Αριθμός 447/2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Σοφία Καλούδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Γ.Λ..
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Η υπό κρίση έφεση κατά της με αριθμό 110/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 662 ΚΠολΔ με την παρουσία των διαδίκων, παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ) και έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, με την κατάθεση του δικογράφου της στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου στις 30-4-2018, δηλαδή εντός της από το άρθρο 518 παρ. 1 του ΚΠολΔ οριζόμενης προθεσμίας από την επίδοση αντιγράφου της εκκαλουμένης απόφασης στις 18-4-2018 στους εναγομένους (βλ. την με αριθμό …../18-4-2018 έκθεση επιδόσεως της δικ. επιμελήτριας στο πρωτοδικείο Αθηνών, ……….). Επιπλέον έχει κατατεθεί το νόμιμο παράβολο, συνολικού ποσού 100 ευρώ, κατ΄άρθρο 495 παρ. 4 του ΚΠολΔ (βλ. το με αριθμό ………./ 2018 e-παράβολο). Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ). ΙΙ. Με την από 21-10-2015 (αρ. κατάθ. ………/2015) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, η ενάγουσα εξέθετε ότι με το από 15-9-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσε από τους εναγόμενους ένα ειδικότερα περιγραφόμενο ακίνητο οικόπεδο, συγκυριότητας τους κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου για έκαστο, επιφάνειας 612 τμ, με κτίσμα επιφάνειας 107 τμ, ευρισκόμενο στην Ηλιούπολη Αττικής, επί της συμβολής των οδών ………, προκειμένου να λειτουργήσει σε αυτό πρατήριο πώλησης καυσίμων και σταθμό εξυπηρέτησης αυτοκινήτων, για δεκαέξι έτη, από 1-10-2011 έως 30-9-2027, ότι μηναίο μίσθωμα ορίστηκε το ποσό των 4.500 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα, εκ του οποίου αυτή προκατέβαλε στους εκμισθωτές ποσό 500 ευρώ για ολόκληρη την μισθωτική περίοδο, και τέλος, ότι στις 13-5-2013 αυτή κατήγγειλε τη μίσθωση και περί τα τέλη Ιουλίου τους απέδωσε το μίσθιο. Ζητούσε δε να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της αποδώσουν, λόγω της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, ισομερώς το ποσό των 87.542 ευρώ, που αντιστοιχεί στα μη δεδουλευμένα μισθώματα, που τους προκατέβαλε. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η ως άνω εκκαλουμένη απόφαση, με την οποία αυτή έγινε εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και έκαστος των εναγομένων υποχρεώθηκε να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 27.600 ευρώ, νομιμότοκα από την επομένη της επίδοσης της αγωγής. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται οι εναγόμενοι με την έφεση τους, και ζητούν, για τους λόγους που εκθέτουν ειδικότερα και αφορούν στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και την κακή εκτίμηση των αποδείξεων, την εξαφάνιση της, ώστε να απορριφθεί η αγωγή καθ’ολοκληρίαν.ΙΙΙ. Από την επανεκτίμηση της ένορκης καταθέσεως του μάρτυρα της ενάγουσας και της ανωμοτί εξέτασης του πρώτου εναγόμενου στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του, καθώς και από τα προσκομιζόμενα μετ’ επικλήσεως από τους διαδίκους έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι εναγόμενοι είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστος σε ένα ακίνητο οικόπεδο, επιφάνειας 612 τμ, με κτίσμα επιφάνειας 107 τμ, στην Ηλιούπολη Αττικής, επί της συμβολής των οδών ……….., στο οποίο υφίσταται ήδη από το έτος 1969, εγκατάσταση πρατηρίου υγρών καυσίμων (δεξαμενές καυσίμων, αντλίες καυσίμων και ανυψωτικό μηχάνημα). Δυνάμει του από 24-11-1994, νόμιμα θεωρημένου, μισθωτηρίου, αυτοί εκμίσθωσαν το εν λόγω ακίνητο για χρονικό διάστημα 16 ετών στην εταιρεία πετρελαιοειδών, με την επωνυμία ……, ενώ, μετά την συγχώνευση αυτής με την ενάγουσα (με την τότε επωνυμία της ………), κατά το έτος 1997, η τελευταία υπεισήλθε στην μίσθωση ως νέα μισθώτρια και υπεκμίσθωσε το μίσθιο, με βάση σχετικό όρο της σύμβασης, στον ………, πρατηριούχο υγρών καυσίμων. Η ως άνω σύμβαση μίσθωσης λύθηκε πρόωρα στις 30-9-2011 με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (βλ. το από 14-9-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό), τα οποία ακολούθως προέβησαν στη κατάρτιση νέας σύμβασης δυνάμει του από 15-9-2011 ιδιωτικού συμφωνητικού, ομοίως δεκαεξαετούς διάρκειας, αρχομένης από 1-10-2011, έναντι μηναίου μισθώματος 4.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%. Περαιτέρω, συμφωνήθηκε αντίστοιχος όρος, με αυτόν της προηγούμενης μίσθωσης, για προκαταβολή μέρους εκάστου μηναίου μισθώματος, ποσού 500 ευρώ, έως την λήξη της μίσθωσης, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου, ήτοι συνολικού ποσού 99.456 ευρώ, ενώ στον όρο 2 του μισθωτηρίου ορίστηκε ότι το υπόλοιπο ποσό του μηνιαίου μισθώματος, δηλαδή το ποσό των 4.000 ευρώ θα προκαταβάλλεται ανά μήνα στους εκμισθωτές μαζί με το αναλογούν σε αυτό χαρτόσημο και θα αναπροσαρμόζεται σε κάθε έτος από τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης, με ολόκληρο το ποσοστό αύξησης του Δείκτη Μεταβολής Τιμών Καταναλωτή του αμέσως προηγουμένου ημερολογιακού έτους, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Αρχή, προσαυξημένο κατά μία εκατοστιαία μονάδα, ενώ μετά τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης και μέχρι τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας το εκάστοτε υπόλοιπο ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που θα προκύπτει μετά την ως άνω προκαταβολή και τον ανά μήνα συμψηφισμό στο μηνιαίο μίσθωμα του ποσού των πεντακοσίων ευρώ θα αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 6% κάθε έτος. Στις 9-2-2012 ο ως άνω υπομισθωτής πρατηριούχος, ……… με επιστολή του προς την ενάγουσα ζήτησε την μείωση του μισθώματος των 4.500 ευρώ στο ποσό, που ήταν πριν την από 15-9-2011 (νεότερη) μίσθωση, δηλαδή στο ποσό των 1992 ευρώ επικαλούμενος τις δυσμενείς, λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, συνθήκες της αγοράς καυσίμων καθώς και το γεγονός της απώλειας σημαντικού μέρους της πελατείας του πρατηρίου λόγω των έργων του Δήμου στην περιοχή (ΕΥΔΑΠ -Φωταέριο) για χρονικό διάστημα εννέα μηνών, κατά το οποίο το πρατήριο υπολειτουργούσε, καθώς και λόγω της μονοδρόμησης της οδού ……. Κατόπιν τούτου, η ενάγουσα απευθύνθηκε στους εναγόμενους και δη στον πρώτο εξ αυτών, ο οποίος ενεργούσε και ως αντιπρόσωπος για τους λοιπούς, και ζήτησε την μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.700 ευρώ, εκθέτοντας παράλληλα τους λόγους, που επέβαλαν την αναπροσαρμογή του. Αυτός απέκλεισε κατηγορηματικά την αιτούμενη μείωση του μισθώματος (ενώ δεν προέκυψε ότι προέβη σε κάποια άλλη συμβιβαστική πρόταση) και η ενάγουσα με τη σειρά της, μη δυνάμενη να ικανοποιήσει το αίτημα του υπομισθωτή της για μείωση του καταβαλλόμενου σε αυτήν μισθώματος, συνήνεσε στην πρόωρη λύση της υπομίσθωσης και στις 27-3-2013 παρέλαβε στη κατοχή της το μίσθιο. Ωστόσο, δεν προχώρησε σε νέα υπομίσθωση του, διότι εκτιμώντας τις συνθήκες της αγοράς κατέληξε, ότι δεν την συνέφερε η διατήρηση του πρατηρίου της στο μίσθιο με τους συγκεκριμένους μισθωτικούς όρους. Για το λόγο αυτό με την από 8-5-2013 καταγγελία της, που επιδόθηκε στους εναγόμενους στις 13-5-2013, κατήγγειλε την σύμβαση μίσθωσης κατ’άρθρο 43 ΠΔ 34/1995 (καταγγελία λόγω μεταμέλειας), και περί τα τέλη Ιουλίου 2013, κατόπιν συμφωνίας με αυτούς τους απέδωσε το μίσθιο. Ακολούθως, οι εναγόμενοι με το από 5-8-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσαν το μίσθιο ακίνητο στην εταιρία πετρελαιοειδών με την επωνυμία «…..», για δεκαέξι έτη, αντί μηναίου μισθώματος 3.500 πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6 %, το οποίο συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται σταδιακά για το δεύτερο και τρίτο έτος της μίσθωσης κατά ποσοστό 3% κατ’έτος και από 1-1-2017 κατά ποσοστό 5%, μόνον, όμως, εφόσον οι συνολικές πωλήσεις πετρελαιοειδών στην εσωτερική αγορά για το προηγούμενο κάθε φορά έτος, όπως ανακοινώνονται από τον ΣΕΕΠΕ παρουσιάζουν αύξηση συγκριτικά με το προηγούμενο έτος, διαφορετικά, συμφωνήθηκε το ποσό της αναπροσαρμογής του μισθώματος να καθορίζεται από κοινού κατόπιν επαναδιαπραγμάτευσης με όρους κοινής λογικής και καλής πίστης. Οι εναγόμενοι υποστηρίζουν, ότι το χαμηλότερο μίσθωμα που συμφωνήθηκε στην νεότερη αυτή μίσθωση με αντισυμβαλλόμενη την εταιρία «……» οφείλεται στο γεγονός, ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου τους μειώθηκε με υπαιτιότητα της ενάγουσας, η οποία το είχε σε αχρησία επί τέσσερις μήνες, δηλαδή από την αποχώρηση του προηγούμενου υπομισθωτή της, ………., μέχρι την παράδοση του σε αυτούς τα τέλη του Ιουλίου 2013, και μάλιστα δίχως να τους ενημερώσει σχετικά. Ωστόσο κάτι τέτοιο ουδόλως αποδείχθηκε. Ειδικότερα, όπως εκτιμάται, το μίσθωμα των 4.500 ευρώ ήταν ασύμφορα υψηλό για τις κρατούσες κατά το κρίσιμο χρόνο και συνεχώς επιδεινούμενες συνθήκες στην αγορά των πετρελαιοειδών, ενόψει της μειωμένης κατανάλωσης για λόγους οικονομικούς, ενώ επιπλέον, για το συγκεκριμένο μίσθιο πρέπει να ληφθεί υπόψη και το γεγονός της μονοδρόμησης κατά το έτος 2012 ενός εκ των δύο δρόμων που το περιβάλλουν, που είχε ως αποτέλεσμα το πρατήριο να απολέσει και εκ του λόγου τούτου σημαντικό τμήμα της πελατείας του. Παρόλα αυτά, οι εναγόμενοι δεν δέχθηκαν να διαπραγματευτούν κάποια μείωση του μισθώματος, με συνέπεια ο πρατηριούχος υπομισθωτής της ενάγουσας, που ήταν από ετών εγκαταστημένος στο μίσθιο να αναγκασθεί να το εγκαταλείψει και αυτή να προβεί σε καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης. Ακόμη, το γεγονός, ότι η τελευταία δεν απέδωσε άμεσα το μίσθιο πρατήριο στους εναγόμενους δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα της, καθόσον στη περίπτωση της καταγγελίας του άρθρου 43 ΠΔ 34/1995 ορίζεται ρητά η απόδοση αυτού μετά την πάροδο τριών μηνών. Ο πρώτος εναγόμενος εξεταζόμενος πρωτοδίκως απέδωσε το κλείσιμο του πρατηρίου σε σκόπιμη ενέργεια της ενάγουσας, προκειμένου να απομειωθεί η μισθωτική του αξία, ώστε ακολούθως να μπορέσει να επιβάλλει τους όρους της. Τούτο, όμως, δεν προέκυψε, καθόσον αυτή, μετά την καταγγελία της δεν επαναδιαπραγματεύθηκε με τους εναγόμενους την εκ νέου μίσθωση του. Τέλος, σε αντίθεση με τα όσα οι τελευταίοι υποστηρίζουν, η μη λειτουργία του πρατηρίου για το ανωτέρω χρονικό διάστημα δεν κρίνεται ικανή να οδήγησε σε μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου, με την έννοια της οριστικής απώλειας μέρους της πελατείας του, καθόσον ο μέσος καταναλωτής επιλέγει κάθε φορά το πρατήριο, που θα εξυπηρετηθεί κατά κύριο λόγο με κριτήριο τις τιμές των προϊόντων και τις υπηρεσίες που προσφέρει. Το μόνο δε, συγκριτικό στοιχείο που αυτοί προσκομίζουν αναφορικά με τις μισθωτικές αξίες πρατηρίων υγρών καυσίμων στην περιοχή κατά τον κρίσιμο χρονικό διάστημα είναι το από 15-1-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που αφορά σε ακίνητο, επιφάνειας 1045,60 τμ στην Ηλιούπολη Αττικής επι των οδών …….., με ευχερή είσοδο-έξοδο στην ………, που έχει εκμισθωθεί στην εταιρία με την επωνυμία «….» πρώην «….», προκειμένου να λειτουργήσει εκεί επιχείρηση πρατηρίου υγρών καυσίμων, πλυντήριο-λιπαντήριο αυτοκινήτων, κατάστημα πωλήσεως ειδών αυτοκινήτου, ειδών υγειονομικού ενδιαφέροντος, πρόχειρου φαγητού, ποτών, αναψυκτικών κτλ, αντί μηνιαίου μισθώματος 13.910 ευρώ. Το εν λόγω μίσθιο, όμως, είναι εντελώς διάφορο του επιδίκου και οι όροι της μίσθωσης του δεν δύνανται εν προκειμένω να λειτουργήσουν συγκριτικά, καθόσον είναι πολύ μεγαλύτερης έκτασης, και εντός αυτού παρέχονται και επιπλέον υπηρεσίες. Εν κατακλείδι, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα βαρύνεται με κάποια υπαιτιότητα για την μη λειτουργία του πρατηρίου στο μίσθιο των εναγόντων ούτε ότι εκ του λόγου αυτού μειώθηκε η μισθωτική του αξία και οι εναγόμενοι υπέστησαν περιουσιακή βλάβη. Επομένως, μετά την ως άνω πρόωρη λύση της σύμβασης μίσθωσης λόγω της καταγγελίας εκ μέρους της ενάγουσας, οι εναγόμενοι υποχρεούνται να της επιστρέψουν ισομερώς το ποσό των μισθωμάτων, που αυτή τους προκατέβαλε κατά την σύναψη της μίσθωσης και αντιστοιχούν σε μη δεδουλευμένα μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 1-9-2013 έως 30-9-2017 (169 μήνες χ 500 ευρώ =84.500 ευρώ) πλέον 3.042 ευρώ για αναλογούν σε αυτά τέλος χαρτοσήμου (που ομοίως είχε προκαταβληθεί), ήτοι συνολικά το ποσό των 87.542 ευρώ, αφαιρουμένου, ωστόσο, του ποσού της οριζόμενης αποζημίωσης στη διάταξη του άρθρου 43 παρ. 2 ΠΔ 34/1995 (σε συνδυασμό, ενόψει του χρόνου της καταγγελίας, με το άρθρο 6 της από 18-12-2012 ΠΝΠ ΦΕΚ Α 246/12-12-2012), ίσης με ένα μίσθωμα, όπως αυτό είχε αναπροσαρμοσθεί κατά τους συμβατικούς όρους, με βάση το ποσοστό αύξησης του Δείκτη Μεταβολής Τιμών Καταναλωτή του αμέσως προηγούμενου ημερολογιακού έτους, προσαυξημένο κατά μία εκατοστιαία μονάδα, δηλαδή 4.740,73 ευρώ. Επομένως, οι εναγόμενοι οφείλουν να καταβάλουν για τον λόγο αυτό στην ενάγουσα το ποσό των 27.600 ευρώ έκαστος (87.542 μείον 4.740,73=82.801,27 ευρώ /3). Περαιτέρω, η αγωγή της ενάγουσας για όλους τους ανωτέρω λόγους δεν ασκείται καταχρηστικά, προκειμένου να προκαλέσει ζημία στους εναγόμενους, όπως αυτοί αβασίμως ισχυρίζονται με τον μοναδικό λόγο της έφεσης τους, επαναφέροντας την σχετική ένσταση που είχαν προβάλει και πρωτοδίκως, καθόσον με αυτήν επιδιώκεται αποκλειστικά η ικανοποίηση νόμιμης αξίωσης της. Κατόπιν τούτου, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ορθώς δέχθηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη, και υποχρέωσε τους εναγόμενους στην καταβολή του ανωτέρω ποσού στην ενάγουσα απορρίπτοντας την ερειδόμενη στη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ ένταση αυτών ως ουσιαστικά αβάσιμη, έστω και με διάφορη αιτιολογία, που αντικαθίσταται με την αιτιολογία της παρούσας απόφασης. Κατά συνέπεια, η υπό κρίση έφεση πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη και τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας να επιβληθούν σε βάρος των εκκαλούντων, ενώ αναφορικά με το παράβολο, ποσού 100,00 ευρώ, που αυτοί προκατέβαλαν κατά την κατάθεση της εφέσεως, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. δ ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο διατακτικό
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
– ΔΙΚΑΖΕΙ με παρόντες τους διαδίκους.
-ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικώς και απορρίπτει κατ’ ουσίαν την έφεση κατά της με αριθμό 110/2018 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
-ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο, του με αριθμό …………/ 2018 ηλεκτρονικού παραβόλου.-ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας σε βάρος των εκκαλούντων, και ορίζει αυτά στο των ποσό χιλίων πεντακοσίων (1500) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 31 Ιουλίου 2019, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ