Αριθμός 518/2026
ΤΟ MONOMΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
[ΤΜΗΜΑ 3ο]
Αποτελούμενο από την Δικαστή Μαρία – Φανή Παλαμίδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις …………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΤΩΝ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΩΝ – ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: 1) …………… και 2) ………………, από τους οποίους ο πρώτος παραστάθηκε μετά και ο δεύτερος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο Κυριακή Σαμαρά (ΔΣΑ).
ΤΩΝ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ – ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ: 1) ………. και 2) …………., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Σπύρο Νικολακόπουλο (ΔΣΑ) με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ.
Οι εκκαλούντες άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 13.05.2024 και με αριθ. εκθ. καταθ. ……../2024 αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 13/2025 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, που δέχτηκε τ’ αναφερόμενα σ’ αυτή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλαν οι εκκαλούντες με την από 10.12.2025 έφεσή τους, προς το Δικαστήριο τούτο, που έχει κατατεθεί με αριθμό ………./2025 και ορίστηκε δικάσιμος αυτής με την υπ’ αριθμ. καταθ. ……../2025 πράξη του Γραμματέα του Δικαστηρίου τούτου η δικάσιμος που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο (αρ. …..).
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε. Η πληρεξούσια δικηγόρος των εκκαλούντων παραστάθηκε στο ακροατήριο του δικαστηρίου, όπως αναφέρεται παραπάνω και ανέπτυξε τις απόψεις της με τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος των εφεσίβλητων δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αλλά κατέθεσε μονομερή δήλωση, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ και προκατέθεσε προτάσεις.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Στη συγκεκριμένη περίπτωση εισάγεται προς συζήτηση η από 10.12.2025 με αριθμό έκθεσης κατάθεσης στην Γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ………../2025 και με αριθμό πρωτ. προσδ. ………./2025 στην Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 13/2025 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών [διαφορές από οριζόντια ιδιοκτησία] επί της από 13.05.2024 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικ. …………../2024 αγωγής των εναγόντων και ήδη εκκαλούντων. Η έφεση έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τα άρθρα 495, 511, 513 § 1 εδ. α’ στοιχ. β, 516 § 1, 517 εδ. α’, 518 § 1 ημιπ. α’ και γ’ συνδ. 144 επ., 518 παρ. 2 καθώς και 520 § 1 ΚΠολΔ, επειδή από τα στοιχεία της δικογραφίας, δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης στους εναγόμενους και ήδη εφεσίβλητους, ούτε άλλωστε οι διάδικοι επικαλούνται τέτοια, ενώ εξάλλου δεν έχει παρέλθει η καταχρηστική προθεσμία των δύο [2] ετών από τη δημοσίευση της προσβαλλομένης απόφασης [3.1.2025], σύμφωνα με το άρθρο 518 παρ. 2 ΚΠολΔ, ως ισχύει μετά την τροποποίησή του από το άρθρο 1 άρθρο τρίτο του ν. 4335/2015 [ΦΕΚ Α’87 /23-7-2015] κατά τη (μεταγενέστερη της 19-08-2020) άσκηση της ένδικης έφεσης, (ήτοι κατάθεση της στη Γραμματεία του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά στις 23.12.2025). Συνεπώς (η έφεση) αρμοδίως φερόμενη προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (άρθρο 19 ΚΠολΔ) και δεδομένου ότι κατά την άσκηση της ένδικης έφεσης καταβλήθηκε από τους εκκαλούντες το προσήκον παράβολο, κατ’ άρθρο 495 § 3 εδαφ. γ και εδαφ. τελ. ΚΠολΔ, όπως προκύπτει από το με αριθμό ………../2025 e-παράβολο του Δημοσίου ποσού (100) ευρώ, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρο 533 ΚΠολΔ ) και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία (άρθρα 522, 524 παρ.1, 2, 533 παρ.1, 591 παρ.7, 614 αριθμ. 2, όπως τα δύο τελευταία ισχύουν μετά την αντικατάσταση τους με το άρθρο 1, άρθρο τέταρτο του Ν. 4335/2015).
IΙ. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 522, 524 παρ. 1, 525 παρ. 1 και 536 ΚΠολΔ προκύπτει ότι το Εφετείο, στο οποίο με την άσκηση της εφέσεως μεταβιβάζεται η υπόθεση εντός των ορίων που καθορίζονται από αυτή και τους προσθέτους λόγους, έχει ως προς την αγωγή την ίδια εξουσία που έχει και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και συνεπώς, μπορεί και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου να εξετάσει αυτεπαγγέλτως (Α.Π. 1417/2019, Α.Π. 470/2018, Α.Π. 781/2017, Α.Π. 226/2016, Α.Π. 845/2011, Α.Π. 279/2010ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) το νόμω βάσιμο και το παραδεκτό αυτής (ΕφΑΘ 294/2022, ΕφΑΘ 755/2020, ΕφΑΘ 6053/2019, Εφ.Αθ. 4424/2019, ΕφΑΘ 1166/2019, ΕφΑΘ 29/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και να την απορρίψει, αν δεν στηρίζεται στο νόμο ή ασκήθηκε απαραδέκτως, αρκεί εκ του αποτελέσματος αυτού να μην καθίσταται χειρότερη η θέση του εκκαλούντος, χωρίς να συντρέξει κάποια εκ των περιπτώσεων του άρθρου 536 ΚΠολΔ (Α.Π. 1417/2019, Α.Π. 1396/2019, Α.Π. 1290/2019, Α.Π. 1631/2017, Α.Π. 769/2017, Α.Π. 207/2017, Α.Π. 224/2016, Α.Π. 1344/2015, Α.Π. 258/2015, Α.Π. 356/2013, Α.Π. 1493/2007, Α.Π. 786/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, επί εφέσεως του εναγομένου, αν η αγωγή είναι νόμω αβάσιμη, αόριστη ή απαράδεκτη και έγινε πρωτοδίκως δεκτή κατ’ ουσίαν, ολικώς ή εν μέρει, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, αν κρίνει ότι η αγωγή είναι νόμω αβάσιμη (ΑΠ 1472/2012, ΝοΒ 2013.760, ΑΠ 1778/2011 ΝοΒ 2011.982, Α.Π. 1436/2002 ΕλλΔνη 2004.774), αόριστη (Α.Π. 1417/2019, Α.Π. 1149/2019, Α.Π. 258/2015, Α.Π. 496/2010, Α.Π. 298/2010 ΝοΒ 2011.979) ή απαράδεκτη (Α.Π. 258/2015, Α.Π. 9/2005 ΕλλΔνη 2005.766), εξαφανίζει την απόφαση (δεν αρκεί απλή αντικατάσταση της αιτιολογίας, κατ’ άρθρο 534 Κ.Πολ.Δ., καθόσον η απόρριψη της αγωγής για τους ως άνω τυπικούς λόγους άγει σε διαφορετικό διατακτικό – Α.Π. 40/2006, Α.Π. 103/2001 ΕλλΔνη 42.714, Α.Π. 7/2001 ΕλλΔνη 42. 925, Α.Π. 455/1995 ΕλλΔνη 37.1319) και απορρίπτει την αγωγή για έναν από τους ως άνω τυπικούς λόγους (Α.Π. 9/2015, Εφ.Αθ. 7121/2020, Εφ.Αθ. 2536/2020, Εφ.Αθ. 744/2020, Εφ.Αθ. 6394/2019, Εφ.Αθ. 6357/2019, Εφ.Αθ. 6053/2019, Εφ.Αθ. 1166/2019, Εφ.Αθ. 514/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου (Α.Π. 1417/2019), αρκεί ο εκκαλών να ζητεί την απόρριψή της έστω και για άλλους λόγους και να μην εκδοθεί επιβλαβέστερη γι’ αυτόν απόφαση (άρθρο 536 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.) χωρίς αντέφεση του ενάγοντος (Εφ.ΑΘ. 2536/2020, Εφ.ΑΘ. 5382/2019, Εφ.ΑΘ. 723/2018, Εφ.Πατρ. 279/2018, Εφ.ΑΘ. 4924/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και τούτο διότι η απόφαση αυτή είναι ευνοϊκότερη για τον εκκαλούντα από την προσβληθείσα (Α.Π. 140/2019, Α.Π. 258/2015, Α.Π. 92/2015, Α.Π. 1951/2007, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Α.Π. 7/2001 ΕλλΔνη 2001. 925). Ομοίως, επί εφέσεως του ενάγοντος, όταν η αγωγή απορρίφθηκε πρωτοδίκως εν όλω ή εν μέρει κατ’ ουσίαν, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, αν κρίνει ότι αυτή είναι νόμω αβάσιμη (ΑΠ 140/2019, ΑΠ 239/2015, ΑΠ 356/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1472/2012 ΝοΒ 2013.760, ΑΠ 1778/2011 ΝοΒ 2011.982, Α.Π. 1436/2002 ΕλλΔνη 2004.774), αόριστη (Α.Π. 258/2015, Α.Π. 496/2010, Α.Π. 298/2010 ΝοΒ 2011.979) ή απαράδεκτη (Α.Π. 258/2015, Α.Π. 9/2005 ΕλλΔνη 2005.766), εξαφανίζει την απόφαση (δεν αρκεί απλή αντικατάσταση της απορριπτικής αιτιολογίας, κατ’ άρθρο 534 Κ.Πολ.Δ.), και απορρίπτει την αγωγή για έναν από τους ως άνω λόγους (Α.Π. 40/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου και τούτο διότι η απόφαση αυτή είναι ευνοϊκότερη για τον εκκαλούντα από την προσβληθείσα (ΑΠ 356/2013 ΑΠ 1951/2007, 1493/2007, www.areiospagos, ΜονΕφΑθ 282/2025, ΜονΕφΑθ 74/2024, ΜονΕφΘεσ 9/2023 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ). Περαιτέρω, από τα άρθρα 1, 2§1, 3, 4, 5, 7§1, 8§1 και 13 Ν. 3741/1929, 787, 1002, 1113 και 1117 ΑΚ συνάγονται τα ακόλουθα: όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών αυτού και του εντός αυτού κυβικού χώρου, ο οποίος περικλείεται τεχνικώς εκ των κάτω, εκ των άνω και εκ πλαγίων μετά τοίχων ή άλλων οικοδομικών στοιχείων, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να αναχθεί σε ανεξάρτητο τμήμα αυτής κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων (υπό την προεκτεθείσαν έννοιαν), καθώς και τα εκ του νόμου εξομοιούμενα προς ορόφους υπόγεια και δωμάτια υπό την στέγην δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενον οριζοντίου ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός εάν προβλέπεται διά της (μεταγεγραμμένης) συστατικής πράξεως ή βάσει (μεταγεγραμμένης) μεταγενεστέρας συμφωνίας όλων των διαδίκων ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να ανοικοδομηθεί κατά παραχώρηση αυτοτελούς δικαιώματος κυριότητος επί του μελλοντικού ή των μελλοντικών ορόφων, οπότε η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και τελεί, κατ’ άρθρον 201 ΑΚ, υπό την αναβλητικήν αίρεσιν της κατασκευής αυτών. Εξ άλλου, εάν ληφθεί υπ’ όψιν ότι η διά των άρθρων 1002 ΑΚ και 1 επ. Ν. 3741/1929 θεσπιζομένη χωριστή ιδιοκτησία επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνος «superficies solo cedit», o οποίος έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α΄ ΑΚ, οποιονδήποτε μέρος του όλου ακινήτου, το οποίον δεν ωρίσθη ή δεν ωρίσθη εγκύρως διά του συστατικού της οροφοκτησίας τίτλου ότι αποτελεί αντικείμενον της αποκλειστικής κυριότητος κάποιου συνιδιοκτήτου, υπάγεται αυτοδικαίως εκ του νόμου, κατ’ εφαρμογήν του προαναφερομένου κανόνος, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητος επί του εδάφους και διά τούτο θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου, είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του. Ειδικότερα, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η κυρία είσοδος της οικοδομής, η αυλή, οι πρωτότοιχοι, τα θεμέλια, (οι κλίμακες ανόδου προς το δώμα και το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής), αποτελούν αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστα πράγματα για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων. Από τα παραπάνω παρέπεται ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητος επί των κοινοκτήτων μερών του όλου ακινήτου, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται και η στέγη, προς την οποίαν εξομοιούται το (ηλιακόν) δώμα, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση τούτων υπό τον όρον της μη προσβολής των δικαιωμάτων των υπολοίπων αναγκαίων συγκυρίων. Είναι, όμως, έγκυρη η συμφωνία μεταξύ απάντων των οροφοκτητών, δυνάμει της οποίας το δικαίωμα χρήσεως του δώματος παρέχεται αποκλειστικώς εις ένα ή τινάς συγκυρίους (οροφοκτήτες), (βλ. και ΑΠ 1143/2021, ΑΠ 273/2018, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 892/2015, Ιστοσελ. ΑΠ ως προς το επιτρεπτό της συμφωνίας που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών περί παραχώρησης του δικαιώματος της αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου μέρους σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς, οπότε η χρήση του παύει να ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους). Η συμφωνία αντιθέτως των οροφοκτητών διά κατάργηση του κοινοκτήτου χαρακτήρος της στέγης (δώματος) και η μεταβίβαση του χώρου αυτού εις τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες αντιτίθεται προς τις προαναφερθείσες διατάξεις αναγκαστικού δικαίου και είναι απολύτως άκυρη κατά τά άρθρα 3 και 174 ΑΚ (βλ. ΑΠ 1102/2012, ΤΝΠ ΔΣΑ και ΑΠ 264/2010, ΤΝΠ ΔΣΑ). Από τα παραπάνω παρέπεται επίσης ότι μέχρι της υλοποιήσεως του δικαιώματος υψούν επί του υφισταμένου δώματος οικοδομής, τούτο παραμένει κοινόχρηστος χώρος παρέχων δικαίωμα συγχρήσεως εις όλους τους οροφοκτήτες και εις ουδεμίαν περίπτωσιν το δικαίωμα υψούν παρέχει εις τον δικαιούχον την εξουσίαν αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου διά της υλοποιήσεως του μελλοντικού ορόφου (βλ. ΑΠ 175/1988, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 17870 και ΕφΑθ 1441/2001, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 337138). Η βεράντα, η οποία είναι ανοικτό μέρος και επέκταση του δαπέδου ενός ορόφου μέχρι του κατακορύφου επιπέδου των όψεων του κτιρίου και αποτελεί δώμα (πλάκα οροφής) διά τον κάτωθι ταύτης όροφον ή διαμέρισμα, είναι δυνατόν να καταστεί αντικείμενον χωριστής ιδιοκτησίας, διαφορετικώς εφαρμόζεται ως προς αυτήν ό,τι εφαρμόζεται, κατ’ άρθρον 7§1 Ν. 3741 /1929 διά την στέγη, ήτοι ανήκει εις τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα, κατ’ άρθρον 2§1 Ν. 2741 /1929, μέρη της οικοδομής (βλ. ΑΠ 1123/2012, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 586894, ΑΠ 406/1996, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 177943 και ΕφΛαρ 94/2012, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 590034). Περαιτέρω, διά της υλοποιήσεως του δικαιώματος υψούν (προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου) ο νέος όροφος περιέρχεται εις τον δικαιούχον της επεκτάσεως κατ’ αποκλειστικήν κυριότητα, νομήν και κατοχήν μετά του αναλόγου ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητος επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής. H άσκηση, όμως, του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των αντιστοίχων διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Επομένως, διά να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος αυτού από τον συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίον εχορηγήθη τούτο βάσει κοινής συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών εμπεριεχομένης στην μεταγραφείσα συστατική πράξη, και διά να καταστεί αυτός αποκλειστικός κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος, πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει κατόπιν τηρήσεως των οικείων πολεοδομικών διατάξεων, διότι εν αντιθέτω περιπτώσει, δηλαδή εάν η προσθήκη του νέου κτίσματος γίνει αυθαιρέτως, ο φορεύς του δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα τη αναγκαστικής συγκυριότητος, συγκατοχής και συγχρήσεως ολοκλήρου του κοινοχρήστου χώρου του δώματος. Εάν, ωστόσο, διά νεωτέρας νομοθετικής ρυθμίσεως παρασχεθεί η δυνατότης νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο ανεγείρας τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχον είναι επιτρεπτή, αφού διά της νομιμοποιήσεως το κτίσμα αποβάλλει τον χαρακτήρα του αυθαιρέτου και καθίσταται νόμιμο. Ούτως, μόνον μετά την νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος ο δικαιούχος του τοιούτου δικαιώματος αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και επί του υπό τον όγκο του καταλαμβανομένου χώρου του μέχρι τότε υφισταμένου δώματος (βλ. ΑΠ 220/2013, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 604055, AΠ 1553/2009, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 508263, ΑΠ 1658 /2007, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 458149 ή ΤΝΠΔΣΑ και ΑΠ 615/2006, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 410142). Τούτο, ανεξαρτήτως του ότι το κύρος της συστατικής των οριζοντίων ιδιοκτησιών πράξεως δεν εξαρτάται από την συμφωνία αυτής προς τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις αλλά επισύρει μόνον τις εκ των οικείων πολεοδομικών διατάξεων προβλεπόμενες συνέπειες (βλ. ΑΠ 1288 /2011, ΑΠ 121 /2003, ΕφΠειρ 141/2014, ΤΝΠ Νόμος). Αναφορικά, με τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών από την αποκλειστική ιδιοκτησία, από τη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, συνάγεται ότι ο κύριος χωριστής ιδιοκτησίας έχει υποχρέωση να τη διατηρεί σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκύψει από αυτή βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών. Η παράλειψη της υποχρέωσης αυτής γεννάει ενοχική αξίωση των λοιπών ή του βλαπτόμενου τρίτου να ζητήσουν αποζημίωση. Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο βλαπτόμενος να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις για την αδικοπραξία και να ζητήσει πλήρη ικανοποίηση. Εξάλλου, σε σχέση με τις υποχρεώσεις από την αναγκαστική συνιδιοκτησία πάνω στα κοινά πράγματα, κατά το άρθρο 5 εδάφ. β’ και γ’ του πιο πάνω νόμου 3741/1929, καθένας από τους συνιδιοκτήτες συμμετέχει υποχρεωτικά στη συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής και ευθύνεται ατομικά ή και παράλληλα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την επισκευή τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Για κάθε δε υπαίτια ζημιογόνο παράλειψη των άνω συνιδιοκτητών ή του διαχειριστή εντολοδόχου τους σε σχέση με τις ανατεθείσες κατ` άρθρα 4 και 13 του ως άνω νόμου από τον Κανονισμό υποχρεώσεις του, για συντήρηση και επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης ή τρίτος έχει αξίωση αποζημιώσεως, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 914, 922, 926, 932,714, 297, 298 ΑΚ (ΑΠ 914/2005). Στην περίπτωση υποχρεώσεων από την αναγκαστική συνιδιοκτησία για συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών, η κύρια υποχρέωση όλων των συγκυρίων συνίσταται σε επιχείρηση πράξης, η οποία ως εκ της φύσης της είναι αδιαίρετη παροχή. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 494 παρ. 1, 481 και 482 του ΑΚ, αν περισσότεροι οφείλουν αδιαίρετη παροχή, καθένας από αυτούς έχει την υποχρέωση να την εκπληρώσει ολόκληρη, ο δε δανειστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την παροχή, κατά την προτίμησή του, από οποιονδήποτε οφειλέτη. Συνεπώς ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος, βλαπτόμενος από τη χρήση κοινού πράγματος της οικοδομής έχει δικαίωμα να αξιώσει την κατάλληλη επισκευή αυτού προς άρση της προσβολής του, είτε από όλους τους λοιπούς συνιδιοκτήτες ,είτε από ένα ή ορισμένους από αυτούς κατά την προτίμησή του (βλ. ΑΠ 470/2023, ΑΠ 680/2021, ΑΠ 406/96, www.areiospagos, ΑΠ).
ΙΙΙ. Mε την από 13.05.2024 αγωγή τους οι ενάγοντες εκθέτουν ότι είναι αποκλειστικοί κύριοι, κατά το ποσοστό του ½ εξ’ αδιαιρέτου έκαστος, μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμέρισμα) του πρώτου υπέρ του ισογείου ορόφου οικοδομής, επιφανείας 71 τμ, με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 25% εξ’ αδιαιρέτου, κείμενο στη Δραπετσώνα Πειραιά, επί των οδών ……………. Ότι η οικοδομή έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας δυνάμει του υπ’ αριθμ. ………../1965 συμβολαίου σύστασης Ο.Ι και διανομής ανεγερθέντων διαμερισμάτων του Συμβολαιογράφου Πειραιά …………., νόμιμα μεταγεγραμμένου στα οικεία βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά. Ότι έτεροι συνιδιοκτήτες στην οικοδομή τυγχάνουν οι εναγόμενοι, οι οποίοι είναι συγκύριοι κατά το ποσοστό του ½ εξ’ αδιαιρέτου έκαστος: α) του ισογείου ορόφου, επιφανείας 100 τμ με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 25% εξ’ αδιαιρέτου και β) του δικαιώματος υψούν δευτέρου και τρίτου (πάνω από το ισόγειο) ορόφου της οικοδομής. Ότι οι εναγόμενοι, πάνω από τον πρώτο όροφο έχουν κτίσει διαμέρισμα με λουτρό και κουζίνα (δώμα), επιφανείας 20 τμ, το οποίο δεν έχει πολεοδομικά τακτοποιηθεί, ούτε έχει εγγραφεί στο κτηματολόγιο. Ότι οι εναγόμενοι έχουν εγκαταλείψει άνω της δεκαετίας τις ιδιοκτησίες τους, ήτοι δεν έχουν προβεί σε καμία εργασία καθαρισμού, επισκευής ή συντήρησης αυτών με αποτέλεσμα αυτές να παρουσιάζουν εντονότατα προβλήματα διαρροών, υγρασίας και φθορών, οι οποίες έχουν ως αποτέλεσμα την εισχώρηση υδάτων στην οικία τους. Ότι σύμφωνα με την από μηνός Μαρτίου 2024 τεχνική έκθεση του μηχανικού …………, η εισροή υδάτων στην οροφή του διαμερίσματός τους προέρχεται από το νοτιοανατολικό σημείο του δαπέδου του δώματος και της ταράτσας ιδιοκτησίας των εναγομένων. Με βάση το ιστορικό αυτό και κατόπιν παραδεκτού περιορισμού του αγωγικού αιτήματος, από καταψηφιστικό σε αναγνωριστικό, με τις προτάσεις τους και με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου τους που καταχωρίσθηκε στα πρακτικά του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, οι ενάγοντες ζήτησαν να αναγνωριστεί η υποχρέωση των εναγομένων να καταβάλουν: α) το ποσό των 15.600 ευρώ σε έκαστο εξ’ αυτών προς επισκευή των φθορών που έχει υποστεί η ιδιοκτησία τους, η οποία (επισκευή) απαιτεί την διενέργεια εργασιών για «…την αποκατάσταση των στηθαίων, την υγρομόνωση της ταράτσας και την επισκευή του δώματος…» ιδιοκτησίας [ταράτσας – δώματος] των εναγομένων και β) το ποσό των 2.500 ευρώ σε έκαστο εξ’ αυτών ως χρηματική ικανοποίηση της ηθικής τους βλάβης λόγω της στεναχώριας που δοκίμασαν από την πρόκληση των φθορών. Με το παραπάνω περιεχόμενο η αξίωση των εναγόντων είναι, κατά την επιχειρούμενη θεμελίωσή της τόσο στις διατάξεις περί ενδοσυμβατικής του άρθρου 6 παρ. 1 του Ν. 3741/1929 όσο και αδικοπρακτικής ευθύνης των άρθρων 914, 922, 926, 932, 714, 297 και 298 ΑΚ, απορριπτέα ως νόμω αβάσιμη, διότι οι ενάγοντες, υπολαμβάνουν εσφαλμένα πως το δωμάτιο που οι εναγόμενοι έχουν ανεγείρει πάνω από τον πρώτο όροφο της οικοδομής χωρίς να έχουν τηρήσει τις αντίστοιχες διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας ανήκει στην αποκλειστική ιδιοκτησία τους (των εναγομένων), εντούτοις όμως, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στη νομική σκέψη της παρούσας που προηγήθηκε, εφόσον η προσθήκη του νέου κτίσματος έλαβε χώρα αυθαιρέτως, οι εναγόμενοι ουδέποτε κατέστησαν αποκλειστικοί συγκύριοι αυτού αλλά τόσο αυτοί όσο και οι ενάγοντες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα της αναγκαστικής συγκυριότητας, συγκατοχής και συγχρήσεως ολόκληρου του κοινόχρηστου χώρου του δώματος άνωθεν του πρώτου ορόφου. Εξάλλου, στο δικόγραφο ουδεμία αναφορά γίνεται πως το κτίσμα έχει νομιμοποιηθεί, δηλαδή ότι απώλεσε τον χαρακτήρα του αυθαίρετου ώστε να περιέλθει κατ’ αποκλειστική κυριότητα στους εναγόμενους. Εξάλλου, η ταράτσα άνωθεν του πρώτου ορόφου, μέχρι την υλοποίηση του δικαιώματος υψούν επί του υφιστάμενου δώματος της οικοδομής, παραμένει κοινόχρηστος χώρος παρέχων δικαίωμα συγχρήσεως σε όλους τους οροφοκτήτες και σε καμία περίπτωση το δικαίωμα υψούν δευτέρου ορόφου που έχουν οι εναγόμενοι παρέχει σ’ αυτούς την εξουσία αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου δια της υλοποιήσεως του μελλοντικού ορόφου. Η επίδικη διαφορά απορρέει από την αναγκαστική συνιδιοκτησία επί των κοινών πραγμάτων της οικοδομής, κατά το άρθρο 5 εδαφ. β΄και γ΄ και 7 παρ.1 του Ν. 3741/1929 και η προσήκουσα αγωγική αξίωση συνίσταται στην αναζήτηση από τους εναγομένους της δαπάνης που απαιτείται για την συντήρηση και την επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής, ήτοι για «…την αποκατάσταση των στηθαίων, την υγρομόνωση της ταράτσας και την επισκευή του δώματος…» κατά το ποσοστό της συνιδιοκτησίας τους, διατηρουμένης παράλληλα της ευθύνης και των ίδιων των εναγόντων, υπό την ίδια ιδιότητά τους (συνιδιοκτήτες) να συνεισφέρουν στην εν λόγω δαπάνη, κατά το δικό τους ποσοστό συνιδιοκτησίας. Η αγωγική αξίωση δηλαδή δεν αφορά αγωγή αποζημίωσης σε βάρος ιδιοκτητών χωριστής ιδιοκτησίας προς αποκατάσταση της ζημίας που επέφερε η κακή συντήρηση αυτής στην ιδιοκτησία των εναγόντων, δηλαδή δεν στηρίζεται στις διατάξεις στις οποίες επιχειρείται (από τους ενάγοντες) να θεμελιωθεί με βάση τα εκτιθέμενα στην ιστορική βάση πραγματικά περιστατικά. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού έκρινε την αγωγή ως νόμιμη και ακολούθως την απέρριψε ως κατ` ουσίαν αβάσιμη, αντί να την απορρίψει ως νόμω αβάσιμη, έσφαλε περί την ερμηνεία και εφαρμογή των εκτεθέντων στην άνω μείζονα σκέψη διατάξεων. Αφού, κατά τα αναφερόμενα στην άνω (υπό IΙΙ) νομική σκέψη, το Εφετείο στο πλαίσιο του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης έχει την εξουσία να εξετάσει αυτεπαγγέλτως, χωρίς την υποβολή σχετικού παραπόνου, το παραδεκτό και το νόμιμο της αγωγής, και ακολούθως να απορρίψει αυτήν ως μη νόμιμη, έστω και αν οι ενάγοντες παραπονούνται με την έφεση τους για την κατ` ουσίαν απόρριψη της αγωγής τους από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, πρέπει να γίνει δεκτή και ως κατ’ ουσίαν βάσιμη η έφεση, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη στο σύνολό της και κατά την διάταξη περί δικαστικής δαπάνης και αφού διακρατηθεί η αγωγή από το παρόν Δικαστήριο, να απορριφθεί ως μη νόμιμη και να επιστραφεί το παράβολο για την άσκησή της στους εκκαλούντες κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ. Τέλος πρέπει να συμψηφιστούν τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό λόγω του ότι ήταν ιδιαίτερα δυσχερής η ερμηνεία των εφαρμοστέων διατάξεων (αρθ 179, 183 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 10.12.2025 έφεση κατά της 13/2025 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλουμένη
ΔΙΑΚΡΑΤΕΙ και ΔΙΚΑΖΕΙ την αγωγή
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή ως μη νόμιμη
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του παράβολου στους εκκαλούντες.
ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά στις 30.7.2026, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοί τους δικηγόροι.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ