Αριθμός 448 /2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Σοφία Καλούδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Γ.Λ..
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Η υπό κρίση έφεση κατά της με αριθμό 178/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την διαδικασία περιουσιακών διαφορών (άρθρα 615-620 ΚΠολΔ) με την παρουσία των διαδίκων, παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ) και έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, με την κατάθεση του δικογράφου της στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου στις 27-4-2018, δηλαδή εντός της από το άρθρο 518 παρ. 1 του ΚΠολΔ οριζόμενης προθεσμίας από την επίδοση αντιγράφου της εκκαλουμένης απόφασης στις 13-4-2018 στην εναγόμενη (βλ. τη σχετική επισημείωση του δικαστικού επιμελητή στο πρωτοδικείο Αθηνών, …………, επί του επιδοθέντος αντιγράφου, που προσκομίζεται νόμιμα). Επιπλέον έχει κατατεθεί το νόμιμο παράβολο, συνολικού ποσού 100 ευρώ, κατ΄άρθρο 495 παρ. 4 του ΚΠολΔ (βλ. το με αριθμό …………./ 2018 e-παράβολο). Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ). ΙΙ. Με την από 9-1-2016 (αρ. κατάθ. ……/2016) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, οι ενάγοντες εξέθεταν ότι τυγχάνουν συγκύριοι κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου 1/3 έκαστος σε ένα ειδικότερα περιγραφόμενο ακίνητο οικόπεδο, επιφάνειας 612 τμ, με κτίσμα επιφάνειας 107 τμ, στην Ηλιούπολη Αττικής , επι της συμβολής των οδών ……., το οποίο με το από 15-9-2011 μισθωτήριο εκμίσθωσαν στην εναγομένη, προκειμένου να λειτουργήσει σε αυτό πρατήριο πώλησης καυσίμων και σταθμό εξυπηρέτησης αυτοκινήτων, για δεκαέξι έτη, από 1-10-2011 έως 30-9-2027, ότι μηναίο μίσθωμα ορίστηκε το ποσό των 4.500 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα, εκ του οποίου ποσό 500 ευρώ για ολόκληρη την μισθωτική περίοδο προκαταβλήθηκε σε αυτούς από τη μισθώτρια, ότι η τελευταία κάνοντας χρήση σχετικού όρου της σύμβασης μίσθωσης υπεκμίσθωσε το ακίνητο σε τρίτο, πρατηριούχο υγρών καυσίμων, ότι στις 13-5-2013 αυτή κατήγγειλε τη μίσθωση και περί τα τέλη Ιουλίου τους απέδωσε το μίσθιο, ότι με την από 5-8-2013 σύμβαση μίσθωσης αυτοί εκμίσθωσαν το ακίνητο στην εταιρία πετρελαιοειδών με την επωνυμία ….., για δεκαέξι έτη, αντί μηναίου μισθώματος 3.500 ευρώ και με δυσμενέστερους όρους σε σχέση με την προηγουμένη (με την εναγόμενη) μίσθωση, και ότι αιτία για αυτό στάθηκε το γεγονός, ότι η εναγόμενη κατά παράβαση των συμβατικών της υποχρεώσεων, από 27-3-2013 και επί τέσσερις συνεχόμενους μήνες δεν λειτούργησε το πρατήριο υγρών καυσίμων στο μίσθιο ως όφειλε, με αποτέλεσμα λόγω της αχρησίας του, να μειωθεί η μισθωτική του αξία, τουλάχιστον κατά το ποσό των 1000 ευρώ μηνιαίως. Ζητούσε δε, να υποχρεωθεί η τελευταία να της αποκαταστήσει την εκ του λόγου αυτού ζημία της, συνολικού ποσού 192.000 ευρώ (=16 έτη χ 12 μήνες χ 1000 ευρώ). Επί της αγωγής εκδόθηκε η ως άνω εκκαλουμένη απόφαση, με την οποία αυτή έγινε εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και υποχρεώθηκε η εναγόμενη να καταβάλει σε έκαστο των εναγόντων το ποσό των 38.400 ευρώ, νομιμότοκα από την επομένη της επίδοσης της αγωγής. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η εναγόμενη με την έφεση της και ζητεί, για τους λόγους που εκθέτει ειδικότερα και αφορούν στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και την κακή εκτίμηση των αποδείξεων, την εξαφάνιση της ,ώστε να απορριφθεί η αγωγή καθ’ολοκληρίαν.ΙΙΙ. Κακή χρήση του μίσθιου, η οποία παρέχει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να ζητήσει αποζημίωση (θετική ζημία και διαφυγόν κέρδος) (βλ. άρθρο 594 σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 297, 298, ΑΚ, που εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, κατά τα άρθρα 15 και 44 του Π.Δ 34/1995), αποτελεί και η αχρησία του μισθίου από το μισθωτή, εφόσον οδηγεί σε μείωση της μισθωτικής του αξίας. Η διάρκεια της αχρησίας πρέπει να είναι σημαντική και όχι ολιγόχρονη, σε συνδυασμό με τις συνθήκες που κάθε φορά συντρέχουν, τις ανάγκες του μισθωτή και βέβαια τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Περαιτέρω, για να θεωρηθεί η αχρησία ως αντισυμβατική συμπεριφορά, πρέπει ο μισθωτής να έχει αναλάβει ρητή υποχρέωση χρησιμοποίησης του μισθίου. Η ευθύνη αυτή του μισθωτή, εφόσον αφορά αθέτηση προϋφισταμένης ενοχής, είναι νόθος αντικειμενική, με την έννοια ότι ο νόμος καθιερώνει νόμιμο μαχητό τεκμήριο υπαιτιότητας του μισθωτή κι` επομένως, για την απόκρουση του τεκμηρίου αυτού, ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να επικαλεστεί και να αποδείξει γεγονός, για το οποίο δεν φέρει ευθύνη (άρθρο 336 ΑΚ). Τα ανωτέρω ισχύουν και επί της υπομισθώσεως.
ΙV. Από την επανεκτίμηση της ένορκης καταθέσεως του μάρτυρα της εναγομένης και της ανωμοτί εξέτασης του πρώτου ενάγοντος στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του, καθώς και από τα προσκομιζόμενα μετ’ επικλήσεως από τους διαδίκους έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγοντες είναι συγκύριοι κατά ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστος σε ένα ακίνητο οικόπεδο, επιφάνειας 612 τμ, με κτίσμα επιφάνειας 107 τμ, στην Ηλιούπολη Αττικής, επί της συμβολής των οδών ………, επί του οποίου υφίσταται, ήδη από το έτος 1969, εγκατάσταση πρατηρίου υγρών καυσίμων (δεξαμενές καυσίμων, αντλίες καυσίμων και ανυψωτικό μηχάνημα). Δυνάμει του από 24-11-1994, νόμιμα θεωρημένου, μισθωτηρίου, αυτοί εκμίσθωσαν το εν λόγω ακίνητο για χρονικό διάστημα 16 ετών στην εταιρεία πετρελαιοειδών, με την επωνυμία …., ενώ, μετά την συγχώνευση αυτής με την εναγομένη (με την τότε επωνυμία της ……), κατά το έτος 1997, η τελευταία υπεισήλθε στην μίσθωση ως νέα μισθώτρια και υπεκμίσθωσε το μίσθιο, με βάση σχετικό όρο της σύμβασης, στον ……., πρατηριούχο υγρών καυσίμων. Η ως άνω σύμβαση μίσθωσης λύθηκε πρόωρα στις 30-9-2011 με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (βλ. το από 14-9-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό), τα οποία ακολούθως προέβησαν στη κατάρτιση νέας σύμβασης δυνάμει του από 15-9-2011 ιδιωτικού συμφωνητικού, ομοίως δεκαεξαετούς διάρκειας, αρχομένης από 1-10-2011, έναντι μηναίου μισθώματος 4.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%.Περαιτέρω, συμφωνήθηκε αντίστοιχος όρος, με αυτόν της προηγούμενης μίσθωσης, για προκαταβολή μέρους εκάστου μηναίου μισθώματος, ποσού 500 ευρώ, έως την λήξη της μίσθωσης, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου, ήτοι συνολικού ποσού 99.456 ευρώ, ενώ στον όρο 2 του μισθωτηρίου ορίστηκε ότι το υπόλοιπο ποσό του μηνιαίου μισθώματος, δηλαδή το ποσό των 4.000 ευρώ θα προκαταβάλλεται ανά μήνα στους εκμισθωτές μαζί με το αναλογούν σε αυτό χαρτόσημο και θα αναπροσαρμόζεται σε κάθε έτος από τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης, με ολόκληρο το ποσοστό αύξησης του Δείκτη Μεταβολής Τιμών Καταναλωτή του αμέσως προηγουμένου ημερολογιακού έτους, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Αρχή, προσαυξημένο κατά μία εκατοστιαία μονάδα, ενώ μετά τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης και μέχρι τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας το εκάστοτε υπόλοιπο ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που θα προκύπτει μετά την ως άνω προκαταβολή και τον ανά μήνα συμψηφισμό στο μηνιαίο μίσθωμα του ποσού των πεντακοσίων ευρώ θα αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 6% κάθε έτος. Στις 9-2-2012 ο ως άνω υπομισθωτής πρατηριούχος, ………, με επιστολή του προς την εναγομένη ζήτησε την μείωση του μισθώματος των 4.500 ευρώ στο ποσό που ήταν πριν την από 15-9-2011 (νεότερη) μίσθωση, δηλαδή στο ποσό των 1992 ευρώ επικαλούμενος τις δυσμενείς, λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, συνθήκες της αγοράς καυσίμων καθώς και το γεγονός της απώλειας σημαντικού μέρους της πελατείας του πρατηρίου λόγω των έργων του Δήμου στην περιοχή (ΕΥΔΑΠ -Φωταέριο) για χρονικό διάστημα εννέα μηνών, κατά το οποίο το πρατήριο υπολειτουργούσε, καθώς και λόγω της μονοδρόμησης της οδού ….. Κατόπιν τούτου, η εναγόμενη απευθύνθηκε στους ενάγοντες και δη στον πρώτο εξ αυτών, ο οποίος ενεργούσε και ως αντιπρόσωπος για τους λοιπούς, και ζήτησε την μείωση του μισθώματος στο ποσό των 1.700 ευρώ, εκθέτοντας παράλληλα τους λόγους, που επέβαλαν την αναπροσαρμογή του. Ο πρώτος ενάγων απέκλεισε κατηγορηματικά την αιτούμενη μείωση του μισθώματος (ενώ δεν προέκυψε ότι προέβη σε κάποια άλλη συμβιβαστική πρόταση) και η εναγόμενη με τη σειρά της, μη δυνάμενη να ικανοποιήσει το αίτημα του υπομισθωτή της για μείωση του καταβαλλόμενου σε αυτήν μισθώματος, συνήνεσε στην πρόωρη λύση της υπομίσθωσης και στις 27-3-2013 παρέλαβε στη κατοχή της το μίσθιο. Ωστόσο, δεν προχώρησε σε νέα υπομίσθωση του, διότι εκτιμώντας τις συνθήκες της αγοράς κατέληξε, ότι δεν την συνέφερε η διατήρηση του πρατηρίου της στο μίσθιο με τους συγκεκριμένους μισθωτικούς όρους. Για το λόγο αυτό με την από 8-5-2013 καταγγελία της, που επιδόθηκε στους εναγόντες στις 13-5-2013, κατήγγειλε την σύμβαση μίσθωσης κατ’άρθρο 43 ΠΔ 34/1995 (καταγγελία λόγω μεταμέλειας), και περί τα τέλη Ιουλίου 2013, κατόπιν συμφωνίας με τους ενάγοντες απέδωσε σε αυτούς το μίσθιο. Ακολούθως, αυτοί με το από 5-8-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμίσθωσαν το μίσθιο ακίνητο στην εταιρία πετρελαιοειδών με την επωνυμία «….», για δεκαέξι έτη, αντί μηναίου μισθώματος 3.500 πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, το οποίο συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται σταδιακά για το δεύτερο και τρίτο έτος της μίσθωσης κατά ποσοστό 3% κατ’έτος και από 1-1-2017 κατά ποσοστό 5%, μόνον, όμως, εφόσον οι συνολικές πωλήσεις πετρελαιοειδών στην εσωτερική αγορά για το προηγούμενο κάθε φορά έτος, όπως ανακοινώνονται από τον ΣΕΕΠΕ παρουσιάζουν αύξηση συγκριτικά με το προηγούμενο έτος, διαφορετικά, συμφωνήθηκε το ποσό της αναπροσαρμογής του μισθώματος να καθορίζεται από κοινού κατόπιν επαναδιαπραγμάτευσης με όρους κοινής λογικής και καλής πίστης. Οι ενάγοντες με την αγωγή τους υποστηρίζουν, ότι το χαμηλότερο μίσθωμα που συμφωνήθηκε στην νεότερη αυτή μίσθωση με αντισυμβαλλόμενη την εταιρία «…» οφείλεται στο γεγονός, ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου τους μειώθηκε με υπαιτιότητα της εναγομένης, η οποία το είχε σε αχρησία επί τέσσερις μήνες, δηλαδή από την αποχώρηση του προηγούμενου υπομισθωτή της, …….. μέχρι την παράδοση του σε αυτούς τα τέλη του Ιουλίου 2013, και μάλιστα δίχως να τους ενημερώσει σχετικά. Ωστόσο κάτι τέτοιο ουδόλως αποδείχθηκε. Ειδικότερα, όπως εκτιμάται, το μίσθωμα των 4.500 ευρώ ήταν ασύμφορα υψηλό για τις κρατούσες κατά το κρίσιμο χρόνο και συνεχώς επιδεινούμενες συνθήκες στην αγορά των πετρελαιοειδών, ενόψει της μειωμένης κατανάλωσης για οικονομικούς λόγους, ενώ επιπλέον, για το συγκεκριμένο μίσθιο πρέπει να ληφθεί υπόψη και το γεγονός της μονοδρόμησης κατά το έτος 2012 ενός εκ των δύο δρόμων που το περιβάλλουν, που είχε ως αποτέλεσμα το πρατήριο να απολέσει και εκ του λόγου τούτου σημαντικό τμήμα της πελατείας του. Παρόλα αυτά, οι ενάγοντες δεν δέχθηκαν να διαπραγματευτούν κάποια μείωση του μισθώματος, με συνέπεια ο πρατηριούχος υπομισθωτής της εναγόμενης, που ήταν από ετών εγκαταστημένος στο μίσθιο να αναγκασθεί να το εγκαταλείψει και η εναγόμενη να προβεί σε καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης. Το γεγονός δε, ότι αυτή ακολούθως δεν προέβη σε νέα υπομίσθωση του μίσθιου μέχρι την απόδοση του στους ενάγοντες (βλ. άρθρο 43 ΠΔ 34/95) δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα της, αλλά σε αντικειμενικούς λόγους και δη στο γεγονός ότι ουδείς υποψήφιος μισθωτής πρατηριούχος θα ενδιαφερόταν να συνάψει ολιγόμηνη (τρίμηνη, εν προκειμένω, βλ. άρθρο 43 ΠΔ 34/1995) σύμβαση υπομίσθωσης. Ο πρώτος ενάγων εξεταζόμενος πρωτοδίκως απέδωσε το κλείσιμο του πρατηρίου σε σκόπιμη ενέργεια της εναγόμενης, προκειμένου να απομειωθεί η μισθωτική του αξία, ώστε ακολούθως να μπορέσει να επιβάλλει τους όρους της. Τούτο, όμως, δεν προέκυψε, καθόσον η εναγόμενη, που είχε ήδη καταγγείλει τη μίσθωση, δεν επαναδιαπραγματεύθηκε με τους εναγόντες την εκ νέου μίσθωση του. Τέλος, σε αντίθεση με τα όσα οι τελευταίοι υποστηρίζουν, η μη λειτουργία του πρατηρίου για το ανωτέρω χρονικό διάστημα δεν κρίνεται ικανή να οδήγησε σε μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου, με την έννοια της οριστικής απώλειας μέρους της πελατείας του, καθόσον ο μέσος καταναλωτής επιλέγει κάθε φορά το πρατήριο, που θα εξυπηρετηθεί κατά κύριο λόγο με κριτήριο τις τιμές των προϊόντων και τις υπηρεσίες που προσφέρει. Το μόνο δε, συγκριτικό στοιχείο που προσκομίζουν οι ενάγοντες αναφορικά με τις μισθωτικές αξίες πρατηρίων υγρών καυσίμων στην περιοχή κατά τον κρίσιμο χρονικό διάστημα είναι το από 15-1-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που αφορά σε ακίνητο, επιφάνειας 1045,60 τμ στην Ηλιούπολη Αττικής επι των οδών …….., με ευχερή είσοδο-έξοδο στην …….., που έχει εκμισθωθεί στην εταιρία με την επωνυμία «…» πρώην «….», προκειμένου να λειτουργήσει εκεί επιχείρηση πρατηρίου υγρών καυσίμων, πλυντήριο-λιπαντήριο αυτοκινήτων, κατάστημα πωλήσεως ειδών αυτοκινήτου, ειδών υγειονομικού ενδιαφέροντος, πρόχειρου φαγητού, ποτών, αναψυκτικών κτλ, αντί μηνιαίου μισθώματος 13.910 ευρώ. Το εν λόγω μίσθιο, όμως, είναι εντελώς διάφορο του επιδίκου και οι όροι της μίσθωσης του δεν δύνανται εν προκειμένω να λειτουργήσουν συγκριτικά, καθόσον είναι πολύ μεγαλύτερης έκτασης, και εντός αυτού παρέχονται και επιπλέον υπηρεσίες. Εν κατακλείδι, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη βαρύνεται με κάποια υπαιτιότητα για την μη λειτουργία του πρατηρίου στο μίσθιο των εναγόντων ούτε ότι εκ του λόγου αυτού μειώθηκε η μισθωτική του αξία. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που έκρινε διαφορετικά και όλως αυθαιρέτως εκτίμησε την ζημία των εναγόντων στο ποσό των 600 ευρώ ανά μισθωτικό μήνα έσφαλε κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, και οι σχετικοί λόγοι της έφεσης πρέπει να γίνουν δεκτοί ως βάσιμοι κατ’ουσίαν. Μετά ταύτα, η υπό κρίση έφεση πρέπει να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, το Δικαστήριο δε τούτο, αφού κρατήσει και δικάσει την αγωγή, πρέπει να την απορρίψει ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα της εναγομένης αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας πρέπει να επιβληθούν σε βάρος των εναγόντων, ενώ αναφορικά με το παράβολο, ποσού 100,00 ευρώ, που αυτή προκατέβαλε κατά την κατάθεση της εφέσεως, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του σε αυτήν (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. δ ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
– ΔΙΚΑΖΕΙ με παρόντες τους διαδίκους.
-ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικώς και κατ’ ουσίαν την έφεση κατά της με αριθμό 178/2018 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
-ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την υπ’ αριθμ. 178/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
–ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του με αριθμό ……./ 2018, ποσού 100 ευρώ, στην καταθέσασα εκκαλούσα.
-ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……./2016 αγωγή.
-ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή .
-ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος των εναγόντων τα δικαστικά έξοδα της εναγομένης και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, το οποίο ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000,00) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 31 Ιουλίου 2019, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ