ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 412 /2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΑΠΟΤΕΛΟΥΜΕΝΟ από τη Δικαστή Ελένη Σκριβάνου, Εφέτη, η οποία ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Γ.Λ. .
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη έφεση κατά της υπ’αρ. 1206/2016 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ, όπως αυτά ίσχυαν πριν την κατάργησή τους με το Ν.4335/23-7-2015, που καταλαμβάνει τις αγωγές που ασκήθηκαν μετά την 1-1-2016, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ.2 ως άνω νόμου), έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 επ., 511, 513, 516 παρ.1, 518 παρ.2, 591 παρ.1 ΚΠολΔ), δεδομένου ότι δεν προκύπτει ούτε επικαλούνται οι διάδικοι ότι έγινε επίδοση της εκκαλουμένης πριν την άσκησή της. Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικά δεκτή και να εξετασθεί περαιτέρω από το Δικαστήριο τούτο, που είναι καθ΄ύλην και κατά τόπο αρμόδιο, κατά την ίδια διαδικασία με την οποία εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της και μέσα στα όρια που καθορίζονται από αυτούς (άρθρα 19,522 ,533 παρ.1,2 ΚΠολΔ), καθώς έχουν κατατεθεί εκ μέρους της εκκαλούσας τα προβλεπόμενα, από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ. 3 εδ.α ΚΠολΔ, παράβολα, όπως επίσης προκύπτει από την σχετική έκθεση κατάθεσης της Γραμματέα του Πρωτοδικείου Πειραιώς, κάτωθεν της έφεσης.
Σύμφωνα με το άρθρο 173 Α.Κ ‘’Κατά την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως, αναζητείται η αληθινή βούληση ,χωρίς προσήλωση στις λέξεις ΄΄, ενώ σύμφωνα με το άρθρο 200 Α.Κ ‘’Οι συμβάσεις ερμηνεύονται, όπως απαιτεί η καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη τα συναλλακτικά ήθη’’. Για την προσφυγή στις ερμηνευτικούς κανόνες των διατάξεων των άρθρων 173, 200 ΑΚ, απαιτείται να υπάρχει κενό, αμφιβολία ή ασάφεια σε όρο της σύμβασης που να αφορά τη δήλωση των μερών (όχι τη βούληση). Δεν χωρεί ερμηνεία όταν η δήλωση κρίνεται λογικώς και λεκτικώς σαφής και ουδεμία καταλείπει αμφιβολία κι όταν η τυχόν βούληση των μερών παρέμεινε ενδόμυχη, χωρίς να εκδηλωθεί. (ΑΠ 1224/2015 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Β.Βαθρακοκοίλη Ερμ.Α.Κ , υπό τα άρθρα 173 και 200 και τις εκεί παραπομπές στη θεωρία και τη νομολογία). Εξάλλου, το άρθρο 4 παρ.1 ν.813/78 (άρθρο 5 παρ.1 π.δ/τος 34/95) ορίζει ότι η εμπορική μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη, ακόμη κι αν έχει συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Η μίσθωση αυτή μπορεί να λυθεί με νέοτερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας. Στην περίπτωση αυτή, η λύση της μίσθωσης επέρχεται μόλις συμπληρωθεί ο συμφωνημένος μικρότερος χρόνος, χωρίς να απαιτείται καταγγελία. Η σχετική συμφωνία ισχύει και μετά την ισχύ του ν.2041/92 (ΑΠ 455/1996, ΑΠ 1259/1992, Ι.Κατρά ‘’ Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας’΄ εκδ.2000, παρ.117Α). Όμως, κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 περ. θ` του ως άνω π.δ/τος. 34/1995 δεν υπάγονται στον νόμο για τις εμπορικές μισθώσεις οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα και οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990. Συνεπώς, οι μισθώσεις αυτές ανεξάρτητα από τον εμπορικό χαρακτήρα τους ή αν αφορούν άσκηση στο μίσθιο προστατευόμενου κατά το άρθρο 2 του ιδίου π.δ/τος επαγγέλματος, είναι μισθώσεις του κοινού αστικού δικαίου και διέπονται καθ` ολοκληρίαν και ιδία ως προς τη διάρκειά τους και το ύψος του μισθώματος από τις διατάξεις των άρθρων 574 και επ. του Α.Κ. και τις σχετικές συμφωνίες των μερών (ΑΠ 1224/2015, ο.π).
Η ενάγουσα – ήδη εκκαλούσα, εξέθετε στην από 4-11-2014 και με αρ. κατάθεσης …./2014, αγωγή της, κατ΄ορθή εκτίμηση του δικογράφου της, ότι, δυνάμει του από 1-9-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, συνήφθη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση εμπορικής μίσθωσης ακινήτου, σύμφωνα με την οποία η ενάγουσα, εκμίσθωσε στον εναγόμενο –ήδη εφεσίβλητο, ένα κτίριο ευρισκόμενο στην περιοχή …… Αττικής, επί της ……………., γνωστό ως ΄΄……….”, όπως περαιτέρω περιγράφεται στην αγωγή και στο εν λόγω συμφωνητικό, για να χρησιμοποιηθεί ως χώρος θεατρικών και μουσικών παραστάσεων και εκδηλώσεων. Ότι αρχικά η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε δωδεκαετής, αρχόμενη την 1η-9-2012 και λήγουσα στις 31-5-2024 (άρθρο 7 της ως άνω σύμβασης), το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε σε ποσοστό 15% επί των καθαρών πωλήσεων-εισπράξεων εκ της λειτουργίας του µισθίου, πλέον χαρτοσήµου , ενώ επίσης, συμφωνήθηκε με το άρθρο 16 της ίδιας σύμβασης, ότι οποιαδήποτε προκύπτουσα από την ως άνω μίσθωση, διαφορά θα επιλύεται από τα δικαστήρια του Πειραιά. Ότι στις 28-9-2012 µεταξύ των διαδίκων υπεγράφη το µε ίδια ηµεροµηνία ‘’ιδιωτικό συµφωνητικό λύσης µισθώσεως’’, µε το οποίο τροποποιήθηκε ο παραπάνω όρος (7) της αρχικής σύμβασης μίσθωσης, ως προς τη διάρκειά της, και ορίστηκε ως νέα ημερομηνία λήξης αυτής η 31η-5-2013. Ότι το ως άνω μίσθιο έχει κηρυχθεί διατηρητέο, οπότε η μίσθωση αυτή, αν και εμπορική, δεν υπάγεται στις διατάξεις του π.δ/τος 34/1995, και, συνεπώς, λήγει με την παρέλευση της συμβατικής διάρκειάς της Ζητούσε δε, ακολούθως, η ενάγουσα, να διαταχθεί η απόδοση του μισθίου ακινήτου εκ μέρους του εναγομένου-μισθωτή σε αυτήν ως εκμισθώτρια, λόγω της λήξης της, μεταξύ τους συναφθείσας, σύμβασης μίσθωσης, ένεκα της παρόδου του συμβατικού χρόνου αυτής, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή, άλλως, αν η μίσθωση θεωρηθεί συνεχιζόμενη ως αορίστου χρόνου, λόγω καταγγελίας της από την ενάγουσα, που έλαβε χώρα με την ένδικη αγωγή.
Με την εκκαλουμένη απόφασή του, (υπ΄αρ. 1206/2016) το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, αφού κρίθηκε καθ΄ύλην κατά τόπο αρμόδιο (κατ΄ άρθρο 42 παρ.1 ΚΠολΔ), ορθώς έκρινε την αγωγή παραδεκτή, ορισμένη και νόμιμη, παρά τους, περί του αντιθέτου, ισχυρισμούς του εναγομένου, καθώς, αφενός μεν προκύπτει σαφώς, από τα αναγραφόμενα στην αγωγή ότι το ως άνω από 28-9-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό με το οποίο περιορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης, συνήφθη μεταξύ των διαδίκων, αφετέρου δε, δεν απαιτείται για το ορισμένο αυτής, να αναφέρεται ότι το εν λόγω συμφωνητικό φέρει βεβαία χρονολογία, όπως υποστηρίζει ο εναγόμενος, διότι, στην ένδικη μίσθωση, επειδή πρόκειται για μίσθιο που έχει κηρυχθεί διατηρητέο, δεν εφαρμόζονται, σύμφωνα και με τα προαναφερθέντα στη μείζονα σκέψη, οι διατάξεις του π.δ/τος 34/95 για τις εμπορικές μισθώσεις, (όπου προβλέπεται ότι η μίσθωση μπορεί να λυθεί συντομότερα από τα 9 έτη -που ορίζονται στο άρθρο 5 του ως άνω π.δ ως ελάχιστη διάρκεια αυτής-με νεότερη συμφωνία των μερών, που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας), αλλά ισχύουν οι διατάξεις των άρθρων 574 και επ. του Α.Κ. και οι σχετικές συμφωνίες των μερών. Ακολούθως, δε (το πρωτοβάθμιο δικαστήριο) απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην εκκαλουμένη.
Ήδη κατά της ως άνω οριστικής απόφασης παραπονείται η ενάγουσα- ήδη εκκαλούσα, με την κρινόμενη έφεσή της, για τους λόγους, που εκθέτει σ΄ αυτήν και ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητεί δε την εξαφάνισή της, ώστε να γίνει δεκτή η ως άνω αγωγή της.
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου των μαρτύρων των διαδίκων, που εμπεριέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά αυτού, καθώς και όλων των εγγράφων που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, και των υπ΄αρ. ……….. ένορκων βεβαιώσεων των ……… και της ………, που ελήφθησαν ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών ……… (ώρα 8.45 π.μ) , κατόπιν νομίμου και εμπροθέσμου κλητεύσεως του αντιδίκου μέρους, δυνάμει της υπ΄αρ. …… έκθεσης επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών ………, όπως αναφέρεται στο σώμα αυτών, τις οποίες παραδεκτά προσκομίζει ο εναγόμενος για πρώτη φορά ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου (άρθρο 529 παρ.1 ΚΠολΔ), το οποίο δεν κρίνει ότι συντρέχει η περίπτωση της παρ. 2 του ως άνω άρθρου, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά.
Μεταξύ της ενάγουσας-ήδη εκκαλούσας (εκμισθώτριας) και του εναγομένου, συνήφθη, δυνάμει του από 1-9-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού, σύμβαση εμπορικής μίσθωσης ακινήτου, σύμφωνα με την οποία η ενάγουσα – ήδη εκκαλούσα, εκμίσθωσε στον εναγόμενο, ο οποίος ενήργησε κατά την κατάρτιση της ως άνω σύμβασης τόσο ατομικά όσο και υπό την ιδιότητά του ως ομόρρυθμου εταίρου της υπό σύσταση ετερόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία ………., όπως ρητά αναφέρεται στο κείμενο της ως άνω έγγραφης σύμβασης, ένα κτίριο ευρισκόμενο στην περιοχή … Αττικής, επί της ……….. ……., γνωστό ως ΄΄…………, αποτελούμενο από 1) τον υπό στοιχ. ΥΠ 1Σ ΑΚ-1 χώρο επιφάνειας 80,23 τ.μ, 2) τον υπό στοιχ. ΙΣ3 χώρο, επιφάνειας 392,83 τ.μ ,3) τον υπό στοιχ. ΑΟΡ-3 χώρο, επιφάνειας 175,84 τ.μ, 4) τον υπό στοιχ. ΑΟΡ-4 χώρο επιφάνειας 8,77 τ.μ ,5) τον υπό στοιχ. ΒΟΡ-3 χώρο επιφάνειας 47,25 τ.μ και 6) τον υπό στοιχ. ΒΟΡ-4 άχτιστο χώρο (δηλ. το γινόμενο των οριζόντιων διαστάσεων του κενού χώρου επιφάνειας 28,95 τ.μ, που χρησιμοποιείται για την ανύψωση σκηνικών), για να χρησιμοποιηθεί ως χώρος θεατρικών και μουσικών παραστάσεων και εκδηλώσεων, καθώς και όλων των αναγκαίων για τη λειτουργία του θεάτρου χώρων, όπως foyer,εκδοτήρια εισιτηρίων, κυλικείο κλπ (άρθρο 2 της σύμβασης). Όπως έκρινε η εκκαλουμένη, και ως προς το κεφάλαιό της αυτό δεν εφεσιβάλλεται, ο εναγόμενος φέρει, με βάση τα αναφερόμενα στο συμφωνητικό, καθώς συμβλήθηκε σε αυτό, όπως προεκτέθηκε, και ατομικά, την ιδιότητα του μισθωτή, και ως εκ τούτου υφίσταται παθητική νομιμιμοποίησή του, αντίθετα με τους ισχυρισμούς του, ιδιότητα που δεν απώλεσε με την σύσταση της ως άνω Ε.Ε, το δε δικαίωμα του μισθωτή περί υπεκμίσθωσης, που προβλέπονταν στο άρθρο 11 της σύμβασης και υπό τις εκεί προϋποθέσεις, πέραν του ότι δεν θα αναιρούσε την παράλληλη ευθύνη του, δεν ενεργοποιήθηκε τελικά . Η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης ορίσθηκε αρχικά δωδεκαετής, ήτοι από 1-9-2012 έως 31-5-2024 (άρθρο 7 της σύμβασης), το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε σε ποσοστό 15% επί των καθαρών πωλήσεων-εισπράξεων εκ της λειτουργίας του µισθίου, πλέον χαρτοσήµου. Στη συνέχεια, όμως, με το από 28-9-2012 ‘’ιδιωτικό συµφωνητικό λύσης µισθώσεως’’, το οποίο υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων, τροποποιήθηκε ο παραπάνω όρος (7) της αρχικής σύμβασης μίσθωσης, ως προς τη διάρκειά της, και ορίστηκε ως νέα ημερομηνία λήξης αυτής η 31η -5-2013. Μάλιστα αναφέρεται ρητώς στο εν λόγω συμφωνητικό ότι ΄΄Κατά την ημερομηνία αυτή, ο Μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το Μίσθιο στην Εκμισθώτρια σε άριστη κατάσταση, άλλως υποχρεούται να καταβάλει στην τελευταία ως ελάχιστη συμφωνούμενη από τώρα αποζημίωση χρήσης, ποσό ίσο με 2.000 ευρώ ανά ημέρα καθυστέρησης (…) ενώ επίσης σημειώνεται ότι ΄΄ η παρούσα σύμβαση δύναται να τροποποιηθεί μόνο εγγράφως, αποκλειομένων όλων των άλλων μέσων απόδειξης, και του όρκου’’. Από τη γραμματική διατύπωση του ως άνω συμφωνητικού που τροποποιεί τον όρο της αρχικής μισθωτικής σύμβασης που αφορά το χρόνο λήξης τη μίσθωσης, προκύπτει, κατά την κρίση του Δικαστηρίου τούτου, κατά τρόπο σαφή και ανεπίδεκτο αμφιβολιών, χωρίς ανάγκη προσφυγής για τη ανεύρεση της αληθούς εννοίας αυτού, στους ερμηνευτικούς κανόνας των άρθρων 173 και 200 Α.Κ. ότι η αληθής βούληση των, δια του ως άνω όρου του μισθωτηρίου, συμβαλλομένων διαδίκων, ήταν να λήξει η μισθωτική σύμβαση στις 31-5-2013. Ωστόσο, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, κρίνοντας ότι υφίσταται κενό και ασάφεια, κατέφυγε στην ερμηνεία του ως άνω (τροποποιητικού) συμφωνητικού με βάση τους κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ και θεώρησε ότι η αληθής βούληση των συμβαλλομένων μερών – αντιδίκων ήταν, μετά την πάροδο της δοκιμαστικής περιόδου μιας σεζόν, ήτοι έως τις 31-5-2013, (που αναφέρεται στο ως άνω συμφωνητικό ως νέα ημερομηνία λύσης της σύμβασης μίσθωσης) κι εφόσον αυτή ήταν επιτυχής, να συνεχιστεί η μίσθωση για όλη την αρχικά συμφωνηθείσα περίοδο των 12 ετών, ήτοι έως 31-5-2024. Προς επίρρωση δε της ως άνω κρίσης του, (το πρωτοβάθμιο δικαστήριο) κατέφυγε στο από 2-9-2012 ιδιωτικό συµφωνητικό, δυνάμει του οποίου συστήθηκε αφανής εταιρία, µεταξύ του εναγοµένου (εμφανή εταίρου) και προσώπων που είχαν σχέση με την ενάγουσα εταιρία, ήτοι της υπαλλήλου της τελευταίας ………. και της συζύγου µέλους του Δ.Σ της εταιρίας, ………, (αφανών εταίρων) με αρχική διάρκεια έως τις 31-8-2013, που εν συνεχεία παρατάθηκε με το από 30-8-2013 ‘’Ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης αφανούς εταιρίας‘’ έως τις 31-8-2018, η οποία είχε ως αντικείµενο την προετοιµασία, σκηνοθεσία, παραγωγή, προώθηση, εκµετάλλευση θεατρικών, καλλιτεχνικών, µουσικών και εν γένει πολιτιστικών παραστάσεων, θεωρώντας ότι η ως άνω αφανής εταιρία αποτέλεσε µέρος της συνολικής συµφωνίας των διαδίκων και συνδεόταν αναπόσπαστα με τη λειτουργία της μίσθωσης.
Όμως με την ως άνω κρίση του, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έσφαλε, όπως βάσιμα ισχυρίζεται και η ενάγουσα-εκκαλούσα στην ένδικη έφεσή της, καθώς, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, η δήλωση των διαδίκων στο επίμαχο από 28-12-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης της μισθώσεως, ήταν σαφής και πλήρης. Αναφερόταν δηλ. ρητά σε αυτό επί λέξει ‘’διά του παρόντος συμφωνείται παρά των συμβαλλομένων η τροποποίηση του άρθρου 7 του Μισθωτηρίου ως προς την ημερομηνία λήξεως της μισθώσεως, η οποία συμφωνείται για την 31-5-2013’’. Από την διατύπωση αυτή, δεν καταλείπονται κενά και ασάφειες και δεν χωρεί, ως εκ τούτου, σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, προσφυγή στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173-200 Α.Κ. Δεν είναι, επίσης, απαραίτητη για την ερμηνεία του ως άνω συμφωνητικού, η προσφυγή σε άλλα έγγραφα, εκτός της σύμβασης, πράγμα που επιτρέπεται, για τη συναγωγή της αληθούς βούλησης των μερών, μόνο αν η σύμβαση παρουσιάζει κενά ή ασάφειες, προϋπόθεση, που, στην προκειμένη περίπτωση, κατά τα προαναφερθέντα, δεν συντρέχει, οπότε δεν χρειάζεται και δεν πρέπει το δικαστήριο, να στραφεί στο έγγραφο σύστασης της ως άνω αφανούς εταιρίας, στο οποίο, μάλιστα, τα συμβαλλόμενα μέρη δεν είναι καν τα ίδια με τα μέρη που συμβλήθηκαν στο συμφωνητικό της αρχικής μίσθωσης και σε αυτό της τροποποίησής της ως προς το χρόνο λήξης της διάρκειάς της. Ειδικότερα στο συμφωνητικό σύστασης της αφανούς εταιρίας έτερος συμβαλλόμενος, πλην του εναγόμενου, δεν είναι η ενάγουσα εταιρία- μισθώτρια, αλλά δύο φυσικά πρόσωπα που απλώς έχουν κάποια σχέση με αυτήν. Θα μπορούσαν, άλλωστε, οι διάδικοι, αν πράγματι το επιθυμούσαν, όπως έγινε με την αφανή εταιρία, (η διάρκεια της οποίας, είχε αρχικά συμφωνηθεί έως τις 31-8-2013 και παρατάθηκε έως τις 31-8-2018 με το από 30-8-2013 έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησής της), μετά τη λήξη το προαναφερθέντος συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, να παρατείνουν αυτή, εγγράφως, όπως προβλέπονταν, στο ως άνω συμφωνητικό νέας ημερομηνίας λύσης, ή να συνάψουν νέα μίσθωση, πράγμα το οποίο, όμως, δεν έπραξαν. Επίσης, το αρχικό συμφωνητικό της αφανούς εταιρίας συνήφθη πριν το τροποποιητικό συμφωνητικό της λύσης της μίσθωσης, δηλ. ενώ είχε ήδη συσταθεί η εν λόγω αφανής εταιρία, εντούτοις οι διάδικοι συμφώνησαν τη λήξη της μίσθωσης στις 31-5-2013. Η παράταση, εξάλλου, της αφανούς εταιρίας, με την λειτουργία της οποίας συνδέει τη μίσθωση η εκκαλουμένη, λήγει στις 31-8-2018, και όχι στις 31-5-2024, ημερομηνία που η τελευταία δέχθηκε, μη ορθώς, ότι αποτελεί τη λήξη της μίσθωσης, σύμφωνα με την υποτιθέμενη ΄΄αληθή βούληση’’ των διαδίκων, με βάση το αρχικό συμφωνητικό και παρά την τροποποίησή του. Η συνέχιση δε της αφανούς εταιρίας, ήταν δυνατόν να λάβει χώρα, μεταξύ των συμβαλλομένων σε αυτήν, ανεξάρτητα της ένδικης μίσθωσης, αφού σκοπός της (εταιρίας), σύμφωνα με το συμφωνητικό σύστασής της (άρθρο 2), είναι ΄΄Η προετοιμασία, σκηνοθεσία, παραγωγή, εκμετάλλευση θεατρικών, καλλιτεχνικών, μουσικών και εν μέρει πολιτιστικών παραστάσεων σε οποιοδήποτε θέατρο ή χώρο στην Αθήνα ή οπουδήποτε στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό (…) ‘’ , δηλ. όχι μόνο στο μίσθιο ακίνητο. Σύμφωνα, λοιπόν, με τα παραπάνω, η επίδικη σύμβαση μίσθωσης μεταξύ των διαδίκων, έληξε, κατά την ως άνω ρητή συμφωνία τους, στις 31-5-2013. Η κατάθεση της μάρτυρα του εναγομένου –συζύγου του, ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, αλλά και οι προαναφερθείσες ένορκες βεβαιώσεις (που το πρώτον προσκομίζει, ο εναγόμενος, στην κατ΄έφεση δίκη), που μιλούν για δοκιμαστική περίοδο, δεν μπορούν να ανατρέψουν τη σαφή δήλωση των μερών στο επίμαχο συμφωνητικό, όπου δεν αναφέρεται πουθενά, ούτε ακροθιγώς κάτι τέτοιο και στο οποίο, αντίθετα, σημειώνεται, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, ότι οποιαδήποτε τροποποίηση αυτού δύναται να γίνει μόνο εγγράφως, αποκλειομένου οποιοδήποτε άλλου μέσου απόδειξης.
Περαιτέρω, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι επήλθε, μετά την ως άνω ημερομηνία, σιωπηρή παράταση της ένδικης μίσθωσης, γεγονός που συνάγεται από την από 4-9-2013 (δηλ. λίγες ημέρες μετά την λήξη της μίσθωσης), επιστολή του νομίμου εκπροσώπου της ενάγουσας ………. στην οποία, απευθυνόμενος στον εναγόμενο, αναφέρει, ότι παρά τη λύση της σύμβασης, εντούτοις ο τελευταίος δεν έχει παραδώσει (στην ενάγουσα) την κατοχή του μισθίου. Εξάλλου, αναφορά στην ως άνω επιστολή, στην οποία εμμένει η ενάγουσα, αλλά και στο εν λόγω συμφωνητικό λύσης της μίσθωσης (από 28-9-2012) και την επιφύλαξη των νομίμων δικαιωμάτων της που απορρέουν από αυτήν, γίνεται και στην από 8-8-2014 εξώδικη δήλωση -πρόσκληση της (ενάγουσας) προς τον εναγόμενο και την προαναφερθείσα ετερόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία ………., που επιδόθηκε στις 12-8-2014, δυνάμει της υπ΄αρ. …. έκθεσης επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθήνας ……., με την οποία τους οχλούσε να καταβάλουν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα και αναλογία κατανάλωσης ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ που αφορούσαν τη χρήση του επίδικου μισθίου. Μόνο δε από το γεγονός ότι η εκμισθώτρια προέβη στην άσκηση της ένδικης αγωγής για την απόδοση του μισθίου, λόγω της λήξης του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, στις 4-11-2014, δεν μπορεί να συναχθεί ότι, μετά τις 31-5-2013, συνεχίστηκε σιωπηρά αυτή (μίσθωση), ενώ, επίσης, δεν τίθεται θέμα καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος εκ μέρους της ενάγουσας, πράγμα, άλλωστε, που δεν επικαλείται, τουλάχιστον, ορισμένως ο εναγόμενος, αφού, σε κάθε περίπτωση, από τα ως άνω στοιχεία δεν προκύπτει ότι η ενάγουσα αδράνησε για μεγάλο χρονικό διάστημα να ασκήσει το δικαίωμά της αυτό, ούτε ότι, πολύ περισσότερο, δημιούργησε την εύλογη εντύπωση στον εναγόμενο ότι δεν πρόκειται να το ασκήσει.
Επομένως, όπως παραπάνω αναλύθηκε, ο εναγόμενος, οφείλει να αποδώσει τη χρήση του μισθίου στην ενάγουσα, λόγω της λήξης της διάρκειας της μεταξύ τους σύμβασης μίσθωσης, όπως ζητεί η τελευταία με την κύρια βάση της αγωγής της. Εφόσον δε, η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη ως προς την κύρια βάση της, παρέλκει η εξέταση του ισχυρισμού του εναγομένου περί ακυρότητας της καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης που λαμβάνει χώρα με την αγωγή, επειδή δεν γίνεται μνεία της απόφασης του Δ.Σ της ενάγουσας ανώνυμης με την οποία αποφασίζεται κάτι τέτοιο, διότι ο ισχυρισμός αυτός αφορά την επικουρική βάση της, καθώς, αφού το δικαστήριο δέχθηκε ότι επήλθε λήξη της μίσθωσης στις 31-5-2013, βάσει του ως άνω συμφωνητικού των διαδίκων, δεν τίθεται θέμα εξέτασης της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης μετά την ημερομηνία αυτής και καταγγελίας της με το δικόγραφο της αγωγής. Τέλος, δεν υφίσταται παράταση της επίμαχης μίσθωσης με βάση το άρθρο 15 παρ.11 Ν. 4013/2011 περί αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας των μισθώσεων θεάτρων και κινηματογράφων, έως 31-2-2016, καθώς η διάταξη αυτή αναφέρεται σε παλαιές συμβάσεις μίσθωσης, συναφθείσες πριν το έτος 1992, οι οποίες παρατάθηκαν με διαδοχικές νομοθετικές ρυθμίσεις, που λήγουν έως τις 31-12-2011, στις οποίες δεν εμπίπτει η ένδικη.
Κατόπιν τούτων, το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που κατέληξε σε διαφορετική κρίση με το παρόν, κι απέρριψε την αγωγή, εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και κακώς εκτίμησε τις αποδείξεις. Πρέπει λοιπόν, κατά το βάσιμο περί τούτου λόγο της έφεσης, να εξαφανισθεί. Ακολούθως, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη έφεση δεκτή ως βάσιμη και κατ΄ ουσίαν, και αφού κρατηθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο αυτό και ερευνηθεί κατ΄ ουσίαν, πρέπει να γίνει δεκτή η αγωγή, σύμφωνα τα προαναφερθέντα, ως προς την κύρια βάση της ως ουσιαστικά βάσιμη και να διαταχθεί ο εναγόμενος και κάθε τρίτος που έλκει δικαιώματα από αυτόν, να αποδώσει τη χρήση του μίσθιου ακινήτου στην ενάγουσα, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο διατακτικό. Πρέπει, τέλος, τα δικαστικά έξοδα να συμψηφισθούν συνολικά μεταξύ των διαδίκων και για τους δυο βαθμούς δικαιοδοσίας, διότι, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η ερμηνεία του κανόνα δικαίου που εφαρμόστηκε ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (αρθρ.179,183 ΚΠολΔ), καθώς επίσης να διαταχθεί η επιστροφή των παραβόλων της έφεσης στην, καταθέσασα αυτά, εκκαλούσα, κατ΄ άρθρο 495 παρ.3 εδ.ε του ΚΠολΔ, λόγω του ότι αυτή έγινε δεκτή, κατά τα ειδικότερα, επίσης, οριζόμενα στο διατακτικό .
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει την έφεση, κατ΄αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται την έφεση κατά το τυπικό και ουσιαστικό της μέρος.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ΄αρ.1206/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που δίκασε τη διαφορά των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Κρατεί την αγωγή.
Δικάζει επί της ουσίας την υπόθεση.
Δέχεται την αγωγή.
Υποχρεώνει τον εναγόμενο, καθώς και κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα από αυτόν, να αποδώσει στην ενάγουσα τη χρήση του αναφερόμενου στο σκεπτικό μισθίου ακινήτου, που βρίσκεται στην περιοχή ….. Αττικής, επί της ……….., γνωστό ως ΄΄………………’.
Συμψηφίζει τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας .
Διατάσσει την επιστροφή των παραβόλων της έφεσης, συνολικού ποσού 200 ευρώ, (ήτοι Δημοσίου με αρ. ………./2016 ποσού 20 ευρώ έκαστο και ΤΑΧΔΙΚ με αρ. …………../2016 ποσού 60 ευρώ έκαστο), στην καταθέσασα εκκαλούσα.
KPIΘHKE, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά, στο ακροατήριό του
και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση στις 29 Ιουνίου 2018 , απόντων των
διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ H ΓPAMMATEAΣ