Αριθμός 158 /2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3o
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Δ.Π.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΩΝ: 1) Ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «…………..», εδρεύουσας στο ……… Αττικής (οδός …………), με ΑΦΜ ………, τελούσας υπό εκκαθάριση, όπως νομίμως εκπροσωπείται, 2) ……………, ομόρρυθμης εταίρου, συνδιαχειρίστριας νόμιμης εκπροσώπου και εκκαθαρίστριας της ως άνω εταιρίας, κατοίκου Πειραιά (οδός ……….), με ΑΦΜ ………… και 3) ……….., ομόρρυθμου εταίρου, συνδιαχειριστή, νομίμου εκπροσώπου και εκκαθαριστή της ως άνω εταιρίας, κατοίκου Πειραιά (οδός …………), με ΑΦΜ …………, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσιά τους δικηγόρο Μαγδαληνή – Πολυξένη Μελά.
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ: 1) ……………… και 2) …………………, από τους οποίους η 1η παραστάθηκε μετά της πληρεξούσιάς της δικηγόρου Γεωργίας Γκότζη και ο 2ος εκπροσωπήθηκε από την ίδια ως άνω πληρεξούσια δικηγόρο
Οι εφεσίβλητοι άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 30.6.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/2022) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 2501/2023 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου οι εναγόμενοι και ήδη εκκαλούντες με την από 30.10.2023 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ …………/2023-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ ………./2023) έφεσή τους, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού έλαβαν διαδοχικά τον λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκαν στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 2501/2023 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε ερήμην των εκκαλούντων κατά την διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (ΚΠολΔ 614 αριθμ. 1) έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (ΚΠολΔ 518 παρ. 2), δεδομένου ότι δεν προκύπτει, ούτε άλλωστε επικαλούνται οι διάδικοι, επίδοση της εκκαλουμένης αποφάσεως, από δε την δημοσίευσή της την 26.7.2023 μέχρι την κατάθεση της έφεσης στην γραμματεία του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου την 30.10.2023 δεν παρήλθε διετία. Εφόσον, επομένως, για το παραδεκτό της έχει καταβληθεί και το νόμιμο παράβολο (υπ΄αριθμ. ……………..), και οι εκκαλούντες παραπονούνται για κακή εκτίμηση των αποδείξεων, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή η έφεση και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση κατά το μέρος που προσβάλλεται με την έφεση (άρθρα 528 και 533 ΚΠολΔ.)
Με τη διάταξη του άρθρου 216 παρ. 1 του ΚΠολΔ, ορίζεται ότι το δικόγραφο της αγωγής, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο την αγωγή και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής αρκεί για το παραδεκτό της αγωγής να εκτίθενται στο δικόγραφό της τα πραγματικά περιστατικά, που αποτελούν τις προϋποθέσεις εφαρμογής ορισμένης νομικής διάταξης, στην οποία και θεμελιώνεται το ασκούμενο με την αγωγή αίτημα. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι η μη πλήρης αναφορά των περιστατικών αυτών καθιστά την αγωγή αόριστη και οδηγεί στην απόρριψή της ως απαράδεκτης, για έλλειψη διαδικαστικής προϋπόθεσης, η οποία αποτελεί και προϋπόθεση του παραδεκτού της (βλ. ΑΠ 523/2016, ΑΠ 1611/2008, ΑΠ 187/2006, ΕΠ 90/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, για τη θεμελίωση και το ορισμένο της αγωγής με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί από το μισθωτή την καταβολή του μισθώματος (άρθρα 574 και 595 ΑΚ), πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο της: α) η ύπαρξη έγκυρης συμβάσεως μισθώσεως πράγματος, ο χρόνος συνάψεως αυτής και η διάρκειά της, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλομένου μισθώματος και ο χρόνος καταβολής του, ε) η γενομένη εκ μέρους του μισθωτή χρήση του μισθίου, στ) η υπερημερία του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος και ζ) αίτημα καταβολής συγκεκριμένου ποσού οφειλομένων μισθωμάτων (ΑΠ 986/2020, ΑΠ 2035/2013, ΑΠ 401/2018, ΑΠ 311/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εν προκειμένω, με την από 30.6.2022 αγωγή τους που οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι άσκησαν ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, ισχυρίσθηκαν ότι είναι μοναδικοί εξ αδιαθέτου κληρονόμοι σε ποσοστό ¼ η πρώτη και ¾ ο δεύτερος του αποβιώντος στις 5.11.2020 συζύγου και πατέρα τους Βασιλείου Παπούλια, την κληρονομία του οποίου απεδέχθησαν με την υπ΄αριθμ. ……/10.6.2021 πράξη αποδοχής κληρονομίας της Συμβολαιογράφου Πειραιά ………….. Ότι δυνάμει του από 1.2.2020 ιδιωτικού συμφωνητικού ο εν ζωή τότε ως άνω κληρονομούμενος εκμίσθωσε στην πρώτη των εναγομένων και ήδη πρώτη εκκαλούσα εταιρεία με την επωνυμία “…………….”, της οποίας ομμόρυθμα μέλη είναι οι δεύτεροι και τρίτος των εναγομένων, (ήδη δεύτερη και τρίτος των εκκαλούντων), ένα διαμέρισμα με τον κινητό εξοπλισμό του που περιγράφουν στην αγωγή τους, το οποίο βρίσκεται στον τρίτο όροφο της πολυκατοικίας επί της οδού ………….. στο Κερατσίνι Αττικής. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε σε δύο έτη αρχόμενη την 1.3.2020 και λήγουσα την 1.3.2022, το δε μίσθωμα καθορίσθηκε στο ποσό των 700 ευρώ τον μήνα πλέον χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο σε ποσοστό 15% κατ΄ έτος και έπρεπε να προκαταβάλλεται το πρώτο πενθήμερο εκάστου μηνός. Ότι, μολονότι η μισθώτρια πρώτη εναγομένη παρέλαβε κατά την παραπάνω αρχική ημερομηνία ανεπιφύλακτα το μίσθιο ακίνητο και έκτοτε έκανε ανενόχλητα χρήση αυτού μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2021 που απεβλήθη από αυτό δυνάμει της υπ΄αριθμ. 1874/2021 αποφάσεως του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, από επανειλημμένη δυστροπία καθυστερεί να τους καταβάλλει τα μισθώματα των μηνών Μαΐου έως και Σεπτεμβρίου του 2021, συνολικού ποσού, σύμφωνα με την κληρονομική τους μερίδα, για την πρώτη εξ αυτών 1006,25 ευρώ και για τον δεύτερο 3.018,75 ευρώ. Με βάση το ιστορικό αυτό ζητούσαν να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να τους καταβάλλουν εις ολόκληρον τα παραπάνω ποσά στον καθένα, νομιμότοκα από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε επί μέρους ποσό, καθώς και το ποσό των 5.000 ευρώ στον καθένα, νομιμότοκα από την επίδοση της αγωγής, ως χρηματική ικανοποίηση λόγω της ηθικής βλάβης που έχουν υποστεί από την οικονομική δυσχέρεια στην οποία περιήλθαν συνεπεία της καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του απέρριψε την αγωγή ως προς το κονδύλιο της χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης ως μη νόμιμο και, κατά τούτο, δεν παραπονούνται οι εκκαλούντες με την έφεσή τους. Επομένως, το παρόν δικαστήριο δεν έχει εξουσία έρευνας της αγωγής ως προς το συγκεκριμένο κεφάλαιό της. Κατά τα λοιπά, και συγκεκριμένα ως προς το κεφάλαιό της που αφορά καθυστερούμενα μισθώματα, προκύπτει από το προεκτεθέν περιεχόμενο της αγωγής, ότι αυτή περιέχει όλα τα απαραίτητα, κατά τις άνω διατάξεις στοιχεία για τη νομική θεμελίωσή της στις διατάξεις των άρθρων 574 του ΑΚ και 44 του π.δ. 34/1975, αφού αναφέρονται σ’αυτήν ο χρόνος και η διάρκεια της μισθωτικής συμβάσεως, η περιγραφή του μισθίου, το μηνιαίο μίσθωμα με τις αναπροσαρμογές του, ο χρόνος καταβολής του, η χρήση του μισθίου από την πρώτη εναγομένη και η υπερημερία των εναγομένων περί την καταβολή των μισθωμάτων, με το ακριβές ποσό που οφείλεται σε κάθε ενάγοντα. Διαλαμβάνονται, επίσης, στην αγωγή τα περιστατικά ενεργητικής και παθητικής νομιμοποίησης και δη των μεν εναγόντων με ρητή αναφορά στην υπεισέλευση τους στην μισθωτική σχέση δυνάμει της υπ΄αριθμ. ……../10.6.2021 πράξης αποδοχής κληρονομίας, της δε δεύτερης και τρίτου των εναγομένων ως ομορρύθμων μελών της μισθώτριας πρώτης εναγομένης, με την οποία συνευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον. Επομένως, είναι αβάσιμα κατ΄ουσίαν όσα περί του αντιθέτου υποστηρίζουν οι εναγόμενοι με την έφεσή τους.
Κατόπιν αυτών, η αγωγή, η οποία είναι και νόμιμη, ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 340, 341 εδ.α, 345, 346, 574, 595 εδ.α, 926 ΑΚ, 44 Π.Δ. 34/1995, 13 του ν. 4242/2014, 176, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.. πρέπει να εξετασθεί περαιτέρω κατ΄ουσίαν, καθώς έχει καταβληθεί και το ανάλογο δικαστικό ένσημο, όπως βεβαιώνεται με την εκκαλουμένη απόφαση.
Από την εκτίμηση της καταθέσεως του μάρτυρα των εναγόντων, που εξετάσθηκε ενόρκως ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά και από όλα χωρίς εξαίρεση τα έγγραφα, τα οποία νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, που λαμβάνονται υπόψιν, είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, καθώς και από όσα συνομολογούνται από τους διαδίκους αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Ο εν ζωή τότε ……….., ο οποίος απεβίωσε την 5.11.2020 και στην θέση του υπεισήλθαν οι ενάγοντες ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του σε ποσοστό ¼ η πρώτη και ¾ ο δεύτερος δυνάμει της υπ΄αριθμ. ……./10.6.2021 πράξης αποδοχής κληρονομίας της Συμβολαιογράφου Πειραιά ……………, με το από 1.3.2019 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσε, αρχικά στην δεύτερη εναγομένη ………… και, ακολούθως με την από 20.3.2020 δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, στην πρώτη εναγομένη εταιρεία με την επωνυμία “……………….”, της οποίας ομμόρυθμα μέλη είναι η δεύτερη και ο τρίτος των εναγομένων, ένα διαμέρισμα 51 τ.μ, με τον υπάρχοντα εντός αυτού κινητό εξοπλισμό (μία έδρα, μία καρέκλα, ένα ακτινογραφικό μηχάνημα, δύο μηχανήματα τύπου NEODENT, μια εργαλειοθήκη, δύο κλίβανοι, μια βιβλιοθήκη ξύλινη και τέσσερα μικροεργαλεία), το οποίο βρίσκεται στον τρίτο όροφο της πολυκατοικίας επί της οδού ………… στο Κερατσίνι της Περιφερειακής Ενότητας Πειραιά, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η τελευταία για την εγκατάσταση εντός αυτού οδοντιατρείου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε σε δύο έτη αρχόμενη την 1.3.2020 και λήγουσα την 1.3.2022, το δε μίσθωμα καθορίσθηκε στο ποσό των 700 ευρώ τον μήνα πλέον χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο σε ποσοστό 15% κατ΄ έτος και έπρεπε να προκαταβάλλεται το πρώτο πενθήμερο εκάστου μηνός. Μολονότι όμως η μισθώτρια εταιρεία παρέλαβε το μίσθιο ανεπιφύλακτα και έκτοτε έκανε ανενόχλητα χρήση αυτού, από επανειλημμένη δυστροπία καθυστερούσε να καταβάλλει στους ενάγοντες τα μισθώματα των μηνών Οκτωβρίου 2020 έως και Απριλίου 2021, καθώς και την δαπάνη κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας για το χρονικό διάστημα από 5.8.2020 έως 29.12.2020, ποσού 1.097,77 ευρώ. Με την υπ΄αριθμ. 1874/2021 απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, η οποία εκδόθηκε επί της από 27.1.2021 προγενέστερης αγωγής των εναγόντων, η οποία κατέστη τελεσίδικη μετά την απόρριψη της κατ΄αυτής εφέσεως με την υπ΄αριθμ. 642/2022 απόφαση αυτού του δικαστηρίου, οι εναγόμενοι υποχρεώθηκαν στην καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων για τους παραπάνω μήνες και της δαπάνης κατανάλωσης ρεύματος, καθώς και στην απόδοση της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Ωστόσο και μέχρι την εκτέλεση της πρωτοδίκου ως άνω αποφάσεως, (που είχε κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή), η οποία έλαβε χώρα την 1.10.2021 (βλ. την υπ΄αριθμ. …/2021 έκθεση βιαίας αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή …………), η πρώτη εναγομένη εξακολούθησε να κάνει κανονικά χρήση του μισθίου ακινήτου, χωρίς όμως και να καταβάλλει στους ενάγοντες και τα επόμενα μισθώματα των μηνών Μαΐου 2021 έως και Σεπτεμβρίου 2021, συνολικού ποσού (700 μίσθωμα χ 3,6% χαρτόσημο = 725,20 χ 5 μήνες =) 3.626 ευρώ, εκ του οποίου ποσό 906,5 ευρώ οφείλεται στην πρώτη ενάγουσα και ποσό 2.719,5 ευρώ στον δεύτερο ενάγοντα. Οι εναγόμενοι υποστηρίζουν με την έφεσή τους ότι: α) δεν οφείλουν τα μισθώματα των μηνών Μαΐου, Ιουνίου και Ιουλίου 2021, διότι εξόφλησαν τα μεν δύο πρώτα δια καταβολής σε μετρητά το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα εις χείρας της πρώτης των εναγόντων, το δε τελευταίο δια συμψηφισμού του ποσού της εγγύησης που δόθηκε κατά την υπογραφή της αρχικής συμβάσεως την 1.4.2019, β) δεν οφείλουν μισθώματα για τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο 2021, διότι εγκατέλειψαν το μίσθιο ακίνητο και παρέδωσαν τα κλειδιά του στην πρώτη ενάγουσα περί τα μέσα Ιουλίου 2021, γ) δεν ήταν δυνατή η καταβολή των μισθωμάτων στους ενάγοντες καθ΄ όλο το επίδικο χρονικό διάστημα, διότι αυτοί δεν τους γνωστοποίησαν τον θάνατο του αρχικού εκμισθωτή, την ιδιότητά τους ως κληρονόμων και τον αριθμό του τραπεζικού τους λογαριασμού, δ) σε κάθε περίπτωση, δεν οφείλουν μισθώματα για όλο το επίδικο χρονικό διάστημα, διότι εξ αιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου ακινήτου και συγκεκριμένα, λόγω της εκ μέρους της πρώτης των εναγομένων διακοπής της παροχής του ηλεκτρικού ρεύματος από την 7.1.2021 και εφεξής, εμποδίζονταν στην χρήση του μισθίου, σε τέτοιο βαθμό, ώστε το από τη σύμβαση της μίσθωσης δικαίωμά τους προς χρήση καθίστατο χωρίς περιεχόμενο και ε) επικουρικότερα, υποστηρίζουν ότι η παραπάνω ενέργεια της ενάγουσας να προβεί στην διακοπή της ηλεκτροδότησης του μισθίου ακινήτου, η οποία οδήγησε στην “ακαταλληλότητα του μισθίου ακινήτου προς χρήση” καθιστά καταχρηστική την επιδίωξη των εναγόντων να ασκήσουν το ένδικο δικαίωμά τους. Οι δύο πρώτοι από τους παραπάνω ισχυρισμούς είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι στην ουσία τους, καθώς δεν προσκομίζεται κανένα απολύτως αποδεικτικό στοιχείο που να επιβεβαιώνει είτε την εξόφληση των μισθωμάτων των μηνών Μαΐου και Ιουνίου σε μετρητά, είτε την παράδοση των κλειδιών του μισθίου κατά το μήνα Ιούλιο 2021 και τον επικαλούμενο συμψηφισμό του μισθώματος για τον μήνα αυτό. Αντιθέτως, από την υπ΄αριθμ. …./2021 έκθεση βιαίας αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή ………….., προκύπτει ότι κατά την μεταγενέστερη ημερομηνία αποβολής της μισθώτριας από το μίσθιο ακίνητο, η οποία έλαβε χώρα την 1.10.2021, υπήρχαν εντός αυτού και καταγράφηκαν στην έκθεση πολλά κινητά της μισθώτριας πρώτης εναγομένης, (μπαούλο με ακτινογραφίες πελατών της, γυάλινο κηροπήγιο, βάζο, ραφιέρα, αερόθερμο, καλόγερος, τρία τραπεζάκια, πολυθρόνα κ.λ.π.), γεγονός που καταδεικνύει την παρουσία της στο μίσθιο ακίνητο καθ΄ όλο το προγενέστερο χρονικό διάστημα και δη και κατά το επίδικο χρονικό διάστημα του μηνός Ιουλίου 2021 και μέχρι την αποβολή της την 1.10.2021. Αβάσιμος στην ουσία του εξ άλλου αποδεικνύεται και ο τρίτος ισχυρισμός των εναγομένων περί δήθεν άγνοιας της υπεισέλευσης των εναγόντων στην μισθωτική σχέση, δεδομένου ότι προκύπτει ότι με την από 16.12.2020 εξώδικη δήλωσή τους, η οποία επιδόθηκε στους εναγομένους την 21.12.2020 (με την υπ΄αριθμ. …../21.12.20 έκθεση επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας ………..) οι ενάγοντες γνωστοποίησαν στους εναγομένους τόσο τον θάνατο του αρχικού εκμισθωτή και την υπεισέλευσή τους στην μισθωτική σχέση ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του, όσο και τον υπ αριθμ. . ………….. λογαριασμό της Eurobank στον οποίο όφειλαν να καταβάλουν στο εξής τα μισθώματα. Τέλος, καθόσον αφορά τον τέταρτο ισχυρισμό τους λεκτέα τα ακόλουθα:
Από το συνδυασμό, δε, των άρθρων 574 – 576 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Αν, όμως, κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου πράγματος, τούτο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή, εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον, εξ αιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη ή ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, και συνεπώς (αναιρείται) και η γενομένη παράδοση της χρήσης. Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα, εξάλλου, αποτελεί και η αδυναμία χρήσεως του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγορεύσεως της χρήσεως από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορηγήσεως της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ. ΑΠ 50/2005, ΑΠ 1291/2014, ΑΠ1011/2011 Νόμος). Επομένως, ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος, για να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ’ ένσταση, να ισχυρισθεί και αποδείξει ότι εξ αιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού, σε τέτοιο βαθμό, ώστε το από τη σύμβαση της μίσθωσης δικαίωμά του προς χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο (ΑΠ 27/2014, ΑΠ 725/2013, ΟλΑΠ 50/2005 Νόμος). Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος αποτελεί έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από το μισθωτή, αίρει την υπερημερία του και αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση για καθυστέρηση μισθώματος (ΑΠ 1011/2018, ΑΠ 1291/2014, ΑΠ 1606/1999, ΑΠ 511/1999, ΑΠ 387/1997, ΑΠ 427/1997, ΑΠ 1529/1998, δημοσ. σε Νόμος). Στην προκειμένη περίπτωση το μίσθιο ακίνητο ηλεκτροδοτούνταν κατά τον χρόνο κατάρτισης της ένδικης μισθώσεως με την υπ΄αριθμ. ……………. παροχή που λειτουργούσε στο όνομα της πρώτης ενάγουσας. Η πρώτη εναγομένη ως μισθώτρια του ακινήτου δεν προχώρησε στην διαδικασία διακοπής της παροχής και επανασύνδεσης στο όνομά της. Στην συνέχεια, αν και έκανε η ίδια χρήση της παροχής, δεν εξόφλησε τους αντίστοιχους λογαριασμούς της ΔΕΗ για το χρονικό διάστημα από 5.8.2020 έως 29.12.2020, συνολικού ποσού 1.097,77 ευρώ. Κατόπιν αυτού, και λόγω της άρνησης όλων των εναγομένων να εξοφλήσουν τα οφειλόμενα, η πρώτη ενάγουσα, η οποία επιβαρύνθηκε με το παραπάνω ποσό, ζήτησε από την ΔΕΗ την διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομά της, η οποία έλαβε χώρα στις 7.1.2021. Η σύνδεση του μισθίου ακινήτου με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας δεν αποτελούσε συμβατική υποχρέωση του αρχικού εκμισθωτή και των μετέπειτα κληρονόμων του, η δε μισθώτρια πρώτη εναγομένη επέλεξε η ίδια να μην συνδεθεί με το δίκτυο παροχής ηλεκτρικής ενέργειας και λειτουργούσε την επιχείρησή της με την υπάρχουσα σύνδεση στο όνομα της πρώτης ενάγουσας. Παρά ταύτα όμως και παρά την ανοχή που επέδειξε η πρώτη ενάγουσα, οι εναγόμενοι δεν εξόφλησαν τους προαναφερόμενους λογαριασμούς χρέωσης της κατανάλωσης, τους οποίους οι ίδιοι είχαν την υποχρέωση, κατά τη σύμβαση μίσθωσης, να έχουν εξοφλήσει. Κατά συνέπειαν, η εκ των υστέρων δικαιολογημένη διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομα της ενάγουσας, δεν συνιστά πραγματικό ελάττωμα του μισθίου ακινήτου, αλλά ούτε και η πρώτη εναγομένη παρεμποδίσθηκε στην χρήση του από την παραπάνω αιτία, αφού, κατά τα συνομολογούμενα από την ίδια, και τα προκύπτοντα από την προσκομιζόμενη από 11.1.2021 καταγγελία της ενάγουσας προς την ΔΕΗ, το ακίνητο εξακολουθούσε να ηλεκτροδοτείται καθ΄όλη την διάρκεια της μισθωτικής συμβάσεως, αρχικά με παραβίαση της υπάρχουσας εγκατάστασης και στην συνέχεια είτε με αυτοτελή εγκατάσταση (ηλεκτρογεννήτρια), όπως υποστηρίζουν οι εναγόμενοι, είτε από όμορη παροχή, όπως υποστηρίζουν οι ενάγοντες.
Εξ άλλου, και ο πέμπτος ισχυρισμός των εναγομένων είναι απορριπτέος ως μη νόμιμος, διότι επιχειρούν να θεμελιώσουν την ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ, επικαλούμενοι ως μοναδικό περιστατικό την διακοπή της ηλεκτροδότησης του μισθίου ακινήτου και την εκ του λόγου αυτού αδυναμία της χρήσης του μισθίου ακινήτου. Μόνη όμως η επίκληση περιστατικών, η αλήθεια των οποίων αποκλείει τη γέννηση ή συνεπάγεται την κατάλυση του δικαιώματος δεν θεμελιώνει και ένσταση καταχρηστικής άσκησής του αλλά είτε συνιστά αιτιολογημένη άρνηση της στηριζόμενης στο δικαίωμα αυτό αγωγής είτε θεμελιώνει άλλη παρακωλυτική ή καταλυτική του δικαιώματος ένσταση (Α.Π. 1799/2006), όπως εν προκειμένω αυτή περί πραγματικού ελαττώματος του μισθίου.
Κατόπιν αυτών, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως βάσιμη και κατ΄ουσίαν και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να καταβάλλουν στους ενάγοντες εις ολόκληρον ο καθένας το ποσό των 906,50 ευρώ στην πρώτη εξ αυτών και των 2.719,5 ευρώ στον δεύτερο, με το νόμιμο τόκο από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε επιμέρους ποσό. Τα δικαστικά έξοδα και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας πρέπει να επιβληθούν εν μέρει σε βάρος των εναγομένων, ανάλογα με την έκταση της νίκης και ήττας τους (άρθρα 178, 183 και 191 παρ 2 ΚπολΔ). Τέλος πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου στον καταθέσαντα.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων
Δέχεται τυπικά και κατ΄ουσίαν την έφεση κατά της υπ΄αριθμ. 2501/2023 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη απόφαση
Κρατεί και δικάζει κατ΄ουσίαν.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή
Υποχρεώσει τους εναγομένους να καταβάλλουν στους ενάγοντες, εις ολόκληρον ο καθένας, το ποσό των εννιακοσίων έξι ευρώ και πενήντα λεπτών (906,50) στην πρώτη εξ αυτών και το ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων δέκα εννέα ευρώ και πενήντα λεπτών (2.719,50), με το νόμιμο τόκο από τότε που έπρεπε να καταβληθεί κάθε μηνιαίο μίσθωμα
Επιβάλλει εν μέρει τα δικαστικά έξοδα και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας σε βάρος των εναγομένων, το ποσό των οποίων καθορίζει σε οκτακόσια (800) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 10 Μαρτίου 2025, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ