ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 635/2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
——————————————-
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Εμμανουηλία-Αλεξάνδρα Κεχαγιά, την οποία όρισε ο Διευθύνων το Εφετείο, Πρόεδρος Εφετών, και τη Γραμματέα, Ε.Τ.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Αρμόδια φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 4 παρ. 2 του Ν. 3994/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 72 § 13 του ίδιου νόμου) η από από 20-3-2018 (υπ’αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ. ………../20-3-2018) έφεση της ενάγουσας, ως ολικά ηττηθείσας διαδίκου, κατά της υπ’αριθμ. 6/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, απορρίπτοντας εν όλω την από 7-6-2016 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. …………/2016) αγωγή της κατά των εναγομένων και ήδη εφεσιβλήτων, περί αναγνωρίσεως του ύψους του μηνιαίου μισθώματος και αναπροσαρμογής αυτού. Η έφεση αυτή έχει ασκηθεί νομότυπα [άρθρο 495 § 3 του ΚΠολΔ , όπως η τελευταία αυτή διάταξη ισχύει μετά την αντικατάστασή της από το άρθρο τρίτο του ν.4335/2015 (ΦΕΚ Α.87/23-7-2015) που εφαρμόζεται για τις εφέσεις που ασκούνται μετά την 1-1-2016 (άρθρο ένατο παρ.2 αυτού), 499, 500, 511, 513 § 1 εδαφ.β΄, 516 § 1 και 517 του ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (άρθρο 518 § 2 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει ομοίως μετά την αντικατάστασή της από το παραπάνω άρθρο), δηλαδή πριν την παρέλευση διετίας από τη δημοσίευσή της, εφόσον δεν γίνεται επίκληση ούτε προκύπτει επίδοσή της προς ή από την εκκαλούσα ούτε άλλος λόγος απαραδέκτου, ενώ για το παραδεκτό της κατατέθηκε το νόμιμο παράβολο κατά την άσκησή της, όπως το ποσό του αναπροσαρμόστηκε με το άρθρο 35 § 2 Α β του ν.4446/2016 ΦΕΚ Α 240/22-12-2016), με έναρξη ισχύος από τις 22-1-2017 (άρθρο
45 αυτού) (υπ’αριθμ. ………… e-παράβολο και από 20-3-2018 βεβαίωση της ΓΓΠΣ ότι έχει πληρωθεί). Συνεπώς, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, εντός των ορίων που καθορίζονται με αυτούς (άρθρα 522, 533 § 1 του ΚΠολΔ), κατά την αυτή διαδικασία, που εκδόθηκε η εκκαλουμένη.
Με την αγωγή της η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα ισχυρίστηκε ότι, κατόπιν διενέργειας πλειοδοτικού διαγωνισμού από το νπδδ με την επωνυμία «…………», καθολικός διάδοχος του οποίου τυγχάνει το πρώτο εναγόμενο νπδδ, στον οποίο ανακηρύχθηκε πλειοδότρια η ίδια, της παραχωρήθηκε η χρήση του περιγραφόμενου ακινήτου, δυνάμει του από 3-4-2002 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως και κατά τους ειδικότερους όρους του, έναντι μηνιαίου μισθώματος ανερχομένου για το πρώτο μισθωτικό έτος στο ποσό των 4.770 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, και αναπροσαρμοζόμενου κατά τα ειδικότερα οριζόμενα, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πωλήσεως ενδυμάτων, εσωρούχων, ειδών κολύμβησης και λοιπών ειδών εξάρτησης, ανδρικής, γυναικείας και παιδικής. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε αρχικά εννεαετής και στη συνέχεια κατέστη αορίστου χρόνου, αφού παρέμεινε στο μίσθιο χωρίς να εναντιωθεί η εκμισθώτρια Σχολική Επιτροπή, και ότι από την 1-2-2010 έως και τον Φεβρουάριο του έτους 2012 κατέβαλε σε αυτήν, ως μίσθωμα, το ποσό των 7.172,32 ευρώ, άνευ τέλους χαρτοσήμου, δηλαδή, χωρίς την προβλεπόμενη αναπροσαρμογή στο σύνολό της, και από 1-3-2012, μειωμένο μίσθωμα ύψους 5.791,51 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, χωρίς να υπάρχει ουδέποτε διαμαρτυρία αυτής, η οποία κατά τον τρόπο αυτό αποδέχθηκε την πρότασή της για τροποποίηση της σύμβασης, ως προς το ύψος του μισθώματος, και, σε κάθε περίπτωση, υπήρξε ήδη από τις αρχές του έτους 2010 προφορική συναίνεση εκ μέρους των μελών και των προστηθέντων της για μείωση του μισθώματος, η οποία κρίθηκε ως εύλογη λόγω της υφιστάμενης οικονομικής κρίσης. Ότι με την από 16-10-2012 εξώδικη δήλωση και πρόσκλησή της προς τον δεύτερο εναγόμενο Δήμο, ο οποίος ήταν πλέον αρμόδιος για την είσπραξη του μισθώματος, ως διάδοχος της εκμισθώτριας, αιτήθηκε τη μείωση του μισθώματος κατ’άρθρο 9 του ν.4071/2012, πλην όμως το αίτημά της ουδέποτε εξετάστηκε. Ακολούθως, επικαλούμενη απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης, εξαιτίας των πρωτοφανών και δυσμενών σε χρόνο και έκταση συνεπειών της οικονομικής κρίσης, διαρκούσης της μίσθωσης, ζητούσε, αφενός μεν να αναγνωριστεί ότι δια συμφωνίας των συμβαλλομένων, που τροποποίησε τον σχετικό όρο της σύμβασης, το οφειλόμενο μίσθωμα ανερχόταν από τον Μάρτιο του έτους 2012 στο ποσό των 5.590,26 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου και αφετέρου να αναπροσαρμοστεί αυτό από την επομένη της επιδόσεως της αγωγής, με βάση το άρθρο 388 και επικουρικά 288 του ΑΚ, μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, στο ποσό των 3.900 ευρώ, είτε αυτό ανερχόταν κατά τον χρόνο άσκηση της αγωγής, στο ποσό των 5.590,26 ευρώ, όπως η ίδια ισχυρίστηκε, είτε στο ποσό των 10.784,53 ευρώ, όπως οι εναγόμενοι ισχυρίζονται, πλέον τέλους χαρτοσήμου σε αμφότερες τις περιπτώσεις, καθώς και να αντικατασταθεί ο όρος περί συμβατικής αναπροσαρμογής, με τον καθορισμό της ετήσιας αύξησης του μισθώματος στο ποσοστό του 75 % του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, ώστε να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, καθώς και να επιβληθούν σε βάρος των εναγομένων τα δικαστικά της έξοδα.
Επί της αγωγής εκδόθηκε η υπ’αριθμ. 6/2018 οριστική απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου, με την οποία, απορρίφθηκε αυτή ως παθητικώς ανομιμοποίητη αλλά στην πραγματικότητα ως κατ’ουσίαν αβάσιμη ως προς τον δεύτερο, και ως ουσιαστικά αβάσιμη, και ως προς τον πρώτο εναγόμενο.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται η εκκαλούσα με τους λόγους της έφεσής της, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων με σκοπό, μετά την τυπική παραδοχή της, να γίνει αυτή δεκτή και, αφού εξαφανιστεί άλλως μεταρρυθμιστεί η εκκαλουμένη, να γίνει δεκτή στο σύνολό της η αγωγή, και να επιβληθούν τα δικαστικά της έξοδα σε βάρος των εφεσιβλήτων.
Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης (άρθρο 522 του ΚΠολΔ), έχει τη δυνατότητα να ερευνήσει, προτού ακόμη εξαφανίσει την εκκαλουμένη απόφαση, εφόσον ο εκκαλών παραπονείται για άλλο λόγο (λ.χ. για εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων), ως προς την αγωγή, για ζητήματα αυτής, όπως ιδίως για τις διαδικαστικές προϋποθέσεις της δίκης, το παραδεκτό, το ορισμένο, το νόμω βάσιμο αυτής και χωρίς ειδικό παράπονο να την απορρίψει, ως απαράδεκτη, αόριστη ή μη νόμιμη (ΑΠ 258/2015, ΑΠ 92/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Στην περίπτωση ειδικότερα που η αγωγή απορρίφθηκε πρωτοδίκως (εν όλω ή εν μέρει) ως ουσιαστικά αβάσιμη και κατά της απόφασης παραπονιέται ο ενάγων, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, κρίνοντας αυτεπαγγέλτως ότι αυτή ήταν αόριστη, μη νόμιμη ή απαράδεκτη, εξαφανίζει την πρωτόδικη απόφαση και απορρίπτει την αγωγή για έναν από τους παραπάνω λόγους, εφόσον μια τέτοια απόφαση είναι επωφελέστερη για τον εκκαλούντα και δεν αρκεί απλή αντικατάσταση της απορριπτικής αιτιολογίας, κατ’αρθρο 534 του ΚΠολΔ (ΑΠ 92/2015 ο.π, ΑΠ 963/1999, ΕλλΔνη 2000.52, ΕφΠατρ 577/2008, ΑΧΑΝΟΜ 2009.346).
Ακόμη, με βάση τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, η οποία, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 § 4 του ΠΔ/τος 34/1995, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην προεκτιθέμενη διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση, για να αποκρουσθεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή, αναφορά όλων των στοιχείων, που απαιτεί ο νόμος (ΑΠ 53/2019, ΑΠ 566/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ), ήτοι να γίνεται μνεία : α) της μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) ότι η μεταβολή είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν καθώς και γ) ότι από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 62/2019, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 53/2019 ο.π) άλλως τυγχάνει αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη, ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου, δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως, το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους, που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (ΑΠ 53/2019, ΑΠ 566/2018 ο.π, ΑΠ 1592/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Γενικής φύσεως περιστατικά και, ιδίως, τυχαία, που συμβαίνουν, όμως, συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση (ή μείωση) της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης (ή μείωση) της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν (ΑΠ 844/2018, ΑΠ 155/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, αναπροσαρμογή του μισθώματος, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, μπορεί να ζητηθεί, κατά το άρθρο 288 του ΑΚ, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων (ΑΠ 62/2019, ο.π, ΑΠ 592/2018, ΑΠ 298/2018, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), επήλθε αδιαμφισβήτητα μεταγενέστερα, τόσο ουσιώδης αύξηση ή μείωση, αντίστοιχα, της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου (ΑΠ 62/2019, ΑΠ 592/2018, ο.π)-ή, εξ αιτίας διαφόρων λόγων, αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων (ΑΠ 298/2018 ο.π) ή υποτίμηση του νομίσματος (ΑΠ 778/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»)- ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή ή εκμισθωτή, αντίστοιχα, στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του παραπάνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά την καλή πίστη που διαταράχθηκε (ΑΠ 62/2019, ΑΠ 592/2018, ΑΠ 298/2018 ο.π). Επομένως, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζομένης στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, πρέπει, να αναφέρονται σ` αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, 2) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, 3) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο, από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Πρέπει, συνεπώς, να ιστορούνται και τα περιστατικά, από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων, για τον προσδιορισμό, όμως, της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται η αναφορά της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 566/2018, ο.π, ΕφΠατρ (Μον) 275/2018, ΕφΠειρ (Μον) 87/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτσι, ο ενάγων, ζητώντας ειδικότερα μείωση του μισθώματος-ή αν πρόκειται για εκμιθωτή, αύξηση- πρέπει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, και δη την ουσιώδη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και ειδικότερα την αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου (ΕφΠειρ (Μον) 87/2014, ΕφΑθ 1824/2009, Νοβ 2009.1363), την υποτίμηση του νομίσματος (ΑΠ 1679/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), τη μεταβολή του ατομικού εισοδήματος, τη στενότητα ή μη της στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και τη ζημία του εκμισθωτή ή του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση (ΕφΑΘ 1824/2009 Νοβ 2009.1363, ΕφΠειρ (Μον) 87/2014, ο.π). Μεταβολή των συνθηκών μπορεί να αποτελέσει και η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων αλλά και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος, κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά (ΑΠ 1679/2017 ό.π). Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών αυτών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει να επικαλείται ο ενάγων στο δικόγραφο της αγωγής, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία (ΕφΑΘ 1824/2009, ο.π, ΕφΘεσ 1228/1997 ΕλλΔνη 38.1659)
Στην κρινόμενη περίπτωση, η αγωγή, κατά το μέρος που στρεφόταν κατά του πρώτου εναγομένου είναι παθητικώς ανομιμοποίητη, καθόσον σε αυτήν εκτίθενται πραγματικά περιστατικά, από τα οποία προκύπτει ότι εκμισθωτής του επίδικου μισθίου ήταν πλέον ο δεύτερος εναγόμενος, Δήμος …., λόγω μεταβίβασής του, σε χρόνο μεταγενέστερο της κατάρτισης της μίσθωσης, και ως εκ τούτου έπρεπε να απορριφθεί αυτεπαγγέλτως, ως απαράδεκτη. Πρέπει επομένως, σύμφωνα και με όσα εκτίθενται στην προεκτεθείσα σχετική σκέψη, να γίνει δεκτή η έφεση της ενάγουσας, κατά το μέρος που στρέφεται κατά του πρώτου εναγομένου, να εξαφανισθεί κατά το κεφάλαιο τούτο η εκκαλουμένη, να κρατηθεί κατά το αντίστοιχο μέρος της η αγωγή και να απορριφθεί αυτή ως απαράδεκτη, αφού με την απόρριψη αυτή δεν καθίσταται δυσχερέστερη η θέση της εκκαλούσας, που απαγορεύεται (Σ.Σαμουήλ «Η έφεση», έκδ. Στ, σελ. 445, αρ.1137), ενώ αντικατάσταση των αιτιολογιών της δεν αρκεί, εφόσον οδηγεί σε διαφορετικής έκτασης δεδικασμένο (ΕφΑΘ (Μον) 74/2018, ΕφΑθ (Μον) 20/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Κατά τα λοιπά, η ενάγουσα εκθέτει με πληρότητα στο δικόγραφο της αγωγής όλα τα αναφερόμενα στην οικεία νομική σκέψη στοιχεία, που θεμελιώνουν κατά νόμον την αξίωσή της για αναγωγή της οφειλόμενης εκ μέρους της παροχής (μισθώματος) στο μέτρο που αρμόζει, μη αρκούμενη στην απλή επανάληψη της διατύπωσης του νόμου, και συγκεκριμένα, αναφορικά με την ερειδόμενη στη διάταξη του άρθρο 388 του ΑΚ βάση της, τη σημαντική σε έκταση επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, που ήταν έκτακτη και απρόβλεπτη και, συνδυαζόμενη με τα μέτρα που ελήφθησαν για την αντιμετώπισή της, όπως, μεταξύ άλλων, η αύξηση του ΦΠΑ και η επιβολή του περιορισμού στην κίνηση των κεφαλαίων («capital controls»), οδήγησαν σε οικονομική αποδυνάμωση των καταναλωτών και σημαντική πτώση του κύκλου εργασιών της επιχείρησής της, με αποτύπωση αυτής σε συγκεκριμένα ποσοστά, αλλά και σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας όμορων ακινήτων, τα οποία επίσης παραθέτει αναλυτικά, με αποτέλεσμα αυτή τελικώς να υπερβαίνει τις συνήθεις και αναμενόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας, και τον κίνδυνο που η ενάγουσα ανέλαβε κατά τη σύναψή της, ανατρέποντας τους υπολογισμούς αυτής, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Επίσης, αναφορικά με την επικουρική της βάση εκ του άρθρου 288 του ΑΚ, από την παράθεση των ίδιων στοιχείων, προκύπτουν οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, που μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής της ενάγουσας, στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί, και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος, χωρίς προς τούτο να ήταν αναγκαία, όπως εσφαλμένα διατείνονται οι εφεσίβλητοι, η αναφορά σε οικονομικά στοιχεία της ενάγουσας, όπως πχ ισολογισμούς, φορολογικές δηλώσεις, εκθέσεις ορκωτών λογιστών, ώστε να καταδειχθεί η μείωση του κύκλου εργασιών της (ΕφΑθ (Μον) 2244/2018 ΔΕΕ 2019.83), στην οποία πάντως γίνεται συγκεκριμένη αναφορά, κατά τα άνω.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 61 § 3 του ν.4194/2013, όπως αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 § 8 β΄ του ν.4205/2013, από την υποχρέωση της προκαταβολής, που ορίζεται στην παρ. 1 του ίδιου άρθρου, απαλλάσσονται, μεταξύ άλλων, οι δικηγόροι όταν εκπροσωπούν : α), β) γ) …… δ) τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τους οργανισμούς κοινωνικής ασφάλισης και τα λοιπά νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, με σύμβαση πάγιας αντιμισθίας, και η συνδρομή της συγκεκριμένης περίπτωσης αποδεικνύεται με υπεύθυνη δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου. Στην παράγραφο 4, όπως αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 § 8 γ΄ του ως άνω νόμου, στο πλαίσιο της υποχρέωσης προκαταβολής της παραγράφου 1 του ίδιου άρθρου, ο δικηγόρος για την κατάθεση κάθε είδους ενδίκων βοηθημάτων ή μέσων, καθώς και για την παράστασή του κατά τη συζήτηση των ανωτέρω ενδίκων βοηθημάτων ή μέσων ενώπιον των δικαστηρίων και δικαστών, οφείλει να καταθέτει το σχετικό γραμμάτιο καταβολής, αλλιώς η αντίστοιχη διαδικαστική πράξη είναι απαράδεκτη.
Στην κρινόμενη περίπτωση, η πληρεξουσία δικηγόρος των εναγομένων, προσκόμισε πρωτοδίκως την από 10-10-2016 δήλωσή της, με την οποία δήλωσε ότι απαλλάσσεται της υποχρέωσης προκαταβολής της προβλεπόμενης εισφοράς, κατ’άρθρο 61 § 1 του ν.4194/2013, σύμφωνα με την παρ. 3 του ίδιου άρθρου, εκ του λόγου ότι εκπροσωπεί τον δεύτερο εναγόμενο δήμο με πάγια αντιμισθία, ενώ όμοια δήλωση με ημερομηνία 6-2-2018 προσκομίζει για τη συζήτηση της έφεσης. Εξάλλου, σύμφωνα με την υπ’αριθμ. 55665/48716 +53486/4688/21-12-2012 (ΦΕΚ Β΄αρ.3491/31-12-2012) απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ο Δήμος ….. διαθέτει Νομική Υπηρεσία, την οποία επανδρώνουν δικηγόροι, οι οποίοι εκπροσωπούν τον Δήμο και διεξάγουν τις δικαστικές υποθέσεις που αφορούν τις υπηρεσίες του Δήμου και τα νομικά πρόσωπα αυτού. Τέτοιο νομικό πρόσωπο αποτελεί το πρώτο εναγόμενο, στο οποίο, με βάση την υπ’αριθμ. 321/20-6-2011 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου …., που εκδόθηκε κατ’εξουσιοδότηση του άρθρου 103 § 1 του ν.3852/2010, συγχωνεύθηκε, μεταξύ άλλων, η εκμισθώτρια «………..». Συνεπώς, η προαναφερθείσα δήλωση αρκεί για την απαλλαγή της υποχρέωσης προκαταβολής της προβλεπόμενης εισφοράς για αμφότερους τους εναγομένους, και ως εκ περισσού προσκομίστηκαν οι από 7-10-2016 και από 6-2-2019 εξουσιοδοτήσεις της πρώτης εναγομένης, περί εκπροσώπησής της από την παρασταθείσα για λογαριασμό της δικηγόρο. Συνεπώς, ο υπό στοιχ. Γ1 λόγος της έφεσης, με τον οποίο η ενάγουσα διατείνεται ότι ήταν απαράδεκτη η παράσταση στον πρώτο βαθμό των εναγομένων, δια της άνω πληρεξουσίας δικηγόρου τους, …………, λόγω μη προσκόμισης της προαναφερθείσας υπεύθυνης δήλωσης που απαιτεί ο νόμος για τη βεβαίωση της ύπαρξης λόγου απαλλαγής από την υποχρέωση προκαταβολής εισφοράς, ελέγχεται ως αβάσιμος.
Περαιτέρω, οι διατάξεις του ν. 813/1978 “περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων”, όπως ισχύουν (μετά την ισχύ του π.δ. 34/10-2-1995 που κωδικοποίησε τις διατάξεις νόμων περί εμπορικών μισθώσεων και τις τροποποιήσεις που πραγματοποιήθηκαν σ` αυτόν με τους νόμους 2741/1999, 4257/2014 και 4373/2016), εφαρμόζονται και στις μισθώσεις ακινήτων, που καταρτίζονται με ΝΠΔΔ, ως εκμισθωτή, υπό την προϋπόθεση ότι οι μισθώσεις αυτές εμπίπτουν στις διατάξεις των άρθρων 1 και 2 αυτού (ήδη 1 και 2, 3 του ανωτέρω πδ), διότι ο ν. 813/1978, σε σχέση με τις προστατευόμενες μισθώσεις επαγγελματικής στέγης, περιέχει ρύθμιση ειδική, η οποία, ως τέτοια, επικρατεί της νομοθεσίας που αναφέρεται στη διαχείριση της περιουσίας των ΝΠΔΔ (ΑΠ 206/2019, ΑΠ 68/2019, ΑΠ 1063/2015, ΑΠ 304/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτσι, στις συγκεκριμένες μισθώσεις, κατά την επικρατέστερη άποψη που προκρίνει ως ορθότερη και το παρόν Δικαστήριο, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του π.δ. 12/12-11-1929 “περί διοικήσεως δημοσίων κτημάτων”, του ν. 3130/2003 “μισθώσεις για στέγαση Δημοσίου κλπ”, που αντικατέστησε το π.δ. 19/19.11.1932 (ΑΠ 68/2019 οπ), αλλά ούτε και του πδ 717/1979 “περί τρόπου ενεργείας υπό των Ν.Π.Δ.Δ. προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων εν γένει κ.λπ.” (ΑΠ 68/2019, ΑΠ 1063/2015, ΑΠ 304/2014 οπ, ΑΠ 885/2009 ΕΔΙΚΠΟΛ 2010.61). Κατ’άλλη –μη κρατούσα-άποψη, λαμβάνοντας πρωτίστως υπόψη τους ειδικούς σκοπούς (προστασία της επαγγελματικής στέγης προς προαγωγή του συμφέροντος, όχι μόνο του μισθωτή αλλά και της εθνικής οικονομίας), που επιδιώκουν οι νόμοι που έχουν κωδικοποιηθεί με το παραπάνω πδ, πρέπει να γίνεται διάκριση, όσον αφορά τα διαδικαστικά και τα μη διαδικαστικά, δηλαδή τα ουσιαστικά ζητήματα, στα οποία πράγματι οι διατάξεις του υπερισχύουν των διατάξεων που ρυθμίζουν τις μισθώσεις των νπδδ, των ΟΤΑ κλπ, εφόσον από την εφαρμογή των τελευταίων προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή διαφορετικά εκείνων που προκύπτουν από την εφαρμογή του πδ (ΑΠ 206/2019 ό.π, ΑΠ 197/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Επομένως, επί εκμισθώσεως σε τρίτο ακινήτου νπδδ ή ΟΤΑ, που εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις των εμπορικών μισθώσεων, ως προς τα ουσιαστικά ζητήματα (και τέτοιο τυγχάνει να είναι και η νόμιμη διάρκεια της εκμίσθωσης) είναι επικρατέστερες οι διατάξεις του πδ 34/1995, όπως εκείνη του άρθρου 5 § 1 του εν λόγω πδ/τος, πριν την αντικατάστασή του με τον ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α 50/28-2-2014), όπως αντικαταστάθηκε με την § 6 του άρθρου 7 Ν. 2741/1999 και ίσχυε πριν από τον ν. 4242/2014, με την οποία είχε οριστεί ότι η διάρκεια της μίσθωσης είναι δώδεκα χρόνια, έστω και αν συμφωνηθεί για μικρότερο χρόνο ή και για αόριστο (νόμιμη διάρκεια), χωρίς να αξιώνεται από τη διάταξη αυτή, αλλά και από οποιαδήποτε άλλη, για την αυτοδίκαιη παράταση της συνομολογηθείσας για μικρότερο χρόνο εμπορικής μίσθωσης με εκμισθωπή ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, μέχρις ότου συμπληρωθεί δωδεκαετία, οποιαδήποτε άλλη προϋπόθεση και μάλιστα από τις αναφερόμενες στη διάταξη του άρθρου 7 § 19 του ν.2741/1999 υπό τον τίτλο «Παράταση μισθώσεων Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ. και Ο.Τ.Α». Με την τελευταία αυτή διάταξη, η οποία ρυθμίζει περίπτωση διαφορετική της αυτοδίκαιης παράτασης της διάρκειας της εμπορικής μίσθωσης μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι «Με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 17 του άρθρου 41 του ν. 2648/1998, μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή το Δημόσιο ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή Ο.Τ.Α. ή την Κτηματική Εταιρία του Δημοσίου, που υπάγονται στο πδ 34/1995 και έληξαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 58 παράγραφοι 10 και 12 αυτού ή που λήγουν οποτεδήποτε, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους, με απόφαση του αρμόδιου οργάνου του Δημοσίου ή του Ν.Π.Δ.Δ. ή των Ο.Τ.Α. ή της Κτηματικής Εταιρίας του Δημοσίου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή». Με τη ρύθμιση της διάταξης αυτής, παρέχεται η δυνατότητα στο Δημόσιο, τα ΝΠΔΔ και ΟΤΑ, ως εκμισθωτές εμπορικής μίσθωσης, κατ’απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την υποχρεωτική διενέργεια διαγωνισμού για την εκμίσθωση ακινήτων τους-είτε δηλαδή γίνει δεκτή η άποψη ότι, η κατάρτιση της μίσθωσης αυτής και επομένως και η ανανέωσή της, ως διαδικαστικά ζητήματα, υπόκεινται στον τύπο του πδ 715/1979, είτε η αντίθετη άποψη, ότι δηλαδή δεν απαιτείται ο τύπος αυτός αλλά αρκεί, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, αφού κατισχύουν οι διατάξεις του πδ 34/1995 που δεν τον προβλέπουν ως συστατικό-να παρατείνουν τις υφιστάμενες μισθώσεις για χρονικό διάστημα μέχρι 12 έτη από τη λήξη του νόμιμου χρόνου προστασίας της εμπορικής μίσθωσης, με τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στην εν λόγω διάταξη, τόσο δε η παράταση αυτή καθ’εαυτή όσο και η διάρκειά της απόκειται στην απόλυτη κρίση του εκμισθωτή και δεν είναι υποχρεωτική, όπως αντιθέτως συμβαίνει στην περίπτωση του άρθρου 5 § 1 του πδ 34/1995, η οποία κατά τα προαναφερόμενα ρυθμίζει διαφορετική περίπτωση (ΑΠ 206/2019 οπ, με σχετικές σκέψεις και στην ΑΠ 197/2018 οπ). Έτσι, όταν το μίσθιο έχει την ιδιότητα του δημοσίου κτήματος, δεν εφαρμόζεται το άρθρο 611 του ΑΚ, αλλά η προαναφερθείσα διάταξη, που εισήγαγε τροποποίηση της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις (ΑΠ 197/2018 οπ). Ανεξαρτήτως δηλαδή της επιλογής μιας από τις παραπάνω απόψεις, αναφορικά με το ποιές διατάξεις του πδ 34/1995 κατισχύουν εκείνων του πδ 715/1979, η εφαρμογή του άρθρου 611 του ΑΚ αποκλείεται, λόγω της νεώτερης και ειδικότερης διάταξης του άρθρου 7 § 19 του ν.2741/1999.
Από την εκτίμηση των καταθέσεων των μαρτύρων αποδείξεως και ανταπόδειξης, ……….. και ……….., ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων, που νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, ορισμένα εκ των οποίων λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, χωρίς να παραλείπεται κανένα για την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης ασχέτως αν μνημονεύεται ή όχι ειδικά, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες από τους εφεσίβλητους-6 συνολικά- φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2, 457 § 4 του ΚΠολΔ), των εκτιμώμενων ελεύθερα, κατ’άρθρο 390 του ΚΠολΔ, γνωμοδοτήσεων τρίτων προσώπων, με ειδικές γνώσεις επιστήμης και τέχνης και, συγκεκριμένα, της από Οκτωβρίου 2016 εκτίμησης αγοραίου μισθώματος ακινήτου του πραγματογνώμονα-εκτιμητή, ………. και της από 17-11-2015 επιστολής-εκτίμησης του …………, για λογαριασμό της δραστηριοποιούμενης στις κτηματικές συναλλαγές εταιρείας «………»
καθώς και της υπ’αριθμ. …./7-10-2016 ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα, …….., ενώπιον του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, ……., που ελήφθη με επιμέλεια της ενάγουσας, μετά από προηγούμενη –προ δύο τουλάχιστον εργασίμων ημερών-κλήτευση των εναγομένων (άρθρα 421 και 422 του ΚΠολΔ, όπως ισχύουν μετά την αντικατάστασή τους με το άρθρο δεύτερο του ν.4335/2015, σε συνδυασμό με το άρθρο 591 § 1 του ΚΠολΔ), που δεν παρέστησαν σε αυτές (υπ’αριθμ. ….΄και .. …/4-10-2016 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιώς, …………), και τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής (άρθρο 336 § § 3 και 4 του ΚΠολΔ), χωρίς αντιθέτως να ληφθεί υπόψη ο ψηφιακός δίσκος (cd) που προσκομίζει η εκκαλούσα, εφόσον δεν συνοδεύεται από γραπτό κείμενο που να περιέχει ό,τι έχει αποτυπωθεί σ’ αυτόν, με πιστοποίηση αρμοδίου οργάνου, που να βεβαιώνει την ακρίβεια της μεταφοράς (σχετ. σκέψεις στην ΑΠ 228/2012 Νοβ 2012.2364), ώστε να μπορέσουν να λάβουν γνώση και να το αντικρούσουν τυχόν και οι εναγόμενοι, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, που έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης : Σε πλειοδοτικό διαγωνισμό, που διενήργησε το νπδδ με την επωνυμία «…………» (…………), για την εκμίσθωση του ισογείου-γωνιαίου-καταστήματος, στο κτίριο της . .. …., που βρίσκεται στον Πειραιά και επί των οδών ………., επιφάνειας 60 τμ, πλειοδότρια αναδείχθηκε η ενάγουσα, προσφέροντας μηνιαίο μίσθωμα 4.770 ευρώ. Στη συνέχεια, με βάση το από 3-4-2002 ιδιωτικό συμφωνητικό, καταρτίσθηκε μεταξύ αυτών σύμβαση μισθώσεως, για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, ήτοι από την 1η-4-2002 έως τις 31-3-2011, αντί του άνω μηνιαίου μισθώματος, πλέον του χαρτοσήμου εκ 3,6%, το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν σε ποσοστό 6 % ετησίως, επί του καταβαλλόμενου κατά τον τελευταίο μήνα του αμέσως προηγούμενου μισθωτικού έτους. Από την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού, η ενάγουσα παρέλαβε το μίσθιο και έκτοτε το χρησιμοποιούσε, όπως ρητώς συμφωνήθηκε, αποκλειστικά ως κατάστημα πωλήσεως ενδυμάτων, εσωρούχων, ειδών κολύμβησης και λοιπών ειδών εξάρτησης ανδρικής, γυναικείας και παιδικής, ήτοι για δραστηριότητα που προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 1 § 1 περ.α του πδ 34/1995. Επομένως, αυτή, ως επαγγελματική, ενέπιπτε στις προστατευτικές διατάξεις του άνω πδ/τος, κατισχύοντας, σύμφωνα με τη σχετική σκέψη που προεκτέθηκε, των διατάξεων του πδ 715/1979. Εν τω μεταξύ, στη θέση του εκμισθωτή υπεισήλθε, ως καθολικός διάδοχος, το πρώτο εναγόμενο, στο οποίο συγχωνεύθηκαν με την υπ’αριθμ. 321/011 απόφαση του δεύτερου εναγομένου (ΦΕΚ 1936/τ.β/31-8-2011) οι Σχολικές Επιτροπές του Δήμου ….. Με τη λήξη του συμβατικού της χρόνου η μίσθωση δεν λύθηκε, διότι, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 5 § 1 του άνω πδ 34/1995, όπως αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 § 6 του ν.2741/1999, αυτή ίσχυε πλέον για δώδεκα (12) έτη, ήτοι μέχρι τις 31-3-2014, παρ’ότι είχε συμφωνηθεί για βραχύτερο χρόνο, χωρίς μάλιστα να είναι αναγκαίο να τηρηθούν οι διατυπώσεις της διάταξης του άρθρου 7 § 19 του ν.2741/1999, σύμφωνα με τα συναφώς εκτεθέντα στην οικεία σκέψη. Ζήτημα, εξάλλου δεκαεξαετούς διάρκειας, δεν τίθεται, καθόσον με τον ν.4242/2014, που ισχύει από 28-2-2014, καταργήθηκε το άρθρο 61 του πδ 34/1995. Έτσι, εφόσον στη συνέχεια δεν τηρήθηκαν οι διατυπώσεις του άρθρου 7 § 19 του ν.2741/1999, δηλαδή πρωτίστως απόφαση του αρμόδιου οργάνου του εκμισθωτή νπδδ, η οποία θα έπρεπε, κατά τα προεκτεθέντα, να καθορίζει και τον χρόνο παράτασης της μίσθωσης, η μίσθωση δεν παρατάθηκε, μη εφαρμοζόμενου του άρθρου 611 του ΑΚ, κατά τα προεκτεθέντα, όπως ορθά ερμηνεύοντας και εφαρμόζοντας τις διατάξεις του πδ 715/1979, του πδ 34/1995 και 611 του ΑΚ έκρινε και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αν και με εν μέρει διαφορετική αιτιολογία, απορριπτομένων των αντιθέτως υποστηριζόμενων από την εκκαλούσα με τον υπό στοιχ. Γ3 λόγο της υπό κρίση έφεσης. Σημειώνεται, παρεμπιπτόντως, επειδή γίνεται σχετική αναφορά και στο σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης, ότι, αν και, σύμφωνα με τον 14ο όρο της σύμβασης μισθώσεως δεν θα ήταν δυνατή η σιωπηρή αναμίσθωση, ενώ και οποιαδήποτε μεταβολή των όρων της θα αποδεικνυόταν μόνο γραπτώς, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου (όρος 24), εάν δεν υπήρχε η παραπάνω διάταξη που ρυθμίζει το ζήτημα της παράτασης, θα μπορούσε με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση. Και τούτο, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία θα καταργούσε αυτήν περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (ΑΠ 424/2011, ΕλλΔνη 2011.1405), χωρίς δηλαδή να τηρηθεί ο έγγραφος τύπος, που ορίσθηκε από τα μέρη, δοθέντος ότι η διάταξη του άρθρου 164 του ΑΚ, που καθιερώνει την τήρηση τύπου και για τις τροποποιήσεις της δικαιοπραξίας, αναφέρεται σε τροποποιήσεις δικαιοπραξίας, για την οποία ορίζεται ο τύπος από τον νόμο και όχι από τα μέρη (ΕφΘεσ (Μον) 1659/2018, ΕφΠειρ (Μον) 243/2015, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, μόνον η αποστολή ειδοποιήσεων οφειλών, που αφορούν τα έτη 2012 και 2014 και υπογράφονται από τον προϊστάμενο του λογιστηρίου του δεύτερου εναγομένου, δεν υποκαθιστούν σε καμία περίπτωση την παραπάνω απόφαση, που απαιτεί ο νόμος, ενώ η γνωστοποίηση εκ μέρους του πρώτου εναγομένου με την υπ’αριθμ. πρωτ. …./6-12-2011 επιστολή της προέδρου αυτού, ότι αποτελεί καθολικό διάδοχο του αρχικού εκμισθωτή, στον οποίο θα εξακολουθήσουν να καταβάλλονται τα μισθώματα, όπως και η γνωστοποίηση, με το υπ’αριθμ. πρωτ. 1372/30-11-2012 έγγραφο του προϊσταμένου και του διευθυντή της Διεύθυνσης Ταμειακής Υπηρεσίας του δεύτερου εναγομένου, του λογαριασμού που θα έπρεπε πλέον να καταβάλλονται τα μισθώματα, στερούνται εννόμων συνεπειών, αναφορικά με το κρίσιμο ζήτημα της παρατάσεως, διότι έλαβαν χώρα καθ’όν χρόνο η ένδικη μίσθωση δεν είχε ακόμη λυθεί, εφόσον δεν είχε παρέλθει ο χρόνος της νόμιμης παράτασής της. Επομένως, η αιτίαση που προβάλλει επικουρικά η εκκαλούσα με τον υπό στοιχ. Γ4 λόγο της έφεσής της, υποστηρίζοντας ότι υπήρξε έγγραφη συμφωνία παρατάσεως της μίσθωσης, όπως προκύπτει από τις προαναφερθείσες ενέργειες, στηρίζεται επί εσφαλμένης προϋποθέσεως και πρέπει να απορριφθεί, διότι ακόμη και αν αυτές ήθελαν εκληφθούν ως ρητή δήλωση βουλήσεως εκ μέρους του εκμισθωτή, δεν αρκούν για την παράταση της μίσθωσης, κατά τα προδιαληφθέντα, πέραν του ότι δεν προσδιορίζεται και ο χρόνος της παρατάσεως. Έτσι, η μίσθωση λύθηκε μετά παρέλευση δωδεκαετίας στις 31-3-2014, μη εφαρμοζόμενου του άρθρου 5 § 2 β του άνω πδ, όπως αυτό προστέθηκε με το άρθρο 45 του ν.4257/2014, που ισχύει από τις 14-4-2014 (ΦΕΚ Α 93/14-4-2014), δηλαδή μετά τη λύση της μίσθωσης, και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 69 του ν.4373/2016. Εν τω μεταξύ, σε αυτήν υπεισήλθε το δεύτερο εναγόμενο, στη θέση του εκμισθωτή, μετά τη μεταβίβαση της κινητής και ακίνητης περιουσίας του πρότυπου …………. σε αυτό, με την υπ’αριθμ. ΑΠ Οικ 2212/2139/11-1-2013 διαπιστωτική απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, από και δια της μεταγραφής της στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά, στις 28-1-2013 (υπ’αριθμ. …./2013 πιστοποιητικό του Υποθηκοφύλακα Πειραιά), κατ’άρθρο 5 § 1 εδ.α΄και γ΄του ν.1894/1990, όπως η εν λόγω παράγραφος αντικαταστάθηκε με το άρθρο 31 § 1 του ν. 2009/1992. Κατά συνέπεια, η ενάγουσα, έκτοτε και μέχρι την απόδοση της χρήσης του μισθίου όφειλε, όχι μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης, κατά το άρθρο 601 του ΑΚ (ΑΠ 852/2018, ΑΠ 1653/2014, ΕφΠατρ (Μον) 133/2016, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, κατ’άρθρο 44 του πδ 34/1995, εφόσον δεν ορίζεται άλλως, υπολογιζόμενη σύμφωνα με τον 17ο όρο της από 3-4-2002 σύμβασης μισθώσεως. Η αποζημίωση αυτή που οφείλεται, λόγω της παρακράτησης του μισθίου, φέρει τον χαρακτήρα γνήσιας αποζημίωσης (ΑΠ 1653/2014, οπ, ΕφΑθ (Μον) 1346/2017, ΕλλΔνη 2017.865) και, συνεπώς, δεν υπόκειται σε αναπροσαρμογή, με βάση το άρθρο 7 του πδ 34/1995 (ΑΠ 1653/2014, οπ), η παρ. 4 του οποίου προβλέπει τη δυνατότητα αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, αλλά ούτε και το άρθρο 288 του ΑΚ (ΕφΑθ (Μον) 1346/2017 οπ.). Δεν αποδείχθηκε, επίσης, συμφωνία μείωσης του καταβαλλόμενου μισθώματος από τον Μάρτιο του έτους 2012 στο ποσό των 5.791,51 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου και του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, όπως εσφαλμένα διατείνεται η ενάγουσα, για την οποία θα αρκούσε, με βάση όσα προεκτέθηκαν περί τροποποίησης των όρων της σύμβασης, ακόμη και προφορική συμφωνία των συμβαλλομένων, και η καταβολή του ποσού αυτού, που η ίδια θεωρούσε προσήκον, γινόταν αυτοβούλως. Το νομικό πρόσωπο και ήδη πρώτο εναγόμενο, στο οποίο συγχωνεύθηκε, μεταξύ άλλων, η αρχική εκμισθώτρια, διοικείτο από δεκαπενταμελές Συμβούλιο, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 3 της προαναφερθείσας υπ’αριθμ. 321/2011 απόφασης του δεύτερου εναγομένου, και επομένως, οποιαδήποτε σχετική συμφωνία μείωσης του μισθώματος, μετά τη συγχώνευση, θα έπρεπε να γίνει με αυτό, και όχι από μεμονωμένα πρόσωπα, υπ’οποιαδήποτε ιδιότητα, ελλείψει αποδείξεως σχετικής αρμοδιότητάς τους. Σε κάθε δε περίπτωση, τα όσα βεβαιώνει στην ένορκη βεβαίωσή του ο μάρτυρας αποδείξεως, ………., διευθυντής λογιστηρίου της ενάγουσας, διαφοροποιούνται από τους αγωγικούς ισχυρισμούς και ως εκ τούτου κρίνονται ως μειωμένης αξιοπιστίας. Συγκεκριμένα, κάνει λόγο για μία μόνον συμφωνία μείωσης του μισθώματος, με τον Πρόεδρο της … ………., περί τις αρχές του έτους 2010, αφήνοντας να εννοηθεί ότι έκτοτε και μέχρι και τον Μαϊο του 2012 αυτό ανερχόταν σε 5.791,51 ευρώ. Αντιθέτως, η ενάγουσα ισχυρίστηκε στην αγωγή της ότι αρχικά, η πρώτη μείωση έλαβε χώρα περί τις αρχές του έτους 2010, οπότε το μίσθωμα μειώθηκε στο ποσό των 7.172,32 ευρώ, άνευ τέλους χαρτοσήμου, και στη συνέχεια έλαβε χώρα και δεύτερη μείωση, τον Μάρτιο του έτους 2012, οπότε το μίσθωμα διαμορφώθηκε τελικά στο ποσό των 5.791,51 ευρώ, χωρίς να προσδιορίζει μάλιστα το πρόσωπο ή τα πρόσωπα του πρώτου πλέον εναγομένου, με τα οποία καταρτίστηκε τυχόν αυτή η συμφωνία, αφού είχε ήδη λάβει χώρα η άνω συγχώνευση, μη αρκούσης της εκ μέρους της καταβολής μόνον του ποσού αυτού. Αξιοσημείωτο, επίσης, είναι ότι με την από 24-7-2017 εξώδικη πρόσκλησή της προς τον δεύτερο εναγόμενο, παραπονείται ότι αποτελεί τη μοναδική μισθώτρια δημοτικού ακινήτου, για το οποίο δεν έχει συντελεστεί τέτοια μείωση από το έτος 2002, διαψεύδοντας τον αγωγικό ισχυρισμό περί συμφωνίας μείωσης του μισθώματος. Άλλωστε, αν είχε προηγηθεί τέτοια συμφωνία, δεν θα ήταν λογικό το πρώτο εναγόμενο να προβαίνει σε διαδικασία βεβαίωσης του χρέους ήδη από το θέρος του έτους 2012, δηλαδή σε σύντομο χρονικό διάστημα αφ’ότου φέρεται να συντελέστηκε αυτή. Πλέον αυτών, η ενάγουσα με την από 16-10-2012, απευθυνόμενη σε αμφότερους τους εναγόμενους εξώδικη δήλωση-πρόσκλησή της, ζήτησε μεταξύ άλλων, τη μείωση του μισθώματος κατ’άρθρο 9 § 4 του ν.4071/2009, αίτημα που επανέλαβε και με την από 3-4-2013 νέα εξώδικη δήλωσή της προς αυτούς. Κατά την αρχική ημερομηνία, ωστόσο, δεν μπορούσε να τύχει εφαρμογής η συγκεκριμένη διάταξη, διότι δεν είχε συντελεστεί ακόμη η μεταβίβαση του μισθίου στον δεύτερο εναγόμενο, ενώ στη συνέχεια, όταν αυτός υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, δεν ήταν υποχρεωμένος να προβεί σε οποιαδήποτε μείωση, αν έκρινε ότι το μίσθωμα ήταν ήδη χαμηλό, ειδικώς αν, όπως διατείνεται, δεν προσκομίστηκαν δικαιολογητικά και στοιχεία εκ μέρους της ενάγουσας, που να δικαιολογούν το αίτημά της. Άλλωστε, δεν είχε κανένα λόγο να μην το πράξει, αφού, με την υπ’αριθμ. 665/10-9-2012 απόφαση του δημοτικού του συμβουλίου, δηλαδή σε ημερομηνία πλησιόχρονη των αιτήσεών της, ικανοποίησε αντίστοιχα αιτήματα μειώσεως των μισθωμάτων αναφορικά με άλλες μισθώσεις ακινήτων του. Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, κρίνοντας, αφενός μεν, εμμέσως πλην σαφώς, ότι δεν υπήρξε συμφωνία μειώσεως του μισθώματος, απορρίπτοντας ακολούθως και το αίτημα αναγνωρίσεώς του στο ποσό που ήδη κατέβαλε αυτοβούλως η ενάγουσα, και αφετέρου ότι η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί ως παθητικώς ανομιμοποίητη, ως προς το δεύτερο εναγόμενο, στην πραγματικότητα, όμως, ως ουσιαστικά αβάσιμη, αφού είχε εισέλθει ήδη στην ουσία της υπόθεσης, ορθά κατ’αποτέλεσμα έκρινε και πρέπει ο σχετικός λόγος της έφεσης περί εσφαλμένης εκτίμησης των αποδείξεων, κατόπιν ορθής εκτιμήσεώς του, να απορριφθεί ως αβάσιμος, αφού αρκεί η αντικατάσταση των αιτιολογιών της εκκαλουμένης, καθώς δεν οδηγεί σε διαφορετικής έκτασης δεδικασμένο, κατά τα προεκτεθέντα.
Κατ’ακολουθία των ανωτέρω, απορριπτομένου και του υπό στοιχ. Γ2 λόγου της έφεσης, περί ελλείψεως ειδικής και εμπεριστατωμένης αιτιολογίας και μη υπάρχοντος άλλου λόγου έφεσης, πρέπει η έφεση να γίνει δεκτή, ως βάσιμη και κατ’ουσίαν, ως προς το πρώτο εναγόμενο, και να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, ως προς αυτόν, αναγκαίως δε και κατά την περί δικαστικών εξόδων διάταξή της, που θα καθορισθούν από την αρχή (ΕφΑνΚρ 79/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 1404/2014, Αρμ 2015.208), παρελκούσης της εξέτασης της βασιμότητας του και πρωτοδίκως προταθέντος ισχυρισμού των εφεσιβλήτων, περί καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος. Ακολούθως, πρέπει να κρατηθεί η υπόθεση και να απορριφθεί η αγωγή, κατά το ίδιο μέρος, ως παθητικώς ανομιμοποίητη. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί, κατ’αρθρο 495 § 3 εδ.ε΄ του ΚΠολΔ, που προστέθηκε με το άρθρο 12 § 2 του ν. 4055/2012, όπως αναριθμήθηκε με το άρθρο τρίτο του ν.4335/2015, η επιστροφή του παραβόλου, ποσού εκατό (100) ευρώ, που κατέθεσε η εκκαλούσα κατά την άσκησή της, λόγω της μερικής νίκης της, και να συμψηφιστούν τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, λόγω των ερμηνευτικών ζητημάτων των εφαρμοστέων κανόνων δικαίου (άρθρα 106, 178 § 2, 183 του ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ την από 20-3-2018 (υπ’αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ. ………/2018) έφεση της ενάγουσας κατά της υπ’αριθμ. 6/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ αυτήν τυπικά.
ΔΕΧΕΤΑΙ αυτήν και κατ’ουσίαν, ως προς το πρώτο εναγόμενο.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλουμένη κατά το ίδιο μέρος.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την επιστροφή του παραβόλου που κατέθεσε η εκκαλούσα, κατά την άσκηση της έφεσης.
ΚΡΑΤΕΙ και δικάζει την από 7-6-2016 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. ………./2016) αγωγή, ως προς το ίδιο μέρος.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν.
ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους, στις 24-10-2019.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ