ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 279 /2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
——————————————-
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Εμμανουηλία-Αλεξάνδρα Κεχαγιά, Εφέτη, την οποία όρισε ο Διευθύνων το Εφετείο Πρόεδρος Εφετών και τη Γραμματέα Δ.Π.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Η κρινόμενη από 29-9-2014 (με αριθμό καταθέσεως ……/2014) έφεση των εναγομένων, που ηττήθηκαν ολικώς στην πρωτοβάθμια δίκη, κατά της υπ’ αριθ. 1885/2014 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς-και της προηγηθείσας υπ’αριθμ. 489/2012 μη οριστικής απόφασης του ίδιου Δικαστηρίου, που θεωρείται ότι έχει προσβληθεί μαζί με αυτήν (άρθρο 513 § 2 του ΚΠολΔ)- η οποία εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 και επ. του ΚΠολΔ), και δέχθηκε ολικά τις από 19-11-2010 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. …../2010) και από 27-4-2011 (με αύξ.αριθμ. εκθ. καταθ. …../2011) στρεφόμενες κατ’αυτών αγωγές της ενάγουσας, περί αποζημίωσης από παράνομη παρακράτηση του μισθίου, οι οποίες συνεκδικάστηκαν, αρμόδια φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ), και έχει ασκηθεί νομότυπα (άρθρο 495 § 1 εδ.α΄του ΚΠολΔ, όπως ίσχυε προ της αντικαταστάσεώς του με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του ν.4335/2015 (ΦΕΚ Α.87/23-7-2015), που εφαρμόζεται για τις εφέσεις που ασκούνται μετά την 1-1-2016 (άρθρο ένατο παρ.2 αυτού), 499, 500, 511, 513 § 1 εδαφ.β΄, 516 § 1, 517 και 520 § 1 του ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα (άρθρο 518 § 2 του ΚΠολΔ, όπως ίσχυε προ της αντικατάστασής του από το άρθρο τρίτο του ν.4335/2015, αφού το εμπρόθεσμο της έφεσης κρίνεται από το νόμο που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης της εκκαλουμένης (άρθρο 24 § 1 εδ.α΄ του ΕισΝΚΠολΔ), δηλαδή πριν την παρέλευση τριετίας από τη δημοσίευση της εκκαλουμένης και προ της θέσεως σε ισχύ του ν.4335/2015, εφόσον δεν γίνεται επίκληση ούτε προκύπτει επίδοσή της προς ή από τους εκκαλούντες, ούτε άλλος λόγος απαραδέκτου, και για το παραδεκτό της καταβλήθηκε κατά την κατάθεσή της το προβλεπόμενο παράβολο (υπ’αριθμ. … και …. σειρά Α΄ παράβολα του Δημοσίου και 075400 και 075401 παράβολα του ΤΑ.Χ.ΔΙ.Κ). Συνεπώς, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, εντός των ορίων που καθορίζονται με αυτούς (άρθρα 522, 533 § 1 του ΚΠολΔ), κατά την αυτή διαδικασία, που εκδόθηκε η εκκαλουμένη. Τυπικά δεκτοί, είναι και οι από 6-12-2016 (υπ’αυξ.αριθμ. εκθ. καταθ../../2016) πρόσθετοι λόγοι της εφέσεως (άρθρο 591 παρ. 1 ζ΄σε συνδυασμό με 520 § 2 του ΚΠολΔ), που αφορούν κεφάλαια της εκκαλουμένης που έχουν προσβληθεί με την έφεση. Πρέπει, συνεπώς, να συνεκδικαστούν με την έφεση, λόγω του παρακολουθηματικού τους χαρακτήρα (Κεραμέας/Κονδύλης/Νίκας «Ερμηνεία ΚΠολΔ», τόμος Ι, σελ.930. 36) και να εξεταστούν ως προς το παραδεκτό και βάσιμο αυτών (άρθρα 522, 533 § 1 ΚΠολΔ), κατά την ίδια πιο πάνω ειδική διαδικασία.
ΙΙ. Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς τις από 19-11-2010 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. …/2010) και από 27-4-2011 (με αύξ.αριθμ. εκθ. καταθ. …./2011) αγωγές της. Σε αμφότερες εξέθετε ότι δυνάμει του από 26-4-1989 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης και τους ειδικότερους όρους του, εκμίσθωσε στους εναγομένους το ειδικότερα περιγραφόμενο τμήμα μείζονος καταστήματος με πατάρι, επιφάνειας 63 τμ, προκειμένου να το χρησιμοποιήσουν ως γραφείο δικαστικών επιμελητών. Ότι η μίσθωση, αρχικά εξαετής, παρατάθηκε αναγκαστικά και τελικώς ήδη από την 1-5-2005 κατέστη αορίστου χρόνου, με μίσθωμα το οποίο από την 1-9-2009 διαμορφώθηκε με πρωτοβουλία των εναγομένων, στο ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως. Ότι, ενώ περί τον μήνα Οκτώβριο του έτους 2009 δυνάμει προφορικής συμφωνίας τους, οι εναγόμενοι δεσμεύθηκαν να αποχωρήσουν από το μίσθιο στις 30-4-2010, δεν το έπραξαν, με αποτέλεσμα με την από 10-5-2010 εξώδικη καταγγελία της να καταγγείλει την ένδικη μίσθωση, συνεπεία της οποίας αυτή έληξε στις 31-5-2010, ενώ παράλληλα άσκησε και αγωγή απόδοσης μισθίου. Ότι ενόψει της επικείμενης οικειοθελούς, κατά τα συμφωνηθέντα, αποχώρησης των εναγομένων από το μίσθιο, προέβη στις 31-3-2010 στη σύναψη (προ)συμφωνίας μισθώσεως ολόκληρου του καταστήματος, τμήμα του οποίου αποτελούσε το μίσθιο, προς τον ….., με χρόνο έναρξης αυτής και καταβολής του μισθώματος, που καθορίστηκε στο ποσό των 6.000 ευρώ, την 1-7-2010. Ότι παρά τη λήξη της σύμβασης δια καταγγελίας, οι εναγόμενοι εξακολούθησαν να παρακρατούν παράνομα και υπαίτια το μίσθιο μέχρι τον Νοέμβριο του έτους 2010, όσον αφορά την πρώτη χρονικά αγωγή, αλλά και μέχρι τον Απρίλιο του έτους 2011, όσον αφορά τη δεύτερη, με αποτέλεσμα να μην καταστεί δυνατή η τήρηση του προσυμφώνου και η κατάρτιση της νέας μίσθωσης και έτσι να απωλέσει τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο χρονικό αυτό διάστημα και μετά βεβαιότητας θα εισέπραττε. Ακολούθως, κατόπιν παραδεκτού περιορισμού του αιτήματος αμφοτέρων των αγωγών με τις προτάσεις της και με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου της στο ακροατήριο που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την υπ’αριθμ.489/2012 –συνεκκαλουμένη-απόφαση πρακτικά, ζητούσε, να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν εις ολόκληρον το ποσό των 25.000 ευρώ, όσον αφορά την πρώτη αγωγή και των 26.000 ευρώ, όσον αφορά τη δεύτερη, ως αποζημίωση, για το διαφυγόν κέρδος που αυτή απώλεσε, από τη χωρίς δικαίωμα παρακράτηση του μισθίου, αφαιρώντας από το συμφωνηθέν με τον νέο μισθωτή ποσό του μισθώματος, εκείνο που οι εναγόμενοι κατέβαλαν για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα, να κηρυχθεί η εκδοθησομένη απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να επιβληθούν σε βάρος των εναγομένων τα δικαστικά της έξοδα. Επί των αγωγών αυτών, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εξέδωσε την εκκαλουμένη απόφαση, με την οποία έγιναν δεκτές οι αγωγές καθ’ολοκληρίαν, και υποχρεώθηκαν οι εναγόμενοι να καταβάλουν εις ολόκληρον στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 51.000 ευρώ, ενώ τους επιβλήθηκαν και τα δικαστικά της έξοδα, που καθορίστηκαν στο ποσό των 2.000 ευρώ. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονούνται οι εκκαλούντες, με τους λόγους της έφεσής τους και τους πρόσθετους αυτής λόγους, αναγομένους, κατόπιν εκτιμήσεως του περιεχομένου τους, σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητούν την εξαφάνισή της και την απόρριψη της αγωγής άλλως τη μεταρρύθμισή της.
ΙΙΙ. Παράνομη παρακράτηση, υπό την έννοια της διατάξεως του άρθρου 601 του ΑΚ, αποτελεί η γενόμενη χωρίς δικαίωμα από το νόμο, τη σύμβαση ή δικαστική απόφαση (ΑΠ 19/2017 αδημ.ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 229/2012, ΧΡΙΔ 2013.422), ενώ εκτός από την εκεί προβλεπόμενη αποζημίωση χρήσεως, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη (άρθρα 343 επ. του ΑΚ) και των θετικών παραβάσεων της συμβάσεως, η οποία έχει ως προϋπόθεση το πταίσμα του μισθωτή, που τεκμαίρεται, και την ανυπαρξία του οποίου οφείλει να επικαλεστεί, κατ’ ένσταση, και αποδείξει ο τελευταίος, για να απαλλαγεί (AΠ 19/2017, ό.π, ΑΠ 205/2016 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», απ 229/2012 ό.π). Απαλλακτικό δε του μισθωτού γεγονός είναι και η δικαιολογημένη πλάνη αυτού περί το δίκαιο, η οποία υπάρχει όταν η προς εκπλήρωση της παροχής υποχρέωσή του εξαρτάται από την ερμηνεία νομικής διατάξεως, περί της οποίας κρατεί αμφισβήτηση, ή περί την ύπαρξη της οφειλής του (ΑΠ 212/2000, ΕλλΔνη 2000.758, ΕφΛαρ 117/2007, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2005.310). Τέτοια ζημία είναι συνήθως το μίσθωμα, το οποίο θα ελάμβανε ο εκμισθωτής από άλλο μισθωτή, εάν του παραδιδόταν το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 205/2016 ό.π, ΑΠ 339/2014, ΑΠ 1653/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Συνεπώς, επί αγωγής αποζημιώσεως από παρακράτηση μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, για την επαρκή θεμελίωσή της πρέπει να γίνεται μνεία στο δικόγραφό της, της παράνομης κατακράτησης του μισθίου, του χρονικού διαστήματος αυτής, και του ποσού του μισθώματος το οποίο θα εισέπραττε ο εκμισθωτής, μετά βεβαιότητας και κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, από την εκμίσθωσή του σε τρίτον για το ίδιο χρονικό διάστημα (ΑΠ 229/2012, ΧΡΙΔ 2013.422). Από την επισκόπηση δε του δικογράφου της υπό κρίση αγωγής, προκύπτει ότι αυτή είναι αρκούντως ορισμένη, αφού επαρκώς μνημονεύονται όλα τα παραπάνω στοιχεία, σύμφωνα με τη σχετική σκέψη που προεκτέθηκε. Συνακόλουθα, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο κρίνοντας όμοια, ορθά εφάρμοσε τον νόμο, και ο σχετικός εικοστός πρώτος λόγος της έφεσης, κατ’εκτίμηση του περιεχομένου του, με τον οποίο οι εκκαλούντες υποστηρίζουν τα αντίθετα, λόγω της μη αναγραφής της τύχης της δοθείσας από τον υποψήφιο μισθωτή εγγύησης και της δυνατότητας ή μη λειτουργίας της επιχείρησης του νέου μισθωτή, και ο δεύτερος πρόσθετος λόγος αυτής, λόγω της μη αναγραφής των περιστατικών που θεμελιώνουν το υψηλότερο μίσθωμα που προσυμφωνήθηκε, πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι. Απορριπτέα, επίσης, τυγχάνει, ως και πρωτοδίκως, η με τον ίδιο –εικοστό πρώτο-λόγο της έφεσης προβαλλόμενη, αιτίαση περί αντιφατικού περιεχομένου των αγωγών, οι οποίες είναι και ανεπίδεκτες δικαστικής εκτίμησης εκ του λόγου ότι σε αυτές γίνεται επίκληση αφενός ότι επρόκειτο να υπογραφεί σύμβαση μισθώσεως μεταξύ της ενάγουσας και του …… και αφετέρου ότι υφίστατο κίνδυνος υπαναχώρησης από αυτήν, λόγω της καθυστέρησης παράδοσής του, καθώς ουδεμία αντίφαση εντοπίζεται στο παραπάνω περιεχόμενό τους, ενώ και ο κίνδυνος υπαναχώρησης αφορά σε κάθε περίπτωση μεταγενέστερο εκείνου των επίδικων αξιώσεων χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα να ελέγχεται ως αλυσιτελής ο πέμπτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο επιχειρείται να ερμηνευθεί ο όρος του από 31-3-2010 προσυμφώνου μισθώσεως που υπεγράφη μεταξύ της ενάγουσας και του …….., αναφορικά με το δικαίωμα υπαναχώρησης του τελευταίου, στην οποία άλλωστε πλεοναστικώς αναφέρεται η πρωτόδικη απόφαση. Με την ίδια αιτιολογία, αλυσιτελώς προτείνονται και οι δέκατος τρίτος, δέκατος έβδομος και δέκατος ένατος λόγοι, περί πλημμελούς εκτίμησης των αποδείξεων αναφορικά με τον πραγματικό λόγο της υπαναχώρησης του υποψήφιου μισθωτή. Επιπλέον, απορριπτέος ως μη νόμιμος τυγχάνει ο δεύτερος λόγος της έφεσης περί καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος, αφού η επίκληση της συμφωνίας παράτασης της μίσθωσης αποτελεί κατ’ουσίαν άρνηση των αγωγών, όπως ορθώς κρίθηκε και πρωτοδίκως, ενώ δεν γίνεται επίκληση άλλων περιστατικών που αν αποδεικνύονταν αληθινά θα συνιστούσαν κατάχρηση δικαιώματος (ΑΠ 623/2013, ΑΠ 638/2012, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Ομοίως, απορριπτέοι, ως μη νόμιμοι ελέγχονται οι, προταθέντες και πρωτοδίκως και ορθώς απορριφθέντες : α/ ο έκτος λόγος, κατά το σχετικό σκέλος του περί συντρέχοντος πταίσματος της ενάγουσας στην έκταση της ζημίας της, συνιστάμενου, κατ’εκτίμηση του περιεχομένου του, αφενός στην κατάρτιση προσυμφώνου πριν την παράδοση του μισθίου και αφετέρου στην συνομολόγηση μισθώματος ύψους 6.000 ευρώ, ενάντια στην καλή πίστη, διότι η ζημία της απορρέει από την έλλειψη δυνατότητας εκμίσθωσης του μισθίου σε τρίτον και ο τυχόν περιορισμός της δεν συνδέεται με το ύψος του συμφωνηθέντος με τρίτον μισθώματος, το οποίο λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό της αποζημίωσης που αυτή δικαιούται, β/ ο δέκατος έκτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο οι εκκαλούντες διατείνονται ότι η ενάγουσα εξακολούθησε και μετά τον Σεπτέμβριο του 2010 να εισπράττει αδιαμαρτύρητα το συμφωνηθέν μίσθωμα και δεν τους γνωστοποίησε το περιεχόμενο του προσυμφώνου, καθώς τα περιστατικά αυτά και αληθή υποτιθέμενα δεν στοιχειοθετούν πταίσμα της ενάγουσας, δοθέντος μάλιστα ότι, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, η λύση της σύμβασης οπότε και γεννήθηκε η υποχρέωση των εναγομένων για απόδοση του μισθίου, επήλθε συνεπεία καταγγελίας. Τέλος, απαραδέκτως, αφού δεν συντρέχει καμία από τις προϋποθέσεις του άρθρου 527 του ΚΠολΔ, ούτε άλλωστε γίνεται επίκληση του λόγου της δικαιολογημένης προβολής τους (ΑΠ 846/2017, ΑΠ 536/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), γίνεται επίκληση το πρώτον ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, με τον ενδέκατο και ακροθιγώς τον δωδέκατο λόγο της έφεσης, περί εικονικότητας του ανωτέρω προσυμφώνου, ο οποίος αποτελεί ένσταση (ΑΠ 1340/2017, ΑΠ 2260/2014, ΑΠ 489/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ») και με τον εικοστό λόγο της, περί καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος. Ο λόγος αυτός επιχειρείται να θεμελιωθεί σε πραγματικά περιστατικά, των οποίων δεν είχε γίνει επίκληση ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, κατά την ανάπτυξη του αντίστοιχου ισχυρισμού.
ΙV. Από την εκτίμηση των καταθέσεων των μαρτύρων που εξετάστηκαν ενόρκως ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την συνεκκαλουμένη, υπ’αριθμ. 489/2012 απόφαση, πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων, που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, ορισμένα εκ των οποίων λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, χωρίς να παραλείπεται κανένα για την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης ασχέτως αν μνημονεύεται ή όχι ειδικά, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες από τους εκκαλούντες μετ’επικλήσεως-τρεις (3) συνολικά-φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2, 457 § 4 του ΚΠολΔ), και ειδικότερα ότι αυτές αποτελούν γνήσια αναπαράσταση της πραγματικότητας (Κεραμέας/Κονδύλης/Νίκας «Ερμηνεία ΚΠολΔ», έκδ. 2000, τόμος Ι, σελ. 816 αρ.8), καθώς και της υπ’αριθμ. ……../6/6/2011 ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα ……. ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιά, ………, που ελήφθη με επιμέλεια της εφεσίβλητης, μετά από νομότυπη και εμπρόθεσμη-προ 24 τουλάχιστον ωρών, κατ’άρθρο 650 παρ.1 εδ. τελευταίο του ΚΠολΔ- κλήτευση των εκκαλούντων (υπ’αριθμ……../3-6-2011 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιά, ……….), και παραδεκτώς λαμβάνεται υπόψη εφόσον στην κατ’έφεση δίκη είναι επιτρεπτή η επίκληση και προσκομιδή νέων αποδεικτικών μέσων και, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, δεν προσκομίστηκε στην πρωτόδικη δίκη από πρόθεση στρεψοδικίας ή από βαριά αμέλεια της ενάγουσας (ΑΠ 692/2017, ΑΠ 731/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), καθώς και των υπ’αριθμ. ……/1-6-2011 ένορκων βεβαιώσεων των μαρτύρων, ……. αντίστοιχα, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιώς, ……., που προσκομίζουν οι εκκαλούντες και της υπ’αριθμ. …./1-12-2010 ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα ……. ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών, ……., που προσκομίζει η εφεσίβλητη, και ελήφθησαν μετά από νομότυπη και εμπρόθεσμη, κατά τα άνω, κλήτευση των αντιδίκων τους που δεν παραστάθηκαν κατ’αυτές (υπ’αριθμ. ……./27-5-2011 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιά, ……. και υπ’αριθμ. ……/30-11-2010 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιά, ………, αντίστοιχα), ανεξαρτήτως του ότι στα δικόγραφα των προτάσεών τους δεν γίνεται επίκληση ούτε προσκομίζονται οι προαναφερθείσες εκθέσεις επιδόσεως, καθώς αυτές μνημονεύονται στο κείμενο της συνεκκαλουμένης υπ’αριθμ. 489/2012 απόφασης, αμφότερες δε οι διάδικες πλευρές δεν επικαλέστηκαν ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου έλλειψη κλητεύσεώς τους κατά την εξέταση των μαρτύρων ούτε αμφισβήτησαν καθ’οιονδήποτε άλλο τρόπο την εγκυρότητα της δόσεως των ένορκων αυτών βεβαιώσεων (ΑΠ 1214/2010 αδημ.ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ), και τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής (άρθρο 336 § § 3 και 4 του ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, που έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης : Όπως έχει κριθεί ήδη με δύναμη δεδικασμένου (άρθρα 321, 324 και 325 του ΚΠολΔ), απορρέοντος από την υπ’αριθμ. 557/2012 τελεσίδικη οριστική απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, επί της από 9-6-2010 (υπ’αριθμ. εκθ. καταθ. …/2010) αγωγής της νυν ενάγουσας κατά των εναγομένων περί αποδόσεως μισθίου, και ανακύπτει εκ νέου στην παρούσα δίκη, ως προδικαστικό ζήτημα, επιτάσσοντας τη θέση αυτού ως βάση της παρούσας (ΑΠ 257/2016 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 856/2014 ΕΦΑΔ 2014.1059), με το από 26-4-1989 ιδιωτικό συμφωνητικό, η ενάγουσα εκμίσθωσε στους εναγομένους, ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 63 τμ, με το αντίστοιχο τμήμα παταριού, το οποίο αποτελεί τμήμα του υπό στοιχ. Κ2 ισογείου καταστήματος, συνολικού εμβαδού 197,46 τμ, πολυώροφης οικοδομής, που βρίσκεται στον Πειραιά, και επί της οδού ………., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως γραφείο δικαστικών επιμελητών. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για έξι χρόνια, με έναρξη την 1η-5-1989 και λήξη την 30η-4-1995, παραταθείσα αναγκαστικά έως τις 30-4-2001. Μετά την πάροδο της νόμιμης διάρκειάς της και της αναγκαστικής της παράτασης, λόγω μη ασκήσεως αγωγής απόδοσης εκ μέρους της ενάγουσας, ήτοι στις 30-4-2005, αυτή κατέστη αόριστης διάρκειας, με τη συνέχιση της χρήσης του μισθίου από τους εναγομένους, χωρίς να εναντιωθεί η ενάγουσα. Στη συνέχεια, με την από 10-5-2010 εξώδικη δήλωσή της που κοινοποιήθηκε στους εναγομένους στις 12-5-2010, αυτή κατήγγειλε τη μίσθωση, η οποία ακολούθως έληξε στις 31-5-2010. Κρίθηκε, επίσης, με δύναμη δεδικασμένου (άρθρο 330 του ΚΠολΔ), ως αβάσιμος, και ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι η μίσθωση ουδέποτε κατέστη αορίστου χρόνου, λόγω αλλεπάλληλων προφορικών συμφωνιών, περί παράτασης αυτής, η τελευταία από τις οποίες έλαβε χώρα με τον εκπρόσωπο της ενάγουσας, ………. τον Ιούλιο του έτους 2009 και αφορούσε την παράταση της μίσθωσης από την 1-9-2009 έως τις 31-8-2011, μη δυνάμενη ως εκ τούτου να καταγγελθεί κατά τις διατάξεις των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 του ΑΚ. Συνεπώς, τα παραπάνω ζητήματα, λαμβάνονται υπόψη ως αμάχητη αλήθεια, μη δυνάμενα να αμφισβητηθούν (ΑΠ 257/2016, ΑΠ 856/2014 ό.π), και, επομένως, απορριπτέοι τυγχάνουν οι περί του αντιθέτου πρώτος και έκτος, κατά το σχετικό σκέλος του, λόγος της έφεσης, με τους οποίους οι εκκαλούντες επικαλούνται-μεταξύ άλλων-την ύπαρξη της παραπάνω συμφωνίας παρατάσεως. Αποδείχθηκε, επίσης, ότι παράλληλα με την εξώδικη καταγγελία της, η ενάγουσα άσκησε κατά των εναγομένων και την προαναφερθείσα αγωγή απόδοσης μισθίου, η οποία συζητήθηκε στις 29-10-2010 και επ’αυτής εκδόθηκε στις 4-4-2011, η υπ’αριθμ. 1939/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία δεχόμενη την αγωγή, διέταξε την απόδοση του μισθίου στην ενάγουσα, με προσωρινά εκτελεστή καταψηφιστική της διάταξη. Επ’αυτής ασκήθηκε έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η προαναφερθείσα τελεσίδικη απόφαση, ήδη όμως από τις 13-5-2011 οι εναγόμενοι παρέδωσαν το μίσθιο, σε εξουσιοδοτημένο προς τούτο από την εφεσίβλητη πρόσωπο και μετεγκαταστάθηκαν σε άλλο ακίνητο, διατυπώνοντας επιφύλαξη για κάθε νόμιμο δικαίωμά τους. Από όσα προεκτέθηκαν αποδεικνύεται ότι, μη υφισταμένης σχετικής συμφωνίας τους, αφής στιγμής καταγγέλθηκε η μίσθωση, οι εναγόμενοι όφειλαν να αποδώσουν το μίσθιο στην ενάγουσα, και η άσκηση αγωγής εκ μέρους τους, δεν μετέβαλε τον χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσής τους αυτής, μεταθέτοντάς τον μετά τη λήξη της δικαστικής αντιδικίας τους. Έτσι, η άνευ δικαιώματος παρακράτηση του μισθίου δεν οφείλεται σε γεγονός για το οποίο αυτοί δεν έχουν ευθύνη, και, συνεπώς, ο ισχυρισμός τους περί ελλείψεως πταίσματός τους, που επαναφέρεται με τους δέκατο πέμπτο και δέκατο όγδοο λόγο της έφεσης και τον υπό στοιχ. 1Α πρόσθετο αυτής λόγο, κρίνεται απορριπτέος ως αβάσιμος, όπως ορθώς κρίθηκε και από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο. Απορριπτέος ομοίως κρίνεται ο προταθείς με τον υπό στοιχ. 1Β πρόσθετο λόγο της έφεσής τους, ισχυρισμός περί νομικής τους πλάνης που αίρει το τυχόν πταίσμα τους. Η επικαλούμενη, έστω και εσφαλμένως, πεποίθησή τους ότι η μίσθωση δεν είχε λήξει, δεδομένης και της ιδιότητάς τους, ως δικαστικών επιμελητών, που έχουν, συνεπώς, νομικές γνώσεις, δεν δικαιολογείται, κατά τα διδάγματα της λογικής, αφού δεν επρόκειτο για περίπλοκο νομικό ζήτημα ούτε άλλωστε τέθηκε ζήτημα ερμηνείας νομικής διάταξης περί της οποίας κρατεί αμφισβήτηση, ενώ δεν βρίσκει και έρεισμα στο αποδεικτικό υλικό. Πλέον αυτών, παρ’ότι με ρητό όρο (4ο) της σύμβασης, η εφαρμογή του οποίου δεν είχε αποκλειστεί για τον μη προβλεπόμενο από αυτήν χρόνο, το μηνιαίο μίσθωμα, που καθορίστηκε αρχικά σε 110.000 δραχμές και ήδη 322 ευρώ, είχε συμφωνηθεί να αναπροσαρμόζεται κατ’έτος, μετά τα δύο πρώτα έτη, σε ποσοστό 15 % επί του καταβαλλόμενου το αμέσως προηγούμενο έτος μισθώματος, οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να συμμορφωθούν, και το μίσθωμα φέρεται ότι παρέμεινε σταθερό στο ποσό των 780 ευρώ, από την 1-5-1998 έως τις 31-8-2009, ενώ από την 1-9-2009 διαμορφώθηκε στο ποσό των 1.000 ευρώ, μετά από όχληση της ενάγουσας για αύξηση του μισθώματος, καταβαλλόμενο μέσω τραπεζικού λογαριασμού, το οποίο όμως δεν κρινόταν ικανοποιητικό από την ίδια. Την ίδια εποχή, μέσω του εξετασθέντος μάρτυρα ……….., που διαχειριζόταν το ακίνητο, η ενάγουσα έγινε δέκτης προτάσεων για την ενοικίαση ολόκληρου του καταστήματος με μίσθωμα σημαντικά υψηλότερο του άνω καταβαλλόμενου από τους εναγομένους. Έτσι, μετά από συζητήσεις που έλαβαν χώρα περί τον μήνα Οκτώβριο του έτους 2010, η ενάγουσα ζήτησε και οι εναγόμενοι συμφώνησαν να αποχωρήσουν από το μίσθιο στο τέλος Απριλίου του επομένου έτους. Υπό την προοπτική αυτή, η ενάγουσα ανέθεσε στον εξετασθέντα ενώπιον συμβολαιογράφων μηχανολόγο-μηχανικό ………., την εξέταση του ζητήματος της διαμόρφωσης του μισθίου σε ενιαίο χώρο με το παρακείμενο συνεχόμενο τμήμα, που λειτουργούσε παλαιότερα ως ανθοπωλείο. Αυτός επισκέφθηκε το μίσθιο με τον πολιτικό μηχανικό ………, στις 10-2-2010 αλλά και μόνος του για τον ίδιο λόγο στις 22-2-2010, παρουσία των εναγομένων, χωρίς αυτοί να προβάλλουν κάποια αντίρρηση. Μάλιστα, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει «ζήτησε να τοποθετήσει ενοικιαστήριο στην πρόσοψη του μισθίου αλλά οι αντίδικοι αρνήθηκαν καθώς αυτό θα έβλαπτε το κύρος και την πελατεία τους», αίτημα το οποίο φέρεται ότι ικανοποιήθηκε και από τον ….. . σε ένδειξη καλής θελήσεως, κι έτσι τοποθετήθηκε ενοικιαστήριο μόνο στο παρακείμενο, απομένον τμήμα του ίδιου καταστήματος. Τον Μάρτιο και τον Απρίλιο του ίδιου έτους, έχοντας ήδη υπάρξει εκδήλωση ενδιαφέροντος, ο ….., ο οποίος διατηρούσε και άλλη επιχείρηση εστίασης στην περιοχή του Πειραιά, επισκέφθηκε το μίσθιο τουλάχιστον δύο φορές παρουσία μηχανικού, και εκδόθηκε από την εταιρεία «…….», κατ’εντολήν του, κάτοψη ολόκληρου του προς εκμίσθωση χώρου, με φερόμενη ημερομηνία την 12η-4-2010, ενώ στις 31-3-2010, η επιτευχθείσα συμφωνία τους αποτυπώθηκε στο αυθημερόν συνταχθέν ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο προσυμφωνήθηκε η προς αυτόν εκμίσθωση του επιδίκου και του συνεχόμενου προς αυτόν αυτοτελούς τμήματος, ως ενιαίου χώρου, για χρονικό διάστημα δώδεκα ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως χώρος εστίασης, της μίσθωσης αρχόμενης μετά την ολοκλήρωση των εργασιών διαμόρφωσής του και το αργότερο την 1-7-2010. Στο προσύμφωνο αυτό, περιλαμβάνονται όλοι οι όροι της υπό κατάρτιση οριστικής σύμβασης, σύμφωνα με τους οποίους, το μίσθωμα θα καθοριζόταν στο ποσό των 6.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος, και προκαταβλήθηκε από τον υποψήφιο μισθωτή, το ποσό των 18.000 ευρώ, που αντιστοιχούσε σε τρία μισθώματα, ως εγγύηση. Ρητώς, επίσης, ορίστηκε ότι, μετά την παρέλευση της 1-5-2010, αν ο μισθωτής …… δεν είχε αποχωρήσει, ο μισθωτής θα μπορούσε να υπαναχωρήσει από τη σύναψη της οριστικής σύμβασης. Το ανωτέρω προσύμφωνο, καθ’όλα έγκυρο, παρά τις περί του αντιθέτου αιτιάσεις των εναγομένων, που προβάλλονται με τον τρίτο, τέταρτο αλλά και τον δέκατο τέταρτο λόγο της έφεσής τους, δεν φέρει μεν βεβαία χρονολογία, πλην όμως ο χρόνος κατάρτισής του επιβεβαιώνεται από την έκδοση τραπεζικής επιταγής από την τράπεζα EFG Eurobank εις διαταγήν του ……., ποσού 18.000 ευρώ, που συμπίπτει με το ποσό της συμφωνηθείσας εγγύησης, και την κατάθεσή της την ίδια ημέρα σε λογαριασμό της ενάγουσας στην τράπεζα HSBC, ενώ συνάδει και με τον χρόνο που πραγματοποιήθηκαν επισκέψεις στο μίσθιο από τον υποψήφιο μισθωτή. Το γεγονός ότι εσφαλμένως στο κείμενό του αναγράφεται, προφανώς από παραδρομή, ως μισθωτής ο ……. μόνον αντί όλοι οι εναγόμενοι τυγχάνει άνευ σημασίας. Επιπλέον, ως ενοχική υποσχετική σύμβαση (ΑΠ 1195/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 224/2016, ΔΕΕ 2016.35,5 ΕφΠειρ (Μον-Ναυτ) 249/2016 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ») και εφόσον στο άρθρο 166 του ΑΚ δεν περιέχονται ειδικές διατάξεις που το διέπουν, θα τύχουν στην προκειμένη περίπτωση εφαρμογής κατ’ αναλογία για τις πηγάζουσες εξ αυτού σχέσεις, οι κανόνες που αφορούν γενικά όλες τις συμβάσεις ή την ειδική κατηγορία, στην οποία υπάγεται (ΕφΔωδ 82/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτσι, εφόσον η βούληση των συμβαλλομένων αναφορικά με το ύψος του μισθώματος διατυπώθηκε με σαφήνεια και χωρίς κενά, δεν τίθεται ζήτημα ερμηνείας του, με βάση τις ερμηνευτικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ (ΑΠ 548/2017, ΑΠ 1/2016 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), όπως αβασίμως υποστηρίζουν οι εκκαλούντες με τον δωδέκατο λόγο της έφεσής τους. Επισημαίνεται ότι, το γεγονός ότι η ενάγουσα με την από 8-3-2010 αίτησή της είχε ζητήσει κατ’αρχήν από τη Δ/νση Πολεοδομίας του Δήμου Πειραιά την έκδοση οικοδομικής άδειας, ώστε να αποτυπώνονται ορθά, με βάση την υφιστάμενη τότε κατάστασή τους, τα επιμέρους αυτοτελή τμήματα του Κ2 καταστήματος, δεν οδηγεί σε κάποιο συμπέρασμα, που διαφοροποιεί τις παραπάνω παραδοχές, εφόσον επακολούθησε η εκδήλωση ενδιαφέροντος εκ μέρους του …… και η κατάρτιση του προσυμφώνου, ενώ ευνόητο είναι ότι ο τελευταίος μέχρι την εκκένωση του μισθίου δεν είχε κανένα λόγο να επιδιώξει την έκδοση άδειας λειτουργίας για την επιχείρηση την οποία προτίθετο να λειτουργήσει εντός αυτού, εφόσον δεν γνώριζε την έκβαση της υφιστάμενης δικαστικής εκκρεμότητας μεταξύ των διαδίκων,
Τελικώς, όπως ήδη εκτέθηκε, οι εναγόμενοι, παρά τη λύση της σύμβασης με καταγγελία, δια της οποίας μάλιστα η ενάγουσα τους γνωστοποίησε εκ νέου την υπό κατάρτιση μίσθωση και την ύπαρξη του προσυμφώνου, αρνήθηκαν να της αποδώσουν το μίσθιο, μη ανταποκρινόμενοι στη σχετική πρόσκλησή της. Η άπρακτη παρέλευση της ορισθείσας στο προσύμφωνο ημερομηνίας αποχώρησης των εναγομένων αλλά και υπογραφής της οριστικής σύμβασης και εν τέλει της προθεσμίας έναρξης της νέας μίσθωσης, δεν επέφερε ανατροπή του προσυμφώνου, και ματαίωση της καταρτίσεως της οριστικής σύμβασης, εφόσον δεν αποδεικνύεται διαφορετική, ρητή ή σιωπηρή, συμφωνία των συμβληθέντων, συνεπώς και μετά την πάροδο αυτής, η οποία είχε απλώς τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπληρώσεως της παροχής των συμβαλλομένων, μπορούσε να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής σύμβασης (ΕφΛαρ 388/2014, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2014.785, ΕφΠειρ (Μον-Ναυτ) 249/2016, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Άλλωστε, ο υποψήφιος μισθωτής εξακολουθούσε να δείχνει μεγάλο ενδιαφέρον για τη μίσθωσή του, αφού αυτό βρίσκεται εντός του δικαστικού μεγάρου Πειραιά, όπου τις καθημερινές κυκλοφορεί πλήθος κόσμου, με εξαίρεση τις περιόδους των δικαστικών διακοπών, ενώ η καθυστέρηση εκκένωσής του δεν παρέβλαπτε κατ’αρχήν σημαντικά τα επιχειρηματικά του σχέδια, αφού ήδη δραστηριοποιείτο επαγγελματικά στην ίδια περιοχή. Λόγω της καθυστέρησης στην απόδοση του μισθίου εκ μέρους των εναγομένων, δεν κατέστη δυνατή η κατάρτιση της οριστικής μίσθωσης μέχρι και το τέλος Απριλίου του επομένου έτους, καθ’όλο δε αυτό το χρονικό διάστημα δεν έλαβε χώρα υπαναχώρηση των συμβαλλομένων από το προσύμφωνο. Τελικά, μετά την έκδοση της πρωτόδικης υπ’αριθμ. 1939/4-4-2011 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, με την οποία διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου στην ενάγουσα και ενώ οι εναγόμενοι είχαν ήδη αποχωρήσει από το μίσθιο από τις 13-5-2011, υφιστάμενης, ωστόσο, εκκρεμότητας λόγω της ρητής επιφύλαξης τους για την άσκηση των νομίμων δικαιωμάτων τους και της άσκησης έφεσης εκ μέρους τους, οι συμβαλλόμενοι με το από 8-7-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό τους συμφώνησαν τη λύση του προσυμφώνου και την επιστροφή του ποσού της εγγύησης στον υποψήφιο μισθωτή. Έτσι, η ενάγουσα, λόγω της χωρίς δικαίωμα παρακράτησης του μισθίου από τις εναγομένους δικαιούται, εκτός από την ήδη καταβληθείσα αποζημίωση χρήσεως για το χρονικό διάστημα από την 1-7-2010 έως και τις 31-3-2011, δηλαδή το ποσό των 9.000 (1.000 Χ 9 μήνες) ευρώ συνολικά, καθώς δεν προσκομίζεται σχετική έγγραφη απόδειξη για τον Απρίλιο του ίδιου έτους, αποζημίωση για την περαιτέρω ζημία της, συνιστάμενη, κατά τη σχετική σκέψη που προεκτέθηκε, στα απωλεσθέντα μισθώματα που μετά βεβαιότητας και κατά τη συνήθη των πραγμάτων πορεία θα εισέπραττε, από την 1-7-2010 έως τις 30-4-2011, αν εκκενωνόταν το μίσθιο και καθίστατο δυνατή η κατάρτιση της νέας μίσθωσης, ολόκληρου του Κ2 καταστήματος δηλαδή όχι μόνον του μισθίου αλλά και του συνεχόμενου έτερου τμήματος αυτού, βάσει του προσυμφώνου, δηλαδή το ποσό των 60.000 (6.000 Χ 10 μήνες) ευρώ. Συνεπώς, οι εναγόμενοι της οφείλουν εις ολόκληρον για την ανωτέρω αιτία, το ποσό των 51.000 (60.000 – 9.000) ευρώ, απορριπτομένης της ένστασης εξοφλήσεως και επικουρικά συμψηφισμού, που πρότειναν και πρωτοδίκως και επαναφέρουν με τον εικοστό δεύτερο λόγο της έφεσής τους, ως αλυσιτελούς αναφορικά με την οφειλόμενη αποζημίωση για το χρονικό διάστημα από 1-7-2010 έως 31-3-2011 και αβάσιμη όσον αφορά τον Απρίλιο του έτους 2011. Το ποσό αυτό αποτελεί αποζημίωση και όχι μίσθωμα με αποτέλεσμα η εξοικονόμηση του φόρου που η ενάγουσα θα καλείτο να καταβάλει, αν καταρτιζόταν νέα μίσθωση με τον ……., να μην ασκεί ουδεμία επιρροή, όπως εσφαλμένως διατείνονται οι εναγόμενοι με τον εικοστό τρίτο λόγο της έφεσής τους.
Επομένως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση, κατάληξε στην ίδια κρίση και, αφού απέρριψε όλους τους ισχυρισμούς των εναγομένων, δέχθηκε τις αγωγές ως βάσιμες και κατ’ουσίαν, αν και με εν μέρει διαφορετική αιτιολογία, που αντικαθίσταται από την αιτιολογία της παρούσας απόφασης (άρθρο 534 του ΚΠολΔ), ορθά το νόμο εφάρμοσε και τις αποδείξεις εκτίμησε, των περί του αντιθέτου υποστηριζομένων από την εκκαλούσα ειδικότερα με τον έβδομο, όγδοο, ένατο, δέκατο, εικοστό τέταρτο και εικοστό πέμπτο λόγο της έφεσής της απορριπτομένων ως αβασίμων.
Κατ’ακολουθίαν όσων προεκτέθηκαν, και μη υπάρχοντος άλλου λόγου έφεσης προς έρευνα, πρέπει ν’απορριφθεί η κρινόμενη έφεση στο σύνολό της, να διαταχθεί, κατ’αρθρο 495 παρ. 4 εδ.ε΄ του ΚΠολΔ, που προστέθηκε με το άρθρο 12 παρ.2 του ν. 4055/2012, η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου ποσού διακοσίων (200) ευρώ, που καταβλήθηκε από τους εκκαλούντες κατά την άσκησή της και να επιβληθούν σε βάρος τους τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης, κατόπιν σχετικού αιτήματός της, του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό (106, 176, 183 και 191 § 2 του ΚΠολΔ, 63 § 1i α, 68 § 1 και 69 του ν.4194/2013).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 29-9-2014 (με αυξ. αριθμ. εκθ. καταθ……./29-9-2014) έφεση των εναγομένων κατά της υπ’αριθμ. 1885/2014 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και απορρίπτει αυτήν κατ’ουσίαν.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου, ποσού διακοσίων (200) ευρώ, που κατέβαλαν οι εκκαλούντες κατά την άσκηση της εφέσεως, με τα υπ’αριθμ. …….. σειρά Α΄ παράβολα του Δημοσίου και ………….παράβολα του ΤΑ.Χ.ΔΙ.Κ.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος των εκκαλούντων τη δικαστική δαπάνη της εκκαλούσας του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, το ύψος της οποίας ορίζει στο ποσό των εξακοσίων πενήντα (650) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους, στις 3-5-2018.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ