γμα (ΦΕΚ 410/ Δ/ 27/8-1982), και ευρίσκεται πλησίον του εμπορικού κέντρου της πόλης, καθώς και του σταθμού του ΗΣΑΠ στον Πειραιά (στα 600 μ.), του επιβατηγού λιμένος του Πειραιά (στα 700μ.), και του Δημοτικού Θεάτρου Πειραιά (στα 550μ.), όπου λειτουργεί ήδη σταθμός Μετρό, εξυπηρετείται δε και από λεωφορειακές γραμμές, με κατεύθυνση προς Πειραιά. Στη συγκεκριμένη περιοχή υπάρχουν παλαιές διώροφες κατοικίες, πολυκατοικίες, κτίρια γραφείων και αποθήκες, ενώ μετά το έτος 2000, ενόψει της επικείμενης δημιουργίας αρχαιολογικού πάρκου, η εμπορική δραστηριότητα μειώθηκε και πολλές επιχειρήσεις έκλεισαν. Εντός του απαλλοτριούμενου ακινήτου υφίσταται διώροφο, λιθόκτιστο και κεραμοσκεπές κτίριο, που καταλαμβάνει όλη την επιφάνεια του οικοπέδου, το οποίο κτίστηκε σταδιακά (και δη ο μεν ισόγειος όροφος το έτος 1911, και ο πρώτος όροφος το έτος 1937) και φέρει περιμετρική λιθοδομή με νέα διαδοκιδωτή πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα με μια σειρά υποστηλώματα στο κέντρο και περιμετρική στήριξη στη λιθοδομή, ενώ στεγάζεται με τρίριχτη ξύλινη στέγη με επικάλυψη από βυζαντινά κεραμίδια. Έκαστος όροφος έχει εμβαδό 465,32 τ.μ., και η πρόσβαση στο ισόγειο, που αποτελείται από έναν ενιαίο χώρο, γίνεται από την οδό του 34ου Συντάγματος, ενώ στον πρώτο όροφο στον οποίο οδηγούν δυο κλιμακοστάσια, ένα από οπλισμένο σκυρόδεμα και ένα δεύτερο ξύλινο, χωροθετούνται σε σειρά τα γραφεία, οι θάλαμοι και τα λουτρά κατά μήκος ενός ευθύγραμμου διαδρόμου. Τα δάπεδα στον πρώτο όροφο είναι εν μέρει ξύλινα και εν μέρει επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια, ενώ τα κουφώματα είναι επίσης ξύλινα. Τμήμα της στέγης, στη νοτιοανατολική πλευρά αυτού, έχει καταρρεύσει, ενώ έχουν προκληθεί τοπικές καταστροφές των οροφών από μπαγδαντί λόγω της εισροής όμβριων υδάτων καθώς και οξείδωση του οπλισμού του σκυροδέματος στα σημεία που έχει αποκαλυφθεί, και πτώση επιχρισμάτων και γήρανση των υλικών λόγω εγκατάλειψης και έλλειψης συντήρησης. Αρχικά, αυτό είχε βιομηχανική-αποθηκευτική χρήση, και αργότερα, κατά το χρονικό διάστημα των ετών 1940 -2005 στεγαζόταν εκεί η ……………, ενώ πρόσφατα (τουλάχιστον για το διάστημα από 2021 έως 2023) μέρος του ισογείου ήταν μισθωμένο σε όμορη επιχείρηση για την στάθμευση οχημάτων, με μίσθωμα 5.000 ευρώ ετησίως (βλ. την από 27-4-2021 έκθεση εκτίμησης του ………….). Περαιτέρω, όπως προέκυψε, πολεοδομικά η περιοχή του απαλλοτριωθέντος είναι χαρακτηρισμένη ως γενική κατοικία, με συντελεστή δόμησης 4,2% και ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση 70%. Κατά συνέπεια, δεδομένου, ότι τα υπάρχοντα κτίσματα έχουν συνολικό εμβαδό 930,64 τ.μ., υφίσταται καταρχήν δυνατότητα κατασκευής επιπλέον 1023,70 τ.μ. για την εξάντληση του συντελεστή δόμησης. Δέον δε, όπως, επισημανθεί στο σημείο αυτό, ότι το εν λόγω ακίνητο ήδη κατά το χρόνο της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, είχε καταστεί μη οικοδομήσιμο, ως ευρισκόμενο σε «ζώνη ανάπλασης αρχαιολογικού πάρκου-κοινόχρηστο χώρο», σύμφωνα με την με αριθμό 32749/25-8-2003 ΚΥΑ Υπ.Πε.ΧΩ.ΔΕ και Πολιτισμού (ΦΕΚ 948/Δ/11-9-2003), «περί τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Δήμου Πειραιά και καθορισμού όρων και περιορισμών δόμησης», που εκδόθηκε βάσει των διατάξεων του ν. 3028/2002. Ο περιορισμός αυτός καταρχήν δεν επιδρά μειωτικά επί της αξίας του, με την έννοια ότι η οφειλόμενη αποζημίωση για την αναγκαστική απαλλοτρίωση του θα πρέπει να είναι πλήρης, όπως ορίζεται στο άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγματος, χωρίς οποιαδήποτε μείωσή της από την αμέσως παραπάνω αιτία, ενώ για τη διάγνωση της πραγματικής αξίας του κατά τον κρίσιμο χρόνο, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ.1-2 του Ν. 2882/2001 (ΚΑΑΑ), θα συγκριθεί αυτό με όμορα ομοειδή ακίνητα που δεν βαρύνονται με τέτοιους περιορισμούς, ή αν βαρύνονται, θα εκτιμηθούν αυτά ως ελεύθερα (ΟλΑΠ 3/1996, ΑΠ 174/2022 ΝΤΠ ΝΟΜΟΣ). Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση, η προκύπτουσα από την θέση του ακινήτου δυνατότητα προβλέψεως της επιβολής ειδικών περιορισμών σε αυτό λόγω της άμεσης γειτνιάσεώς του με αρχαιολογικό χώρο, που έχει προφανώς επίπτωση στη ζήτηση και στο κόστος αγοράς του, αλλά και στις, εξ ορισμού, μειωμένες προσδοκίες εκμεταλλεύσεώς του, συνεκτιμάται, ως μειωτικός παράγοντας της αξίας του (βλ. σχετ. ΕφΑιγ 166/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, αναφορικά με την αντικειμενική αξία αυτού, σύμφωνα με τη με αριθμό ……/31-10-2024 βεβαίωση και τα φύλλα υπολογισμού της Κτηματικής Υπηρεσίας Πειραιά-Νήσων, που προσκομίζει η αιτούσα στην υπό στοιχείο δ’ αίτηση, η μεν αντικειμενική αξία του οικοπέδου με ορισθείσα τιμή ζώνης 1.500 ευρώ, η οποία ισχύει από 1.1.2022, ανέρχεται σε 281.523,35 ευρώ (605 ευρω/τ.μ.), μη λαμβανομένου υπόψη του μειωτικού συντελεστή της περίπτωσης Ζ με α/α 3 «έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο», και σε 169.302,59 ευρώ (363,84 ευρω/τ.μ.), λαμβανομένου περαιτέρω υπόψη του συντελεστή μη οικοδομησιμότητας και δέσμευσης του από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, ως εκ της θέσης του εντός ζώνης ανάπλασης αρχαιολογικού πάρκου, η δε αντικειμενική αξία του ισογείου και πρώτου ορόφου ανέρχεται σε 435.405,51 ευρώ (1.063,02 ευρω/τ.μ) και 326.554,13 ευρώ (797,26 ευρώ/τ.μ) αντίστοιχα, ενώ σύμφωνα με τα φύλλα υπολογισμού αντικειμενικής αξίας, με την ίδια ισχύουσα τιμή ζώνης, που προσκομίζει η αιτούσα της υπό στοιχείο γ’ αίτησης, λαμβανομένου ομοίως υπόψη του συντελεστή μη οικοδομησιμότητας του για τον ανωτέρω λόγο, αλλά και συντελεστή πρόσοψης 1,08, (αντί του 1,00 που λαμβάνει υπόψη η Κτηματική Υπηρεσία, καθόσον το ακίνητο έχει πρόσοψη μόνον στην οδό 34 του Συντάγματος), η αξία του οικοπέδου ανέρχεται σε 303.882,25 ευρώ (653,06 ευρώ/τ.μ.), και του ισογείου και πρώτου ορόφου στα ίδια ως άνω αντιστοίχως ποσά των 494.646,91, (1.063,02 ευρώ/τ.μ.), και 985,18 ευρώ (797,26 ευρω/τ.μ.). Επιπλέον, η αιτούσα στην υπό στοιχείο γ’ αίτηση προσκομίζει και επικαλείται σχετικώς ως συγκριτικό στοιχείο της αξίας του απαλλοτριούμενου την με αριθμό 213/2008 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς, με χρόνο συζήτησης της σχετικής αίτησης την 15-11-2007, με την οποία ορίστηκε οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης για απαλλοτριωθέν ακίνητο στο όμορο Ο.Τ ……… (περικλειόμενο από τις οδούς …………..), ευρισκόμενο ομοίως εντός της ζώνης ανάπλασης του αρχαιολογικού πάρκου, με συντελεστή δόμησης 3,6, εμβαδόν 829,42 τ.μ., και με κτίσμα συνολικού όγκου 4.544,7 κυβικών μέτρων, στο ποσό των 1.350 ευρώ/τ.μ., για την εδαφική έκταση και 120 ευρώ/κ.μ για το επικείμενο. Η ως άνω απόφαση, όμως, καθόσον αφορά σε εκτίμηση οικονομικών, νομισματικών και λοιπών συνθηκών στην αγορά ακινήτων σε προγενέστερο χρόνο, υπερβαίνοντα σχεδόν την δεκαπενταετία από τον χρόνο συζήτησης της υπο κρίσης αίτησης, δεν συνιστά πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο για την προκειμένη υπόθεση. Περαιτέρω, προσκομίζεται η από 27-4-2021 έκθεση εκτίμησης του μεσίτη αστικών συμβάσεων, ……….., σύμφωνα με τον οποίο η αξία του απαλλοτριούμενου ακινήτου, που φαίνεται να υπερτερεί σε σχέση με το προαναφερόμενο, όμορο αυτού (μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης και εμπορικότητας, λόγω της πρόσοψης στην οδό ………..), ανέρχεται στο ποσό των 2.900 ευρώ/τμ για το οικόπεδο και 500 ευρώ/τμ για το κτίσμα, με βάση στοιχεία της αγοράς ακινήτων (που ουδόλως αναφέρει). Επιπλέον δε, αυτός προβαίνει και σε έτερη, επάλληλη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, εφαρμόζοντας την μέθοδο της αξιοποίησης με την κατασκευή σε αυτό κτιρίου γραφείων με καταστήματα στο ισόγειο και υπόγεια γκαράζ, με βάση την οποία αυτή ανέρχεται στο ποσό των 1.850.000 ευρώ ή 3.964 ευρώ ανά τ.μ. οικοπέδου και κτίσματος (χωρίς να διακρίνει), λαμβάνοντας υπόψη το αναγκαίο κατασκευαστικό κόστος, το επιτόκιο χρηματοδότησης και την πάροδο διετίας για την ολοκλήρωση της κατασκευής, και υπολογίζοντας τη μέση τιμή πώλησης σε 2.800 ευρώ ανά τμ. για την ανωδομή, και 2.100 ευρώ ανά τ.μ για το σύνολο, για την περίπτωση της πώλησης του κτιρίου αμέσως μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του, άλλως, σε περίπτωση εκμίσθωσης του για μια 20ετία, και εν συνεχεία πώλησης του, σε τιμή, που αντιστοιχεί σε απόδοση 5,50% επι του προκύπτοντος μισθώματος του τελευταίου έτους της μίσθωσης. Οι ως άνω εκτιμήσεις, όμως, τυγχάνουν αόριστες, καθόσον δεν στηρίζονται σε συγκεκριμένα συγκριτικά στοιχεία, ενώ επιπλέον η εκτίμηση στη δεύτερη περίπτωση εξαρτάται από εντελώς υποθετικά γεγονότα, αναγόμενα σε χρόνο διάφορο από αυτόν της συζήτησης της υπόθεσης στο ακροατήριο. Ομοίως, και με την προσκομιζόμενη από Οκτωβρίου 2024 έκθεση εκτίμησης της πιστοποιημένης ορκωτής εκτιμήτριας, ……… (στην οποία επικαιροποιούνται τα αναφερόμενα στοιχεία στην προσκομιζόμενη από Μαΐου 2021 έκθεση της ιδίας), εφαρμόζεται καταρχήν προς εξεύρεση της αξίας του απαλλοτριούμενου ακινήτου η μέθοδος της βέλτιστης αξιοποίησης αυτού, με την ανέγερση νέας οικοδομής με δυο υπόγεια και ισόγειο κατάστημα, και ακολούθως, ειδικότερα για τον υπολογισμό της τιμής μονάδας του οικοπέδου, η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας και η συγκριτική από στοιχεία της κτηματαγοράς. Με την υπολειμματική της αξίας μέθοδο η τιμή μονάδας του οικοπέδου υπολογίζεται σε 5.034 ευρώ/τ.μ. (κατασκευή τετραώροφου κτιρίου, συνολικής επιφάνειας (καθαρού εμβαδού), 1.954,34 τ.μ. με κατάστημα στο ισόγειο και δύο υπόγεια, με εύλογη μέση τιμή πώλησης 3.708 ευρώ/τ.μ. και συνολική αγοραία αξία 7.479.637,44 ευρώ, κόστος κατασκευής 1.500 ευρώ/ τ.μ., σύνολο εξόδων κατασκευής 4.941.006,05 ευρώ και εναπομένουσα αξία γης 2.538.631,39 ευρώ), ενώ με βάση τα στοιχεία της κτηματαγοράς, που προκύπτουν από αγγελίες που παρατίθενται στην έκθεση εκτίμησης και με συντελεστή διαπραγμάτευσης 0,88 έως 1,17, αυτή ανέρχεται κατά μέσο όρο στο ποσό των 4.453 ευρώ. Ως τελική δε τιμή αξίας του ακινήτου εκτιμάται ο μέσος όρος των δυο μεθόδων υπολογισμού, δηλαδή το ποσό των 4.744 ευρώ ανά τ.μ. οικοπέδου. Ωστόσο, οι ως άνω εκτιμήσεις βασίζονται σε μελλοντικό γεγονός (κατασκευή οικοδομής μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης και πώληση των οριζόντιων ιδιοκτησιών), που απέχει σε χρόνο από αυτόν της συζήτησης της αίτησης και εξαρτάται από ευμετάβλητους τραπεζοοικονομικούς παράγοντες, ενώ τα συγκριτικά στοιχεία δεν είναι πρόσφορα, διότι δεν αφορούν σε καταρτισμένες συμβάσεις, ούτε σε ομοειδή ακίνητα παρακείμενα στη ζώνη αρχαιολογικής ανάπλασης, των οποίων η ανοικοδόμηση είναι σφόδρα πιθανό να επηρεάζεται από χρονοβόρες και πολύπλοκες διαδικασίες λόγω της ανάμειξης περισσότερων Υπηρεσιών (όπως π.χ της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας), και ως εκ τούτου επιδρά μειωτικά στην ζήτηση και το κόστος αγοράς τους. Περαιτέρω, για τον υπολογισμό της αξίας του κτίσματος η εκτιμήτρια εφαρμόζει τη μέθοδο του αποσβεσμένου κόστους αποκατάστασης, σύμφωνα με την οποία θεωρείται ως εύλογη μέση τιμή μονάδας νεόδμητου ακινήτου το ποσό των 690 ευρώ/τ.μ. για το ισόγειο και 890 ευρώ/τ.μ. για τον πρώτο όροφο και με ανατοκιζόμενους συντελεστές ετήσιας απόσβεσης, το αποσβεστικό κόστος αντικατάστασης εκτιμάται σε 36.356 ευρώ για το ισόγειο και 78.474 ευρώ για τον πρώτο όροφο και συνολικά η αξία του κτιρίου εκτιμάται στο ποσό των 114.831 ευρώ, ήτοι σε 124 ευρώ/τ.μ. Τέλος, οι αιτούσες εταιρίες στις με υπό στοιχ. γ’ και δ’ αιτήσεις προσκομίζουν αγγελίες πώλησης ακινήτων (οικοπέδων και διαμερισμάτων), που, ομοίως δεν συνιστούν πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, διότι δεν αφορούν σε ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες ούτε σε ομοειδή παρακείμενα ακίνητα. Με βάση τα προεκτεθέντα και όλα τα προσκομιζόμενα με επίκληση και μη ειδικά αναφερόμενα, συγκριτικά στοιχεία, κατά το λόγο της τοπικής και χρονικής τους προσφορότητας, με βάση τις υπάρχουσες οικονομικές και νομισματικές συνθήκες, και χωρίς να υπολογιστεί η τυχόν ανατίμηση ή υποτίμηση, που επέρχεται λόγω της εξαγγελίας της απαλλοτρίωσης ή της εκτέλεσης του έργου της ανασκαφής στο οποίο αυτή αφορά, λαμβάνοντας υπόψη την άνοδο των αντικειμενικών τιμών στην περιοχή αλλά και την ελαττωμένη αγοραστική κίνηση, καθόσον δεν προέκυψε να έχουν γίνει πρόσφατα εκεί αγοραπωλησίες ακινήτων, προκύπτει ότι, κατά τον κρίσιμο για την εκτίμηση χρόνο, που είναι ο χρόνος της συζήτησης της αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, δεδομένου ότι οι αξίες της περιοχής, δεν μεταβλήθηκαν από τον χρόνο συζήτησης της αίτησης για τον ορισμό της προσωρινής τιμής μονάδας (ΕφΑνΚρ. 74/2023 ΝΟΜΟΣ), η πλήρης οφειλόμενη αποζημίωση, δηλαδή εκείνη με την οποία ο δικαιούχος μπορεί να αντικαταστήσει το απαλλοτριούμενο ακίνητο με άλλο ισάξιο, ανέρχεται στο ποσό των οκτακοσίων πενήντα (850) ευρώ/τ.μ για το οικόπεδο, για την οποία συνεκτιμάται η αξία του υπολοίπου του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, όχι, όμως, και ο μειωτικός συντελεστής της μη οικοδομησιμότητας του, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Περαιτέρω, η αξία των κτισμάτων υπολείπεται σημαντικά της αντικειμενικής τους αξίας, καθώς είναι παλαιά, χωρίς συντήρηση για διάστημα άνω των δέκα ετών, με στατικά και οικοδομικά ελαττώματα, γεγονός που αποτυπώνεται και στις ανωτέρω εκτεθείσες εκθέσεις εκτίμησης και πρέπει να οριστεί στο ποσό των εκατόν είκοσι (120) ευρώ ανά τ.μ. Πρέπει επομένως να γίνουν εν μέρει δεκτές η αίτηση και οι ανταιτήσεις, ως προς την ουσιαστική τους βασιμότητα και να οριστούν γι` αυτά οι αναφερόμενες στο διατακτικό τιμές.
V. Περαιτέρω, στη διαδικασία προσδιορισμού αποζημίωσης, κατά το άρθρο 18 παρ. 4 του Ν. 2882/2001 (όπως το πρώτο εδάφιό της αντικαταστάθηκε με το άρθρο 130 παρ. 1 του Ν. 4070/2012 και το τρίτο εδάφιο αυτής αντικαταστάθηκε με το άρθρο 130 παρ. 2 του ίδιου ως άνω νόμου): α) η δικαστική δαπάνη βαρύνει τον υπόχρεο προς αποζημίωση και επιδικάζεται από το Δικαστήριο με την ίδια απόφαση, με την οποία καθορίζεται το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης, β) η εκκαθάριση της δικαστικής δαπάνης γίνεται σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, γ) το άρθρο 22 του Ν. 3693/1957 δεν εφαρμόζεται, δ) όταν υπόχρεος προς αποζημίωση είναι φορέας που υπάγεται στη Γενική Κυβέρνηση κατά την έννοια του άρθρου 14 του Ν. 4270/2014 (προϊσχύσαν άρθρο 1Β του Ν. 2362/1995), η επιδικαζόμενη από τα Δικαστήρια αμοιβή του πληρεξούσιου Δικηγόρου των δικαιούχων αποζημίωσης καθορίζεται υποχρεωτικά έως το ήμισυ των νομίμων αμοιβών του Κώδικα Δικηγόρων, η εξαιρετική δε αυτή ρύθμιση ουδόλως αντίκειται στις διατάξεις των άρθρων 17 παρ. 1, 4 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος 6 παρ. 1 και 20 παρ. 1 της ΕΣΔΑ, 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης της Ρώμης, καθόσον θεσπίστηκε χάριν δημοσίου συμφέροντος ήτοι την εξοικονόμηση σημαντικών δαπανών των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης (ΑΠ 664/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), ε) η απόφαση με την οποία καθορίζεται η προσωρινή τιμή μονάδας αποζημίωσης αποτελεί ως προς την δικαστική δαπάνη εκτελεστό τίτλο σε βάρος του υπόχρεου προς αποζημίωση, εάν και οι δύο διάδικοι αποδέχθηκαν την απόφαση αυτή ή παρήλθε άπρακτη η προθεσμία άσκησης αίτησης οριστικού προσδιορισμού της αποζημίωσης, στ) σε περίπτωση εμπρόθεσμης αίτησης, το Εφετείο (με τριμελή σύνθεση) αποφαίνεται ενιαία τόσο για την δικαστική δαπάνη της ενώπιον αυτού διαδικασίας, όσο και για την δικαστική δαπάνη του προσωρινού προσδιορισμού της αποζημίωσης, ζ) στη δίκη του προσωρινού ή οριστικού προσδιορισμού της αποζημίωσης του απαλλοτριωμένου, σύμφωνα με τα άρθρα 18, 19 και 20 του Ν. 2882/2001, ένα είναι το αντικείμενο της δίκης, ο προσδιορισμός της αποζημίωσης (προσωρινός ή οριστικός) και, συνεπώς, ορίζεται μία αμοιβή του Δικηγόρου σε ποσοστό επί της αξίας του αντικειμένου αυτού της δίκης (ΟλΑΠ 17/2000 ΕλλΔνη 2000.958, ΑΠ 423/2019, ΑΠ 1993/2017, ΑΠ 413/2012, ΕφΑθ 420/2018, ΕφΑθ 416/2018 ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, η αμοιβή του Δικηγόρου του δικαιούχου σε ποσοστά επί της καθοριζομένης αποζημίωσης, σύμφωνα με τον Κώδικα Δικηγόρων, που ισχύει από 27-9-2013 (Ν. 4194/2013-ΦΕΚ 208Α/27-9-2013) και ειδικότερα σύμφωνα με τα άρθρα 63, 65, 68, 69 παρ. 3 και 84 παρ. 1 αυτού, προσδιορίζεται: αα) για τη σύνταξη αίτησης, σε ποσοστό 2% έως το ποσό των 200.000 ευρώ, 1,5% από το ποσό των 200.001 ευρώ μέχρι 750.000 ευρώ…, ββ) για τη σύνταξη των προτάσεων του αιτούντος επί της αίτησης, το ήμισυ της ως άνω αμοιβής στην περίπτωση που δεν προκύπτει ύπαρξη έγκυρης έγγραφης συμφωνίας περί αμοιβής για την παροχή δικηγορικών υπηρεσιών, σχετιζομένων με την έναρξη και διεξαγωγή της δίκης, οπότε ισχύουν οι οριζόμενες σύμφωνα με τα ανωτέρω νόμιμες αμοιβές (άρθρο 58 του Ν. 4194/2013), γ) σε ποσοστό 2% βάσει αξίας αντικειμένου δίκης έως το ποσό των 200.000 ευρώ, 1,5% βάσει αξίας αντικειμένου δίκης μέχρι 750.000 ευρώ κτλ για την άσκηση ανταίτησης ή κύριας παρέμβασης με τις προτάσεις ή τη σύνταξη απλών προτάσεων του καθ’ ου. Επομένως, αν στο ίδιο δικόγραφο σωρευθούν ανταίτηση ή παρέμβαση και προτάσεις, η αμοιβή, που οφείλεται σε δίκη καθορισμού αποζημίωσης από αναγκαστική απαλλοτρίωση, είναι 2% συνολικά, ενώ μόνον εάν η αντίθετη αίτηση ή η παρέμβαση ασκηθεί με ιδιαίτερο δικόγραφο οφείλεται συνολικά ποσοστό αμοιβής 3%, ήτοι 2% για την αίτηση ή παρέμβαση και 1% για τις προτάσεις (ΑΠ 252/2017, ΕφΑθ 6245/2022, ΕφΠειρ 247/2019 ΝΟΜΟΣ). Ακολούθως, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 17 του Συντάγματος, 189 του ΚΠολΔ, 58 επ. του Κώδικα Δικηγόρων (Ν. 4194/2013), συνάγεται ότι η αμοιβή, την οποία καταβάλλει ο δικαιούχος της αποζημίωσης στον Δικηγόρο του για τη σύνταξη της αίτησης και των προτάσεων, κατά τις ανωτέρω διακρίσεις, προκειμένου να επιτύχει τον προσδιορισμό και την είσπραξη της αποζημίωσης, αποτελεί παρακολούθημα αυτής, προσαυξάνει το ποσό της, βαρύνει τον υπόχρεο και πρέπει να επιδικάζεται σε βάρος του και να περιέρχεται στον δικαιούχο, ώστε να μην επέρχεται φαλκίδευση της πλήρους αποζημίωσης (ΕφΠειρ 368/2020). Στην προκειμένη περίπτωση, σύμφωνα με την προαναφερόμενη νομική σκέψη, τα δικαστικά έξοδα των δικαιούχων- αιτούντων, πρέπει, κατόπιν σχετικού αιτήματός τους (άρθρο 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ), να επιβληθούν σε βάρος του καθ΄ου η αίτηση-ανταιτούντος ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (ΟΔΑΠ), ως υπόχρεου προς καταβολή της επίδικης αποζημίωσης, περιλαμβάνουν δε: α) την αμοιβή για την παράσταση του πληρεξούσιου δικηγόρου τους μετά των εξόδων του ενώπιον του Εφετείου το εν προκειμένω τούτου (με τριμελή σύνθεση) και του Μονομελούς Εφετείου στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ και β) την αμοιβή των πληρεξούσιων δικηγόρων τους για τη σύνταξη των ένδικων αιτήσεων και των προτάσεων, η οποία (ενόψει του ότι η αξία του αντικειμένου της δίκης αναφορικά με το ύψος της οφειλόμενης αποζημίωσης ανέρχεται για μεν την αιτούσα στην υπό στοιχ. γ’ αίτηση στο ποσό των [850 ευρώ χ 465,32 τ.μ= 395.522 ευρώ] + [120 ευρώ χ 930,64 τ.μ=111.676,80] χ 3/8 (ποσοστά συγκυριότητας)= 190.199,55 ευρώ, και για την αιτούσα στην υπό στοιχείο δ’ αίτηση, συγκυρίας των λοιπών 5/8 εξ αδιαιρέτου, στο ποσό των [395.522 + 111.676,80 ευρώ] χ 5/8 (ποσοστά συγκυριότητας)= 316.999,25 ευρώ), καθορίζεται ως εξής: 1) για την αιτούσα στην υπο στοιχ. γ’ αίτηση σε ποσοστό 2% επί της ως άνω καθορισθείσας αποζημίωσης (για τη σύνταξη της αίτησης), πλέον 1% για τις προτάσεις της επ’αυτής, μειωμένη όμως κατά το ήμισυ, ήτοι σε ποσοστό 1,5%, διότι το καθού-υπόχρεο προς καταβολή της αποζημίωσης υπάγεται στη Γενική Κυβέρνηση κατά την έννοια του άρθρου 14 του Ν. 4270/2014, και 2) για την αιτούσα στην υπο στοιχ. δ’ αίτηση σε ποσοστό 1,5% επί της ως άνω καθορισθείσας αποζημίωσης (για τη σύνταξη της αίτησης), πλέον 1,5 % για τις προτάσεις επι των αντιθέτων αιτήσεων με στοιχεία α’ και β’, μειωμένη, όμως, κατά το ήμισυ, για τον ίδιο λόγο, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο διατακτικό της παρούσας.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ με παρόντες τους διαδίκους : α) τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/2023 αίτηση του Ελληνικού Δημοσίου, β) τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………./2023 αίτηση του ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (ΟΔΑΠ), γ) τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …………/ 2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «…………», δ) τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../ 2024 αίτηση της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……….», και τις ασκηθείσες με τις προτάσεις ανταιτήσεις του Ελληνικού Δημοσίου.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ο,τι κρίθηκε απορριπτέο.
ΔΕΧΕΤΑΙ αυτές μερικώς ως ουσιαστικά βάσιμες.
ΚAΘΟΡΙΖΕΙ την οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης του ακινήτου, που απαλλοτριώθηκε αναγκαστικά και περιγράφεται στο σκεπτικό, σε ποσό οκτακοσίων πενήντα (850) ευρώ ανά τ.μ. εδάφους, και εκατό είκοσι (120) ευρώ ανα τ.μ. για το επικείμενο διώροφο κτίσμα.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος του υπόχρεου προς καταβολή της αποζημίωσης, ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης και Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων» (ΟΔΑΠ), τα δικαστικά έξοδα των αιτούντων, τα οποία καθορίζει ενιαία: 1) για την αιτούσα ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «…………», στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ, ως αμοιβή μετ’εξόδων του πληρεξουσίου της δικηγόρου, για την παράστασή του ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου και αυτού του Δικαστηρίου, και σε ποσοστό 1,5 % επί της καθορισθείσας αποζημίωσης, ως αμοιβή της για τη σύνταξη της αίτησης και των προτάσεών της επ’αυτής, και 2) για την αιτούσα ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «……….», στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ, ως αμοιβή μετ’εξόδων του πληρεξουσίου της δικηγόρου, για την παράστασή του ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου και αυτού του Δικαστηρίου, και σε ποσοστό 1,5 % επί της καθορισθείσας αποζημίωσης, ως αμοιβή της για τη σύνταξη της αίτησης και των προτάσεών της επι των αντιθέτων αιτήσεων.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στον Πειραιά την 9η Ιανουαρίου 2025 και δημοσιεύθηκε στις 18 Φεβρουαρίου 2025 σε έκτακτη και δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού με απόντες τους διαδίκους και τους πληρεξούσιους αυτών δικηγόρους.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ