ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3ο ΤΜΗΜΑ
Αριθμός αποφάσεως 233 /2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Βασιλική Παπιγκιώτη, Εφέτη, την οποία όρισε η Διευθύνουσα το Εφετείο Πρόεδρος Εφετών, και από τη Γραμματέα Ε.Δ
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του εκκαλούντος: ………….., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Λεωνίδα Κωνσταντόπουλο, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου: ………………., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Γεώργιο Σαπουντζάκη, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Ο ενάγων άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά την από 20-10-2023 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………./2023 αγωγή του, ζητώντας τα διαλαμβανόμενα σε αυτή. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 2099/2024 απόφαση, όπως αυτή διορθώθηκε με την υπ’ αριθμ. 3335/2024 απόφαση του ίδιου Δικαστηρίου, με την οποία η αγωγή έγινε δεκτή. Την απόφαση αυτή προσέβαλε ο εναγόμενος, με την από 15-10-2024 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ενώπιον του Πρωτοδικείου Πειραιά ………./2024 έφεσή του (αριθμός κατάθεσης δικογράφου και προσδιορισμού δικασίμου ενώπιον του Εφετείου Πειραιά, …………../2024), δικάσιμος για τη συζήτηση της οποίας ορίστηκε η αναγραφόμενη στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, η οποία εκφωνήθηκε από τη σειρά της στο οικείο πινάκιο, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων δεν παραστάθηκαν στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, αλλά προκατέθεσαν προτάσεις, με τις οποίες ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς της.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η φερόμενη προς συζήτηση και κρίση ενώπιον του παρόντος, αρμοδίου, καθ’ ύλη και κατά τόπο, Δικαστηρίου (άρθρα 19 και 29 παρ. 1ΚΠολΔ), παραπάνω έφεση, ασκήθηκε από τoν, κατά τα ανωτέρω διαλαμβανόμενα, πρωτοδίκως ηττηθέντα διάδικο νομίμως και εμπροθέσμως με κατάθεση του δικογράφου της στη γραμματεία του εκδόντος την προσβαλλόμενη απόφαση δικαστηρίου στις 15-10-2024 και εντός προθεσμίας δύο ετών από την έκδοση της εκκαλουμένης (21-6-2024) (άρθρα 495 – 499, 511, 513 παρ. 1β, 516, 517, 518 παρ. 2 σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. παρ. 1 εδαφ. α’ και 7 εδαφ. α’ του ΚΠολΔ, όπως αυτές ισχύουν μετά την – κατά περίπτωση – αντικατάσταση και τροποποίησή τους από τις διατάξεις του ν. 4335/2015)]. Πρέπει, επομένως, η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά το παραδεκτό και βάσιμο των επιμέρους λόγων της, κατά την ειδική διαδικασία που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 614 επ. ΚΠολΔ), δεδομένου ότι, για το παραδεκτό της, έχει καταβληθεί και κατατεθεί το, απαιτούμενο από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 ΚΠολΔ, παράβολο [υπ’ αριθμ. κωδ. πληρ. ……. παράβολο, ποσού εκατό (100) ευρώ].
Με την από 20-10-2023 αγωγή του, ο ενάγων ισχυρίζεται ότι δυνάμει της αναφερόμενης στην αγωγή σύμβασης μίσθωσης, ο εναγόμενος του εκμίσθωσε μια κατοικία ιδιοκτησίας του, ευρισκόμενη στην ….. Κερατσινίου, για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία, με συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα ύψους 700 ευρώ και διάρκεια μίσθωσης ενός έτους, ήτοι από 1-7-2023 έως και 30-6-2024. Ότι ενώ ο εναγόμενος του υποσχέθηκε ρητώς ότι θα αναλάβει τον ελαιοχρωματισμό του μισθίου, ότι θα τοποθετήσει καινούργιο έπιπλο κουζίνας και καινούργια βρύση στο νεροχύτη μέχρι την 1-7-2023 κατά την έναρξη της μίσθωσης, ότι, παρόλα αυτά, ουδεμία από τις προαναφερόμενες υποχρεώσεις εκτέλεσε, με αποτέλεσμα να απωλέσει ο ενάγων ποσό 700 ευρώ, ήτοι το μίσθωμα του μηνός Ιουλίου και μία εγγύηση ύψους 700 ευρώ, δηλαδή να ζημιωθεί συνολικά κατά το ποσό των 1.400 ευρώ. Ότι εξ αυτού του λόγου, της έλλειψης δηλαδή της συμφωνημένης ιδιότητας, ο ενάγων ζήτησε στις 4-7-2023 να του επιστραφεί το ανωτέρω ποσό, πλην όμως ο εναγόμενος αρνήθηκε, οπότε προέβη στην καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, η οποία επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 31-7-2023 .Ενόψει των ανωτέρω ζήτησε, με προσωρινά εκτελεστή απόφαση, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του καταβάλει το ποσό των 1.400 ευρώ, νομιμότοκα, ως αποζημίωση λόγω της έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας και να καταδικαστεί στην καταβολή της δικαστικής του δαπάνης. Επί της αγωγής αυτής το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 2099/2024 απόφασή του, όπως αυτή διορθώθηκε με την υπ’ αριθμ. 3335/2024 απόφαση του ιδίου Δικαστηρίου, με την οποία δέχτηκε την αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ήδη ο εναγόμενος – εκκαλών και ζητεί κατ’ ορθή εκτίμηση των διατυπωθέντων στην έφεση αιτημάτων του και των λόγων που εκτίθενται σε αυτήν, οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, να εξαφανιστεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να απορριφθεί η ένδικη αγωγή.
Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 AK συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο για την ίδια χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ευθυνόμενος για τα νομικά και πραγματικά ελαττώματα αυτού και την έλλειψη των συμφωνημένων ιδιοτήτων του, ο δε μισθωτής υποχρεούται σε αντάλλαγμα να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Εάν κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή. Το ίδιο ισχύει εάν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή εάν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Εάν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης εκλείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το ελάττωμα, ή εάν από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, ή ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας, τότε ο μισθωτής, εφόσον δεν χρησιμοποίησε το μίσθιο, έχει δικαίωμα, αντί για μείωση ή μη καταβολή μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης. Πραγματικό ελάττωμα, κατά την έννοια που προαναφέρθηκε, συνιστά κάθε ατέλεια, φυσική ή υλική, που αποκλίνει από την κατά τη σύμβαση αναμενόμενη κατάσταση του μισθίου και εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση (ΑΠ 1552/2023 ΝΟΜΟΣ). Συμφωνημένη ιδιότητα υπάρχει όταν ο μισθωτής αποδέχεται τη δήλωση του εκμισθωτή, η οποία έχει ως περιεχόμενο την ύπαρξη ορισμένων και συγκεκριμένων ιδιοτήτων ή προσόντων του μισθίου, καθώς και την ανάληψη από αυτόν της ευθύνης για την ύπαρξη των ιδιοτήτων αυτών και για τις συνέπειες της έλλειψής τους. Από τις προαναφερόμενες διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 306 ΑΚ, προκύπτει ότι ο μισθωτής, στις πιο πάνω περιπτώσεις, έχει, κατ’ επιλογή, ή αγωγή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, ή αγωγή προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης (ΑΠ 484/2023 Ιστοσελίδα Αρείου Πάγου). Ακόμα, ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος, για να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης, αρκεί κατ’ ένσταση να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι από την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού, σε τέτοιο βαθμό, ώστε το από τη σύμβαση της μίσθωσης δικαίωμά του προς χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο (ΑΠ 1073/2024 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 269/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1011/2018 ΝΟΜΟΣ) . Είναι αυτονόητο ότι εάν ο μισθωτής, παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας, προέβαινε σε χρήση του μισθίου, έχει υποχρέωση να καταβάλει το μίσθωμα που οφείλεται σε αντάλλαγμα της χρήσης που έγινε (βλ. ΑΠ 1315/2014 ΝΟΜΟΣ, ΜΕφΑθ 291/2025, ΜΕφΘεσ 1219/2017 ΝΟΜΟΣ). Από την επανεκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων που περιλαμβάνονται στα πρακτικά της εκκαλουμένης και απ’ όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν οι διάδικοι, εκ των οποίων άλλα λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, και τέλος τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη (αρ. 336 παρ. 4 ΚΠολΔ) αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει της από 1-7-2023 σύμβασης μίσθωσης, ο εναγόμενος εκμίσθωσε στον ενάγοντα ένα ακίνητο κείμενο στην ……. Κερατσινίου Πειραιά, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία, για ένα έτος, ήτοι από 1-7-2023 έως και 30-6-2024, έναντι μηνιαίου μισθώματος ύψους 700 ευρώ. Παράλληλα, ο εναγόμενος εκμισθωτής, κατά τη σύναψη της σύμβασης, υποσχέθηκε ρητώς στον ενάγοντα μισθωτή, ήτοι άτυπα και προφορικά, ότι αναλαμβάνει εξ ιδίων τον ελαιοχρωματισμό του μισθίου, καθώς στους τοίχους υπήρχαν τρύπες, ότι θα τοποθετήσει καινούριο έπιπλο κουζίνας, διότι το υπάρχον ήταν πεπαλαιωμένο, όπως επίσης και καινούρια βρύση νεροχύτη, διότι η προηγούμενη παρουσίαζε διαρροή, έως την 1-7-2023, οπότε ο ενάγων θα εγκαθίστατο στο μίσθιο. Οι δε ανωτέρω επιμέρους όροι τέθηκαν ως αναγκαίοι, προκειμένου να καταρτιστεί η ένδικη σύμβαση μίσθωσης. Ακολούθως, ο ενάγων βασιζόμενος στις υποσχέσεις του εναγόμενου ότι θα τηρήσει τη μεταξύ τους συμφωνία του, προκατέβαλε στις 15-6-2023 το μίσθωμα του μηνός Ιουλίου 2023 ποσού 700 ευρώ, καθώς και ισόποση εγγύηση, η οποία, ως είθισται, καταβλήθηκε για την εξασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της μίσθωσης. Ωστόσο, την 1-7-2023, οπόταν ο ενάγων επισκέφτηκε το μίσθιο, προκείμενου να ελέγξει εάν είχαν διεκπεραιωθεί οι παραπάνω εργασίες, ώστε να εγκατασταθεί σε αυτό, διαπίστωσε, ότι, παρά την υποχρέωση του εναγόμενου να εκτελέσει τις ανωτέρω εργασίες, προκειμένου αυτό να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση ως κατοικία, η βρύση του νεροχύτη δεν είχε αλλαχτεί, η κουζίνα που είχε τοποθετηθεί ήταν μεταχειρισμένη, χωρίς εστίες, ενώ δεν είχε προβεί σε εργασίες ελαιοχρωματισμού. Ακολούθως, ο ενάγων προσπάθησε να επιλυθεί το ανωτέρω ζήτημα, ασκώντας πίεση στον εναγόμενο, ώστε το ακίνητο να καταστεί λειτουργικό και κατάλληλο προς κατοικία, πλην όμως ο εναγόμενος κωλυσιεργούσε και δεν διεκπεραίωνε τις παραπάνω εργασίες, όπως είχε υποσχεθεί (βλ. προσκομιζόμενα από τον ενάγοντα εκτυπωμένα μηνύματα και ένορκη κατάθεση μάρτυρα απόδειξης). Εν τέλει, ο ενάγων στις 31-7-2023 επέδωσε στον εναγόμενο την από 27-7-2023 καταγγελία της σύμβασης, λόγω της έλλειψης των ανωτέρω αναφερόμενων συμφωνημένων ιδιοτήτων του μίσθιου ζητώντας το συνολικό ποσό των 1.400 ευρώ, τα οποία είχε προκαταβάλει στον εναγόμενο συνολικά ως μίσθωμα και ως εγγύηση για την ομαλή εκπλήρωση των όρων της σύμβασης μίσθωσης, ενώ, επίσης, δήλωσε ότι επιστρέφει τα κλειδιά του μίσθιου στον εναγόμενο. Επιπλέον, προέκυψε ότι ο ενάγων δεν κατοίκησε στο μίσθιο, ούτε κατά τον μήνα Ιούλιο, επειδή στερούνταν των ανωτέρω συμφωνημένων ιδιοτήτων. Το γεγονός δε ότι προχώρησε σε καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, στις 31-7-2023, ήτοι έναν μήνα αργότερα, μετά την ημερομηνία κατά την οποία ο εναγόμενος όφειλε να εκτελέσει τις απαραίτητες συμφωνημένες εργασίες, δικαιολογείται καθώς αποδεικνύεται επικοινωνία του ενάγοντα με τον εναγόμενο, προκειμένου να επιλυθεί το επίδικο ζήτημα. Εξάλλου το χρονικό διάστημα του ενός μηνός αποτελεί εύλογο διάστημα, κατά το οποίο ο ενάγων αυτοβούλως, στο πλαίσιο της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, έδωσε χρονικό περιθώριο στον εναγόμενο, με σκοπό να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Ο εναγόμενος – εκκαλών ισχυρίζεται με τους λόγους έφεσης (όπως επιγραμματικά αναφέρονται στο δικόγραφό του), ότι ο ενάγων – εφεσίβλητος παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο στις 15-6-2023, ότι ουδέποτε συνομολόγησε να προβεί στις αναφερόμενες παραπάνω εργασίες και ότι, σε κάθε περίπτωση, ο εναγόμενος θα μπορούσε να επιδιορθώσει, ο ίδιος τις όποιες κακοτεχνίες αξιώνοντας τη σχετική δαπάνη ή συμψηφίζοντας αυτήν με οφειλόμενο μίσθωμα. Ωστόσο, τα αναφερόμενα από τον εκκαλούντα, ουδόλως βρίσκουν έρεισμα στα αποδεικτικά στοιχεία, διότι προσκομίζονται εκτυπωμένα γραπτά μηνύματα που αντάλλαξαν οι διάδικοι, από τα οποία προκύπτει πως πράγματι ο εκκαλών είχε αναλάβει την υποχρέωση να εκτελέσει τις εργασίες που προαναφέρονται. Επιπλέον, προσκομίζονται φωτογραφίες, που αποδεικνύουν την κατάσταση του μίσθιου. Ακόμη, πέραν της κατάθεσης της μάρτυρα απόδειξης (συζύγου του ενάγοντος) που καταθέτει ότι δεν κατοίκησαν στο μίσθιο, από τα διδάγματα της κοινής πείρας προκύπτει, ότι δεν είθισται, αν, πράγματι, ο εφεσίβλητος είχε εγκατασταθεί στο μίσθιο, σε χρονικό διάστημα ενός μηνός να μετεγκατασταθεί σε νέο διαμέρισμα, καθώς τούτο προϋποθέτει, πέρα από την ανάλωση πολύτιμού χρόνου, την καταβολή δαπανών μετακόμισης. Η δε άσκηση της υπό κρίση αγωγής από τον ενάγοντα – εφεσίβλητο αποτελεί δικαίωμά του, σύμφωνα και με τα αναφερόμενα στην νομική σκέψη. Περαιτέρω, το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος παρέλαβε τα κλειδιά του μίσθιου στις 15-6-2023 και στις 29-6-2023 δήλωσε ηλεκτρονικά την αποδοχή της μίσθωσης, ουδόλως ασκεί επιρροή στην υπό κρίση υπόθεση, σύμφωνα με τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω και δεδομένης της σιωπηρής συμφωνίας των διαδίκων. Επίσης, στην από 8-8-2023 ηλεκτρονική λύση μίσθωσης μέσω ΑΑΔΕ που επιχείρησε ο εκκαλών, ο εφεσίβλητος δεν συναίνεσε, καθώς, όπως ρητά αναγράφεται «Δεν μου έχει επιστρέψει την προκαταβολή του ενοικίου και την εγγύηση ενοικίου». Συνεπώς, οι λόγοι έφεσης, οι οποίοι αναπτύσσονται συγκεχυμένα, τυγχάνουν απορριπτέοι. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που δέχθηκε όσα και το παρόν, ορθά ερμήνευσε και εφήρμοσε τον νόμο, με αιτιολογίες που συμπληρώνονται με αυτές της παρούσας. ελλείψει δε άλλου λόγου έφεσης, πρέπει η τελευταία να απορριφθεί κατ’ ουσίαν, στο σύνολό της. Ο εκκαλών πρέπει να καταδικαστεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου, για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, λόγω της ήττας του (άρ.176, 183 ΚΠολΔ), για τον ίδιο δε λόγο πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παράβολου, που προκαταβλήθηκε κατά την κατάθεση της έφεσης από αυτόν, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρ. 495 παρ 4 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.
ΠΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ την έφεση αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν κατ’ ουσίαν.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εκκαλούντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου, τα οποία ορίζει στο ποσό των τετρακοσίων (400) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή του παράβολου, που έχει προκαταβληθεί από τον εκκαλούντα, στο Δημόσιο Ταμείο.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους στον Πειραιά, στις 11.4.2025
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ