Αριθμός 156 /2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3o
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από το Γραμματέα Σ.Τ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις …………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΩΝ: 1) ………….. και 2) ………., (ΑΦΜ ………..), κατοίκων Νικαίας (οδός ……….), οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιό τους δικηγόρο Αναστάσιο Παναγιώτου (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: ……….., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Ηλία Ιωάννου.
Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 14.2.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………./2022) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθ 3540/2022 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου οι εναγόμενοι και ήδη εκκαλούντες με την από 20.12.2022 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ ………../2022-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ ……../2023) έφεσή τους, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε αρχικά η 7η.12.2023, μετά δε από αναβολή, η δικάσιμος που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος των εκκαλούντων, ο οποίος παραστάθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τους ισχυρισμούς του με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης, αφού έλαβε το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση έφεση των πρωτοδίκως ηττηθέντων εναγομένων κατά της υπ’ αριθ. 3540/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 591, 614 περ. 2 ΚΠολΔ), με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η από 14.2.2022 αγωγή, έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, δεδομένου ότι αυτή κατατέθηκε στην γραμματεία του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου την 22.12.2022, και, όπως προκύπτει από την επισημείωση στο σώμα της του δικαστικού επιμελητή ……….., η επίδοση της εκκαλουμένης έλαβε χώρα την 28.11.2022 (αρθρ. 495 παρ. 1, 511, 513 παρ. 1, 516 παρ. 1, 517 και 518 παρ. 1 ΚπολΔ, αρμοδίως δε φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (αρθρ. 19 ΚΠολΔ όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3994/25-7-2011). Εφόσον, επομένως, έχει εκδοθεί και το υπ΄αριθμ. …………. παράβολο σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 495 ΚΠολΔ, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή η έφεση και να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (αρ 533 παρ. 1 ΚΠολΔ), κατά την ίδια ως άνω διαδικασία.
Με την ως άνω αγωγή της, που η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, ισχυρίσθηκε, ότι, δυνάμει της αναφερόμενης συμβολαιογραφικής πράξης, είναι κυρία μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας κείμενης στον τέταρτο όροφο της πολυκατοικίας επί της οδού ……….. στη Νίκαια Αττικής, καθώς και της υπό στοιχεία Υ-7 αποθήκης του υπογείου της ίδιας οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και διέπεται από τον κανονισμό δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που περιέχονται στην υπ΄αριθμ. …………../21.10.2002 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Πειραιώς ………., η οποία έχει μεταγραφεί νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Νίκαιας στον τόμο …., με α/α ….. Ότι στην αποκλειστική χρήση του παραπάνω διαμερίσματός της αντιστοιχεί η με στοιχεία Σ-4 ανοιχτή θέση στάθμευσης, επιφάνειας 10,12 τ.μ., η οποία βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου της οικοδομής. Ότι οι εναγόμενοι και ήδη εκκαλούντες είναι συνιδιοκτήτες κατά 50% εξ αδιαιρέτου του υπό στοιχεία ΣΤ-1 διαμερίσματος του έκτου ορόφου και της υπό στοιχεία Υ-2 αποθήκης της ίδιας πολυκατοικίας, δυνάμει της υπ΄αριθμ. …../25.11.2003 συμβολαιογραφικής πράξης της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου. Ότι, σύμφωνα με την άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και τον προαναφερόμενο τίτλο τους, στην αποκλειστική χρήση του ΣΤ-1 διαμερίσματος των εναγομένων αντιστοιχεί η με στοιχεία Σ-3 ανοιχτή θέση στάθμευσης, επιφάνειας 10,12 τ.μ., η οποία βρίσκεται στον χώρο της πυλωτής της πολυκατοικίας. Ότι εξ αρχής, από την αγορά δηλαδή του διαμερίσματός τους, οι εναγόμενοι αδυνατούσαν να κάνουν χρήση της ΣΤ-3 θέσης στάθμευσης, διότι τμήμα της επιφάνειάς της είχε καταληφθεί παράνομα από τον κατασκευαστή της πολυκατοικίας, ο οποίος μετέτρεψε μέρος της πυλωτής σε χώρο κύριας κατοικίας. Ότι συνεπεία του γεγονότος αυτού, οι εναγόμενοι αυθαίρετα και χωρίς δικαίωμα σταθμεύουν μόνιμα τα αυτοκίνητα συγγενικών τους προσώπων στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, καταλαμβάνοντας εν μέρει ελεύθερο κοινόχρηστο χώρο και εν μέρει το χώρο της Σ-4 ανοιχτής θέσης στάθμευσης, που ανήκει κατ΄αποκλειστική χρήση στην ίδια. Ότι, επιπρόσθετα, προς σκίαση του κοινοχρήστου χώρου που αυθαίρετα σταθμεύουν, τοποθέτησαν και τέντα με μεταλλικά στηρίγματα, η οποία καταλαμβάνει και μέρος του χώρου αποκλειστικής χρήσης της ίδιας πλάτους 0,65 εκατοστών. Ότι, συνεπεία της αυθαίρετης κατάληψης μέρους της επιφανείας του, κατέστησαν ανέφικτη την χρήση του χώρου στάθμευσης που της ανήκει, διότι ο εναπομένων ελεύθερος χώρος της δεν επαρκεί για την στάθμευση του οχήματος της, ενώ εμποδίζονται σοβαρά και οι ελιγμοί των οχημάτων τόσο της ίδιας όσο και του έτερου συνιδιοκτήτη …………., που έχει την αποκλειστική χρήση της όμορης Σ-5 θέσης σταθμεύσεως του ακαλύπτου χώρου. Με βάση το ιστορικό αυτό ζητούσε, να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, με την απειλή προσωπικής κράτησης και χρηματικής ποινής 1.500 ευρώ, καθώς και κάθε τρίτος που έλκει εξ αυτών δικαιώματα: α) να παύσουν να διαταράσσουν τα δικαιώματά της της συγκυριότητας, συννομής, συγκατοχής και χρήσης στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, καθώς και το δικαίωμά της αποκλειστικής χρήσης της Σ-4 θέσης σταθμεύσεως, β) να καθαιρέσουν την τέντα και τους επιστηρικτικούς κάθετους ορθοστάτες που τοποθέτησαν στον κοινόχρηστο χώρο, αλλά και εντός του χώρου της αποκλειστικής της χρήσης, άλλως να επιτραπεί στην ίδια να το πράξει με δαπάνες των εναγομένων, γ) να αποδώσουν ελεύθερο στην κοινή χρήση τον κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο που κατέλαβαν, καθώς και στην ίδια την αποκλειστική χρήση του χώρου της υπό στοιχεία Σ-4 θέσης στάθμευσης και δ) να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικασθούν οι εναγόμενοι στην δικαστική της δαπάνη.
Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση, η οποία, δικάζοντας κατά την ειδική διαδικασία επιλύσεως των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών, που απορρέουν από την σχέση της οροφοκτησίας, αφού απέρριψε ως μη νόμιμη την εκ του άρθρου 281 ΑΚ ένσταση των εναγομένων, καθώς και το αίτημα της αγωγής περί απειλής προσωπικής κράτησης και χρηματικής ποινής σε σχέση με το β΄ από τα άνω αιτήματά της, έκρινε κατά τα λοιπά νόμω και ουσία βάσιμη την αγωγή και: 1) υποχρέωσε τους εναγομένους, καθώς και κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα εξ αυτών, όπως εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης, παύσουν να προσβάλλουν το δικαίωμα συγκυριότητας, συννομής και συγκατοχής τής ενάγουσας στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας, καθώς και το δικαίωμα στην αποκλειστική χρήση της υπό στοιχεία Σ-4 θέσης στάθμευσης, 2) διέταξε τους εναγομένους να αποδώσουν ελεύθερους στην κοινή χρήση τους ως άνω κοινόχρηστους – κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας που, παράνομα και αυθαίρετα, κατέλαβαν, με την απειλή χρηματικής ποινής χιλίων ευρώ (€1.000) και προσωπικής κράτησης τριών (3) μηνών έκαστου εξ αυτών για κάθε παράβαση, 3) διέταξε τους εναγομένους, όπως εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης, αποξηλώσουν την τέντα που έχουν τοποθετήσει στον ακάλυπτο κοινόχρηστο και κοινόκτητο χώρο τής πολυκατοικίας, καθώς και τους ορθοστάτες – κατακόρυφους σωλήνες που έχουν τοποθετήσει εντός των ορίων της υπό στοιχεία Σ-4 θέσης στάθμευσης, άλλως επέτρεψε στην ενάγουσα να το πράξει η ίδια με δαπάνες των εναγομένων.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονούνται ήδη οι εναγόμενοι με την κρινόμενη έφεσή τους και τους διαλαμβανόμενους σε αυτή λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητούν την εξαφάνισή της και την απόρριψη της εναντίον τους αγωγής.
Για το ορισμένο της αγωγής, που ασκείται από τον οροφοκτήτη κατ’ άλλου οροφοκτήτη, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 17 παρ.3 του ΚΠολΔ κατά την παραπάνω διαδικασία, απαιτείται, κατά την έννοια του άρθρου 216 παρ. Ια του ΚΠολΔ, στο δικόγραφο της αγωγής να αναφέρεται ότι: α) τόσο ο ίδιος (ο ενάγων) όσο και ο εναγόμενος είναι κύριοι αυτοτελών και οριζοντίων ιδιοκτησιών της αυτής κοινής οικοδομής, χωρίς να είναι ανάγκη να αναφέρεται στην αγωγή ο τίτλος ιδιοκτησίας των διαδίκων, πολύ περισσότερο όταν αυτή (ιδιοκτησία) δεν αμφισβητείται, β) η προέλευση (από το νόμο ή τη σύμβαση) του δικαιώματος ή της αξίωσης, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση και ειδικότερα, εάν αυτά απορρέουν από τη σύμβαση, κυρίως από την πράξη συστάσεως της οροφοκτησίας και τον τυχόν συνταχθέντα Κανονισμό, θα πρέπει να αναφέρεται ρητά η σύμβαση αυτή και εάν έχει μεταγραφεί νόμιμα, διότι τότε μόνο δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να είναι απαραίτητο να μνημονεύεται και ο τόμος και ο αριθμός μεταγραφής στο οικείο υποθηκοφυλακείο, γ) η πρόβλεψη από την πράξη αυτή του συγκεκριμένου δικαιώματος ή της συγκεκριμένης υποχρεώσεως των συμβαλλομένων, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση ή η αποκατάσταση και δ) ο χρόνος και ο τρόπος, που παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη της πράξεως αυτής (ΑΠ 174/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, 186/1996 ΕλλΔνη 37.596, ΑΠ 523/1991 Ε Δ.Π 1992.181, ΕφΑθ 543/2024 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΜονΕφΑιγ 41/2021 ΕφΠειρ 112/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΚρητ 140/2014, ΕφΠειρ 629/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΑΘ 4604/2011, ΕφΑΘ 6700/2011, ΕφΠατρ 979/2009, ΕφΑΘ 316/2008, 530/2006, ΕφΠειρ 91/2004, ΕφΑθ 2351/2002, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Στην προκειμένη περίπτωση η ένδικη αγωγή, έχουσα το προεκτεθέν περιεχόμενο, περιέχει κατά τρόπο σαφή όλα τα πραγματικά γεγονότα τα οποία καλύπτουν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, ήτοι τα πραγματικά περιστατικά τα οποία, αληθή υποτιθέμενα, καταφάσκουν προς το πραγματικό των διατάξεων των άρθ. 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 13 του Ν. 3741/1929 και δεν χρειαζόταν να αναφέρεται σαυτή η χωριστή μεταγραφή της πράξης κανονισμού, όπως αβάσιμα υποστηρίζουν με τις προτάσεις τους οι εναγόμενοι, η οποία εμπεριέχεται στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, για την μεταγραφή της οποίας γίνεται λόγος στην αγωγή με παραπομπή στον οικείο τόμο και τον αύξοντα αριθμό της,.
Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α, 7 παρ. 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929, “περί ιδιοκτησίας κατ ορόφους”, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόμου αυτού, και 1117 του ΑΚ συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ` όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχος η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα (ΑΠ 584/2023 ΤΝΠ ΔΣΑ). Περαιτέρω, επί διαιρεμένης κυριότητας επί αυτοτελών οικοδομών, ορόφων ή διαμερισμάτων τούτων, που ανεγείρονται επί ενιαίου οικοπέδου και ο ακάλυπτος χώρος (αυλή, πρασιά, κήπος, προκήπιο, έδαφος φωταγωγού), ήτοι το τμήμα, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 1577/1985, του οικοδομικού τετραγώνου που βρίσκεται ανάμεσα στη ρυμοτομική γραμμή και τη γραμμή δόμησης ή οικοδομική γραμμή (ΕφΠατρ 401/2011 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΛαρ 19/2007 Δικογρ 2007, 102), είναι αναγκαίως εκ του νόμου κοινό για όλους τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οικοδομημάτων, ορόφων αυτών κλπ, έστω και αν μερικοί απ’ αυτούς δεν εξυπηρετούνται δια τούτου (ΑΠ 463/2003 ΤΝΠ ΔΣΑ). Εξάλλου, με βάση το άρθρο 2 παράγραφος 1 του ν. 3741/1929 προσδιορίζονται τα κριτήρια υπαγωγής στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, που δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στο νόμο. Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτα από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός, που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Δεδομένου ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου, αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας. Ωσαύτως, ως επιτρεπόμενη μεταβολή (ή προσθήκη επί των κοινών μερών της οικοδομής νοείται, ειδικότερα, η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών. Αν η βελτίωση αφορά ένα ή μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, το είδος και η έκταση των υπερβάσεων, που είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο κάθε συνιδιοκτήτης, το πότε η μεταβολή του συνήθους προορισμού κοινών μερών παρακωλύει τη χρήση των υπόλοιπων κοινωνών, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και το σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή, στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας (ΕφΑθ 1398/2023 ο.π.). Κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση (ΑΠ 505/2022, AΠ 932/2021, ΑΠ 532/2019, ΑΠ 273/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ). Στο πλαίσιο των πιο πάνω αρχών εφαρμογής των αντίστοιχων διατάξεων του Ν. 3741/1929 εφαρμόζονται συμπληρωματικά και οι διατάξεις του ΓΟΚ, στην προκειμένη δε περίπτωση του ΓΟΚ/2000 (ν. 2831/2000 ΦΕΚ 140/13.6.2000), με τις οποίες ορίζεται ότι κοινής χρήσεως χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτιρίου και ότι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου πρέπει να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσης του κτιρίου. Ειδικότερα, η εφαρμογή της πρώτης από τις πιο πάνω ρυθμίσεις προϋποθέτει στο πλαίσιο εφαρμογής και των διατάξεων του Ν. 3741/1929, ότι οι συγκεκριμένοι χώροι του οικοπέδου έχουν χαρακτηρισθεί ως κοινόχρηστοι με τον υπάρχοντα κανονισμό και, εφόσον δεν υπάρχει κανονισμός η κοινοχρησία προκύπτει από τη φύση του πράγματος και το σκοπό που αυτό υπηρετεί στη λειτουργία της οροφοκτησίας (ΑΠ 639/2010 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΑΘ 174/2024 ο.π.). Η ρύθμιση που εισάγεται με το ν. 3741/1929, ως προς την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων χρήσεως στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της υπαγόμενης στη ρύθμισή του ιδιοκτησίας, εναρμονίζεται προς την ιδιαιτερότητα που δεσμεύει τις κατ` ορόφους ιδιοκτησίες και, προπαντός, εξυπηρετεί την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε σχέση προς τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας (ΑΠ 1174/2023, 1655/2018, 1295/2011 ΤΝΠ ΔΣΑ). Από αυτά παρέπεται ότι οι διατάξεις αυτές, ως ειδικές κατισχύουν των γενικών διατάξεων των άρθρων 785 επ. ΑΚ, περί κοινωνίας (Α.Π. 1655/2018,689/1997 ΤΝΠ ΔΣΑ). Από τις ίδιες, επίσης, ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι ο κάθε συνιδιοκτήτης, που δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, πράττει τούτο με τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών ή δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν παρεμποδίζεται η σύγχρηση εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλεια τους, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης και των χρηστών ηθών (ΑΠ 1174/2023,480/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ), εκτός αν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχτηκε υπέρ μερικών μόνο ιδιοκτητών (ΌλΑΠ 23/2000, ΑΠ 264/2010, 1375/1991, ΕφΑΘ 174/2024 ΤΝΠ ΔΣΑ). Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του δικαιώματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μην βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, δηλαδή απαιτείται η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε όχι μόνο να μην βλάπτεται η χρήση των κοινών μερών της οικοδομής από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, αλλά και οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το θεσμό της οροφοκτησίας. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την εκ μέρους τους χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και τη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση έλλειψής της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και το σκοπό που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης (ΕφΑΘ 6597/2022 ΓΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης προσβάλλεται στην χρήση των κοινών πραγμάτων, δύναται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον, βάσει του άρθρου 947 ΚΠολΔ (ΑΠ 1174/2023, 1300/2014, 1090/2014, ΕφΑιγ. 41/2021 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, η ως άνω ειδική συμφωνία, που δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, με την οποία ορισμένοι αποκλείστηκαν από το δικαίωμα σύγχρησης των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από αυτούς, αυτή (συμφωνία) καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών (άρθρο 5 και 13 παρ. 1 του Ν. 3741/1929), αλλά για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής, οπότε η χρήση του δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του εδάφους (ΑΠ 932/2021, 25/2019 ΤΝΠ ΔΣΑ). Η εν λόγω συμφωνία, συνήθως, περιλαμβάνεται στον καταρτιζόμενο με κοινή συναίνεση όλων κανονισμό, χωρίς να αποκλείεται να περιληφθεί και στην ίδια τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας. Η συμφωνία αυτή ενέχουσα περιορισμό της κυριότητας των λοιπών συνιδιοκτητών φέρει τον χαρακτήρα δουλείας υπέρ του συνιδιοκτήτη, που απέκτησε την ανωτέρω αποκλειστική χρήση και είναι έγκυρη (άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/1929). Δεν είναι όμως πραγματική δουλεία με την στενή έννοια του όρου των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, αλλά με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 547/2021, 454/2017, 447/2013, 318/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ). Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του (ΑΠ 619/1999, 922/1998 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 1398/2023 ΤΝΠ ΔΣΑ). Στην προκειμένη περίπτωση, από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης, ……. και Ελευθερίας Σιδέρη, που εξετάστηκαν με επιμέλεια των διαδίκων στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, όλα ανεξαιρέτως τα νομίμως μετ’ επικλήσεως προσκομιζόμενα από τους διαδίκους έγγραφα, μερικά από τα οποία αναφέρονται ειδικότερα παρακάτω, χωρίς, όμως, να έχει παραλειφθεί κανένα για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, τα οποία το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη προς άμεση απόδειξη και για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων (εγγράφων) περιλαμβάνονται οι φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται και οι οποίες θεωρούνται ιδιωτικά έγγραφα (ΑΠ 378/1997 ΕλλΔνη 1997.1789, άρθρα 444 παρ. 1 περ. γ”, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 ΚΠολΔ), από όσα συνομολογούν οι διάδικοι, σε συνδυασμό και με τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει τής με αριθμό …./05.03.2003 συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης ανεξάρτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών (αποθήκης και διαμερίσματος) και παραχώρησης χρήσης θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου, της συμβολαιογράφου Πειραιά ………….., νόμιμα μεταγεγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Πειραιώς και Νήσων, στον τόμο … και με αριθμό …., η ενάγουσα απέκτησε, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, το υπό στοιχεία Δ-1 διαμέρισμα του τέταρτου (4ου) πάνω από την πιλοτή ορόφου, με ΚΑΕΚ ………, και την υπό στοιχεία Υ-1 αποθήκη του υπογείου, με ΚΑΕΚ ………., της πολυκατοικίας επί οικοπέδου στο δήμο Νίκαιας Αττικής, στον …….……….. της περιφέρειας του δήμου Νίκαιας Αττικής, πρώην δήμου Πειραιά, εντός του σχεδίου πόλεως του δήμου Νίκαιας, επί της οδού ………. Με το ίδιο συμβόλαιο παραχωρήθηκε στην ενάγουσα, ως κυρία του ως άνω υπό στοιχεία Δ-1 διαμερίσματος, η αποκλειστική χρήση της υπό στοιχεία Σ-4 ανοικτής θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου, εμβαδού 10,12 τ.μ., η οποία βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου της ως άνω πολυκατοικίας και συνορεύει: βόρεια με ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου, ανατολικά με ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου και, πέραν αυτού, με την υπό στοιχεία Σ-5 ανοικτή θέση στάθμευσης αυτοκινήτου, ευρισκόμενης ομοίως στον ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου, νότια με το νότιο όρο τού οικοπέδου και δυτικά με ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου, και, πέραν αυτού, με το δυτικό όριο τού οικοπέδου. Εξ άλλου, δυνάμει της με αριθμό …./25.11.2003 συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης ανεξάρτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών (αποθήκης και διαμερίσματος) με παραχώρηση χρήσης θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου, της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου, νόμιμα μεταγεγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Πειραιώς και Νήσων, στον τόμο … και με αριθμό ….., οι εναγόμενοι απέκτησαν την κυριότητα, νομή και κατοχή, κατά ποσοστό 50% έκαστος εξ αδιαιρέτου, του υπό στοιχεία ΣΤ-1 διαμερίσματος του έκτου (6ου) πάνω από την πιλοτή ορόφου, με ΚΑΕΚ …………., και τησ υπό στοιχεία Υ-2 αποθήκησ του υπογείου, με ΚΑΕΚ ………….., της ιδίας πολυκατοικίας ευρισκόμενης επί της οδού …………., στο δήμο Νίκαιας Αττικής. Στους εναγομένους, ως συγκυρίους του ως άνω υπό στοιχεία ΣΤ-1 διαμερίσματος, έχει παραχωρηθεί, δυνάμει του προαναφερθέντος συμβολαιογραφικού εγγράφου πώλησης, η αποκλειστική χρήση της υπό στοιχεία Σ-3 ανοικτής θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου, εμβαδού 10,12 τ.μ., η οποία ευρίσκεται στην πυλωτή της ίδιας πολυκατοικίας και συνορεύει: βόρεια με ελεύθερο χώρο τής πυλωτής και, πέραν αυτού, με το υπό στοιχεία Ι-1 διαμέρισμα της πυλωτής, νότια με ακάλυπτο χώρο τού οικοπέδου, ανατολικά με ελεύθερο χώρο τής πιλοτής και δυτικά με το δυτικό όριο του προπεριγραφόμενου οικοπέδου. Η ως άνω πολυκατοικία έχει υπαχθεί νόμιμα στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/2029 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, δυνάμει της με αριθμό …./21.10.2002 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης ανεξάρτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Πειραιά ………., νόμιμα μεταγεγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου Πειραιώς και Νήσων, στον τόμο ….., με αριθμό ……. Στην εν λόγω πράξη συστάσεως περιγράφονται και οι ως άνω θέσεις στάθμευσης των διαδίκων, οι οποίες εμφαίνονται και στο προσαρτηθέν στην πράξη αυτή από Φεβρουάριο 2002 ενιαίο σχεδιάγραμμα κάτοψης υπογείου – pilotis του πολιτικού μηχανικού …………. Στην ίδια συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, προβλέπεται, μεταξύ άλλων, και η ανέγερση στο χώρο της πυλωτής της πολυκατοικίας της υπό στοιχεία Ι-1 ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος), εμβαδού 20 τ.μ. Ωστόσο, ήδη από το χρόνο της ανέγερσης της οικοδομής, ο κατασκευαστής της, καθ’ υπέρβαση των προβλεπομένων στην πράξη συστάσεως της οριζοντίου ιδιοκτησίας και της συναφούς με αριθμό …./2002 οικοδομικής άδειας, επέκτεινε την επιφάνεια της εν λόγω ισόγειας οριζόντιας ιδιοκτησίας προς τη νότια πλευρά της πολυκατοικίας κατά 2,49 μ„ έτσι ώστε το συνολικό εμβαδό της να ανέλθει πλέον σε [20 + (2,49χ3,80) = 20 + 9,46 =] 29,46 τ.μ. (βλ. τη με αριθμό ……./21 έκθεση αυτοψίας της υπαλλήλου τού Τμήματος Ελέγχου Κατασκευών της Διεύθυνσης Υπηρεσίας Δόμησης του δήμου Νίκαιας Αναστασίας Κουβά). Συνέπεια της παράνομης αυτής επέκτασης ήταν να καλυφθεί από το ισόγειο διαμέρισμα και το μεγαλύτερο τμήμα της υπό στοιχεία Σ-3 ανοικτής θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου, που βρισκόταν εντός της πυλωτής και είχε παραχωρηθεί κατ΄αποκλειστική χρήση στους εναγομένους, καθιστώντας έτσι ανέφικτη τη χρήση της για το σκοπό που προορίζονταν. Για το λόγο αυτό οι εναγόμενοι στάθμευαν το αυτοκίνητο του υιού τους, ενίοτε και της θυγατέρας τους, στην με στοιχεία Σ-4 ανοικτή θέση στάθμευσης, που βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής, κατ΄ ανοχή της ενάγουσας, στην οποία είχε παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση της και η οποία δεν διέθετε αυτοκίνητο. Στην συνέχεια όμως οι εναγόμενοι δεν αρκέσθηκαν στην κατ΄ανοχή στάθμευση των οχημάτων τους στην παραπάνω Σ-4 θέση, αλλά προκειμένου να δημιουργήσουν νέο χώρο αποκλειστικής στάθμευσης και να πετύχουν και την σκίαση αυτού, τοποθέτησαν εντός του ακαλύπτου κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας, χωρίς νόμιμη άδεια (βλ. τη με αριθμό …../21 έκθεση αυτοψίας τής υπαλλήλου τού Τμήματος Ελέγχου Κατασκευών της Διεύθυνσης Υπηρεσίας Δόμησης του δήμου Νίκαιας ……..), σταθερή τέντα, αποτελούμενη από δύο κατακόρυφους μεταλλικούς δοκούς, διαστάσεων 1,60 μ. χ 0,10 μ., δύο κατακόρυφους μεταλλικούς δοκούς, διαστάσεων 3,20 μ. χ 0,15 μ., και επιστέγαση εμβαδού 12 τ.μ. Με την εν λόγω κατασκευή, η οποία ήταν αντίθετη με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, στο άρθρο 2 του οποίου προβλέπεται, ότι οι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να είναι πάντοτε ελεύθεροι και να μην γίνεται κατάχρηση του χρόνου χρήσης τους από τους συνδικαιούχους συνιδιοκτήτες, οι εναγόμενοι κατέλαβαν εν μέρει αμιγώς κοινόχρηστο χώρο στα δυτικά της Σ-4 θέσης στάθμευσης και εν μέρει την επιφάνεια της ίδιας της Σ-4 θέσης, σε πλάτος 0,55 εκατοστών, την αποκλειστική χρήση της οποίας είχε η ενάγουσα, δημιουργώντας με τον τρόπο αυτό νέα θέση στάθμευσης προς αποκλειστική εξυπηρέτηση των ιδίων. Με την ενέργειά τους αυτή, αποστέρησαν στην τελευταία το δικαίωμά της στην αποκλειστική χρήση της παραπάνω θέσης στάθμευσης, καθώς, όταν κατά το έτος 2021 η ίδια παραχώρησε την χρήση της θέσης αυτής σε φιλικό της πρόσωπο και συγκεκριμένα στον ………., διαπιστώθηκε ότι παρεμποδίζονταν σοβαρά, όχι μόνο οι ελιγμοί της ίδιας για την στάθμευση στο χώρο αποκλειστικής της χρήσης, αλλά και οι ελιγμοί του προς ανατολάς χρήστη της όμορης Σ-5 θέσης στάθμευσης ……… Και τούτο, διότι, με την κατάληψη από τους εναγομένους του κοινόχρηστου χώρου στα δυτικά της και μέρους της θέσης αποκλειστικής χρήσης της ίδιας, εκείνη αναγκάσθηκε να σταθμεύει πλέον ανατολικότερα, καταλαμβάνοντας τον αμιγώς κοινόχρηστο χώρο μεταξύ των δύο θέσεων στάθμευσης του ακαλύπτου χώρου, με συνέπεια ο δικαιούχος της χρήσης της έτερης (Σ-5) θέσης ……….., λόγω του μικρού ανοίγματος της πυλωτής που οδηγεί στον ακάλυπτο χώρο, να μην μπορεί να εκτελέσει τους ελιγμούς εισόδου και εξόδου στον ακάλυπτο χώρο και να στραφεί εναντίον της. Παράλληλα διαπιστώθηκε, ότι όταν υπήρχε σταθμευμένο όχημα στην θέση Σ-5, αδυνατούσε και η ίδια να εκτελέσει χωρίς κίνδυνο τους κατάλληλους ελιγμούς για την στάθμευση οποιουδήποτε οχήματος στην δικαιούμενη θέση, διότι εμποδίζονταν από τους μεταλλικούς δοκούς της τέντας, που είχαν τοποθετηθεί μέσα στο χώρο αποκλειστικής της χρήσης, αλλά και στερούνταν του απαραίτητου για τους ελιγμούς αυτούς αμιγώς κοινόχρηστου χώρου στα δυτικά της, τον οποίο καταλάμβαναν μονίμως με τα οχήματά τους τα συγγενικά πρόσωπα των εναγομένων. Εξ άλλου, και μετά τις παραπάνω διαπιστώσεις και τις εξώδικες διαμαρτυρίες του …….. προς την ενάγουσα, αλλά και αυτής προς τους εναγομένους, οι τελευταίοι εξακολούθησαν να διατηρούν την παραπάνω κατασκευή και να σταθμεύουν τα οχήματά τους αυθαιρέτως και παρανόμως, ήτοι κατά παράβαση του άρθρου 2 του κανονισμού της πολυκατοικίας και του άρθρου 3 του ν. 3741/1929 και να καταλαμβάνουν το τμήμα του αμιγώς ακάλυπτου κοινόχρηστου χώρου και το τμήμα της υπό στοιχεία Σ-4 θέσης στάθμευσης που προπεριγράφονται, παρά την έκδοση και της υπ΄αριθμ. 57/2022 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (ασφαλιστικών μέτρων), με την οποία υποχρεώθηκαν να μην διαταράσσουν την χρήση της ενάγουσας επί της Σ-4 θέσης στάθμευσης. Προκύπτει, επομένως, ότι οι εναγόμενοι με τις παραπάνω ενέργειές τους παρεμποδίζουν παράνομα την ενάγουσα στην άσκηση του δικαιώματός της για αποκλειστική χρήση της Σ-4 θέσης στάθμευσης, αλλά και δυσχεραίνουν ουσιωδώς την δικαιούμενη από αυτή σύγχρηση του προπεριγραφόμενου κοινοχρήστου χώρου της οικοδομής, τον οποίο χρησιμοποιούν ως μόνιμο χώρο στάθμευσης, χωρίς να έχουν τέτοιο δικαίωμα από τον κανονισμό και το ν. 3741/1929 και, επομένως, δικαιούται η τελευταία να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον, όπως ορθά κρίθηκε και από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, τα δε περί του αντιθέτου υποστηριζόμενα με τον πρώτο λόγο της εφέσεως είναι απορριπτέα ως αβάσιμα στην ουσία τους.
Η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, κατά την οποία, «η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος», έχει εφαρμογή ως προς όλα τα δικαιώματα και επομένως και ως προς τα δικαιώματα των δικαιούχων των επιμέρους ιδιοκτησιών, τα οποία απορρέουν από τη σύσταση της οροφοκτησίας (ΑΠ 70/2019 ΝΟΜΟΣ). Για να θεωρηθεί η άσκηση δικαιώματος ως καταχρηστική, κατά την εν λόγω διάταξη, θα πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων, που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν την γένεση ή επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, δημιούργησαν στον οφειλέτη την εύλογη πεποίθηση ότι δεν θα ασκηθεί το δικαίωμα, σε τρόπο ώστε η μεταγενέστερη άσκηση του, που θα έχει επαχθείς για τον οφειλέτη συνέπειες, να καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΑΠ 151/2014 ΝΟΜΟΣ). Μόνη η μακρόχρονη αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν προσθέτως ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδράνειας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της καταστάσεως που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ (Ολ. ΑΠ 2/2019 και 8/2001 ΝΟΜΟΣ). Απαιτείται δηλαδή η συνδρομή αδράνειας του δικαιούχου, εξακολούθησης αυτής για μακρό χρόνο και άλλων ειδικών συνθηκών και περιστάσεων, όπως γνώση του δικαιούχου της νέας κατάστασης, σύμπραξη στην κατάσταση αυτή και απραξία όχι από εύλογη αιτία. Η ανωτέρω κατάσταση εξετάζεται σε συνδυασμό με την υποκειμενική θέση του υπόχρεου απέναντι σ` αυτή, όπως η δημιουργία, ευλόγως, πεποίθησης για την ανυπαρξία δικαιώματος άλλου ή την παραίτηση του από αυτό, και τις επαχθείς συνέπειες που συνεπάγεται η ανατροπή της κατάστασης γι` αυτό. Το ζήτημα δε, αν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του (ΑΠ 1217/2008, ΕλλΔ/νη 49,778). Τέλος, αν η αδράνεια του δικαιούχου του δικαιώματος συνοδεύεται από ειδικές περιστάσεις που συνδέονται με προηγούμενη συμπεριφορά του (δικαιούχου) και ο ίδιος μεταβάλλοντας τη στάση του, επιχειρεί εκ των υστέρων ανατροπή της κατάστασης που ήδη έχει διαμορφωθεί και παγιωθεί, δεν είναι απαραίτητο να προκαλούνται αφόρητες ή δυσβάστακτες για τον υπόχρεο συνέπειες αλλά αρκεί να επέρχονται δυσμενείς απλώς για τα συμφέροντα του επιπτώσεις. Στην περίπτωση αυτή η άσκηση του δικαιώματος μπορεί να καταστεί μη ανεκτή κατά την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη και συνεπώς καταχρηστική και απαγορευμένη (Ολ. ΑΠ 8/2001 ό.π.). Όμως, η άνω διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ, η οποία απαγορεύει την άσκηση δικαιώματος όταν αυτή υπερβαίνει τα στη διάταξη αυτή αναφερόμενα όρια, έχει εφαρμογή στην περίπτωση άσκησης δικαιώματος από τον δικαιούχο, όταν δηλαδή αυτός επιδιώκει την παροχή έννομης προστασίας για να επιτύχει την πραγματοποίηση της κατάστασης που αρμόζει στο δικαίωμά του και όχι όταν ο αντίδικός του αρνείται, απλά ή αιτιολογημένα να δεχθεί την ύπαρξη ή άσκηση δικαιώματος του αντιδίκου του (Ολ. ΑΠ 17/95, ΝοΒ 44,410, ΑΠ 764/2001, ΑΠ 950/1989, ΕφΠειρ 369/2016 και 430/2016, ΕφΑθ 2243/2012, ΕφΘεσ 1453/2014 και 1625/2003, ΕφΙωαν 62/2007 ΝΟΜΟΣ) ή όταν επικαλείται απλώς νομική αβασιμότητα του αγωγικού δικαιώματος, αποκρούοντας δηλαδή την εφαρμογή του ως μη αναγνωριζόμενου από το νόμο (ΑΠ 1119/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1255/1980, ΝοΒ 29/554, ΕφΔωδ. 171/2006 ΝΟΜΟΣ), καθόσον, ειδικότερα, εάν μεν το δικαίωμα αυτό είναι νόμιμο, μπορεί να ενασκηθεί και εναντίον της βουλήσεως του υπόχρεου, οπότε ελέγχεται ενδεχόμενη καταχρηστικότητα της ασκήσεώς του, εάν, όμως, είναι ανυπόστατο ή αντίκειται στο νόμο, δεν μπορεί εκ μέρους του αμφισβητούντος αυτό να γίνει λόγος περί καταχρήσεως (ΑΠ 1417/1984, ΝοΒ 1985/1002, ΕφΘεσ 727/2000, Αρμ 2000/806). Επομένως, ο ισχυρισμός του εναγομένου περί καταχρηστικής ασκήσεως «υποτιθέμενου» δικαιώματος, σε κάθε περίπτωση, δεν αποτελεί ένσταση από το άρθρο 281 ΑΚ, αλλά άρνηση της αγωγής (ΕφΑθ 966/2010, ΕλλΔ/νη 2012/188), η δε διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ δεν έχει εφαρμογή όταν ο διάδικος αρνείται την ύπαρξη του δικαιώματος του αντιδίκου του, καθόσον είναι λογικώς αδύνατη η καταχρηστική άσκηση ανυπάρκτου δικαιώματος (ΑΠ 894/2007, ΕφΠειρ 369/2016 ΝΟΜΟΣ). Επίσης, περιστατικά που συγκροτούν την ιστορική βάση άλλης ένστασης, καταλυτικής του τελευταίου, δεν μπορεί να θεμελιώσουν κατά νόμο την ένσταση του άρθρου 281 του ΑΚ (Ολ. ΑΠ 17/1995, ΕλλΔ/νη 1995/1531, ΕφΘεσ 1169/2016 και 10/2006 ΝΟΜΟΣ). Στην προκειμένη περίπτωση, οι εναγόμενοι προέβαλαν παραδεκτά με τις προτάσσεις τους ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου ένσταση καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού δικαιώματος, την οποία επαναφέρουν με τον δεύτερο λόγο της εφέσεώς τους και ενώπιον αυτού του δικαστηρίου, υποστηρίζοντας ειδικότερα τα ακόλουθα: α) ότι η περιγραφόμενη στην αγωγή κατάσταση της πυλωτής της επίμαχης οικοδομής ήταν εκ κατασκευής, ήτοι επί δεκαεπτά έτη, όπως έχει σήμερα, με τους ίδιους να έχουν τοποθετήσει την τέντα και να σταθμεύουν τα οχήματά τους στον συγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, τον οποίο τους υπέδειξε ως χώρο της αποκλειστικής τους χρήσης ο εργολάβος – πωλητής, αλλά και το τεχνικό τμήμα της τράπεζας που τους χορήγησε το δάνειο για την αγορά του διαμερίσματός τους, β) ότι ο συνιδιοκτήτης ……… που έχει την αποκλειστική χρήση της ΣΤ-5 θέσης στάθμευσης, έχει στην διάθεσή του χώρο 40 τ.μ., ο οποίος επαρκεί για την στάθμευση ακόμη και φορτηγού αυτοκινήτου, γ) ότι ο χώρος που εκείνοι κατέλαβαν και σταθμεύουν τα οχήματά τους είναι μόνο κατά ένα μέρος κοινόχρηστος, ενώ κατά τα λοιπά ανήκει στην με στοιχεία ΣΤ-3 θέση στάθμευσης, επί της οποίας οι ίδιοι έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, σύμφωνα με την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και τον τίτλο τους, δ) ότι δεν είναι αληθές ότι καταλαμβάνουν χώρο από την ΣΤ-4 θέση στάθμευσης, ε) ότι η ενάγουσα, που είχε την αποκλειστική χρήση της θέσης αυτής, γνώριζε την πραγματική κατάσταση της πυλωτής από την 5.3.2003 που αγόρασε το διαμέρισμά της και συναίνεσε στην χρήση του κοινόχρηστου χώρου δυτικά της ΣΤ-4 θέσεως στάθμευσης από αυτούς, επειδή γνώριζε ότι μέρος της επιφάνειας της ΣΤ-3 θέση στάθμευσης, αποκλειστικής χρήσης των ιδίων είχε ήδη ενσωματωθεί παρανόμως στην ισόγεια αυθαίρετη οριζόντια ιδιοκτησία της πυλωτής, στ) ότι τόσο η ενάγουσα, όσο και ο ……………., που έχει την αποκλειστική χρήση της όμορης θέσης στάθμευσης, όχι μόνο δεν αντέδρασαν στην παράνομη ενσωμάτωση του κοινόχρηστου χώρου στην αυθαίρετη οριζόντια ιδιοκτησία της πυλωτής, αλλά συναίνεσαν και στην δημιουργία πρόσθετης θέσης στάθμευσης στην είσοδο της πολυκατοικίας υπέρ του οικοπεδούχου – ιδιοκτήτη της ισόγειας αυτής ιδιοκτησίας και ζ) ότι η ανατροπή της υπάρχουσας κατάστασης θα επιφέρει δυσμενείς συνέπειες στους ίδιους, ιδίως από την μείωση της αξίας του διαμερίσματός τους, που επέρχεται από την στέρηση της αποκλειστικής χρήσης της θέσης στάθμευσης που τους παραχωρήθηκε έναντι ανταλλάγματος. Τα ανωτέρω όμως περιστατικά, που οι εναγόμενοι επικαλέσθηκαν για να στηρίξουν την εν λόγω ένσταση τους, εκτός του γεγονότος ότι συνιστούν άρνηση των αγωγικών ισχυρισμών και δεν κατατείνουν στην θεμελίωση της ένστασής τους κατά τα εκτιθέμανα στην άνω νομική σκέψη (περιπτώσεις β΄,γ και δ), και αληθή υποτιθέμενα δεν στοιχειοθετούν την ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ, καθόσον κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την άρση της προσβολής του δικαιώματος του και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαίωμα δε των θιγόμενων συνιδιοκτητών που ασκείται σύμφωνα με τις διατάξεις περί οροφοκτησίας, δεν ενέχει άνευ άλλου καταχρηστικότητα, ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (ΑΠ 463/2003 Δνη 44.1632). Εξάλλου μόνο η γνώση της ενάγουσας του περιεχομένου της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας κατά τον χρόνο αγοράς του διαμερίσματός της ή και η γνώση της πραγματικής κατάστασης που επικρατούσε στο χώρο της πυλωτής, αλλά και η τυχόν συναίνεσή της σε άλλες διευθετήσεις κοινοχρήστων χώρων υπέρ άλλων ιδιοκτητών, και, τέλος η άσκηση της ένδικης αγωγής από αυτή μετά πάροδο δέκα επτά ετών, δεν αρκούν για να θεωρηθεί καταχρηστική η άσκηση του αξιούμενου με αυτή δικαιώματος, (ΕφΠειρ 106/2004 ΕΔΠολ 2004. 235), πολλώ μάλλον που οι επικαλούμενες δυσμενείς οικονομικές συνέπειες για τους ίδιους τους εναγομένους, δεν επέρχονται κατά τους ισχυρισμούς τους από την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος της ενάγουσας, αλλά από τα πραγματικά ελαττώματα της ιδιοκτησίας τους, που αποκαλύφθηκαν μετά την πώλησή της σαυτούς και για τα οποία ευθύνεται σε αποζημίωσή τους όχι η ενάγουσα, αλλά αποκλειστικά ο πωλητής και κατά το λόγο που μειώθηκε η αξία της περιουσίας τους. Κατ΄ακολουθίαν, και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που απέρριψε ως μη νόμιμη την εν λόγω ένσταση των εναγομένων, δεν υπέπεσε σε σφάλμα περί την ερμηνεία και εφαρμογή της προπαρατεθείσης διατάξεως και ο σχετικός δεύτερος λόγος της εφέσεως πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία του.
Τέλος, απορριπτέοι είναι και οι τρίτος και τέταρτοι λόγοι της εφέσεως, με τους οποίους οι εναγόμενοι υποστηρίζουν, ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο: α) δεν έλαβε υπόψιν του και δεν απάντησε στους ισχυρισμούς τους, ότι για την κατάσταση που διαμορφώθηκε στην πυλωτή και την ελαχιστοποίηση του ελεύθερου χώρου για την πραγματοποίηση των απαιτούμενων ελιγμών στάθμευσης συνέβαλε και η ίδια η ενάγουσα σε ποσοστό 95%, διότι αμέλησε να διεκδικήσει την κοινόχρηστη έκταση που ενσωμάτωσε παράνομα στην ιδιοκτησία του ο ιδιοκτήτης της ισόγειας οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία αν παρέμενε στην κοινή χρήση, δεν θα παρεμποδίζονταν οι ελιγμοί των οχημάτων και β) δεν διέταξε πραγματογνωμοσύνη, προκειμένου να διαπιστωθεί η πραγματική κατάσταση και να διευθετηθούν εκ νέου οι θέσεις στάθμευσης του χώρου της πυλωτής. Και τούτο διότι, η ένσταση συντρέχοντος πταίσματος του άρθρου 300 ΑΚ προτείνεται παραδεκτά μόνον έναντι του υποχρέου σε αποζημίωση, και όχι προς απόκρουση της ένδικης εμπράγματης αξίωσης, ενώ και το αίτημα διεξαγωγής πραγματογνωμοσύνης αλυσιτελώς προβάλλεται, διότι δεν υφίσταται εξουσία του δικαστηρίου αυτού για επανακαθορισμό και εκ νέου διευθέτηση των χώρων στάθμευσης της πυλωτής στα πλαίσια της ένδικης διαφοράς, αφού, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ.1, 13 παρ. 1 του ν. 3742/1929 και 9 του ν. 1562/1985, η μεταβολή των δικαιωμάτων, των υποχρεώσεων και των περιορισμών της κυριότητας, που έχουν κανονιστεί με την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας, μπορεί να γίνει μόνον α) με ομόφωνη απόφαση των οροφοκτητών. που πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί (ΑΠ 1174.2023, 1158/2022, 1655/2018, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 298/2015, 1300/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ), β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% της συνιδιοκτησίας και γ) με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, αν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον κανονισμό. Κατ΄ακολουθίαν, και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που απέρριψε σιγή την ένσταση συντρέχοντος πταίσματος και το αίτημα περί διεξαγωγής πραγματογνωμοσύνης, ορθά ερμήνευσε και εφήρμοσε τις προαναφερόμενες διατάξεις και οι σχετικοί τρίτος και τέταρτος λόγοι της εφέσεως, πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι στην ουσία τους.
Κατόπιν αυτών, πρέπει να απορριφθεί η έφεση στο σύνολό της ως αβάσιμη κατ΄ουσίαν και να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης -ενάγουσας και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας σε βάρος των εκκαλούντων εναγομένων, όπως ορίζεται στο διατακτικό (άρθρα 176, 183 και 191 παρ.2 του ΚπολΔ). Πρέπει, επίσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων
Δέχεται τυπικά την έφεση κατά της υπ’αριθμ. 3540/2022 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς,
Απορρίπτει αυτήν κατ΄ουσίαν
Επιβάλλει σε βάρος των εκκαλούντων – εναγομένων τα δικαστικά έξοδα της εφεσιβλήτου ενάγουσας αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, τα οποία καθορίζει στο ποσό των εννιακοσίων (900) ευρώ.
Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 10 Μαρτίου 2025, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ