ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός 284/2025
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3° Τμήμα
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Χριστίνα Λίμουρα, Εφέτη, η οποία ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά και από τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των εκκαλούντων: 1)……………, 2) Της μονοπρόσωπης ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρείας με την επωνυμία « ……..» και το διακριτικό τίτλο «……….», που εδρεύει στο δήμο …….., νομίμως εκπροσωπούμενη από το μοναδικό εταίρο και διαχειριστή ………….., οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αθανάσιου Λαμπρόπουλου, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ.
Των εφεσίβλητων.Ι) ………….. η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου Ανδρονίκης Κουβέλη, 2) Της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία « ……… », και διακριτικό τίτλο « ………..», η οποία εδρεύει στο δήμο …….. και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε δια των πληρεξούσιων δικηγόρων Πάρη Καραμήτσιου και Μιχαέλας Πετυχάκη, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Των ασκούντων πρόσθετους λόγους εφέσεως: 1) …………, 2) Της εταιρείας με την επωνυμία « ………., που εδρεύει στο δήμο …….., νομίμως εκπροσωπούμενη από το μοναδικό εταίρο και διαχειριστή …………., οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αθανάσιου Λαμπρόπουλου, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ.
Των καθ’ ων οι πρόσθετοι λόγοι εφέσεως: 1)…………., η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου Ανδρονίκης Κουβέλη, 2) Της εταιρείας με την επωνυμία « …….. », η οποία εδρεύει στο δήμο ………. και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία παραστάθηκε δια των πληρεξούσιων δικηγόρων Πάρη Καραμήτσιου και Μιχαέλας Πετυχάκη, με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς άσκησε η εφεσίβλητη ………. την με αριθμό εκθ. καταθ. …../2021 αγωγή της, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 2624/2023 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου, η οποία έκανε δεκτή την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου οι εκκαλούντες με την με αριθμ. εκθ. καταθ. ……/2023 έφεση και τους με αριθμ. εκθ. καταθ. …………./2024 πρόσθετους λόγους εφέσεως, δικάσιμος επί των οποίων ορίστηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης ο πληρεξούσιος δικηγόρος των εκκαλούντων, αφού ανέπτυξε τους ισχυρισμούς του με τις έγγραφες προτάσεις του ζήτησε να γίνουν αυτοί δεκτοί.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Εισάγονται προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου η υπό κρίση έφεση και οι πρόσθετοι λόγοι εφέσεως, οι οποίες στρέφονται αμφότερες κατά της υπ’ αριθμ. 2624/2023 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 614 επ. ΚΠολΔ ), αντιμωλία των διαδίκων και οι οποίες πρέπει να ενωθούν και συνεκδικαστούν λόγω της φανερής συνάφειας τους και για οικονομία χρόνου και δαπάνης (άρθρα 246, 524 παρ. 1 και 591 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Η υπό κρίση έφεση (άρθρα 495, 518 παρ. 2 ΚΠολΔ) ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα. Επομένως, εφόσον φέρεται παραδεκτά προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου (άρθρα 19, 511 ΚΠολΔ ), πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω μέσα στα όρια που καθορίζεται με αυτή, κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία, για το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων της (άρθρα 522, 533 σε συνδ. με 591 ΚΠολΔ).
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 520 παρ. 2 του ΚΠολΔ πρόσθετοι λόγοι εφέσεως μπορούν να ασκηθούν μόνο ως προς τα κεφάλαια της αποφάσεως που έχουν προσβληθεί με την έφεση και εκείνα που αναγκαστικά συνέχονται με αυτά, διαφορετικά απορρίπτονται ως απαράδεκτοι και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Ως “κεφάλαιο”, κατά την έννοια του άρθρου 520 παρ. 2 του ΚΠολΔ, νοείται κάθε οριστική διάταξη της πρωτοβάθμιας αποφάσεως, με την οποία το δικαστήριο αποφαίνεται για το ορισμένο και παραδεκτό ή και τη βασιμότητα ενός αυτοτελούς αιτήματος για παροχή έννομης προστασίας, καθώς και για τις τυχόν ενστάσεις, που προβλήθηκαν ως άμυνα κατά του αιτήματος αυτού (ΑΠ 416/2001, 238/2001 Νόμος). Ως αναγκαίως συνεχόμενα προς τα εκκληθέντα κεφάλαια πρέπει να θεωρηθούν οι διατάξεις της εκκληθείσας απόφασης, οι οποίες έχουν τέτοια συνάφεια με τις εκκληθείσες, είτε γιατί αποτελούν προκριματικό για την παραδοχή τους ζήτημα, είτε γιατί πηγάζουν από την αυτή ιστορική αιτία και διαμορφώνουν ή προσδιορίζουν το περιεχόμενο εκείνων, ώστε τυχόν διάφορη επί των συνεχομένων αυτών κεφαλαίων κρίση του εφετείου, από εκείνη της πρωτόδικης απόφασης, να επηρεάζει και την κρίση επί των εκκληθέντων με την έφεση κεφαλαίων (ΑΠ 1543/2007, ΑΠ 238/2001 Νόμος).
Στην προκειμένη περίπτωση, οι εκκαλούντες με το με αριθμ. εκθ. καταθ. …../2024 δικόγραφο προσθέτων λόγων εφέσεως, ασκούν πρόσθετους λόγους εφέσεως ως προς τα κεφάλαια της απόφασης που έχουν προσβληθεί με την έφεση και συνέχονται αναγκαστικά με αυτά. Οι πρόσθετοι αυτοί λόγοι, σύμφωνα με τα ανωτέρω αναφερόμενα, πρέπει, συνεκδικαζόμενοι με την έφεση (άρθρο 246 ΚΠολΔ), να γίνουν τυπικά δεκτοί και να ερευνηθούν περαιτέρω για το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων τους.
Με την υπό κρίση αγωγή ισχυρίζεται η ενάγουσα ότι με ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως καταστήματος που καταρτίστηκε την 7.8.2017 ο ……….. εκμίσθωσε στον πρώτο εναγόμενο, το περιγραφόμενο στην αγωγή ακίνητο κυριότητάς του, ευρισκόμενο στις …… προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο, μπαρ, χώρος εκδηλώσεων και παντός είδους εορταστικών εκδηλώσεων και παρεμφερών δραστηριοτήτων. Το μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 800 ευρώ, ενώ η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε για εννέα έτη. Ότι μετά το θάνατο του …….., η ενάγουσα ως κληρονόμος του δυνάμει της από 16.6.1990 ιδιόγραφης διαθήκης και της επακολουθήσασας υπ’ αριθμ. …………./2021 πράξης αποδοχής κληρονομιάς, υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση. Ακολούθως η ενάγουσα με την υπό κρίση αγωγή καταγγέλλει τη σύμβαση μίσθωσης για τους αναφερόμενους στην αγωγή λόγους, αιτούμενη να αναγνωριστεί ότι λόγω της καταγγελίας λύθηκε η επίδικη καταρτισθείσα μίσθωση και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι και κάθε τρίτος που αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς να της αποδώσουν το μίσθιο. Περαιτέρω με την υπό κρίση αγωγή συνεκδικάζεται και η ασκηθείσα από την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία « …………… », πρόσθετη παρέμβαση, με την οποία η προσθέτως παρεμβαίνουσα ισχυρίζεται ότι έχει αποκτήσει το μίσθιο ακίνητο από την ενάγουσα κατά πλήρη κυριότητα αιτούμενη να γίνει δεκτή η αγωγή.
Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του έκανε δεκτή την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες με την υπό κρίση έφεση και τους πρόσθετους λόγους εφέσεως, επικαλούμενοι εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 594 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους. Με την εν λόγω διάταξη θεσπίζεται νόμιμη υποχρέωση του μισθωτή να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια σύμφωνα με τη συμφωνημένη χρήση, δηλαδή με την αντικειμενικά κρινόμενη επιμέλεια του συνετού ανθρώπου, να αποφεύγει πράξεις ή παραλείψεις οφειλόμενες σε πταίσμα του και να τηρεί την αρμόζουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους, σε περίπτωση δε που παραβεί την υποχρέωσή του αυτή ιδρύεται δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει αποζημίωση. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, προϋπόθεση του παρεχόμενου στον εκμισθωτή δικαιώματος προς άμεση καταγγελία της μίσθωσης είναι αφενός ο μισθωτής να μη χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε με τους όρους της σύμβασης, αφετέρου να εξακολουθεί την κακή ή αντισυμβατική χρήση, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή. Μεταχείριση του μισθίου χωρίς επιμέλεια συνιστά κάθε βλάβη αυτού καθώς και κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου. Η κακή χρήση του μισθίου πρέπει να είναι σημαντική σε έκταση ή ένταση είτε αυτή αναφέρεται σε αμελή συμπεριφορά είτε σε παραβίαση του περιεχομένου της σύμβασης (ΑΠ 739/2008, ΑΠ 1097/2004). Αν ο εκμισθωτής εκμεταλλευόμενος ασήμαντη κακή χρήση του μισθίου, καταγγείλει τη μίσθωση μπορεί να αποκρουστεί με την ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ. Σε περίπτωση κακής χρήσης ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα έκτακτης καταγγελίας, χωρίς προθεσμία. Προϋπόθεση όμως της καταγγελίας της μισθωτικής σχέσης είναι προηγουμένως ο εκμισθωτής να διαμαρτυρηθεί προς τον μισθωτή και αυτός, παρά τη διαμαρτυρία, να συνεχίζει την κακή χρήση. Η διαμαρτυρία λαμβάνει χώρα με μονομερή άτυπη απευθυντέα δήλωση, που αποτελεί οιονεί δικαιοπραξία, μπορεί να είναι προφορική, αλλά μπορεί να περιέχεται και στην αγωγή απόδοσης που έχει ισχύ καταγγελίας, στην οποία μπορεί να περιέχεται και σιωπηρά χωρίς ειδικότερη αναφορά (ΑΠ 285/2007, Εφ.Θεσ 546/2017 Νόμος). Στην αγωγή του εκμισθωτή κατά του μισθωτή για απόδοση του μισθίου λόγω κακής χρήσης πρέπει να αναφέρονται: η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης και η διάρκειά της, η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος για τον καθορισμό της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του δικαστηρίου, τα περιστατικά που συναστούν την κακή ή αντισυμβατική χρήση και η υπαιτιότητα του εναγομένου, τυχόν γενόμενη προηγούμενη διαμαρτυρία του μισθωτή ή διαμαρτυρία με την αγωγή, αίτημα της αγωγής να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να αποδώσει στον ενάγοντα εκμισθωτή τη χρήση που περιγραφομένου στην αγωγή μισθίου. Σε περίπτωση που η μίσθωση δεν έληξε λόγω παρόδου της συμβατικής διάρκειάς της, ο ενάγων εκμισθωτής δηλώνει με την αγωγή του ότι καταγγέλλει τη μίσθωση. Ο εναγόμενος έχει δυνατότητα να ισχυριστεί ότι δεν έχει υπαιτιότητα για την παραβίαση του όρου καθώς και τυχόν κατάχρηση δικαιώματος, διότι η κακή χρήση δεν είναι σημαντική σε έκταση και δεν διατρέχουν κίνδυνο τα συμφέροντα του εκμισθωτή. Η καταγγελία της μίσθωσης για κακή χρήση, κατ’ άρθρο 594 ΑΚ, αποτελεί άσκηση δικαιώματος προβλεπόμενου από το νόμο, ενώ η καταγγελία της μίσθωσης για παράβαση όρου της μισθωτικής σύμβασης αποτελεί άσκηση δικαιώματος που παρέχεται στον εκμισθωτή με τη σύμβαση, (ΑΠ 816/2008, 621/2000 Νόμος ).
Κατά το άρθρο 281 ΑΚ “η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος”. Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, απαιτείται για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγουμένη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί επιπτώσεις στα συμφέροντα του υπόχρεου, οι οποίες, για την κατάφαση της καταχρηστικότητας, αρκεί να είναι δυσμενείς. Εξάλλου, μόνη η αδράνεια του δικαιούχου στην άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και αν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπρόσθετα ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Η ειρημένη αδράνεια του δικαιούχου πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του, πλην μικρότερο του προβλεπόμενου από το νόμο για την παραγραφή του δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο. Το ζήτημα δε αν οι συνέπειες που επάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του. (ΟλΑΠ 2/2019, ΑΠ 394/2016, ΑΠ 207/2014, Νόμος).
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα της προσθέτως παρεμβαίνουσας, που περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συνεδριάσεως του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, τις υπ’ αριθμ. ……., ………../2022 ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων των εναγομένων, οι οποίες ελήφθησαν κατόπιν νομοτύπου κλητεύσεως της ενάγουσας και της παρεμβαίνουσας και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, τα οποία επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι είτε για να ληφθούν υπόψη ως αποδεικτικά στοιχεία, είτε ως δικαστικά τεκμήρια, τους εν γένει ισχυρισμούς των διαδίκων που περιέχονται στις προτάσεις τους ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και παραδεκτά επαναφέρονται ενώπιον του παρόντος, αποδεικνύονται πλήρως τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:
Με ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος που καταρτίστηκε στις 7.8. 2017, ο ………. εκμίσθωσε στον πρώτο εναγόμενο ένα αγροτεμάχιο, κυριότητάς του, επιφάνειας περίπου επτά στρεμμάτων, ευρισκόμενο στις ….., στην ομώνυμη θέση «………», εντός του οποίου υφίσταται παλαιό ισόγειο κτίσμα, επιφάνειας ενενήντα (90) περίπου τ.μ. Σύμφωνα με τους όρους της καταρτισθείσας μισθωτικής σύμβασης το μίσθιο επρόκειτο να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο, μπαρ, χώρος εκδηλώσεων και παντός είδους εορταστικών εκδηλώσεων και παρεμφερών δραστηριοτήτων, η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εννέα έτη, ενώ το μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 800 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου. Όπως αναγράφεται στη μισθωτική σύμβαση ο πρώτος εναγόμενος ως μισθωτής δήλωσε ότι εξέτασε το μίσθιο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε, ότι θα προβεί με αποκλειστικά δικές του δαπάνες σε επισκευές και βελτιώσεις του, ενόψει και της κακής καταστάσεως του υφισταμένου κτίσματος καθώς και σε ολική διαμόρφωση του ακαλύπτου τμήματος του αγροτεμαχίου και ότι εφόσον υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές στο παλαιό κτίσμα και απαιτηθεί τακτοποίηση, συμφωνήθηκε να γίνει με δαπάνες του μισθωτή. Περαιτέρω ορίστηκε ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι ισχυρή και έναντι των καθολικών και ειδικών διαδόχων του εκμισθωτή, ενώ επιτράπηκε απεριορίστως η σύσταση εταιρείας οιασδήποτε μορφής και η με οποιοδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εν όλω ή εν μέρει. Με βάση τον προαναφερθέντα όρο της ανωτέρω συμβάσεως καταρτίστηκε μεταξύ του πρώτου εναγόμενου ως υπεκμισθωτή και του δεύτερου εναγόμενου ως υπομισθωτή η από 2.7.2018 σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης με την οποία ο πρώτος εναγόμενος υπεκμίσθωσε το μίσθιο στον δεύτερο εναγόμενο ενώ εν συνεχεία καταρτίστηκε μεταξύ του δευτέρου εναγομένου ως υπεκμισθωτή και της τρίτης εναγόμενης ως υπομισθώτριας η από 10.12.2018 σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης, με την οποία ο δεύτερος εναγόμενος υπεκμίσθωσε περαιτέρω το μίσθιο στην εναγομένη ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία, υπό τους όρους της αρχικής σύμβασης μίσθωσης. Η ενάγουσα όμως, η οποία υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση, ως κληρονόμος του αποβιώσαντος ………, δυνάμει της από 16.6.1990 ιδιόγραφης διαθήκης και της εν συνεχεία υπ’ αριθμ. …………/2021 πράξης αποδοχής κληρονομιάς, ισχυριζόμενη ότι οι εναγόμενοι δεν μεταχειρίστηκαν το μίσθιο με επιμέλεια, αλλά προέβησαν σε αυθαίρετες κατασκευές και επεμβάσεις, προέβη σε καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως. Από τα προσαγόμενα αποδεικτικά στοιχεία προέκυψε ότι ο δεύτερος εναγόμενος και η τρίτη εναγομένη ως μισθωτές του επιδίκου ακινήτου δεν μεταχειρίστηκαν το μίσθιο με βάση τους όρους της αρχικής μισθωτικής συμβάσεως, τους οποίους είχαν δεσμευθεί να ακολουθήσουν. Ειδικότερα ενώ είχαν συμφωνήσει να νομιμοποιήσουν τις τυχόν υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές και να μην προβούν σε έτερες μη νόμιμες κατασκευές, αποδείχθηκε ότι στη βορειοανατολική πλευρά του υφιστάμενου κτίσματος δημιούργησαν κλειστό χώρο επιφάνειας 27,82 τμ, ο οποίος αποτελεί σταθερή και μόνιμη κατασκευή και ο οποίος διαμορφώθηκε μετά την κατάρτιση της αρχικής σύμβασης μίσθωσης, ενώ ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι πρόκειται περί πρόχειρων υαλοπετασμάτων, τα οποία αφαιρούνται άμεσα και δεν καθιστούν το χώρο αυθαίρετο, αναιρείται από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες στις οποίες απεικονίζεται ως κλειστός χώρος και συνέχεια του λοιπού κτίσματος. Αυθαίρετη όμως κατασκευή κρίνεται από το παρόν δικαστήριο και η αναφερόμενη επιφάνειας 150,90 τμ πέργκολα, που βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του ακινήτου, για την οποία ισχυρίζονται οι εναγόμενοι ότι πρόκειται για τροχήλατη κατασκευή, που δεν φέρει το χαρακτήρα μόνιμης και σταθερής κατασκευής και συνεπώς δεν αποτελεί αυθαίρετο κτίσμα. Ο ανωτέρω ισχυρισμός αναιρείται ομοίως από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες, από τις οποίες προκύπτει ότι η προαναφερόμενη πέργκολα είναι εμπηγμένη επί του εδάφους, ενώ από τους ανωτέρω ισχυρισμούς των εναγομένων αποδεικνύεται ότι αυτή κατασκευάστηκε από αυτούς μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής συμβάσεως. Περαιτέρω οι εναγόμενοι προέβησαν και στο κλείσιμο έτερης πέργκολας με τη χρήση κόντρα πλακέ θαλάσσης, η οποία ενώ εμπεριέχεται στην υφιστάμενη οικοδομική άδεια, υπό τη νέα της μορφή αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή, έχοντας αποβάλει το χαρακτήρα της ως πέργκολα μη καλυπτόμενη από την προαναφερόμενη οικοδομική άδεια. Οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές δημιουργήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο της αρχικής μισθωτικής σύμβασης και δεν περιλαμβάνονται στις ήδη υφιστάμενες κατά το χρόνο σύναψης της επίδικης σύμβασης, όπως ισχυρίζονται οι εναγόμενοι για να δικαιολογήσουν την ύπαρξή τους, απορριπτομένου του σχετικού αιτήματος τους για τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης ως αβάσιμου. Ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι με τις ενέργειές τους αναβαθμίστηκε το επίδικο ακίνητο με αποτέλεσμα να είναι πλήρως λειτουργικό για το σκοπό της μίσθωσης δεν δύναται κατά την κρίση του παρόντος δικαστηρίου να προσδώσει νομιμότητα στην προσθήκη των αυθαίρετων αυτών κατασκευών, που αφενός συνιστούν κακή χρήση του μισθίου, παραβιάζοντας τους όρους της αρχικής σύμβασης μίσθωσης, αφετέρου η παραβίαση της πολεοδομικής νομοθεσίας δεν καλύπτεται από αυθαίρετες κατασκευές και προσθήκες, ακόμη και αν αυτές αναβαθμίζουν το ακίνητο. Επισημαίνεται ότι η ενάγουσα αντιμετωπίζοντας την άρνηση των εναγομένων να της επιτραπεί η είσοδος στο μίσθιο ακίνητο, για να καταγράψουν μηχανικοί της τις υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές, άσκησε την με αριθμ. εκθ. καταθ. …../24.6.2021 αίτηση ασφαλιστικών μέτρων περιέχουσα και σχετικό αίτημα χορήγησης προσωρινής διαταγής, επί της οποίας της χορηγήθηκε η αιτηθείσα προσωρινή διαταγή, με την οποία διατάσσεται προσωρινά η ανοχή εκ μέρους των μισθωτών της εισόδου μηχανικών στο μίσθιο προκειμένου να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες για τη νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, γεγονός που καταδεικνύει αφενός ότι οι αυθαίρετες κατασκευές δημιουργήθηκαν μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης, αφετέρου την ανεπιτυχή προσπάθεια των εναγομένων να παρεμποδίσουν την ενάγουσα να διαπιστώσει την ύπαρξή τους.
Περαιτέρω οι εναγόμενοι προβάλλουν ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος εκ μέρους της ενάγουσας ισχυριζόμενοι ότι τόσο ο θανών αρχικός εκμισθωτής όσο και η ίδια η ενάγουσα γνώριζαν τις κατασκευές στις οποίες είχαν προβεί ως μισθωτές και ουδέποτε διαμαρτυρήθηκαν, γεγονός που ενισχύει την άποψή τους ότι η παρούσα αγωγή ασκείται από την ενάγουσα σε συμμόρφωση αυτής στον τιθέμενο εντός του προσυμφώνου πώλησης όρου μεταξύ της ενάγουσας και της παρεμβαίνουσας προκειμένου να λυθεί η επίδικη μίσθωση και να αποδοθεί το ακίνητο στην παρεμβαίνουσα ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία « ………….», στην οποία η ενάγουσα μεταβίβασε την κυριότητα του ακινήτου με τίμημα ποσού 1.000.000 ευρώ, το οποίο, όπως ισχυρίζονται οι εναγόμενοι είναι ψευδές και εικονικό. Η ανωτέρω όμως προβληθείσα ένσταση είναι απορριπτέα προεχόντως ως μη νόμιμη διότι τα επικαλούμενα από τους εναγόμενους περιστατικά δεν στοιχειοθετούν το πραγματικό της διάταξης του άρθρου 281 ΑΚ, αφού η πώληση του επιδίκου μισθίου ακινήτου συνιστά νόμιμο δικαίωμα του ιδιοκτήτη του και εν προκειμένω της ενάγουσας, ενώ η ανάληψη εκ μέρους της εκμισθώτριας ενάγουσας της υποχρέωσης να απευθυνθεί ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου με την άσκηση της παρούσας αγωγής επιδιώκοντας τη λύση της μίσθωσης, ασκώντας νόμιμο δικαίωμά της του οποίου η ουσιαστική βασιμότητα θα κριθεί, δεν στοιχειοθετεί καταχρηστική εκ μέρους της συμπεριφορά.
Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγοντας και η εκκαλουμένη απόφαση ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και ως εκ τούτου θα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι οι σχετικοί λόγοι της έφεσης και των πρόσθετων λόγων, με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα. Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθούν η υπό κρίση έφεση και οι πρόσθετοι λόγοι στο σύνολό τους ως ουσιαστικά αβάσιμοι και να καταδικαστούν οι εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη των εφεσίβλητων λόγω της ήττας τους (άρθρο 176 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων την έφεση και τους πρόσθετους λόγους .
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει ουσιαστικά την υπό κρίση έφεση και τους πρόσθετους λόγους.
Καταδικάζει τους εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη των εφεσίβλητων, την οποία ορίζει στο ποσό των οκτακόσιων (800) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 6.5.2025 χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.
H ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ