ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 430/2018
ΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
——————————————-
Αποτελούμενο από τους Δικαστές, Αικατερίνη Νομικού, Πρόεδρο Εφετών, Χρυσούλα Πλατιά, Εφέτη και Εμμανουηλία-Αλεξάνδρα Κεχαγιά, Εφέτη-Εισηγήτρια και από τη γραμματέα, Γ.Λ.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με τη διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 εδαφ. β` του ν. 2882/2001 (ΚΑΑΑ) όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 9 παρ. 1 του Ν. 3193/2003, ορίζεται: “ως κριτήριο για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου λαμβάνεται υπόψη, ιδίως, η αξία που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, που προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειμενική αξία, τα τιμήματα σε συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας ακινήτων, τα οποία συντάχθηκαν κατά τον χρόνο της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωμένου”. Από τις διατάξεις αυτές, συνάγεται ότι τα δικαστήρια, κατά τον καθορισμό τιμής μονάδας αποζημίωσης ακινήτου, που εμπίπτει στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, υποχρεούνται να λαμβάνουν υπόψη και την αντικειμενική αξία αυτού, καθώς και των όμορων και ομοειδών προς αυτό ακινήτων, κατά τον κρίσιμο χρόνο, ως ασφαλές και αντικειμενικό μέτρο κρίσης για την εξεύρεση της πραγματικής αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου, η οποία πάντως (αντικειμενική αξία) σε καμιά περίπτωση δεν δεσμεύει τη δικαστική κρίση για την πραγματική αξία του (ΑΠ 1053/2017, ΑΠ 353/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Μάλιστα, κατά τη διάταξη του άρθρου 15 παρ. 6 εδ.δ΄του ιδίου νόμου, που προστέθηκε με την παρ.8 του άρθρου 76 του ν.4146/2013 (ΦΕΚ Α΄90/18-4-2013), και εφαρμόζεται και στις κηρυχθείσες απαλλοτριώσεις, για τις οποίες δεν έχει συζητηθεί η αίτηση καθορισμού προσωρινής ή οριστικής αποζημιώσεως (άρθρο 76 παρ. 8 του ν.4146/2013) «Το δικαστήριο υποχρεούται να αιτιολογεί ειδικά την τυχόν απόκλιση της προσδιοριζομένης από το ίδιο αξίας του ακινήτου τόσο από την προκύπτουσα κατά το αντικειμενικό σύστημα αξία του, όσο και από την προκύπτουσα από την έκθεση της εκτιμητικής επιτροπής της παρ.1 του παρόντος ή του ανεξάρτητου εκτιμητή της παρούσας παραγράφου». Κατά δε την έννοια της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρου 13 ΚΑΑΑ, τα διαγραφόμενα κριτήρια δεν είναι αποκλειστικά και υποχρεωτικά για το δικαστήριο για τη διάγνωση της πραγματικής αξίας του απαλλοτριωμένου κατά τον κρίσιμο χρόνο, έτσι ώστε να θεωρείται ότι παραβιάζεται στην περίπτωση που το δικαστήριο δεν τα λάβει υπόψη του ή λάβει υπόψη του άλλα τέτοια (ΑΠ 1554/2017, ΑΠ 353/2017, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Το δικαστήριο μπορεί να στηρίζει την κρίση του για την πραγματική αξία του απαλλοτριωμένου ακινήτου, ενόψει της χρησιμοποιήσεως στην ανωτέρω διάταξη της λέξεως “ιδίως”, σε κάθε πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο (ΑΠ 1554/2017, ΑΠ 1053/2017, ό.π), αφού το αξιολογήσει προσηκόντως (ΑΠ 353/2017, ΑΠ 161/2016, ΑΠ 101/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), μεταξύ των οποίων και τις υπάρχουσες στον ανωτέρω χρόνο οικονομικές και νομισματικές συνθήκες (ΑΠ 251/2017 ό.π, ΑΠ 539/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), χωρίς να είναι υποχρεωμένο το Δικαστήριο να τις αναλύει διεξοδικά, όταν αυτές είναι πασίγνωστες, οπότε λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως χωρίς απόδειξη -άρθρο 336 παρ. 1 ΚΠολΔ- (ΑΠ 251/2017 ό.π), και χωρίς να υπολογισθεί η τυχόν ανατίμηση ή υποτίμηση που επέρχεται λόγω της εξαγγελίας της απαλλοτριώσεως ή της εκτελέσεως του έργου (ΑΠ 1305/2015, ΑΠ 1021/2015, ΑΠ 844/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, ως στοιχεία της προδικασίας που απαιτούνται να προσαχθούν στη δίκη καθορισμού αποζημίωσης είναι, μεταξύ άλλων, το κτηματολογικό διάγραμμα και ο αντίστοιχος κτηματολογικός πίνακας, χωρίς δε την προσαγωγή αυτών η συζήτηση της αίτησης είναι απαράδεκτη (ΑΠ 23/2010, ΕφΠατρ 89/2015, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).
Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 18 παρ. 4 του ν. 2882/2001 (ΚΑΑΑ), η δικαστική δαπάνη, μαζί με τη νόμιμη αμοιβή των πληρεξούσιων δικηγόρων, βαρύνει τον υπόχρεο προς αποζημίωση, επιδικάζεται από το Δικαστήριο με την ίδια απόφαση, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο αυτόν και παρακατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.Δ.) υπέρ του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου (εδάφ. α’ ). Η εκκαθάριση της δικαστικής δαπάνης γίνεται σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά (εδάφ. β’). Όταν υπόχρεος προς αποζημίωση είναι φορέας που υπάγεται στη Γενική Κυβέρνηση κατά την έννοια του άρθρου 1Β του Ν. 2362/1995, η επιδικαζόμενη από τα Δικαστήρια αμοιβή του πληρεξούσιου δικηγόρου των δικαιούχων αποζημίωσης στις περιπτώσεις που υπολογίζεται με βάση την αξία του αντικειμένου της δίκης, καθορίζεται υποχρεωτικά έως το ήμισυ των νόμιμων αμοιβών του Κώδικα Δικηγόρων [εδάφ. γ’ , όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 130 παρ. 2 του ν. 4070/2012 και εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 146 παρ. 9 περ. δ’ των μεταβατικών διατάξεων του ίδιου νόμου, και στις εκκρεμείς, κατά την έναρξη της ισχύος του, απαλλοτριώσεις που συμπίπτει με τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης, στις 10-4-2012 (ΦΕΚ Α/82/10-4-2012), κατά το άρθρο 188 του νόμου αυτού]. Η ρύθμιση αυτή δεν αντίκειται στις διατάξεις των άρθρων 17 παρ. 2 εδάφ. α’ του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ (ΑΠ 1063/2017, ΑΠ 631/2017, 358/2017, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), καθόσον θεσπίστηκε χάριν δημοσίου συμφέροντος, ήτοι την εξοικονόμηση σημαντικών δαπανών των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, αφού σοβαροί λόγοι γενικότερου δημοσίου συμφέροντος επιβάλλουν την διαφορετική αυτή ρύθμιση (κατά το μέρος που εισάγει ανισότητα αμοιβής του Δικηγόρου στη δίκη προσδιορισμού της αποζημιώσεως των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων με υπόχρεους τους ως άνω φορείς, κατ` απόκλιση προς τα κάτω από τις άλλες απαλλοτριώσεις), και δεν εισάγει διάκριση αντίθετη προς τη συνταγματική αρχή της ισότητας, αφού με τη ρύθμιση αυτή δεν θίγεται η πλήρης αποζημίωση, που δικαιούται ο δικαιούχος, αλλά κατά τρόπο γενικό και απρόσωπο, περιορίστηκε για όλους τους δικαιούχους αποζημιώσεων από τις εν λόγω απαλλοτριώσεις η προκύπτουσα από τις διατάξεις του Κώδικα των δικηγόρων και οφειλόμενη από τους δικαιούχους των αποζημιώσεων νόμιμη αμοιβή των δικηγόρων τους (ΑΠ 1063/2017, ΑΠ 631/2017 ό.π). Σε περίπτωση δε άσκησης εμπρόθεσμης αίτησης, το Εφετείο αποφαίνεται ενιαίως τόσο για τη δικαστική δαπάνη της ενώπιον αυτού διαδικασίας όσο και για τη δικαστική δαπάνη του προσωρινού προσδιορισμού της αποζημίωσης. Ως ενιαία απόφαση του Εφετείου για τη δικαστική δαπάνη αμφοτέρων των διαδικασιών, προσωρινού και οριστικού προσδιορισμού της αποζημίωσης, είναι νοητέα η επιδίκαση των δικαστικών εξόδων του δικαιούχου και όχι η επιπρόσθετη επιδίκαση δικαστικών εξόδων για τη δίκη του προσωρινού προσδιορισμού της αποζημίωσης, δεδομένου ότι σε περίπτωση αίτησης στο Εφετείο για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης η προσωρινώς καθορίσασα την αποζημίωση απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου καθίσταται, σύμφωνα με τα άρθρα 18 επομ. ν. 2882/2001, ενόλω ανίσχυρη, ο δε δικαιούχος της αποζημίωσης διάδικος αφού μια φορά θα πληρώσει την αμοιβή του Δικηγόρου του, ακόμη και, σε περίπτωση διπλού, προσωρινού και οριστικού, προσδιορισμού της αποζημίωσης, μια φορά πρέπει να λάβει την αμοιβή αυτή από τον αντίδικό του υπόχρεο (ΑΠ 1993/2017, ΑΠ 1615/2017, ΑΠ 402/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).
Στην κρινόμενη περίπτωση, η αιτούσα ισχυρίζεται ότι, σε εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης που εγκρίθηκε με το από 5-4-1990 προεδρικό διάταγμα, εκδόθηκε η υπ’αριθμ. …./1995 Πράξη Εφαρμογής, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Σαλαμίνας, όπως αυτή τροποποιήθηκε διαδοχικά με τις υπ’αριθμ. …….. όμοιες Πράξεις, που κυρώθηκαν με τις υπ’αριθμ. Π ….. αντίστοιχα αποφάσεις της Διεύθυνσης Πολεοδομίας και Περιβάλλοντος της Νομαρχίας Πειραιά, που καταχωρήθηκαν στα κτηματολογικά φύλλα του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας, με την οποία απαλλοτριώθηκε αναγκαστικά λόγω ρυμοτομίας η περιοχή β΄κατοικίας στη θέση «……» Αιαντείου του Δήμου Σαλαμίνας. Ότι μεταξύ των απαλλοτριούμενων εκτάσεων συμπεριλαμβάνονται και οι ειδικότερα περιγραφόμενες, που ανήκαν κατά κυριότητα στον πατέρα της, ο οποίος συνέστησε επ’αυτών προίκα υπέρ του συζύγου της, δυνάμει του υπ’αριθμ. …./1979 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Σαλαμίνας, ……., που έχει νόμιμα μεταγραφεί. Ακολούθως, για τα τμήματα των εδαφικών αυτών εκτάσεων που απαλλοτριώθηκαν, μετά και την αφαίρεση της βαρύνουσας αυτά εισφοράς σε γη και χρήμα, ζητεί να οριστεί η οριστική τιμή μονάδας στο ποσό των 450 ευρώ ανά τμ εδάφους και των 700 ευρώ ανά ελαιόδενδρο, και να επιβληθούν σε βάρος του καθού τα δικαστικά της έξοδα.
Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αίτηση, αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι απαλλοτριούμενες εκτάσεις, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 18 § § 1 και 2, 19 § § 5 και 7-9, 20 § 6 του ν. 2882/2001, όπως οι τελευταίες αυτές διατάξεις του άρθρου 19 αντικαταστάθηκαν με τις παρ. 4 και 5 αντίστοιχα, του άρθρου 130 του ν. 4070/2012, και για το παραδεκτό της συζήτησής της έχει τηρηθεί η προβλεπόμενη από τα άρθρα 15 παρ. 1 και 3 και 17 παρ. 1,2 και 4 του Ν. 2882/2001, προδικασία και ειδικότερα προσκομίζονται : 1) η υπ’αριθμ. οικ.Π……../8-7-1997 Νομαρχιακή Απόφαση, που μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Σαλαμίνας (τ. . α.α .), με την οποία κυρώθηκε η υπ΄αρ. ……./1995 Πράξη Εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης, μεταξύ άλλων, τμήματος της πολεοδομικής ενότητας «.- . ..» κοινότητας Αιαντείου Ν.Σαλαμίνας, 2) οι υπ’αριθμ. πρωτ. Π ……./23-12-2008 και Π ……./13-11-2009, αντίστοιχα, αποφάσεις του Νομάρχη Πειραιά περί κυρώσεως της διορθωτικής της ανωτέρω υπ’αριθμ. …./2008 και της διορθωτικής αμφοτέρων υπ’αριθμ. …./2009 Πράξεως, αντίστοιχα, 3) οι συνοδεύοντες την-τελική- υπ’αριθμ. …../2009 Πράξη τοπογραφικό διάγραμμα και κτηματολογικός πίνακας, που έχουν ελεγχθεί από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας της Νομαρχίας Πειραιά, και στους οποίους εμφαίνονται οι απαλλοτριωθείσες εκτάσεις και οι εικαζόμενοι ιδιοκτήτες, 3) αντίγραφα των κτηματολογικών φύλλων των επίδικων ακινήτων, καθώς υφίσταται ήδη και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο στη Σαλαμίνα και, επομένως, έχει αντικατασταθεί το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών στην περιφέρειά του (ν.2664/1998), από τα οποία προκύπτει η καταχώριση των Διορθωτικών Πράξεων της υπ’αριθμ. …../1995 Πράξης Εφαρμογής, στο Κτηματολογικό γραφείο Σαλαμίνας με αριθμ. ../2-2-2009 και …../7-12-2009, 4) τα υπ΄αρ…../3-12-2013 πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, περί μεταγραφής του υπ’αριθμ. …../1979 προικώου συμβολαίου του συμβολαιογράφου Σαλαμίνας, ……, για τη σύσταση προίκας υπέρ του συζύγου της αιτούσας των επίδικων ακινήτων, βαρών και μη διεκδίκησής τους του Υποθηκοφύλακα Σαλαμίνας 5) Η από 7-5-2014 έκθεση εκτίμησης αξίας ακινήτου της επιτροπής του άρθρου 15 παρ. 2 του ν.2882/2001. Έχει δε ασκηθεί εμπρόθεσμα, κατά τις διατάξεις του άρθρου 20 § § 1, 2 και 3 του ν.2882/2001, αφού κατατέθηκε στις 2-3-2015, δηλαδή εντός εξαμήνου από τη δημοσίευση της απόφασης περί καθορισμού προσωρινής τιμής μονάδας (18-9-2014) και είναι νόμιμη, στηριζομένη στις διατάξεις των άρθρων 17 του ισχύοντος Συντάγματος, 13, 14, 15, 17, 18, 20 του Ν. 2882/2001 και 12 του ν. 1337/1983. Επομένως, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω και κατ’ουσίαν.
Ο καθού η αίτηση με τις προτάσεις του που κατέθεσε πέντε (5), τουλάχιστον, ημέρες πριν από τη συζήτηση της αίτησης ζητεί να καθορισθεί μικρότερη τιμή μονάδας για τα απαλλοτριούμενα ακίνητα και τα επικείμενα αυτών. Η ανταίτηση είναι νόμιμη, κατ’άρθρο 20 § 5 του ν. 2882/2001 και πρέπει να συνεκδικασθεί με την αίτηση (άρθρα 31 και 246 ΚΠολΔ, ΕφΠατρ 89/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), εφόσον για το παραδεκτό της προσκομίστηκε αφενός μεν απόφαση της οικονομικής του επιτροπής για την άσκησή της και αφετέρου έγγραφη σχετική πληρεξουσιότητα της δημάρχου του προς τους εκπροσωπούντες αυτήν πληρεξουσίους δικηγόρους της (άρθρα 58 και 72 § 1 εδ. ιγ΄του ν.3852/2010, 94 § 1 και 96 § 1 του ΚΠολΔ).
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, που εξετάστηκαν με επιμέλεια των διαδίκων στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως και από όλα ανεξαιρέτως τα νομίμως επικαλούμενα και προσκομιζόμενα έγγραφα, έστω και μη ειδικώς κατωτέρω μνημονευόμενα, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες από την αιτούσα-4 συνολικά- και τον καθού -7 συνολικά- φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2, 457 § 4 του ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά : Με το υπ’αριθμ. Γ.554/1990 (ΦΕΚ 225 Δ/10-4-1990) προεδρικό διάταγμα εγκρίθηκε η πολεοδομική μελέτη των πολεοδομικών ενοτήτων «Αγία Μαρίνα Λούκου», «Άγιος Αθανάσιος», «Γιάλα ή Ζαρλί», «Κανάκια» και τμήματος της πολεοδομικής ενότητας «Πέρανι-Κύριζα-Δημητράνη» της κοινότητας Αιαντείου Ν.Αττικής, των οποίων η χρήση για δεύτερη κατοικία είχε προσδιοριστεί με το από 20-8-1985 (ΦΕΚ 456Δ/1985) προεδρικό διάταγμα. Με το εν λόγω διάταγμα καθορίστηκαν οι οικοδομήσιμοι χώροι, οι οδοί, τα πεζοδρόμια, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου. Ακολούθως, σε εκτέλεση του πολεοδομικού αυτού σχεδίου, συντάχθηκε η υπ΄αρ. …../1995 Πράξη Εφαρμογής που κυρώθηκε με την υπ’αριθμ. οικ……/8-7-1997 Νομαρχιακή Απόφαση, η οποία μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Σαλαμίνας (τ. .. α.α ….), και στη συνέχεια, διαδοχικά, η διορθωτική αυτής υπ’αριθμ. …/2008 και η διορθωτική αμφοτέρων υπ’αριθμ. …/2009 Πράξεις, που κυρώθηκαν με τις υπ’αριθμ. πρωτ. Π …/23-12-2008 και Π …./13-11-2009, αντίστοιχα, αποφάσεις του Νομάρχη Πειραιά, οι οποίες καταχωρίστηκαν στο Κτηματολογικό γραφείο Σαλαμίνας με αριθμ. ../2-2-2009 και …./7-12-2009, αντίστοιχα. Στο από Ιουλίου 2009 τοπογραφικό διάγραμμα και πίνακα του πολιτικού μηχανικού-και εξετασθέντος στο ακροατήριο-……., που ελέγχθηκαν στις 13-11-2009 από την αρχιτέκτονα, …. της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Νομαρχίας Πειραιά, και συνοδεύουν την τελευταία-και τελική- από τις παραπάνω αποφάσεις, περιλαμβάνονται και οι ιδιοκτησίες με κωδικούς κτηματογράφησης ……., συνολικής επιφάνειας 4.655,70 (3.675,4 + 322 + 658,3) τμ, από τις οποίες απαλλοτριώθηκαν λόγω ρυμοτομίας διάφορα εδαφικά τμήματα και τελικά διαμορφώθηκαν και αποδίδονται στην αιτούσα τρεις ιδιοκτησίες, με εμβαδόν 182,6, 448,7 και 470,7 τμ, όσον αφορά τις αρχικές ιδιοκτησίες με τον πρώτο από τους παραπάνω κωδικούς, με Κ.Α.Ε.Κ ….., αντίστοιχα, και μία ιδιοκτησία με εμβαδόν 586,3 τμ, όσον αφορά την αρχική ιδιοκτησία με τον τρίτο κωδικό, με Κ.Α.Ε.Κ ….., με αποτέλεσμα ο καθού Δήμος να είναι υπόχρεως προς αποζημίωσή της για συνολική έκταση 1.627 τμ. Τα ρυμοτομούμενα εδαφικά τμήματα, που αποτελούν όπως προεκτέθηκε, τμήματα ευρύτερων εκτάσεων, βρίσκονταν εκτός σχεδίου και η ρυμοτόμηση έγινε ακριβώς για τον σκοπό αυτό δηλαδή την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλεως. Απέχουν περί τα 150 μέτρα από τη θάλασσα και στο συγκεκριμένο σημείο η ακτή είναι ημιβραχώδης με άμμο. Η ευρύτερη περιοχή είναι αραιοκατοικημένη με χαμηλή οικιστική ανάπτυξη, ενώ η πέραν αυτής περιοχή παραμένει εκτός σχεδίου πόλεως. Εμφανίζει ελάχιστη οικοδομική δραστηριότητα τα τελευταία χρόνια και ο ισχύων οικοδομικός συντελεστής είναι 0,4 δηλαδή το ήμισυ εκείνου που ισχύει κατά κανόνα για την πόλη της Σαλαμίνας (0,8). Τα εκεί ευρισκόμενα ακίνητα είναι συνδεδεμένα με όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ) και εξυπηρετούνται από το ΚΤΕΛ Σαλαμίνας με αραιά δρομολόγια. Δεν υπάρχουν ξενοδοχεία ή άλλες τουριστικές υποδομές ούτε και καταστήματα, σχολείο, ιατρεία, καταστήματα τραπεζών ή μηχάνημα αυτόματων ταμειακών συναλλαγών, παρά μόνον εξοχικές κατοικίες με μόνιμους κατοίκους σε ποσοστό μόλις 10 % του συνόλου των κατοίκων της. Τα επίδικα χαρακτηρίζονται ως ελαιώνες και βρίσκονται στην πλαγιά ενός λόφου αμφιθεατρικά προς τη θάλασσα. Απέχουν περί τα 700 μέτρα από τη λεωφόρο Περιστερίων που αποτελεί το βασικό οδικό άξονα που συνδέει την περιοχή με το Αιάντειο και την πόλη της Σαλαμίνας. Δεν έχουν διανοιχθεί δρόμοι, οι οποίοι προβλέπονται από το σχέδιο πόλεως που δεν έχει υλοποιηθεί ακόμη, εκτός από έναν παραθαλάσσιο δρόμο που οδηγεί από τη λεωφόρο Περιστερίων στους παρακείμενους οικισμούς. Με βάση τη διαδικτυακή εφαρμογή «google maps», από την οποία μάλιστα προσκομίζονται φωτογραφίες της περιοχής και γεωμορφολογική απεικόνιση ολόκληρου του νησιού της Σαλαμίνας, η περιοχή απέχει 11 χιλιόμετρα από την πόλη της Σαλαμίνας, άλλως από 21 έως 26 λεπτά με μεταφορικό μέσο, και 7,4 χιλιόμετρα άλλως 16 λεπτά με τέτοιο μέσο, από το Αιάντειο, που είναι περιοχές οικιστικά ανεπτυγμένες. Από τις πύλες εισόδου στο νησί, δηλαδή τη Σαλαμίνα και τα Παλούκια στα βόρεια του νησιού, μεσολαβούν άλλες παραθαλάσσιες περιοχές. Το θαλάσσιο περιβάλλον της περιοχής, που βρίσκεται στη νοτιοανατολική πλευρά του νησιού και όχι στον κλειστό κόλπο του Θριασίου στη βόρεια πλευρά του, όπου από την πλευρά της ηπειρωτικής Αττικής λειτουργούν, όπως είναι κοινώς γνωστό, μονάδες βαρειάς βιομηχανίας (ναυπηγεία Σκαραμαγκά και Ελευσίνας, Χαλυβουργεία Ασπροπύργου), δεν είναι επιβαρυμένο, πλην όμως, η ευρύτερη θαλάσσια περιοχή χρησιμοποιείται ως αγκυροβόλιο μεγάλων πλοίων που έχουν προορισμό το λιμάνι του Πειραιά, που αν και παραμένουν σε ικανή απόσταση από τις εκεί ευρισκόμενες ακτές είναι ορατά, με αποτέλεσμα να αποτρέπεται η τουριστική ανάπτυξη της περιοχής. Αποδείχθηκε, επίσης, ότι στην περιοχή … που βρίσκονται τα επίδικα εδαφικά τμήματα δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού. Σύμφωνα με την προαναφερθείσα, από 7-5-2014 έκθεση εκτίμησης αξίας ακινήτου της επιτροπής του άρθρου 15 του ν.2882/2001, η αξία των τμημάτων, για τα οποία η αιτούσα δικαιούται αποζημίωσης, καθορίστηκε σε 220 ευρώ ανά τμ και για τα επ’αυτών ελαιόδενδρα σε 330 ευρώ ανά δένδρο, χωρίς όμως να γίνεται σε αυτήν λεπτομερής περιγραφή της κατάστασής τους και των συστατικών τους, και αιτιολογημένη εκτίμησή τους, όπως απαιτεί η διάταξη του άρθρου 15 παρ.3 του ίδιου νόμου, πλην της παρατήρησης ότι αξιολογήθηκε η αγοραία αξία παρόμοιων ακινήτων της περιοχής και συγκριτικά στοιχεία από το βιβλίο τιμών της ΔΟΥ Ε΄Πειραιά των ετών 2011-2012 για την ίδια περιοχή, καθώς έκτοτε δεν είχαν πραγματοποιηθεί μεταβιβάσεις ακινήτων. Τέτοια στοιχεία, ωστόσο, που η παραπάνω επιτροπή έλαβε υπόψη, δεν παρατίθενται, με αποτέλεσμα η εκτίμηση αυτή να μην είναι επαρκώς τεκμηριωμένη, όπως απαιτεί ο νόμος. Επίσης, με το πρακτικό της 22-4-2013, η επιτροπή του άρθρου 1 του πδ 5/1986, καθόρισε την αξία αυτή για τα ακίνητα στην περιοχή «..-..-…» στο ποσό των 70 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και για τα επικείμενα δένδρα στο ποσό των 175 ευρώ, όσον αφορά στις ελιές. Στο πρακτικό αυτό δεν παρατίθενται μεν συγκριτικά στοιχεία, επιχειρείται όμως διαφοροποίηση στον καθορισμό της αξίας ανά περιοχή, με λήψη επιπλέον υπόψη της θέσης των ακινήτων, αν δηλαδή έχουν πρόσωπο ή βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Περαιτέρω και αναφορικά με την εμπορική αξία των επίδικων τμημάτων είναι κατ’αρχήν κοινώς γνωστό ότι από το έτος 2009 αυτή εμφανίζει πτωτική τάση, λόγω της οικονομικής κρίσης και της συνεπεία αυτής οικονομικής ανασφάλειας αλλά και των επιβαρύνσεων της ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα να μην εκδηλώνεται ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων στην περιοχή μέχρι σήμερα, όπως υποδηλώνει η ανυπαρξία μεταβιβάσεων από τα έτη 2011-2012. Πέραν της προαναφερθείσας έκθεσης, τα μόνα συγκριτικά στοιχεία που προσκομίζονται από τους διαδίκους είναι : α/ από την αιτούσα : 1) Το υπ’αριθμ. …/2011 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Ελευσίνας ……, περί επαναλήψεως του υπ’αριθμ. …/2011 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου αστικού ακινήτου, στην ίδια περιοχή, εκτάσεως 1267 τμ, που πωλήθηκε στις 21-9-2011 αντί τιμήματος 160.000 ευρώ ενώ η προσωρινή εκτίμηση της αρμόδιας ΔΟΥ ήταν 245.014 ευρώ, δηλαδή 126 και 193 ευρώ αντίστοιχα ανά τμ, 2) Η υπ’αριθμ. 2401/2010 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, με την οποία η προσωρινή τιμή μονάδας άλλης εδαφικής έκτασης πλησίον των επίδικων τμημάτων (αρ. …….. του κτηματολογικού πίνακα) και σε απόσταση 500 μέτρων από τη θάλασσα, καθορίστηκε στο ποσό των 400 ευρώ ανά τμ και των 600 ευρώ για κάθε ελαιόδενδρο. Τα συγκριτικά αυτά στοιχεία, όμως, δεν είναι αξιόπιστα, διότι, πέραν της έλλειψης οποιασδήποτε αναφοράς σε άλλα συγκριτικά στοιχεία, αφορούν σε παρελθόντα χρόνο που απέχει περί τα 8 και 9 έτη από τη συζήτηση της υπό κρίση αίτησης, κατά τον οποίο υπολογίζεται η αξία των απαλλοτριωθέντων ακινήτων, εφόσον παρήλθε χρονικό διάστημα πέραν του έτους από τη συζήτηση της αίτησης για τον προσδιορισμό της προσωρινής τιμής μονάδος (άρθρο 17 παρ. 2 του ισχύοντος Συντάγματος), ενώ αξιοσημείωτη είναι η σημαντική και μεταξύ τους απόκλιση. Επιπροσθέτως, η αγοραπωλησία του πρώτου ακινήτου έλαβε χώρα καθόν χρόνο αυτό είχε ήδη ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως, γεγονός που συναρτάται άμεσα με την αξία του, 3) Οι υπ’αριθμ. …. και …../13-12-2010 πράξεις γονικής παροχής της αιτούσας προς τον υιό της, της συμβολαιογράφου Σαλαμίνας, ……, με τις οποίες μεταβιβάστηκαν στον τελευταίο τα εδαφικά τμήματα που προαναφέρθηκαν και παρέμειναν και μετά τη ρυμοτόμηση της περιοχής στην ιδιοκτησία της αιτούσας και συγκεκριμένα, με το πρώτο, εκείνα που έχουν έκταση 448,7 και 470,7 τμ και με το δεύτερο, εκείνα που έχουν έκταση 182,6 και 586,3 τμ, και οι συνοδεύουσες αυτές υπ’αριθμ. . και ../2010 δηλώσεις φόρου δωρεάς, με βάση τα οποία η αντικειμενική τους αξία καθορίστηκε στο ποσό των 197.688,20 και των 216.010,81 ευρώ αντίστοιχα, δηλαδή των 215,01 και των 280,93 ευρώ αντίστοιχα ανά τμ. ενώ η προσωρινή αξία τους καθορίστηκε, για εκείνο των 470,7 τμ στο ποσό των 101.211,25 ευρώ, εκείνο των 448,7 τμ στο ποσό των 96.476,95 ευρώ, και για άλλο αγροτεμάχιο στην ίδια περιοχή, εκτάσεως 791,65 τμ καθορίστηκε στο ποσό των 126.035 ευρώ, δηλαδή των 215,022, των 215 και των 159,20, ευρώ, αντίστοιχα, ανά τμ. Και τα συγκριτικά αυτά στοιχεία, όμως, δεν κρίνονται πρόσφορα, γιατί αφορούν παρελθόντα χρόνο και ενώ είχε μεσολαβήσει η ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλεως, και η συνεπεία αυτής ανατίμηση της αξίας τους, εφόσον στα παραπάνω συμβόλαια γονικής παροχής γίνεται λόγος για οικόπεδα και όχι αγροτεμάχια, όπως ήταν τα ακίνητα της αιτούσας πριν την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλεως, 4) το πρακτικό της 22-4-2013 της επιτροπής του άρθρου 1 του πδ 5/1986 και η από 7-5-2014 έκθεση εκτίμησης αξίας του άρθρου 15 § 3 του ν.2882/2001, που προαναφέρθηκαν. β/ από τον καθού : ηλεκτρονικές αγγελίες πώλησης ακινήτων από το διαδίκτυο : 1) η πρώτη με ημερομηνία 2-6-2014, που αφορά οικόπεδο, εκτάσεως 400 τμ, άρτιο και οικοδομήσιμο, με συντελεστή δόμησης 0,6 στο κέντρο της Σαλαμίνας, με τιμή πώλησης 26.000 ευρώ, άλλως 65 ευρώ ανά τμ, 2) η δεύτερη, με ημερομηνία 3-6-2014, που αφορά οικόπεδο 5.150 τμ, στην περιοχή … για αγροτική χρήση, με τιμή πώλησης 80.000 ευρώ, άλλως 16 ευρώ ανά τμ, 3) η τρίτη, με ημερομηνία 1-6-2014, που αφορά ακίνητο 1.300 τμ, στο «……», εντός σχεδίου πόλεως, δεύτερο από την παραλία και με απεριόριστη θέα, με τιμή πώλησης 75.000 ευρώ άλλως 58 ευρώ ανά τμ. Οι αγγελίες αυτές, ωστόσο, αναφέρονται σε παρελθόντα χρόνο και δεν προκύπτει ότι πράγματι συνήφθησαν για τα ακίνητα αγοραπωλησίες, 4) Η υπ’αριθμ. 284/2014 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, με την οποία η οριστική τιμή μονάδας άλλων ακινήτων στη θέση Παλούκια, σε απόσταση 700 μέτρων από τη θάλασσα, καθορίστηκε στο ποσό των 30 ευρώ ανά τμ, χωρίς παράθεση συγκριτικών στοιχείων. Επίσης, και με την υπ’αριθμ. 687/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η προσωρινή τιμή μονάδας για τα επίδικα καθορίστηκε στο ποσό των 40 ευρώ ανά τμ και των 200 ευρώ για κάθε ελαιόδενδρο. Από την άλλη πλευρά, ο μάρτυρας της αιτούσας δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει την αξία της γης στη συγκεκριμένη περιοχή, ενώ και η μάρτυρας του ανταιτούντος προέβη σε εκτίμηση την οποία δεν αιτιολόγησε επαρκώς, κυρίως ελλείψει συγκριτικών στοιχείων. Με βάση όσα παραπάνω εκτέθηκαν και λαμβάνοντας υπόψη τις ισχύουσες οικονομικές και νομισματικές συνθήκες, κατά τον χρόνο συζήτησης της αίτησης, που όπως ήδη εκτέθηκε, είναι ο κρίσιμος για τον καθορισμό της οριστικής τιμής μονάδας αποζημίωσης, η πραγματική αξία των απαλλοτριούμενων ακινήτων χωρίς να υπολογιστεί η τιμή ανατίμησής τους, λόγω της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, κατά συνέπεια δε και η πλήρης οφειλόμενη για τις ίδιες εκτάσεις αποζημίωση, δηλαδή εκείνη με την οποία η δικαιούχος μπορεί να αντικαταστήσει το απαλλοτριούμενο με άλλο ισάξιο ακίνητο, ανέρχεται στο ποσό των 70 ευρώ ανά τμ εδάφους και των 200 ευρώ για κάθε ελαιόδενδρο, και όχι την καθορισθείσα από την άνω επιτροπή του άρθρου 15 του ν.2882/2001 τιμή, η οποία θεωρείται υψηλή, δεδομένης της έλλειψης ζήτησης για αγορά ακινήτων σε ολόκληρη την περιοχή, και δεν επιβεβαιώνεται από αναλυτικά συγκριτικά στοιχεία. Η τιμή, άλλωστε, αυτή αναφορικά με το έδαφος, συμπίπτει και με την καθορισθείσα από την επιτροπή του άρθρου 1 του πδ 5/1986.
Κατόπιν αυτών, πρέπει να απορριφθεί η ανταίτηση και να γίνει εν μέρει δεκτή η αίτηση, ως βάσιμη και κατ’ουσίαν, και να καθοριστεί η οριστική τιμή μονάδας αποζημιώσεως για τα μνημονευόμενα στο σκεπτικό εδαφικά τμήματα και τα εντός αυτών ελαιόδενδρα στα προαναφερόμενα ποσά. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα της αιτούσας, ως δικαιούχου της αποζημίωσης βαρύνουν, κατά παραδοχή και σχετικού αιτήματός της, τον καθού, ως υπόχρεο σε αποζημίωσή της (άρθρο 18 παρ.4 εδ.α΄του ν.2882/2001, όπως αντικαταστάθηκε αρχικά με το άρθρο 31 περ.ε΄του ν. 3130/2003 και στη συνέχεια με το άρθρο 130 παρ.1 του ν.4070/2012), και πρέπει να καθοριστούν : α) στο ποσό των επτακοσίων (700) ευρώ για την παράστασή της (μετ΄ εξόδων, άρθρο 189 παρ. 1 του ΚΠολΔ) με δικηγόρο ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου και του Μονομελούς Πρωτοδικείου, και β) σε ποσοστό 1,5 % [=3 (2% + 1%) : 2] επί της καθορισθείσας αποζημίωσης, για τη σύνταξη της αιτήσεως και τις προτάσεις της, εφόσον η αξία του αντικειμένου της δίκης δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ, ήτοι μειωμένα κατά το ήμισυ, σύμφωνα με τη σχετική σκέψη και διατάξεις που προεκτέθηκαν (άρθρα 106, 189 παρ.1 του ΚΠολΔ, 63 παρ.1 περ. iα και 68 παρ.1 του Ν. 4194/2013 «Κώδικα περί Δικηγόρων»).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ την υπό κρίση αίτηση και ασκηθείσα με τις προτάσεις ανταίτηση αντιμωλία των διαδίκων.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την ανταίτηση.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αίτηση.
ΚΑΘΟΡΙΖΕΙ την οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης των εδαφικών εκτάσεων που περιγράφονται στο σκεπτικό, στο ποσό των εβδομήντα (70) ευρώ ανά τμ εδάφους και των διακοσίων ευρώ (200) ανά ελαιόδενδρο.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον καθού στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της αιτούσας, τα οποία ορίζει: α) για την αμοιβή μετ’εξόδων της πληρεξουσίας δικηγόρου της για την παράστασή της ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού και του Μονομελούς Πρωτοδικείου, στο ποσό των επτακοσίων (700) ευρώ και β) για την αμοιβή της πληρεξουσίας δικηγόρου της για τη σύνταξη της αίτησης και των προτάσεών της, σε ποσοστό 1,5% επί της καθορισθείσας αποζημίωσης.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στις 21-6-2018.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις, με την παρουσία της Γραμματέως, απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους στις 5-7-2018.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ