ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙKΑΣΙΑ
Αριθμός Απόφασης: 522 /2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Συγκροτήθηκε από το Δικαστή Ιωάννη Γερωνυμάκη, Εφέτη, ο οποίος ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και τη Γραμματέα Γ. Λ.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη έφεση κατά της υπ’ αριθ. 45/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 επ., 511, 513 παρ. 1β, 518 παρ. 1, 520 του ΚΠολΔ), δοθέντος ότι η προσβαλλόμενη απόφαση επιδόθηκε στην εκκαλούσα την 24/1/2018, η δε έφεση κατατέθηκε στη Γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου την 7/2/2018 και αρμοδίως φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (άρθρο 19 του ΚΠολΔ) ενώ καταβλήθηκε και το νόμιμο παράβολο (e- Παράβολο με κωδικό …………) ποσού 100 ευρώ (το οποίο καταβλήθηκε μέσω Internet Banking της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος) το οποίο επισυνάπτεται στην από 7/2/2018 έκθεση που συνέταξε η Γραμματέας του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία (άρθρα 533 παρ. 1, 591 παρ. 7 του ΚΠολΔ).
Η ενάγουσα, ήδη εκκαλούσα, στην από 11/5/2015 αγωγή της ισχυρίστηκε ότι με το από 17/4/2002 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσε από το εναγόμενο ν.π.δ.δ. με την επωνυμία «ΤΑΜΕΙΟ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΚΑΤΩΤΕΡΩΝ ΠΛΗΡΩΜΑΤΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΝΑΥΤΙΚΟΥ (Τ.Π.Κ.Π.Ε.Ν.)», καθολικός διάδοχος του οποίου είναι το ήδη εφεσίβλητο ν.π.δ.δ., ένα ασκεπές οικόπεδο εμβαδού 313 τ.μ., ευρισκόμενο την οδό ……….. στον Πειραιά, για να το χρησιμοποιήσει ως χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων, με μηνιαίο μίσθωμα ποσού 1.614 ευρώ, ότι η διάρκεια της μίσθωσης που αρχικά είχε συμφωνηθεί έως την 30/4/2002 παρατάθηκε με το από 28/4/2004 ιδιωτικό συμφωνητικό έως την 30/4/2006 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 2.600 ευρώ πλέον χαρτοσήμου, ότι έκτοτε η μίσθωση παρατάθηκε σιωπηρά έως την 1/5/2014, ότι με το από 16/9/2014 ιδιωτικό συμφωνητικό η μίσθωση παρατάθηκε έως την 30/4/2019 και συμφωνήθηκε ότι το μηναίο μίσθωμα ποσού 2.600 ευρώ πλέον χαρτόσημου θα αναπροσαρμόζεται ετησίως σύμφωνα με το ΔΤΚ του προηγούμενου δωδεκαμήνου πλέον μιας μονάδας, κατά τα ειδικότερα εκτεθέντα στην αγωγή της, ότι από την κατάρτιση της ένδικης μισθωτικής σύμβασης και ειδικότερα από την από 28/4/2004, οπότε αναπροσαρμόστηκε συμβατικά το μηναίο μίσθωμα στο ποσό των 2.600 ευρώ μέχρι και την άσκηση της αγωγής μεταβλήθηκαν, ουσιωδώς και κατά τρόπο μόνιμο, τα πραγματικά περιστατικά επί των οποίων τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν την σύμβαση μίσθωσης, με συνέπεια να έχει επέλθει μείωση της μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο ακίνητο και να έχει καταστεί η δική της αντιπαροχή σε σχέση με την παροχή του εναγόμενου, υπέρμετρα επαχθής και καταφανώς δυσανάλογη, ότι ειδικότερα από το έτος 2010 μέχρι και την άσκηση της αγωγής λόγω της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσεως, που έπληξε με ιδιαίτερη σφοδρότητα την Ελλάδα, της επιβολής μέτρων δημοσιονομικού χαρακτήρα, της αύξησης της ανεργίας, της έλλειψης ρευστότητας, η οποία προκάλεσε το κλείσιμο πολλών εμπορικών καταστημάτων της περιοχής, όπου βρίσκεται το μίσθιο, σε συνδυασμό με την αύξηση της τιμής της βενζίνης και της εκτέλεσης έργων σε όλους του κεντρικούς δρόμους του Πειραιά στα πλαίσια της ολοκλήρωσης της κατασκευής του Τραμ και του Μετρό στον Πειραιά, τα έσοδα της επιχείρησης της παρουσιάζουν διαρκώς αυξανόμενη πτώση και έχουν διαμορφωθεί έως και το έτος 2015, στα αναφερόμενα λεπτομερώς στην αγωγή ποσά, με δυσοίωνες προοπτικές για το μέλλον και ότι η καταφανής δυσαναλογία μεταξύ του επιβαλλόμενου από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη ετησίου μισθώματος και του συνομολογημένου και καταβαλλόμενου κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, όσον αφορά το ύψος αυτού και το ποσοστό σταδιακής αναπροσαρμογής του, αντίκειται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και είναι υπέρμετρα επαχθής και πρέπει προς άρση της δυσαναλογίας μεταξύ της δικής της αντιπαροχής και της παροχής του εναγόμενου και αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστεως, ν’ αναπροσαρμοστεί το καταβαλλόμενο μίσθωμα κυρίως, κατ’ άρθρο 388 του ΑΚ, άλλως κατ’ άρθρο 288 του ΑΚ. Ζητούσε να διαταχθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος, να μειωθεί αυτό κατά ποσοστό 50% και να διαμορφωθεί στο ποσό των 1.300 ευρώ έως τη λήξη της μίσθωσης. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την προσβαλλόμενη απόφασή του απέρριψε την αγωγή κατά την κύρια βάση της, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 388 του ΑΚ, ως νομικά αβάσιμη και την επικουρική βάση της, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται η ενάγουσα με την υπό κρίση έφεση της για κακή εφαρμογή του νόμου και εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να γίνει αυτή δεκτή ώστε να εξαφανιστεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να γίνει δεκτή η αγωγή της.
Κατά την έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, το οποίο, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του π.δ/τος 34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ μετά την ισχύ του νόμου 3996/2011 (άρθρο 79 παρ. 2 αυτού) και στις μισθώσεις που συνάπτονται κατά τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην παραπάνω διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση για να αποκρουστεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή όλα τα προαναφερόμενα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος. Ειδικότερα, τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, κατ’ άρθρο 216 παρ. 1 και 118 αριθμ. 4 του ΚΠολΔ, να εκτίθενται με ακρίβεια σε αυτό και να γίνεται μνεία ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς η αγωγή θα είναι αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, εξαιτίας των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Έτσι, γενικής φύσης περιστατικά και ιδίως τυχαία που συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση (ή μείωση) της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης (ή μείωσης) της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Αντίθετα, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του υπόψη άρθρου δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών κ.λπ. (ΑΠ 53/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 155/2018 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 841/2017 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη», εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ. Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ. 34/1995 και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο Δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 του ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη – παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται – η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΟλΑΠ 3/2014 ΧρΙΔ 2014, 358, ΑΠ Ολομ. 9/1997 ΕλΔνη 1997, 767). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 του ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής ή με ένσταση. Ειδικότερα, το έργο του Δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του «ελεύθερου» – για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας – το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014 ΧρΙΔ 2014, 358, ΑΠ 762/ 2015 ΝΟΜΟΣ). Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 του ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά. Ειδικά, η σύγχρονη γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 επ., η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα «μνημόνια», εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 του ΑΚ και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπόψη άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα. Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο αιτούμενος την αναπροσαρμογή κατ’ εφαρμογή του άρθρου αυτού (ΑΠ 403/2017 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 763/2016 ΝΟΜΟΣ).
Εν προκειμένω με το ανωτέρω περιεχόμενο η αγωγή ως προς την κύρια βάση της, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 388 του ΑΚ, πρέπει να απορριφθεί ως νομικά αβάσιμη, διότι η ενάγουσα αν και ισχυρίζεται ότι η τελευταία παράταση της σύμβασης μίσθωσης έγινε την 16/9/2014 οπότε το μηνιαίο μίσθωμα παρέμεινε στο ποσό των 2.600 ευρώ, συμφωνήθηκε όμως για πρώτη φορά ετήσια αναπροσαρμογή κατά το ΔΤΚ πλέον μίας μονάδας, επικαλείται ως πραγματικά περιστατικά, η απρόβλεπτη μεταβολή των οποίων δικαιολογεί τη μείωση του μισθώματος, τη σοβαρή οικονομική κρίση, η οποία άρχισε να επιφέρει τις δυσμενείς συνέπειες από το έτος 2010 και τη συνεπεία αυτής κλείσιμο των επιχειρήσεων των κεντρικών δρόμων του Πειραιά και τη δραστική μείωση των εσόδων της ήδη από το έτος 2011 (οικονομικό έτος 2012) τα οποία όμως είναι προγενέστερα της παράτασης της μίσθωσης και έχοντας λάβει υπόψη της το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, συμφώνησε όχι μόνο στην καταβολή του ίδιου μισθώματος αλλά και στην ετήσια αύξησή του. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που τα ίδια έκρινε ορθά εφάρμοσε το νόμο και πρέπει ο πρώτος λόγος της έφεσης με τον οποίο η ενάγουσα παραπονείται ότι εσφαλμένα απορρίφθηκε η κύρια βάση της αγωγής της ως μη νόμιμη να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την προσβαλλόμενη απόφαση πρακτικά, το εναγόμενο δεν εξέτασε μάρτυρα, της υπ’ αριθμ. ……/20.11.2015 ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα ……….., που κατέθεσε με επιμέλεια της ενάγουσας ενώπιον της Συμβολαιογράφου Αθηνών ………, για την οποία το εναγόμενο κλήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα προ 24 ωρών κατ’ άρθρο 650 παρ. 1 εδ. δ΄ του ΚΠολΔ, όπως τότε ίσχυε (υπ’ αριθμ. …./19.11.2015 έκθεση επίδοσης της αρμόδιας δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών …………) και όλων των εγγράφων που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται είτε ως άμεσα αποδεικτικά μέσα είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, συμπεριλαμβανομένων των φωτογραφιών που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρα 444 αριθμ. 3, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 του ΚΠολΔ) αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 17/4/2002 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης επαγγελματικής στέγης η ενάγουσα μίσθωσε από το εναγόμενο ν.π.δ.δ. με την επωνυμία «ΤΑΜΕΙΟ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΚΑΤΩΤΕΡΩΝ ΠΛΗΡΩΜΑΤΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΝΑΥΤΙΚΟΥ (Τ.Π.Κ.Π.Ε.Ν.)» ένα ισόγειο ασκεπές οικόπεδο εμβαδού 313 τ.μ., που βρίσκεται στον Πειραιά, στην οδό ……….., προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων με αντάλλαγμα (parking). Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε διετής, έως την 30/4/2004 και το μίσθωμα συμφωνήθηκε να ανέρχεται στο ποσό των 1.614 ευρώ πλέον του χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%. Με το από 28/4/2004 ιδιωτικό συμφωνητικό η μίσθωση παρατάθηκε για δυο ακόμα έτη, έως την 30/4/2006, το δε μηνιαίο μίσθωμα αυξήθηκε στο ποσό των 2.600 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου και ΟΓΑ επί του χαρτοσήμου. Η μίσθωση συνεχίστηκε και κατ’ επέκταση του συμβατικώς ορισμένου χρόνου, αφού η διάρκειά της παρατάθηκε σιωπηρά έως το έτος 2014 οπότε κατόπιν της υπ’ αριθμ. πρωτ. …../24.1.2014 αίτησης της ενάγουσας τα συμβαλλόμενα μέρη κατάρτισαν το από 16/9/2014 ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο η μίσθωση παρατάθηκε από την 1/5/2014 έως την 30/4/2019, το δε μίσθωμα ορίσθηκε το ίδιο, με την προσθήκη όμως για πρώτη φορά του όρου της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος σύμφωνα με το Δίκτη Τιμών Καταναλωτή του αμέσως προηγούμενου δωδεκάμηνου πλέον μια μονάδας. Ήδη όμως την εποχή εκείνη βρισκόταν σε πλήρη εξέλιξη η σφοδρή οικονομική κρίση που έπληξε την Ελλάδα λόγω της εκδηλωθείσας ήδη από το έτος 2008 διεθνούς οικονομικής κρίσης, εξ αιτίας της οποίας η Χώρα αναγκάστηκε το έτος 2010, να προσφύγει στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, της Ευρωπαϊκής Επιτροπής και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, για την χρηματοδότηση των λειτουργικών της δαπανών και την εξυπηρέτηση του υπέρογκου δημόσιου χρέους της. Ψηφίστηκε ο νόμος 3845/2010 (ΦΕΚ A΄ 65/6.5.2010) «Μέτρα για την εφαρμογή του μηχανισμού στήριξης της ελληνικής οικονομίας από τα κράτη-μέλη της Ζώνης του Ευρώ και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο», με τον οποίο θεσπίστηκαν μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής και μείωσης των δημόσιων δαπανών, με μείωση των μισθών των δημοσίων υπαλλήλων, των δώρων εορτών Χριστουγέννων και Πάσχα και των επιδομάτων αδείας και των συντάξεων των συνταξιούχων και βοηθηματούχων όλων των Φορέων Κυρίας Ασφάλισης, αυξήθηκε ο Φ.Π.Α. από 19% σε 23% καθώς και οι ειδικοί φόροι κατανάλωσης σε καπνά, καύσιμα, αλκοόλη κλπ., επιβλήθηκε τέλος επιτηδεύματος στις επιχειρήσεις και στους ελεύθερους επαγγελματίες, θεσπίστηκε ειδικός φόρος επί της ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) κλπ. Με τον νόμο 3847/2010 «Επανακαθορισμός των επιδομάτων εορτών Χριστουγέννων και Πάσχα και του επιδόματος αδείας συνταξιούχων και βοηθηματούχων του Δημοσίου», περιορίστηκαν τα δώρα εορτών και επιδόματα αδείας των ανωτέρω συνταξιούχων, επιβλήθηκε έκτακτη εφάπαξ εισφορά κοινωνικής ευθύνης στο καθαρό εισόδημα του έτους 2010 των νομικών προσώπων κλπ. Επακολούθησε η ψήφιση του ν. 4046/14.2.2012 «Έγκριση των Σχεδίων συμβάσεων χρηματοδοτικής διευκόλυνσης κλπ» και του εφαρμοστικού αυτού ν. 4093/12.11.2012 «Έγκριση Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016. Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής του Ν. 4046/2012 και του Μεοσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016», με τον οποίο λήφθηκαν νέα μέτρα λιτότητας, με περαιτέρω μείωση των δημόσιων δαπανών, περικοπή έτι περαιτέρω των μισθών των δημοσίων υπαλλήλων και των συντάξεων των συνταξιούχων, επιβλήθηκαν νέοι φόροι και αυξήθηκαν οι ήδη υφιστάμενοι, περιορίστηκαν οι δαπάνες του προγράμματος δημοσίων επενδύσεων, με αποτέλεσμα την μείωση της ρευστότητας, την διακοπή της λειτουργίας χιλιάδων επιχειρήσεων, λόγω μείωσης της αγοραστικής δύναμης του καταναλωτικού κοινού και αύξησης των φορολογικών υποχρεώσεων νοικοκυριών και επιχειρήσεων και εντεύθεν μείωσης του τζίρου και των καθαρών κερδών των επιχειρήσεων, που είχαν ως αποτέλεσμα την αύξηση της ανεργίας σε πρωτοφανή επίπεδα (άνω του 25%), την μείωση της αγοραστικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων φυσικών και νομικών προσώπων και εντεύθεν και της μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων, λόγω αυξημένης προσφοράς και περιορισμένης ζήτησης. Επίσης, με το άρθρο 21 του ν. 4002/2011 επιβλήθηκε νομοθετική μείωση κατά 20% από 22/8/2011 έως 30/6/2013, όλων των καταβαλλομένων από το Δημόσιο και τα ΝΠΔΔ μισθωμάτων σε τρίτους και με το άρθρο 2 του ν. 4081/2012 κλιμακωτή μείωση αυτών από 15% έως 25% από 1/10/2012. Ενόψει των ανωτέρω από την κατάρτιση της αρχικής σύμβασης μίσθωσης και της τροποποιητικής μέχρι την άσκηση της ένδικης από 11/5/2015 αγωγής (5/2015) επήλθε απρόβλεπτη ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, η οποία έχει λάβει μόνιμο χαρακτήρα με αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες της εκφάνσεις της Ελληνική Οικονομίας, η παρατεταμένη δε ύφεση έχει περιορίσει την καταναλωτική κίνηση της επιχείρησης της ενάγουσας μισθώτριας με δυσμενείς επιπτώσεις στα έσοδα αυτής. Τούτο αποδεικνύεται από τα προσκομιζόμενα και επικαλούμενα μηχανογραφικά δελτία οικονομικών στοιχείων που η ενάγουσα υπέβαλλε στη Δ.Ο.Υ. Α΄ Πειραιά, σύμφωνα με τα οποία το οικονομικό έτος 2012 (χρήση 2011) η επιχείρηση της ενάγουσας είχε ακαθάριστα έσοδα 84.913,73 ευρώ και κέρδη ποσού 24.461,07 ευρώ, το οικονομικό έτος 2013 (χρήση 2012) είχε ακαθάριστα έσοδα 41.872,38 ευρώ (μείωση κατά ποσοστό περίπου 50,70%) και ζημία ποσού 3.950,29 ευρώ, το οικονομικό έτος 2014 (χρήση 2013) είχε ακαθάριστα έσοδα 48.320,29 ευρώ (αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά ποσοστό 15,40%) και οριακά ετήσια κέρδη ποσού 1.145,77 ευρώ (που αναλογούν σε μηναίο κέρδος ποσού 95,48 ευρώ), το φορολογικό έτος 2014 (χρήση 2014) είχε ακαθάριστα έσοδα ποσού 49.568,40 ευρώ (οριακή αύξηση κατά ποσοστό 2,60%) και κέρδη ποσού 910,56 ευρώ (μείωση κερδών σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά ποσό περίπου 20,53%), ενώ το φορολογικό έτος 2015 η επιχείρηση της ενάγουσας είχε ετήσια έσοδα 24.152,22 ευρώ (μειωμένα σε ποσοστό περίπου 51,30% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και σε ποσοστό 71,55% σε σχέση με τα στοιχεία του έτους 2011) και ζημία ποσού 25.656,92 ευρώ. Οι αρνητικές συνέπειες της υφιστάμενης οικονομικής κρίσης που υποχρέωσε το σύνολο των ελληνικών οικογενειών, κυρίως των χαμηλότερων εισοδημάτων, σε δραματικές περικοπές των δαπανών τους, στις οποίες περιλαμβάνεται και ο περιορισμός της χρήσης του αυτοκινήτου, δεν αποδεικνύεται μόνο από τη μείωση των εσόδων της επιχείρησης της ενάγουσας, αλλά και από τη μείωση της μισθωτικής αξίας των γειτονικών εμπορικών καταστημάτων και του αντίστοιχου ύψους των μισθωμάτων. Για την απόδειξη αυτού η ενάγουσα προσκομίζει ως συγκριτικά στοιχεία: α) Το από 2/5/2011 ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης επαγγελματικής μίσθωσης που αφορά τη μίσθωση ισόγειου καταστήματος εμβαδού 85 τ.μ. στην οδό ……….., που μισθώθηκε για να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης δερμάτινων ενδυμάτων. Το μίσθωμα του εν λόγω καταστήματος συμφωνήθηκε κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης (6/12/2010) στο ποσό των 3.600 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου, μειώθηκε με το εν λόγω τροποποιητικό συμφωνητικό για το χρονικό διάστημα από την 1/5/2011 έως την 30/4/2012 στο ποσό των 3.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, με ρητή αιτιολογία τη οικονομική κρίση, με το από 5/4/2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μειώθηκε εκ νέου έως την 30/4/2013 στο ποσό των 3.200 ευρώ, με το από 1/11/2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μειώθηκε περαιτέρω για το χρονικό διάστημα από την 1/11/2012 έως την 31/12/2013 στο ποσό των 1.250 ευρώ και τέλος με το από 1/10/2014 ιδιωτικό συμφωνητικό μειώθηκε ακόμα περαιτέρω για το χρονικό διάστημα από την 1/10/2014 έως την 31/3/2015 στο ποσό των 1.000 ευρώ, β) το από 29/5/2009 τροποιητικό ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο αφορά τη μίσθωση καταστήματος την οδό ………….., σύμφωνα με το οποίο, «λόγω της παγκόσμιας οικονομικής κρίσεως», όπως επί λέξει αναφέρεται, τροποποιείται ο όρος 2 του από 31/5/2004 συμφωνητικού μίσθωσης του ακινήτου και συμφωνήθηκε ότι το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόζεται, θα παραμείνει σταθερό για το χρονικό διάστημα από την 1/6/2009 έως την 31/5/2013 και θα ανέρχεται στο ποσό των 2.800 ευρώ, ενώ την 30/12/2011 καταρτίστηκε νέο τροποποιητικό συμφωνητικό για το ίδιο μίσθιο με το οποίο συμφωνήθηκε η μείωση του μισθώματος στο ποσό των 2.000 ευρώ και ότι θα παραμείνει σταθερό από την 1/1/2012 έως και την 1/5/2013, γ) το από 1/11/2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης επαγγελματικής στέγης που αφορά τη μίσθωση καταστήματος στην οδό …………., αποτελούμενο από ισόγειο, εμβαδού 112,66 τ.μ. πατάρι, εμβαδού 87,23 τ.μ. και υπόγειο εμβαδού 112,66 τ.μ. με μηναίο μίσθωμα ανερχόμενο στο ποσό των 720 ευρώ για τα επόμενα τρία έτη με ετήσια προσαρμογή έκτοτε κατά ποσοστό όχι μικρότερο του 2,5%, δ) το από 2/4/2013 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης που αφορά τη μίσθωση ισογείου καταστήματος εμβαδού 70 τ.μ. στην οδό ……….. με μηνιαίο μίσθωμα για τα πρώτα δυο έτη ποσού 800 ευρώ. Επίσης το εναγόμενο προσκομίζει και επικαλείται δύο εκτυπώσεις από την ιστοσελίδα xe.gr (Χρυσή Ευκαιρία) στην οποία αναγγέλλεται η μίσθωση ανοικτού χώρου στάθμευσης στο κέντρο του Πειραιά εμβαδού 165 τ.μ. με μηναίο μίσθωμα 950 ευρώ (6 ευρώ/τ.μ.) και οικόπεδου επίσης στο κέντρο του Πειραιά, με συντελεστή δόμησης 3,60 και συντελεστή κάλυψής 0,70 με μηνιαίο μίσθωμα 4.500 ευρώ (12 ευρώ/τ.μ.). Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, το Δικαστήριο κρίνει ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα των 2.600 ευρώ (πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου και του ΟΓΑ επί του χαρτοσήμου), είναι ανώτερο, κατά ποσοστό 25% του «ελευθέρου» μισθώματος, ήτοι αυτού που θα μπορούσε να επιτευχθεί κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής με ελεύθερες διαπραγματεύσεις, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και το οποίο ανέρχεται στο ποσό των 1.950 ευρώ (2.600 ευρώ Χ 25% = 650 ευρώ]. Επομένως, υφίσταται προφανής δυσαναλογία μεταξύ της παροχής (χρήσεως του μισθίου) του εναγόμενου εκμισθωτή και της αντιπαροχής (καταβολής μισθώματος) της ενάγουσας μισθώτριας και επιβάλλεται η αναπροσαρμογή τούτου, σύμφωνα με την αρχή της καλής πίστεως και τα χρηστά συναλλακτικά ήθη, του μισθώματος στο ως άνω ποσό, κατ’ άρθρο 288 του ΑΚ, διότι η διαφορά αυτή υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα – μισθώτρια. Η εμμονή δε του εναγόμενου στην πληρωμή του μισθώματος των 2.600 ευρώ που προκύπτει από την ανωτέρω συμφωνία, αντιβαίνει στην απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η μείωση του συμφωνημένου μισθώματος προκειμένου η παροχή του μισθωτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπλήρωσης ώστε να επέλθει εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών. Συνεπώς με βάση τις πιο πάνω ουσιαστικές παραδοχές και σύμφωνα με τα προεκτεθέντα στην οικεία θέση της νομικής σκέψης της παρούσας, πρέπει να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) το ως άνω μηνιαίο μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη και συγκεκριμένα να μειωθεί αυτό από την επίδοση της αγωγής έως το χρόνο της λήξης της επίδικης μίσθωσης, την 30/4/2019 κατά ποσοστό 25% δηλ. στο ποσό των 1.950 ευρώ. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την προσβαλλόμενη απόφασή του έκρινε ότι δεν αποδείχθηκαν επαρκή μόνιμου χαρακτήρα πραγματικά περιστατικά που να έχουν επιφέρει μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και να καθιστούν αναγκαία κατά τις αρχές τις καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών την αναπροσαρμογή του μισθώματος λόγω της ασυνήθους και απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών, η δε μείωση των εσόδων οφείλεται στον επιχειρηματικό κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα και συνεπώς, επειδή πληρούνται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκείμενη περίπτωση της διατάξεως του άρθρου 288 του ΑΚ, απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη και ως προς την επικουρική βάση της, εσφαλμένα εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και πρέπει ο σχετικός δεύτερος λόγος της έφεσης να γίνει δεκτός και ως ουσιαστικά βάσιμος.
Πρέπει επομένως, εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος για εξέταση, η έφεση να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση στο σύνολό της για το ενιαίο της εκτέλεσης του τίτλου (ΑΠ 748/1984 ΕλλΔνη 26, 642, ΕφΘεσ 1469/2018 ΝΟΜΟΣ, ΕφΔυτΜακ 7/2018 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 108/2018 ΝΟΜΟΣ, Σαμουήλ, Η έφεση, έκδοση 2009, σελ. 447), μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση αυτή (άρθρο 522 του ΚΠολΔ). Ακολούθως, πρέπει, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο (άρθρο 535 παρ. 1 του ΚΠολΔ), να ερευνηθεί η αγωγή, να γίνει αυτή εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) το μηνιαίο μίσθωμα της επίδικης σύμβασης στο ποσό των 1.950 ευρώ έως τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης την 30/4/2019. Ένα μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας και για τους δυο βαθμούς δικαιοδοσίας πρέπει να επιβληθεί σε βάρος του εναγόμενου λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων (άρθρα 178 παρ. 1, 183, 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ), σύμφωνα με το διατακτικό. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στην εκκαλούσα – ενάγουσα, λόγω της εν μέρει νίκης της, του παράβολου άσκησης έφεσης, ποσού 100 ευρώ, που κατέθεσε, κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 εδ. ε΄ του ΚΠολΔ.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ κατ’ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ την έφεση τυπικά και κατ’ ουσία.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την υπ’ αριθμ. 45/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει επί της από 11/5/2015 με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/2015 αγωγής.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι κρίθηκε ότι πρέπει να απορριφθεί.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλεται από την ενάγουσα για το μίσθιο που αναφέρεται στο σκεπτικό της παρούσας, στο ποσό των χιλίων εννιακοσίων πενήντα (1.950) ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την επόμενη της επίδοσης της αγωγής έως τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, την 30/4/2019.
ΕΠΙΒΑΛΕΙ σε βάρος του εναγόμενου ένα μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, το οποίο ορίζει στο ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή στην εκκαλούσα του παράβολου άσκησης της έφεσης ποσού εκατό (100) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στον Πειραιά χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους, την 11 Σεπτεμβρίου 2019.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ