ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός 661/2026
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3° Τμήμα
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Χριστίνα Λίμουρα Εφέτη, η οποία ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά και από τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ……….. για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των εκκαλούντων: 1. ……….. 2. ………., οι οποίοι παραστάθηκαν δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Ευστάθιου Μίντζια, με δήλωση άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Του εφεσίβλητου: …………, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως ως δικηγόρος.
Ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά άσκησαν οι εκκαλούντες την με γενικό αριθμό καταθ. ……/2025 αγωγή τους, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 2483/2025 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου, η οποία απέρριψε την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου οι εκκαλούντες με την με γενικό αριθμ. καταθ. ……./2025 έφεση, δικάσιμος επί της οποίας ορίστηκε μετά από αναβολή η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους με τις έγγραφες προτάσεις τους ζήτησαν να γίνουν αυτοί δεκτοί.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση έφεση των εκκαλούντων κατά της 2483/2025 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 614 επ. ΚΠολΔ) αντιμωλία των διαδίκων, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495, 518 παρ. 2 ΚΠολΔ). Επομένως, εφόσον φέρεται παραδεκτά προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου (άρθρο 511 ΚΠολΔ ), πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή η έφεση και να ερευνηθεί περαιτέρω μέσα στα όρια που καθορίζονται με αυτήν, κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία, για το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων της (άρθρα 522, 533 σε συνδ. με 591 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Με την υπό κρίση αγωγή ισχυρίζονται οι ενάγοντες ότι με το από 16.1.2019 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης που καταρτίστηκε μεταξύ αυτών και της ………….., μητέρας του εναγομένου, εκμίσθωσε σε αυτούς τα περιγραφόμενα στην αγωγή μίσθια ακίνητα ευρισκόμενα στον Πειραιά προκειμένου να εγκαταστήσουν επιχείρηση αναψυκτήριο και νυκτερινό κέντρο. Ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 400 και 500 ευρώ μηνιαίως αντίστοιχα πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6 % αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην αγωγή. Ότι εν συνεχεία κατήρτισαν τα από 13.11.2020 ιδιωτικά συμφωνητικά επαγγελματικής υπομίσθωσης με τα οποία υπομίσθωσαν τα ανωτέρω ακίνητα στην εταιρεία με την επωνυμία «………….», έχοντας σχετικό δικαίωμα που απορρέει από το ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, με βάση το οποίο επιτρεπόταν η υπεκμίσθωση των ακινήτων. Ότι ο εναγόμενος υιός της εκμισθώτριας, ο οποίος υπεισήλθε στη μισθωτική έννομη σχέση μετά το θάνατο της εκμισθώτριας, ως κληρονόμος εκ διαθήκης, ζήτησε από τους ενάγοντες αύξηση του μισθώματος ισχυριζόμενος ότι κατά την κατάρτιση των επίδικων μισθωτικών συμβάσεων η δικαιοπάροχος μητέρα του έπασχε από άνοια, την οποία όμως οι ενάγοντες αρνήθηκαν. Ότι ακολούθως ο εναγόμενος απευθυνόμενος στην αρμόδια υπηρεσία του Δήμου Πειραιά αιτήθηκε την ανάκληση της βεβαίωσης εγκατάστασης υγειονομικού ενδιαφέροντος που χορηγήθηκε από το Δήμο Πειραιά στην υπομισθώτρια εταιρεία επικαλούμενος δυο έγγραφα που αρχικά ζητήθηκαν από τους υπεκμισθωτές, οι οποίοι δήλωσαν στις 15.10.2021 ιδιοκτήτες του μισθίου ακινήτου, ενώ η αρχική εκμισθώτρια απεβίωσε στις 4.7.2021 και εγκατέστησε εκ διαθήκης κληρονόμο τον υιό της εναγόμενο, αίτημα το οποίο έγινε δεκτό. Ότι ενώ δεν υφίστατο σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας στα οποία να έχει υπαχθεί το μίσθιο, ο εναγόμενος προσκόμισε στο Δήμο Πειραιά την υπ’ αριθμ. ……./17.6.2024 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας των επίδικων ακινήτων, με τα οποία ανωτέρω έγγραφα απαγορεύεται η χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος των μισθίων, με σκοπό να υποχρεωθούν οι υπομισθωτές να εγκαταλείψουν τη χρήση του μισθίου ακινήτου. Ζητούν περαιτέρω οι ενάγοντες να υποχρεωθεί ο εναγόμενος σε δήλωση βουλήσεως ενώπιον του Δήμου Πειραιά ότι αφενός στις 15.10.2021 για τα επίδικα μίσθια ακίνητα τα οποία έχουν υπομισθωθεί στην εταιρεία « ……………» δεν υφίστατο σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ούτε κανονισμός πολυκατοικίας και αφετέρου ότι κατά τη διάρκεια των επίδικων συμβάσεων μισθώσεως επιτρέπεται η χρήση των μισθίων ακινήτων ως καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες με την κρινόμενη έφεσή τους, επικαλούμενοι εσφαλμένη ερμηνεία του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητούν την εξαφάνισή της.
Κατά το άρθρο 179 ΑΚ «άκυρη ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο για κάποια παροχή περιουσιακά ωφελήματα που κατά τις περιστάσεις τελούν σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή». Εκμετάλλευση υπάρχει, όταν αυτός που γνωρίζει την κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του επωφελείται και επιτυγχάνει μειωμένη αντιπαροχή. Φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, η οποία διαπιστώνεται ενόψει των περιστάσεων της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, κατά το χρόνο της κατάρτισής της, είναι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου (ΑΠ 269/2022, ΑΠ 890/2011).
Από την εκτίμηση της κατάθεσης των μαρτύρων των διαδίκων και των εγγράφων τα οποία επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι είτε για να ληφθούν υπόψη ως αποδεικτικά στοιχεία, είτε ως δικαστικά τεκμήρια, τους εν γένει ισχυρισμούς των διαδίκων που περιέχονται στις προτάσεις τους ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και παραδεκτά επαναφέρονται ενώπιον του παρόντος, αποδεικνύονται πλήρως τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 16.1.2019 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ακινήτου η …………., μητέρα του εναγομένου μίσθωσε στους ενάγοντες τα περιγραφόμενα στην αγωγή δύο ισόγεια καταστήματα, ευρισκόμενα επί της οδού ……. στον Πειραιά Αττικής προκειμένου να στεγάσουν επιχείρηση εστιατορίου και νυκτερινού κέντρου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε εννέα έτη με χρόνο λήξεως την 31.1.2027, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 400 και 500 ευρώ αντίστοιχα, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο μισθωτήριο συμφωνητικό. Περαιτέρω οι μισθωτές κάνοντας χρήση όρου του μισθωτηρίου, το οποίο ρητά τους επιτρέπει την υπεκμίσθωση των επιδίκων μισθίων ακινήτων, αφού κατήρτισαν τα από 13.11.2020 ιδιωτικά συμφωνητικά επαγγελματικής υπομίσθωσης, υπομίσθωσαν τα ακίνητα στην εταιρεία με την επωνυμία « …….», η οποία με το υπ’ αριθμ. ……/15.10.2021 έγγραφό της αιτήθηκε από το Δήμο Πειραιά βεβαίωση εγκατάστασης υγειονομικού ενδιαφέροντος, την οποία χορήγησε ο Δήμος Πειραιά με το υπ’ αριθμ. …./22.10.2021 έγγραφο του επιτρέποντας τη χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος στο μίσθιο ακίνητο. Αποδείχθηκε όμως περαιτέρω ότι ο εναγόμενος με το υπ’ αριθμ. ……./13.5.2024 έγγραφό του αιτήθηκε από την αρμόδια υπηρεσία του Δήμου Πειραιά την ανάκληση της προαναφερόμενης βεβαίωσης επικαλούμενος δυο έγγραφα που ζητήθηκαν από τους αρχικούς μισθωτές του ακινήτου στα οποία δήλωσαν αναληθώς ιδιοκτήτες του ακινήτου, ενώ ιδιοκτήτρια του μισθίου ακινήτου ήταν η εκμισθώτρια …………. και μετά τον επισυμβάντα στις 4.7.2021 θάνατό της εγκατέστησε τον εναγόμενο υιό της εκ διαθήκης κληρονόμο. Περαιτέρω ο Δήμος Πειραιά, αφού έλαβε υπόψη το ανωτέρω έγγραφο του εναγομένου και την προσκομιζόμενη από αυτόν υπ’ αριθμ. …../17.6.2024 πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας της συμβολαιογράφου Κέας …………, με την οποία απαγορεύεται η χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος των μισθίων , με την υπ’ αριθμ. ……/1.7.2024 απόφασή του προέβη στην ανάκληση της ανωτέρω βεβαίωσης με την οποία επιτράπηκε στους υπομισθωτές η χρήση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος στο μίσθιο. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι η εκμισθώτρια …………. κατά το χρόνο συνάψεως της επίδικης μίσθωσης έπασχε από αλτσχάιμερ, γεγονός το οποίο εκμεταλλεύθηκαν οι ενάγοντες προκειμένου να καταρτίσουν την μίσθωση, με φανερή τη δυσαναλογία παροχής αντιπαροχής, αφού το συμφωνηθέν μίσθωμα των συνολικά 900 ευρώ για τα δύο μίσθια καταστήματα ευρισκόμενα σε κεντρική θέση στον Πειραιά, είναι δυσανάλογα μικρό για χώρο επιφάνειας 447,85 τμ, ενώ η νοητική κατάσταση της εκμισθώτριας μητρός του εναγόμενου, γεννηθείσα το έτος 1927, η οποία έπασχε από αγγειακή γεροντική άνοια για την οποία ελάμβανε φαρμακευτική αγωγή, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη από 21.7.2023 ιατρική γνωμάτευση του ιατρού Πνευμονολόγου ……………., δεν της επέτρεπε να διαπιστώσει τη δυσαναλογία παροχής αντιπαροχής κατά τη σύναψη των επίδικων μισθωτικών συμβάσεων. Περαιτέρω η προβαλλόμενη από τον εναγόμενο ένσταση του άρθρου 179 ΑΚ περί ακυρότητας των μισθωτηρίων λόγω κουφότητας και απειρίας της μητρός του, την οποία εκμεταλλεύθηκαν οι ενάγοντες όπως προκύπτει από τις συνθήκες υπό τις οποίες καταρτίστηκαν οι επίδικες συμβάσεις μίσθωσης πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και επομένως δεν υφίσταται οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση του εναγομένου ως κληρονόμου της εκμισθώτριας να προβεί στις αιτούμενες από τους ενάγοντες ενέργειες ενώπιον των δημοσίων υπηρεσιών του Δήμου Πειραιά, λόγω ακυρότητας των ανωτέρω συμφωνητικών επαγγελματικής μίσθωσης.
Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγοντας και η εκκαλουμένη απόφαση ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και ως εκ τούτου θα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη η υπό κρίση έφεση και να καταδικαστούν οι εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη του εφεσίβλητου λόγω της ήττας τους (άρθρο 176 ΚΠολΔ) κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων την υπό κρίση έφεση.
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει ουσιαστικά την έφεση.
Καταδικάζει τους εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη του εφεσίβλητου, την οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε στον Πειραιά στις 16.10.2026
H ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 16.10.2026 με άλλη σύνθεση, λόγω προαγωγής και αναχώρησης της Εφέτη Χριστίνας Λίμουρα, αποτελούμενη από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά Φεβρωνία Τσερκέζογλου, Πρόεδρο Εφετών, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΕΦΕΤΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ