ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Αριθμός Απόφασης 318/2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
(3ο ΤΜΗΜΑ)
Αποτελούμενο από τη Δικαστή , Ελένη Μούρτζη Εφέτη , που ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από την Γραμματέα Ε.Δ .
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του , στις ……….. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :
Της εκκαλούσας : Ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία «……….» , με διακριτικό τίτλο «………..» , (ΑΦΜ …………) , που εδρεύει στην περιοχή …… της νήσου …… και εκπροσωπείται από τους ομορρύθμους εταίρους της α) ……………και β) …….. , η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της , Χριστίνα Σειραγάκη του Νικολάου (ΑΜ ……… Δ.Σ. Αθηνών).
Των εφεσίβλητων : 1) …………. και 2) ……….., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους , Ελένη Αρσενοπούλου-Παπαηλία του Νικολάου (ΑΜ ………. Δ.Σ. Αθηνών) , βάσει δηλώσεως.
Οι εφεσίβλητες με την από 21-11-2022 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/24-11-2022) αγωγή, την οποία άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, ζήτησαν να γίνει δεκτή. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με τη με αριθμό 1161/7-4-2023 απόφασή του έκανε δεκτή την αγωγή και έταξε όσα αναφέρονται σε αυτή . Ήδη η εκκαλούσα με την από 9-1-2024 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΑΚΕΜ ………../9-1-2024) έφεσή της, η οποία κατατέθηκε στη Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου με αριθμό ΓΑΚ/ΕΑΚ ………../19-1-2024, προσδιορίστηκε για την στην αρχή της παρούσας αναφερόμενη δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο , προσβάλλει την απόφαση αυτή.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης η πληρεξούσια δικηγόρος της εκκαλούσας ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις που κατέθεσε , ενώ η πληρεξούσια δικηγόρος των εφεσίβλητων δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο , αλλά κατέθεσε την από 9-10-2024 μονομερή δήλωσή της , που έγινε σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. και προκατέθεσε προτάσεις .
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τη διάταξη του άρθρου 528 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι, αν ασκηθεί έφεση από εναγόμενο που δικάστηκε ερήμην στον πρώτο βαθμό, η εκκαλούμενη οριστική ερήμην απόφαση, με μόνη την τυπική παραδοχή της έφεσης, εξαφανίζεται, μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους τυχόν πρόσθετους αυτής λόγους, με αποτέλεσμα η υπόθεση να αναδικάζεται από το εφετείο που μετατρέπεται, στην περίπτωση αυτή, ουσιαστικά, σε πρωτοβάθμιο δικαστήριο (ΑΠ 285/2023, ΑΠ 229/2020). Επομένως, αν με την έφεση του ηττηθέντος εναγομένου προτείνεται η εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων ως προς την ουσιαστική βασιμότητα της αγωγής, η απόφαση εξαφανίζεται στο σύνολό της, χωρίς να απαιτείται να γίνει προηγουμένως δεκτός κάποιος λόγος έφεσης και η υπόθεση συζητείται εκ νέου στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο, στο οποίο ο εκκαλών-εναγόμενος μπορεί να προβάλει όλους τους πραγματικούς ισχυρισμούς, που θα μπορούσε να είχε προτείνει στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, αν είχε παραστεί (ΑΠ 1287/2022, ΑΠ 230/2020, ΑΠ 579/2018). Αν, όμως, ο εναγόμενος, ο οποίος δικάστηκε στην πρωτοβάθμια δίκη ερήμην, ισχυρίζεται, με την έφεσή του, μόνο ότι η αγωγή που έγινε δεκτή, ήταν απαράδεκτη ή νόμω αβάσιμη, τότε το δευτεροβάθμιο δικαστήριο ερευνά αν υφίστανται αυτές οι ελλείψεις, χωρίς να εξαφανίσει προηγουμένως την εκκαλούμενη απόφαση (ΑΠ 1030/2024), ως και εάν οι λόγοι της έφεσης είναι μη νόμιμοι, αόριστοι ή αλυσιτελείς, οπότε απορρίπτεται η έφεση και η απόφαση δεν εξαφανίζεται (ΑΠ 579/2018, ΑΠ 1075/2013, ΑΠ 1040/2013). Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 524 παρ. 1 και 2 και 528 Κ.Πολ.Δ., όπως αυτά ισχύουν μετά την αντικατάστασή τους με τον αριθ. 1 άρθρ. τρίτο Ν. 4335/2015 – και εκ νέου με το άρθρο 28 του Ν 4842/2021 (έναρξη ισχύος 1-1-2022 σύμφωνα με το άρθρο 120 Ν 4842/2021) και 44 παρ. 2 Ν. 3994/2011, αντίστοιχα, που ισχύουν και στη διαδικασία των περιουσιακών -μισθωτικών διαφορών (άρθρο 528 εδ. α , 591παρ.1, 614 παρ. 1, 615 επ. του Κ.Πολ.Δ.), προκύπτει ότι η προφορική συζήτηση ενώπιον των δευτεροβάθμιων δικαστηρίων είναι υποχρεωτική μόνο στην περίπτωση κατά την οποία η έφεση κατά της πρωτόδικης απόφασης ασκήθηκε από το διάδικο που δικάστηκε στον πρώτο βαθμό ερήμην, οπότε, με την τυπική παραδοχή της έφεσης, η οποία λειτουργεί ως υποκατάστατο της καταργηθείσας αναιτιολόγητης ανακοπής ερημοδικίας εξαφανίζεται η πρωτόδικη απόφαση μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους, χωρίς να απαιτείται να ευδοκιμήσει προηγουμένως κάποιος λόγος της έφεσης και αναδικάζεται η υπόθεση από το Εφετείο, η συζήτηση ενώπιον του οποίου γίνεται πλέον προφορικά. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση αυτή, που είναι υποχρεωτική η προφορική συζήτηση ενώπιον του Εφετείου, δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ. και έτσι δεν είναι επιτρεπτή η παράσταση κατά τη συζήτηση με κοινή δήλωση των διαδίκων, που υπογράφεται από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους ή με δήλωση του ενός ή ορισμένων μόνο πληρεξουσίων ότι δεν θα παραστούν κατά την εκφώνηση. Η απαγόρευση της παραστάσεως με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου στην περίπτωση του άρθρου 528 Κ.Πολ.Δ. ισχύει, όχι μόνο για το διάδικο, ο οποίος δικάστηκε στον πρώτο βαθμό ερήμην, αλλά και για τον αντίδικό του, ο οποίος κανονικά είχε παραστεί στον πρώτο βαθμό. Τούτο σαφώς προκύπτει από τις προαναφερόμενες διατάξεις, διότι διαφορετικά προφορική συζήτηση δε νοείται , ώστε να παρέχεται η δυνατότητα της εκατέρωθεν ακροάσεως και κατ’ αντιδικία συζητήσεως της υποθέσεως (άρθρ. 20 παρ. 2 Συντ.), αλλά και επιβάλλεται για να εξασφαλίζεται η ισότητα των όπλων (άρθρ. 110 Κ.Πολ.Δ.) και η αρχή της δίκαιης δίκης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 6 της ΕΣΔΑ (ΑΠ 286/2023, ΑΠ 131/2022, ΑΠ 635/2020, ΑΠ 1478/2019, ΑΠ 476/2017, ΑΠ 11/2016 , ΑΠ 93/2013, ΑΠ 280/2012, ΑΠ 652/2011, ΑΠ 866/2008). Εκ τούτων παρέπεται ότι όταν ασκείται έφεση από διάδικο που δικάστηκε ερήμην στον πρώτο βαθμό, μετά την έναρξη της ισχύος του ν.2915/2001 ήτοι από 1.1.2002 και εντεύθεν, ουδέποτε δύναται να παραλειφθεί η προφορική συζήτηση της υπόθεσης, αφού αυτή είναι κατά τα παραπάνω υποχρεωτική και συνεπώς δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ. και δεν ισχύει ως εκ τούτου η ευχέρεια των πληρεξουσίων δικηγόρων των διαδίκων να προκαταθέσουν δήλωση ότι δεν θα παραστούν κατά την εκφώνηση της υπόθεσης (ΑΠ 1478/2019). Η υποβολή τέτοιας δήλωσης από μη παριστάμενο πληρεξούσιο δικηγόρο διαδίκου κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, για την οποία είναι υποχρεωτική η προφορική συζήτηση, συνιστά μη προσήκουσα παράσταση αυτού έστω και αν έχει καταθέσει προτάσεις, συνεπαγόμενη την ερημοδικία του και ως εκ τούτου, σύμφωνα με όσα αναφέρονται παραπάνω, οι προτάσεις του και οι σε αυτές περιεχόμενοι αυτοτελείς ισχυρισμοί, καθώς και τα επικαλούμενα και προσκομιζόμενα αποδεικτικά μέσα, δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 1478/2019, ΑΠ 93/2013, ΑΠ 251/2009). Έτσι, σε περίπτωση έφεσης κατά το άρθρο 528 του K.Πολ.Δ., κατά την προφορική συζήτηση παρίσταται προσηκόντως ο εκκαλών και ερήμην δικασθείς σε πρώτο βαθμό, αλλά όχι ο νομίμως και εμπροθέσμως κλητευθείς εφεσίβλητος, έχοντας καταθέσει προτάσεις και δεν παραστεί κατά την εκφώνηση της έφεσης, έχοντας υποβάλει σχετική δήλωση κατά το άρθρο 242 παρ. 2 K.Πολ.Δ., αυτός δεν λαμβάνει κανονικά μέρος στη συζήτηση της έφεσης, θεωρείται δικονομικά απών και συνεπώς δικάζεται ερήμην, πλην όμως η διαδικασία χωρεί σαν να ήταν παρών, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 524 παρ. 4 του K.Πολ.Δ., εφόσον βεβαίως έχει προηγηθεί έρευνα της νομότυπης κλήτευσής του, κατ’ άρθρο 271 παρ. 1 σε συνδ. προς 524 παρ. 1 του K.Πολ.Δ. (ΑΠ 93/2013, ΑΠ 845/2012 , ΑΠ 280/2012 ΝοΒ 2013.132). Τέλος, κατά το άρθρο 524 παρ. 4 εδ. α του ίδιου Κώδικα, που εφαρμόζεται και στις περιουσιακές -μισθωτικές διαφορές σύμφωνα με το άρθρο 591 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ., σε περίπτωση ερημοδικίας του εφεσίβλητου ως προς την έφεση η διαδικασία προχωρεί σαν να ήταν και αυτός παρών, οπότε, κατά την έρευνα υπό του δικαστηρίου εκ νέου της αγωγής, ως προς τη βασιμότητά της, δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 272 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., εφόσον στην περίπτωση αυτή ο εφεσίβλητος που ερημοδικεί δικάζεται σαν να ήταν παρών, και αναδικάζεται η υπόθεση από το εφετείο, ενώπιον του οποίου η συζήτηση γίνεται πλέον προφορικά (πρβλ. ΑΠ 2151/2014).
Στην προκείμενη περίπτωση, από τα διαδικαστικά έγγραφα, που προσκομίζονται από την εκκαλούσα, προκύπτει ότι επί της από 21-11-2022 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/24-11-2022) αγωγής των εναγουσών και ήδη εφεσίβλητων, εκδόθηκε η με αριθ. 1161/7-4-2023 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (ειδική διαδικασία-μισθωτικών διαφορών). Η ως άνω απόφαση εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία που εφαρμόζεται για τις μισθωτικές διαφορές και διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ΄ ορόφους, ερήμην της εναγομένης και ήδη εκκαλούσας και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δεχόμενο ως κατά τεκμήριο ομολογουμένης από την εναγόμενη της ιστορικής βάσης της αγωγής, έκανε αυτή δεκτή και υποχρεώθηκε η εναγόμενη να καταβάλει στις ενάγουσες κατά την αναλογία του ποσοστού συγκυριότητάς τους επί του μισθίου, το συνολικό ποσό των 2.006,96 ευρώ , ήτοι 501,74 ευρώ στην πρώτη ενάγουσα και 1.505,22 ευρώ στη δεύτερη ενάγουσα , με το νόμιμο τόκο από την επομένη της λήξεως εκάστου μηνός, κηρύχθηκε η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και καταδικάστηκε η εναγόμενη στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης των εναγουσών εκ ποσού 600 ευρώ . Κατά της πρωτόδικης αυτής απόφασης η εναγόμενη άσκησε την υπό κρίση από 9-1-2024 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΑΚΕΜ ………../9-1-2024) έφεση, τη συζήτηση της οποίας ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου επισπεύδει η ίδια η εκκαλούσα, με επιμέλεια της οποίας επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως στις εφεσίβλητες (άρθρα 122 επ. , 124 παρ. 2, 126 παρ. 1 περ. α, 127 παρ. 1, 129 παρ. 1, 139, 140, 144, 591 παρ. 1 περ. α, 498 του Κ.Πολ.Δ.) ακριβές αντίγραφο αυτής (έφεσης), με την από 19-1-2024 πράξη ορισμού δικασίμου, με την οποία ορίστηκε δικάσιμος η 10-10-2024 και με κλήση των εφεσίβλητων προς συζήτηση κατά τη δικάσιμο αυτή (βλ. τις με αριθ. ……΄και …..΄/25-1-2024 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών , ………..) . Από τα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού του Δικαστηρίου προκύπτει ότι, κατά την ως άνω δικάσιμο , κατά την εκφώνηση της υπόθεσης από τη σειρά του οικείου πινακίου ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, δικάζοντος κατ’έφεση, η μεν εκκαλούσα παραστάθηκε διά της πληρεξουσίας δικηγόρου της, οι δε εφεσίβλητες εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους, η οποία παραστάθηκε με δήλωση κατά το άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.. Η με την παραπάνω δήλωση παράσταση των εφεσίβλητων δεν είναι, κατά τα προεκτεθέντα στη μείζονα σκέψη, προσήκουσα, δεδομένου ότι, λόγω της ερημοδικίας της εναγομένης και ήδη εκκαλούσας στον πρώτο βαθμό δικαιοδοσίας, οι εφεσίβλητες, όφειλαν, για να θεωρηθούν προσηκόντως παριστάμενες στο δεύτερο βαθμό δικαιοδοσίας, κατά τον οποίο είναι υποχρεωτική η προφορική συζήτηση της υπόθεσης, να εκπροσωπηθούν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους και όχι να παραστούν με δήλωση αυτής, κατά το άρθρο 242 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ., η συζήτηση δε ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου είναι προφορική και για τις εφεσίβλητες και ως εκ τούτου μόνη η υποβολή τέτοιας δηλώσεως, χωρίς την αυτοπρόσωπη παρουσία της πληρεξούσιας δικηγόρου των εφεσίβλητων -εναγουσών, συνεπάγεται την ερημοδικία αυτών, αφού η παράστασή τους είναι μη προσήκουσα, κατά την αυτεπάγγελτη εξέταση του Δικαστηρίου τούτου. Κατόπιν των ανωτέρω, εφόσον πρόκειται περί εφέσεως κατά αποφάσεως που είχε εκδοθεί ερήμην της εναγομένης και ήδη εκκαλούσας, οπότε σύμφωνα με τα όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, επιβάλλεται η παράσταση των διαδίκων στο ακροατήριο μετά ή διά του πληρεξουσίου τους δικηγόρου, οι εφεσίβλητες που δεν παραστάθηκαν προσηκόντως διά ή μετά της πληρεξουσίας δικηγόρου τους, η οποία παραστάθηκε με δήλωση κατά το άρθρο 242 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., πρέπει να δικαστούν ερήμην και συνακόλουθα δεν λαμβάνονται υπόψη οι προτάσεις τους και οι σε αυτές περιεχόμενοι ισχυρισμοί καθώς και τα με αυτές επικληθέντα και προσκομισθέντα αποδεικτικά μέσα και έγγραφα . Ωστόσο , λόγω της ερημοδικίας των εφεσίβλητων, σύμφωνα με το άρθρο 524 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ., η διαδικασία θα προχωρήσει σαν να ήταν και αυτές παρούσες, δεδομένου επίσης ότι για το παραδεκτό της συζήτησης προσκομίζονται από την παριστάμενη εκκαλούσα αντίγραφο του εισαγωγικού δικογράφου της αγωγής και των προτάσεων των αντιδίκων του που κατατέθηκαν στην πρωτοβάθμια δίκη καθώς και των πρακτικών της συζήτησης που λήφθηκαν κατ’αυτήν (άρθρο 524 παρ. 2 εδ. γ του Κ.Πολ.Δ. , ΑΠ 995/2024) .
Η κρινόμενη από 9-1-2024 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΑΚΕΜ ………/9-1-2024) έφεση της εναγομένης της από 21-11-2022 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ ………../24-11-2022) αγωγής – και ήδη εκκαλούσας, κατά της με αριθμό 1161/7-4-2023 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, το οποίο δίκασε ερήμην της εναγομένης την παραπάνω αγωγή κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών -μισθωτικών διαφορών και έκανε δεκτή την αγωγή λόγω του τεκμηρίου ερημοδικίας, αρμοδίως εισάγεται ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου και έχει ασκηθεί στις 9-1-2024 , νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 19 , 144 παρ. 2, 495 παρ. 1 και 2, 511, 513 παρ. 1 β΄, 516 παρ. 1 και 2 , 517 εδ. α΄, 518 παρ. 2, 520 παρ. 1, 591 παρ. 1 και 7, 614 αρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., καθόσον η παρισταμένη εκκαλούσα δεν επικαλείται, ούτε από τα έγγραφα που περιέχονται στη δικογραφία, προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης και από τη δημοσίευσή της (7-4-2023), μέχρι την άσκηση (9-1-2024) της ένδικης έφεσης δεν έχει παρέλθει διετία. Επίσης, έχει κατατεθεί το απαιτούμενο παράβολο (δυνάμει του με αριθ. ………….. ηλεκτρονικού -e- παραβόλου), σύμφωνα με σχετική επισημείωση της Γραμματέως του Δικαστηρίου που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση επί του εφετηρίου, που προβλέπεται στο άρθρο 495 παρ. 3 περ. Α στοιχ. β του Κ.Πολ.Δ. . Με τους λόγους της έφεσης, η εκκαλουμένη απόφαση πλήττεται κατά το μέρος που έγινε δεκτή η αγωγή, είναι δε νόμιμοι και, συνεπώς, πρόκειται για έφεση ερημοδικασθέντος πρωτοδίκως διαδίκου, η άσκηση της οποίας επιφέρει την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης, μέσα στα πλαίσια του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης (άρθρα 522, 528, 532 του Κ.Πολ.Δ.). Επομένως, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή η κρινόμενη έφεση και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη νομική σκέψη, να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη, να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη 1161/2023 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά απόφαση, ως προς όλα τα κεφάλαια και διατάξεις αυτής που προσβάλλονται με την έφεση, να κρατηθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο και να ερευνηθεί η αγωγή ως προς τη νομική και ουσιαστική βασιμότητά της (άρθρα 528 και 535 παρ. 1 του K.Πολ.Δ.), κατά την ίδια διαδικασία, κατά την οποία εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση (άρθρα 533 παρ. 1 , 591 παρ. 7 του Κ.Πολ.Δ.) .
Από τις διατάξεις των άρθρων 574, 595 και 596 του Α.Κ., προκύπτει ότι ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε από την παράδοση σ` αυτόν της χρήσεως του πράγματος, εφόσον έχει τη δυνατότητα χρήσεως αυτού, ανεξαρτήτως αν πράγματι το χρησιμοποιεί. Έτσι, για τη θεμελίωση της αγωγής με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί την καταβολή του μισθώματος (άρθρ. 574 και 595 Α.Κ.), αλλά και την απόδοση του μισθίου λόγω καταγγελίας γενομένης για καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (άρθρα 574, 595 και 597 Α.Κ.), πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο (και να αποδεικνύονται), η γενομένη εκ μέρους του μισθωτή χρήση του μισθίου και η υπερημερία του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος, εκτός των άλλων περιστατικών, όπως η σύμβαση μισθώσεως πράγματος και ειδικότερα ο τόπος και ο χρόνος συνάψεως αυτής, οι συμβαλλόμενοι, το μίσθιο, το μίσθωμα και ο χρόνος καταβολής αυτού, καθώς και ο χρόνος διάρκειας της μισθώσεως (ΑΠ 694/2020, ΑΠ 2035/2013). Κατά δε το άρθρο 595 Α.Κ., το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά τη λήξη τους. Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει ούτε συμφωνημένη ούτε συνηθισμένη ημέρα πληρωμής, το μίσθωμα καταβάλλεται μετά τη χρήση και, ειδικότερα, αν μεν έχουν ορισθεί μικρότερα χρονικά διαστήματα (λ.χ. μήνας, τρίμηνο) κατά τη λήξη τους (τελευταία ημέρα του μήνα, του τριμήνου, κλπ), αλλιώς κατά τη λήξη της μίσθωσης, οπότε η ημέρα πληρωμής είναι και πάλιν δήλη (341 παρ. 1 Α.Κ.) και ως εκ τούτου ο οφειλέτης γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής (ΑΠ 561/2010). Περαιτέρω, η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ 973/2010). Κατά τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του ΠΔ/τος 34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», όπως αυτή ισχύει μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 7 παρ. 6 του Ν. 2741/1999, οι υπαγόμενες στο εν λόγω Π.Δ. μισθώσεις (που έχουν συναφθεί πριν από την ισχύ του ν 4242/2014), ισχύουν για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Όπως δε ρητώς ορίζεται στο ως άνω άρθρο 7 παρ. 8 του προαναφερόμενου Ν. 2741/1999, η δωδεκαετής διάρκεια καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες, κατά την έναρξη ισχύος του (28.9.1999) μισθώσεις. Ως τέτοιες νοούνται οι μισθώσεις, στις οποίες ο μισθωτής εξακολουθεί, κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, να βρίσκεται στη χρήση του μισθίου, έστω και αν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς είχε συμπληρωθεί η νόμιμη διάρκεια τους (βλ. 694/2020, ΑΠ 1031/2001) . Για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν 4242/2014, η νόμιμη διάρκειά τους είναι τριετής (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. β ν 4242/2014). Η δωδεκαετία στις παλιές μισθώσεις και αντιστοίχως η τριετία στις νέες εμπορικές μισθώσεις (που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν 4242/2014), δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή, όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 364/2000) Χ. Παπαδάκης Εγχειρίδιο αριθ. 237, Ι. Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, Δ΄ έκδ., παρ. 7 σελ. 112-114). Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από δώδεκα έτη ή τρία έτη αντίστοιχα, ή για αόριστο χρόνο, μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια δώδεκα ή τριών ετών, ανεξαρτήτως της θελήσεως των συμβληθέντων και συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 608 παρ. 1 Α.Κ., κατά την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Επομένως η δωδεκαετής (νόμιμη) διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή, όσο και το μισθωτή, ο δε μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην επιμήκυνση της διάρκειας της μισθώσεως, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου (ΑΠ 95/2020, ΑΠ 973/2010, ΑΠ 973/2010, ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 364/2000, Ι. Κατράς, ο.π., σελ. 114) και κάθε διαλυτική αίρεση που συνομολογείται για λύση της μίσθωσης πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της είναι ανίσχυρη και θεωρείται σαν να μην έχει γραφεί (ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 1091/2004). Περαιτέρω, στο άρθρο 5 παρ. 1 και 2 εδ. α’ του ν. 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 2041/1-5-1992 και ήδη άρθρο 7 παρ. 1 του πδ/τος 34/1995 ορίζεται ότι “το μίσθωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος , που συνομολογείται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου , ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο μη προβλεπόμενο από τη σύμβαση”. Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι ο συμβατικός όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος ισχύει, είτε συνομολογήθηκε πριν την έναρξη ισχύος του παραπάνω ν. 2041/1992, ήτοι την 1-5-1992, με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 1598/1986, αρθρ. 16 του ν. 1738/1987, αρθρ. 1 ν. 1861/1989 και αρθρ. 6 παρ. 1 του ν. 1898/1990, είτε μετά την έναρξη της ισχύος του. Η παραπάνω σταδιακή αναπροσαρμογή ισχύει και για το χρόνο αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν αυτή έχει αποκλεισθεί συμβατικά ή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα (Ολ.ΑΠ 9/1992). Και τούτο γιατί η μίσθωση και κατά τα εν λόγω διαστήματα συνεχίζεται και λειτουργεί ενιαίως, δηλαδή με το αρχικό συμβατικό της περιεχόμενο, στο οποίο ανήκει και η ρήτρα της σταδιακής αναπροσαρμογής, δηλαδή η συμφωνία των μερών ότι το μίσθωμα θα αυξομειώνεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα και κατά ορισμένο ποσό ή ποσοστό. Για να επέλθει το εν λόγω αποτέλεσμα, εκτός από την εγκυρότητα της ρήτρας, πρέπει : α) η περαιτέρω ισχύς της ρήτρας να μην έχει αποκλεισθεί συμβατικά, β) ο όρος της σταδιακής αναπροσαρμογής να είναι εφαρμόσιμος και στην αναγκαστική (νόμιμη) διάρκεια της μίσθωσης και γ) η αναπροσαρμογή να έχει συμφωνηθεί ως ποσοστιαία. Συνεπώς, αν υπάρχει συμφωνία για τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 7-10 του πδ/τος 34/1995, τα οποία καθορίζουν τον τρόπο αναπροσαρμογής σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική συμφωνία ή η συμφωνία είναι άκυρη. Έτσι, όταν υπάρχει συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή, δεν απαιτείται κοινοποίηση έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προκειμένου να καταστεί απαιτητό το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα, όπως επιτάσσει η διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 7 του π.δ.34/1995 για τις περιπτώσεις που δεν υπάρχει συμφωνία των μερών για την αναπροσαρμογή του μισθώματος (ΑΠ 736/2012 , ΑΠ 1256/2007). Περαιτέρω, από τα άρθρα 159 παρ. 2, 164, 361 Α.Κ. σαφώς προκύπτει ότι αν συμφωνήθηκε η τήρηση τύπου για δικαιοπραξία για την οποία δεν απαιτείται η τήρησή του από το νόμο (όπως είναι και η σύμβαση μίσθωσης), οι τροποποιήσεις της εν λόγω δικαιοπραξίας, έστω και αν μεταβάλλουν ουσιώδη όρο της αρχικής ή αν με αυτές διευρύνονται οι υποχρεώσεις των μερών, είναι έγκυρες, έστω και αν γίνουν ατύπως. Τούτο συμβαίνει, επειδή μπορεί με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, καθόσον η νεότερη συμφωνία καταργεί αυτήν, περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 95/2020, ΑΠ 776/2018, ΑΠ 1842/2013, ΑΠ 424/2011, ΑΠ 766/2003). Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 121 του ν. 4926/2022 (ΦΕΚ Α` 82/20.04.2022) «1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α`30) , καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α`50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%) , κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. 2. Η παρ.1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος . 3. Οι παρ. 1 και 2 δεν εφαρμόζονται στις μισθώσεις με εκμισθωτή : …» . Σύμφωνα δε με την αιτιολογική έκθεση του εν λόγω νόμου με την αξιολογούμενη ρύθμιση επιδιώκεται η δικαιότερη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, λόγω των ιδιαίτερων οικονομικών συνθηκών, που έχουν δημιουργηθεί στην οικεία αγορά, ειδικά κατά το τρέχον έτος εξαιτίας των υψηλών πληθωριστικών πιέσεων που έχουν προκληθεί από την πρωτοφανή αύξηση των τιμών του διεθνούς εμπορίου αγαθών. Με δεδομένο ότι οι πρόσκαιρες ανισορροπίες που έχουν δημιουργηθεί στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα οφείλονται σε διεθνείς κρίσεις με χαρακτηριστικά παροδικότητας, όπως η γεωπολιτική κρίση που προκλήθηκε από τη στρατιωτική εισβολή των στρατευμάτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας στην Ουκρανία, έχει ήδη προβλεφθεί η θέσπιση ενός δίκαιου ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής των μισθωμάτων των επαγγελματικών και εμπορικών μισθώσεων που θα προστατεύσει την ομαλή οικονομική λειτουργία των μεσαίων, μικρών και πολύ μικρών επιχειρήσεων και, εμμέσως, το εισόδημα των καταναλωτών. Ειδικότερα στο άρθρο 121 του ν. 4926/2022 (Α` 82) θεσπίζεται δίκαιο ανώτατο όριο τρία τοις εκατό (3%) αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, που θα επιτρέψει τη δίκαιη και κερδοφόρα αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών, αλλά και των διεθνών επενδυτών στη χώρα μας, στο πλαίσιο των προβλέψεων των αρχικών επενδυτικών τους σχεδίων. Όπως γίνεται αντιληπτό, η πρόβλεψη για τη θέσπιση ανώτατου ορίου αύξησης των μισθωμάτων των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων έχει αναδρομική ισχύ, καθώς θα αφορά όλες τις προσαυξήσεις μισθωμάτων που θα γίνουν – κατά τη συμβατική τους πρόβλεψη – από την 01.01.2022 και εντεύθεν, γεγονός, που πλέον καθιστά αναγκαία για τους εκμισθωτές, την υποβολή διορθωτικής, ή συμπληρωματικής δήλωσης στο σύστημα πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων της Α.Α.Δ.Ε., στην περίπτωση που αυτοί έχουν ήδη (προ της δημοσίευσης του νόμου) προβεί σε αύξηση του μισθώματος, από την 01.01.2022, σε ποσοστό μεγαλύτερο του ανωτάτου θεσπιζομένου, ήτοι του 3%, και η δήλωση τους αυτή θα πρέπει να ανατρέχει στην 01.01.2022. Η διάταξη του άρθρου 121 του ν. 4926/2022 αφορά εμπορικές μισθώσεις οι οποίες υφίστανται κατά το χρόνο ισχύος της και για τις οποίες έχει συμφωνηθεί αύξηση του μισθώματος μεγαλύτερη από 3% (Ι. Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις , Δ΄έκδ. , 2023 , παρ. 54 αριθ. 7) . Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 96 παρ.1 του ν. 5007/2022, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή της με το άρθρο 57 παρ.5 του ν. 5079/2023 (ΦΕΚ Α΄215/22.12.2023), «1. Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α`30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2023, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2022», μετά δε την τροποποίησή της «1. Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α` 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2023.». Τέλος , κατά το άρθρο 281 Α.Κ., η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικώς, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή καταστάσεως, που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο , από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ` αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, προσθέτως, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, ενόψει των οποίων και της αδράνειας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, τείνουσα στην ανατροπή της διαμορφωθείσας καταστάσεως υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και διατηρηθείσας για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται των υπό της ανωτέρω διατάξεως διαγραφομένων ορίων. Η ειρημένη δε αδράνεια του δικαιούχου, που δεν είναι απαραίτητο να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες για τον υπόχρεο συνέπειες, αρκεί και η επέλευση δυσμενών απλώς για τα συμφέροντά του επιπτώσεων, πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, πλην ελάσσονα του διά την παραγραφή του δικαιώματος υπό του νόμου προβλεπομένου, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του (ΑΠ Ολ. 17/1995, ΑΠ 694/2020, ΑΠ 95/2020, ΑΠ 1151/2019, ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 831/2013). Μόνο δε το γεγονός ότι η άσκηση του δικαιώματος στη συγκεκριμένη περίπτωση επιφέρει βλάβη, έστω και μεγάλη, στον οφειλέτη δεν μπορεί να αποτελέσει κατάχρηση δικαιώματος, κατ’ άρθρο 281 του Α.Κ. παρά μόνο αν το γεγονός αυτό μπορεί να συνδυαστεί και με άλλες περιστάσεις (ΑΠ 399/2023, ΑΠ 1416/2022, ΑΠ 311/2020).
Στην προκείμενη περίπτωση, με την από 21-11-2022 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ ……./24-11-2022) αγωγή, οι ενάγουσες ισχυρίστηκαν ότι δυνάμει της από 10-4-2013 σύμβασης μίσθωσης, εκμίσθωσαν στην εναγόμενη το περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο (ισόγειο κατάστημα), που βρίσκεται στην περιοχή …. της νήσου ….. συγκυριότητας των εναγουσών κατά ποσοστό 25% και 75% αντίστοιχα, προκειμένου να το χρησιμοποιεί για τη λειτουργία επιχείρησης (σνακ μπαρ, εστιατόριο κλπ), με τους ειδικότερους όρους που αναφέρονται στη σύμβαση και στην αγωγή, η διάρκεια δε της μίσθωσης ορίστηκε για χρονικό διάστημα πέντε ετών (από 10-4-2013 έως 9-4-2018), αντί μηνιαίου μισθώματος εκ ποσού 600 ευρώ πλέον χαρτοσήμου (3,6%), αναπροσαρμοζόμενο μετά την 10-4-2016 κατά ποσοστό 5% ετησίως. Ότι δυνάμει της από 29-3-2018 τροποποίησης της σύμβασης μίσθωσης, συμφωνήθηκε η παράταση της διάρκειας της μίσθωσης για ακόμη ένα έτος (από 8-4-2018 έως 8-4-2019), με τους ειδικότερους όρους που περιλαμβάνονται στη σύμβαση αυτή και το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα ανήλθε κατά τη συμφωνία τους για το έτος αυτό στο ποσό των 600 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%) και έκτοτε, μετά τη λήξη της ανωτέρω συμφωνίας, η μίσθωση συνεχίστηκε και το μίσθωμα ανήλθε με τη συμφωνηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή για το χρονικό διάστημα από 9-4-2019 μέχρι 8-4-2020 στο ποσό των 630 ευρώ πλέον χαρτοσήμου (3,6%), το οποίο η εναγόμενη κατέβαλε μετά από εξώδικη όχληση των εναγουσών. Ότι από 9-4-2020 με τη συμφωνηθείσα ετήσια προσαύξηση αναπροσαρμογής 5%, το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν α) από 9-4-2020 έως και 8-4-2021 στο ποσό 685,31 ευρώ, β) από 9-4-2021 έως 8-4-2022 στο ποσό των 719,57 ευρώ, γ) από 9-4-2022 έως 8-4-2023 στο ποσό των 755,55 ευρώ, πλην όμως η εναγόμενη κατέβαλε για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα το ποσό των 653 ευρώ μηνιαίως, χωρίς την αναλογούσα συμφωνηθείσα προσαύξηση (5% ετησίως), παρά την έγγραφη σχετική όχληση των εναγουσών προς τούτο. Επικαλούμενες δε καθυστέρηση λόγω δυστροπίας της εναγόμενης μισθώτριας στην καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων με την ετήσια αναπροσαρμογή και του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, συνολικού ποσού 2.006,96 ευρώ, ήτοι υπόλοιπο μισθώματος του μηνός Σεπτεμβρίου 2022 και τα μισθώματα των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 2022, δεδομένου ότι οι προηγούμενες καταβολές καταλογίστηκαν στα προγενέστερα μη καταβληθέντα μισθώματα, ζήτησαν, με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, να υποχρεωθεί η εναγόμενη να τους καταβάλει για τα οφειλόμενα μισθώματα το συνολικό ποσό των 2.006,96 ευρώ κατά την αναλογία του ποσοστού συγκυριότητας σε κάθε ενάγουσα, ήτοι το ποσό των 501,74 ευρώ στην πρώτη και το ποσό των 1.505,22 ευρώ στη δεύτερη, με το νόμιμο τόκο από την επομένη ημέρα που κάθε επιμέρους μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο, ήτοι από την επομένη της λήξεως εκάστου μηνός, άλλως από την επίδοση της αγωγής μέχρι την εξόφληση, καθώς και να καταδικαστεί η εναγόμενη στην καταβολή των δικαστικών τους εξόδων. Η ως άνω αγωγή, για το αντικείμενο της οποίας καταβλήθηκε το αναλογούν τέλος δικαστικού ενσήμου (…….) και έχει τηρηθεί η έγγραφη διαδικασία ενημέρωσης για τη δυνατότητα διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς (άρθρο 3 παρ. 2 ν 4640/2019), (βλ. τα από 21-11-2022 ενημερωτικά έγγραφα της πληρεξουσίας δικηγόρου των εναγουσών για τη δυνατότητα επίλυσης της διαφοράς με διαμεσολάβηση κατ’ άρθρο 3 παρ. 2 N. 4640/2019), όπως τα τελευταία προκύπτουν από την εκκαλουμένη, η δε εκκαλούσα (εναγόμενη) δεν αντιλέγει σε αυτό, αρμοδίως είχε εισαχθεί προς εκδίκαση ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου (άρθρα 16 αριθ. 1 , 29 παρ. 1, 42 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., 48 παρ. 1 του Π.Δ 34/1995-σύμφωνα με ρητή συμφωνία των διαδίκων για την παρέκταση της κατά τόπον αρμοδιότητας, που περιέχεται στο από 29-3-2018 ιδιωτικό συμφωνητικό, βλ. ΕΑ 338/2025), κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών -μισθωτικών διαφορών (άρθρα 614 αριθ. 1, 591 παρ. 7 εδ. β, 615-620 του Κ.Πολ.Δ.), είναι επαρκώς ορισμένη, αφού αναφέρονται στο δικόγραφο τα αναγκαία, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, για το ορισμένο αυτής στοιχεία και ειδικότερα ως προς το χρόνο διάρκειας της μισθώσεως αναφέρονται όλα τα στοιχεία προκειμένου για την εκ του νόμου (νόμιμη) διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης και επίσης αναφέρεται με σαφήνεια το ύψος του μισθώματος κατ’έτος όπως διαμορφώνεται με την ετήσια προσαύξηση πλέον του τέλους χαρτοσήμου, καθώς και ο χρόνος καταβολής από τη λήξη του οποίου ζητούν το νόμιμο τόκο, απορριπτομένου ως αβάσιμου του περί αντιθέτου ισχυρισμού της εναγομένης περί απαραδέκτου της αγωγής λόγω αοριστίας και είναι νόμιμη η αγωγή, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 340, 341, 345, 361, 422, 574, 595 και 847 Α.Κ., 5 παρ. 1, 44 Π.Δ. 34/1995, 249, 258 N. 4072/2012 και 176 Κ.Πολ.Δ. και επομένως, πρέπει η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ουσίαν .
Από την εκτίμηση των αποδεικτικών μέσων και ειδικότερα των εγγράφων που προσκομίζονται νομίμως μετ’επικλήσεως από την εναγόμενη (δεν προτάθηκαν μάρτυρες ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, ούτε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου) και εκτιμώνται, είτε ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (ΑΠ 1286/2003 ΧρΙΔ 2004.245, ΑΠ 1428/2000 ΕλλΔνη 2000.678), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Οι ενάγουσες ως συγκυρίες κατά ποσοστό 25% και 75% αντίστοιχα, με το από 10-4-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος, αντίγραφο του οποίου παραλήφθηκε από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Α΄Πειραιά στις 11-4-2013 με αριθμό καταχώρησης ……./2013, εκμίσθωσαν στην εναγόμενη (η οποία συστάθηκε στις 20-3-2013 και έχει σκοπό μεταξύ άλλων τη λειτουργία σνακ -μπαρ καφετέριας εστιατορίου μπαρ και παροχή υπηρεσιών διαδικτύου), ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 76,50 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην περιοχή … της νήσου …… , για πέντε (5) έτη, με χρόνο έναρξης της μίσθωσης την 10-4-2013 και λήξης στις 9-4-2018, έναντι μηνιαίου μισθώματος για τα τρία πρώτα μισθωτικά έτη, 600 ευρώ πλέον ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου (3,6%) που συμφωνήθηκε να βαρύνει ολόκληρο τη μισθώτρια, ήτοι το συνολικό μίσθωμα ανήλθε στο ποσό των 621 ευρώ από 10-4-2013 μέχρι και 9-4-2016 και έκτοτε (από 10-4-2016) αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 5%, καταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, στις εκμισθώτριες στον αναγραφόμενο στη σύμβαση τραπεζικό λογαριασμό, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η εναγόμενη ως σνακ-μπαρ -καφετέρια -εστιατόριο -μπαρ internet café, με τους ειδικότερους όρους που αναφέρονται στη σύμβαση. Στη συνέχεια, δυνάμει του από 29-3-2018 ιδιωτικού συμφωνητικού τροποποίησης της σύμβασης μίσθωσης καταστήματος, συμφωνήθηκε η τροποποίηση των όρων 3, 5 και 16 της ανωτέρω σύμβασης. Ειδικότερα αναφορικά με τη διάρκεια της μίσθωσης (όρος 3 της αρχικής σύμβασης), συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων η παράταση της διάρκειας της μίσθωσης για ακόμη ένα έτος (από 8-4-2018 έως 8-4-2019), κατά τη λήξη του οποίου συμφωνήθηκε η παράδοση του μισθίου, ενώ με τον ίδιο όρο συμφωνήθηκε ότι περαιτέρω παράταση της μίσθωσης μπορεί να συμφωνηθεί μόνο εγγράφως κατόπιν συμφωνίας αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών. Επίσης αναφορικά με τον όρο 5 της αρχικής σύμβασης (μίσθωμα και αναπροσαρμογή), συμφωνήθηκε ότι κατά το ανωτέρω χρονικό διάστημα της παράτασης το μηνιαίο μίσθωμα θα ανέρχεται στο ποσό των 600 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%), καταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, χωρίς να ισχύει για το διάστημα αυτό η ετήσια αναπροσαρμογή, η οποία θα ισχύσει σε περίπτωση έγγραφης συμφωνίας περαιτέρω παρατάσεως της μισθώσεως (βλ. προσκομιζόμενα από την εναγόμενη ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης και τροποποίησης αυτής και το από 20-3-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό σύστασης ομόρρυθμης εταιρίας). Έκτοτε, μετά την πάροδο της συμφωνηθείσας διάρκειας της μίσθωσης (8-4-2019), η εναγόμενη μισθώτρια παρέμεινε στη χρήση του μισθίου, γεγονός που γνώριζαν και αποδέχονταν οι μισθώτριες, χωρίς εναντίωση των τελευταίων και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, παρατάθηκε αναγκαστικώς μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας (10-4-2025), αφού κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. παρ. 6-9 N. 2741/1999, όπως ίσχυε κατά το χρονικό διάστημα που συνήφθη η ένδικη μίσθωση, η εμπορική μίσθωση ίσχυε για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρονικό διάστημα, κατά το χρόνο δε άσκησης της αγωγής δεν είχε παρέλθει η δωδεκαετία, ούτε υπήρξε μεταξύ των διαδίκων άλλη έγγραφη συμφωνία περί λύσεως της σύμβασης. Επομένως η καταρτισθείσα στις 10-4-2013, μεταξύ των διαδίκων, εμπορική μίσθωση ήταν χρονικής διάρκειας δώδεκα (12) ετών, παρά τη συνομολόγηση με το μισθωτήριο ιδιωτικό συμφωνητικό και την έγγραφη τροποποίηση αυτού ως προς την παράταση της διάρκειας της μίσθωσης για ένα ακόμη έτος, ότι είναι χρονικής διάρκειας συνολικά έξι (6) ετών (ήτοι 5+1 έτη). Σημειώνεται δε ότι η συμφωνία των μερών για σταδιακή -ποσοστιαία -αναπροσαρμογή του μισθώματος, που έγινε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης , ισχύει όχι μόνον για τον συμβατικό χρόνο της ως άνω μισθώσεως, αλλά και για το χρόνο που η μίσθωση αναγκαστικώς παρετάθη εκ του νόμου. Και τούτο δε γιατί οι συμβαλλόμενοι , με το προαναφερόμενο μισθωτήριο έγγραφο και με το έγγραφο τροποποίησης αυτού, δεν απέκλεισαν την ισχύ της συμφωνίας περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος του ως άνω μισθίου για τον, μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας, χρόνο της μίσθωσης, ενώ ρητά συμφώνησαν τη μη αναπροσαρμογή του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 8-4-2018 έως 8-4-2019. Περαιτέρω αποδείχτηκε, ότι η εναγομένη μισθώτρια, αν και κάνει κανονικά χρήση του προαναφερόμενου μισθίου, κατέβαλε τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος, που ανέρχεται σε ποσοστό 5% ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, για το χρονικό διάστημα από 9-4-2019 μέχρι και 8-4-2020, έκτοτε όμως δεν κατέβαλλε τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος, για το χρονικό διάστημα από 9-4-2021 έως 8-4-2022 και από 9-4-2022 έως και 8-4-2023, η δε εναγόμενη συνομολογεί ότι κατέβαλε μηνιαίο μίσθωμα εκ ποσού 652,68 ευρώ, διατεινόμενη ότι το ύψος του μισθώματος παρέμεινε σταθερό για το επίδικο χρονικό διάστημα. Ειδικότερα, οι ενάγουσες με την κρινόμενη αγωγή ισχυρίζονται ότι μετά τη λήξη της ισχύος της ανωτέρω τροποιητικής συμφωνίας, το μίσθωμα αναπροσαρμοζόταν ετησίως κατά τα συμφωνηθέντα με την αρχική συμφωνία της μίσθωσης, ήτοι αναπροσαρμοζόταν ετησίως κατά ποσοστό 5%, η δε εναγόμενη ισχυρίζεται ότι το μίσθωμα ήταν σταθερό, ενόψει του ότι δεν έλαβε χώρα μεταγενέστερη έγγραφη συμφωνία, όπως είχε προβλεφθεί στο συμφωνητικό τροποποίησης, το ύψος δε του μηνιαίου μισθώματος ανερχόταν σε 630 ευρώ πλέον του τέλους χαρτοσήμου (3,6%) και συνολικά στο ποσό των 652,68 ευρώ, το οποίο και κατέβαλε προσηκόντως μέχρι σήμερα. Για τη θεμελίωση του ισχυρισμού της η εναγόμενη επικαλείται ότι α)μετά την 8-4-2019, παρά τις προφορικές οχλήσεις της εναγομένης, οι ενάγουσες αρνήθηκαν τη σύναψη έγγραφης συμφωνίας προκειμένου να απεικονίζεται η νόμιμη διάρκεια αυτής (δωδεκαετής) και το ύψος του μισθώματος, β) οι ενάγουσες από την 9-4-2020 μέχρι τον Ιούνιο του έτους 2022, δεν εξέφρασαν αντιρρήσεις για το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος, παρά μόνο με την επίδοση της από 3-6-2022 εξώδικης δήλωσής τους στην εναγόμενη, γ) ενώπιον της ΑΑΔΕ οι ενάγουσες για το χρονικό διάστημα από 9-4-2019 έως 8-4-2022 υπέβαλαν αρχικά τη με αριθ. …….. δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και στη συνέχεια τη με αριθ. ……….. δήλωση, στην οποία στο οικείο πεδίο ορίζεται ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 650 ευρώ δ) μέχρι σήμερα οι ενάγουσες δεν έχουν υποβάλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που να τροποποιεί την τελευταία δήλωσή τους και ως εκ τούτου νομίμως η εναγόμενη καταβάλει το ως άνω συμφωνηθέν μίσθωμα και ε) η εναγόμενη υπήρξε συνεπής στο χρόνο καταβολής του μισθώματος, αν και δεν είχε συμφωνηθεί δήλη ημέρα καταβολής, κατέβαλε αυτό εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, χωρίς ποτέ να οχληθεί από τις εκμισθώτριες για καθυστέρηση καταβολής. Επικουρικά η εναγόμενη προβάλλει ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των εναγουσών συνιστάμενη στο ότι η ίδια κατέβαλε προσηκόντως και εμπροθέσμως το συμφωνηθέν μίσθωμα ποσού 652,68 ευρώ, οι δε ενάγουσες αποδέχονταν την καταβολή χωρίς καμία αντίρρηση και τούτο ευλόγως της δημιούργησε την πεποίθηση ότι οι ενάγουσες τηρούν τη συμφωνία περί διατήρησης του μισθώματος σε σταθερό ποσό και ότι δεν θα διεκδικήσουν προσαύξηση αυτού και ως εκ τούτω η άσκηση της κρινόμενης αγωγής είναι καταχρηστική και προκαλεί στην εναγόμενη σημαντική οικονομική ζημία και δικονομική βλάβη και για τους λόγους αυτούς ζητεί την απόρριψη της αγωγής. Οι ανωτέρω ισχυρισμοί της εναγομένης είναι αβάσιμοι και πρέπει να απορριφθούν. Ειδικότερα, από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία καθιερώνεται με το άρθρο 361 Α.Κ., προκύπτει, ότι όπως κάθε σύμβαση, έτσι και στη μίσθωση πράγματος οι συμβαλλόμενοι είναι δυνατόν, όσο διαρκεί η σύμβαση, να συμφωνήσουν και μάλιστα με άτυπη προφορική συμφωνία, την τροποποίηση των όρων αυτής, όπως αυτού περί αναπροσαρμογής του μισθώματος. Έτσι οι συμβαλλόμενοι έχουν τη δυνατότητα να καταργήσουν με μεταγενέστερη συμφωνία τους τη ρήτρα της συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος. Η συμφωνία τροποποίησης μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή (Α.Κ. 158, 164). Σιωπηρή τροποποίηση της σύμβασης υπάρχει όταν η συμπεριφορά του ενός από τους συμβαλλομένους έχει την έννοια της πρότασης προς τροποποίηση, η οποία, αν γίνει αποδεκτή με τη σιωπηρή και χωρίς διαμαρτυρία ή επιφύλαξη αποδοχή της από τον άλλο συμβαλλόμενο, καταλήγει σε σύναψη σύμβασης με το νέο περιεχόμενό της (Α.Κ. 185, 189, 192). Μόνη η σιωπή του συμβαλλομένου δεν αρκεί για να συναχθεί σιωπηρή συναίνεση αυτού του νέου περιεχομένου της σύμβασης, δεδομένου ότι μόνη της δεν αποτελεί δήλωση βούλησης, αλλά χρειάζονται και άλλα περιστατικά, από τα οποία να μπορεί να συναχθεί τέτοια βούληση, εκτός αν κατά την επιχείρησή τους διατυπωθεί επιφύλαξη, δηλαδή ότι αποκλείεται ερμηνεία της σχετικής πράξης ως σιωπηρής δήλωσης. Το γεγονός ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν επακολούθησε νεότερη έγγραφη συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, δεν ασκεί νομική επιρροή, καθόσον, η συμφωνία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, σε κάθε περίπτωση, μπορούσε να καταρτιστεί και άτυπα, εφόσον οι αστικές μισθώσεις, όπως και οι εμπορικές, δεν υπόκεινται κατ` αρχήν σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες, διότι ο νόμος στη διάταξη του άρθρου 158 Α.Κ. δεν απαιτεί τον έγγραφο τύπο, εκτός από τις νόμιμες εξαιρέσεις, όπως επί μισθώσεων του Δημοσίου κ.λπ. (ΑΠ 694/2020, ΑΠ 182/2009, ΑΠ 735/2008, πρβλ. ΑΠ 776/2018). Περαιτέρω, με το μισθωτήριο και την έγγραφη τροποποίηση αυτού, οι διάδικοι δεν διέλαβαν τίποτε σχετικά με την αναπροσαρμογή του μισθώματος σε περίπτωση περαιτέρω συμβατικής, νόμιμης ή αναγκαστικής εκ του νόμου παράτασης της μίσθωσης, με αποτέλεσμα ο όρος της σταδιακής κατά μισθωτικό έτος ποσοστιαίας αναπροσαρμογής του μισθώματος, που συμφωνήθηκε για το συμβατικό χρόνο της μίσθωσης, να ισχύει και για το νόμιμο χρόνο ισχύος της, έως τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, εφόσον δεν προκύπτει ότι οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν κατά την κατάρτιση της σύμβασης ή μεταγενέστερα, να αποκλείσουν τον όρο αυτό της σταδιακής αναπροσαρμογής, όσο και για το χρονικό διάστημα που η μίσθωση λειτούργησε μετά τον συμβατικό χρόνο, με εξαίρεση το έτος (από 8-4-2018 έως 8-4-2019) που περιλαμβάνεται στην ως άνω έγγραφη τροποποίηση της μίσθωσης, για το οποίο ρητά συμφωνήθηκε η καταβολή μηνιαίου μισθώματος εκ ποσού 600 ευρώ πλέον του τέλους χαρτοσήμου που βαρύνει τη μισθώτρια. Ειδικότερα, η εναγόμενη μισθώτρια εξακολούθησε, ως προεκτέθηκε, μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, να παραμένει στη χρήση του μισθίου, γεγονός που γνώριζαν και αποδέχονταν οι εκμισθώτριες, η μίσθωση δε, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, ήταν ενεργή κατά το μεταγενέστερο και οριοθετούμενο με την αγωγή χρονικό διάστημα, κατά το οποίο εξακολούθησαν επίσης να ισχύουν όλοι οι όροι της παλιάς μίσθωσης (ΑΠ 139/2016, ΑΠ 736/2012) . Ο ισχυρισμός της εναγομένης ότι μετά την 8-4-2019, αφού δεν επακολούθησε έγγραφη συμφωνία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, το ύψος του μισθώματος παρέμεινε σταθερό, αναιρείται από το ύψος του μηνιαίου μισθώματος που συνομολογείται ότι κατέβαλε, το οποίο είναι μεγαλύτερο από το αναφερόμενο στο ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης και αντιστοιχεί στη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή μαζί με τα νόμιμα τέλη χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από 9-4-2019 έως 8-4-2020 (600 Χ 5% = 630 ευρώ+22,68 ευρώ =652,68 ευρώ), ενώ δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη νεότερης άτυπης -προφορικής ή έγγραφης συμφωνίας περί σταθεροποίησης του μισθώματος στο ως άνω ύψος και ταυτόχρονης κατάργησης του όρου της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος. Ούτε επίσης μπορεί να συναχθεί σιωπηρή συμφωνία των εναγουσών προς τούτο, από την είσπραξη εκ μέρους τους του μισθώματος ύψους 652,68 ευρώ που καταβαλλόταν κατά τα αναφερόμενα και στην αγωγή, δεδομένου ότι εκδήλωσαν την αντίθεσή τους προβαίνοντας σε σχετική έγγραφη όχληση της εναγομένης με την από 3-6-2022 εξώδικη δήλωσή τους, που προσκομίζεται από την εναγόμενη, αξιώνοντας την καταβολή της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, στην οποία επίσης αναφέρεται ότι για την αντισυμβατική συμπεριφορά της εναγομένης διαμαρτυρήθηκαν τόσο προφορικά όσο και εγγράφως καλώντας αυτή να καταβάλει τα οφειλόμενα ποσά που προκύπτουν από την αναπροσαρμογή του μισθώματος , ήτοι κατά ποσοστό 5% ανά έτος, η δε εναγόμενη δεν αντέκρουσε το εξώδικο των εναγουσών ούτε άσκησε αγωγή για μείωση του μισθώματος και η μίσθωση συνεχίστηκε. Επίσης το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από τη λήξη της τροποιητικής συμφωνίας (9-4-2019) μέχρι την επίδοση της από 3-6-2022 εξώδικης όχλησης δεν υποδηλώνει, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, σιωπηρή παραίτηση από τις αξιώσεις των εναγουσών από την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος. Αντίθετο συμπέρασμα δεν μπορεί να συναχθεί ούτε από την επικαλούμενη από την εναγόμενη παράλειψη των εναγουσών περί δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ [άρθρο 15 παρ. 4 ν 4174/2013 σε συνδ. με τη με αριθ. Αριθ. ΠΟΛ 2013 ΦΕΚ β΄32/1401/2014)], για το επικαλούμενο από αυτές ύψους του μισθώματος, οι οποίες δεν έχουν συστατικό ή τροποποιητικό χαρακτήρα, επιπλέον δε, για την εκδήλωση της βούλησης αυτής των εναγουσών δεν απαιτείτο έγγραφο τεκμηρίωσης της συναλλαγής κατ’άρθρο 77 παρ. 1 του ν 2238/1994, καθόσον οι διατάξεις αυτές θεσπίστηκαν για την αποφυγή απόκρυψης φορολογητέας ύλης, η δε εναγόμενη δεν επικαλείται έγγραφη τροποποίηση της μίσθωσης, ούτε επικαλείται έγγραφο το οποίο δεν αναρτήθηκε στο διαδίκτυο, ώστε να στερείται αποδεικτικής δύναμης. Εξ άλλου, η δήλωση του εισοδήματος από ανείσπρακτα, (ή και εισπραχθέντα), μισθώματα στην φορολογική αρχή, η οποία συνδέεται μόνον με την φορολογική συνέπεια του υποχρέου και δεν αποτελεί άνευ άλλου τινός και απόδειξη για το περιεχόμενο των συμβάσεων προέλευσης του σχετικού εισοδήματος, προστατεύεται από το φορολογικό απόρρητο (άρθρο 85 παρ. 1 του ν.2238/1994). Επιπλέον, δεν προκύπτει από τις προσκομιζόμενες από την εναγόμενη από 2-12-2020 και από 24-12-2020 ηλεκτρονικές δηλώσεις (στις οποίες στη μεν πρώτη στο πεδίο «Συνολικό μηνιαίο μίσθωμα» αναγράφεται το ποσό των 600 ευρώ, από 9-4-2019, ενώ στη δεύτερη το ποσό των 650 ευρώ από 1-7-2019), ούτε πρόθεση των διαδίκων να καταργήσουν τον όρο του αρχικού συμφωνητικού, που προέβλεπε την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος, όπως αβάσιμα υποστηρίζει η εναγόμενη, η οποία ισχυρίζεται ειδικότερα, ότι ο όρος αυτός είχε ήδη καταργηθεί με προφορική συμφωνία των διαδίκων, που έλαβε χώρα λόγω έλλειψης τήρησης νεότερης έγγραφης συμφωνίας μετά τη λήξη ισχύος του συμφώνου τροποποίησης της μίσθωσης. Και τούτο, διότι, αν πράγματι οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει προφορικά την κατάργηση του όρου αυτού, θα διαλάμβαναν οπωσδήποτε σε νεότερη δήλωσή τους αντίστοιχη τροποποιητική ρήτρα, καθώς η μεν εναγόμενη, ως υπόχρεη από τον όρο αυτό είχε επιτακτικό συμφέρον να δηλωθεί ρητά η κατάργησή του, οι δε ενάγουσες , υπό την εκδοχή της προ ετών συμφωνίας τους προς τούτο, δεν είχαν λόγους να αρνηθούν . Αντ΄ αυτού όμως, στο πεδίο «Ειδικοί όροι» και «Σημειώσεις», αφενός δεν καταργούν τον όρο που προβλέπει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αλλά επιβεβαιώνουν ρητά την ισχύ όλων των όρων του. Επίσης, δεν συνάγεται ούτε έμμεση κατάργηση του όρου αυτού από το γεγονός, ότι δήλωσαν ως μίσθωμα στο οικείο πεδίο της δήλωσης το ποσό των 650 με περίοδο ισχύος από 1-7-2019 μέχρι 8-4-2022 , καθόσον κατά το χρόνο της δήλωσης είχε λήξει η ισχύς της τροποποιητικής συμφωνίας που καθόριζε το ύψος του μισθώματος σε 600 ευρώ και για το επέκεινα χρονικό διάστημα καθορίστηκε με βάση τη συμφωνηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή σε 650 ευρώ. Οι δε ενάγουσες δεν αδράνησαν και μάλιστα επί μακρόν να ασκήσουν το δικαίωμά τους, αλλά αντίθετα διαμαρτυρήθηκαν εγγράφως, με την από 3-6-2022 εξώδικη δήλωσή τους για τη μη νόμιμη καταβολή του μισθώματος, όπως είχε συμφωνηθεί στην οποία αναφέρεται ότι είχε προηγηθεί και προφορική όχληση, επισημαίνοντας μεταξύ άλλων ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα εκ ποσού 652,68 ευρώ θα έπρεπε να αναπροσαρμοστεί εκ νέου, σύμφωνα με τους όρους του συμφωνητικού (βλ. προσκομιζόμενη από την εναγόμενη από 3-6-2022 εξώδικη δήλωση). Με βάση τα περιστατικά αυτά και όλα όσα έγιναν δεκτά παραπάνω, κρίνεται, ότι η άσκηση των ενδίκων αξιώσεων των εναγουσών για την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων μετά των ποσών αναπροσαρμογής μισθωμάτων δεν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη, ο κοινωνικός και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, διότι, και αν ακόμη συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για την εναγομένη μισθώτρια και τα συμφέροντά της, αποτελεί απότοκο της δικής της συμπεριφοράς που έχει προηγηθεί και όχι εκείνης των εκμισθωτριών εναγουσών, αφού μη υφισταμένης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων με την οποία καταργήθηκε ο όρος της μισθωτικής σύμβασης περί ποσοστιαίας αναπροσαρμογής, η επικαλούμενη συμπεριφορά των εναγουσών δεν ήταν ικανή να δημιουργήσει εύλογα την πεποίθηση στην εναγόμενη ότι δεν πρόκειται να ασκήσουν το δικαίωμά τους να αναζητήσουν τα οφειλόμενα ποσά της αναπροσαρμογής του μισθώματος, πόσο μάλλον όταν με την προαναφερόμενη εξώδικη δήλωσή τους προς την εναγόμενη (μισθώτρια) της είχαν ζητήσει να τηρήσει τον όρο περί αναπροσαρμογής του μισθώματος και να τους καταβάλει την οφειλόμενη διαφορά και τα καθυστερούμενα μισθώματα . Η δε εναγόμενη εν γνώσει της παρέλειψε να καταβάλλει στις εκμισθώτριες κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα τις προσαυξήσεις που προέκυπταν από την συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος και, επιπρόσθετα κατέβαλε καθυστερημένα και το αρχικά συμφωνηθέν μίσθωμα. Η δε εναγόμενη δεν προσκομίζει αποδείξεις -παραστατικά καταβολής για την επικαλούμενη εμπρόθεσμη καταβολή. Άλλωστε, τα επικαλούμενα από την εναγόμενη σχετικά ως άνω περιστατικά, δεν αφορούν την άσκηση του ενδίκου δικαιώματος , αλλά αποτελούν άρνηση της ύπαρξης του δικαιώματος της ενάγουσας και κατά συνέπεια δεν μπορεί να συναχθεί εξ αυτών καταχρηστική άσκηση του ενδίκου δικαιώματος (ΑΠ 2115/2022, ΑΠ 1475/2022, ΑΠ 144/2019 , ΑΠ 1884/2013). Δεν συντρέχουν επομένως, ειδικές περιστάσεις, που να έχουν αιτιώδη σχέση με τη συμπεριφορά των δικαιούχων του νομίμου αυτού δικαιώματος, που ασκείται, ώστε να μη δικαιολογείται η μεταγενέστερη άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεως του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, η επιδίωξη του οποίου, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, δεν αντιβαίνει στις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ενόψει του ότι η εναγόμενη χρησιμοποιούσε ακώλυτα το μίσθιο, ενώ δεν αποδείχτηκε περαιτέρω ότι η επιδίκαση των ως άνω ποσών έχει οποιαδήποτε δυσμενή επίπτωση στα συμφέροντα της εναγομένης-μισθώτριας, η οποία χρησιμοποιούσε το μίσθιο αποκομίζοντας όφελος από την επιχειρηματική της δραστηριότητα, καθώς και ότι θα τεθεί σε κίνδυνο η οικονομική ή δικονομική της κατάσταση. Επίσης, δεν αποδείχθηκε, ως προεκτέθηκε, συμπεριφορά των εναγουσών, ικανή να δημιουργήσει στην μισθώτρια εναγόμενη την εύλογη πεποίθηση ότι οι ενάγουσες δεν θα ασκήσουν το δικαίωμά τους για την καταβολή των επίδικων διαφορών των μισθωμάτων, ούτε ότι η τήρηση του συμφωνημένου με την αρχική σύμβαση μίσθωσης όρου αναπροσαρμογής και η καταψήφιση του ποσού που αιτούνται με την αγωγή θα έχει δυσμενείς οικονομικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα της εναγομένης. Επομένως η ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος που προβάλλει η εναγόμενη, πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη. Αποδεικνύεται, επομένως, από όλα τα παραπάνω ότι ο περί αναπροσαρμογής του μισθώματος όρος του από 10-4-2013 μισθωτηρίου συμφωνητικού ήταν έγκυρος και ισχυρός τόσο πριν όσο και μετά την άνω από 29-3-2018 τροποποιητική συμφωνία των διαδίκων και ουδέποτε οι ενάγουσες, παραιτήθηκαν ρητά ή και σιωπηρά από την αξίωσή τους για την καταβολή του μισθώματος προσαυξημένου κατά τα ποσά των ετήσιων αναπροσαρμογών του. Μετά δε τη λήξη της ανωτέρω από 29-3-2018 συμφωνίας, με βάση τον προαναφερθέντα συμβατικό όρο της ποσοστιαίας αναπροσαρμογής του μισθώματος κάθε μισθωτικό έτος το μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε, ως ακολούθως α)από 9-4-2019 έως 8-4-2020 αναπροσαρμόστηκε το μίσθωμα από 600 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου, σε 630 ευρώ μηνιαίως (600 Χ 5% = 630 ευρώ), μαζί με τα νόμιμα τέλη χαρτοσήμου (3,6%), από 22,68 ευρώ και ανήλθε στο συνολικό ποσό των 652,68 ευρώ μηνιαίως, β) από 9-4-2020 έως 8-4-2021 αναπροσαρμόστηκε το μίσθωμα από 630 ευρώ μηνιαίως σε 661,50 (630Χ 5% =661,50) ευρώ, μαζί με τα νόμιμα τέλη χαρτοσήμου (3,6%) , από 23,81 ευρώ και ανήλθε στο συνολικό ποσό των 685,31 ευρώ, γ) από 9-4-2021 έως 8-4-2022 αναπροσαρμόστηκε το μίσθωμα από 661,50 ευρώ μηνιαίως σε 694,57 (661,50 Χ 5% =694,57) ευρώ, μαζί με τα νόμιμα τέλη χαρτοσήμου (3,6%), από 25 ευρώ και ανήλθε στο συνολικό ποσό των 719,57 ευρώ, δ) από 9-4-2022 έως 8-12-2022 αναπροσαρμόστηκε το μίσθωμα από 694,57 ευρώ μηνιαίως σε 715,40 (694,57 Χ 3% =715,40) ευρώ, μαζί με τα νόμιμα τέλη χαρτοσήμου (3,6%), από 25,75 ευρώ και ανήλθε στο συνολικό ποσό των 741,15 ευρώ, κατ’εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 121 του ν. 4926/2022 που έχει αναδρομική ισχύ, καθώς θα αφορά όλες τις προσαυξήσεις μισθωμάτων που θα γίνουν – κατά τη συμβατική τους πρόβλεψη – από την 01.01.2022 και εντεύθεν και εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση, καθόσον, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, η ένδικη μίσθωση, που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις που προβλέπονται στην παρ. 3 της ίδιας διάταξης (121 του ν. 4926/2022), υφίστατο κατά το χρόνο ισχύος της (διάταξης) και έχει συμφωνηθεί κατά τη συμβατική πρόβλεψη αύξηση του μισθώματος σε ποσοστό μεγαλύτερο του ανωτάτου θεσπιζομένου, ήτοι του 3%, γενομένου κατά ένα μέρος δεκτού του σχετικού ισχυρισμού της εναγομένης ως ουσία βάσιμου, καθόσον σύμφωνα με την παρ. 2 της ίδιας διάταξης η αναπροσαρμογή του μισθώματος σε ποσοστό 3% καταλαμβάνει αναπροσαρμογές που πραγματοποιούνται κατά τη συμβατική τους πρόβλεψη μετά από την 1η-1-2022 μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου (4926/2022) και εν προκειμένω ο χρόνος αναπροσαρμογής εμπίπτει στο χρονικό διάστημα από 1-1-2022 μέχρι την 20-4-2022 . Από τα πιο πάνω ποσά η εναγόμενη κατέβαλε μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 653 ευρώ από 8-4-2020 μέχρι και Νοέμβριο του 2022, ως αναφέρεται στην αγωγή και δεν αμφισβητείται από την εναγόμενη, χωρίς όμως τις ως άνω προσαυξήσεις . Επομένως, α) από 9-4-2020 έως 8-4-2021 η εναγόμενη έπρεπε να καταβάλει το συνολικό ποσό των 8.223,72 ευρώ (685,31 ευρώ Χ 12 μήνες) από το οποίο κατέβαλε το συνολικό ποσό των 7.836 ευρώ (653 ευρώ Χ12 μήνες) και υπολείπεται ποσό 387,72 ευρώ , β) από 9-4-2021 έως 8-4-2022 η εναγόμενη έπρεπε να καταβάλει το συνολικό ποσό των 8.634,84 ευρώ (719,57 ευρώ Χ 12μήνες), από το οποίο κατέβαλε το συνολικό ποσό των 7.836 ευρώ (653 ευρώ Χ12 μήνες) και υπολείπεται ποσό 798,84 ευρώ και γ) από 9-4-2022 έως 8-12-2022 η εναγόμενη έπρεπε να καταβάλει το συνολικό ποσό των 5.929,20 ευρώ (741,15 Χ8), από το οποίο κατέβαλε το συνολικό ποσό των 5.224 ευρώ (653 ευρώ Χ8 μήνες) και υπολείπεται ποσό 705,20 ευρώ. Έτσι, λαμβανομένων υπόψη των καταβολών οι οποίες καταλογίσθηκαν από τις ενάγουσες πρώτα στα μη καταβληθέντα μισθώματα μετά των αναλογούντων προσαυξήσεων κατά σειρά αρχαιότητας [εφόσον η εναγόμενη οφειλέτρια δεν επικαλείται ότι συμφώνησε διαφορετικά με τις ενάγουσες, ή ότι όρισε διαφορετική, σειρά (ΑΚ 422, 423 παρ. 1)], η εναγόμενη οφείλει : α) το υπόλοιπο μισθώματος του μηνός Σεπτεμβρίου έτους 2022, ποσού 409,46 ευρώ, β) το μίσθωμα του μηνός Οκτωβρίου έτους 2022, ποσού 741,15 ευρώ και γ) το μίσθωμα του μηνός Νοεμβρίου έτους 2022, ποσού 741,15 ευρώ, ήτοι συνολικά 1.891,76 ευρώ, που ήταν απαιτητό, καθόσον, στην προκειμένη περίπτωση, δεν χρειαζόταν να κοινοποιηθεί προηγουμένως στη μισθώτρια έγγραφη όχληση, των εκμισθωτριών, όπως προβλέπεται, επί νόμιμης αναπροσαρμογής, από τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 5 του π.δ. 34/1995. Αποδεικνύεται, επομένως, η δυστροπία της εναγομένης θεμελιούμενη στην υπερημερία της περί την καταβολή των αναπροσαρμογών του μισθώματος κατά τις ημερομηνίες που καθένα ποσό έπρεπε κατά τα παραπάνω να καταβάλλεται, αλλά και στην μη εμπρόθεσμη καταβολή του βασικού μισθώματος. Η υποχρέωση της μισθώτριας εναγομένης, επιμερίζεται ανά συνεκμισθώτρια – ενάγουσα, ανάλογα με το ποσοστό του δικαιώματος καθεμίας επί του μισθίου, και ανέρχεται: α) για την πρώτη σε 472,94 ευρώ (ποσοστό 25%) και β) για τη δεύτερη σε 1.418,82 ευρώ (ποσοστό 75%). Επομένως , πρέπει να γίνει κατά ένα μέρος δεκτή η αγωγή ως ουσία βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει στις ενάγουσες το συνολικό ποσό των 1.891,76 ευρώ που επιμερίζεται ανά συνεκμισθώτρια – ενάγουσα, ανάλογα με το ποσοστό του δικαιώματος καθεμίας επί του μισθίου, και ανέρχεται: α) για την πρώτη σε 472,94 ευρώ (ποσοστό 25%) και β) για τη δεύτερη σε 1.418,82 ευρώ (ποσοστό 75%), με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα που κάθε ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο, ήτοι από την επομένη της λήξεως εκάστου μισθωτικού μηνός μέχρι την εξόφληση, κατά τα αναφερόμενα στο διατακτικό. Επίσης, λόγω της ερημοδικίας των εφεσίβλητων (εναγουσών), πρέπει να οριστεί το παράβολο για την περίπτωση άσκησης ανακοπής ερημοδικίας κατά της παρούσας από τις ερημοδικαζόμενες ενάγουσες-εφεσίβλητες (άρθρα 501, 502 παρ.1 και 505 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.) στο αναφερόμενο στο διατακτικό ποσό για την καθεμία (πρβλ. ΑΠ 95/2020, ΑΠ 635/2018 , ΑΠ 302/2014 , ΑΠ 1746/2006 , ΑΠ 1129/2004 αντιθ. ΑΠ 364/2018, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 1020/2003, Ν. Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2023, έκδ. Δ΄ παρ. 13 .Β.3) και να διαταχθεί η επιστροφή στην εκκαλούσα, λόγω της εξαφάνισης της εκκαλουμένης, του παραβόλου άσκησης έφεσης, ποσού 100 ευρώ, που κατέθεσε, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 του K.Πολ.Δ. (ΑΠ 532/2016), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό. Τέλος, κατά τα άρθρα 176, 183 και 184 ΚΠολΔ συνάγονται τα εξής : Επί προσβολής ερήμην αποφάσεως πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, αν αυτή εξαφανισθεί, λόγω της παραδεκτής άσκησης εφέσεως από τον ερήμην δικασθέντα διάδικο, εξαφανίζεται και η διάταξη αυτής περί δικαστικής δαπάνης, στα πλαίσια του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της εφέσεως . Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, αν εξέλθει νικητής ο κατ’ αντιμωλία δικασθείς πρωτοδίκως εφεσίβλητος, καταδικάζει τον εκκαλούντα στα δικαστικά έξοδα και των δύο βαθμών, ενώ αν εξέλθει νικητής ο εκκαλών καταδικάζει τον εφεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα μόνο της ενώπιον του δίκης, αφού ο τελευταίος δεν είχε υποβληθεί σε δαπάνη ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (ΑΠ 985/2015 , ΑΠ 1567/2010, ΑΠ 218/2003). Στην προκειμένη περίπτωση ενόψει της ερημοδικίας των διαδίκων σε κάθε βαθμό δικαιοδοσίας αντίστοιχα και σύμφωνα με τη νομική σκέψη που προεκτέθηκε, πρέπει να επιβληθεί μέρος της δικαστικής δαπάνης των εναγουσών που είχαν υποβάλει σχετικό αίτημα στον πρώτο βαθμό δικαιοδοσίας, σε βάρος της εναγομένης (άρθρα 176 , 178 , 183, 184 εδ. α , 191 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.) .
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει ερήμην των εφεσίβλητων την από 9-1-2024 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΑΚΕΜ ………../9-1-2024) έφεση, κατά της με αριθμό 1161/2023 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (ειδική διαδικασία περιουσιακών -μισθωτικών διαφορών).
Ορίζει το παράβολο για την περίπτωση άσκησης ανακοπής ερημοδικίας κατά της παρούσας από τις εφεσίβλητες, σε διακόσια πενήντα (250) ευρώ για κάθε εφεσίβλητη .
Δέχεται τυπικά και κατ’ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει τη με αριθμό 1161/7-4-2023 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (ειδική διαδικασία περιουσιακών -μισθωτικών διαφορών) .
Κρατεί την υπόθεση και δικάζει επί της από 21-11-2022 (αριθ. έκθ. κατάθ. ΓΑΚ/ΕΑΚ ………./24-11-2022) αγωγής.
Δέχεται κατά ένα μέρος την αγωγή.
Υποχρεώνει την εναγόμενη να καταβάλει στις ενάγουσες το συνολικό ποσό των χιλίων οκτακοσίων ενενήντα ενός ευρώ και εβδομήντα έξι λεπτών (1.891,76) ευρώ, που επιμερίζεται ανά συνεκμισθώτρια – ενάγουσα, ανάλογα με το ποσοστό του δικαιώματος καθεμίας επί του μισθίου, και ανέρχεται: α) για την πρώτη σε τετρακόσια εβδομήντα δύο ευρώ και ενενήντα τέσσερα λεπτά (472,94) ευρώ, (ποσοστό 25%) και β) για τη δεύτερη σε χίλια τετρακόσια δεκαοκτώ ευρώ και ογδόντα δύο λεπτά (1.418,82) ευρώ, (ποσοστό 75%), με το νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα που κάθε ποσό κατέστη ληξιπρόθεσμο, ήτοι από την επομένη της λήξεως εκάστου μισθωτικού μηνός μέχρι την εξόφληση.
Διατάσσει την απόδοση του κατατεθέντος για την άσκηση της ως άνω εφέσεως και αναφερόμενου στο σκεπτικό της παρούσας, παραβόλου στην καταθέσασα αυτό εκκαλούσα.
Επιβάλλει σε βάρος της εναγομένης μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγουσών , τα οποία ορίζει σε πεντακόσια ενενήντα (590) ευρώ .
Κρίθηκε , αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στον Πειραιά , στις 19 Μαΐου 2025 χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους .
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ