ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3ο ΤΜΗΜΑ
Αριθμός αποφάσεως 122/2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Βασιλική Παπιγκιώτη, Εφέτη, την οποία όρισε η Διευθύνουσα το Εφετείο Πρόεδρος Εφετών και από τη Γραμματέα E.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ………… για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της εκκαλούσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «…………» και τον διακριτικό τίτλο «…….», που εδρεύει στον Πειραιά, οδός ………, με ΑΦΜ ………., όπως νομίμως εκπροσωπείται, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Βασίλειο Αρβανίτη.
Του εφεσίβλητου: …………., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Φρίξο Γεραλή (Δ.Ε. Χρυσομάλλη Γεραλή).
Ο ενάγων άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά την από 12-12-2023 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………./2023 αγωγή του, ζητώντας τα διαλαμβανόμενα σε αυτή. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά, δικάζοντας ερήμην της εναγόμενης, εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 2964/2024 οριστική απόφασή του, με την οποία δέχτηκε εν μέρει την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσέβαλε η εναγόμενη, με την από 25-9-2024 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ενώπιον του Πρωτοδικείου Πειραιά …………/2024 έφεσή της (αριθμός κατάθεσης δικογράφου και προσδιορισμού δικασίμου ενώπιον του Εφετείου Πειραιά, ………./2024), δικάσιμος για τη συζήτηση της οποίας ορίστηκε η αναγραφόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, η οποία εκφωνήθηκε από τη σειρά της στο οικείο πινάκιο, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η φερόμενη προς συζήτηση και κρίση ενώπιον του παρόντος, αρμοδίου, καθ’ ύλην και κατά τόπο, Δικαστηρίου (άρθρα 19, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ), παραπάνω έφεση, ασκήθηκε από την, κατά τα ανωτέρω διαλαμβανόμενα, πρωτοδίκως ηττηθείσα διάδικο νομίμως και εμπροθέσμως με κατάθεση του δικογράφου της στη γραμματεία του εκδόντος την προσβαλλόμενη απόφαση δικαστηρίου στις 26-9-2024 και εντός προθεσμίας τριάντα ημερών από την επίδοση της εκκαλουμένης [(βλ. υπ’ αριθμ. ………./24-9-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών ………..) (άρθρα 495 – 499, 511, 513 παρ. 1β, 516, 517, 518 παρ. 1 σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. 1 εδαφ. α’ και παρ. 7 εδαφ. α’ του ΚΠολΔ, ως αυτές ισχύουν μετά την – κατά περίπτωση – αντικατάσταση και τροποποίησή τους από τις διατάξεις του ν. 4335/2015)]. Πρέπει, επομένως, η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, κατά την αυτή ειδική διαδικασία που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, ήτοι των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614 αρ.1, 615 επ. ΚΠολΔ), δεδομένου ότι για το παραδεκτό της έχει καταβληθεί και κατατεθεί το, απαιτούμενο από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 ΚΠολΔ, παράβολο υπ’ αριθμ. κωδ. παραβ. …….., ποσού 100 ευρώ.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ: «Αν ασκηθεί έφεση από διάδικο που δικάστηκε ερήμην, η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους προσθέτους λόγους. Ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως». Με το προαναφερθέν περιεχόμενο, επανήλθε η διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε προτού τροποποιηθεί με τον ν. 2915/2001, προσαρμοσμένη στο καθεστώς της μίας και μοναδικής συζήτησης. Προβλέπεται ότι η έφεση κατά ερήμην απόφασης λειτουργεί όπως η καταργηθείσα αναιτιολόγητη ανακοπή ερημοδικίας. Συνεπώς η εμπρόθεσμη και παραδεκτή άσκηση έφεσης του δικασθέντος ερήμην πρωτοδίκως, επιφέρει την εξαφάνιση της ερήμην απόφασης, χωρίς να απαιτείται να ευδοκιμήσει κάποιος λόγος έφεσης, αρκούσης της τυπικής παραδοχής της κατά το άρθρο 532 ΚΠολΔ (ΑΠ 546/2014, ΑΠ 1906/2008 ΝοΒ 2009,927, ΑΠ 884/2007 ΧρΙΔ 2008,52, ΑΠ 1015/2005 ΕλΔ 2005), με αποτέλεσμα η υπόθεση να αναδικάζεται από το Εφετείο, το οποίο μετατρέπεται στην περίπτωση αυτή, ουσιαστικά, σε πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 495/2017, ΤΝΠ Νόμος). Η εξαφάνιση της απόφασης οριοθετείται από το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα της έφεσης, όπως αυτό προσδιορίζεται από τα παράπονα που διατυπώνονται με την έφεση ή τους πρόσθετους λόγους έφεσης του εκκαλούντος ή την αυτοτελή έφεση ή αντέφεση του εφεσίβλητου και των ισχυρισμών που προβάλλει ο τελευταίος ως υπεράσπιση κατά των λόγων της έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 527 αριθ. 1 ΚΠολΔ, καθώς και εκείνων των ζητημάτων, η έρευνα των οποίων προηγείται ως αναγκαίο προαπαιτούμενο για να ληφθεί απόφαση σχετικά με τα παράπονα της έφεσης και τα οποία εξετάζει κατά νόμο αυτεπαγγέλτως το δικαστήριο. Τέτοια αποτελούν το ορισμένο ή η νομική βασιμότητα της αγωγής. Έτσι, σε περίπτωση που ο διάδικος που δικάστηκε ερήμην στον πρώτο βαθμό, διατυπώνει με την έφεσή του παράπονα για την κρίση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της αγωγής, το εφετείο, εφόσον η έφεση είναι τυπικά παραδεκτή, εξαφανίζει την απόφαση, χωρίς κατ’ ανάγκη να γίνει κάποιος λόγος αυτής δεκτός ως βάσιμος στην ουσία. Ο δε εκκαλών – εναγόμενος, έχει τη δυνατότητα να προβάλει, με τις ενώπιον του εφετείου προτάσεις του, όλους τους πραγματικούς ισχυρισμούς που θα μπορούσε να έχει προτείνει, αν είχε παραστεί στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 230/2020, ΑΠ 579/2018, ΑΠ 985/2015, ΑΠ 394/2011, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 829/2008 ΝοΒ 2008, 2457, ΑΠ 1015/2005 ΕλΔ 2005, 1101 ΑΠ 331/2001 ΕλΔ2001, 1320).
Με την από 12-12-2023 αγωγή του, ο ενάγων εκθέτει ότι, δυνάμει του από 1-2-2022 συμφωνητικού μίσθωσης, που ο ίδιος είχε συνάψει με την ιδιοκτήτρια – εκμισθώτρια εταιρεία, μίσθωσε τη με αριθμό 3Δ μονοκατοικία, που βρίσκεται στις ….., ώστε να τη χρησιμοποιήσει ως παραθεριστική κατοικία. Ότι η επίδικη μίσθωση έλαβε βεβαία χρονολογία στις 12-12-2022, η δε διάρκειά της συμφωνήθηκε τριετής, αρχομένη την 1-2-2022 και λήγουσα στις 31-1-2025, με δικαίωμα μονομερούς εκ μέρους του ενάγοντος παράτασής της για τρία επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι τις 31-1-2028. Ότι στις 15-4-2022, δυνάμει πρώτου εκτελεστού απογράφου της υπ’ αριθμ. …../2019 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατασχέθηκε το ανωτέρω ακίνητο. Ότι στη συνέχεια εκπλειστηριάσθηκε στις 9-12-2022 και κατακυρώθηκε στην εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία, ενώ η υπ’ αριθμ. …./29-12-2022 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης οριζόντιας κατ’ έκταση – κάθετης ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Πειραιά, …. . μετεγράφη στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου Σπετσών στον τόμο …. και με αύξοντα αριθμό ….., στις 2-2-2023. Ότι η εναγόμενη στις 27-7-2023 του κοινοποίησε την από 13-3-2023 επιταγή προς εκτέλεση, κάτωθι αντιγράφου απογράφου της υπ’ αριθμ. …./29-12-2022 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης οριζόντιας κατ’ έκταση – κάθετης ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Πειραιά, …………, από την οποία, στη συνέχεια, παραιτήθηκε, δυνάμει της από 9-8-2023 εξώδικης δήλωσής της, που του κοινοποιήθηκε στις 17-8-2023. Ότι με την από 30-10-2023 εξώδικη δήλωση – καταγγελία μίσθωσης της εναγόμενης, η οποία του κοινοποιήθηκε στις 3-11-2023, η τελευταία κατήγγειλε τη μίσθωση. Ότι η εναγόμενη κατήγγειλε τη μίσθωση πριν τη συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, η οποία είχε συμφωνηθεί έως τις 31-1-2025, με δικαίωμα μονομερούς εκ μέρους του ενάγοντος παράτασης για τρία επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι τις 31-1-2028, που ήδη άσκησε με την από 20-11-2023 εξώδικη δήλωσή του. Ότι η εναγόμενη κατήγγειλε τη μίσθωση δυνάμει της παραγράφου 6 του άρθρου 3 του ν. 1703/1987, που προστέθηκε με την παράγραφο 4 του άρθρου 1 του ν. 2235/1994, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη της, απαγορευμένης κάθε άλλης χρήσης του, πλην κατοικίας, κι ενώ η εναγόμενη διαθέτει έτερο ιδιόκτητο ακίνητο στην ίδια περιοχή, ήτοι στη νήσο Σπετσών. Ότι η μίσθωση του επίδικου ακινήτου δεν υπάγεται στη ρύθμιση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ και δεν προβλέπεται στο μισθωτήριο συμφωνία αντίθετη με τη ρύθμιση του άρθρου 614 ΑΚ. Με βάση το ιστορικό αυτό ο ενάγων ζητεί: α) να αναγνωριστεί ότι η από 30-10-2023 καταγγελία από την εναγόμενη της επίδικης μίσθωσης, που κοινοποιήθηκε στον ίδιο στις 3-11-2023, είναι μη νόμιμη και άκυρη, β) να αναγνωρισθεί ότι η εναγόμενη δεν δύναται να προβεί σε αποβολή του ενάγοντος από το μίσθιο, δυνάμει της υπ’ αριθμ. …./29-12-2022 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της συμβολαιογράφου Πειραιά, ……….., γ) να αναγνωρισθεί ότι η εναγόμενη υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης που έχει συναφθεί, δυνάμει του από 1-2-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022 και δ) να αναγνωρισθεί ότι η διάρκεια της μίσθωσης που έχει συναφθεί, δυνάμει του από 1-2-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022, έχει παραταθεί, άλλως ανανεωθεί έως τις 31-1-2028, όπως και να καταδικασθεί η εναγόμενη στην καταβολή της δικαστικής του δαπάνης. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δικάζοντας ερήμην της εναγόμενης, εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 2964/2024 απόφαση, με την οποία δέχτηκε εν μέρει την αγωγή και συγκεκριμένα: i) αναγνώρισε ότι η από 30-10-2023 καταγγελία από την εναγόμενη της επίδικης μίσθωσης, που κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 3-11-2023, είναι μη νόμιμη και άκυρη και ii) αναγνώρισε ότι η διάρκεια της μίσθωσης που έχει συναφθεί, δυνάμει του από 1-2-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022, έχει παραταθεί έως τις 31-1-2028, απέρριψε δε ως μη νόμιμα τα αναφερόμενα ανωτέρω υπό στοιχεία β’ και γ’ αιτήματα. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εναγόμενη και ήδη εκκαλούσα για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, επιδιώκοντας την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης και την απόρριψη της ένδικης αγωγής σε βάρος της στο σύνολό της. Επομένως, με βάση και τα εκτιθέμενα στην ανωτέρω νομική σκέψη και δοθέντος ότι η υπό κρίση έφεση κρίθηκε ήδη ως τυπικά δεκτή, πρέπει αυτή να γίνει και ουσιαστικά δεκτή και να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση, μέσα στα όρια που καθορίζονται με την έφεση. Στη συνέχεια, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο αυτό (άρθρ. 535 παρ. 1 ΚΠολΔ), πρέπει να ερευνηθεί η αγωγή ως προς τη βασιμότητά της και για τα κεφάλαια που έγιναν δεκτά, κατά την ίδια πιο πάνω διαδικασία, έχοντας τη δυνατότητα η εναγόμενη – εκκαλούσα να προτείνει και με τις προτάσεις της όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει και πρωτοδίκως. Επισημαίνεται, ότι με το δικόγραφο της έφεσης η εκκαλούσα, πέραν από το αίτημα για απόρριψη της αγωγής, προβάλλει κατά προδήλως αντιδικονομικό τρόπο αιτήματα, όπως να αναγνωριστεί ότι ο εφεσίβλητος της οφείλει ως αποζημίωση χρήσης, άλλως κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, το ποσό των 340.000 ευρώ, το οποίο θα είχε καταβάλει επιπλέον με βάση την πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου, και να διαταχθεί ο εναγόμενος με προσωρινά εκτελεστή απόφαση να της αποδώσει άμεσα το μίσθιο. Τα αιτήματα αυτά, από την εναγόμενη ουσιαστικά, η οποία δεν έχει ασκήσει αγωγή, είναι προδήλως απαράδεκτα και ανεπίδεκτα δικαστικής εκτίμησης.
Η υπό κρίση αγωγή, που εκδικάζεται κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 591, 614 αρ. 1, 615 επ ΚΠολΔ), είναι ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των 70, 614, 615, 997, 1005 ΑΚ, 176 ΚΠολΔ, πλην των υπό στοιχεία β’ και γ’ αιτημάτων, τα οποία, όπως ορθά απορρίφθηκαν με την εκκαλουμένη, σχετίζονται με τη διαπίστωση πραγματικών και νομικών καταστάσεων και δεν δύναται να αποτελέσουν αποκλειστικό περιεχόμενο διάγνωσης (ΑΠ 656/2014, ΤΝΠ Νόμος). Περαιτέρω, για το παραδεκτό της συζήτησης της αγωγής τηρήθηκε η διαδικασία του άρθρου 3 του ν. 4640/2019. Κατά συνέπεια, η αγωγή πρέπει να ερευνηθεί ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της, κατά το μέρος που είναι νομικά βάσιμη.
Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1005 παρ. 1 εδ. β’ και παρ. 2 εδ. α’ ΚΠολΔ: «Με την κατακύρωση, και αφότου μεταγράφει η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση… Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός». Στις διατάξεις του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του με το άρθρο 81 του ν. 4842/2021, ορίζεται ότι: «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποιε αντλεί τα δικαιώματα του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς». Από τον συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων των άρθρων 1005 και 1009 ΚΠολΔ προκύπτει ότι καθιερώνεται ρητά η αρχή, ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παραγωγού τρόπου κτήσης της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ’ ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο εμπράγματο δικαίωμα, αποκτώντας αυτό δυνάμει σύμβασης, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό. Δηλαδή ο υπερθεματιστής με τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege). Ο υπερθεματιστής από την απόκτηση της κυριότητας του μίσθιου ακινήτου, υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μίσθιου, με την έννοια ότι για να επέλθει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει σε κάθε περίπτωση η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μίσθιου, που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής. Τα ίδια ισχύουν και στην απόκτηση του μίσθιου από πλειστηριασμό, καθότι είναι αδιάφορο αν η μεταβίβαση του μισθίου ακινήτου επέρχεται εκουσίως ή κατόπιν αναγκαστικού πλειστηριασμού. Αντιθέτως, ο υπερθεμάτισής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μίσθιου. Με τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων, ολόκληρη η έννομη σχέση της μίσθωσης μεταβιβάζεται στον υπερθεμάτισή, ο οποίος λαμβάνει πλέον τη θέση του εκμισθωτή. Πρόκειται για περίπτωση ex lege μεταβίβασης της συμβατικής σχέσης, που επέρχεται αυτοδικαίως και ανεξάρτητα από τη γνώση ή άγνοια του υπερθεματιστή και έκτοτε αποκόπτεται για το μέλλον κάθε ενοχικός δεσμός μεταξύ του μισθωτή και του αρχικού εκμισθωτή-παλαιού κτήτορα (ΑΠ 1457/2022 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΜΕφΑθ 235/2023 ΕλλΔνη 2023, σ. 487). Κρίσιμος χρόνος για την ενεργοποίηση του δικαιώματος καταγγελίας και ακολούθως εκτέλεσης, και της συνεπαγόμενης αυτής ενεργητικής νομιμοποίησης του υπερθεματιστή, είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού, κατά τον οποίο θα κριθεί η συνδρομή ή μη των τιθέμενων από την άνω διάταξη προϋποθέσεων για την έγκυρη άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας εκ μέρους του υπερθεμάτισή. Η καταγγελία είναι μονομερής, απευθυντέα και αιτιώδης δήλωση βούλησης κατά το ουσιαστικό αστικό δίκαιο, με την οποία εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει την έννομη σχέση της μίσθωσης. Ωστόσο, ο νομοθέτης προστατεύει μόνο τη μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γιατί μόνο τότε καθίσταται βέβαιο ότι πρόκειται για μίσθωση συναφθείσα πριν από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό και επομένως άξια προστασίας, αφού δεν αποκλείεται η κατάρτιση προχρονολογημένου ιδιωτικού συμφωνητικού. Αν η σύμβαση μίσθωσης έχει καταρτιστεί μετά την κατάσχεση, τότε εφαρμόζεται το άρθρο 997 παρ. 1 του ΚΠολΔ (ΑΠ 1457/2022 ό.π., ΜΕφΑθ 235/2023 ό.π, ΜΕφΛαρ 431/2019 ΤΝΠ-Νόμος).
Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 997 ΚΠολΔ: «…μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παρ. 2 εκτέλεση. Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ δεν θίγεται και η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στο μισθωτή». Με βάση τη διάταξη αυτή ισχύουν τα ακόλουθα: 1) η εκμίσθωση ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής με άλλη έννομη σχέση δεν αποτελεί «διάθεση» και δεν εμπίπτει στα προηγούμενα εδάφια της παρ 1 του άρθρου 997 και είναι επομένως έγκυρη, έστω και αν συνομολογήθηκε μετά την επιβολή της κατάσχεσης. Συνεπώς αν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, έχει πλήρη νομική ενέργεια και δεσμευτικότητα σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ και τις ειδικές διατάξεις για την προστασία των μισθώσεων. Ο αναδεικνυόμενος όμως ως υπερθεματιστής, μετά τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αφού δηλαδή καταστεί κύριος του ακινήτου, έχει από το νόμο το διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ή την άλλη σχέση. Το δικαίωμα του αυτό περικλείεται μέσα σε δίμηνη αποκλειστική προθεσμία. Αν η προθεσμία αυτή παρέλθει, χωρίς να περιέλθει στο μισθωτή η δήλωση της καταγγελίας, η μίσθωση ή η άλλη σχέση δεν υπόκειται πλέον σε καταγγελία αλλά αναπτύσσει απεριορίστως τη δεσμευτικότητα της (997 παρ 1, 1005 παρ 2 ΚΠολΔ- ΑΠ 1320/2001, ΕφΠατρ 1244/2007, ΤΝΠ Νόμος).
Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα ανταπόδειξης, που εξετάστηκε στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, καθώς και από όλα τα νόμιμα προσκομιζόμενα με επίκληση έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει της από 1-2-2022 μίσθωσης, που ο ενάγων συνήψε με την ιδιοκτήτρια – εκμισθώτρια εταιρεία, με την επωνυμία «……………….», μίσθωσε τη με αριθμό 3Δ μονοκατοικία, που βρίσκεται στις ….., στην περιοχή ……….., ώστε να τη χρησιμοποιήσει ως παραθεριστική κατοικία. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε τριετής, αρχόμενη την 1-2-2022 και λήγουσα στις 31-1-2025, με δικαίωμα μονομερούς εκ μέρους του ενάγοντος παράτασής της για τρία επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι τις 31-1-2028. Ωστόσο το συμφωνητικό της μίσθωσης, αναρτήθηκε στο taxisnet στις 12-12-2022, οπότε και έλαβε βέβαιη χρονολογία. Περαιτέρω, στις 15-4-2022, δυνάμει του υπ’ αριθμ. …/5-6-2019 πρώτου εκτελεστού απογράφου της υπ’ αριθμ. …../2019 διαταγής πληρωμής του Δικαστού του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, επιβλήθηκε κατάσχεση του ανωτέρω ακινήτου. Εν συνεχεία, τούτο εκπλειστηριάσθηκε με ηλεκτρονικά μέσα στις 9-12-2022 και, κατά τα εκτιθέμενα στην υπ’ αριθμ. …../9-12-2022 έκθεση της συμβολαιογράφου Πειραιά . …., κατακυρώθηκε στην εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία. Η υπ’ αριθμ. …./29-12-2022 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης οριζόντιας κατ’ έκταση – κάθετης ιδιοκτησίας της ως άνω συμβολαιογράφου, μετεγράφη στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου Σπετσών στον τόμο ….. και με αύξοντα αριθμό …., στις 2-2-2023. Στη συνέχεια, η εναγόμενη κοινοποίησε στον ενάγοντα, στις 27-7-2023, την από 13-3-2023 επιταγή προς εκτέλεση, κάτωθι αντιγράφου απογράφου της υπ’ αριθμ. …./2023 περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης της συμβολαιογράφου Πειραιά ……….., επιτάσσοντας αυτόν, όπως αποδώσει στην ίδια, ελεύθερη και ακώλυτη, την νομή, κατοχή και χρήση του μίσθιου. Ωστόσο, η εναγόμενη παραιτήθηκε από την επιταγή, δυνάμει της από 9-8-2023 εξωδίκου δήλωσής της, η οποία κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 17-8-2023. Ακολούθως, η εναγόμενη κοινοποίησε στον ενάγοντα στις 3-11-2023 την από 30-10-2023 εξώδικη δήλωση – καταγγελία μίσθωσης, με την οποία δήλωσε ότι «συντρέχουν οι προβλεπόμενοι από τον ν. 2235/1994 όροι ως προς την καταγγελία της μίσθωσης για ιδιοχρησία και συγκεκριμένα οι εξής δύο προϋποθέσεις: α) η κατοικία να πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη του εκμισθωτή ή του κυρίου του μισθίου, ή του συζύγου, ή του τέκνου τους και β) να μην έχουν αυτοί ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας». Επιπλέον, η εναγόμενη ανέφερε ότι δυνάμει του εδ. β’ του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ. «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία», καθώς επίσης και ότι «στον Δήμο Σπετσών δεν ευρίσκεται στην κυριότητα, νομή ή κατοχή της εταιρείας ……………… κάποιος άλλος ιδιόκτητος χώρος που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής της δραστηριότητας. Συνεπώς, καθίσταται αναγκαία η λύση της ανωτέρω συμβατικής σχέσης της μίσθωσης και η άμεση απομάκρυνσή σας, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί το ανωτέρω ακίνητο για τους σκοπούς της εταιρείας». Τέλος, με την ως άνω εξώδικη δήλωση – καταγγελία μίσθωσης έκανε λόγο και μη καταβολή των μισθωμάτων εννέα μηνών, ήτοι από τον Φεβρουάριο έως και τον Οκτώβριο του έτους 2023 και ζητούσε από τον ενάγοντα την άμεση καταβολή τους. Ο ενάγων απάντησε στην εναγόμενη με την από 20-11-2023 εξώδικη δήλωση, σύμφωνα με την οποία απέκρουσε την γενομένη από την εναγόμενη καταγγελία της μίσθωσης, επικαλούμενος ότι τυγχάνει απολύτως αόριστη και, σε κάθε περίπτωση, μη νόμιμη και μη επιφέρουσα έννομες συνέπειες. Επιπλέον, δήλωσε ότι ασκεί ήδη το δικαίωμα του να παρατείνει τη διάρκεια της μίσθωσης για τρία επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι τις 31-1-2028, καλώντας την εναγόμενη να του γνωστοποιήσει, εντός δύο εργασίμων ημερών από την επίδοση της εν λόγω εξώδικης διαμαρτυρίας, τραπεζικό λογαριασμό της, προκειμένου να καταβάλει από 1-11-2023 και εφεξής το οφειλόμενο μίσθωμα, σύμφωνα με τα ειδικότερα αναφερόμενα στη δήλωσή του. Η εναγόμενη δεν απέστειλε απάντηση στην εξώδικη αυτή δήλωση του ενάγοντος, οπότε εκείνος προέβη στη δημόσια κατάθεση των μισθωμάτων των μηνών Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου έτους 2023, ποσού 1.666,66 ευρώ συσταθέντος προς τούτο του υπ’ αριθμ. ………/24-11-2023 γραμματίου συστάσεως χρηματικής παρακαταθήκης του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, το οποίο κοινοποίησε στην εναγόμενη με την από 24-11-2023 εξώδικη δήλωσή του. Ωστόσο, η από 30-10-2023 εξώδικη δήλωση – καταγγελία μίσθωσης της εναγόμενης είναι μη νόμιμη και άκυρη. Τούτο, διότι εν προκειμένω δεν τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 1009 εδ. β΄ ΚΠολΔ, καθώς αυτό αφορά σε μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν την επιβολή της κατάσχεσης (ΑΠ 1457/2022), κάτι που στην υπό κρίση υπόθεση δεν ισχύει, δεδομένου ότι η επίδικη μισθωτική σύμβαση έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022, ήτοι μετά την επιβολή της κατάσχεσης. Στην υπό κρίση περίπτωση τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ, καθότι, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αλλά και την προηγηθείσα νομική σκέψη, η επίδικη μίσθωση συνήφθη, όπως προαναφέρθηκε, μετά την επιβολή της κατάσχεσης και πριν τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης. Συνεπώς, βάσει του άρθρου 997 παρ. 1 ΚΠολΔ, η καταγγελία της μίσθωσης από την εναγόμενη – υπερθεματίστρια έπρεπε να λάβει χώρα μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, ενέργεια, όμως, στην οποία η τελευταία δεν προέβη. Σε κάθε περίπτωση, άλλωστε, ακόμη και αν τύγχανε εφαρμογής το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, η εναγόμενη θα μπορούσε να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο μετά την πάροδο τριετίας. Επομένως, μη νόμιμα προβάλει η εναγόμενη ως λόγο καταγγελίας την ιδιόχρηση του ακινήτου, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για στέγαση της επαγγελματικής της δραστηριότητας, καθώς προς τούτο απαιτείται μία περαιτέρω προϋπόθεση, που συνίσταται στη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε περίπτωση που ο χρόνος αυτός είχε συμφωνηθεί μικρότερος από τρία έτη, την πάροδο τριετίας. Συνεπώς, η εναγόμενη δικαιούταν να καταγγείλει τη μίσθωση εντός της αποκλειστικής προθεσμίας των δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης που έλαβε χώρα στις 2-2-2023, ήτοι το αργότερο έως τις 2-4-2023. Καθώς παρέλειψε να προβεί στην ενέργεια αυτή, η μίσθωση ανέπτυξε απεριόριστα τη δεσμευτικότητά της. Εξάλλου, με το δικόγραφο της έφεσης, η εναγόμενη – εκκαλούσα ισχυρίζεται ότι η επίδικη μίσθωση είναι άκυρη λόγω εικονικότητας. Ο ισχυρισμός αυτός, και αληθής υποτιθέμενος, είναι μη νόμιμος στην παρούσα δίκη, αντικείμενο της οποίας αποτελεί η εγκυρότητα της από 30-10-2023 καταγγελίας της μίσθωσης στην οποία προέβη η εναγόμενη, λόγω ιδιόχρησης. Η εναγόμενη – εκκαλούσα θα μπορούσε να προτείνει τον πιο πάνω ισχυρισμό κατά του εναγόμενου, με την άσκηση αγωγής, επικαλούμενη ακυρότητα λόγω εικονικότητας και όχι με ένσταση στην παρούσα δίκη (ΑΠ 389/2022, ΤΝΠ Νόμος). Άλλωστε, με την από 30-10-2023 καταγγελία της, ουδόλως επικαλείται ακυρότητα της μίσθωσης, αλλά, αντιθέτως, αναγνωρίζει την εγκυρότητα και την πραγματική χρήση του μίσθιου από τον ενάγοντα, τον καλεί δε να της καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα.
Κατόπιν όλων των ανωτέρω, πρέπει η κρινόμενη αγωγή, κατά το σκέλος που κρίθηκε παραδεκτή και νόμιμη, να γίνει δεκτή ως βάσιμη και στην ουσία της, να αναγνωρισθεί ότι η από 30-10-2023 καταγγελία από την εναγόμενη της επίδικης μίσθωσης, που κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 3-11-2023, είναι μη νόμιμη και άκυρη, όπως και ότι η διάρκεια της μίσθωσης που έχει συναφθεί, δυνάμει του από 1-2-2022 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022, έχει παραταθεί έως τις 31-1-2028. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του κατατεθέντος παράβολου έφεσης στην εκκαλούσα – εναγόμενη (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ), αφού έγινε δεκτή η έφεσή της και να καταδικαστεί η τελευταία στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος – εφεσίβλητου και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, λόγω της ήττας της (άρ.176, 183 ΚΠολΔ) όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ’ αριθμ. 2964/2024 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά.
Κρατεί και δικάζει την από 12-12-2023 αγωγή.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή.
Αναγνωρίζει ότι η από 30-10-2023 καταγγελία της επίδικης μίσθωσης από την εναγόμενη, που κοινοποιήθηκε στον ενάγοντα στις 3-11-2023, είναι μη νόμιμη και άκυρη.
Αναγνωρίζει ότι η διάρκεια της μίσθωσης που έχει συναφθεί με το από 1-2-2022 ιδιωτικό συμφωνητικό, και έλαβε βέβαιη χρονολογία στις 12-12-2022, έχει παραταθεί έως τις 31-1-2028.
Διατάσσει την απόδοση στην εκκαλούσα του παράβολου που κατέθεσε ενόψει της άσκησης της έφεσης.
Καταδικάζει την εκκαλούσα – εναγόμενη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου – ενάγοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους στον Πειραιά, στις 26.2.2025
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓPAMMATEAΣ