ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΤΑΚΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Αριθμός αποφάσεως 127/2026
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
(2ο Τμήμα)
Αποτελούμενο από τον Δικαστή Βασίλειο Πορτοκάλλη, Εφέτη, που όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διοικήσεως του Εφετείου Πειραιώς και από την Γραμματέα Κ.Σ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις …………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του εκκαλούντος …………, ο οποίος παραστάθηκε διά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Γεώργιου Καμποσιώρα (Α.Μ. Δ.Σ.Α ………), με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου …………, ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Κωνσταντίνου Κόλλια (Α.Μ. Δ.Σ.Α. …………).
Ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος, άσκησε σε βάρος του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, την από 30/9/2021 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………../2021 αγωγή, με την οποία ζητούσε τα αναφερόμενα σε αυτήν. Το ως άνω Δικαστήριο, συζήτησε την ως άνω αγωγή στις 5/10/2022, αντιμωλία των διαδίκων και με την υπ’ αριθ. 4114/2024 οριστική απόφασή του, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή. Κατά της προαναφερόμενης αποφάσεως, ο εναγόμενος άσκησε την από 17/1/2025 έφεση του, με αριθμό έκθεσης κατάθεσης: α) ένδικου μέσου ………../2025 και β) δικογράφου …………/2025, ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, η οποία προσδιορίσθηκε προς συζήτηση για την ανωτέρω δικάσιμο.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 17/1/2025 έφεση του εναγομένου, με αριθμό έκθεσης κατάθεσης: α) ένδικου μέσου ……./2025 και β) δικογράφου ………/2025, η οποία στρέφεται κατά της υπ’ αριθ. 4114/2024 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε, κατά την τακτική διαδικασία, επί της από 30/9/2021 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……../2021 αγωγής του ενάγοντος και ήδη εφεσίβλητου, κατά του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος, η οποία συζητήθηκε αντιμωλία των διαδίκων, αρμοδίως και παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 ΚΠολΔ), έχει, δε, ασκηθεί νομότυπα, με κατάθεση της στη Γραμματεία του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου (άρθρο 495 παρ. 1, 2, 511, 513 παρ.1 εδ. β΄, 516, 517, 520 ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα, στις 22/1/2025, ήτοι προ πάσης επιδόσεως της απόφασης στον εκκαλούντα και εντός δύο (2) ετών από της δημοσιεύσεως της, που έλαβε χώρα στις 17/12/2024 (άρθρο 518 παρ. 2 ΚΠολΔ), έχει, δε, κατατεθεί και το απαιτούμενο παράβολο (άρθρο 495 περ. 3A ΚΠολΔ). Επομένως πρέπει η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρο 532 ΚΠολΔ) και να εξεταστεί ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της, κατά την τακτική διαδικασία, που εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση (533 ΚΠολΔ).
Με την κρινόμενη αγωγή του, ο ενάγων εκθέτει ότι στις 4.3.2009 υπέγραψε με τον εναγόμενο το υπ’ αριθ. ……/2009 συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, δυνάμει του οποίου προσυμφώνησε ο τελευταίος να του πωλήσει την ευρισκόμενη στο Κερατσίνι Αττικής, επί της οδού ……………, παλαιά διώροφη οικοδομή, ιδιοκτησίας του, έναντι του συνολικού τιμήματος των 170.000 ευρώ. Ότι κατέβαλε στον εναγόμενο, ως αρραβώνα – προκαταβολή, το ποσό των 93.000 ευρώ, με τη συμφωνία το υπόλοιπο ποσό των 77.000 ευρώ να καταβληθεί στον τελευταίο, με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και εφόσον ο εναγόμενος θα είχε προηγουμένως, ως πωλητής, τακτοποιήσει τη μεταγραφή του τίτλου κτήσης του στο υποθηκοφυλακείο Πειραιά και προχωρήσει στη σωστή καταχώρηση του ακινήτου στο Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιά. Ότι, με σχετικό όρο του προσυμφώνου συμφωνήθηκε ότι, σε περίπτωση που μετανιώσει ο πωλητής και προβεί σε ακύρωση με οποιονδήποτε τρόπο της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας, τότε αυτός είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει κάθε ποσό που εισέπραξε από τον αγοραστή, με τους νόμιμους τόκους, ενώ ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει δικαστικά και κάθε άλλη ζημία που υπέστη ή έξοδα, στα οποία υποβλήθηκε από τη σύμβαση, ενώ, αντίθετα, συμφωνήθηκε ότι, σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή, ο πωλητής θα παρακρατούσε από το καταβληθέν τίμημα ποσό 30.000 ευρώ ως ποινική ρήτρα και η οποία αναγνωριζόταν και από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη ως δίκαιη και εύλογη. Ότι, παρά τις αλλεπάλληλες οχλήσεις και διαμαρτυρίες του, προφορικές και γραπτές, όλα αυτά τα χρόνια, ο εναγόμενος, για χρονικό διάστημα πλέον των 11 ετών, από δική του υπαιτιότητα, δεν είχε τακτοποιήσει τις εκκρεμότητες του εν λόγω ακινήτου στο Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιά, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ολοκληρωθεί η ως άνω πώληση, ενώ έχει εισπράξει το ποσό των 93.000 ευρώ, ως αρραβώνα, ήδη από τις 4.3.2009. Ότι, στις 18.12.2018, επέδωσε στον εναγόμενο εξώδικο, με το οποίο διαμαρτυρόταν για την αδιαφορία αυτού για τα προβλήματα και τις εκκρεμότητες σε σχέση με το ακίνητο, αναφέροντας ότι στον από 23.11.2018 έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο Πειραιά και στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο είχε διαπιστώσει ότι καμία ενέργεια δεν είχε γίνει προκειμένου να τακτοποιηθούν οι εκκρεμότητες στο ακίνητο, το οποίο ακόμα δεν είχε περιέλθει στο όνομα του εναγομένου, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να προβεί στον σχετικό έλεγχο, αιτούμενος τη χορήγηση των αναφερόμενων σε αυτό εγγράφων, επισημαίνοντας ότι η μη υπογραφή του οριστικού συμβολαίου οφειλόταν σε αποκλειστική υπαιτιότητα ταυ εναγομένου. Ότι στις 10.6.2020 ο ενάγων επέδωσε στον εναγόμενο το από 5.6.2020 εξώδικο, δυνάμει του οποίου προέβη στην καταγγελία του ανωτέρω προσυμφώνου αγοραπωλησίας, ζητώντας την επιστροφή από τον εναγόμενο του ποσού των 93.000 ευρώ. Ότι ο εναγόμενος έχει επιδείξει αντισυμβατική συμπεριφορά, καθόσον, από έλεγχο στο Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιά, προκύπτει ότι το ακίνητο έλαβε τον ΚΑΕΚ ……………… μόλις στις 9.6.2020 και ότι ο εναγόμενος δεν έχει προβεί στις απαιτούμενες διορθώσεις, όπως αυτές περιγράφονται στο δικόγραφο, με αποτέλεσμα από δική του υπαιτιότητα να μην είναι δυνατή η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Ότι ο εναγόμενος, παρά τις συνεχείς οχλήσεις του, αρνείται να του επιστρέψει τα ποσό των 93.000 ευρώ. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, ο ενάγων, επικαλούμενος, κατά την κύρια βάση της αγωγής, την καταγγελία του προσυμφώνου αγοραπωλησίας, άλλως, κατά την επικουρική βάση αυτής, τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, ισχυριζόμενος ότι ο εναγόμενος έχει καταστεί αδικαιολόγητος πλουσιότερος σε βάρος της περιουσίας του, ζητά, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του καταβάλει τα ποσό των 93.000 ευρώ, με τον νόμιμο τόκο από τις 10.6.2020 (ημερομηνία καταγγελίας του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου αγοραπωλησίας), άλλως από την επομένη της επίδοσης της αγωγής και να καταδικασθεί ο εναγόμενος στην καταβολή της δικαστικής του δαπάνης. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, με την υπ’ αριθ. 4114/2024 απόφαση του, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, δεχόμενο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπαιτιότητα για τη μη σύναψη της σύμβασης πώλησης και επομένως εφόσον υπάρχει περίπτωση υπαναχώρησης του ενάγοντα – αγοραστή, ο πωλητής – εναγόμενος μπορεί να παρακρατήσει από το καταβληθέν τίμημα ποσό 30.000 ευρώ ως ποινική ρήτρα, κατ’ αποδοχή του σχετικού ισχυρισμού του, και υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλλει στον ενάγοντα ποσό (93.000 – 30.000 =) 63.000 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από τις 10/6/2020. Ήδη, με την κρινόμενη έφεση του, ο εναγόμενος προσβάλλει την ανωτέρω απόφαση, κατά το μέρος αυτής που δέχθηκε την αγωγή, παραπονούμενος για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητώντας να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση και να απορριφθεί εν όλω η αγωγή.
Α. Σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθοριστεί, και υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Πρόκειται για τέλεια, αυθύπαρκτη και αυτοτελή σύμβαση, που δημιουργεί την υποχρέωση για κατάρτιση της οριστικής σύμβασης. Εφόσον το ως άνω άρθρο δεν διαλαμβάνει ειδικές διατάξεις, που να διέπουν το προσύμφωνο, για την ταυτότητα του νομικού λόγου εφαρμόζονται αναλογικά, επί των σχέσεων που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες των άρθρων 380 – 383 ΑΚ, που αφορούν όλες τις συμβάσεις, αλλά και οι διατάξεις της ειδικής κατηγορίας, στην οποία υπάγεται ορισμένη σύμβαση. Έτσι, σε περίπτωση προσυμφώνου πώλησης, έχουν εφαρμογή τόσο οι γενικές διατάξεις για την πλημμελή εκπλήρωση της παροχής, όσο και οι ειδικές διατάξεις της συγκεκριμένης σύμβασης, όπως εκείνες που αφορούν στην ευθύνη του πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα και για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων (ΑΠ 1525/2021, ΑΠ 862/2020, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 383 και 385 ΑΚ προκύπτει ότι, στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη, ο δανειστής αποκτά, μεταξύ άλλων, και δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση εάν τάξει στον οφειλέτη εύλογη προθεσμία εκπλήρωσης, συνοδευόμενη και από τη σαφή και κατηγορηματική δήλωση ότι, μετά την άπρακτη πάροδο της προθεσμίας, αποκρούει την παροχή και παρέλθει πράγματι άπρακτη η προθεσμία αυτή, εκτός εάν από την όλη στάση του υπερήμερου οφειλέτη προκύπτει χωρίς αμφιβολία ότι θα ήταν άσκοπος ο καθορισμός της προθεσμίας, διότι αυτός δεν πρόκειται να προβεί στην εκπλήρωση της παροχής, όπως όταν αυτός δηλώνει κατά τρόπο σαφή και κατηγορηματικό ότι δεν θα εκπληρώσει την παροχή. Η υπαναχώρηση αυτή, κατά το άρθρο 390 ΑΚ, εφαρμοζόμενο και στη νόμιμη υπαναχώρηση (άρθρο 383 ΑΚ) σύμφωνα με το άρθρο 387 παρ. 2 ΑΚ, ασκείται με δήλωση αυτού που έχει δικαίωμα υπαναχώρησης προς τον άλλον. Η διαπλαστική αυτή δήλωση είναι άτυπη και δεν απαιτείται να περιέχει τη λέξη «υπαναχώρηση». Με την άσκηση δε αυτής, κατά τη διάταξη του άρθρου 389 ΑΚ, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων προς παροχή, οι οποίες απορρέουν από τη σύμβαση και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αποτέλεσμα δηλαδή της υπαναχώρησης, κατά την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 389 ΑΚ, που εφαρμόζεται και επί νόμιμης υπαναχώρησης, σε συνδυασμό με τα άρθρα 904 και 911 ΑΚ, είναι ότι η σύμβαση καταργείται ex tunc, αποσβένυται η υποχρέωση προς παροχή, οι παροχές που δόθηκαν αναζητούνται κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό και αποδίδεται η ληφθείσα παροχή αυτούσια ή η αξία της, καθώς και ο νόμιμος τόκος από την υπαναχώρηση, διότι έκτοτε έπρεπε να προβλεφθεί η αναζήτηση.
Β. Εξάλλου, με την εκ μέρους του δικαιουμένου άσκηση του δικαιώματος της υπαναχώρησης λύεται αναδρομικά η σύμβαση, οπότε, εν αμφιβολία, καταργούνται και οι τυχόν πρόσθετες μεταξύ των μερών συμφωνίες, όπως είναι και η συνομολόγηση ποινικής ρήτρας (άρθρο 406 ΑΚ), εκτός εάν η τελευταία είχε συνομολογηθεί με τη ρητή συμφωνία ότι η ποινή θα κατέπιπτε και εάν χωρήσει υπαναχώρηση, οπότε ο δανειστής δικαιούται παράλληλα με την υπαναχώρηση να αξιώσει και την ποινή (ΑΠ 1340/2022, ΑΠ 905/2011, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 404 ΑΚ, ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα), για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή, κατά δε το άρθρο 405 παρ. 1 ΑΚ, η ποινή καταπίπτει εάν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή εάν περιέλθει σε υπερημερία. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στον δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή, δε, αυτή καταπίπτει εάν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή εάν περιέλθει σε υπερημερία, οπότε υφίσταται εναντίον του αγώγιμη αξίωση του δανειστή, κατά τις διακρίσεις των άρθρων 406 και 407 ΑΚ. Η γνήσια, δε, ως άνω ποινική ρήτρα, η αποτελούσα παρεπόμενη συμφωνία και μέσο πίεσης στην εξασφάλιση της εκπλήρωσης της κύριας ενοχής, η οποία θεμελιώνει ενοχή, η οποία τελεί ως άνω υπό την ιδιόρρυθμη (αρνητική) αίρεση της μη εκπλήρωσης ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης της παροχής που πηγάζει από την κύρια σύμβαση, μπορεί να συμφωνηθεί και κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου (ΑΠ 905/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Γ. Από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ προκύπτει ότι ο ΑΚ δεν ρυθμίζει αρραβώνα που δίνεται προ της κατάρτισης της σύμβασης, αλλά εκείνον που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Είναι δυνατόν όμως ο αρραβώνας να δοθεί και σε προσύμφωνο, το οποίο είναι τέλεια σύμβαση που γεννάει τέλεια ενοχή. Ο αρραβώνας διακρίνεται σε: 1) Μεταμέλειας, ο οποίος λειτουργεί ως επιτίμιο μεταμέλειας στην περίπτωση μη κατάρτισης της σύμβασης ή παρέχει δικαίωμα υπαναχώρησης από καταρτισμένη σύμβαση. Στις δύο αυτές περιπτώσεις οι συνέπειες καθορίζονται από τη συμφωνία των μερών. Ο αρραβώνας μεταμέλειας για σύμβαση, η οποία πιθανόν να καταρτιστεί δεν ρυθμίζεται από το νόμο, αποτελεί συνεπώς δικαιοπραξία αυτοτελή, παρόμοια με τη μη γνήσια ποινική ρήτρα. 2) Συστατικός, του οποίου η παροχή αποτελεί τον τύπο κατάρτισης της σύμβασης. 3) Επιβεβαιωτικός, ο οποίος έχει χαρακτήρα και σκοπό επιβεβαιωτικό ή άλλως αποδεικτικό της κατάρτισης της σύμβασης και λειτουργεί ως δικαστικό τεκμήριο κατ’ άρθρο 336 παρ. 3 ΚΠολΔ. 4) Αποζημιωτικός, που λειτουργεί ως προκαταβολή αποζημίωσης έναντι ενδεχόμενης ζημίας του δανειστή από τη μη εκπλήρωση ή από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της κύριας ενοχής, οπότε και ο συμβαλλόμενος απαλλάσσεται από το βάρος απόδειξης της ζημίας. 5) Ποινικός, ο οποίος αποτελεί συνομολόγηση ποινής για την περίπτωση μη εκπλήρωσης ή πλημμελούς εκπλήρωσης της σύμβασης (Απ. Γεωργιάδης, ΣΕΑΚ, Τόμος Ι, έκδ. 2010, άρθρο 402, αριθ. 2, σελ. 822-823). Ως παρεπόμενη, η αρραβωνική σύμβαση πρέπει να υποβληθεί στον αυτό τύπο με την κυρία (ΕφΑθ 3203/1995, ΕλλΔνη 1997, 934). Σε περίπτωση που δεν υποβληθεί στον ίδιο τύπο με την κύρια σύμβαση, ο αρραβώνας είναι άκυρος και αναζητείται με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΕφΑθ 10355/ 1987, ΕλλΔνη 1989, 770). Σε κάθε περίπτωση, αν η δόση αφορά ακίνητο θα πρέπει να υποβληθεί υποχρεωτικά στον συμβολαιογραφικό τύπο. Περαιτέρω, πρέπει να διακρίνεται ο αρραβώνας από την προκαταβολή. Οι βασικές διαφορές μεταξύ προκαταβολής και αρραβώνα, που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, είναι: 1) Η προκαταβολή επειδή δίνεται solvendi causa, τελεί υπό τη νομική αίρεση της δημιουργίας στο μέλλον της ενοχής και όχι υπό την αίρεση της μη εκπλήρωσης της κύριας ενοχής, όπως ο αρραβώνας, 2) σε περίπτωση εξόδου της νομικής αίρεσης η προκαταβολή αναζητείται (άρθρο 904 ΑΚ), ουδέποτε, όμως, χάνεται ή επιστρέφεται στο διπλάσιο, γιατί στερείται της αμφιμερούς διαζευκτικής ευχέρειας του αρραβώνα, ενώ η τύχη του αρραβώνα ρυθμίζεται ειδικά από το άρθρο 403 ΑΚ. Για τη διάκριση του αρραβώνα και της προκαταβολής βασικά κριτήρια είναι: α) ο χαρακτηρισμός του αρραβώνα πρέπει να είναι αναμφίβολος και για τον λόγο αυτό σε περίπτωση αμφιβολίας πρόκειται για προκαταβολή και β) ο αρραβώνας δίνεται ρητά προς ενίσχυση της σύμβασης, ενώ η προκαταβολή ενόψει και μόνο των υποχρεώσεων ορισμένης σύμβασης δοθέντος πράγματος και διακρίνεται, πλην των άλλων, από την προκαταβολή μέρους της κυρίας συμβατικής παροχής (ΕφΑθ 3885/2008, ΕλλΔνη 2008, 1476, ΕφΛαρ 674/2004, Δικογραφία 2006, 261). Η ανάγκη αυτής της διάκρισης ανακύπτει οσάκις το διδόμενο αντικείμενο είναι ομοειδές προς το αντικείμενο της κυρίας συμβατικής παροχής του δίδοντος, προκρίνεται δε, σε περίπτωση αμφιβολίας, η επιεικέστερη λύση, ότι δηλαδή το δοθέν είναι προκαταβολή και όχι αρραβώνας. Επομένως, κατά μείζονα λόγο, όταν προκαταβάλλεται μέρος της κυρίας συμβατικής παροχής, το ως προκαταβολή δοθέν δεν μπορεί να συμφωνηθεί ταυτοχρόνως και ως αρραβώνας, αφού η έννοια του αρραβώνα προϋποθέτει «δόση» πράγματος επιφέρουσα μετάθεση της κυριότητας αυτού, ενώ το δοθέν ως προκαταβολή εκφεύγει πλέον της εξουσίας του δίδοντας και δεν μπορεί εκ νέου να «δοθεί» στον αντισυμβαλλόμενο, αυτή τη φορά ως αρραβώνας (ΕφΠειρ 685/2013, ΕφΘεσ 1847/2010, ΜονΕφΑιγ 34/2020, ΤΝΠ Νόμος).
Δ. Η άσκηση του δικαιώματος για υπαναχώρηση απαγορεύεται, σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ, εάν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Εάν υπάρχει τέτοια υπέρβαση, η υπαναχώρηση είναι παράνομη και, επομένως, άκυρη, κατά τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ. Ειδικότερα, κατά τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται εάν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε, ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου. Τούτο συμβαίνει, ιδίως, όταν από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο και μάλιστα ευλόγως η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Μόνη δε η αδράνεια του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του για μακρό χρόνο και πάντως μικρότερο απ` αυτόν της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από το δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (ΟλΑΠ 7/2002, ΟλΑΠ 8/2001, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Το ζήτημα, δε, εάν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει ν’ αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματός του (ΟλΑΠ 7/2002, ΑΠ 109/2019, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του όμως αυτή ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει και μάλιστα προφανώς τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 193/2021, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Με τον πρώτο λόγο της εφέσεως του ο εκκαλών παραπονείται ότι εσφαλμένα η εκκαλουμένη απόφαση απέρριψε την ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος υπαναχώρησης που άσκησε ο ενάγων στις 5/6/2020, από το προσύμφωνο αγοράς του ακινήτου του ιδίου από τον ενάγοντα. Ότι ειδικότερα στο μακρύ χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την κατάρτιση του υπ’ αριθ. …………../4-3-2009 προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου της συμβολαιογράφου Πειραιώς ………, μέχρι την από 5/6/2020 εξώδικη διαμαρτυρία – καταγγελία που του κοινοποίησε στις 10/6/2020 ο εφεσίβλητος, ουδέποτε ο τελευταίος είχε εκδηλώσει διάθεση υπαναχωρήσεως. Ότι το επίδικο προσύμφωνο δεν είχε χρονικό περιορισμό και παρά το δεδομένο ότι η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου θα ήταν μελλοντική και αβέβαιη χρονικά, ο εφεσίβλητος δεν επιφυλάχθηκε να σταθμίσει την οικονομική κατάσταση που θα επικρατούσε την χρονική περίοδο της σύναψης της οριστικής συμβάσεως πωλήσεως, ούτε και ζήτησε να διατυπωθεί στο προσύμφωνο το δικαίωμα υπαναχώρησης του. Ότι στις από 17/1/2014, 15/6/2017 και 20/11/2018 εξώδικες κλήσεις του εκκαλούντος, με τις οποίες τον καλούσε να προσέλθει για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου αλλά και στις από 29/6/2017 και 4/12/2018 εξώδικες απαντήσεις του, ο εφεσίβλητος ουδέποτε αρνήθηκε ή εναντιώθηκε στην ολοκλήρωση της συμφωνίας και δεν υπαινίχθηκε ότι θα υπαναχωρούσε. Ότι καθ’ όλη την ανωτέρω χρονική περίοδο, ο εφεσίβλητος ακολουθούσε την προφορική τους συμφωνία, κατά την οποία η σύζυγος του χρησιμοποιούσε ως μίσθιο το επίδικο ακίνητο, διατηρώντας εκεί επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος χωρίς να καταβάλλει μισθώματα, τα οποία θα συμψηφίζονταν με το ποσό του ορισθέντος αρραβώνα των 93.000 ευρώ. Ότι όλα τα ανωτέρω του δημιούργησαν την εύλογη πεποίθηση ότι ο εφεσίβλητος δεν πρόκειται να υπαναχωρήσει της συμφωνίας τους, ότι θα υπογράψουν το οριστικό συμβόλαιο και θα του κατέβαλε το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος ήτοι 77.000 ευρώ και επομένως το δικαίωμα της υπαναχωρήσεως του εφεσίβλητου είχε προφανώς αποδυναμωθεί και η ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του έπρεπε να γίνει δεκτή από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο. Ωστόσο, η ανωτέρω ένσταση περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, η οποία προβλήθηκε παραδεκτά, είναι μη νόμιμη και, ως εκ τούτου απορριπτέα, καθόσον τα πραγματικά περιστατικά που ο εναγόμενος επικαλείται προς θεμελίωση αυτής, αληθή υποτιθέμενα, δεν μπορούν, σύμφωνα με τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα υπό στοιχείο Δ νομική σκέψη της παρούσας απόφασης, να στηρίξουν την καταχρηστική, εκ μέρους του ενάγοντος, άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης. Τούτο διότι δεν περιγράφεται προηγηθείσα της άσκησης του δικαιώματος υπαναχώρησης συμπεριφορά του ενάγοντος ή διαμορφωθείσα πραγματική κατάσταση, που να καθιστούν μη ανεκτή την άσκηση του εν λόγω δικαιώματος, και μάλιστα δεν περιγράφεται συμπεριφορά του ενάγοντος που να δημιούργησε στον εναγόμενο την πεποίθηση ότι δεν θα ασκούσε το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση προσυμφώνου, δεδομένου ότι ο ίδιος ο εναγόμενος εκθέτει, προς θεμελίωση του σχετικού ισχυρισμού του, ότι ο ενάγων ήδη από το έτος 2014, αν και καλούνταν προς υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, εντούτοις απέφευγε την υπογραφή επιδιώκοντας τη μείωση του συμφωνηθέντος τιμήματος της αγοραπωλησίας, ενώ δεν περιγράφονται και πραγματικά περιστατικά, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του ενάγοντος, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, με την πρόκληση δυσμενών επιπτώσεων στα συμφέροντα του εναγομένου, δεδομένου ότι ο τελευταίος ως τέτοια επίπτωση επικαλείται τις δαπάνες για τη διόρθωση των εγγραπτέων πράξεων αναφορικά με το συμβόλαιο κτήσης του επίδικου ακινήτου, πλην όμως η τυχόν δαπάνη για διόρθωση σφαλμάτων αναφορικά με τον τίτλο κτήσης περιουσιακού στοιχείου δεν συνιστά επίπτωση της άσκησης του δικαιώματος υπαναχώρησης εκ μέρους του ενάγοντος, επιπλέον δε μη νόμιμα ο εναγόμενος συνδέει την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης εκ μέρους του ενάγοντος με τη μη καταβολή μισθωμάτων, οφειλόμενων όμως από τη σύζυγο αυτού. Επομένως ορθά έκρινε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που απέρριψε την ανωτέρω ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, απορριπτομένου παράλληλα και του πρώτου λόγου εφέσεως.
Με τον δεύτερο λόγο της εφέσεως του ο εκκαλών παραπονείται ότι εσφαλμένα η εκκαλουμένη απόφαση δέχθηκε ότι το ποσό των 93.000 ευρώ, που αναφέρεται στο υπ’ αριθ. …………./4-3-2009 προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου της συμβολαιογράφου Πειραιώς ………, αποτελεί προκαταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος, ενώ έπρεπε να δεχθεί ότι το ποσό αυτό αποτελεί αρραβώνα της καταρτισθείσης συμφωνίας και επομένως ο ενάγων δεν δικαιούται οποιαδήποτε επιστροφή ποσού εξ αυτού λόγω της υπαναχώρησης του από την επίδικη σύμβαση και η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί στο σύνολο της. Από την υπ’ αριθ. ………../11-1-2022 ένορκη βεβαίωση της μάρτυρος …….. ενώπιον της Ειρηνοδίκη Πειραιώς ………, την οποία προσκομίζει ο ενάγων και η οποία ελήφθη κατόπιν νομοτύπου και εμπροθέσμου κλητεύσεως του εναγομένου (βλ. την υπ’ αριθ. ……./27-10-2021 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών, ………….), καθώς και από την εκτίμηση όλων των εγγράφων, που επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και έγγραφα που παραδεκτώς προσκομίσθηκαν το πρώτον ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 529 παρ.1 εδ.α ΚΠολΔ), εφόσον δεν προέκυψε ότι δεν προσκομίσθηκαν πρωτοδίκως από πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια και τα οποία λαμβάνονται υπόψη είτε ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, για μερικά από τα οποία γίνεται ειδική αναφορά κατωτέρω, χωρίς, όμως, να έχει παραλειφθεί κάποιο για την ουσιαστική διάγνωση της ένδικης διαφοράς (ΑΠ 1628/2003 ΕλλΔνη 2004/723), σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως (άρθρο 336 παρ.4 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν, πλήρως, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Στις 4.3.2009 μεταξύ των διαδίκων υπεγράφη, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιά, ………….., το υπ’ αριθ. ………./2009 προσύμφωνο αγοραπωλησίας με το οποίο προσυμφώνησαν ο εναγόμενος να πωλήσει και ο ενάγων να αγοράσει την ευρισκόμενη στο Κερατσίνι Αττικής, επί της οδού …………., παλαιά οικοδομή, αποτελούμενη από ισόγειο κατάστημα επιφάνειας 42,12 τ.μ. και από κατοικία πρώτου ορόφου επιφάνειας 41,75 τ.μ. Ειδικότερα, συμφωνήθηκε ότι «… ο πωλητής το παραπάνω περιγραφόμενο ακίνητό του … προσυμφωνεί με το προσύμφωνο αυτό να το πωλήσει στον αφ’ ετέρου συμβαλλόμενο στο παρόν . …………. και της Βασιλικής, ο οποίος στη συνέχεια θα καλείται ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ με τους παρακάτω όρους και συμφωνίες: 1) το τίμημα ανάλογο μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, συμφωνήθηκε από τους συμβαλλόμενους σε εκατόν εβδομήντα χιλιάδες (170.000,00) ευρώ, το οποίο τα συμβαλλόμενα μέρη θεωρούν ότι είναι δίκαιο, εύλογο, αληθινό και σε πλήρη αναλογία, μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Από το ανωτέρω συμφωνημένο τίμημα των εκατόν εβδομήντα χιλιάδων (170.000,00) ευρώ, ποσό ενενήντα τριών χιλιάδων (93.000,00) ευρώ έχει ήδη καταβάλει ο αγοραστής στον πωλητή, σε μετρητά, σε προηγούμενο χρόνο και εκτός του γραφείου μου, όπως ρητά μου δήλωσαν τα συμβαλλόμενα μέρη. Το υπόλοιπο προς συμπλήρωση του τιμήματος ποσό των εβδομήντα επτά χιλιάδων (77.000,00) ευρώ, δέχτηκε ο πωλητής να λάβει, υπόσχεται να καταβάλει σ’ αυτόν ο αγοραστής κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου σε μετρητά ή εκ προϊόντος δανείου, κατά τους όρους και τις προϋποθέσεις που χορηγούνται τα δάνεια της κατηγορίας αυτής. 2) Τα οριστικό της πώλησης συμβόλαιο του τίτλου κτήσεως του πωλητή στο Υποθηκοφυλακείο Πειραιά και η σωστή καταχώρησή του στο Κτηματολογικό Γραφεία Πειραιά ή ενωρίτερα και όποτε κριθεί αναγκαίο να προσέλθουν για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, εφόσον ο πωλητής κληθεί εμπρόθεσμα με έγγραφη νόμιμη πρόσκληση, στην οποία θα αναγράφεται η ημέρα και η ώρα και ο τόπος της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. … Σε περίπτωση όμως που θα μετανιώσει ο πωλητής και προβεί σε ακύρωση με οποιονδήποτε τρόπο της οριστικής συμβάσεως της εν λόγω αγοραπωλησίας (όπως μεταβίβαση εν τω μεταξύ σε τρίτο ή επιβάρυνση καθ’ οιονδήποτε τρόπο του ανωτέρω ακινήτου κ.λ.π) τότε είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει, κάθε ποσό που το μεταξύ έχει εισπράξει από τον αγοραστή σύμφωνα με το προσύμφωνο αυτό, με τους νόμιμους τόκους και ως ποινική ρήτρα για την υπαναχώρησή ταυ, την οποία οι συμβαλλόμενοι θεωρούν δίκαιη και εύλογη και για την οποία το παρόν κηρύσσεται από τώρα τίτλος βέβαιος, εκτελεστός και εκκαθαρισμένος σε κάθε κινητή και ακίνητη περιουσία του πωλητή, ο δε αγοραστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει δικαστικά και κάθε άλλη ζημία που έχει υποστεί ή έξοδο στο οποίο έχει υποβληθεί από την εν λόγω σύμβαση. Σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή τότε ο πωλητής θα παρακρατήσει από το καταβληθέν τίμημα ποσό τριάντα χιλιάδων (30.000,00) ευρώ, ως ποινική ρήτρα την οποία δικαιούται να εισπράξει ο πωλητής και την οποία αναγνωρίζουν και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη ως δίκαιη και εύλογη …». Από το σύνολο των ανωτέρω συμφωνηθέντων προκύπτει ότι ο ενάγων είχε καταβάλει στον εναγόμενο, εκτός του γραφείου της ως άνω συμβολαιογράφου και πριν την υπογραφή του προσυμφώνου, ποσό 93.000 ευρώ, ως προκαταβολή μέρους της κύριας συμβατικής παροχής των 170.000 ευρώ και είχε συμφωνηθεί η αποπληρωμή του τιμήματος με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς του ακινήτου, απορριπτομένου του ισχυρισμού του εναγομένου ότι το εν λόγω ποσό των 93.000 ευρώ είχε καταβληθεί ως αρραβώνας και δεν αποτελούσε προκαταβολή, χωρίς να ασκεί επιρροή ότι στην επικεφαλίδα του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου αναγράφεται «ΑΡΑΒΩΝΑΣ ΕΥΡΩ 93.000», αφού τέτοια εκδοχή δεν υποστηρίζεται από το κείμενο του ίδιου του προσυμφώνου, αλλά και τα λοιπά αποδεικτικά στοιχεία, λαμβανομένου άλλωστε υπόψη, σύμφωνα και με τα εκτεθέντα στην υπό στοιχείο Γ μείζονα σκέψη της παρούσας ότι ο χαρακτηρισμός του αρραβώνα πρέπει να είναι αναμφίβολος και για τον λόγο αυτό σε περίπτωση αμφιβολίας πρόκειται για προκαταβολή, ήτοι προκρίνεται, σε περίπτωση αμφιβολίας, η επιεικέστερη λύση, ότι δηλαδή το δοθέν είναι προκαταβολή και όχι αρραβώνας. Επομένως ορθά έκρινε η εκκαλουμένη απόφαση, ότι κατόπιν της υπαναχώρησης του ενάγοντα και κατόπιν συμψηφισμού του ποσού της ποινικής ρήτρας, το οποίο αφαιρείται από την προκαταβολή, ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλλει στον ενάγοντα ποσό (93.000 – 30.000 =) 63.000 ευρώ, απορριπτομένου παράλληλα και του δεύτερου λόγου εφέσεως.
Κατόπιν αυτών και μη υπάρχοντος άλλου λόγου προς εξέταση στην έφεση του εναγομένου, αυτή πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της, ως αβάσιμη στην ουσία και να καταδικασθεί αυτός, λόγω της ήττας του, στα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου, για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183 και 191 § 2 ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που κατέβαλε ο εκκαλών, στο δημόσιο ταμείο, λόγω της ήττας του (άρθρο 495 παρ.3 εδαφ.τελευτ. ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει κατ’ ουσίαν την έφεση.
Επιβάλλει σε βάρος του εκκαλούντος τα δικαστικά έξοδα του εφεσίβλητου, τα οποία ορίζει, για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, στο ποσό των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) ευρώ.
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου για την άσκηση της εφέσεως στο Δημόσιο Ταμείο.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στις 25 Φεβρουαρίου 2026.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Β. ΠΟΡΤΟΚΑΛΛΗΣ ΚΑΛΛΙΟΠΗ ΣΚΟΥΡΤΗ