Αριθμός 204 /2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3o
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από το Γραμματέα Σ.Τ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: …………., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό του δικηγόρο Σταύρο Μαυρομάτη (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ: Ο.Τ.Α. με την επωνυμία «ΔΗΜΟΣ ΝΙΚΑΙΑΣ -ΑΓ. Ι. ΡΕΝΤΗ», ο οποίος εδρεύει στη Νίκαια (οδός ……….) (ΑΦΜ ……..), ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσιά του δικηγόρο Μαρία Καραφερη.
Ο εκκαλών άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 22.2.2023 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………./2023) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ 2056/2023 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που απέρριψε την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου ο ενάγων και ήδη εκκαλών με την από 22.11.2023 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ΠΡΩΤ ………/2023-ΓΑΚ/ΕΑΚ ΕΦΕΤ ……./2023) έφεσή του, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εκκαλούντος, ο οποίος παραστάθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τους ισχυρισμούς του με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και η πληρεξούσια δικηγόρος του εφεσιβλήτου, αφού έλαβε τον λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η από 22-11-2023 (με αριθμ. κατάθ. ………/2023) έφεση του ενάγοντος, ήδη εκκαλούντος, που στρέφεται κατά της υπ’ αριθμ. 2056/2023 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την προβλεπόμενη στο άρθρο 614 παρ. 1 ΚΠολΔ ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών. Η ανωτέρω έφεση έχει ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 499, 511, 513 παρ. 1β, 516 παρ. 1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ), αρμοδίως δε, φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ), ενώ έχει κατατεθεί το απαιτούμενο για την άσκησή της παράβολο, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, η έφεση αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Στην από 22-2-2023 (υπ’ αριθμ. κατάθ. ………../2023) αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά ο ενάγων ιστορούσε ότι, μετά από διαγωνισμό που διεξήχθη νόμιμα κατόπιν σχετικής διακήρυξης, ο εναγόμενος, ήδη εφεσίβλητος, Δήμος εκμίσθωσε στον ίδιο τα υπ’ αριθμ. 3 και 4 περίπτερα, που βρίσκονται δεξιά της εισόδου του Γ’ Νεκροταφείου Νίκαιας, προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει για πώληση ανθέων, κεριών και σμύρνων. Ότι η μίσθωση συμφωνήθηκε οκταετής, με έναρξη από 1-6-2017, καθώς και ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 1.060 ευρώ για το περίπτερο υπ’ αριθ. 3 και των 1.080 ευρώ για το περίπτερο υπ’ αριθ. 4. Ότι, μετά την εγκατάστασή του στα μίσθια, διαπίστωσε ότι αυτά δεν υδροδοτούνταν, παρότι στη διακήρυξη προβλεπόταν ότι η δαπάνη ύδρευσης θα βάρυνε τον ίδιο, με αποτέλεσμα να παραβλάπτεται η συμφωνημένη χρήση των μισθίων, αφού τα άνθη που ο ίδιος διαθέτει προς πώληση μαραίνονται. Ότι ο ίδιος διαμαρτυρήθηκε επανειλημμένως στους αρμόδιους υπαλλήλους του εναγόμενου για το πραγματικό αυτό ελάττωμα των μισθίων, αλλά ο εναγόμενος δεν φρόντισε για την τακτοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών των μισθίων, που αποτελεί προϋπόθεση για την υδροδότησή τους. Ότι, λόγω αυτού του πραγματικού ελαττώματος, η μισθωτική αξία των μισθίων είναι μικρότερη κατά ποσοστό 80% από το συμφωνημένο μίσθωμα, αφού συνήθης χρήση των περιπτέρων έξω από το Γ’ Νεκροταφείο είναι η πώληση ανθέων. Με βάση το ιστορικό αυτό, ο ενάγων ζητούσε να αναγνωριστεί ότι υποχρεούται στην καταβολή μόνο ποσοστού 80% του συμφωνημένου μισθώματος μέχρι την άρση του πραγματικού ελαττώματος των μισθίων. Με την προσβαλλόμενη απόφαση, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται τώρα ο εκκαλών, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Ζητεί δε να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και, ακολούθως, να γίνει δεκτή η αγωγή του.
Το άρθρο 38 παρ. 1 του π.δ. 715/1979 «Περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ,), προμηθειών μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει, αγορών ή εκποιήσεων ακινήτων, εκποιήσεων κινητών πραγμάτων ως και εκτελέσεως εργασιών» ορίζει ότι: «Τα εις τα Ν.Π.Δ.Δ. ανήκοντα και εν γένει υπό αυτών διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθούνται διά δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού», κατά το άρθρο 40 παρ. 1 του ίδιου ως άνω π.δ/τος, «Ο διαγωνισμός ενεργείται κατόπιν διακήρυξης του διοικούντος το ΝΠΔΔ συλλογικού οργάνου, ήτις περιέχει τα ακόλουθα στοιχεία: α)…β)…γ]…δ],..ε)… στ]… ζ] τον όρον ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται εις μείωσιν του μισθώματος από της κατακυρώσεως της μισθώσεως και εφεξής….», ενώ κατά το άρθρο 44 παρ. 2 και 4 του ίδιου π.δ., «2. Η σύμβασις μισθώσεως καταρτίζεται διά συμβολαιογραφικού ή ιδιωτικού εγγράφου, κατά την κρίσιν του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου. ….4. Το Ν.Π.Δ.Δ. δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού διά την πραγματικήν κατάστασιν εις ην ευρίσκεται το μίσθιον και ης ώφειλεν να λάβη γνώσιν ούτος και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου, εις επιστροφήν ή μείωσιν του μισθώματος ούτε εις την λύσιν της μισθώσεως». Σύμφωνα με το παραπάνω π.δ. 715/1979, το οποίο εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της διάταξης του άρθρου 43 παρ. 4 του ν.δ. 496/1974 «Περί λογιστικού των Ν.Π.Δ.Δ.», δεν περιέχεται διάταξη που να απαγορεύει στον μισθωτή να ζητήσει μείωση του μισθώματος. Από το προαναφερόμενο άρθρο 40 του εν λόγω π.δ., το οποίο αναφέρεται στη διακήρυξη διαγωνισμού για την εκμίσθωση ακινήτων που ανήκουν στα ν.π.δ.δ., διαχειριζόμενα από αυτά, συνάγεται ότι ο όρος που αφορά στη μείωση του μισθώματος πρέπει να περιέχεται στη διακήρυξη και, επομένως, πρέπει να αποτελεί και όρο της σχετικής μισθωτικής σύμβασης. Αν λοιπόν ο όρος αυτός δεν περιληφθεί στη διακήρυξη ή τη σύμβαση, δεν ισχύει για τους συμβαλλόμενους. Συνεπώς, ένας τέτοιος όρος μόνο συμβατική δέσμευση μπορεί να έχει, εφόσον συμφωνηθεί (Βλ. ΑΠ 53/2019, ΑΠ 762/2015 ΝΟΜΟΣ). Όμως, σε κάθε περίπτωση, ισχύει η ως άνω γενικότερη διάταξη του άρθρου 44 παρ. 4 του π.δ. 715/1979.
Από την εκτίμηση της ένορκης εξέτασης της μάρτυρος του εκκαλούντος στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, το περιεχόμενο της οποίας περιλαμβάνεται στα ταυτάριθμα με την προσβαλλόμενη απόφαση πρακτικά και όλων των εγγράφων, που προσάγουν με επίκληση οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων οι φωτογραφίες που προσάγει με επίκληση ο εκκαλών, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Μετά από διαγωνισμό που διεξήχθη νόμιμα κατόπιν της υπ’ αριθμ. 54/12-2-2017 απόφασης της Οικονομικής Επιτροπής του εφεσίβλητου Δήμου για τη σχετική διακήρυξη, με τις υπ’ αριθμ. πρωτ. …. και …… από 1-6-2017 συμβάσεις ο εκκαλών μίσθωσε από τον εφεσίβλητο τα υπό στοιχεία 3 και 4 περίπτερα, που βρίσκονται στην Νίκαια έξω από το Γ’ Νεκροταφείο, προκειμένου να τα εκμεταλλευθεί, σύμφωνα και με τις υπ’ αριθ. 4257 και 4258/14-7-2017 αποφάσεις του Τμήματος Αδειοδοτήσεων και Ρύθμισης Εμπορικών Δραστηριοτήτων, που του χορηγήθηκαν, για την πώληση ανθέων, κεριών και σμύρνων. Οι μισθώσεις αυτές, που δεν υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του π.δ 34/1995, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 εδ. στ’ αυτού (βλ. ΕφΑθ 9692/1987, ΑρχΝ 1988/357), αλλά στις διατάξεις του π.δ 715/1979, συμφωνήθηκαν οκταετείς, αρχής γενομένης από 1-6-2017, ημερομηνία κατά την οποία καταρτίσθηκαν οι συμβάσεις, οπότε ο εκκαλών παρέλαβε τα μίσθια. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 1.060 ευρώ για το περίπτερο με αριθμό … και των 1.080 ευρώ για το περίπτερο με αριθμό…… Περαιτέρω, όπως αποδείχθηκε, από την ημερομηνία έναρξης των ένδικων μισθώσεων μέχρι τουλάχιστον τον χρόνο συζήτησης της κρινόμενης αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, τα μίσθια δεν υδροδοτούνταν. Η έλλειψη υδροδότησης συνιστά πραγματικό ελάττωμα των μισθίων, αφού επηρεάζει αρνητικά τη χρήση των μισθίων ως καταστημάτων πώλησης – μεταξύ άλλων – και ανθέων, ιδίως, διότι χωρίς ύδρευση δυσχεραίνεται η συντήρηση των ανθέων που πωλεί ο εκκαλών. Για το ζήτημα αυτό ο εκκαλών απευθύνθηκε στην αρμόδια υπηρεσία του εφεσίβλητου Δήμου, ο οποίος την 3-8-2020, διά της Αντιδημάρχου Περιβάλλοντος και Ποιότητας Ζωής, του χορήγησε εξουσιοδότηση να αιτηθεί προς την Ε.Υ.Δ.Λ.Π. την υδροδότηση των μισθίων. Ωστόσο, η εν λόγω υδροδότηση δεν ήταν εφικτή, διότι δεν πληρούνταν οι προϋποθέσεις προς τούτο, και, συγκεκριμένα, επειδή δεν υπήρχαν σχετικές πολεοδομικές άδειες για τα μίσθια. Μετά ταύτα, ο εκκαλών επέδωσε στον εναγόμενο, στις 15-1-2021, την από 14-1-2021 εξώδικη διαμαρτυρία – δήλωση, με την οποία, αφενός μεν διαμαρτυρόταν για το πραγματικό αυτό ελάττωμα των μισθίων και καλούσε τον εφεσίβλητο να προβεί σε κάθε ενδεικνυόμενη ενέργεια, ώστε να υδροδοτηθούν τα μίσθια, αφετέρου δε δήλωσε ότι μέχρι να επιτευχθεί η υδροδότησή τους θα καταβάλλει μειωμένο μίσθωμα σε ποσοστό 80%. Έκτοτε, ο εκκαλών καταβάλλει στον αντίδικό του μειωμένο μίσθωμα, ποσού 212 ευρώ για το περίπτερο με αριθμό 3 και ποσού 216 ευρώ για το περίπτερο με αριθμό 4, επιπλέον δε, ο ίδιος μίσθωσε υπόγειο χώρο κοντά στα περίπτερα, όπου διατηρεί ψυγείο για την συντήρηση των ανθέων και από την παροχή νερού ποτίζει τα προς πώληση άνθη. Ο εναγόμενος Δήμος δεν αμφισβητεί ότι η υδροδότηση των μισθίων δεν είναι εφικτή, επειδή δεν πληρούνται οι προς τούτο προϋποθέσεις. Όπως αποδείχθηκε, στις ως άνω μισθωτικές συμβάσεις περιλήφθηκε ο ακόλουθος όρος (άρθρο 5.3): «Καθώς ο Δήμος μισθώνει τη θέση του περιπτέρου, δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτή, για την πραγματική κατάσταση στην οποία βρίσκεται τυχόν υφιστάμενο κουβούκλιο, για την οποία τεκμαίρεται ότι έχει λάβει γνώση, ούτε για την ύπαρξη οποιασδήποτε δουλείας επί του περιπτέρου, ούτε, συνεπώς, υποχρεούται εντεύθεν σε επιστροφή ή μείωση του τιμήματος, ούτε στη λύση της σύμβασης παραχώρησης. Επίσης ο Δήμος δεν ευθύνεται για τη μη χορήγηση στο μισθωτή οποιασδήποτε άδειας από τα αρμόδια όργανα…». Από τον όρο αυτόν προκύπτει ότι συμφωνήθηκε η μη ευθύνη του εφεσιβλήτου για οποιονδήποτε λόγο, αναγόμενο στην πραγματική κατάσταση των μισθίων. Η αναφορά δε μόνο στα υφιστάμενα κουβούκλια γίνεται διότι αυτά αποτελούν ουσιαστικά τη μόνη υποδομή των μισθίων. Πέραν αυτού, όπως προεκτέθηκε, ισχύει η ρύθμιση του άρθρου 44 παρ. 4 του π.δ 715/1979, κατά την οποία «Το Ν.Π.Δ.Δ. δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού διά την πραγματικήν κατάστασιν εις ην ευρίσκεται το μίσθιον και ης ώφειλεν να λάβη γνώσιν ούτος και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου, εις επιστροφήν ή μείωσιν του μισθώματος ούτε εις την λύσιν της μισθώσεως». Εξάλλου, όπως αναφέρεται στο άρθρο 2.2 των συμβάσεων, «Ο μισθωτής επισκέφθηκε το μίσθιο και αφού εξέτασε αυτό, το βρήκε της απολύτου αρεσκείας του και κατάλληλο για τον σκοπό που το προορίζει και ως εκ τούτου το παρέλαβε από τον εκμισθωτή, του παρόντος επέχοντος και θέση πρωτοκόλλου παραδόσεως και παραλαβής». Πέραν αυτών, παρά τους ισχυρισμούς του εκκαλούντος ότι έλαβε για πρώτη φορά γνώση του ως άνω πραγματικού ελαττώματος των μισθίων μετά την ολοκλήρωση των εργασιών ανακαίνισης που πραγματοποίησε, όπως αποδείχθηκε, αυτός γνώριζε καλά εξαρχής, πριν την εγκατάστασή του, ότι δεν υπήρχε υδροδότηση στα μίσθια. Άλλωστε, για τις εργασίες ανακαίνισης απαιτείται νερό και ασφαλώς, το αργότερο σ’ εκείνο το χρονικό σημείο, ο εκκαλών διέγνωσε την έλλειψη υδροδότησης. Γι’ αυτό, ενώ στη διακήρυξη του διαγωνισμού υπήρχε ο όρος «Η καταβολή της δαπάνης κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφώνου, δημοτικών τελών, τελών αποχέτευσης, κλπ. καθώς και η δαπάνη σύνδεσης των αντίστοιχων μετρητών, καθώς και κάθε είδους φόρων, εισφορών, κρατήσεων υπέρ τρίτων και κάθε άλλη δαπάνη βαρύνει το μισθωτή. Όλες οι ανωτέρω παροχές θα πρέπει να είναι καταχωρημένες στο όνομα του μισθωτή», στις μισθωτικές συμβάσεις ορίσθηκε στο άρθρο 7.2 ότι: «Ο μισθωτής, για όσο χρονικό διάστημα θα διαρκέσει η παρούσα σύμβαση μίσθωσης, υποχρεούται να καταβάλλει ανελλιπώς και εμπροθέσμως τα αντίτιμα των καταναλώσεων ρεύματος και ΟΤΕ, μαζί με τις συνεισπραττόμενες υπέρ τρίτων εισφορές, δημοτικούς φόρους κ.λ.π., όπως γράφονται στους λογαριασμούς που στέλνουν οι οργανισμοί αυτοί», χωρίς δηλαδή να γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σχετικά με την δαπάνη κατανάλωσης νερού. Προκύπτει δηλαδή από τα ανωτέρω ότι ο εκκαλών γνώριζε εξαρχής την έλλειψη υδροδότησης των μισθίων, αλλά θεώρησε συμφέρουσα τη μίσθωσή τους, παρά την ύπαρξη αυτού του ελαττώματος, χρησιμοποιώντας νερό που λαμβάνει από κοντινό ακίνητο, γι’ αυτό ενέμεινε στις μισθώσεις, ελπίζοντας και πιέζοντας τα όργανα του Δήμου, (μετά μάλιστα 3,5 έτη από την έναρξη των μισθώσεων), να τακτοποιήσουν τις πολεοδομικές εκκρεμότητες, ώστε να καταστεί δυνατή η υδροδότηση των μισθίων. Επομένως η αγωγή είναι αβάσιμη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που δέχθηκε τα ίδια, δεν έσφαλε. Τα αντίθετα, συνεπώς, υποστηριζόμενα από τον εκκαλούντα, κρίνονται κατ’ ουσίαν αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και η υπό κρίση έφεση στο σύνολό της. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που κατατέθηκε για την άσκηση της έφεσης, στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί ο εκκαλών, λόγω της ήττας του, στα δικαστικά έξοδα του αντιδίκου του του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), μειωμένα κατά το μέτρο του άρθρου 281 παρ. 2 του ν. 3463/2006 “Κώδικας Δήμων και Κοινοτήτων”, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται κατά το τυπικό της μέρος και
Απορρίπτει την έφεση κατά το ουσιαστικό της μέρος.
Διατάζει την εισαγωγή του παραβόλου, που είχε κατατεθεί για την άσκηση της έφεσης, στο δημόσιο ταμείο.
Καταδικάζει τον εκκαλούντα στα δικαστικά έξοδα του εφεσιβλήτου, που ορίζει για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας σε τετρακόσια (400) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 3 Απριλίου 2025, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ