ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός 612 /2026
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
3° Τμήμα
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Χριστίνα Λίμουρα Εφέτη, η οποία ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά και από τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ………… για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Α) Της εκκαλούσας: Της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «…………» και τον διακριτικό τίτλο «…….», που εδρεύει στον ……… Αττικής νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αλέξανδρου Τσαπέλη.
Της εφεσίβλητης: Της ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «……….», με προγενέστερη επωνυμία «………» και το διακριτικό τίτλο «……….», που εδρεύει στη ……….. Αττικής, νόμιμα εκπροσωπούμενη, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αντώνιου Σοφιανού.
Β) Της εκκαλούσας- αντεκκαλούσας: Της ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «………….», όπως νομίμως μετονομάστηκε η εταιρεία με την επωνυμία «…………» με διακριτικό τίτλο «………..», που εδρεύει στη …… Αττικής, νόμιμα εκπροσωπούμενη, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αντώνιου Σοφιανού.
Της εφεσίβλητης-αντεφεσίβλητης: Της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «…………….» και τον διακριτικό τίτλο «……….», που εδρεύει στην ……. Αττικής νομίμως εκπροσωπούμενης, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Αλέξανδρου Τσαπέλη.
Ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά άσκησαν οι εκκαλούντες τις με αριθμό εκθ. καταθ. …/2023 και …../2024 αγωγές, επί της οποίων εκδόθηκε η με αριθ. 2592/2025 απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου. Την απόφαση αυτή προσέβαλαν ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου οι εκκαλούντες με τις με γενικό αριθμ. καταθ. …/2025 και …../2025 εφέσεις, δικάσιμος επί των οποίων ορίστηκε μετά από αναβολή η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των εκκαλούντων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους με τις έγγραφες προτάσεις τους ζήτησαν να γίνουν αυτοί δεκτοί.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 518 παρ. 1 ΚΠολΔ, αν ο εκκαλών διαμένει στην Ελλάδα, η προθεσμία της έφεσης είναι τριάντα ημέρες, αν διαμένει στο εξωτερικό ή η διαμονή του είναι άγνωστη, εξήντα ημέρες και στις δύο περιπτώσεις η προθεσμία αρχίζει από την επίδοση της απόφασης που περατώνει τη δίκη.
Στην προκειμένη περίπτωση η υπό κρίση έφεση της εκκαλούσας ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «………..» κατά της 2592/2025 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατά την διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 614 επ. ΚΠολΔ) αντιμωλία των διαδίκων είναι εκπροθέσμως ασκηθείσα, αφού η προσβαλλόμενη απόφαση επιδόθηκε στην εκκαλούσα εταιρεία την 13.6.2025, όπως προκύπτει από την με αριθμ. …./13.6.2025 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή ………….., ενώ η έφεση ασκήθηκε την 15.7.2025. Ενόψει των ανωτέρω εφόσον η ένδικη έφεση ασκήθηκε εκπρόθεσμα πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη. Περαιτέρω όμως η ανωτέρω εκκαλούσα άσκησε την από 2.10.2025 αντέφεση η οποία ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 523 παρ.1 και 591παρ. 1 του ΚΠολΔ). Επομένως, εφόσον φέρονται παραδεκτά προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου η υπό κρίση έφεση και αντέφεση (άρθρο 511 ΚΠολΔ), πρέπει αφού ενωθούν και συνεκδικαστούν λόγω της φανερής συνάφειας τους και για οικονομία χρόνου και δαπάνης (άρθρα 246, 524 παρ. 1 και 591 παρ. 1 ΚΠολΔ) να γίνουν τυπικά δεκτές και να ερευνηθούν περαιτέρω μέσα στα όρια που καθορίζονται με αυτές, κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία, για το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων τους ( άρθρα 522, 533 σε συνδ. με 591 ΚΠολΔ).
Με την υπό κρίση αγωγή ισχυρίζεται η ενάγουσα ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία «………» ότι μίσθωσε από την εναγόμενη το περιγραφόμενο στην αγωγή μίσθιο διαμέρισμα ευρισκόμενο στη ………….. Αττικής με σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης. Ότι η εναγόμενη κατά το αναφερόμενο χρονικό διάστημα την απέκλεισε από τη χρήση του ανελκυστήρα παράνομα και καταχρηστικά, αφού εμποδίζεται η πρόσβαση των πελατών της στο μίσθιο βλάπτοντας τη φήμη της, ενώ η συμπεριφορά της εναγομένης αποτελεί παραβίαση της υποχρέωσης της εκμισθώτριας να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συγκεκριμένη χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ενόψει των ανωτέρω ζητεί μείωση του καταβαλλόμενου από αυτήν και συμφωνηθέντος μισθώματος, το οποίο ανέρχεται στο ποσό των 1588,20 ευρώ και να οριστεί στο ποσό των 750 ευρώ με αναπροσαρμογή του ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην αγωγή.
Περαιτέρω η ενάγουσα ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «……………..» εκμισθώτρια του ανωτέρω μίσθιου ακινήτου ισχυριζόμενη ότι η αξία του μισθίου καταστήματος έχει αυξηθεί κατά πολύ με συνέπεια να υφίσταται υπέρμετρη δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής ζητεί επικαλούμενη κατ’ άρθρο 388 ΑΚ απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών στις οποίες στήριξαν τα μέρη τη δικαιοπρακτική τους βούληση και επικουρικά κατ’ άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του μισθώματος στο προσήκον μέτρο να αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα με αύξηση αυτού στο ποσό των 5.031 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% από την επίδοση της αγωγής και μέχρι τη λήξη της μίσθωσης.
Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του απέρριψε την αγωγή της ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «…………..» και έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή της εταιρείας με την επωνυμία «………..» ως ουσιαστικά βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες με την υπό κρίση έφεση και αντέφεση, επικαλούμενοι εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη». Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει απευθείας από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η αρχή που θεσμοθετείται με την διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων, τόσο του οφειλέτη, όσο και του δανειστή, οι οποίες απορρέουν από οποιαδήποτε ενοχή, λειτουργεί δε, τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων, ρήτρα, όσο και ως διορθωτική αυτών, σε όσες περιπτώσεις, ένεκα συνδρομής ειδικών συνθηκών, όπως είναι οι νομισματικές υποτιμήσεις ή διακυμάνσεις, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών, παρέχοντας στο δικαστή τη δυνατότητα, όπως, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, προσδιορίσει την παροχή, κατά απόκλιση των συμφωνηθέντων, περιστέλλοντας ή επεκτείνοντας το συμφωνηθέν μέγεθος της, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Αναγκαία συνέπεια του χαρακτήρα της ΑΚ 288, ως αναγκαστικού δικαίου και δημοσίας τάξεως είναι, ότι πρέπει να εφαρμόζεται αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο, χωρίς την ανάγκη υποβολής ιδιαιτέρου αιτήματος. Πρέπει, όμως, προκειμένου το Δικαστήριο να εφαρμόσει την διάταξη αυτή, να αναφέρονται στην αγωγή ή την ένσταση, τα περιστατικά από τα οποία προκύπτει η ανάγκη μείωσης ή αναπροσαρμογής του οφειλόμενου ποσού, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και μάλιστα σε όση έκταση και σε όποιο μέρος επιβάλλεται από αυτές (ΑΠ 765/2020, ΑΠ 403/2017).
Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, το διαπλαστικό δικαίωμα, να ζητήσει από τον δικαστή την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, εφόσον η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης να επακολουθήσει την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να γίνεται υπέρμετρα επαχθής. Δηλαδή, η εν λόγω διάταξη, η οποία παρέχει, στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο προσήκον μέτρο, έχει ως προϋπόθεση ότι τα μέρη, κατά τον χρόνο της σύναψης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης, γιατί απέβλεψαν σε αυτά και αποτέλεσαν τη βάση της. Στη συνέχεια όμως, απαιτείται τα περιστατικά αυτά, σε μεταγενέστερο χρόνο, να μεταβλήθηκαν, τα δε γεγονότα τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο, μη δυνάμενα να προβλεφθούν. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Έτσι, τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ, δεν αποκλείεται να εφαρμοστεί το άρθρο 288 ΑΚ, που προσδιορίζει τον τρόπο εκπλήρωσης της παροχής, όπως απαιτεί η καλή πίστη, με την αντικειμενική της έννοια, δυναμένου του δικαστηρίου να προσδιορίζει την παροχή με περιστολή, επέκταση ή συμπλήρωση, έτσι ώστε το αποτέλεσμα, από την εκπλήρωσή της να είναι σύμφωνο, με το περί δικαίου αίσθημα και να επέρχεται η εξισορρόπηση των συμφερόντων, χωρίς να παραγνωρίζονται τα συμφωνηθέντα και η ασφάλεια των συναλλαγών. (ΑΠ 928/2020, ΑΠ 1088/2017).
Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συνεδριάσεως και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, τα οποία επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι είτε για να ληφθούν υπόψη ως αποδεικτικά στοιχεία, είτε ως δικαστικά τεκμήρια, τους εν γένει ισχυρισμούς των διαδίκων που περιέχονται στις προτάσεις τους ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και παραδεκτά επαναφέρονται ενώπιον του παρόντος, αποδεικνύονται πλήρως τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 23.1.2017 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης ακινήτου η ενάγουσα ανώνυμη εταιρεία «………….» εκμίσθωσε στην εναγόμενη ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία «……………..» ένα διαμέρισμα επιφάνειας 167,70 τμ ευρισκόμενο σε οικοδομή στη ….. Αττικής προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από την εναγομένη αποκλειστικά ως κατάστημα παροχής υπηρεσιών σωματικής ευεξίας. Η μίσθωση συμφωνήθηκε να είναι δωδεκαετής, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 1300 ευρώ μηνιαίως πλέον τέλους χαρτοσήμου, το οποίο μετά την πάροδο δύο ετών και μέχρι τη λήξη της μίσθωσης συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό αύξησης του δείκτη τιμών καταναλωτή του τελευταίου προ της αναπροσαρμογής μήνα, ήτοι αύξηση 2% ετησίως. Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής το μηνιαίο μίσθωμα κατόπιν των ανωτέρω συμφωνηθέντων αυξήσεων ανερχόταν στο ποσό των 1588,20 ευρώ. Περαιτέρω η ενάγουσα μισθώτρια εταιρεία με την υπό κρίση αγωγή της ζητεί μείωση του ανωτέρω μισθώματος επικαλούμενη πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, που οφείλεται, όπως ισχυρίζεται στο ότι η εναγομένη εκμισθώτρια του ακινήτου την απέκλεισε από την χρήση του ανελκυστήρα, που αποτελεί κοινόχρηστο χώρο του ακινήτου και εξυπηρετεί το σκοπό της εμπορικής μίσθωσης. Περαιτέρω ενώ η εναγομένη εκμισθώτρια εισήγαγε κωδικό για να χρησιμοποιούν οι ένοικοι τον ανελκυστήρα, τον οποίο αρνήθηκε αρχικά να χορηγήσει στην ενάγουσα, αποδείχθηκε όμως περαιτέρω από την κατάθεση της μάρτυρος συζύγου του νομίμου εκπροσώπου της εκμισθώτριας εταιρείας ότι προσφέρθηκε ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου να τον γνωστοποιήσει στην ενάγουσα η οποία αρνήθηκε αιτούμενη μόνο τη μείωση του μισθώματος, γεγονός που καταδεικνύει ότι η ενάγουσα δεν αποβλέπει στη χρήση του ανελκυστήρα και επομένως η ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος στο μίσθιο από την παρεμπόδιση χρήσης του, όπως ισχυρίζεται η μισθώτρια εταιρεία δεν αποδείχθηκε, απορριπτομένου και του αιτήματος της για μείωση του μισθώματος και της υπό κρίση αγωγής της ενάγουσας μισθώτριας εταιρείας ως ουσιαστικά αβάσιμης. Προέκυψε περαιτέρω ότι κατά το χρονικό διάστημα από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης του επιδίκου ακινήτου μέχρι το χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής επήλθε μεταβολή των συνθηκών και δη αύξηση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων της περιοχής, όπου βρίσκεται το ακίνητο σε συνδυασμό με την τοποθεσία του και την αυξανόμενη αγοραστική κίνηση της περιοχής, γεγονός που δημιουργεί σημαντική διαφορά μεταξύ του οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου που υπό τις διαμορφωθείσες συνθήκες θα μπορούσε να επιτευχθεί (άρθρο 288 ΑΚ), απορριπτομένης ως μη νόμιμης της κύριας βάσης της αγωγής κατ’ άρθρο 388 ΑΚ, διότι η επικαλούμενη από την ενάγουσα μεταβολή των συνθηκών οφειλόμενη στην αύξηση των μισθωτικών αξιών των ακινήτων δεν συνιστά έκτακτους και απρόβλεπτους λόγους. Επομένως επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος στο ποσό των 1.936,45 ευρώ μηνιαίως πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της υπό κρίση αγωγής μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 75%, γενομένης εν μέρει δεκτής ως ουσιαστικά βάσιμης της αγωγής της ενάγουσας εκμισθώτριας εταιρείας.
Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγοντας και η εκκαλουμένη απόφαση ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και ως εκ τούτου θα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμες οι υπό κρίση εφέσεις και αντέφεση και να καταδικαστούν οι εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη των εφεσίβλητων λόγω της ήττας τους (άρθρο 176 ΚΠολΔ) κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων τις υπό κρίση εφέσεις και αντέφεση.
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει ουσιαστικά αυτές.
Καταδικάζει τους εκκαλούντες στη δικαστική δαπάνη των εφεσίβλητων, την οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε στον Πειραιά στις 21.9.2026
H ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 21 Σεπτεμβρίου 2026 με άλλη σύνθεση, λόγω προαγωγής και αναχώρησης της Εφέτη Χριστίνας Λίμουρα, αποτελούμενη από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιά Φεβρωνία Τσερκέζογλου, Πρόεδρο Εφετών, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΕΦΕΤΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ