Αριθμός 707/2026
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
[ΤΜΗΜΑ 3°]
Αποτελούμενο από την Δικαστή Μαρία – Φανή Παλαμίδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: ………, …., ο οποίος παραστάθηκε μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου Παρασκευής Τραυλού (ΔΣΠ).
ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Της Ομόρρυθμης Εταιρείας με την επωνυμία «…………..» που εδρεύει στο … ., οδός ………. και διατηρεί κατάστημα στον ………., επί της οδού ……., με ΑΦΜ ……. και αρ. ΓΕΜΗ …………, νόμιμα εκπροσωπούμενης, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Κυριάκο Ροζάκη (ΔΣΑ) με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ.
Ο εκκαλών άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 8.01.2026 και με αριθ. εκθ. καταθ. ………./2026 αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 4835/2026 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, που δέχτηκε τ’ αναφερόμενα σ’ αυτή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ο εκκαλών με την από 4.05.2026 έφεσή του, προς το Δικαστήριο τούτο, που έχει κατατεθεί με αριθμό ……./2026 και ορίστηκε δικάσιμος αυτής με την από 21.05.2026 πράξη του Γραμματέα του Δικαστηρίου τούτου η δικάσιμος που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο (αρ. ………..).
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε. Η πληρεξούσια δικηγόρος του εκκαλούντος παραστάθηκε στο ακροατήριο του δικαστηρίου, όπως αναφέρεται παραπάνω και ανέπτυξε τις απόψεις της με τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε. Ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης δεν παραστάθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αλλά κατέθεσε μονομερή δήλωση, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ και προκατέθεσε προτάσεις.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
I. Στη συγκεκριμένη περίπτωση εισάγεται προς συζήτηση η από 4.05.2026 με αριθμό έκθεσης κατάθεσης στην Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου ………./2026 έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 4835/2026 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών [μισθωτικές διαφορές] επί της από 8.01.2026 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικ. …………/2026 αγωγής του ενάγοντος και ήδη εκκαλούντος. Η έφεση έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τα άρθρα 495, 511, 513 § 1 εδ. α’ στοιχ. β, 516 § 1, 517 εδ. α\ 518 παρ. 2 καθώς και 520 § 1 ΚΠολΔ, επειδή από τα στοιχεία της δικογραφίας, δεν προκύπτει επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης στην εναγόμενη και ήδη εφεσίβλητη, ούτε άλλωστε οι διάδικοι επικαλούνται τέτοια, ενώ εξάλλου δεν έχει παρέλθει η καταχρηστική προθεσμία του ενός [1] έτους από τη δημοσίευση της προσβαλλομένης απόφασης [17.4.2026], σύμφωνα με το άρθρο 518 παρ.1 ΚΠολΔ, ως ισχύει κατά τον χρόνο δημοσίευσης της εκκαλουμένης απόφασης, κατά την άσκηση της ένδικης έφεσης, (ήτοι κατάθεσή της στη Γραμματεία του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά στις 21.05.2026). Συνεπώς (η έφεση) αρμοδίως φερόμενη προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (άρθρο 19 ΚΠολΔ) και δεδομένου ότι κατά την άσκηση της ένδικης έφεσης καταβλήθηκε από τον εκκαλούντα το προσήκον παράβολο, κατ’ άρθρο 495 §1 εδαφ. γ και εδαφ. τελ. ΚΠολΔ, όπως προκύπτει από το με αριθμό …………… e-παράβολο του Δημοσίου ποσού (100) ευρώ, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρο 533 ΚΠολΔ ) και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια ανωτέρω ειδική διαδικασία (άρθρα 522, 524 παρ.1, 2, 533 παρ.1, 591 παρ.7, 614 αριθμ. 1).
II. Με την από 8.01.2026 αγωγή του ο ενάγων, ήδη εκκαλών, εξέθετε ότι δυνάμει του από 01.02.2023 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης επαγγελματικής στέγης συνήφθη μεταξύ του ιδίου, ως εκμισθωτή – επικαρπωτή του ακινήτου και του νομίμου εκπροσώπου της εναγόμενης εταιρίας ήδη εφεσίβλητης (ως μισθώτριας) ……………, σύμβαση επαγγελματικής στέγης ενός ισογείου ακινήτου, το οποίο βρίσκεται στον ……, επιφάνειας μ.τ. 65 (κύριοι χώροι 55,98 μ.τ και 9,04 μ.τ. βοηθητικοί χώροι), με είσοδο από την οδό …………. Ότι η μίσθωση του ως άνω ακινήτου άρχισε την 1.4.2023 και είχε προβλεπόμενο χρόνο λήξης την 31.3.2031. Ότι η δίμηνη αυτή προθεσμία εδόθη στην εναγόμενη εταιρία, ώστε να έχει την δυνατότητα να επιθεωρήσει ενδελεχώς το μίσθιο, ώστε να είναι απολύτως σίγουρη ότι αυτό είναι απολύτως κατάλληλο για την χρήση που το προορίζει. Ότι για τον λόγο αυτό της παραδόθηκαν τα κλειδιά του ακινήτου και υπέγραψε το άνω συμφωνητικό παραλαμβάνοντας ανεπιφύλακτα το μίσθιο. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε για την χρονική περίοδο από 1.4.2023 έως 31.3.2025 στο ποσό των τριών χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (3500 €) πλέον χαρτοσήμου 3,6% ήτοι 126 ευρώ και σύνολο τρεις χιλιάδες εξακόσια είκοσι έξι ευρώ (3626 €) και ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται από το τρίτο μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 3% επί του τελευταίως καταβαλλόμενου μισθώματος, κατά τους λοιπούς ειδικούς όρους του ένδικου συμφωνητικού. Ότι το μίσθωμα πλέον του τέλους χαρτοσήμου συμφωνήθηκε όπως καταβάλλεται εντός του πρώτου τριημέρου εκάστου μισθωτικού μήνα σε τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί στην Τράπεζα Πειραιώς. Ότι από τον Νοέμβριο του 2024 η εναγόμενη εταιρεία, προφασιζόμενη πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, αυθαίρετα, αναπόδεικτα και αυτοβούλως, δίχως να έχει προβεί σε καμία δικαστική ενέργεια μείωσης του μισθώματος, αποφάσισε όπως καταβάλλει το ήμισυ του μισθώματος και το ήμισυ του χαρτοσήμου και σύνολο 1813 ευρώ (3500 ευρώ X 50% πλέον χαρτοσήμου 63 ευρώ). Ότι στην επίδικη υπόθεση, έχει χωρήσει επανειλημμένη δυστροπία, δεδομένου ότι η εναγόμενη υπαίτια καθυστερεί τα μισθώματα μέχρι και σήμερα, έχει δε ο ενάγων περιέλθει σε δυσμενή οικονομική κατάσταση δεδομένου ότι φορολογείται για ολόκληρο το μίσθωμα, ενώ η εναγόμενη καταβάλλει το ήμισυ του μισθώματος και μάλιστα εκπρόθεσμα. Ότι μέρος του μισθώματος του Ιανουάριου 2026 κατεβλήθη από την εναγόμενη μη προσηκόντως την 07.01.2026, ενώ έδει να καταβληθεί έως την 05.01.2026. Με βάση το ιστορικό αυτό, ο ενάγων ζήτησε να υποχρεωθεί η εναγόμενη να του αποδώσει ελεύθερη την χρήση του ένδικου μισθίου λόγω δυστροπίας ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστεί η εναγόμενη στα δικαστικά του έξοδα. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η με αριθμό 4835/2026 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία απέρριψε την αγωγή ως αβάσιμη στην ουσία της. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο ενάγων, με την κρινόμενη έφεσή του, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνιση της, ώστε να γίνει δεκτή στο σύνολό της η αγωγή του.
III. Κατά τη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 29 ν. 813/1978), με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Από τη διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 340, 341 και 342 του ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει, ότι κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητά του, που αποτελεί στοιχείο της υπερημερίας, τεκμαίρεται με μόνη την παρέλευση του χρόνου καταβολής (ΑΠ 86/2005). Από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος δεν απαλλάσσεται ο μισθωτής αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση, όπως όταν αποχωρήσει από αυτό πριν τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 596 ΑΚ), αυτό δε γιατί, από το λόγο αυτό δεν επέρχεται λήξη της μισθωτικής σχέσης, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει, το δε μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα της άσκησης της χρήσης, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής (ΑΠ 617/2000, 760/2000). Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574-576 ΑΚ προκύπτει, ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Αν, όμως, κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΑΠ 427/1997). Επομένως, ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ’ ένσταση, να ισχυριστεί και αποδείξει ότι, εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού σε τέτοιο βαθμό, ώστε το από τη μισθωτική σύμβαση δικαίωμα του για χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο. Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος θεμελιώνει έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από το μισθωτή αίρει την υπερημερία του (ΑΠ 399/2004). Παράλληλα προς τα προαναφερόμενα δικαιώματα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος παρέχεται στο μισθωτή το πρόσθετο δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, προκειμένου να επιφέρει τη λύση της για το μέλλον και να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων για τον μετά την καταγγελία χρόνο. Ετσι, για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα, ο μισθωτής δικαιούται να ασκήσει την καταγγελία της σύμβασης με δήλωση που απευθύνεται στον εκμισθωτή, από την περιέλευση της οποίας και επέρχεται το αποτέλεσμά της (ΑΚ 167 σε συνδ. 585), δηλαδή η λύση της μίσθωσης (ΑΠ 48/2000). Προηγουμένως, κατά ρητή απαίτηση της άνω διάταξης (άρθρο 585 ΑΚ), πρέπει ο μισθωτής να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αυτή να παρέλθει άπρακτη εκτός αν εξαιτίας του λόγου της καταγγελίας, ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον να εκτελέσει τη σύμβαση (ΑΠ 594/2000, 958/1999). Από την προεκτεθείσα ανάπτυξη προκύπτει σε σχέση με την έννοια του πραγματικού ελαττώματος, ότι για τη συγκρότηση του ελαττώματος δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου πράγματος, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού. Κατά συνέπεια, πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων περιπτώσεων, που δεν ενδιαφέρουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή εκείνα που αναφέρονται στη φυσική ιδιοσυστασία αυτού ως πράγματος, όπως λ.χ. πλημμελείς κατασκευές τοίχων ή μονώσεων αυτών, λόγω των οποίων το μίσθιο εμφανίζει υγρασία ή διαρροή νερού, τοποθέτηση υλικών πλησίον του μισθίου από τρίτους ή από τον ίδιο τον εκμισθωτή και γενικά κάθε κατάσταση του μισθίου που έχει σχέση με τη λειτουργικότητα του πράγματος για τη συγκεκριμένη χρήση. Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξαιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης επουσιώδης, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (άρθρο 288 ΑΚ) δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη, δηλαδή δεν πρέπει να θεωρηθεί ως ελάττωμα, οπότε δεν χορηγούνται τα άνω εξεταζόμενα δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003). Αν η χρήση του μισθίου δεν παρακωλύεται και ο μισθωτής απολαμβάνει τα πλεονεκτήματα από τις σχέσεις του έναντι τρίτων συναλλασσομένων με αυτόν, στερείται των ίδιων ως άνω δικαιωμάτων (ΑΠ 912/2000). Οι προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 576 επ. ΑΚ, με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, πραγματικά ή νομικά, όπως από αυτές τις ίδιες προκύπτει, είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, με τους όρους πάντοτε των γενικών διατάξεων των άρθρων 332 επ. ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός ή ο περιορισμός της ειδικής αυτής ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές ή βλάβες του μισθίου που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία ακόμη και για τα τυχερά ή την ανώτερη βία, είναι άκυρη αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο ή βαριά αμέλεια (ΑΠ 1474/2004, 850/2004, 498/2002). Εφόσον συντρέχει η άνω προϋπόθεση, επέρχεται ακυρότητα της απαλλακτικής ρήτρας, πράγμα που σημαίνει, ότι δεν λαμβάνεται υπόψη αυτή και, επομένως, ο εκμισθωτής φέρει πλήρως την από το νόμο ευθύνη του. Στην αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή δεν συντρέχει η άνω προϋπόθεση, η συμφωνία μη ευθύνης είναι έγκυρη (άρθρο 361 σε συνδ. με 332 § 1 Κ.Πολ.Δ.) και επιφέρει τα αποτελέσματά της, ήτοι απαλλάσσεται ο εκμισθωτής για την ευθύνη του από την ύπαρξη των πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων, μέσα στα πλαίσια και το εύρος της συγκεκριμένης κάθε φορά συμφωνίας (ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 1015/2015, ΤΝΠ Νόμος). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 321 ΚΠολΔ, δεδικασμένο – το οποίο, κατ’ άρθρο 332 ΚΠολΔ, λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης, εμποδίζοντας το δικαστήριο να ερευνήσει την ίδια υπόθεση και πάλι – δημιουργούν οι οριστικές αποφάσεις των πολιτικών δικαστηρίων, που δεν μπορούν να προσβληθούν με ανακοπή ερημοδικίας και έφεση, δηλαδή οι τελεσίδικες, ενώ αυτό, κατά το άρθρο 322 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτείνεται στο ουσιαστικό και δικονομικό ζήτημα, που κρίθηκε με την απόφαση οριστικά, για μια έννομη σχέση που έχει προβληθεί με αγωγή, ανταγωγή, κύρια παρέμβαση ή ένσταση συμψηφισμού. Κατά το άρθρο 324 ΚΠολΔ το δεδικασμένο υπάρχει μεταξύ των ιδίων προσώπων με την ίδια ιδιότητα μόνο για το δικαίωμα που κρίθηκε και εφόσον πρόκειται για το ίδιο αντικείμενο και για την ίδια ιστορική και νομική αιτία, καλύπτει δε όχι μόνο το δικαίωμα που κρίθηκε (την έννομη σχέση που διαγνώσθηκε), αλλά και την ιστορική αιτία που έγινε δεκτή από την απόφαση (υπό την έννοια των πραγματικών περιστατικών που ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της έννομης σχέσεως), καθώς και τη νομική αιτία (το νομικό χαρακτηρισμό) που το δικαστήριο έδωσε στα πραγματικά περιστατικά υπάγοντάς τα στην οικεία διάταξη νόμου, την οποία εφάρμοσε, δηλαδή καλύπτει, ως ενιαίο όλον, ολόκληρο το δικανικό συλλογισμό, όπως διατυπώνεται στην απόφαση (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021). Ειδικότερα το δεδικασμένο καλύπτει: α) το δικαίωμα που κρίθηκε, β) τη νομική αιτία, δηλαδή το νομικό χαρακτηρισμό που δόθηκε από το δικαστήριο στα πραγματικά περιστατικά και γ) την ιστορική αιτία που αποτελείται από τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το Δικαστήριο και ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της έννομης σχέσης (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021, ΑΠ 1559/2017). Η ύπαρξη και η έκταση του δεδικασμένου προκύπτουν από το περιεχόμενο της απόφασης και όχι απ’ αυτό της κριθείσας αγωγής, έστω και αν το δικαστήριο δεν εξάντλησε το αντικείμενο της ή το υπερέβη ή απομακρύνθηκε απ’ αυτό (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021 ΑΠ 1559/2017). Προκειμένου, επομένως, να εξεταστεί, αν υφίσταται από προηγηθείσα τελεσίδικη απόφαση δεδικασμένο το οποίο κωλύει την έρευνα του ήδη με νέα αγωγή φερόμενου προς κρίση, βάσει ορισμένης ιστορικής αιτίας, αιτήματος, θα ληφθεί υπόψη η αιτιολογία της πρώτης απόφασης όσον αφορά την ιστορική αιτία επί της οποίας έκρινε και ο λόγος της απόρριψης (ΟλΑΠ 15/1998, ΑΠ 1010/2021, ΑΠ 735/2021, ΑΠ 1280/2015, ΑΠ 702/2011, ΑΠ 1615/2008). Αν υπάρχει δεδικασμένο, εφόσον δεν επήλθε μεταβολή του νομικού καθεστώτος που διέπει μια έννομη σχέση ή των πραγματικών περιστατικών που αποτελούν προϋπόθεση της σχέσης αυτή, αποκλείεται η αμφισβήτηση σε μεταγενέστερη δίκη της έννομης σχέσης που αποτελεί τη βάση της αξίωσης (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021, ΑΠ 1559/2017), το δε δεδικασμένο δεσμεύει τόσο τους διαδίκους (και τα άλλα πρόσωπα που αναφέρονται στα άρθρα 325-329 ΚΠολΔ, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά το άρθρο 325 παρ. 2, και εκείνοι που έγιναν διάδοχοι των διαδίκων, όσο διαρκούσε η δίκη), όσο και τα πολιτικά δικαστήρια, τα οποία δεν μπορούν να επανακρίνουν ό,τι έχει ήδη κριθεί (άρθρα 324, 332 ΚΠολΔ). Η απαγόρευση αυτή ενεργεί τόσο θετικά, με την έννοια ότι το δικαστήριο στο οποίο ανακύπτει εξ αφορμής άλλης δίκης, είτε ως κύριο είτε ως προδικαστικό το δικαίωμα που κρίθηκε με τελεσίδικη απόφαση, οφείλει να θέσει ως βάση της απόφασής του το δεδικασμένο που προκύπτει από την προηγούμενη τελεσίδικη απόφαση, λαμβάνοντας αυτό, ως αμάχητη αλήθεια, όσον και αρνητικά, με την έννοια ότι απαγορεύεται η άσκηση νέας αγωγής για το δικαίωμα που καλύπτεται από το δεδικασμένο, η οποία αν παρόλα αυτά ασκηθεί απορρίπτεται ως απαράδεκτη (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 944/2020). Δεδικασμένο αποτελεί και η ενδεχομένως άδικη ή εσφαλμένη τελεσίδικη απόφαση και ανατρέπεται μόνο με την επιτυχή άσκηση των έκτακτων ενδίκων μέσων της αναίρεσης ή της αναψηλάφησης κατά της απόφασης που αποτελεί δεδικασμένο (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021, ΑΠ 1559/2017). Αντίθετα δεν καλύπτονται από το δεδικασμένο τα κριθέντα πλεοναστικώς ζητήματα (ΑΠ 403/2023, ΑΠ 1327/2021, ΑΠ 944/2020). Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των ίδιων ανωτέρω άρθρων 321, 322 § 1 και 324 ΚΠολΔ και του άρθρου 330 του ίδιου κώδικα, προκύπτει ότι, αν αγωγή ή ένσταση απορριφθεί τελεσιδίκως από το αρμόδιο δικαστήριο, επειδή δεν περιέχονται στο οικείο διαδικαστικό έγγραφο (αγωγή ή προτάσεις) ορισμένα από τα στοιχεία που αξιώνει ο νόμος, αφενός μεν πρόκειται για απόρριψη λόγω αοριστίας, έστω και αν η αγωγή ή η ένσταση χαρακτηρίζεται ως μη νόμιμη, αφετέρου δε το δεδικασμένο, που έτσι παράγεται, αφορά μόνο στο κριθέν διαδικαστικό ζήτημα όχι δε και στην ανυπαρξία ουσιαστικού δικαιώματος. Έτσι η απόφαση, η οποία δεν έκρινε κατ’ ουσία και απέρριψε την αγωγή για τυπικό λόγο, όπως για αοριστία αυτής (νομική ή ποσοτική), όταν καταστεί τελεσίδικη δημιουργεί δεδικασμένο μόνο ως προς το δικονομικό ζήτημα της αοριστίας της αγωγής που δεσμεύει το καλούμενο να εξετάσει εκ νέου την αγωγή δικαστήριο, μόνον εφόσον έχει την ίδια δικονομική έλλειψη, για την οποία απορρίφθηκε προηγουμένως (ΑΠ 57/2020, ΑΠ 1280/2015, ΑΠ 702/2011).
IV. Από την ένορκη εξέταση του μάρτυρα …………, που εξετάστηκε επιμελεία του ενάγοντος και την ανωμοτί εξέταση του νομίμου εκπροσώπου της εναγόμενης ……. στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού, από την εκτίμηση όλων των εγγράφων που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται: α) τα δικόγραφα και οι δικαστικές αποφάσεις από προηγηθείσες μεταξύ των ίδιων διαδίκων δίκες, που λαμβάνονται υπόψη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, β) οι εκτυπώσεις των ηλεκτρονικών μηνυμάτων, που απέστειλαν αμφότεροι οι διάδικοι μεταξύ τους, διότι ακόμη και χωρίς την τήρηση της διαδικασίας άρσης απορρήτου, που προβλέπεται στο π.δ. 47/2005, τα γραπτά μηνύματα μεταξύ των διαδίκων θα πρέπει να αντιμετωπιστούν, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, όπως οι επιστολές, αφού σε αμφότερες τις μορφές αυτού του είδους της επικοινωνίας συνυπάρχουν τα στοιχεία της αποτυπωμένης, σε αναγνώσιμη μορφή επικοινωνίας από απόσταση, ενώ η μετάβαση από την κυριαρχία της επιστολής, στην κυριαρχία του ηλεκτρονικού μηνύματος (sms, viber, msn) έγινε κυρίως λόγω του εκσχυγχρονισμού της διαθέσιμης τεχνολογίας, με συνέπεια να μην προσβάλλονται τα δικαιώματα της ελεύθερης επικοινωνίας και του απορρήτου, όταν προσκομίζονται από τους ίδιους τους αντίδικους και συνάμα συνομιλούντες μέσω sms στο πλαίσιο δικαστικής μεταξύ τους διένεξης (ΜονΕφΑΘ 1687/2024, ΜονΕφΠατρ 1/2023 και ΜονΕφΠειρ 28/2021 άπασες στην ΤΝΠ Νόμος), πλην των ηλεκτρονικών μηνυμάτων που περιέχουν συνομιλίες των διαδίκων με τρίτο πρόσωπο, χωρίς την συναίνεση του τελευταίου, τα οποία δεν λαμβάνονται υπόψη, ως παράνομα αποδεικτικά μέσα, διότι προσβάλλουν τα δικαιώματα της ελεύθερης επικοινωνίας και του απορρήτου (ΜονΕφΑΘ 2890/2024 & ΕφΠειρ 529/2021) και γ) οι προσκομιζόμενες φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται (άρθρα 444 παρ. 1 περ. γ’, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 ΚΠολΔ) και το οπτικοακουστικό υλικό, που περιλαμβάνεται σε usb stick (συσκευή αποθήκευσης), που προσκομίζει η εναγόμενη και από τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο χωρίς απόδειξη (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), πλήρως αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 01.02.2023 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης επαγγελματικής στέγης, η εναγόμενη ήδη εφεσίβλητη μίσθωσε από τον ενάγοντα ήδη εκκαλούντα, ένα ισόγειο κατάστημα επιφάνειας 65 τ.μ. περίπου συνολικά, αποτελούμενο από 55,98 τ.μ. κύριων χώρων και 9,04 τ.μ. βοηθητικών χώρων, ευρισκόμενο στον …. …., επί της οδού ……., για να το χρησιμοποιήσει για επαγγελματική χρήση και πιο συγκεκριμένα για την άσκηση των πάσης φύσεως εμπορικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων της. Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε οκτώ έτη, ήτοι από 1.4.2023 έως 31.3.2031 και με δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης από μέρους της εναγόμενης για μισθωτική περίοδο 1.4.2031 έως 31.3.2034. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για την μισθωτική περίοδο από 01.04.2023 έως 31.03.2025 (πρώτο & δεύτερο μισθωτικό έτος της μίσθωσης) στο ποσό των 3.500 € πλέον ολόκληρου τέλους χαρτοσήμου 3,6%, ποσού εξ ευρώ 126 €, ήτοι συνολικά για μίσθωμα και χαρτόσημο συνολικά μηνιαίως το ποσό των 3.626 €. Επίσης συμφωνήθηκε ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 3% από το τρίτο μισθωτικό έτος και για κάθε μισθωτικό έτος έως την λήξη της μίσθωσης. Ο ενάγων υποσχέθηκε ότι το μίσθιο είναι απολύτως κατάλληλο για την χρήση, που το προορίζει η εναγόμενη. Στην παράγραφο δε Α.9 του μισθωτηρίου προβλέφθηκε ότι: «….Η μισθώτρια δηλώνει ότι το μίσθιο είναι της τέλειας αρεσκείας της, σε καλή κατάσταση και απόλυτα κατάλληλο για την χρήση που μισθώνεται. Για όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ο εκμισθωτής δεν έχει καμία υποχρέωση συντήρησης, αντικατάστασης ή επισκευής ζημιών και βλαβών του μισθίου, των εγκαταστάσεων και του εξοπλισμού του, για τα οποία αποκλειστική ευθύνη και υποχρέωση έχει η μισθώτρια…». Να σημειωθεί ότι, κατά την επίσκεψη του νομίμου εκπροσώπου της εναγόμενης στο μίσθιο προκειμένου να επισκοπήσει τους χώρους αυτού πριν από τη σύναψη της μίσθωσης, αν και ζήτησε να εξετάσει την ταράτσα του μισθίου, ο ενάγων του ανέφερε ότι αυτό δεν είναι εφικτό, διότι στην ταράτσα υπάρχει πρόσβαση μόνο από το όμορο κατάστημα, που ανήκει στην κόρη του, με την οποία ωστόσο ευρισκόταν σε διένεξη. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι από τον Φεβρουάριο του 2023 που η εναγόμενη μίσθωσε το ακίνητο μέχρι και το καλοκαίρι του 2023, το μίσθιο δεν χρησιμοποιήθηκε από την μισθώτρια, καθότι έχρηζε ριζικής ανακαίνισης και κατά το διάστημα εκείνο προτεραιότητα είχε η ανακαίνιση άλλων υποκαταστημάτων της εταιρείας της. Συγκεκριμένα, οι εργασίες για την ανακαίνιση του ακινήτου ξεκίνησαν το καλοκαίρι του 2023 και περατώθηκαν τον Δεκέμβριο του 2023, οπότε ξεκίνησε και επίσημα η λειτουργία του υποκαταστήματος της εναγόμενης στο ένδικο μίσθιο από τις 21.12.2023. Προς επίρρωση των ανωτέρω, η εναγόμενη προσκομίζει μετά νομίμου επίκλησης το από Δεκεμβρίου 2023 αποδεικτικό αγοράς της ταμειακής μηχανής για το υποκατάστημα της εταιρείας της, που στεγάζεται στο μίσθιο του ενάγοντος. Ωστόσο, λίγο πριν την περάτωση των εργασιών, τον Νοέμβριο του 2023, η εναγόμενη διαπίστωσε ότι η οροφή του καταστήματος είναι κατασκευασμένη με πλάκες αμιαντοτσιμέντου (ελενίτ), για τις οποίες ο ενάγων ουδέποτε την ενημέρωσε πριν την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης. Εντούτοις, σύμφωνα με την Οδηγία 1999/77/EC της Ευρωπαϊκής Ένωσης [η οποία μεταφέρθηκε στο ελληνικό δίκαιο βάσει της Υ.Α. 82/2003/2003 (ΦΕΚ 1045/Β’ 29.7.2003), απαγορεύτηκε η εμπορία και χρήση όλων των τύπων αμιάντου οριστικά από την 1.1.2005 στις χώρες-μέλη της ΕΕ και ο ήδη εγκατεστημένος αμίαντος πρέπει σταδιακά να απομακρυνθεί ώστε να εκλείψει κάθε κίνδυνος μόλυνσης, καθώς η έκθεση σε αμίαντο για μεγάλο χρονικό διάστημα μπορεί να οδηγήσει στην εμφάνιση σοβαρών προβλημάτων υγείας σε όσους εκτίθενται στις ίνες του αμίαντου που υπάρχουν στον αέρα και οι οποίες μπορεί να εισέλθουν στον ανθρώπινο οργανισμό μέσω του αναπνευστικού και του πεπτικού συστήματος. Εξάλλου, στην από Μαΐου 2025 τεχνική έκθεση μετά από δειγματοληψία και ανάλυση υλικών και αέρα για τον προσδιορισμό αμιάντου στο ένδικο μίσθιο, διενεργηθείσα κατόπιν εντολής του ιδιοκτήτη από την εταιρεία …. (…………..) προτείνεται η προγραμματισμένη απομάκρυνση του αμιαντοτσιμέντου από τη στέγη, με γνώμονα την πρόληψη ενδεχόμενης έκθεσης σε ίνες αμιάντου λόγω μελλοντικής φθοράς εργασιών, τη νομική κάλυψη του ιδιοκτήτη σε σχέση με τους ενοικιαστές και την εναρμόνιση με την ισχύουσα νομοθεσία περί απαγόρευσης και διαχείρισης δομικών στοιχείων που περιέχουν αμίαντο (ΠΔ 212/2006, Οδηγία 2009/148/ΕΚ), ενώ η διαδικασία θα πρέπει να γίνει από αδειοδοτημένη εταιρεία, σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ΕΛΙΝΥΑΕ και του ΥΠΕΝ. Για αυτό τον λόγο, άλλωστε, οι ιδιοκτήτες των όμορων προς το μίσθιο κτισμάτων έχουν ήδη σπεύσει και αντικαταστήσει την προϋπάρχουσα επί αυτών οροφή από πλάκες αμιαντοτσιμέντου (ελενίτ) με πάνελ. Σε διαφορετική περίπτωση τίθενται σε κίνδυνο οι υπάλληλοι της εναγόμενης εταιρείας, καθώς τα άτομα τα οποία εργάζονται καθημερινά με τον αμίαντο και εκτίθενται σ’ αυτόν συνεχώς μπορεί να υποστούν σοβαρές και ανεπανόρθωτες βλάβες στην υγεία τους. Την ύπαρξη αυτών των πλακών αμιαντοτσιμέντου (ελενίτ) η εναγόμενη διαπίστωσε όλως τυχαίως τον Νοέμβριο του 2023, λόγω των φυσιολογικών για τα δεδομένα της εποχής βροχοπτώσεων που ξεκίνησαν τότε, καθότι ρηγματώσεις επί αυτών (των πλακών) προκάλεσαν διαρροή υδάτων από την οροφή εντός του χώρου του καταστήματος, αναγκάζοντάς την να προβαίνει συνεχώς στην προσωρινή αποκατάσταση του προβλήματος, χωρίς ωστόσο να επιμεληθεί της μόνιμης επίλυσης αυτού. Η ως άνω κατάσταση δημιούργησε πέραν των άλλων και σοβαρότατα προβλήματα στην άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της εναγομένης, καθώς σε ορισμένα σημεία, τα διαρρέοντα εκ της οροφής νερά έπεφταν πάνω σε καλώδια και στον ηλεκτρολογικό εξοπλισμό του καταστήματος, δημιουργώντας σοβαρό κίνδυνο βραχυκυκλώματος, βλάβης ακόμη και ηλεκτροπληξίας, (βλ. το από 25.02.2026 απόσπασμα από το ημερήσιο δελτίο οχήματος του Α.Τ Κορυδαλλού που προσκομίζεται). Σε κάθε περίπτωση, τα παραπάνω προβλήματα γνωστοποιήθηκαν στον ενάγοντα από την εναγόμενη την 10.11.2023, όταν η τελευταία κάλεσε τον εκμισθωτή να συναντηθεί με τον νόμιμο εκπρόσωπο αυτής, …………, προκειμένου να συζητήσουν, έτσι ώστε αφενός να αφαιρεθούν οι πλάκες αμιαντοτσιμέντου (ελενίτ) και να αντί κατασταθούν με πάνελ και αφετέρου να συμφωνηθεί εύλογη μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο ήμισυ του αρχικώς καταβαλλόμενου ποσού μέχρι την οριστική αποκατάσταση του προβλήματος. Εντούτοις, επειδή οι μήνες περνούσαν άπρακτοι και ουδεμία ενέργεια είχε γίνει προς αποκατάσταση του προβλήματος από τον ενάγοντα, η εναγόμενη αποφάσισε τον Οκτώβριο του 2024 να καταβάλλει ως μίσθωμα στον ενάγοντα το 50% του αρχικώς συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος, ήτοι το ποσό των 1.813 € (3.500 X 50% = 1.750 € πλέον ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου 3,6%, που ισχύει κατά την τρέχουσα μισθωτική περίοδο ποσού εξ ευρώ 63 €). Ακολούθως, ο ενάγων κοινοποίησε στην εναγόμενη την από 9.10.2024 εξώδικη δήλωσή του, ισχυριζόμενος ότι η εναγόμενη είναι δύστροπη ως προς την καταβολή του μηνιαίου μισθώματος. Στην ως άνω εξώδικη δήλωση, η εναγόμενη απάντησε με την από 5.11.2024 Εξώδικη Απάντηση – Διαμαρτυρία – Δήλωσή της, στην οποία επισήμαινε όλα τα παραπάνω ζητήματα και κάλεσε τον ενάγοντα όπως εντός πέντε ημερών από την επίδοση σε εκείνον της εξωδίκου απάντησής της, επικοινωνήσει δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της, προκειμένου να δεσμευτεί ν’ αποκαταστήσει αμέσως τα ως άνω προβλήματα (πραγματικά ελαττώματα) και να συμφωνήσουν σε μείωση κατά 50% του μηνιαίου μισθώματος για τους μήνες από Οκτώβριο 2024 μέχρι και τον μισθωτικό μήνα που θα αποκατασταθεί το πρόβλημα, ενώ του δήλωσε ότι παρελθούσης της ταχθείσης προθεσμίας άπρακτης, επιφυλάσσεται ρητώς των δικαιωμάτων της, που απορρέουν από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και ενδεικτικά, είτε για μη καταβολή ή μείωση του μισθώματος είτε για πλήρη αποζημίωσή της. Ακολούθως αποδείχθηκε ότι ο ενάγων εκμισθωτής δεν προσήλθε στις διαπραγματεύσεις για να διευθετηθούν τα παραπάνω ζητήματα ούτε επιμελήθηκε της αφαίρεσης των πλακών του αμιάντου αλλά αντιθέτως, προκειμένου να αμυνθεί στην μονομερή ενέργεια της εναγομένης να μειώσει στο ήμισυ το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα από τον μήνα Οκτώβριο του 2024 κι εφεξής, ασκώντας (η εναγομένη) τα εκ του άρθρου 576 ΑΚ δικαιώματά της, στις 10.1.2025, κοινοποίησε στην μισθώτρια την υπ’ αριθμ. ……./2024 διαταγή πληρωμής, απόδοσης χρήσης μισθίου και μισθωμάτων του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εξέδωσε σε βάρος της στις 18.12.2024, με την οποία διέτασσε αυτήν 1) να αποδώσει τη χρήση του επίδικου μισθίου και 2) να καταβάλει στον ενάγοντα για οφειλόμενα μισθώματα των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 3.374 ευρώ [το υπόλοιπο ήμισυ δηλαδή του συμφωνηθέντος για κάθε μισθωτικό μήνα ποσό] μαζί με το οφειλόμενο χαρτόσημο των ως άνω δύο μηνών ποσού 252 ευρώ, νομιμοτόκως κατά τα εκεί οριζόμενα. Τελικά, η διαταγή …../2024 δεν εκτελέστηκε σε βάρος της μισθώτριας, αφού η τελευταία άσκησε την από 29.01.2025 αίτηση αναστολής εκτέλεσης ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία έγινε δεκτή με την υπ’ αριθμ. 392/2025 απόφαση του παραπάνω δικαστηρίου. Το τελευταίο, δικάζοντας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, ανέστειλε την εκτέλεση του τίτλου μέχρι να εκδοθεί οριστική απόφαση επί της από 29.01.2025 ανακοπής των άρθρων 632, 642 και 933 ΚΠολΔ (ΓΑΚ …./2025, ΕΑΚ ……./2025) που άσκησε η μισθώτρια κατά της ως άνω διαταγής πληρωμής – απόδοσης. Περαιτέρω, η αποδεικτική διαδικασία κατέδειξε ότι η ανακοπή έγινε δεκτή δυνάμει της υπ’ αριθμ. 4764/2025 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, που ακύρωσε την ως άνω διαταγή, κάνοντας δεκτό τον πρώτο λόγο της. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, «…αποδείχθηκε ότι η υπερημερία της ανακόπτουσας για καταβολή του συνόλου του μισθώματος δεν προήλθε από δυστροπία αλλά από άσκηση του δικαιώματος που της παρέχεται από το άρθρο 576 ΑΚ, αφού ο καθ’ ου δεν προχώρησε σε καμία ενέργεια άρσης του ως άνω πραγματικού ελαττώματος του μισθίου…», περιλαμβάνοντας σκέψη ότι «…η περιεχόμενη στη μισθωτική σύμβαση ρήτρα απαλλαγής της ευθύνης του καθ’ ου για βλάβες του μισθίου τυγχάνει άκυρη..». Από τα παραπάνω αποδείχτηκε ότι η καταβολή του ημίσεως του οφειλομένου μισθώματος από τον Οκτώβριο του 2024 κι εφεξής εκ μέρους της εναγομένης στον ενάγοντα έγινε στα πλαίσια ενάσκησης του δικαιώματος του άρθρ. 576 ΑΚ, το οποίο, επιτρέπει στον μισθωτή να μειώσει το μίσθωμα λόγω υπάρξεως πραγματικού ελαττώματος που εμποδίζει τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Τέτοιο ελάττωμα αναμφισβήτητα αποτελεί η ύπαρξη αμιαντοτσιμέντου στη στέγη του κτηρίου που βρίσκεται το μίσθιο, λόγω του οποίου το τελευταίο εμφανίζει διαρροή νερού και το κυριότερο δημιουργεί κίνδυνο για την υγεία των εργαζομένων εντός αυτού. Το παραπάνω δηλαδή ελάττωμα, το οποίο επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση του μισθίου, κατά τους όρους της σύμβασης θεμελιώνει έλλειψη υπαιτιότητας στην «μη προσήκουσα» καταβολή του μισθώματος (υπό την έννοια της ολοσχερούς καταβολής του) εκ μέρους της μισθώτριας, η οποία αίρει την υπερημερία της. Συνεπώς δεν μπορεί να γίνει λόγος για δυστροπία της εναγομένης ως προς την καταβολή του μισθώματος, πόσο μάλλον όταν η αποδιδόμενη στην εναγομένη «υπερημερία» αφορά το μίσθωμα του μηνός Ιανουάριου 2026, το οποίο, κατά τους αγωγικούς ισχυρισμούς, καταβλήθηκε στον ενάγοντα με καθυστέρηση τεσσάρων ημερών. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο επομένως, το οποίο, κάνοντας δεκτή την εκ μέρους της εναγομένης προβληθείσα ως άνω καταλυτική ένσταση του άρθρου 576 ΑΚ με το σκεπτικό ότι η εναγόμενη νόμιμα άσκησε το δικαίωμά της για μείωση του μισθώματος, εφόσον το μίσθιο ακίνητο έφερε πραγματικό ελάττωμα, το οποίο αυτή δεν γνώριζε κατά τη συνομολόγηση της, ούτε από βαριά αμέλεια αγνοούσε αυτό, μήτε παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα και απέρριψε την αγωγή ως αβάσιμη στην ουσία της, με την αιτιολογία ότι δεν αποδείχθηκε δυστροπία της εναγόμενης ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, ορθά εκτίμησε τις αποδείξεις και ο πρώτος λόγος της έφεσης που αναφέρει τα αντίθετα είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Ως προς τον δεύτερο λόγο της έφεσης, με τον οποίο ο ενάγων και ήδη εκκαλών διατείνεται ότι έχει κριθεί με δύναμη δεδικασμένου η ανυπαρξία πραγματικού ελαττώματος στο μίσθιο, το οποίο (δεδικασμένο) απορρέει από την υπ’ αριθμ. 2797/2025 (ήδη τελεσίδικη) απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εκδόθηκε επί διαφοράς μεταξύ των ίδιων διαδίκων κι ότι εσφαλμένα το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δέχθηκε τα αντίθετα με την εκκαλουμένη απόφαση, λεκτέα είναι τα εξής: Στις 12.3.2025, εκδικάσθηκε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (διαδικασία περιουσιακών διαφορών), η από 28.1.2025 και με ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/29.1.2025 αγωγή της εφεσίβλητης μισθώτριας κατά του εκκαλούντος εκμισθωτή περί μειώσεως του καταβαλλόμενου μισθώματος κατά ποσοστό 50%, λόγω πραγματικού ελαττώματος. Επί της διαφοράς, εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 2797/2025 απόφαση του ως άνω δικαστηρίου, με την οποία η αγωγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας, κατά τα διαλαμβανόμενα στο αιτιολογικό της.
Ακολούθως, απορρίφθηκε ως ανυποστήρικτη η από 24-7-2025 έφεση με ΓΑΚ/ΕΑΚ …………../2025 που άσκησε η ενάγουσα μισθώτρια κατά της πρωτόδικης απόφασης, με συνέπεια την τελεσιδικία της, (βλ. την υπ’ αριθμ. 712/2025 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά). Σύμφωνα με όσα αναπτύχθηκαν στη νομική σκέψη της παρούσας που προηγήθηκε, το δεδικασμένο που αναδύεται από την υπ’ αριθμ. 2797/2025 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά αφορά το δικονομικό ζήτημα της αοριστίας της από 28.1.2025 αγωγής που είχε ως νομική βάση τη διάταξη του άρθρου 576 ΑΚ, δηλαδή η κρίση επί της ελλείψεως των απαραίτητων στοιχείων που οφείλει να έχει η ιστορική βάση αυτής δεσμεύει το καλούμενο να εξετάσει εκ νέου την αγωγή δικαστήριο, υπό την προϋπόθεση ότι έχει την ίδια δικονομική έλλειψη για την οποία απορρίφθηκε προηγουμένως. Συνεπώς, η ένδικη διαφορά ουδόλως επηρεάζεται από το δεδικασμένο που απορρέει από την επικαλούμενη υπ’ αριθμ. 2797/2025 απόφαση, η οποία επέλυσε διαφορά μεταξύ των ίδιων διαδίκων αλλά με διαφορετική νομική αιτία από την από 8.01.2026 αγωγή που έχει ως αντικείμενο την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή ως προς την καταβολή του μισθώματος. Συνεπώς, ο δεύτερος λόγος της έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμος. Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος έφεσης, πρέπει, η έφεση να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Εφόσον δε η έφεση απορρίπτεται, πρέπει, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ. να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παράβολου ποσού εκατό (100,00) Ευρώ, που καταβλήθηκε από τον εκκαλούντα κατά την άσκηση της έφεσης και τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης να επιβληθούν σε βάρος του, λόγω της ήττας του (άρθρα 176, 183, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ και 63 επ. Ν 4194/2013 «Κώδικα Δικηγόρων»), κατ’ αποδοχή του σχετικού αιτήματος της τελευταίας, ως ουσιαστικά βάσιμου, κατά τα διαλαμβανόμενα στο διατακτικό της παρούσας.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 4.05.2026 (αρ. κατ. δικ. ………../2026) έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 4835/2026 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών – διαφορών.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την από 4.05.2026 (αρ. κατ. δικ. ………../2026) έφεση
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος του εκκαλούντος τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει σε πεντακόσια (500,00) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή του με αριθμό ……………. ηλεκτρονικού παράβολου ποσού εκατό (100,00) Ευρώ που καταβλήθηκε από την πλευρά του εκκαλούντος κατά την άσκηση της έφεσης στο Δημόσιο Ταμείο.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίασή του, απάντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στον Πειραιά, στις 5.11.2026.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ