Αριθμός απόφασης 138/2026 - ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

Αριθμός 138/2026

ΤΟ MONOMΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

[ΤΜΗΜΑ 3^ο]

Αποτελούμενο από την Δικαστή Μαρία – Φανή Παλαμίδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Ε.Δ.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :

ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ : ………., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Θεόδωρο Αρβανιτόπουλο (ΔΣΠ).

ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: ……………, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Παναγιώτα Ηλιοπούλου (ΔΣΑ) με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 31.07.2024 και με αριθ. εκθ. καταθ. …………../2024 αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 362/2025 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, που δέχτηκε τ’ αναφερόμενα σ’ αυτή.

Την απόφαση αυτή προσέβαλε ο εκκαλών με την από 26.06.2025 έφεσή του, προς το Δικαστήριο τούτο, που έχει κατατεθεί με αριθμό …………/2025 και ορίστηκε δικάσιμος αυτής με την υπ’ αριθμ. καταθ. …………./2025 πράξη του Γραμματέα του Δικαστηρίου τούτου η δικάσιμος που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο (αρ. …).

Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, παραστάθηκαν στο ακροατήριο του δικαστηρίου, όπως αναφέρεται παραπάνω και ανέπτυξαν τις απόψεις τους με τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Η υπό κρίση από 26.06.2025 έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 362/2025 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, το οποίο δίκασε, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθ. 614 αρ. 2 ΚΠολΔ), την αγωγή της ενάγουσας, ήδη εφεσίβλητης κατά του εναγομένου ήδη εκκαλούντος ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα εφόσον το δικόγραφο αυτής έχει κατατεθεί στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, στις 26.06.2025, ήτοι εντός της 30μερης προθεσμίας του άρθρου 518 παρ. 1 ΚΠολΔ (όπως αντικ. με το άρθρο 1 άρθρο 3^ο του Ν. 4335/2015, ΦΕΚ Α’ 87/23.07.2015, ισχύς για τα κατατιθέμενα ένδικα μέσα από 01.01.2016, άρθρο 1 άρθρο 9ο παρ. 2 του Ν. 4335/2015) από την επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης στις 17.06.2025 (βλ. τη σχετική σημείωση του δικαστικού επιμελητή ……… επί του επιδοθέντος αντιγράφου της εκκαλουμένης). Επομένως, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία (άρθρα 522, 524 παρ.1, 2, 533 παρ.1, 591 παρ.7, 614 αριθμ. 2, όπως τα δύο τελευταία ισχύουν μετά την αντικατάσταση τους με το άρθρο 1, άρθρο τέταρτο του Ν. 4335/2015), καταβλήθηκε δε από τον εκκαλούντα το προσήκον παράβολο, κατατεθέντος του υπ’ αριθ. ………………./2025 παραβόλου του Δημοσίου, συνολικού ποσού 100 ευρώ κατά την άσκηση της ένδικης έφεσης, κατ’ άρθρο 495 § 3 εδαφ. γ και εδαφ. τελ. ΚΠολΔ.

II. Στην προκειμένη περίπτωση, η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη, με την από 31.07.2024 αγωγή της, που κατέθεσε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά κατά του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος εξέθετε ότι τυγχάνει κυρία, λόγω προικός και πώλησης, κατά τα αναφερόμενα αναλυτικά στην αγωγή ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί ενός οικοπέδου, εμβαδού επιφάνειας κατά μεν τον τίτλο κτήσεως 138,93 τ.μ., κατά δε ακριβή καταμέτρηση 152,50 τετραγωνικών μέτρων, κείμενο εντός του σχεδίου πόλεως της περιφέρειας του Δήμου Πειραιά, επί της οδού ……………. και των αναφερόμενων και λεπτομερώς περιγραφόμενων στην αγωγή τεσσάρων (4) οριζόντιων ιδιοκτησιών διαμερισμάτων-δικαιώματος υψούν επί της πολυόροφης οικοδομής που έχει ανεγερθεί επ’ αυτού και έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι οποίες (αυτοτελείς ιδιοκτησίες της ενάγουσας συγκυρίας) αντιστοιχούν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 60% εξ αδιαιρέτου επί του κοινού οικοπέδου. Ότι ο εναγόμενος, ο οποίος είναι κύριος (1) μίας αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας και εξ αδιαιρέτου συγκύριος με την ενάγουσα επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής και του κοινού οικοπέδου, αρνείται να συμπράξει στην κατάρτιση κανονισμού για τη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, παρά τα σχετικά και επανειλημμένα αιτήματά της. Με αυτό το ιστορικό ζητεί να της παρασχεθεί η άδεια να προβεί σε σύνταξη κανονισμού ρύθμισης των σχέσεων της συνιδιοκτησίας, σύμφωνα με το σχετικό, κατατεθέν στην συμβολαιογράφο Πειραιά ……………, ως αρμόδιας λόγω του τόπου του ακινήτου, σχέδιο κανονισμού που προτείνει, δεδομένου ότι αυτός είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη καταβολή της δικαστικής της δαπάνης. Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με την εκκαλούμενη, αφού έκρινε ορισμένη και νόμιμη την αγωγή και αφού προηγουμένως απέρριψε ως μη νόμιμη την υποβληθείσα εκ μέρους του εναγομένου ένσταση περί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, λόγω της μακροχρόνιας αδράνειας της ενάγουσας να ασκήσει την αξίωσή της, έκανε την αγωγή δεκτή ως βάσιμη στην ουσία της. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών, με την υπό κρίση έφεσή του και ζητεί την εξαφάνισή της για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ώστε να απορριφθεί η αγωγή πρωτίστως ως αόριστη και σε κάθε περίπτωση ως αβάσιμη στο σύνολό της και να καταδικαστεί η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη στην καταβολή των δικαστικών του εξόδων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.

ΙΙΙ. Με τον πρώτο λόγο της έφεσης ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί ως αόριστη διότι δεν περιλαμβάνονταν στο δικόγραφο αυτής η αξία κάθε επιμέρους χωριστής ιδιοκτησίας. Ο ισχυρισμός αυτός δεν είναι νόμιμος. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985 «οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του κώδικα πολιτικής δικονομίας για τη διανομή και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 150 Α716.9.1985), αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών (ΑΠ 5596/2000 ΕΕΝ 2001. 757, 66/1994 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΑΠ 551/1991 ΕΔΠολ 1991. 78, ΕφΑΘ 6489/2022 ΤΝΠΝόμος, ΕφΘεσ 2268/2005 Αρμ 2007. 511). Από τις διατάζεις του άρθρου 4 του ίδιου νόμου, οι οποίες αφορούν βασικά την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αλλά εφαρμόζονται αναλόγως και στην αγωγή παροχής αδείας κατάρτισης κανονισμού, προκύπτει ότι πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών και β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν τη σύνταξη κανονισμού ή από πληρεξούσιό τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της υπόθεσης (ΑΠ 551/1991 ό.π.). Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας» και 26 § Ιτου ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», που ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγούμενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Εξαίρεση εισάγει η (προαναφερθείσα) διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσ 2268/2005 ό.π.). Στην προκειμένη περίπτωση η ενάγουσα εκθέτει στην ένδικη αγωγή ότι η ίδια είναι συνιδιοκτήτρια πολυώροφης οικοδομής, επί της οποίας έχει συσταθεί νόμιμα οριζόντια ιδιοκτησία, με συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας άνω του 60%, ότι δεν υφίσταται κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, ότι είναι αναγκαία η κατάρτισή του για τη ρύθμιση των μεταξύ τους σχέσεων, ότι ο εναγόμενος είναι κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας στην ίδια οικοδομή και αρνείται να συμπράξει στην κατάρτιση του κανονισμού, ζητεί δε από το δικαστήριο την παροχή αδείας σύνταξης κανονισμού σύμφωνα με το σχετικό, κατατεθέν σε συμβολαιογράφο του τόπου του ακινήτου, σχέδιο. Επομένως, η ένδικη αγωγή περιέχει όλα τα αναγκαία στοιχεία για τη θεμελίωσή της στις διατάξεις των άρθρων 3 §§ 1 εδ. α` και 2,4, 6 § 1 και 9 του ν. 1562/1985, 4 § Ι του ν. 3741/1929 και 1 επ. του ν.δ. 1024/1971 και ο περί του αντιθέτου ισχυρισμός του εκκαλούντος που διαλαμβάνεται στον πρώτο και λόγο έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος, το δε πρωτοβάθμιο δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε τα ίδια ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο.

IV. Από την επανεκτίμηση της ανωμοτί καταθέσεως του εναγομένου που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, την υπ’ αριθμ …………/18-10-2024 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα ……………. ενώπιον της δικηγόρου Θεσσαλονίκης, ……………. που ελήφθη με επιμέλεια της ενάγουσας μετά την νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση του εναγομένου (βλ. την υπ’ αριθμ …………../14-10-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών, με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών, …………… ), του συνόλου των εγγράφων, που προσάγουν και επικαλούνται οι διάδικοι, για να ληφθούν υπόψη είτε ως αποδεικτικά στοιχεία είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες φωτογραφίες (άρθρ. 444 αρ. 3, 448 παρ. 2 και 449 παρ.2 ΚΠολΔ.) σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας και της λογικής αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Επί οικοπέδου επιφάνειας κατά τον τίτλο κτήσεως 138 ,93 τ.μ., κατά δε τη καταχώρησή του στο Ελληνικό Κτηματολόγιο 152,50 τ.μ., που βρίσκεται επί της οδού …….., στον Πειραιά Αττικής, εντός του σχεδίου πόλεως της περιφέρειας του Δήμου Πειραιά, έχει ανεγερθεί πολυόροφη οικοδομή, η οποία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δυνάμει της υπ’αριθ. ……/28.7.1983 πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών του Συμβολαιογράφου Πειραιά, ………, νομίμως μεταγεγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά, στον τόμο …. και με αριθμό …. και δια της οποίας συνεστήθησαν συνολικά τέσσερις (4) οριζόντιες ιδιοκτησίες. Το άνω οικόπεδο εμφαίνεται στο από Ιουνίου 1983 τοπογραφικό διάγραμμα του αρχιτέκτονα μηχανικού ………… , συνημμένο στο άνω συμβόλαιο-πράξη σύστασης,υπό τα στοιχεία α- β-γ-δ-ε-ζ-α συνορεύεται βόρεια επί πλευράς β-γ-δ-ε- , μέτρων της πλευράς β-γ 8,50, της δε δ-ε μέτρων 9,20 με πολυκατοικία αγνώστων συνιδιοκτητών, νότια επί πλευράς α-ζ μέτρων 17,80 με ιδιοκτησία αγνώστων συνιδιοκτητών, ανατολικά επί προσώπου α-β μέτρων 7,80 με οδό ……. πλάτους 10 μέτρων και εν μέρει επί πλευράς γ-δ 0,80 μέτρων με ιδιοκτησία αγνώστων συνιδιοκτητών και δυτικά επί πλευράς ε-ζ μέτρων 9,40 με πολυκατοικία αγνώστων συνδιοκτητών. Η εν λόγω πολυκατοικία, αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο (κοινόχρηστη πυλωτή), πρώτο, δεύτερο, τρίτο και τέταρτο όροφο πάνω από το ισόγειο και δώμα και περιλαμβάνει πέραν των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών, κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, πράγματα και εγκαταστάσεις. Ειδικότερα, η ενάγουσα είναι κυρία των κάτωθι αναφερόμενων και λεπτομερώς περιγραφόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών διαμερισμάτων – δικαιώματος υψούν και συγκεκριμένα στην άνω πολυόροφη μετά των αντίστοιχων ποσοστών γεωτεμαχίου και απέκτησε αυτές, ως εξης: Α] με το υπ’ αριθ………./28.07.1983 συμβόλαιο αγοραπωλησίας ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου – εργολαβικό – σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Πειραιά …….., νομίμως μεταγεγραμμένο στις 03.08.1983 στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά, στον Τόμο … και Αριθμό …., απέκτησε εξ αγοράς από την …………. ποσοστό 250/1000 εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου Β] έτερο ποσοστό 250/1000 εξ αδιαιρέτου του ως άνω οικοπέδου είχε ήδη περιέλθει σε αυτήν λόγω προικός αδιατιμήτου δυνάμει του υπ’ αριθ. …/1973 προικοσυμφώνου της συμβολαιογράφου Πειραιώς ……….. νομίμως μεταγεγραμμένου στις 26.04.1973 στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά στον Τόμο …. και Αριθμό ….. σε συνδυασμό με τον Ν. 1329/1983, ήτοι καταστάσα συγκυρία κατά συνολικό ποσοστό 500/1000 εξ αδιαιρέτου του όλου οικοπέδου. Περαιτέρω, και σύμφωνα με την ίδια ως άνω συμβολαιογραφική πράξη, ήτοι το υπ’ αριθ………../28.07.1983 συμβόλαιο αγοραπωλησίας ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου – εργολαβικό – σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Πειραιά …………., στην …………… είχε περιέλθει αρχικώς ποσοστό 500/1000 εξ αδιαιρέτου του παραπάνω οικοπέδου λόγω προικός αδιατιμήτου, που συστάθηκε υπέρ αυτής δυνάμει του υπ’ αριθ. ………/1950 προικοσυμφώνου του συμβολαιογράφου Πειραιώς ……… νομίμως μεταγεγραμμένου στις 19.07.1950 στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά στον Τόμο …. και αριθμό …… σε συνδυασμό με τον Ν. 1329/1983, μετά δε την ως άνω αναφερόμενη πώληση από αυτήν στην ενάγουσα ποσοστού 250/1000 εξ αδιαιρέτου του παραπάνω οικοπέδου αυτή απέμεινε συγκυρία, συννομέας και συγκάτοχος του προπεριγραφέντος οικοπέδου κατά ποσοστό 250/1000 εξ αδιαιρέτου . Τέλος, στην ………….. (μητέρα της ενάγουσας) περιήλθε αρχικώς ποσοστό 500/1000 εξ αδιαιρέτου του παραπάνω ίδιου οικοπέδου λόγω προικός αδιατιμήτου συσταθείσας υπέρ αυτής δυνάμει του υπ’ αριθ. …./1943 προικοσυμφώνου του συμβολαιογράφου Πειραιώς ……….. νομίμως μεταγεγραμμένου στις 05.02.1843 στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά στον Τόμο …. και Αριθμό ……, μετά δε τη σύσταση προικός αδιατιμήτου προς την ενάγουσα σε ποσοστό 250/1000 εξ αδιαιρέτου επί του ίδιου παραπάνω οικοπέδου (δυνάμει του παραπάνω αναφερόμενου υπ’ αριθ. …./1973 προικοσυμφώνου της συμβολαιογράφου Πειραιώς …………… νομίμως μεταγεγραμμένου), αυτή απέμεινε συγκυρία, συννομέας και συγκάτοχος του προπεριγραφέντος οικοπέδου κατά ποσοστό 250/1000 εξ αδιαιρέτου. Με την ίδια ως άνω πράξη μεταξύ της ενάγουσας και των λοιπών συνιδιοκτητριών συμφωνήθηκε η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής στο παραπάνω οικόπεδο αποτελούμενης από υπόγειο, πυλωτή, α’ όροφο, β’ όροφο, γ’ όροφο, δ’ όροφο και δώμα, υπήχθη δε η ως άνω οικοδομή στις διατάξεις του Ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ (σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας). Συγκεκριμένα η εν λόγω πολυώροφη οικοδομή, σύμφωνα με την ως άνω πράξη και όπως στη συνέχεια ανεγέρθηκε, αποτελείται από :1) Υπόγειο, το οποίο εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης υπογείου ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού …………. και περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, ήτοι την αρχή του κλιμακοστασίου, την αρχή του φρέατος ανελκυστήρα, το πλατύσκαλο, μία αποθήκη, το λεβητοστάσιο, τη δεξαμενή πετρελαίου, εμφαίνεται δε υπό τα στοιχεία Ύψιλον κεφαλαίο στον προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη από Ιούνιο 1983 Πίνακα κατανομής ποσοστών του αυτού μηχανικού, έχει επιφάνεια 39,13 τετραγωνικά μέτρα, ιδιόκτητο όγκο 93,91 κυβικά μέτρα και είναι κοινόχρηστο. 2) Πυλωτή, η οποία εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης πυλωτής του Αρχιτέκτονα Μηχανικού …………….. και περιλαμβάνει την κυρία είσοδο, τον κεντρικό διάδρομο, το πλατύσκαλο, το κλιμακοστάσιο και το φρέαρ ανελκυστήρα και ένα αυτοτελή και ανεξάρτητο χώρο – οριζόντια ιδιοκτησία, εμφαινόμενο στο παραπάνω σχεδιάγραμμα και στον παραπάνω προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη από Ιούνιο 1983 Πίνακα κατανομής ποσοστών με το γράμμα κεφαλαίο ρο (Ρ), επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 81,23, με ιδιόκτητο όγκο μέτρα κυβικά 243,69 και συνολικό όγκο το ίδιο, στον οποίο αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας 20/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και επί των κατά νόμο κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, συμμετοχή στις δαπάνες των κοινοχρήστων 184/1000 και ψήφους στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών 20/1000 (χωριστή οριζόντια ιδιοκτησία). Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ ………….. 3) Πρώτο όροφο, ο οποίος εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης τυπικού Α’ ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού ………… και περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, έργα, πράγματα και εγκαταστάσεις, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και το φρέαρ ανελκυστήρα και μία οριζόντια ιδιοκτησία, ήτοι το με στοιχεία Άλφα κεφαλαίο (Α) διαμέρισμα του πρώτου (1^ου) επάνω από την πυλωτή ορόφου, επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 92,90, με ιδιόκτητο όγκο μέτρα κυβικά 278,70, αναλογία από τον όγκο κοινοχρήστων 36, δηλαδή έχει συνολικό όγκο μέτρα κυβικά 314,70, στο οποίο αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας 250/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και επί των κατά νόμο κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, συμμετοχή στις δαπάνες των κοινοχρήστων 204/1000 και ψήφους στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών 250/1000 και αποτελείται από 4 κύρια δωμάτια, κουζίνα, λουτρό, οφφίς και εξώστες προς την οδό ….. και προς τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και συνορεύει βόρεια με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών, νότια με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών και εν μέρει με κλιμακοστάσιο και πλατύσκαλο, ανατολικά με εξώστη και πέραν αυτού με την οδό …… και εν μέρει με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών και δυτικά με εξώστη και πέραν τούτου με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και εν μέρει με πλατύσκαλο και φρέαρ ανελκυστήρα, φαίνεται δε με το κεφαλαίο γράμμα άλφα (Α) στο ως άνω από Ιούνιο 1983 σχεδιάγραμμα κάτοψης Α ορόφου του αρχιτέκτονα μηχανικού …………., προσαρτώμενο στην ως άνω υπ’αριθ………../1983 πράξη. Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ ……… 4) Δεύτερο όροφο, ο οποίος εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης τυπικού Β’ ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού …………. και περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, έργα, πράγματα και εγκαταστάσεις, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και το φρέαρ ανελκυστήρα και μία οριζόντια ιδιοκτησία, ήτοι το με στοιχεία Βήτα κεφαλαίο (Β) διαμέρισμα του δεύτερου (2^ου) επάνω από την πυλωτή ορόφου,. επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 92,90, με ιδιόκτητο όγκο μέτρα κυβικά 278,70, αναλογία από τον όγκο κοινοχρήστων 36, δηλαδή έχει συνολικό όγκο μέτρα κυβικά 314,70, στο οποίο αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας 230/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και επί των κατά νόμο κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, συμμετοχή στις δαπάνες των κοινοχρήστων 204/1000 και ψήφους στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών 230/1000 και αποτελείται από 4 κύρια δωμάτια, κουζίνα, λουτρό, οφφίς και εξώστες προς την οδό …….. και προς τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και συνορεύει βόρεια με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών, νότια με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών και εν μέρει με κλιμακοστάσιο και πλατύσκαλο, ανατολικά με εξώστη και πέραν αυτού με την οδό ……….. και εν μέρει με οικοδομή αγνώστων ιδιοκτητών και δυτικά με εξώστη και πέραν τούτου με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και εν μέρει με πλατύσκαλο και φρέαρ ανελκυστήρα, φαίνεται δε με το κεφαλαίο γράμμα βήτα (Β) στο ως άνω από Ιούνιο 1983 σχεδιάγραμμα κάτοψης Α ορόφου του αρχιτέκτονα μηχανικού ………. προσαρτώμενο στην ως άνω υπ’αριθ……../1983 πράξη. Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ ……….) Τρίτο όροφο, ο οποίος εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης τρίτου ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού …………. και περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, έργα, πράγματα και εγκαταστάσεις, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και το φρέαρ ανελκυστήρα και μία οριζόντια ιδιοκτησία – διαμέρισμα, ήτοι το με στοιχεία Γάμα κεφαλαίο (Γ) διαμέρισμα του τρίτου (3^ου) επάνω από την πυλωτή ορόφου, επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 92,90, με ιδιόκτητο όγκο μέτρα κυβικά 278,70, αναλογία από τον όγκο κοινοχρήστων 36, δηλαδή έχει συνολικό όγκο μέτρα κυβικά 314,70, στο οποίο αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας 200/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και επί των κατά νόμο κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, συμμετοχή στις δαπάνες των κοινοχρήστων 204/1000 και ψήφους στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών 200/1000 και αποτελείται από 4 κύρια δωμάτια, κουζίνα, λουτρό, οφφίς και εξώστες προς την οδό ……. και προς τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και συνορεύει βόρεια με γειτονική ιδιοκτησία, νότια με γειτονική ιδιοκτησία και εν μέρει με κλιμακοστάσιο και πλατύσκαλο, ανατολικά με εξώστη και πέραν αυτού με την οδό …………. και εν μέρει με οικοδομή αγνώστων συνιδιοκτητών και δυτικά με εξώστη και πέραν τούτου με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και εν μέρει με πλατύσκαλο και φρέαρ ανελκυστήρα, φαίνεται δε με το κεφαλαίο γράμμα Γάμα (Γ) στο ως άνω από Ιούνιο 1983 σχεδιάγραμμα κάτοψης Γ’ ορόφου του αρχιτέκτονα μηχανικού ………. προσαρτώμενο στην ως άνω υπ’αριθ……./1983 πράξη. Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ ………..) Τέταρτο όροφο, ο οποίος εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης τέταρτου ορόφου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού ………… και περιλαμβάνει κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, έργα, πράγματα και εγκαταστάσεις, ήτοι το κλιμακοστάσιο, το πλατύσκαλο και το φρέαρ ανελκυστήρα και μία οριζόντια ιδιοκτησία – διαμέρισμα, ήτοι το με στοιχεία Δέλτα κεφαλαίο (Δ) διαμέρισμα του τετάρτου (4^ου) επάνω από την πυλωτή ορόφου, επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 92,90, με ιδιόκτητο όγκο μέτρα κυβικά 278,70, αναλογία από τον όγκο κοινοχρήστων 36, δηλαδή έχει συνολικό όγκο μέτρα κυβικά 314,70, στο οποίο αναλογεί ποσοστό συνιδιοκτησίας 200/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου και επί των κατά νόμο κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών και εγκαταστάσεων της όλης οικοδομής, συμμετοχή στις δαπάνες των κοινοχρήστων 204/1000 και ψήφους στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών 200/1000 και αποτελείται από 4 κύρια δωμάτια, χωλ, κουζίνα, wc και εξώστες προς την οδό ……. και προς τον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής και συνορεύει βόρεια με γειτονική ιδιοκτησία, νότια με γειτονική ιδιοκτησία και εν μέρει με κλιμακοστάσιο και πλατύσκαλο και εν μέρει φρέαρ ανελκυστήρος, ανατολικά με εξώστη και πέραν αυτού με την οδό …. και εν μέρει με οικοδομή αγνώστων συνιδιοκτητών και δυτικά με εξώστη και πέραν τούτου με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και εν μέρει με πλατύσκαλο και φρέαρ ανελκυστήρα, φαίνεται δε με το κεφαλαίο γράμμα Δέλτα (Δ) στο ως άνω από Ιούνιο 1983 σχεδιάγραμμα κάτοψης Γ’ ορόφου του αρχιτέκτονα μηχανικού ……. προσαρτώμενο στην ως άνω υπ’αριθ……./1983 πράξη. Η ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ …………) Δώμα, το οποίο εμφαίνεται σε κάτοψη στο προσαρτώμενο στην ίδια ως άνω πράξη σχεδιάγραμμα κάτοψης δώματος του Αρχιτέκτονα Μηχανικού ……….. υπό τα στοιχεία Δέλτα κεφαλαίο, Μι κεφαλαίο, έχει επιφάνεια 13,33 τετραγωνικά μέτρα, όγκο 36 κυβικά μέτρα, περιλαμβάνει το πλατύσκαλο, τις απολήξεις του κλιμακοστασίου και του φρέατος ανελκυστήρα και την ταράτσα και είναι κοινόχρηστο. Από τις παραπάνω οριζόντιες ιδιοκτησίες, δυνάμει της παραπάνω αναφερόμενης πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας: α) Στην …………, έχουσα τα 250/1000 εξ αδιαιρέτου του προπεριγραφέντος οικοπέδου, περιήλθε στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της το υπό στοιχεία Α κεφαλαίο (Α) διαμέρισμα του πρώτου ορόφου μετά του ποσοστού του επί του οικοπέδου 250/1000 εξ αδιαιρέτου, β) στην ενάγουσα, έχουσα τα 500/1000 εξ αδιαιρέτου του προπεριγραφέντος οικοπέδου περιήλθαν στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της ενάγουσας: 1) το υπό στοιχεία Γάμα κεφαλαίο (Γ) διαμέρισμα του τρίτου ορόφου μετά του ποσοστού του επί του οικοπέδου 200/1000 εξ αδιαιρέτου, 2) το υπό στοιχεία Δέλτα κεφαλαίο (Δ) διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου μετά του ποσοστού του επί του οικοπέδου 200/1000 εξ αδιαιρέτου και επίσης παρακράτησε ποσοστό 100/1000 εξ αδιαιρέτου για την ανέγερση και άλλου ορόφου ή ορόφων (δικαίωμα υψούν, το οποίο έχει ήδη καταχωρηθεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (Κτηματολογικό Γραφείο Πειραιώς και Νήσων) με ΚΑΕΚ ……………) και γ) στην ………… έχουσα τα 250/1000 εξ αδιαιρέτου του προπεριγραφέντος οικοπέδου περιήλθαν στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της α) ο χώρος της πυλωτής με ποσοστό συνιδιοκτησίας 20/1000 εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου εμφαινόμενος στο παραπάνω αναφερόμενο σχεδιάγραμμα και στο παραπάνω αναφερόμενο από Ιούνιο 1983 Πίνακα κατανομής ποσοστών με το γράμμα κεφαλαίο ρο (Ρ), επιφανείας μέτρων τετραγωνικών 81,23, και β) το υπό στοιχεία Βήτα κεφαλαίο (Β) διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 230/1000 εξ αδιαιρέτου. Στη συνέχεια με το υπ’αριθ. ……/12.1993 συμβόλαιο γονικής παροχής ψιλής κυριότητας οριζοντίων ιδιοκτησιών της συμβολαιογράφου Πειραιά ……………., νομίμως μεταγεγραμμένο στις 15.02.1994 στα Βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά στον Τόμο …. και Αριθμό ……., η μητέρα της ενάγουσας …………….. μεταβίβασε σε αυτήν (κατά ψιλή κυριότητα) τις παραπάνω οριζόντιες ιδιοκτησίες, που είχαν περιέλθει στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της .παρακρατώντας την επικαρπία των ιδιοκτησιών αυτών υπέρ αυτής και για όλη τη διάρκεια της ζωής της . Μετά δε το θάνατο αυτής στις 11.04.2010 απέκτησε η ενάγουσα την πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή αυτών. Τέλος, με την υπ’ αριθ. ……/20.02.2001 Πράξη αποδοχής κληρονομιάς της συμβολαιογράφου Πειραιά ……….. νομίμως μεταγεγραμμένης στις 30.03.2001 στα Βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά στον Τόμο …. και Αριθμό ……. ο εναγόμενος δυνάμει της από 08.08.1998 ιδιόγραφης διαθήκης (που δημοσιεύθηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με το υπ’αριθ……/17.03.2000 Πρακτικό του ως άνω Δικαστηρίου) της ……….. . (που απεβίωσε στη Αθήνα στις 11.01.2000, απέκτησε το περιγραφόμενο παραπάνω υπό στοιχεία Α κεφαλαίο (Α) διαμέρισμα του πρώτου ορόφου μετά του ποσοστού του επί του οικοπέδου 250/1000 εξ αδιαιρέτου. Σύμφωνα λοιπόν με όλα τα παραπάνω, η ενάγουσα και ο εναγόμενος είναι συγκύριοι, συννομείς και συγκάτοχοι, ήτοι συνιδιοκτήτες στην παραπάνω περιγραφόμενη οικοδομή, η ενάγουσα μεν σε συνολικό ποσοστό 75% εξ αδιαιρέτου, ο δε εναγόμενος σε ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου. Όμως για την εν λόγω οικοδομή – συνιδιοκτησία δεν καταρτίστηκε μέχρι σήμερα Κανονισμός για τη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, ο δε εναγόμενος συγκύριος παρά τα σχετικά αιτήματά της ενάγουσας προς αυτόν προφορικά αλλά και εγγράφως δεν συμπράττει προς τούτο ούτε και προτίθεται να συμπράξει, παρ’ όλο που έχουν ανακύψει διαχρονικά μεταξύ τους ζητήματα που εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία της συνιδιοκτησίας, όπως ενδεικτικά ζητήματα σχετικά με την εξόφληση κοινόχρηστων δαπανών, οφειλές μισθωτών, τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών κλπ, έτι δε αναγκαία είναι η κατάρτιση Κανονισμού προς αποφυγή δημιουργίας έτερων ζητημάτων στο μέλλον, πλην ουδέποτε ο εναγόμενος συμφώνησε στην κατάρτιση Κανονισμού. Ειδικότερα ο εναγόμενος πρόσφατα κλήθηκε και εξωδίκως με την από 10-10-2023 εξώδικη διαμαρτυρία να συμπράξει στην κατάρτιση Κανονισμού των σχέσεών τους ως συνιδιοκτήτης, όπως αποδεικνύεται απ’ την υπ’ αριθμ …../ 18-10-2018 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών ,με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών, ………., αλλά δεν ανταποκρίθηκε Για το λόγο αυτό, η ενάγουσα, κατέθεσε στην συμβολαιογράφο Πειραιά …………. (α) σχέδιο συμβολαιογραφικής πράξης κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών της ως άνω πολυκατοικίας, με (β) συνημμένο τον από Ιουνίου 1983 πίνακα κατανομής δαπανών κοινοχρήστων που βαρύνουν κάθε χωριστή οριζόντια ιδιοκτησία, υπογεγραμμένο από τον αρχιτέκτονα μηχανικό ………. , για την οποία συντάχθηκε η υπ’αριθ. ……/30-7-2024 πράξη κατάθεσης της ιδίας άνω συμβολαιογράφου, πλην όμως, ο εναγόμενος, ο οποίος, ως συγκύριος της μειοψηφίας δικαιούνταν να προτείνει διαφορετικό περιεχόμενο από αυτό του σχεδίου που του κοινοποιήθηκε (άρθρο 4 παρ.3 Ν. 1563/1985), δεν προσήλθε να υπογράψει. Συγκεκριμένα, (α) το σχέδιο του κανονισμού που έχει κατατεθεί στην ως άνω Συμβολαιογράφο και κοινοποιηθεί στον εναγόμενο και περιλαμβάνει τους κανόνες λειτουργίας συνιδιοκτητών της ως άνω πολυκατοικίας έχει το ακόλουθο περιεχόμενο:

ΑΡΘΡΟ 1°

Ο παρών Κανονισμός, που θα μεταγραφεί νομίμως, είναι υποχρεωτικός για τους συμβαλλόμενους και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους. Καμία πράξη, έγγραφο ή σύμβαση για τη διάθεση ή τη μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτές περιγράφονται παραπάνω ή θα δημιουργηθεί στο μέλλον, δεν είναι άρτια, πλήρης και έγκυρη αν δεν αναφέρεται σε αυτήν ρητά ότι λαμβάνει χώρα σύμφωνα με τους όρους, περιορισμούς και υποχρεώσεις του παρόντος Κανονισμού και ότι αυτός στον οποίο γίνεται η μεταβίβαση, μίσθωση ή παραχώρηση λαμβάνει γνώση, εγκρίνει πλήρως και αποδέχεται ανεπιφύλακτα το περιεχόμενό του. Ανεξάρτητα από τη ρητή ή μη αποδοχή του ο παρών Κανονισμός αποτελεί αναπόσπαστο μέρος κάθε πράξης που θα συνταχθεί στο μέλλον και με την οποία γίνεται σύσταση εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος σε αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία από αυτές που περιγράφονται παραπάνω και στην υπ’αριθ……../1983 συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του συμβολαιογράφου Πειραιά ……….., νομίμως μεταγεγραμμένη στα Βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά και δέον όπως ο παρών Κανονισμός αναφέρεται σε κάθε ως άνω πράξη αποτελών αναπόσπαστο μέρος αυτής. Όλοι οι περιορισμοί κυριότητας σε οριζόντια ιδιοκτησία και οι υποχρεώσεις και οι απαγορεύσεις που αναφέρονται στον Κανονισμό αυτό έχουν χαρακτήρα πραγματικής δουλείας, σύμφωνα με το άρθρο 13 του Ν. 3741/1929, κάθε δε παράβασή τους μπορεί να αποκρουσθεί από το διαχειριστή και από κάθε συνιδιοκτήτη ακόμα και με αίτηση για ασφαλιστικά μέτρα, χωρίς να αποκλείονται ειδικές κυρώσεις που προβλέπονται στον παρόντα Κανονισμό. Μεταβιβάζονται δε αυτοδικαίως στον εκάστοτε ιδιοκτήτη και από αυτόν γενικά σε κάθε μισθωτή ή χρήστη οριζόντιας ιδιοκτησίας, του ιδιοκτήτη πάντως υπεύθυνου έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών καθώς και έναντι τρίτων για κάθε παράβαση των υποχρεώσεων που απορρέουν από τον παρόντα Κανονισμό σε σχέση με την ιδιοκτησία του. Κάθε διαφορά ή διένεξη μεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και γενικά κάθε διαφορά μεταξύ οποιουδήποτε προσώπου, που αναφέρεται στην ερμηνεία και εφαρμογή του παρόντος Κανονισμού ή των δυνάμει αυτού γενόμενων συμφωνιών ή σε περίπτωση κατά την οποία δεν επιτευχθεί λύση από τη Γενική Συνέλευση, λύνεται σύμφωνα με το νόμο και τα Δικαστήρια Πειραιώς. Ο παρών Κανονισμός είναι επικρατέστερος των διατάξεων του Ν. 3741/1929, όπως τροποποιήθηκε, όπου δεν πρόκειται για διατάξεις δημόσιας τάξης. Διατάξεις του παραπάνω νόμου συμπληρώνουν τον παρόντα Κανονισμό, ήτοι για κάθε ζήτημα ή περίπτωση για την οποία δεν προβλέπεται ρύθμιση από τον παρόντα Κανονισμό εφαρμόζονται οι διατάξεις του παραπάνω Νόμου, των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και κάθε άλλη γενική ή ειδική διάταξη.

ΑΡΘΡΟ 2ο

ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΟΙ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ, ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ

Κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις είναι ενδεικτικά: Το οικόπεδο κατά την καλυμμένη από την οικοδομή επιφάνεια του και κατά την ακάλυπτη, οι θεμελιώσεις της οικοδομής, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μεσότοιχοι που χωρίζουν αυτοτελείς ιδιοκτησίες από άλλες ή από κοινόκτητους χώρους, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα (μηχανολογική και ηλεκτρική εγκατάσταση του), ο ανελκυστήρας με το χώρο κίνησής του, η αποθήκη για τα καύσιμα (άλλως λεβητοστάσιο), η εγκατάσταση της θέρμανσης, τα πλατύσκαλα των ορόφων, οι διάδρομοι που οδηγούν από τα πλατύσκαλα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι φωταγωγοί και κάθε χώρος που δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, οι μαντρότοιχοι, η από σκυρόδεμα κατασκευή της οικοδομής, οι γενικές εγκαταστάσεις για το νερό και το ηλεκτρικό ρεύμα, το σύστημα ύδρευσης, φωτισμού και θέρμανσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, ο αγωγός σύνδεσης των αποχετεύσεων της οικοδομής με το αποχετευτικό δίκτυο της πόλης, τα εξωτερικά επιχρίσματα, οι διακοσμήσεις και γενικά η εξωτερική όψη της οικοδομής και γενικά κάθε άλλο έργο, πράγμα ή εγκατάσταση που είναι από το νόμο αδιαίρετο, κοινόκτητο και κοινόχρηστο και προορίζεται να εξυπηρετήσει περισσότερες από μία οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής κι ακόμη που έχει σχέση με την ασφάλεια, την στερεότητα και εμφάνιση της οικοδομής. Ουδεμία μετατροπή ή αφαίρεση ή προσθήκη στους κοινόχρηστους χώρους και τα κοινόχρηστα πράγματα επιτρέπεται χωρίς προηγούμενη νόμιμη έγκριση κατά τα αναφερόμενα στον παρόντα Κανονισμό.

ΑΡΘΡΟ 3ο

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ

Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει όλα τα δικαιώματα στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα που ο νόμος ορίζει για τους συνιδιοκτήτες, ανάλογα με το είδος και τον προορισμό τους, με τον όρο να μην εμποδίζει την χρήση τους από τους άλλους δικαιούχους συνιδιοκτήτες.

Οι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις πρέπει να είναι πάντοτε ελεύθεροι και να μην γίνεται κατάχρηση του χρόνου χρήσης τους από τους δικαιούχους συνιδιοκτήτες και κάθε ένοικο της οικοδομής. Απαγορεύεται σε κάθε δικαιούχο συνιδιοκτήτη και ένοικο να αφήνει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη έπιπλα, κιβώτια, ποδήλατα, μοτοποδήλατα, άλλα κινητά πράγματα και ζώα που εμποδίζουν άλλους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους και να προκαλεί θορύβους και άλλες ενοχλήσεις σ’ αυτούς. Επίσης έχει υποχρέωση να φροντίζει για την καλή συντήρηση και κανονική και απρόσκοπτη χρήση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής.

Απαγορεύεται σε κάθε συνιδιοκτήτη και ένοικο της οικοδομής : α. Η μεταφορά με τον ανελκυστήρα βαρέων πραγμάτων, πάνω από το επιτρεπόμενο όριο, που μπορεί να προκαλέσουν ζημία στη λειτουργία του.

β. Η τοποθέτηση ή ανάρτηση στους εξώστες, στα παράθυρα και γενικά στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και εγκαταστάσεις διαφημιστικής ή άλλης πινακίδας (ταμπέλας) ή σήματος. Επιτρέπεται η τοποθέτηση μόνο στην είσοδο της οικοδομής, κατόπιν έγκρισης της Γενικής Συνέλευσης, καλαίσθητης πινακίδας ή στην εξώπορτα της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή παράπλευρα στον τοίχο μικρής πινακίδας (ταμπέλας) με το όνομα και το επάγγελμα ιδιοκτήτη ή ενοίκου ή μικρότερης στον κώδωνα κλήσεως κάθε κατοικίας

ΑΡΘΡΟ 4

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ – ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΕΠΙ ΤΩΝ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ

Αντικείμενο της κυριότητας κάθε συνιδιοκτήτη στην πολυκατοικία είναι η οριζόντια ιδιοκτησία του (διαμέρισμα, γραφεία, κλινική, αποθήκη κλπ) με τα προσαυξήματα, παραρτήματα και εγκαταστάσεις της και η εξ αδιαιρέτου αναλογία της στα κοινόκτητα, κοινόχρηστα έργα, μέρη, πράγματα, χώρους και εγκαταστάσεις της πολυκατοικίας.
Η από οποιαδήποτε αιτία κτήση, μεταβίβαση ή απώλεια της κυριότητας των αυτοτελών ιδιοκτησιών του καθώς και η άσκηση του δικαιώματος της κυριότητας ρυθμίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα, του νόμου 3741/1929 «περί της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα και τον παρόντα Κανονισμό, του οποίου οι διατάξεις είναι επικρατέστερες αν δεν είναι αντίθετες σε κανόνες δημοσίας τάξης.
Ο κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας έχει ως προς αυτή όλα τα δικαιώματα, προσωπικά ή εμπράγματα, που ανήκουν στον αποκλειστικό κύριο, νομέα και κάτοχο ακινήτου, εφ’ όσον η άσκηση τους δεν παραβαίνει το νόμο και τον παρόντα Κανονισμό, δεν εμποδίζει την άσκηση των νόμιμων δικαιωμάτων των άλλων ιδιοκτητών, δεν τους ενοχλεί, ούτε θίγει την ασφάλεια και την καλαισθησία γενικά του κτιρίου.
Ο ιδιοκτήτης δύο ή και περισσότερων γειτονικών σε συνεχόμενους ορόφους οριζοντίων ιδιοκτησιών δικαιούται να τις χρησιμοποιεί ενιαία ή και να τις ενώνει σε μια ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία καταργώντας τους βοηθητικούς χώρους που δεν χρειάζονται, όπως κουζίνες, λουτρά κλπ, με τον περιορισμό να μην επηρεάζεται η λειτουργία ή η χρήση ή η στατική ικανότητα και γενικά η ασφάλεια του κτιρίου ή κάποιας οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Η συμμετοχή στα εξ αδιαιρέτου ποσοστά οικοπέδου μετά την ένωση δύο ή περισσότερων γειτονικών σε συνεχόμενους ορόφους οριζόντιων ιδιοκτησιών θα ισούται με το άθροισμα των ποσοστών οικοπέδου των συνενωθεισών ιδιοκτησιών, το ίδιο δε ισχύει και στις υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις της νέας οριζόντιας ιδιοκτησίας που θα είναι ίσες με το άθροισμα των επιβαρύνσεων των ενωθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί και δικαιούται να μεταρρυθμίζει εσωτερικά την ιδιοκτησία του κατά την κρίση του, αλλά μόνο μετά από γνωμάτευση αρχιτέκτονα ή άλλου ειδήμονα πτυχιούχου μηχανικού και κατόπιν άδειας της δημόσιας αρχής και υπό τον όρο ότι τα έργα αυτά δεν θα θίγουν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, εγκαταστάσεις και πράγματα, τους εξωτερικούς τοίχους της ιδιοκτησίας του και του όλου κτιρίου, την από οπλισμένο σκυρόδεμα κατασκευή της ιδιοκτησίας του και του όλου κτιρίου και κάθε γενικά στατικό στοιχείο της οικοδομής, καθώς και την ασφάλεια, την αντοχή και της στερεότητα της οικοδομής.

Κάθε ζημιά ή φθορά στη συνιδιοκτησία ή σε αυτοτελή ιδιοκτησία από τις πιο πάνω μεταρρυθμίσεις βαρύνει αυτόν που την προκαλεί και αν ακόμα οι εργασίες της μεταρρύθμισης έγιναν με άδεια του Πολεοδομικού Γραφείου και με την επίβλεψη μηχανικού.

Απαγορεύεται σε κάθε συνιδιοκτήτη και ένοικο η μεταρρύθμιση ή μεταβολή εξωτερικά της πρόσοψης της ιδιοκτησίας του καθώς και των φωταγωγών, των διαδρόμων, του κλιμακοστασίου ή άλλων κοινόκτητων ή κοινόχρηστων μερών της οικοδομής.

Επίσης απαγορεύεται να ανοίξει τρύπες στους εξωτερικούς τοίχους της ιδιοκτησίας του (εκτός αν αυτό χρειάζεται για την εγκατάσταση κλιματισμού, φυσικού αερίου ή οποιουδήποτε άλλου συστήματος κατόπιν έγκρισης της πλειοψηφίας της Γενικής Συνέλευσης ή κατόπιν συνεννόησης μεταξύ των συνιδιοκτητών) ή στους εξωτερικούς τοίχους του κτιρίου και γενικά απαγορεύεται κάθε μεταβολή, μετάθεση ή αντικατάσταση που θα θίγει οριζόντιο ή κάθετο δίκτυο αποχέτευσης, σωληνώσεις και αγωγούς της κεντρικής θέρμανσης και ύδρευσης που περνάει οριζόντια ή κάθετα από την ιδιοκτησία του.

Απαγορεύεται επίσης ο χρωματισμός από τον συνιδιοκτήτη των εξωτερικών τοίχων της ιδιοκτησίας του και σε όλη τους την επιφάνεια ή σε τμήματα αυτής και η αλλαγή του εξωτερικού χρωματισμού των παραθύρων και των παραθυρόφυλλων και των εξωτερικών διακοσμήσεων και γενικά κάθε μεταβολή της εξωτερικής εμφάνισης της πολυκατοικίας ή των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών, χωρίς την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών, η οποία αποφασίζει πάντα για τις όποιες μεταβολές της εξωτερικής εμφάνισης της πολυκατοικίας .

Ρητά συμφωνείται ότι το είδος και ο χρωματισμός των τεντών που ενδεχομένως θα τοποθετηθούν από τους ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών στην οικοδομή θα πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενιαίος, θα καθοριστεί δε αυτός από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών της οικοδομής και με υπόδειξη αρχιτέκτονα.

Κάθε κύριος, ένοικος ή χρήστης διαμερίσματος του οποίου οι ημιυπαίθριοι ή οι υπαίθριοι χώροι αποτελούν οροφή διαμερίσματος χαμηλότερου ορόφου οφείλει και υποχρεούται να φροντίζει για τη σωστή συντήρηση του δαπέδου των ημιυπαιθρίων ή υπαιθρίων χώρων του διαμερίσματος του, ώστε να μη θιγεί ή αλλοιωθεί με οποιοδήποτε τρόπο η μόνωση.
Κάθε κύριος, ένοικος ή χρήστης διαμερίσματος οφείλει να συντηρεί το κατακόρυφο και οριζόντιο δίκτυο αποχέτευσης όμβριων και ακαθάρτων, ώστε να λειτουργεί κανονικά.
Κάθε κύριος ή ένοικος ή χρήστης οφείλει να επιμελείται της τακτικής απορρίψεως των απορριμμάτων, τα δε απορρίμματα (σάκοι αυτών) απαγορεύεται να τοποθετούνται στην κλίμακα, στην κύρια είσοδο και μπροστά από την θύρα οριζόντιας ιδιοκτησίας – κατοικίας ή σε άλλον κοινόχρηστο χώρο, σε κάθε δε περίπτωση υποχρεούται να συμμορφώνεται προς τις σχετικές αστυνομικές διατάξεις.

Απαγορεύεται η απόρριψη αντικειμένων ή απορριμμάτων προς τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους. Απαγορεύεται η ρίψη στις σωληνώσεις και γενικά αποχετεύσεις της οικοδομής στερεών αντικειμένων ή ουσιών που μπορούν να προξενήσουν έμφραξη ή βλάβη στους αγωγούς.

ΑΡΘΡΟ 5ο

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΧΡΗΣΗΣ ΔΙΗΡΗΜΕΝΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ

Ι. Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία μπορεί και δικαιούται να ασκεί τα δικαιώματα που έχει από το Νόμο και τον παρόντα Κανονισμό, δηλαδή να κατοικεί ο ίδιος ή να την εκμισθώνει ή να παραχωρεί με οποιοδήποτε νόμιμο και σύμφωνο με τον Κανονισμό τρόπο τη χρήση της σε τρίτο με τους πιο κάτω περιορισμούς.

Επιτρέπεται η χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως κατοικίας αποκλειστικά. Για να μην υπάρξει καμία αμφιβολία ή αμφισβήτηση ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως γραφείο ελευθέριου επαγγέλματος (ιατρού, μηχανικού, δικηγόρου, συμβολαιογράφου κλπ), εμπορικό κατάστημα, εργαστήριο με χρήση μηχανημάτων, κλινική, ξενοδοχείο, οικοτροφείο, ωδείο, χοροδιδασκαλείο, φροντιστήριο, γυμναστήριο, κτηνιατρείο, χαρτοπαικτική λέσχη, κτίριο τυχερών και μικτών παιχνιδιών, οίκο ανοχής, γραφείο τελετών, εκλογικό και πολιτικό κέντρο, ιατρείο λοιμωδών και μολυσματικών νόσων, αποθήκη κάθε φύσεως εμπορευμάτων καθώς και κατάστημα παροχής υπηρεσιών υγειονομικού ενδιαφέροντος, ως επίσης απαγορεύεται η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνια μίσθωση ή η τουριστική εκμετάλλευση αυτών με οποιαδήποτε μορφή και γενικά απαγορεύεται κάθε χρήση που αποβαίνει επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής ή ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, όπως επίσης προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες, αναθυμιάσεις και καπνούς καθώς και υπερβολική ρύπανση ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και τα χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της πολυκατοικίας ή προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια.

Απαγορεύεται σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε ένοικο να αφήνει σε αυτήν εύφλεκτα, δύσοσμα και βαριά πράγματα, που επηρεάζουν την ασφάλεια, τη στατική ικανότητα της οικοδομής και την εμφάνιση της, καθώς και η εγκατάσταση οποιουδήποτε μηχανήματος ή εργαλείου που προκαλεί ενοχλητικό θόρυβο, κραδασμούς, εξατμίσεις ή αναθυμιάσεις που ενοχλούν τους άλλους συνιδιοκτήτες ή ενοίκους.

Όλοι οι συνιδιοκτήτες, μισθωτές και ένοικοι των οριζόντιων ιδιοκτησιών υποχρεούνται να επιτρέπουν στο διαχειριστή να μπαίνει στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με τεχνίτες ή εργάτες, εφ’ όσον υπάρχει περίπτωση ανώτερης βίας, όπως πυρκαγιά, διαρροή νερών κλπ, που εκθέτει σε κίνδυνο οριζόντια ιδιοκτησία ή όλη την οικοδομή ή τη ζωή των συνιδιοκτητών ή ενοίκων. Η, στις παραπάνω περιπτώσεις πραγματικού κινδύνου, είσοδος στην ιδιοκτησία δεν αποτελεί παράβαση του οικογενειακού ασύλου.

Κάθε συνιδιοκτήτης, μισθωτής ή ένοικος υποχρεούται να συμμορφώνεται με τις αστυνομικές διατάξεις και ειδικότερα με εκείνες που αφορούν την καθαριότητα, την ησυχία των ενοίκων την προστασία της κοινωνικής και ηθικής τάξης.

ΑΡΘΡΟ 6ο

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΗ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας που

απορρέουν από τον παρόντα Κανονισμό εξακολουθούν να υπάρχουν στο ακέραιο και να παρακολουθούν τον ιδιοκτήτη σε κάθε περίπτωση, ακόμα και σε αυτήν που η οριζόντια ιδιοκτησία, για οποιαδήποτε αιτία και για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα, δε χρησιμοποιείται από τον ίδιο ή άλλα πρόσωπα εγκατεστημένα από αυτόν.

Στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικος δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του αναλογούντος ποσοστού στις οποιεσδήποτε κοινές δαπάνες, όπως αυτές καθορίζονται στον παρόντα Κανονισμό, με την επιφύλαξη των ειδικότερα οριζόμενων στο άρθρο 8.

Στις παραπάνω όμως περιπτώσεις μη χρησιμοποίησης της διηρημένης ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη ή ένοικο δεν στερείται αυτός των δικαιωμάτων του που απορρέουν από το Νόμο και τον παρόντα Κανονισμό και μάλιστα από το δικαίωμα του να παρευρίσκεται ή να αντιπροσωπεύεται στις συνελεύσεις των συνιδιοκτητών και να ψηφίζει ο ίδιος ή με αντιπρόσωπό του, συνιδιοκτήτη ή μη για κάθε θέμα .

ΑΡΘΡΟ 7ο

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ Η ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.

Ι. Κάθε κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας που εκμισθώνει ή με οποιοδήποτε τρόπο παραχωρεί τη χρήση αυτής σε τρίτο πρέπει να υποχρεώνει τον τρίτο με την σχετική, έγγραφη πάντοτε, μεταξύ τους συμφωνία να συμμορφώνεται χωρίς αντίρρηση με όλους τους όρους του παρόντος Κανονισμού με ποινή έξωσής του κατά τις διατάξεις του Κώδικα της Πολιτικής Δικονομίας, εάν παραβεί τους όρους αυτούς, ο δε κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας θα ευθύνεται ο ίδιος σύμφωνα με το Νόμο και τον παρόντα Κανονισμό έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών. Ο όρος αυτός είναι υποχρεωτικός ακόμα και σε περίπτωση παράλειψης του, στη συμφωνία τους. Σε περίπτωση που δεν ασκείται από το συνιδιοκτήτη το κατά την προηγουμένη παράγραφο δικαίωμά του έξωσης ή αποβολής του μισθωτή ή αυτού που με οποιοδήποτε τρόπο χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του, οι άλλοι συνιδιοκτήτες μπορούν μετά από απόφαση της Γενικής Συνέλευσης, εκπροσωπούμενοι από το διαχειριστή, να ασκήσουν το πιο πάνω δικαίωμα του με εντολή του απρακτούντα ιδιοκτήτη, την οποία τους δίνει με τον παρόντα Κανονισμό και η οποία θεωρείται ότι δόθηκε σ’ αυτούς ανέκκλητα, με την αποδοχή από τον ιδιοκτήτη του παρόντος Κανονισμού, η δε δικαστική δαπάνη και τα έξοδα εκτέλεσης ή αποβολής του παραβάτη των πιο πάνω όρων μισθωτή ή χρήστη θα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη εκμισθωτή ή παραχωρήσαντα τη χρήση.

ΑΡΘΡΟ 8ο

ΔΑΠΑΝΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ

Κάθε κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας βαρύνεται αυτοδικαίως εκ της ιδιότητάς του αυτής και ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας (της διηρημένης ιδιοκτησίας ) επί της οικοδομής με τις δαπάνες που απορρέουν από τη λειτουργία, συντήρηση, επισκευή και ανανέωση των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων, έργων, μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων της οικοδομής.
ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ: Γενικές δαπάνες είναι οι δαπάνες συντήρησης και επισκευής του όλου κτιρίου, ήτοι: των εξωτερικών τοίχων, των προσόψεων, των βασικών τοιχωμάτων, των τοίχων διαχωρισμού αυτοτελών ιδιοκτησιών, του από οπλισμένο σκυρόδεμα σκελετού, των θεμελιώσεων, των πεζοδρομιών, των κεντρικών αγωγών ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τηλεφώνων, αποχέτευσης, θέρμανσης, οι δαπάνες λειτουργίας, επισκευής, συντήρησης και αλλαγής του ανελκυστήρα της οικοδομής καθώς και η ασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων ή οτιδήποτε άλλο συμφωνήσει η Γενική Συνέλευση.
ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ: Ειδικές δαπάνες είναι όσες δεν υπάγονται στην κατηγορία των γενικών δαπανών που αναφέρονται στην προηγουμένη παράγραφο, όπως ενδεικτικά : του φωτισμού, του νερού, του μισθού του τυχόν προσωπικού (π.χ. καθαρίστριας, κηπουρού), για αγορά αναγκαίων υλικών και εργαλείων για την καθαριότητα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων και λοιπά. Η συμμετοχή του ιδιοκτήτη κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας σε όλες τις παραπάνω δαπάνες είναι ανάλογη του ποσοστού συνιδιοκτησίας της επί της οικοδομής.

ΔΑΠΑΝΕΣ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ: Στις δαπάνες θέρμανσης περιλαμβάνονται κάθε είδους δαπάνες για την εγκατάσταση, την προληπτική συντήρηση, την ανανέωση της εγκατάστασης της κεντρικής θέρμανσης, η δε συμμετοχή του ιδιοκτήτη κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας σε όλες τις παραπάνω δαπάνες είναι υποχρεωτική και ανάλογη του ποσοστού συνιδιοκτησίας της επί της οικοδομής.

Ειδικά για τις παραπάνω δαπάνες κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, συμφωνείται ότι για κάθε διηρημένη ιδιοκτησία και στην τυχόν περίπτωση που θα παραμείνει αυτή κενή, θα καταβάλλεται το τριάντα τοις εκατό (30%) των αναλογουσών δαπανών θέρμανσης με την προϋπόθεση και μόνο ότι ο ιδιοκτήτης θα παραδώσει στο διαχειριστή τα κλειδιά των θερμαντικών σωμάτων αφού προηγουμένως κλείσει αυτά, άλλως θα καταβάλλεται το 100% των αναλογουσών δαπανών θέρμανσης.

Η συμμετοχή κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ειδικά στη δαπάνη από την κατανάλωση καύσιμης ύλης για τη λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής θα καθορίζεται με βάση την ένδειξη του μετρητή κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η αγορά της καύσιμης ύλης ανά έτος πραγματοποιείται κατόπιν απόφασης της Γενικής Συνέλευσης που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία των ψήφων του συνόλου των συνιδιοκτητών .

Σε περίπτωση βλάβης των κοινόχρηστων και κοινόκτητων σωλήνων και αγωγών την επιδιόρθωση επιμελείται μηχανικός ή τεχνικός κατ’ επιλογή του διαχειριστή, η δε σχετική δαπάνη βαρύνει το σύνολο των συνιδιοκτητών, εφ’ όσον η βλάβη δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα κάποιου, οπότε βαρύνει το υπαίτιο αποκλειστικά και εξ ολοκλήρου.

Για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου ή την εγκατάσταση άλλου συστήματος θέρμανσης απαιτείται απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία των ψήφων του συνόλου των συνιδιοκτητών και εφόσον αποδεικνύεται ότι η παραπάνω αλλαγή βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου.

Ομοίως για την τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων θέρμανσης, την αλλαγή εξοπλισμού, τις επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, την όδευση σωληνώσεων και αγωγών, την τοποθέτηση καπναγωγών και καπνοδόχων και εν γένει για κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου απαιτείται σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών που λαμβάνεται με την ίδια ως άνω πλειοψηφία .

Με την ίδια επίσης ως άνω πλειοψηφία λαμβάνεται η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για την μόνιμη αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής μεμονωμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών, στις οποίες οι ιδιοκτήτες προτίθενται να τοποθετήσουν ατομική και ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή άλλο αυτόνομο σύστημα θέρμανσης υπό την προϋπόθεση ότι η παραπάνω αλλαγή βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου. Στην περίπτωση αυτή όλες οι απαραίτητες δαπάνες αποσύνδεσης βαρύνουν τον ως άνω μεμονωμένο ιδιοκτήτη.

Η καταβολή των κοινοχρήστων θα γίνεται εντός είκοσι (20) ημερών από την έκδοσή τους.

ΑΡΘΡΟ 9ο

ΠΑΓΙΑ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΚΟΙΝΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ

Με την υπογραφή του παρόντος Κανονισμού οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να καταθέσουν στο διαχειριστή χρηματικό ποσό, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών της οικοδομής, ο καθένας δε θα συνεισφέρει από το ποσό αυτό ανάλογα με τη συμμετοχή της ιδιοκτησίας του στις γενικές δαπάνες, όπως καθορίστηκαν πιο πάνω, για να χρησιμεύσει ως πάγια προκαταβολή για τις γενικές κοινές δαπάνες της συνιδιοκτησίας .
Ο διαχειριστής υποχρεούται κάθε έτος να κατατοπίζει τον συνιδιοκτήτη που θα το ζητήσει για κάθε δαπάνη που έκανε και να εισπράττει από κάθε συνιδιοκτήτη την αναλογία που τον βαρύνει στη δαπάνη που έγινε για να συμπληρωθεί στο ακέραιο η πάγια προκαταβολή στο ύψος που προκαθορίστηκε από τη Γενική Συνέλευση για την αντιμετώπιση των δαπανών του νέου έτους.
Οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται αμέσως μετά την πρόσκλησή τους από το διαχειριστή να του καταβάλουν τα πιο πάνω χρηματικά ποσά, αλλιώς ευθύνονται κατά τους όρους του παρόντος. Αν διαπιστωθεί ότι η πιο πάνω πάγια προκαταβολή δεν επαρκεί για τις κοινές δαπάνες κάθε έτους, οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να συνεισφέρουν ανάλογα στην αύξηση της.
Το καταβληθέν από κάθε συνιδιοκτήτη ως άνω ποσό σε περίπτωση μεταγενέστερης μεταβίβασης της ιδιοκτησίας του δεν επιστρέφεται σε αυτόν αλλά παραμένει στο όνομα του διαδόχου αυτού, παρά του οποίου θεωρείται ότι καταβλήθηκε.

ΑΡΘΡΟ 10ο

Σε περίπτωση μίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τρίτο κάθε ιδιοκτήτης είναι, άνευ άλλου τινός, ο ίδιος προσωπικά και εις ολόκληρο υπεύθυνος για την καταβολή των δαπανών που βαρύνουν την ιδιοκτησία του, όπως καθορίστηκαν παραπάνω, ανεξάρτητα από το τι συμφώνησε ή θα συμφωνήσει με τους μισθωτές της ιδιοκτησίας του ή αυτούς που τη χρησιμοποιούν από οποιαδήποτε αιτία, καθώς υπεύθυνοι έναντι αλλήλων παραμένουν οι συνιδιοκτήτες.

Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κάθε φορά νέος κύριος αυτής είναι προσωπικά και εις ολόκληρο με τον δικαιοπάροχό του υπεύθυνος για την καταβολή κάθε ποσού που όφειλε ο δικαιοπάροχός του στην συνιδιοκτησία από κοινές δαπάνες της (της συνιδιοκτησίας).

Σε περίπτωση που ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μισθωτής ή άλλως πώς κάτοχος οριζόντιας ιδιοκτησίας καθυστερήσει πέρα από δύο (2) μήνες την καταβολή στο διαχειριστή ποσού που οφείλεται για τις δαπάνες των κοινοχρήστων της οριζόντιας αυτής ιδιοκτησίας, υποχρεούται ο ιδιοκτήτης αυτής στην καταβολή του διπλάσιου ποσού της οφειλής ως ποινική ρήτρα. Το ποσό δε αυτό της ούτως συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας επαυξάνει το αποθεματικό κεφάλαιο της διαχείρισης, ήτοι το σχηματισθέν κατά τους όρους του άρθρου 9 του παρόντος.

ΑΡΘΡΟ 11ο

ΔΙΟΙΚΗΣΗ

Η οικοδομή διοικείται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, στην οποία δικαιούται να μετέχει κάθε συνιδιοκτήτης αυτοπροσώπως ή με ειδικό αντιπρόσωπο του, που φέρει ειδική έγγραφη εξουσιοδότηση. Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών αποτελεί το ανώτατο όργανο της διοίκησης της οικοδομής, αποφασίζει για κάθε θέμα γενικά και δεσμεύει με τις αποφάσεις της όλους τους ιδιοκτήτες, ακόμα και τους απόντες ή διαφωνούντες.
Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και έγκυρα αποφασίζει αν είναι παρόντα σε αυτήν ή εκπροσωπούνται τα τρία τέταρτα (3/4) της όλης συνιδιοκτησίας. Αν δεν γίνει απαρτία η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει χωρίς άλλη πρόσκληση μετά από μισή ώρα στον ίδιο τόπο. Στην επαναληπτική αυτή συνεδρίαση για την ύπαρξη απαρτίας δεν απαιτείται η παρουσία ορισμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, εκτός αν αλλιώς ορίζει ο νόμος ή ο παρών Κανονισμός.
Η Τακτική Γενική Συνέλευση συνέρχεται σε τακτή ημέρα και σε χώρο της οικοδομής που υποδεικνύει ο διαχειριστής μία (1) φορά το έτος μετά από πρόσκληση του διαχειριστή ή των συνιδιοκτητών, που κοινοποιείται στους συνιδιοκτήτες ή τους μισθωτές τους πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες πριν τη συνεδρίαση με ανάρτηση της πρόσκλησης στο πίνακα ανακοινώσεων της οικοδομής, στην οποία αναγράφονται ο τόπος, η ημέρα και η ώρα της συνεδρίασης και τα προς συζήτηση θέματα.
Έκτακτα συγκαλείται η Γενική Συνέλευση οποτεδήποτε, είτε με πρόσκληση του διαχειριστή είτε με πρόσκληση των συνιδιοκτητών που εκπροσωπούν το ένα τέταρτο (1/4) της συνιδιοκτησίας. Η πρόσκληση αυτή πρέπει να κοινοποιηθεί στους συνιδιοκτήτες και το διαχειριστή πριν τρεις (3) τουλάχιστον ημέρες ή με συστημένη επιστολή ή με την παράδοση σε αυτούς ιδιόχειρα ή τηλεφωνικά ή με ηλεκτρονικά μέσα (e-mail) και να περιέχει τα προς συζήτηση θέματα.
Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης λαμβάνονται με πλειοψηφία, η οποία θα προκύπτει από το άθροισμα των ποσοστών συνιδιοκτησίας κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας επί της οικοδομής, εκτός αν κατά το νόμο ή τον Κανονισμό αυτό χρειάζεται αυξημένη πλειοψηφία. Ειδικά στα παρακάτω θέματα για να πάρει απόφαση η Γενική Συνέλευση χρειάζεται παμψηφία, δηλαδή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, ήτοι ψήφοι χίλιες (1000) και τα θέματα αυτά είναι :

α) αποφάσεις αλλαγής του προορισμού της οικοδομής, β) αποφάσεις που αφορούν σε διαφορετική κατανομή των ψήφων, τροποποίηση των ποσοστών στα κοινόκτητα και συμμετοχής σε κάθε είδους δαπάνες καθώς και στην τροποποίηση των δικαιωμάτων των διαφόρων συνιδιοκτητών, εκτός από την περίπτωση ανέγερσης μελλοντικών ορόφων, όποτε θα γίνεται ανακατανομή αυτών κατά τα παραπάνω οριζόμενα και

γ) αποφάσεις που αφορούν τυχόν μετατροπή ή αφαίρεση ή προσθήκη στους κοινόχρηστους χώρους και τα κοινόχρηστα πράγματα.

Η Γενική Συνέλευση αποφασίζει : α) για κάθε ζήτημα σχετικό με έκτακτες δαπάνες πάνω από τριακόσια (300,00) ευρώ, για τις τρέχουσες επισκευές των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας και β) για κάθε θέμα που προβλέπεται από το νόμο ή από το παρόντα Κανονισμό. Στη Γενική Συνέλευση μπορούν να συμμετέχουν και ένοικοι της πολυκατοικίας χωρίς ψήφο.

ΑΡΘΡΟ 12

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ

Η Τακτική Γενική Συνέλευση εκλέγει έναν συνιδιοκτήτη, σύζυγο, τέκνο αυτού ή, σε περίπτωση αδυναμίας των παραπάνω, ένοικο, ως διαχειριστή της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής μπορεί να εκλέγεται και από την Έκτακτη Γενική Συνέλευση που συγκαλείται γι’ αυτόν το σκοπό, αν αυτός που εκλέχθηκε προηγουμένως παραιτήθηκε ή πέθανε ή αν το θέμα της έκτακτης Γενικής Συνέλευσης είναι η παύση του εκλεγμένου διαχειριστή και εκλογή νέου. Ο διαχειριστής εκλέγεται για ένα (1) έτος που αρχίζει από την 1η Σεπτεμβρίου έκαστου έτους και λήγει την 31η Αυγούστου του ιδίου έτους και είναι επανεκλέξιμος. Σε περίπτωση παραιτήσεως του διαχειριστή συγκαλείται από αυτόν Γενική Συνέλευση προς εκλογή νέου. Ο παραιτούμενος ευθύνεται ως διαχειριστής μέχρι της αναλήψεως των καθηκόντων του υπό του νέου διαχειριστή.
Ο διαχειριστής προίσταται της Γενικής Συνέλευσης και εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία ενώπιον πάσης αρχής. Ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών της οικοδομής και από τα χρήματα που καταβλήθηκαν σ αυτόν από αυτούς, σύμφωνα με τα στον παρόντα Κανονισμό ειδικότερα οριζόμενα, καταβάλλει τις κοινές δαπάνες που βαρύνουν τους συνιδιοκτήτες από τη χρήση των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας και ενεργεί τις επισκευές των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής. Επίσης λογοδοτεί στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών ως υπεύθυνος για κάθε ζημία των συνιδιοκτητών από παράβαση νόμου ή όρων του παρόντος Κανονισμού.
Ο διαχειριστής τηρεί με δική του ευθύνη το αρχείο της διαχείρισης, το οποίο παραδίδει στον διάδοχο του με σχετικό πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής. Στο αρχείο τούτο φυλάσσει: α) αντίγραφο του παρόντος Κανονισμού και των πράξεων που τυχόν τροποποιούν ή αντικαθιστούν αυτόν, β) Τα πρακτικά των συνελεύσεων των συνιδιοκτητών και γ) την αλληλογραφία, τους λογαριασμούς, τις αποδείξεις πληρωμών και δ) γενικά κάθε σχετικό προς τη διαχείριση έγγραφο. Όλα τα παραπάνω ο διαχειριστής υποχρεούται να τα έχει στη διάθεση των συνιδιοκτητών, στους οποίους θα δίνει κάθε σχετική πληροφορία και αντίγραφα που θα του ζητηθούν με έξοδα αυτού που θα τα ζητήσει.
Ο διαχειριστής μπορεί χωρίς προηγούμενη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης να ενεργεί τις αναγκαίες και επείγουσες επισκευές της οικοδομής και να πληρώνει τις σχετικές δαπάνες, όταν αυτές δεν υπερβαίνουν το ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ, αν όμως υπερβαίνουν το ποσό αυτό υποχρεούται να συγκαλεί τη Γενική Συνέλευση για να λάβει απόφαση. Σε εντελώς εξαιρετικές περιπτώσεις ο Διαχειριστής δύναται με δική του ευθύνη να υπερβεί το ποσό αυτό με την απαραίτητη προϋπόθεση ότι θα εγκριθεί εκ των υστέρων από τη Γενική Συνέλευση. Το ως άνω ποσό δύναται να αυξομειούται με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης.
Σε περίπτωση μη εκλογής διαχειριστή από τους συνιδιοκτήτες η διαχείριση θα ανατίθεται σε τρίτο πρόσωπο και τα έξοδα θα καλύπτονται από όλους τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με το ποσοστό συμμετοχής εκάστου στα κοινόχρηστα.
Η διαχείριση, τα δικαιώματα και κάθε δικαιοπραξία του διαχειριστή υπόκεινται στους εξής περιορισμούς α) δεν μπορεί να προβεί σε δαπάνες επισκευών άνω των χιλίων (1000) ευρώ ή όσων έχει ορίσει κάθε φορά η Γενική Συνέλευση χωρίς την έγκρισή της και β) δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να προβεί σε συμφωνίες που θίγουν οπωσδήποτε τα συμφέροντα της συνιδιοκτησίας ή εκτείνονται σε χρονική περίοδο πέραν της θητείας του.

Γενικά ο διαχειριστής προσφέροντας την υπηρεσία του είναι υπεύθυνος έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών για πάσα ζημία ή ενόχληση, η οποία τυχόν προκύψει γενικά από την άσκηση των καθηκόντων του καθ’ υπέρβαση των εξουσιών και δικαιωμάτων του.

ΑΡΘΡΟ 13ο

ΕΥΘΥΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΙΚΩΝ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΑΡΑΒΑΣΗΣ ΤΩΝ ΟΡΩΝ ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ

Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας ευθύνεται απέναντι στους άλλους ιδιοκτήτες για την από αυτόν τον ίδιο ή από αυτούς που χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία του, μέλη της οικογένειας του, τους μισθωτές, το υπηρετικό του προσωπικό και λοιπά, παράβαση των όρων του παρόντος Κανονισμού, ο δε διαχειριστής δικαιούται για κάθε παράβαση: α) να ζητάει και με ασφαλιστικά μέτρα την απειλή χρηματικής ποινής για την αποτροπή επανάληψης της διατάραξης και β) να εισπράξει από τον παραβάτη, ακόμα και με εκτέλεση του παρόντος, ποσό ίσο προς το διπλάσιο της αναλογίας του στις δαπάνες των κοινοχρήστων, το οποίο θα καταθέτει στο κεφάλαιο του αποθεματικού, ως ποινική ρήτρα.

ΑΡΘΡΟ 14

ΑΓΩΓΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΤΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΛΥΣΗ ΔΙΕΝΕΞΕΩΝ

Ο Διαχειριστής, μετά από απόφαση της Γενικής Συνέλευσης, ενεργώντας κατ’ εντολή και για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών και έχοντας στη διάθεσή του κάθε ένδικο μέσο, τακτικό ή έκτακτο, μπορεί να ζητήσει δικαστικά τη συμμόρφωση κάθε παραβάτη του παρόντος Κανονισμού και την αποκατάσταση κάθε αποθετικής ή θετικής ζημίας, η οποία μπορεί να προκύψει, δικαιούμενος να παρίσταται για λογαριασμό τους στο Δικαστήριο ως ενάγων ή εναγόμενος ή με οποιαδήποτε άλλη ιδιότητα διαδίκου Το ίδιο δικαίωμα έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες μαζί ή οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης που έχει έννομο συμφέρον, τα δε έξοδα της δίκης βαρύνουν πάντα τον υπαίτιο.

ΑΡΘΡΟ 15ο

ΕΠΙΛΥΣΗ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

Κάθε διαφορά ή διένεξη μεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και γενικά κάθε διαφορά μεταξύ οποιουδήποτε προσώπου, που αναφέρεται στην ερμηνεία και εφαρμογή του παρόντος Κανονισμού ή των δυνάμει αυτού γενόμενων συμφωνιών ή σε περίπτωση κατά την οποία δεν επιτευχθεί λύση από τη Γενική Συνέλευση, λύνεται σύμφωνα με το νόμο και τα Δικαστήρια Πειραιώς.

ΑΡΘΡΟ 16ο

ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ

Ο παρών Κανονισμός μπορεί να συμπληρωθεί ή τροποποιηθεί είτε με απόφαση της πλειοψηφίας της συνιδιοκτησίας είτε σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 9 του Ν. 1562/1985 (ΦΕΚΑ 1509/16-9-1985).

Κάθε τροποποιητική πράξη θα αποτελεί συμπλήρωμα του παρόντος Κανονισμού, θα καταχωρίζεται δε και αυτή νομίμως ως τροποποιητική πράξη του παρόντος.

Οι διατάξεις του παρόντος για την τροποποίηση της παρούσας πράξης, οι μελλοντικές τροποποιητικές πράξεις αυτής και των σχεδίων και πινάκων δεσμεύουν κάθε νέο ιδιοκτήτη διηρημένης ιδιοκτησίας της οικοδομής και γενικά τον καθένα που θα αποκτήσει από οποιαδήποτε αιτία αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής με μόνη τη δήλωση, ότι προσχωρεί στην παρούσα πράξη.

ΑΡΘΡΟ 17

Η παρούσα πράξη θα καταχωρηθεί στο τηρούμενο φύλλο του Κτηματολογικού Γραφείου Περαιώς ως Κανονισμός Πολυκατοικίας.

Υπέμνησα στους εμφανισθέντες τις διατάξεις περί μεταγραφής του Αστικού Κώδικα και τις συνέπειες εκ της παραλείψεως της. Προσαρτώνται στο παρόν τα με αριθμό κτηματογραφικά αποσπάσματα του Εθνικού Κτηματολογίου, Κτηματολογικού Γραφείου Πειραιώς και Νήσων. Όλοι οι εμφανισθέντες, σύμφωνα με την με αριθμό ΔΙΑΔΠ/Α1/18368/25-9-2002 Απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών Δημοσίας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (ΦΕΚ 1276/1-10-2002 τ. Β) δήλωσαν σε εμένα την Συμβολαιογράφο με ατομική τους ευθύνη έκαστος και γνωρίζοντας τις κυρώσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 22 του Ν. 1599/1986 κατά τις οποίες: «Όποιος εν γνώσει του, δηλώνει ψευδή γεγονότα ή αρνείται ή αποκρύπτει τα αληθινά με έγγραφη υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 τιμωρείται με φυλάκιση τουλάχιστον τριών (3) μηνών. Εάν ο υπαίτιος αυτών των πράξεων σκόπευε να προσπορίσει στον εαυτό του η σε άλλον περιουσιακό όφελος, βλάπτοντας τρίτον ή σκόπευε να βλάψει άλλον, τιμωρείται με κάθειρξη μέχρι δέκα (10) ετών», ότι η μόνιμη κατοικία τους είναι αυτή που αναφέρεται στην αρχή του παρόντος. Σε πίστωση όλων των παραπάνω συντάχθηκε το παρόν σε ………… φύλλα, για το οποίο θα εισπραχθούν για τέλη και δικαιώματα με δύο (2) αντίγραφα, αφού δε διαβάστηκε καθαρά και δυνατά στους εμφανισθέντες και βεβαιώθηκε, υπογράφεται από αυτούς και εμένα την συμβολαιογράφο, όπως ορίζει ο νόμος.

ΟΙ ΕΜΦΑΝΙΣΘΕΝΤΕΣ Η ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ

Αναφορικά με το 10° άρθρο του σχεδίου του κανονισμού, με τον οποίο θεσπίζεται ποινική ρήτρα, ίση με το διπλάσιο ποσό της οφειλής από κοινόχρηστες δαπάνες σε περίπτωση καθυστέρησης πέραν των δύο (2) μηνών στην εξόφλησή τους, το οποίο, ο εναγόμενος ζητά να απαλειφθεί ως επαχθές και καταπλεονεκτικό, πρέπει να σημειωθεί ότι η προβλεφθείσα στο άρθρο 10 του σχεδίου του κανονισμού ποινική ρήτρα, ίση με την διπλάσια οφειλή των κοινοχρήστων, αφορά αποκλειστικά και μόνο τον μη συνεπή συνιδιοκτήτη μισθωτή ή κάτοχο οριζόντιας ιδιοκτησίας, ενώ δεν είναι υπερβολική ως προς το ύψος της, καθόσον πρέπει να λειτουργεί αποτρεπτικά, είναι δε δίκαιη και εύλογη, αφού διασφαλίζει την εύρυθμη λειτουργία μιας πολυκατοικίας και προστατεύει όλους τους συνιδιοκτήτες έναντι των ασυνεπών συνιδιοκτητών, μισθωτών και κατόχων οριζοντίων ιδιοκτησιών, επιπλέον δε το ποσό της ποινικής ρήτρας αυξάνει το αποθεματικό της πολυκατοικίας στο οποίο συμμετέχουν όλοι οι συνιδιοκτήτες και άρα και ο εναγόμενος. Αποτελεί, ως εκ τούτου το άρθρο 10 του σχεδίου του κανονισμού, συνήθη όρο στους κανονισμούς πολυκατοικίας και η ύπαρξή του είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες, αφού τους προστατεύει από οφειλέτες συνιδιοκτήτες, μισθωτές ή κατόχους των οριζοντίων ιδιοκτησιών των πολυκατοικιών, το δε ύψος της ποινής (ίσο με το ύψος της οφειλής), είναι απολύτως δίκαιο, εύλογο και ανάλογο της αντιπαροχής. Συνακόλουθα ο ισχυρισμός του εναγομένου περί απόρριψης του άρθρου 10 του σχεδίου του κανονισμού ως επαχθούς και καταπλεονεκτικού, είναι αβάσιμος και απορριπτέος. Ως προς την αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία που ορίζεται με το στοιχείο (Ρ) και έχει επιφάνεια 81,23 τμ και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 20/1000, στον από μηνός Ιουνίου 1983 πίνακα κατανομής ποσοστών που συνέταξε ο αρχιτέκτονας μηχανικός ……………. ορίζεται ότι το ποσοστό συμμετοχής της στις γενικές κοινόχρηστες δαπάνες ανέρχεται σε 184/1000. Η αλλαγή της χρήσης της πυλωτής σε θέση στάθμευσης, για την οποία, πολεοδομικά, έχει τηρηθεί εκ μέρους της ενάγουσας η νόμιμη διαδικασία, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη Α/Α 3087423 δήλωση ένταξης Ν. 4178/2013 με ημερομηνία 19.10.2015, δεν έχει επιφέρει αλλαγή στην ως άνω συμμετοχή της οριζόντιας ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες, καθώς η επιφάνεια, ο όγκος και το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου αυτής δεν έχουν μεταβληθεί. Εξάλλου, δεν αποδείχθηκε ότι η οριζόντια ιδιοκτησία με το στοιχείο (Ρ) έχει συνδεθεί με το δίκτυο θέρμανσης, ώστε να απαιτείται πρόβλεψη συμμετοχής αυτής στις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, η οποία δεν έχει περιληφθεί στον ως άνω πίνακα κατανομής ποσοστών του έτους 1983. Εξάλλου, η εν τοις πράγμασιν συνένωση του διαμερίσματος του τρίτου και τέταρτου ορόφου ιδιοκτησίας της ενάγουσας σε μία μεζονέτα επίσης δεν καθιστά αναγκαία την τροποποίηση του πίνακα κατανομής ποσοστών του αρχιτέκτονα μηχανικού …………, εφόσον για κάθε μία από αυτές υπάρχει πρόβλεψη του ποσοστού της στις κοινόχρηστες δαπάνες (204/1000) και στο άρθρο 4 παρ.4 εδαφ. β΄του κανονισμού ορίζεται ρητά ότι: «….Η συμμετοχή στα εξ αδιαιρέτου ποσοστά οικοπέδου μετά την ένωση δύο ή περισσότερων γειτονικών σε συνεχόμενους ορόφους οριζόντιων ιδιοκτησιών θα ισούται με το άθροισμα των ποσοστών οικοπέδου των συνενωθεισών ιδιοκτησιών, το ίδιο δε ισχύει και στις υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις της νέας οριζόντιας ιδιοκτησίας που θα είναι ίσες με το άθροισμα των επιβαρύνσεων των ενωθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών….». Συνεπώς, οι σχετικές δαπάνες των δύο συνενωμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι υπολογίσιμες, δηλαδή συναθροίζονται και η ενιαία μεζονέτα συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες με ποσοστό 408/1000 [204 + 204 = 408/1000] και δεν χρειάζεται σύνταξη νέου πίνακα κατανομής ποσοστών για τις ιδιοκτησίες. Εξάλλου, ο όρος της απαγόρευσης μίσθωσης σε ελεύθερους επαγγελματίες σε μία πολυκατοικία μόλις 4 διαμερισμάτων δεν αποτελεί περιορισμό της οικονομικής ελευθερίας του εναγομένου αλλά συμβάλει στην εύρυθμη λειτουργία των έτερων κατοικιών. Ο ίδιος ο εναγόμενος άλλωστε, στην με ημερομηνία 10.9.2018 εξώδικη δήλωση, πρόσκληση που επέδωσε στην ενάγουσα στις 11.09.2018, στην τρίτη σελίδα αυτής, αποδέχεται το γεγονός ότι πρόκειται για κτίριο αμιγώς κατοικιών, οπότε ο όρος στο άρθρο 5 του κανονισμού που ορίζει ότι «….Επιτρέπεται η χρήση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως κατοικίας αποκλειστικά…» συνάδει με τον χαρακτήρα του κτιρίου. Άλλωστε, η ενάγουσα κατοικεί στον τρίτο και στον τέταρτο όροφο της πολυκατοικίας, ενώ το τρίτο διαμέρισμα που έχει στην ιδιοκτησία της και το οποίο βρίσκεται στον δεύτερο όροφο, μισθώνεται κι αυτό ως κατοικία. Το ίδιο ισχύει και για τον όρο που έχει προβλεφθεί στο άρθρο 5 παρ.1 εδαφ. β του κανονισμού περί απαγόρευσης της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνια μίσθωση. Το συγκεκριμένο είδος εκμετάλλευσης ακινήτων (airbnb) δεν συνάδει σε μια πολυκατοικία ολιγάριθμων διαμερισμάτων αμιγώς κατοικιών για λόγους ασφάλειας και εύρυθμης συνύπαρξης των ενοίκων. Ειδικότερα, επί διαμερισμάτων με βραχυχρονίως διαμένοντες παρατηρείται κοσμοσυρροή στην είσοδο και στους κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων, όχληση από την διαμονή των ενοίκων και επιβάρυνση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων από την συνεχή χρήση τους. Περαιτέρω, από το γεγονός ότι ο αριθμός των διαμενόντων στα διαμερίσματα εναλλάσσεται ταχύτατα και δεν υπάρχει έλεγχος της ταυτότητας αυτών, ελλοχεύει ο κίνδυνος διατάραξης της ασφάλειας της διαβίωσης των λοιπών ενοίκων του κτιρίου από τυχόν έκνομες ενέργειες των παραπάνω προσώπων και από το γεγονός ότι το κλειδί της εξώπορτας της πολυκατοικίας είναι στη διάθεση του οποιουδήποτε υποψήφιου ενοίκου, αφού συνήθως αφήνεται σε ένα προσβάσιμο σημείο στην είσοδο αυτής. Περαιτέρω, οι δαπάνες συντήρησης του κτιρίου αυξάνονται ενώ δημιουργείται δισταγμός στους υποψήφιους μισθωτές των λοιπών διαμερισμάτων ως προς την ενοικίασή τους για κατοικία, λόγω ακριβώς της ιδιαίτερης κατάστασης που επικρατεί στα κτίρια όπου διατίθενται διαμερίσματα προς βραχυχρόνια μίσθωση. Χαρακτηριστικό είναι το περιστατικό, το οποίο κατέθεσε ο μάρτυρας …….. στην ΔΣΘ-ΕΒ-……..-2024 ένορκη βεβαίωση που προσκομίστηκε ενώπιον του δικαστηρίου. Ο παραπάνω, ο οποίος τυγχάνει υιός της ενάγουσας, αφού προηγουμένως ανέφερε πως ο εναγόμενος, από το έτος 2019 εκμισθώνει βραχυχρόνια το διαμέρισμά του κατέθεσε ότι την περσινή χρονιά έγινε διάρρηξη στην κατοικία της ενάγουσας, ενώ το προηγούμενο καλοκαίρι (Ιούνιος του 2024) έλαβε χώρα εγκληματική ενέργεια με υπόπτους του μισθωτές του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Για το συμβάν η ενάγουσα πληροφορήθηκε από την μισθώτρια του δευτέρου ορόφου, η οποία της ανέφερε πως αξιωματικοί της Ασφάλειας Αττικής πήγαν στην πολυκατοικία, έκαναν έρευνα στο διαμέρισμα του εναγομένου καθώς επίσης και ερωτήσεις στην ίδια και ότι την ενημέρωσαν πως διερευνούσαν εμπλοκή των μισθωτών του διαμερίσματος του πρώτου ορόφου σε δολοφονία στο Πασαλιμάνι, σε απόσταση μόλις 50 μέτρων από την πολυκατοικία των διαδίκων. Να σημειωθεί δε ότι υπό την υπάρχουσα κατάσταση, ο εναγόμενος είναι πλήρως αποξενωμένος από την ιδιοκτησία του, δεν την επισκέπτεται επί σειρά ετών και ότι τη διαχείρισή της την έχει αναθέσει στην εταιρεία «……………». Περαιτέρω, ο ισχυρισμός του πως η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών αλλά και των επαγγελματικών μισθώσεων λειτουργεί σε βάρος των οικονομικών συμφερόντων των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι αβάσιμος στην ουσία του, αφού, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, η μισθωτική αξία των ακινήτων ως κατοικιών είναι ιδιαίτερα υψηλή στην περιοχή του Πειραιά και υπάρχει μεγάλη ζήτηση στην ανεύρεση στέγης. Εξάλλου, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο ορθά ερμηνεύοντας και εφαρμόζοντας το νόμο, προσηκόντως απέρριψε ως μη νόμιμο τον έτερο ισχυρισμό του εναγομένου ότι είναι καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος της ενάγουσας να επιδιώξει την υπογραφή του κανονισμού με τις ως άνω απαγορεύσεις, τελώντας σε γνώση πως ο ίδιος, ποιεί μακροχρόνια χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ως airbnb, με την αιτιολογία ότι η μακρά αδράνεια του δικαιούχου, και όταν ακόμη δημιούργησε στον υπόχρεο την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκηση αυτού καθώς απαιτείται να συντρέχουν πρόσθετες ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, οι οποίες δεν αναφέρθηκαν από τον εναγόμενο (βλ. ΟλΑΠ, 2/2019, 6/2016, 5/2011, 7/2002, 8/2001 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΟλΑΠ 17/1995 ΕλλΔνη 36.1531, ΑΠ 1112/2019, ΑΠ 881/2019, AΠ 172/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 151/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 496/2014 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΑΠ 1432/2010 ΕλλΔνη 52.492). Ο δεύτερος λόγος της έφεσης επομένως που αναφέρει τα αντίθετα είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Με βάση τα παραπάνω, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση έκρινε ομοίως για τα ανωτέρω ζητήματα, θεωρώντας πως το προτεινόμενο σχέδιο κανονισμού δεν περιέχει όρους που αντίκεινται στη δημόσια τάξη και ότι αυτοί (οι όροι) είναι επωφελείς για όλους τους συνιδιοκτήτες, με αιτιολογία που συμπληρώνεται με την παρούσα (άρθρο 534 ΚΠολΔ), απορρίπτοντας ως ουσία αβάσιμη την προβληθείσα εκ μέρους του εναγομένου ένσταση περί ακυρότητας του κανονισμού λόγω μη σύγκλησης έκτακτης γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών του κτηρίου, μη έκδοσης πιστοποιητικού ταυτότητας ακινήτου και μη σύνταξης επικαιροποιημένου πίνακα κατανομής δαπανών και επέτρεψε στην ενάγουσα, ως εκπροσωπούσα την πλειοψηφία των συγκύριων που υπερβαίνει ποσοστό 60% επί της προπεριγραφόμενης συνιδιοκτησίας την κατάρτιση και την υπογραφή του κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών και πίνακα κατανομής δαπανών κοινοχρήστων που βαρύνουν κάθε χωριστή οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, που κατατέθηκε ως σχέδιο από την ενάγουσα με την υπ’αριθ. ………./30-7-2024 πράξη κατάθεσης εγγράφων της Συμβολαιογράφου Πειραιά, ………, για λογαριασμό απάντων των συνιδιοκτητών, καθώς και να προβεί η τελευταία σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης σε κάθε άλλη αναγκαία για την κατάρτιση του κανονισμού δικαιοπραξία ή πράξη, έναντι των αρχών ή τρίτων (βλ. αρθρ. 3 § 1 περ. α’ και γ’ και 9 του ν. 1562/1985), ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις και οι τρίτος, τέταρτος και πέμπτος λόγοι της έφεσης που αναφέρουν τα αντίθετα είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι. Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος έφεσης, πρέπει, η έφεση να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Ο εκκαλών, ως ηττηθείς διάδικος, πρέπει να καταδικαστεί στα δικαστικά έξοδα του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας της εφεσίβλητης κατά το σχετικό νόμιμο αίτημα αυτής (άρθρα 176, 183 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ.), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 26.06.2025 έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 362/2025 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (όπως αυτή διορθώθηκε με την υπ’ αριθμ. 2627/2025 απόφαση του ίδιου δικαστηρίου) που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών.

ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ κατ’ ουσίαν την έφεση

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εκκαλούντα στα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) Ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στον Πειραιά στο ακροατήριό του, σε έκτακτη, δημόσια συνεδρίαση, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους στις 2.3.2026

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ