ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 325/2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
Αποτελούμενο από τον Δικαστή Λάζαρο Γιαπαλάκη Εφέτη, ο οποίος ορίσθηκε από τον Πρόεδρο Εφετών Πειραιά και από τη Γραμματέα …………….
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ……. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :
ΚΑΛΟΥΣΕΣ-ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΕΣ: 1) ……….., 2) ……….., 3) ……….. 4) …………. υπό την ιδιότητα της ως μοναδική εξ’ αδιαθέτου κληρονόμος (κόρης), του αποβιώσαντος στις 22-6-2021 διαδίκου ……….., κατοίκου Αθηνών, οδός ……., με Α.Φ.Μ……… η οποία υπεισέρχεται στην θέση του, συνεχίζει την δίκη και παρίσταται δια της προσωρινής δικαστικής συμπαραστάτριας αυτής ………… 5) ………, 6) ………….. η οποία μετά τον θάνατο στις 26-8-2017 του αρχικού διαδίκου ………, υπεισήλθε στην μισθωτική σχέση ως επικαρπώτρια με Α.Φ.Μ. ……… και οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο ΜΥΤΑΛΟΥΛΗ του Δ.Σ.Α. με Α.Μ. ……….
ΚΑΘ’ ΟΥ Η ΚΛΗΣΗ-ΕΚΚΑΛΩΝ:………. και ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη Πιερράκο του Δ.Σ.Α. με Α.Μ. ………..
Οι καλούσες εφεσίβλητες εκκαλούντες άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 20-12-2019 και με αριθμό (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……./2020) αγωγή τους επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθμό 3218/2020 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου που δέχτηκε εν μέρει την αγωγή.
Την ανωτέρω απόφαση προσέβαλε ο εναγόμενος με την από 14-5-2021 και με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου ………../ 2021 έφεση του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά και την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου ……./2021 έφεση του ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθμό 630/2022 απόφαση του με την οποία διατάχτηκε η επανάληψη της συζήτησης και η διενέργεια πραγματογνωμοσύνης προκειμένου να απαντήσει ο διορισθείς με την ανωτέρω απόφαση πραγματογνώμονας Μιχαήλ Αβορίτης του Δήμου, στο τεθέν με την παραπάνω πραγματογνωμοσύνη θέμα. Στη συνέχεια με την με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου …………./2024 κλήση επαναφέρεται προς συζήτηση η παραπάνω έφεση και η οποία προσδιορίστηκε για την δικάσιμο της 6-2-2025 και μετά από αναβολή για την δικάσιμο που αναφέρεται την αρχή της παρούσης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων παραστάθηκαν στο ακροατήριο του δικαστηρίου ως ανωτέρω και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στις έγγραφες προτάσεις τους.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΝΟΜΟ
Νόμιμα φέρεται προς περαιτέρω συζήτηση δυνάμει της από 23-10-2024 και με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου …………./2024 κλήσης η από με αριθμό έκθεση κατάθεση δικογράφου ………/2021 έφεση καθόσον κατατέθηκε η από Ιουνίου 2024 έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πραγματογνώμονα πολιτικού μηχανικού ………. που διέτασσε η από με αριθμό 630/2022 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου.
Από την επανεκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης που εξετάστηκε ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου κατά την δικάσιμο της 7-9-2020, από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάστηκαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου κατά την δικάσιμο της 19-5-2022, όλα τα έγγραφα που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται, μεταξύ των οποίων και φωτογραφίες η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται(άρθρο 444 παρ. 1 ΚΠΟΛΔ), την από Ιουνίου 2024 έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πραγματογνώμονα πολιτικού μηχανικού ………….. και την εν γένει αποδεικτική διαδικασία αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Ο εναγόμενος με το από 31-12-1994 μισθωτήριο έγγραφο μίσθωσε ένα ισόγειο κατάστημα σε διατηρητέο ακίνητο (π.δ. 24-4-1.982, ΦΕΚ Δ΄410/1982), συνιδιοκτησίας των συνεκμισθωτών, ευρισκόμενο επί των οδών ………… στο κέντρο του Πειραιά, επιφανείας 44 τ.μ., με το άνωθεν αυτού πατάρι, εμβαδού 5 τ.μ., όπου στέγασε το φαρμακείο του. Σε αυτό παρέμεινε μέχρι τις 30-9-1.999, οπότε με νέα μίσθωση που κατάρτισε με τους τότε συγκύριους και επικαρπωτή του παραπάνω ακινήτου στο οποίο αυτός είχε αποκτήσει την συγκυριότητα του κατά ποσοστό 2/12 εξ’ αδιαιρέτου, μίσθωσε για οκτώ έτη τα τρία από τα έξι υπάρχοντα καταστήματα στο ισόγειο και δη το κατάστημα με εμβαδό 33 τ.μ, με πρόσοψη στην οδό … και το κατάστημα με εμβαδό 44 τ.μ., με πρόσοψη στην οδό …. και …… που στέγαζε μέχρι τότε το φαρμακείο του, τα οποία ακολούθως ενοποίησε έναντι συμφωνημένου μισθώματος ποσού 1.600.000 δραχμών πλέον του 1/2 του νόμιμου χαρτοσήμου για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης προσαυξανόμενο στη συνέχεια κατ΄ έτος 5%. Η διάρκεια της ανωτέρω μίσθωσης παρατάθηκε σιωπηλά μετά την λήξη της στις 30-9-2007 ενώ το έτος 2014 ξεκίνησε μεταξύ των συνεκμισθωτών και του μισθωτή ενάγοντος δικαστική αντιδικία σχετικά με τα οφειλόμενα λόγω της συμβατικής αναπροσαρμογής μισθώματα και την διανομή του ακινήτου μετά την αγωγή του τελευταίου. Τελικά τα μέρη συμβιβάστηκαν εξωδίκως και με το από 1-4-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό οι πέντε πρώτοι συγκύριοι ενάγοντες από κοινού με τον τότε επικαρπωτή ……………. (πατέρα της έκτης ενάγουσας) εκμίσθωσαν στον εναγόμενο το αναφερόμενο στο παραπάνω μισθωτήριο κτίριο, αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 236,29 τ.μ., (όπου υπήρχαν έξι καταστήματα), και ένα υπέρ του ισογείου πρώτο όροφο επιφανείας 236,29 τ.μ., αλλά και βοηθητικούς χώρους στον ημιόροφο, επιφανείας 169,72 τ.μ., που δεν αναφέρονται μεν στο μισθωτήριο πλην όμως περιλαμβάνονται στην μίσθωση διότι ο ενάγων τους χρησιμοποιούσε ως αποθήκη συνολικού εμβαδού 642,30 τ.μ., προκειμένου ο τελευταίος να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο και στον πρώτο όροφο σε χώρο εμβαδού 50 τ.μ. να στεγάσει το γραφείο του φαρμακευτικού ενδιαφέροντος περιοδικού του με την ονομασία Σύμβουλος Υγείας. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε αρχικά και μέχρι τις 28-2-2016 στο ποσό των 5.243,70 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 1,8% δηλαδή στο ποσό στο οποίο είχε διαμορφωθεί το μίσθωμα που κατέβαλε για τον έως τότε μισθωμένο (ενοποιημένο) χώρο των τριών καταστημάτων του ισογείου και από την 1-3-2016 στο ποσό των 14.000 ευρώ, πλέον του ημίσεως του εκάστοτε χαρτοσήμου και την ειδικότερη συμφωνία αυτό να παραμείνει σταθερό για δύο έτη δηλαδή μέχρι την 28-2-2018 και στην συνέχεια να αναπροσαρμόζεται την 1 ην Μαρτίου εκάστου έτους κατά ποσοστό ίσο με τον δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου κάθε φορά δωδεκάμηνου, προσαυξημένου με δύο ποσοστιαίες μονάδες, ενώ σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού αυτό να αυξάνεται κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες. Μετά δε τον θάνατο του αρχικού συνεκμισθωτή- επικαρπωτή πατέρα της έκτης ενάγουσας ……… που συνέβη στις 26-8-2017 στην μισθωτική σχέση υπεισήλθε και η έκτη ενάγουσα η οποία μέχρι τότε είχε την ψιλή συγκυριότητα του μίσθιου με την οποία συνενώθηκε τελικά η επικαρπία για τον λόγο αυτό ενώ με την με αριθμό 559/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά μειώθηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 10.750 ευρώ πλέον του ημίσεως (1,8%) του τέλους χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της από 1-2-2017 και με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου …………./2017 αγωγής και εφεξής. Αποδείχτηκε ότι ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε μειωμένο μίσθωμα κατά τους πρώτους 11 μήνες της μίσθωσης οφείλεται στο ότι ο εναγόμενος- μισθωτής με το ίδιο συμφωνητικό και ειδικότερα με τον πέμπτο όρο αυτού ανάλαβε την υποχρέωση να προβεί με δικά του έξοδα στην ανακαίνιση του μίσθιου και την εκτέλεση των απαιτούμενων επισκευών, προκειμένου αυτό να καταστεί πλήρως λειτουργικό για τον σκοπό της μίσθωσης και να εξυπηρετεί τις ανάγκες του ως προς την λειτουργικότητα του χώρου συνολικού κόστους σύμφωνα με την ένδικη αγωγή ποσού 92.869 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα αυτός ανέλαβε την υποχρέωση να εκτελέσει εντός χρονικού διαστήματος τεσσάρων ετών από τον χρόνο σύνταξης του μισθωτηρίου στην επισκευή και τον χρωματισμό των όψεων και την επισκευή της ρωγμής του εξωτερικού τοίχου προς την οδό ………… καθώς και κάθε άλλου δομικού προβλήματος της τοιχοποιίας και του σκελετού που ήθελε αποκαλυφθεί κατά την ανακαίνιση, την εξασφάλιση χώρων υγιεινής στο ισόγειο ή και στον όροφο και την εκτέλεση συναφών εργασιών σχετικών με την ύδρευση και την αποχέτευση, την ενοποίηση χώρων ισογείου συμπεριλαμβανόμενου του κλιμακοστάσιου προς όροφο, την ανακαίνιση ξύλινου κλιμακοστασίου, την αποκατάσταση δαπέδων και ορόφων, την αποκατάσταση των εξωτερικών και εσωτερικών κουφωμάτων, καθώς και την εγκατάσταση νέων ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Όμως ο εναγόμενος ουδέποτε εκτέλεσε τις παραπάνω εργασίες επικαλούμενος προϋφιστάμενες αυθαίρετες παρεμβάσεις σε δομικά στοιχεία του κτιρίου τις οποίες όπως ισχυρίζεται μέχρι τότε αγνοούσε διότι ανακαλύφθηκαν κατά την εκτέλεση των εργασιών αποξήλωσης των πρόσθετων κατασκευών της τοιχοποιίας και δη την μερική κατεδάφιση του ημίσεως κατά πλάτους μεσότοιχου των δύο μικρότερων καταστημάτων (πρώην χρυσοχοείων)καθώς και την αυθαίρετη τοποθέτηση σιδηροκατασκευής, στον φωταγωγό, για την διατήρηση της οποίας έπρεπε να ακολουθηθεί ειδική διαδικασία νομιμοποίησης αλλά και την ύπαρξη ρωγμής στο μεσότοιχο με την όμορη ιδιοκτησία επί της οδού ……. εξαιτίας των οποίων η διαδικασία της ανακαίνισης γινόταν περισσότερο χρονοβόρα και δαπανηρή σε σχέση με αυτά που είχε υπόψη του όταν αυτός αναλάμβανε την σχετική υποχρέωση. Έτσι στις 31-5-2019 ο εναγόμενος ο οποίος κατά παράβαση των μεταξύ τους συμφωνηθέντων ουδέποτε προέβη στις παραπάνω επισκευές που είχε αναλάβει με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό τους επέδωσε εξώδικη δήλωση με την οποία κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση επικαλούμενος κατά τα προαναφερόμενα πραγματικά ελαττώματα του μίσθιου αλλά και προηγούμενες δικαστικές διενέξεις που διατάραξαν τις μεταξύ τους σχέσεις προσκαλώντας τους να παραλάβουν τα κλειδιά του μίσθιου στις 16-6-2019 γεγονός που τελικά συνέβη και έληξε η ένδικη μίσθωση στις 4-7-2019 οπότε οι ενάγοντες παρέλαβαν τα κλειδιά του μίσθιου επιφυλασσόμενοι παντός νόμιμου δικαιώματος των. Το γεγονός ότι ο εναγόμενος είχε αποχωρήσει από το μίσθιο κατάστημα ήδη πριν από τις 16-6-2019 που με την παραπάνω εξώδικη δήλωση του καλούσε τους ενάγοντες να παραλάβουν το μίσθιο κατάστημα αποδεικνύεται από το από 18-3-2019 αντίγραφο υποβληθείσης δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που προσκομίζει μετ’ επικλήσεως ο εναγόμενος και σύμφωνα με το οποίο αυτός μίσθωσε από τους εκμισθωτές ……….. ένα ισόγειο κατάστημα που βρίσκεται στον Πειραιά στην οδό …………, εμβαδού 120 τ.μ., για έξη χρόνια της μισθώσεως αρχομένης από την 1-3-2019 και λήγουσα την 28-2-2025 με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα 900 ευρώ για δε τα επόμενα χρόνια από την 1-1-2020 έως την 1-3-2023 στο ποσό των 1.500 ευρώ συμπεριλαμβανόμενου τέλους χαρτοσήμου. Επομένως ο ίδιος είχε ήδη αποχωρήσει από το μίσθιο κατάστημα προ της 16-6-2019 έχοντας μετακομίσει στην νέα του επαγγελματική στέγη στις 16-6-2019 ημερομηνία που ο ίδιος καλούσε με την από 31-5-2019 εξώδικη δήλωση του τους εκμισθωτές ενάγοντες να παραλάβουν το μίσθιο ουδέν οφείλει ως αποζημίωση χρήσης για το χρονικό διάστημα από 16-6-2019 έως την 4-7-2019 χρόνο παράδοσης των κλειδιών στους εκμισθωτές δεδομένου ότι δεν αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος έκανε χρήση το παραπάνω χρονικό διάστημα το μίσθιο. Συνεπώς το αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί ότι ο εναγόμενος οφείλει στους ενάγοντες το ποσό των 9.145 ευρώ με τον νόμιμο τόκο από την 9-7-2019 και μέχρι εξόφλησης που αφορά μίσθωμα του ημίσεως μηνός Ιουνίου 2019 και αποζημίωση χρήσης για τις τέσσερις ημέρες του Ιουλίου 2019 πρέπει να απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμο. Ακόμη αποδείχθηκε ότι κατά την αυτοψία του ………… διπλωματούχου πολιτικού μηχανικού που διορίστηκε με την με αριθμό 630/2022 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου για να εκτιμήσει το κόστος των εργασιών επισκευής ή ανακαίνισης που ο εναγόμενος σύμφωνα με το άρθρο 5 του προαναφερόμενου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης του ένδικου μίσθιου φαρμακείου όφειλε να πραγματοποιήσει πλην όμως ουδέποτε πραγματοποίησε και οι οποίες προαναφέρθηκαν ανωτέρω στο ιστορικό της παρούσης αυτές ανέρχονται στο ποσό των 60.000 ευρώ πλέον Φ.Π.Α. και συνολικά ανέρχονται συμπεριλαμβανόμενου Φ.Π.Α. 24% στο ποσό των 74.400 ευρώ. Ο εναγόμενος πρότεινε σε συμψηφισμό την καταβληθείσα εγγύηση ποσού 14.000 ευρώ που έχει καταβάλει στους εναγόμενους. Οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι βάσει του όρου άρθρου 4 του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού η καταβληθείσα από μέρους του εναγόμενου εγγύηση δεν συμψηφίζεται με μισθώματα ή με οποιαδήποτε άλλη οφειλή. Ωστόσο λεκτέα είναι τα εξής: Μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης η εγγυοδοσία μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό απαιτήσεων του εκμισθωτή (βλ. σχετ. Σ. Ματθίας, ΕλλΔ/νη 1995/826), ακόμα και αν υπάρχει ρήτρα αποκλεισμού του συμψηφισμού της εγγύησης στο μισθωτήριο. Ένας τέτοιος όρος δεν αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή για συμψηφισμό τυχόν ομοειδών και αμοιβαίων απαιτήσεων του εναντίον του μισθωτή, και αυτό διότι στην ουσία δεν πρόκειται για συμψηφισμό αλλά περί απόσβεσης με καταλογισμό. Ουσιαστικά, μετά την λήξη της μίσθωσης αυτή η ένσταση λαμβάνει το χαρακτήρα της ένστασης απόσβεσης του χρέους με καταλογισμό του ποσού της εγγυοδοσίας (ΜΠρΘεσ 1246/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 163/1994, ΕλλΔ/νη 1995/825, ΕφΑθ 5340/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6329/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6017 2000 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Μετά την λήξη της μίσθωσης λοιπόν, το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή. Εκ του λόγου, ειδικότερα ότι πρόκειται στην ουσία περί ένστασης απόσβεσης της απαίτησης του εκμισθωτή με καταλογισμό δεν υπάρχει πεδίο λειτουργίας της παρ. 2 του άρθρου 450 του ΑΚ κατά την οποία δεν επιτρέπεται συμψηφισμός αν ο οφειλέτης παραιτήθηκε προκαταβολικά από αυτόν (ΑΠ 394/2007, ΕλλΔ/νη 2008/1059, ΑΠ 463/1994, ΕλλΔ/νη 1995/825, ΕφΑθ 6382/2009, ΕΔΠ 2011/179, ΕφΔωδ 66/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 6329/2003, ΕλλΔ/νη 2004/582). Συνεπώς πρέπει η νομίμως προβληθείσα ένσταση συμψηφισμού από τον εναγόμενο να γίνει δεκτή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη και από το ανωτέρω ποσό των 74.400 ευρώ πρέπει να αφαιρεθεί η καταβληθείσα εγγύηση ποσού 14.000 ευρώ και συνολικά για το παραπάνω κονδύλιο οφείλεται από τον εναγόμενο το ποσό των 60.400 ευρώ. Περαιτέρω ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η ανακαίνιση του μίσθιου ακινήτου ήταν αδύνατη λόγω πραγματικών ελαττωμάτων γεγονός που αγνοούσε άνευ υπαιτιότητας του και εκ του λόγου αυτού πρέπει να απαλλαγεί αυτός από την παραπάνω υποχρέωση του διότι η εκτέλεση της ανωτέρω υποχρέωσης του κατέστη αδύνατη άνευ υπαιτιότητας του. Όμως όπως προελέχθη ανωτέρω δυνάμει της με αριθμό 559/2020 απόφασης του παρόντος Δικαστηρίου καθορίστηκε το μηνιαίο μίσθωμα του ένδικου ακινήτου στο ποσό των 10.750 ευρώ, καθόσον για τον υπολογισμό του μηνιαίου μισθώματος στο ορισθέν από το παρόν Δικαστήριο ποσό λήφθηκε υπόψη ο ισχυρισμός του εναγόμενου περί πραγματικών ελαττωμάτων του μίσθιου ακινήτου τα οποία επιδρούσαν στην μισθωτική του αξία όπως επίσης λήφθηκε υπόψη η υποχρέωση του εναγόμενου να επισκευάσει το μίσθιο ακίνητο με δικές του δαπάνες συνεπεία της ανάγκης επισκευής αυτού. Ειδικότερα αναφέρεται στην παραπάνω απόφαση ότι ο ενάγων μισθωτής ανέλαβε με το ίδιο συμφωνητικό την υποχρέωση να προβεί με δικά του έξοδα εκτιμώμενα κατά προσέγγιση στο ποσό των 100.000 ευρώ στην ανακαίνιση του μίσθιου και την εκτέλεση των απαιτούμενων επισκευών προκειμένου αυτό να καταστεί πλήρως κατάλληλο για τον σκοπό της μίσθωσης και να εξυπηρετεί την λειτουργικότητα του χώρου. Συνεχίζει το ανωτέρω Δικαστήριο ότι αυτός ουδέποτε προέβη στην εκτέλεση των ανωτέρω εργασιών επικαλούμενος προϋφιστάμενες αυθαίρετες παρεμβάσεις σε δομικά στοιχεία του ακινήτου που ο ίδιος αγνοούσε καθόσον αυτές αποκαλύφθηκαν κατά την εκτέλεση των εργασιών αποξήλωσης των πρόσθετων κατασκευών της τοιχοποιίας και δη την μερική κατεδάφιση του ημίσεως κατά πλάτους μεσότοιχου των δύο μικρότερων καταστημάτων (πρώην χρυσοχοείων), καθώς και την τοποθέτηση αυθαίρετης σιδηροκατασκευής στον φωταγωγό για την διατήρηση της έπρεπε να ακολουθηθεί ειδική διαδικασία νομιμοποίησης αλλά και την ύπαρξη ρωγμής στο μεσότοιχο με την όμορη ιδιοκτησία επί της οδού Γούναρη εξαιτίας των οποίων η διαδικασία της ανακαίνισης γινόταν περισσότερο χρονοβόρα και δαπανηρή σε σχέση με αυτά που είχε υπόψη του όταν αυτός αναλάμβανε την σχετική υποχρέωση. Επομένως με την ανωτέρω απόφαση με την οποία μειώθηκε το μίσθωμα του ένδικου μίσθιου στο ποσό των 10.750 ευρώ, αναγνωρίστηκε παράλληλα η υποχρέωση του εναγόμενου να επισκευάσει το ένδικο μίσθιο ακίνητο με δικές του δαπάνες παρά την ύπαρξη των στην προαναφερόμενη απόφαση πολεοδομικών παραβάσεων που υπήρχαν στο μίσθιο ακίνητο και που καθιστούσαν την διαδικασία της ανακαίνισης ιδιαίτερα δαπανηρή και χρονοβόρα σε σχέση με αυτήν που είχε αυτός είχε υπολογίσει. Συνεπώς η παραπάνω προβληθείσα ένσταση του άρθρου 363 Α.Κ. πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμη διότι όπως προελέχθη ανωτέρω αναγνωρίστηκε από την με αριθμό 559/2020 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου η υποχρέωση του εναγόμενου να προβεί στις διαδικασίες επισκευής του μίσθιου ακίνητου, όπως επίσης ότι η εκπλήρωση της ένδικης παροχής συνεπεία των πραγματικών ελαττωμάτων του μίσθιου ακινήτου που αναφέρονται στην παραπάνω απόφαση δεν ήταν αδύνατη για τον εναγόμενο αλλά ιδιαίτερα δαπανηρή και χρονοβόρος. Τέλος με την ένδικη αγωγή ζητείται όπως καταβληθεί στους ενάγοντες το ποσό των 2.200 ευρώ για την αποκατάσταση των φθορών που αναλυτικά εκτίθενται στην ένδικη αγωγή. Ειδικότερα αναγράφεται στην ένδικη αγωγή ότι ο εναγόμενος είχε προβεί αυθαίρετα στην καθαίρεση ενός ενδιάμεσου τοίχου επί του πρώτου ορόφου του μίσθιου διαστάσεων 4 μέτρων * 5 μέτρων πλάτους = 20 τ.μ., για την επανακατασκευή του οποίου απαιτείται το συνολικό ποσό των 640 ευρώ άνευ Φ.Π.Α. όπως επίσης και το ποσό των 1.500 ευρώ για την αποκομιδή μπαζών συνεπεία του γκρεμίσματος του ανωτέρω τοίχου, καθώς και όλων των άχρηστων υλικών που βρέθηκαν στο μίσθιο συνολικού ποσού 1.540 ευρώ προκειμένου να προσλάβουν συνεργείο αποκομιδής και συνολικά το ποσό των 2.140 ευρώ. Επίσης ζητεί το ποσό των 70 ευρώ για το κλείσιμο των οκτώ οπών που άνοιξε ο εναγόμενος προκειμένου να περάσει τις σωληνώσεις του κλιματιστικού του. Ο εναγόμενος προτείνει την ένσταση παραγραφής των απαιτήσεων των εναγόντων ισχυριζόμενος ότι η παράδοση του μίσθιου-ακινήτου έχει γίνει πραγματικά στις 16-6-2019 διότι τότε το ακίνητο ήταν στην διάθεση των εναγόντων και η τυπική έγινε με την παράδοση των κλειδιών του ακινήτου στις 4-7-2019 και ως εκ τούτου η εξάμηνη προθεσμία έληξε στις 17-12-2019 πριν από τον χρόνο άσκησης της ένδικης αγωγής με αποτέλεσμα το δικαίωμα των εναγόντων να έχει παραγραφεί κατ’ άρθρο 602 παρ 1 εδ. α Α.Κ. Ως προς την παραπάνω ένσταση παραγραφής λεκτέα είναι τα ακόλουθα: Κατά τη διάταξη του άρθρου 602 εδ. α ’ ΑΚ, οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο, παραγράφονται μετά από έξι μήνες, αφότου το ανέλαβε. Η παραγραφή περιλαμβάνει όλες τις αξιώσεις από μεταβολές ή φθορές του μίσθιου, ανεξάρτητα αν οφείλονται σε δόλο ή αμέλεια του μισθωτή ή αν γεννήθηκαν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή μετά τη λήξη της, είτε η αξίωση στηρίζεται στη σύμβαση (άρθρα 592, 594, 599 ΑΚ), είτε στην αδικοπραξία, η οποία υπόκειται στην ίδια παραγραφή και όχι σ ’ εκείνη του άρθρου 937 ΑΚ. Η άποψη αυτή είναι σύμφωνη με το σκοπό που επιδιώκει η διάταξη αυτή, ο οποίος είναι η ταχεία εκκαθάριση των αξιώσεων, που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση και η αποφυγή δυσχερειών ως προς την απόδειξη, καθώς και αβεβαιότητας ως προς την ύπαρξη των αξιώσεων τούτων (βλ. Εφ. ΑΘ. 6595/94 Ελλ. Δ/νη 36. 1288, Εφ. Δωδ. 261/1997 Ελλ. Δ/νη 39.185) . Η έναρξη της παραγραφής από την ανάληψη του μισθίου και όχι από τη γέννηση της αξίωσης (χρόνος πρόκλησης μεταβολών ή φθορών), αποτελεί παρέκκλιση από τη γενική αρχή, που καθιερώνει η γενική διάταξη του άρθρου 251 ΑΚ και έχει ως δικαιολογία ότι από την ανάληψη του μισθίου ο εκμισθωτής μπορεί να ελέγξει το μίσθιο και να λάβει γνώση για τις μεταβολές και τις φθορές του μισθίου. Η παραγραφή, δε, αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ακόμη ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί ή λάβει γνώση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου πριν από την ανάληψη του, η οποία δεν συμπίπτει με τη λήξη της μισθώσεως, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεσιεί και μετά τη λήξη. Για την έναρξη και τη συμπλήρωση της παραγραφής αυτής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις των άρθρων 240 επ. και 248 επ. ΑΚ (βλ. ΑΠ 1413/2008, Τ.Ν.Π. «ΝΟΜΟΣ») . Επομένως, η παραγραφή αρχίζει από την επόμενη της αναλήψεως του μισθίου ημέρα (άρθ. 241 εδ. α ’ ΑΚ) και λήγει όταν περάσει ολόκληρη η τελευταία ημέρα του μήνα κατά τον οποίο συμπληρώνονται έξι μήνες. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθ. 261 ΑΚ την παραγραφή διακόπτει η άσκηση της αγωγής, ενώ σύμφωνα με αυτή του άρθρου 215 παρ. 1 ΚΠΟΛΔ η αγωγή ασκείται με κατάθεση δικογράφου στη γραμματεία του δικαστηρίου στο οποίο απευθύνεται και με επίδοση αντιγράφου στον εναγόμενο. Μετά ταύτα δεδομένου ότι η πραγματική παράδοση του μίσθιου ακινήτου από τον εναγόμενο στους ενάγοντες έγινε στις 4-7-2019 τον χρόνο άσκησης της ένδικης αγωγής στις 3-1-2020 το δικαίωμα τους δεν είχε παραγραφεί. Ακόμη αποδείχτηκε ότι δυνάμει της με αριθμό 559/2020 απόφασης του παρόντος Δικαστηρίου ο ενάγων ουδέποτε χρησιμοποίησε τον πρώτο όροφο του μίσθιου ακινήτου διότι όπως αναγράφεται σ’ αυτήν ο παραπάνω χώρος χρησιμοποιείτο για την στέγαση νυχτερινού κέντρου διασκέδασης, είναι εγκαταλελειμμένος και σε ιδιαιτέρως κακή κατάσταση, (τρύπες στους τοίχους, αφαίρεση εσωτερικών θυρών και κασωμάτων και χρήζει των αναγκαίων επισκευών, όπως φαίνεται από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες. Επομένως για την αποκατάσταση των φθορών αυτών (τοίχου πρώτου ορόφου και μάζεμα μπαζών) ουδέν οφείλεται από τον εναγόμενο διότι αυτός δεν τον χρησιμοποίησε αλλά τον μίσθωσε στην κατάσταση αυτή. Τέλος ως προς την δαπάνη ποσού 70 ευρώ για την αποκατάσταση της φθοράς που προκλήθηκε από τον εναγόμενο στους ενάγοντες για το κλείσιμο των οκτώ οπών του τοίχου που τοποθετήθηκαν τα air condition αυτού αυτή αποτελεί φθορά συνήθους χρήσης (φθορά που προκαλείται από την αφαίρεση κλιματιστικών μηχανημάτων) (βλ. ΕΦ.ΑΘ. 4543/2009 ΕΔΠ 2011/191 και Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ). Επομένως πρέπει να γίνει δεκτή η νομίμως προταθείσα ένσταση του άρθρου 592 ΑΚ από τον εναγόμενο και να απορριφθεί η αποκατάσταση της ανωτέρω δαπάνης των εναγόντων ποσού 70 ευρώ. Συνεπώς με βάση τα ανωτέρω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πρέπει να γίνει δεκτή εν μέρει η ένδικη αγωγή με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου αγωγής 37/21/2020 και να αναγνωριστεί ότι υποχρεούται ο εναγόμενος να καταβάλει στους ενάγοντες το ποσό των 60.400 ευρώ με τον νόμιμο τόκο από την 2-4-2019 ( επόμενη ημέρα του χρόνου παρόδου της συμφωνηθείσης τετραετίας εντός της οποίας θα έπρεπε να είχαν περατωθεί οι παραπάνω εργασίες αποκατάστασης του μίσθιου ακινήτου) διότι ο εναγόμενος ήδη με την από με αριθμό έκθεση κατάθεσης δικογράφου αγωγής …………/2017 αγωγή είχε ζητήσει να αναγνωριστεί ότι επί του επιδίκου υπάρχουν πραγματικά ελαττώματα τα οποία αυτός δεν γνώριζε κατά την κατάρτιση της μίσθωσης και τα οποία καθιστούν αναγκαία την μείωση του μισθώματος συνεπεία πραγματικού ελαττώματος. Ως εκ τούτου δεν απαιτείται όχληση διότι συνεπεία της προαναφερόμενης αγωγής που άσκησε κατά των εναγόμενων η όχληση είναι άσκοπη (βλ. ερμηνεία άρθρου 340 ΑΚ Αποστόλου Γεωργιάδη-Μιχαήλ Σταθόπουλου, τόμος ΙΙ, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, σελίδα 235, ερμηνεία Α.Κ. κατ’ άρθρο Νικολάου Τριάντου, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2 ην έκδοση, 2009, σελίδα 466.) Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του κατατεθέντος παράβολου έφεσης στον εκκαλούντα – εναγόμενο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠΟΛΔ), αφού έγινε εν μέρει δεκτή η έφεσή του και να καταδικαστεί ο τελευταίος στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων των εναγόντων– εφεσίβλητων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, λόγω της ήττας του (άρ. 178, 183 ΚΠΟΛΔ) όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση, κατ΄ αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται την έφεση αυτή κατά το τυπικό και εν μέρει και κατά το ουσιαστικό της μέρος.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ΄ αρ. 3218/2020 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε τη διαφορά των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών.
Κρατεί την από 20-12-2019 και με αριθμό ………/2020 αγωγή.
Δικάζει επί της ουσίας αυτήν.
Απορρίπτει ότι κρίθηκε απορριπτέο.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή.
Αναγνωρίζει ότι υποχρεούται ο εναγόμενος να καταβάλει στους ενάγοντες το ποσό των εξήντα χιλιάδων τετρακοσίων ευρώ(60.400) με τον νόμιμο τόκο από την 2-4-2019 και μέχρι ολοσχερούς εξόφλησης.
Διατάσσει την επιστροφή του παράβολου της έφεσης (με αρ. ………. e-παράβολο) στον καταθέσαντα εκκαλούντα.
Επιβάλλει μέρος από τα δικαστικά έξοδα των εναγόντων για αμφοτέρους τους βαθμούς δικαιοδοσίας, εις βάρος του εναγόμενου, τα οποία ορίζει στο ποσό των έξι χιλιάδων (6.000) ευρώ.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά, στο ακροατήριό του και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση στις 22 -5-2025, απόντων των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ