ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 739/2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
——————————————-
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Εμμανουηλία-Αλεξάνδρα Κεχαγιά, την οποία όρισε ο Διευθύνων το Εφετείο, Πρόεδρος Εφετών, και τη Γραμματέα, Ε.Τ.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 12-11-2018 (υπ’αριθμ. εκθ. καταθ. ………./15-11-2018) έφεση της εναγομένης, ως εν μέρει ηττηθείσας πρωτοδίκως διαδίκου, κατά της υπ’ αριθ. 4615/2018 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών και ήδη περιουσιακών διαφορών (άρθρα 647 και επ. του ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν τον ν.4335/2015 και 614 του ΚΠολΔ, όπως ήδη ισχύει), και δέχθηκε εν μέρει τη στρεφόμενη κατ’αυτής από 21-2-2018 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. ……./23-2-2018) αγωγή της ενάγουσας, περί αναγνώρισης του κύρους επαγγελματικής μίσθωσης και της ακυρότητας της καταγγελίας της και περί οφειλής μισθωμάτων και κοινοχρήστων δαπανών, αρμόδια φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 του ΚΠολΔ), και έχει ασκηθεί νομότυπα [άρθρο 495 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του ν.4335/2015 (ΦΕΚ Α.87/23-7-2015), που εφαρμόζεται για τις εφέσεις που ασκούνται μετά την 1-1-2016 (άρθρο ένατο παρ.2 αυτού), και μετά την αντικατάσταση της παραγράφου 3 εδ.α΄αυτού από το άρθρο 35 παρ.2 περ.Α στοιχ.β του ν.4446/22-1-2016, που εφαρμόζεται από 22-1-2017 κατ’άρθρο 45 αυτού), 500, 511, 513 § 1 εδαφ.β΄, 516 § 1, 517 και 520 § 1 του ΚΠολΔ] και εμπρόθεσμα (άρθρο 518 § 1 του ΚΠολΔ), εφόσον η εκκαλουμένη επιδόθηκε στην εκκαλούσα στις 31-10-2018 (σχετ. η κατ’άρθρο 139 § 3 του ΚΠολΔ επισημείωση της δικαστικής επιμελήτριας ………. επί προσκομιζόμενου αντιγράφου της) και η έφεσή της ασκήθηκε δια της καταθέσεώς της στις 15-11-2018 (σχετ. η υπ’αριθμ. ………../2018 έκθεση κατάθεση αυτής του γραμματέα του Πρωτοδικείου Πειραιώς) ενώ δεν προκύπτει άλλος λόγος απαραδέκτου. Πρέπει, επομένως, εφόσον κατατέθηκε κατά την άσκησή της το προβλεπόμενο παράβολο (υπ’αριθμ. ………. e- παράβολο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων), να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, εντός των ορίων που καθορίζονται με αυτούς (άρθρα 522, 533 § 1 του ΚΠολΔ), κατά την αυτή διαδικασία, που εκδόθηκε η εκκαλουμένη.
Η ενάγουσα ισχυρίστηκε με την αγωγή της ότι, δυνάμει του από 30-4-1978 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, η ……….., εκμίσθωσε στην εναγομένη το ειδικότερα περιγραφόμενο ακίνητο του β΄ορόφου της κειμένης στη συμβολή των οδών ……. αρ… και ……… στον Πειραιά αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, επιφάνειας 285 τμ, της ιδιοκτησίας της, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για τη διεκπεραίωση των πάσης φύσεως υποθέσεών της στην Ελλάδα, αντί του μηνιαίου μισθώματος των 25.000 δραχμών, πλέον χαρτοσήμου, προκαταβλητέου εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε διμηνίας. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε ετήσια, πλην όμως κατέστη αορίστου χρόνου. Ότι έκτοτε το συγκεκριμένο ακίνητο περιήλθε διαδοχικά, δυνάμει νόμιμων και μεταγεγραμμένων τίτλων, με καθολική και ειδική διαδοχή, σε διάφορα πρόσωπα και τελικώς στους ………. και ………., κατά το ποσοστό του ½ εξ αδιαιρέτου στον καθένα, οι οποίοι και υπεισήλθαν στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης. Ότι, με την υπ’αριθμ. 1094/1995 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, διατάχθηκε η αυτούσια διανομή του επικοίνου ακινήτου, σε δύο αυτοτελή τμήματα, εκ των οποίων κατόπιν κληρώσεως το «γραφείο 1», επιφάνειας 139,20 τμ, περιήλθε στην εταιρεία με την επωνυμία «………….», η οποία συγχωνεύθηκε με απορρόφηση στην ενάγουσα, και το «γραφείο 2», επιφάνειας 140,15 τμ, περιήλθε στον ήδη αποβιώσαντα ………., ο οποίος ενόσω ζούσε, είχε μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητά του στον υιό του …, παρακρατώντας την επικαρπία του εφ’όρου ζωής. Ότι παρά ταύτα η οριζόντια ιδιοκτησία δεν διαχωρίστηκε στα άνω επιμέρους αυτοτελή τμήματα και η εναγομένη εξακολούθησε να το χρησιμοποιεί ολόκληρο. Ότι το ύψος του μισθώματος, αναφορικά με το «γραφείο 1», που ανήκει στην ίδια, καθορίστηκε με ήδη αμετάκλητη δικαστική απόφαση και, έχει διαμορφωθεί, βάσει αυτής, στο ποσό των 596,43 ευρώ από την 1-5-2016 έως τις 30-4-2017 και στο ποσό των 603,59 ευρώ, από την 1-5-2017, πλέον χαρτοσήμου. Ότι η εναγομένη στις 7-12-2016 προέβη σε καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως, κατά το μέρος που αφορούσε το δικό της ακίνητο, πλην όμως, εξακολουθούσε να κάνει χρήση του και δεν προέβη σε προσήκουσα παράδοσή του. Ότι η μίσθωση ήταν ενεργή και η καταγγελία της ανυπόστατη και άκυρη, με αποτέλεσμα η εναγομένη να της οφείλει το μίσθωμα Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου του έτους 2017, ύψους 8.573,18 ευρώ συνολικά, συμπεριλαμβανομένου και του τέλους χαρτοσήμου, το οποίο αρνείται να της καταβάλει. Ακολούθως, ζητούσε : α) να αναγνωριστεί ότι η από 30-4-1978 μίσθωση είναι ενεργή και η καταγγελία της άκυρη, και να υποχρεωθεί η εναγομένη να της καταβάλει : β) το παραπάνω ποσό των 8.573,18 ευρώ, με τον νόμιμο τόκο από την έκτη ημέρα του πρώτου μήνα της διμηνίας στην οποία αφορά, γ) το ποσό των 3.308,93 ευρώ, που αντιστοιχεί στα κοινόχρηστα Ιανουαρίου 2017-Ιανουαρίου 2018, με τον νόμιμο τόκο από το τέλος κάθε ημερολογιακού μηνός και επικουρικά από την επίδοση της αγωγής και δ) το ποσό των 2.457,80 ευρώ, που αντιστοιχεί στα μισθώματα μέχρι και τον Ιούνιο του 2018 που αναμένετο να συζητηθεί η αγωγή, και επικουρικά, σε περίπτωση που συζητηθεί νωρίτερα ή αργότερα, τα μισθώματα μέχρι τη συζήτησης της αγωγής, με τον νόμιμο τόκο από την έκτη ημέρα του πρώτου μήνα εκάστης διμηνίας, καθώς και να επιβληθούν σε βάρος της εναγομένης τα δικαστικά της έξοδα.
Επί της αγωγής εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση, με την οποία κρίθηκε μη νόμιμη η αγωγή ως προς το υπό στοιχ. (α) αίτημά της, αόριστη, ως προς το στοιχ. (γ) αίτημά της, που αφορά στο κονδύλιο των κοινοχρήστων δαπανών και, τέλος, μη νόμιμη ως προς το στοιχ. (δ) αίτημά της, κατά το μέρος που αφορούσε μισθώματα για τον χρόνο πέραν της συζήτησης της αγωγής, ενώ κατά τα λοιπά έγινε δεκτή, ως βάσιμη και κατ’ουσίαν και υποχρεώθηκε η εναγομένη να καταβάλει στην ενάγουσα, για μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 1-1-2017 έως 19-4-2018, το συνολικό ποσό των 9.576,71 ευρώ, με τον νόμιμο τόκο, για κάθε επιμέρους μίσθωμα, από την έκτη ημέρα του πρώτου μήνα εκάστης διμηνίας, αρχής γενομένης από την 1-1-2017 και μέχρι την εξόφληση, και επιβλήθηκαν σε βάρος της εναγομένης τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας, τα οποία καθορίστηκαν στο ποσό των 550 ευρώ.
Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται η εναγομένη και ήδη εκκαλούσα με τους λόγους της έφεσής της, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνιση άλλως τη μεταρρύθμισή της, με σκοπό, μετά την τυπική παραδοχή της, να γίνει αυτή δεκτή και, αφού εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, να απορριφθεί στο σύνολό της η αγωγή, και να επιβληθούν τα δικαστικά της έξοδα σε βάρος της εφεσίβλητης.
Από τη διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ, η οποία παρέχει την έννοια της συμβάσεως μισθώσεως προκύπτει ότι, η σύμβαση αυτή έχει ως περιεχόμενο για τον εκμισθωτή την παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου στον μισθωτή (άρθρο 574 του ΑΚ). Η ενοχή αυτή λόγω της φύσεώς της είναι αδιαίρετος γιατί το αντικείμενο της, δηλαδή η χρήση του μισθίου, είναι αδιαίρετος αφού δεν επιδέχεται κτήση, άσκηση ή απώλεια κατ’ ιδανικά μέρη, δηλαδή, κατάτμηση σε μέρη που να διαφέρουν από το άλλο ποσοτικά. Συνέπεια του αδιαίρετου της χρήσεως του μισθίου πράγματος είναι ότι δεν επιτρέπεται καταγγελία της μισθώσεως για μέρος του μισθίου (ΕφΑθ 3963/1993, ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ 1997.62). Ακόμη και όταν η σύμβαση της μισθώσεως έχει αντικείμενο ένα ή και περισσότερα αυτοτελή μίσθια ακίνητα, συνεχόμενα ή όχι, το ενιαίο αυτής δεν διασπάται στην περίπτωση εκποίησης ενός ή περισσοτέρων μισθωμένων ενιαίων μισθίων σε τρίτο. Η άποψη αυτή υπαγορεύεται από τον λόγο ότι ο νέος κτήτορας δεν μπορεί να έχει περισσότερα δικαιώματα από εκείνα που είχε ο αρχικός εκμισθωτής δικαιοπάροχός του αλλά και διότι η καταγγελία, δεν μπορεί να αναφέρεται σε τμήμα του μισθίου ακινήτου. Έτσι, τυχόν καταγγελία για μέρος μόνο του μισθίου από την πλευρά της μισθώτριας είναι άκυρη και δεν παράγονται εξ αυτής έννομα αποτελέσματα (ΕφΑθ 3706/2005, ΕλλΔνη 2006.597, ΕφΑθ 3963/1993 ό.π, ΕφΑθ 2184/1989, ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ 1991.308). Αντίθετο επιχείρημα δεν μπορεί να συναχθεί από τη διάταξη του άρθρου 11 § 3 του ν.813/1978, όπως κωδικοποιήθηκε με το άρθρο 20 του πδ 34/1995, σύμφωνα με την οποία κατ’εξαίρεση, προκειμένου περί ακινήτων, που μισθώθηκαν μαζί με άλλα, που ανήκουν σε άλλους ιδιοκτήτες ή εκμισθωτές για την ενιαία χρήση τους, δεν χωρεί καταγγελία εάν η αφαίρεσή του, περί του οποίου η καταγγελία, τμήματος καθιστά, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, αδύνατη ή ιδιαζόντως δυσχερή τη λειτουργία της επιχειρήσεως στα υπόλοιπα μίσθια ακίνητα
Εξάλλου, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 281 του ΑΚ «καλή πίστη» θεωρείται η συμπεριφορά του χρηστού και συνετού ανθρώπου, που επιβάλλεται κατά τους συνηθισμένους τρόπους ενεργείας, ενώ ως κριτήριο των «χρηστών ηθών» χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη χρηστώς και εμφρόνως σκεπτόμενου ανθρώπου (ΑΠ 123/2017, ΑΠ 119/2016, ΑΠ 38/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ») ο κοινωνικός δε ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, είναι ο σκοπός για την εξυπηρέτηση του οποίου αναγνωρίζεται από το δίκαιο η εξουσία πραγματώσεως ορισμένου βιοτικού συμφέροντος με απώτερο πάντως γνώμονα τη θεραπεία της κοινωνικής συμβιώσεως (ΑΠ 2271/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος, να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υποχρέου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμον να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας (ΟλΑΠ 6/2016 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Προκειμένου δε να κριθεί, αν σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση υπάρχει αντικειμενική υπέρβαση των προαναφερομένων ορίων, συνεκτιμώνται τα κίνητρα, ο σκοπός του ασκούντος το δικαίωμα, το είδος των μέσων που χρησιμοποιήθηκαν και όλες οι λοιπές περιστάσεις πραγμάτωσης της συμπεριφοράς (ΑΠ 119/2016, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 1258/2003 ΧΡΙΔ 2004.124).
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης της μάρτυρος ……….., που εξετάστηκε με επιμέλεια της ενάγουσας και την ανωμοτί εξέταση του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης, ………., ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, και όλων ανεξαιρέτως των εγγράφων, που νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, ορισμένα εκ των οποίων λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη και άλλα για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, χωρίς να παραλείπεται κανένα για την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης, ασχέτως αν μνημονεύεται ή όχι ειδικά, μεταξύ των οποίων οι προσκομιζόμενες από την εκκαλούσα –10 συνολικά- και την εφεσίβλητη -2 συνολικά-φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2, 457 § 4 του ΚΠολΔ), η εκτιμώμενη ελεύθερα, κατ’άρθρο 387 του ΚΠολΔ, έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πολιτικού μηχανικού, ………, που διορίστηκε με την υπ’αριθμ. ../1991 πράξη του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, καθώς και τρία (3) συνολικά (υπ’αριθμ. σχετ. 17,18 και 19) ξενόγλωσσα έγγραφα, τα οποία προσκομίζει η εφεσίβλητη, χωρίς επίσημη μετάφρασή τους στα ελληνικά, ως μη πληρούντα τους όρους του νόμου (ΑΠ 884/2005, ΕλλΔνη 2006.1102), δηλαδή υποστατά μεν αλλά ελαττωματικά αποδεικτικά μέσα (ΑΠ 1402/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 884/2005, ΕλλΔνη 2006.1102), που είναι επιτρεπτά στην προκείμενη διαδικασία (άρθρα 271 § 2 εδ.α΄σε συνδυασμό με 591 § 1 του ΚΠολΔ) (ΑΠ 1627/2010, ΧΡΙΔ 2011.586, ΕφΠειρ (Μον) 809/2014, αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), λαμβάνοντας υπόψη και τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής (άρθρο 336 § § 3 και 4 του ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, που έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης : Δυνάμει του από 30-4-1978 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, η αρχική εκμισθώτρια, ……….., εκμίσθωσε στην εναγομένη, εταιρεία με έδρα τον Παναμά, ολόκληρο τον δεύτερο υπέρ το ισόγειο όροφο, που αποτελούνταν από ενιαίο χώρο και δύο (2) WC, ως αυτοτελή, οριζόντια ιδιοκτησία, της κειμένης στη συμβολή των οδών …….. και …….. αρ….. πολυκατοικίας, προκειμένου να τον χρησιμοποιήσει ως γραφείο για τη διεκπεραίωση των πάσης φύσεως υποθέσεών της στην Ελλάδα, για χρονικό διάστημα ενός έτους, αρχόμενη την 1η-5-1978 και λήγουσα στις 30-4-1979, αντί του μισθώματος των 25.000 δραχμών, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, καταβλητέου κάθε δίμηνο, εντός του πρώτου πενθημέρου του πρώτου μήνα κάθε διμηνίας. Η μίσθωση αυτή, ως εμπορική, υπαχθείσα στο πεδίο εφαρμογής του ν. 813/1978 (άρθρο 1 § 1α), που τέθηκε σε ισχύ στις 31-8-1978 (άρθρο 31 § 1 εδ.α΄αυτού), παρατάθηκε αναγκαστικά αρχικά έως τις 31-8-1984 (άρθρο 30 § 1 αυτού) και στη συνέχεια, διαδοχικά, βάσει του άρθρου 4 του ν.1598/1986 (ΦΕΚ Α΄73/26-6-1986) έως τις 31-12-1987, 16 του ν.1738/1987 (Α΄200/20-11-1987), έως τις 31-8-1989, 1 του ν.1861/1989 (Α 193/29-8-1989), έως τις 31-8-1990, και 1 του ν.1962/1991 (Α 132/3-9-1991) σε συνδυασμό με Α.Υ Δικαιοσύνης 13992/1992, μέχρι τις 30-4-1992. Μετά δε την αντικατάσταση του άρθρου 5 § 1 του ν.2041/1992 από το άρθρο 2 § 2 του ν.2235/1994, η μίσθωση παρατάθηκε εκ νέου αναγκαστικά μέχρι τις 31-8-1997, εφόσον ο μισθωτής είχε συμπληρώσει δώδεκα αλλά όχι είκοσι έτη στη χρήση του μισθίου. Ακολούθως, η μίσθωση έληξε, αλλά η εναγομένη παρέμεινε στη χρήση του μισθίου, χωρίς εναντίωση από την εκμισθώτρια. Έτσι, εφόσον οι συμβαλλόμενοι διατήρησαν σε ισχύ τη μισθωτική σχέση, μέχρι την έναρξη ισχύος του ν.2741/1999 (ΦΕΚ Α 199/28-9-1999), χωρίς η εκμισθώτρια να ασκήσει εντός εννεαμήνου από την έναρξη ισχύος του αγωγή απόδοσης του μισθίου (ΑΠ 991/2009 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), αυτή θεωρείται ότι παρατάθηκε για τέσσερα (4) ακόμη χρόνια, δηλαδή μέχρι τις 31-8-2001 και, εφόσον συνεχίσθηκε και μετά την παρέλευση της ημερομηνίας αυτής, μετατράπηκε σε αορίστου χρόνου κατ’άρθρο 611 του ΑΚ (ΑΠ 1349/2006 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), χωρίς να μετατραπεί σε μίσθωση του αστικού κώδικα, εξακολουθώντας να διέπεται από το πδ 34/1995, πλην εκείνων των διατάξεων που αφορούν στη διάρκειά της και εκείνες που συνδέονται με αυτήν (ΑΠ 1620/2010, ΧΡΙΔ 2011.509, ΕφΛαρ 78/2012, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2012.479). Η αρχική εκμισθώτρια απεβίωσε στις 14-3-1984, χωρίς να αφήσει διαθήκη, με πλησιέστερους συγγενείς και μοναδικές εξ αδιαθέτου κληρονόμους της τις αδελφές της, ……… και ………., οι οποίες δυνάμει της υπ’αριθμ. …/30-5-1984 πράξης αποδοχής κληρονομίας της συμβολαιογράφου Αθηνών, ……, που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά (τ. 833, α.α 165), απέκτησαν το κληρονομιαίο ακίνητο, κατά το ποσοστό του ½ εξ αδιαιρέτου η καθεμία. Στη συνέχεια, η …….., δυνάμει του νομίμως μεταγεγραμμένου στα άνω βιβλία (τ…, α.α …) υπ’αριθμ. …/1990 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών, ………, μεταβίβασε αιτία πωλήσεως το ανήκον σε αυτήν ποσοστό εξ αδιαιρέτου στον ……….. Επίσης, η ……., με την από 16-4-1984 ιδιόγραφη διαθήκη της, που δημοσιεύθηκε από το Πρωτοδικείο Αθηνών, με το υπ’αριθμ. 3.487/1989 πρακτικό του και κηρύχθηκε κυρία, με την υπ’αριθμ. 243/1990 απόφασή του, κατέλιπε το απομένον ½ εξ αδιαιρέτου ποσοστό της, στην ………., η οποία, μετά τον επισυμβάντα στις 26-10-1989 θάνατο της προαναφερθείσας διαθέτιδος, με την υπ’αριθμ. …/1990 πράξη της συμβολαιογράφου Αθηνών, …….., που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιώς (τ…, α.α …) αποδέχθηκε την επαχθείσα σε αυτήν κληρονομία και κατέστη κυρία του ανήκοντος σε αυτήν ποσοστού εξ αδιαιρέτου. Ακολούθως, και αυτή, δυνάμει του υπ’αριθμ. ………/1990 συμβολαίου αγοραπωλησίας του συμβολαιογράφου Πειραιώς, ……., που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα παραπάνω βιβλία (τ. …, α.α ….), μεταβίβασε στην εταιρεία με την επωνυμία «……….», το ½ εξ αδιαιρέτου του ίδιου ακινήτου. Η τελευταία, με την από 25-9-1991, απευθυνόμενη στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιά, αγωγή της, ζήτησε τη λύση της υφιστάμενης με τον ……… κοινωνίας με αυτούσια διανομή του επικοίνου. Επ’αυτής εκδόθηκε η υπ’αριθμ. 1094/1995 απόφαση, με την οποία διατάχθηκε η αυτούσια διανομή του σε δύο τμήματα και συγκεκριμένα, στο «Γραφείο 1», εμβαδού 139,20 τμ, και στο «Γραφείο 2», εμβαδού 140,15 τμ, στα οποία περιλαμβάνονται και το «WC 1» και «WC 2», αντίστοιχα, και ορίστηκε εντεταλμένος δικαστής, ενώπιον του οποίου επρόκειτο να γίνει η κλήρωση, η οποία και έλαβε χώρα στις 17-6-1998. Με αυτήν κληρώθηκε το «Γραφείο 1» στην ανωτέρω εταιρεία και το «Γραφείο 2» στον ………., συνταχθείσας συναφώς της υπ’αριθμ. …/1998 έκθεσης της ορισθείσας εντεταλμένης Δικαστή, που έχει νόμιμα μεταγραφεί, μαζί με την περί διανομής απόφαση (τ…, α.α …). Ο τελευταίος, δυνάμει του υπ’αριθμ. ……../2009 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Νέας Ιωνίας, …….., που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιά (τ…., α.α …), μεταβίβασε στον υιό του, ………, αιτία γονικής παροχής, την ψιλή κυριότητα του ανήκοντος σε αυτόν ποσοστού εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου, παρακρατώντας εφ’όρου ζωής την επικαρπία του. Επίσης, δυνάμει του υπ’αριθμ. ……../2015 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών, …….., που έχει νόμιμα μεταγραφεί στα ως άνω βιβλία μεταγραφών (τ. …, α.α …), και έχοντας προηγηθεί οι νόμιμες διατυπώσεις, η νυν ενάγουσα, στην οποία απορροφήθηκε, με συγχώνευσή της από αυτήν, η προαναφερθείσα εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, έγινε κυρία της ιδιοκτησίας με στοιχ. «Γραφείο 1». Όλες οι ανωτέρω μεταβιβάσεις, ειδικές και καθολικές, είχαν ως συνέπεια την αλλοίωση της επίδικης μίσθωσης, ως προς το πρόσωπο του εκμισθωτή (άρθρα 614, 1710 και 1846 του ΑΚ), με αποτέλεσμα, τελικώς, να υπεισέλθουν σε αυτήν ως εκμισθωτές, η ενάγουσα και ο ………., μετά τον θάνατο του πατρός του στις 22-1-2013. Παρ’ότι, ωστόσο, το μίσθιο χωρίστηκε σε δύο επιμέρους αυτοτελείς ιδιοκτησίες και ανεξαρτήτως του εάν αυτές διαχωρίστηκαν ή όχι, η αρχική μίσθωση δεν μεταβλήθηκε κατά τα λοιπά, μετατρεπόμενη σε δύο επιμέρους μισθώσεις, μία ως προς το «Γραφείο 1» και μία ως προς το «Γραφείο 2», με εκμισθωτή τον εκάστοτε, κατά τα άνω, ιδιοκτήτη τους, αλλά παρέμεινε μία και αδιαίρετη, με εκμισθωτές αμφότερους. Αποδείχθηκε, επίσης, ότι η εναγομένη, με την από 7-12-2016 εξώδικη δήλωση και πρόσκλησή της, που επιδόθηκε στις 9-12-2016 (σχετ. η υπ’αριθμ. … Η/9-12-2016 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Πειραιώς, ………..) στην ενάγουσα, προς την οποία και μόνον απευθυνόταν, κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση, αναφορικά με το «Γραφείο 1», καλώντας την να προσέλθει για να παραλάβει τα κλειδιά στις 30-12-2016 και σε συγκεκριμένη ώρα, στον χώρο του μισθίου. Την ίδια ημέρα, με την από 7-12-2016 δήλωση καταγγελίας μίσθωσης, απευθυνόμενη στον ………, η οποία φέρεται ότι παραδόθηκε σε αυτόν ιδιοχείρως, συνταχθείσας συναφώς, έγγραφης ενυπόγραφης βεβαίωσής του, παρά πόδα αυτής, κατήγγειλε τη μίσθωση, αναφορικά με το «Γραφείο 2», καλώντας τον ομοίως να προσέλθει και να παραλάβει τα κλειδιά του, την ίδια, όπως παραπάνω, ημέρα και ώρα. Σύμφωνα, ωστόσο, με τη σχετική σκέψη που προεκτέθηκε, εφόσον επρόκειτο για μία και αδιαίρετη μίσθωση, η καταγγελία της θα έπρεπε να απευθύνεται, προς αμφότερους τους εκμισθωτές, εφόσον ο καθένας από αυτούς δεν εκπροσωπούσε την πλειοψηφία των εκμισθωτών, και να αφορά ολόκληρο το ακίνητο, και όχι τις επιμέρους ιδιοκτησίες, στις οποίες αυτό διαχωρίστηκε, με αποτέλεσμα οι παραπάνω δηλώσεις της εναγομένης να μην επιφέρουν τη λύση της μίσθωσης, κατά τον προβλεπόμενο από το άρθρο 609 εδ.ε΄του ΑΚ χρόνο, δηλαδή μετά πάροδο δεκαπέντε ημερών από την περιέλευση της καταγγελίας στην ενάγουσα, και συγκεκριμένα στις 25-12-2016. Το γεγονός, δηλαδή, ότι ταυτόχρονα με την καταγγελία του ανήκοντος στην ενάγουσα τμήματος, φέρεται να έλαβε χώρα και καταγγελία του έτερου, συνενωθέντος ακινήτου, και αληθές υποτιθέμενο, δεν αναιρεί το ανίσχυρο της πρώτης καταγγελίας. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, καταλήγοντας στην ίδια κρίση, ορθά κατ’αποτέλεσμα έκρινε, παρ’ότι διέλαβε στο σκεπτικό του και κρίσεις περί του προσχηματικού χαρακτήρα της καταγγελίας που αφορούσε το «Γραφείο 2», που δεν ήταν αναγκαίες. Ως εκ τούτου, ο πρώτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο η εναγομένη πλήττει την εκκαλουμένη, διατεινόμενη ότι δια της απευθυνόμενης στην ενάγουσα καταγγελίας, επήλθε λύση της επίδικης μίσθωσης ως προς το «Γραφείο 1», πρέπει να απορριφθεί, ως ουσιαστικά αβάσιμος. Σημειώνεται ότι, σε προγενέστερο της διανομής χρόνο, με την –μη προσκομιζόμενη αλλά μνημονευόμενη στην υπ’αριθμ. 380/1997 απόφαση του Αρείου Πάγου-υπ’αριθμ. 343/1993 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς, είχε καθοριστεί, μεταξύ άλλων, η αναλογία επί του μισθώματος, με την οποία βαρυνόταν η εναγομένη έναντι της δικαιοπαρόχου της ενάγουσας, κατά το ανήκον σε αυτήν ποσοστό του ½ εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου ακινήτου, ενώ με το από 14-10-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως οι ανωτέρω επανακαθόρισαν δια συμφωνίας τους το ποσό του μισθώματος, που είχε οριστεί δικαστικά. Με βάση τα συμφωνηθέντα, η αναλογία αυτή, ανερχόταν από τον Μάιο του έτους 2016 έως και τον Απρίλιο του έτους 2017 στο ποσό των 596,43 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 1,8 % και από τον Μάιο του έτους 2017 στο ποσό των 603,59 ευρώ, πλέον του άνω ποσοστού χαρτοσήμου. Αντίστοιχη συμφωνία και μάλιστα μετά την αυτούσια διανομή του ακινήτου και συγκεκριμένα την 1η-7-2014 καταρτίστηκε και μεταξύ του έτερου συνιδιοκτήτη, ……… και της εναγομένης, με καθορισμό του μισθώματος για το χρονικό διάστημα από την 1-7-2014 έως τις 30-6-2020. Στο συμφωνητικό μάλιστα αυτό ρητώς αναγράφεται ότι το «Γραφείο 2» είναι εκμισθωμένο στην εναγομένη και ότι στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της από 30-4-1978 μίσθωσης ως προ το συγκεκριμένο ακίνητο υπεισήλθε ο προαναφερθείς, ………… Αντίστοιχα, στην από 14-12-2015 εξώδικη δήλωση και πρόσκληση της ενάγουσας προς την εναγομένη, για την καταβολή οφειλομένων μισθωμάτων, αναγράφεται ότι τα μισθώματα αυτά έχουν συμφωνηθεί για το συγκεκριμένο μίσθιο δηλαδή το «Γραφείο 1». Επιπροσθέτως, και στην από 20-12-2016 και την από 4-1-2017 εξώδικη απάντηση της εφεσίβλητης προς την εκκαλούσα, μνημονεύεται ρητά ότι μετά τη διανομή, κάθε συνιδιοκτήτης υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθώσεως για το επιμέρους τμήμα που έλαβε, γεγονός που επιτρέπει το συμπέρασμα ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι στην παραπάνω μίσθωση, δεν είχαν σαφή εικόνα για το εάν εξακολουθούσε να υπάρχει μία ή δύο πλέον μισθώσεις, μία για κάθε αυτοτελές τμήμα, μετά τη διανομή του επικοίνου. Για δε ότι τα τμήματα αυτά ήταν αυτοτελή και διακριτά δεν υπάρχει καμία αμφιβολία, καθώς, πέραν ενός τμήματος στην κοινή είσοδό τους, επιφάνειας 5,70 τμ που παρέμεινε κοινόκτητο και κοινόχρηστο, όπως εμφαίνεται στις προσκομιζόμενες από την εκκαλούσα φωτογραφίες, με σχετικές επ’αυτών χειρόγραφες διευκρινίσεις που δεν αμφισβητούνται ως προς την ορθότητά τους από την εφεσίβλητη, το «Γραφείο 2», διαχωρίζεται με ξύλινη κατασκευή από το «Γραφείο 1», με το οποίο επικοινωνεί μέσω πόρτας, που υπάρχει μεταξύ αυτών και μάλιστα η διαμόρφωσή αυτή υπάρχει από την αρχή της μισθώσεως, με την επισήμανση ότι από το κοινόχρηστο τμήμα υπάρχει είσοδος μόνον προς το «Γραφείο 2». Την κατάσταση αυτή, τον διαχωρισμό των τμημάτων αποδέχεται άλλωστε και η εφεσίβλητη με τις προτάσεις της ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου. Αποδείχθηκε, επίσης, ότι η ενάγουσα, με την από 20-12-2016 εξώδικη απάντησή της, ουδεμία αναφορά κάνει στην εγκυρότητα ή μη της καταγγελίας, αντιθέτως ισχυρίζεται ότι η λύση της μίσθωσης θα επέλθει μετά τρίμηνο, δηλαδή στις 31-3-2017, υπολαμβάνοντας προφανώς εσφαλμένα ότι τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 609 εδ.στ΄ του ΑΚ, οπότε και θα προσήρχετο για την παραλαβή των κλειδιών, διατεινόμενη ότι εκ της ελλείψεως διαχωριστικού τοίχου μεταξύ των δύο γραφείων, ο χώρος αυτός εξακολουθούσε να χρησιμοποιείται από την εναγομένη, καλώντας την ταυτόχρονα να της γνωστοποιήσει τα στοιχεία του έτερου συνιδιοκτήτη, ώστε να προβούν στον απαραίτητο διαχωρισμό των γραφείων, και να της ορίσει ημερομηνία και ώρα, κατά την οποία θα μπορούσε να προσέλθει τεχνικός της σύμβουλος ώστε να διαπιστώσει την υφιστάμενη κατάσταση. Πράγματι, στις 30-12-2016 την προκαθορισμένη ώρα, ενώ προσήλθε ο ………. ο οποίος παρέλαβε το κλειδί της εξωτερικής θύρας του μισθίου, συνταχθείσας μάλιστα και σχετικής ενυπόγραφης από αμφότερα τα μέρη βεβαίωσης, ο νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας, ……….. δεν προσήλθε, όπως σαφώς είχε υπονοηθεί με το προηγηθέν εξώδικό της, και έτσι, ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγομένης μετέβη στα γραφεία της ενάγουσας, όπου του πρόσφερε τα κλειδιά αλλά εκείνος αρνήθηκε να τα παραλάβει. Για το γεγονός μάλιστα αυτό, η εναγομένη απέστειλε την από 3-1-2017 εξώδικη απάντηση-δήλωση, διαμαρτυρία και πρόσκλησή της (σχετ. η υπ΄’αριθμ. .. Η/4-1-2017…….), στην οποία γίνεται ρητή αναφορά ότι, κατά την παραπάνω συνάντηση, ο νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας ενημερώθηκε ότι το «Γραφείο 1» ήταν ήδη κενό και του επιδείχθηκαν οι μέχρι τότε λογαριασμοί της Δ.Ε.Η, της ΕΥΔΑΠ και των κοινοχρήστων, που το αφορούσαν και είχαν εξοφληθεί, προσφέροντάς της εκ νέου τα κλειδιά του μισθίου, τα οποία εκείνος είχε αρνηθεί να παραλάβει, με την ταυτόχρονη δήλωση ότι τα κλειδιά ευρίσκονται στα χέρια του δικηγόρου της και είναι στη διάθεσή της. Το τελευταίο αυτό γεγονός, της προσκόμισης και επίδειξης των εξοφλημένων λογαριασμών στις 30-12-2016, αμφισβητείται μεν από την ενάγουσα στο από 16-1-2017 νεώτερο εξώδικό της προς την εναγομένη, δέχεται, ωστόσο, η ίδια ότι συνέβη όταν οι λογαριασμοί αυτοί της συγκοινοποιήθηκαν με το από 3-1-2017 εξώδικο της εναγομένης. Επισημαίνεται ότι λύση της μίσθωσης θα μπορούσε κατ’αρχήν να επέλθει και σιωπηρώς κατά την ανωτέρω ημεροχρονολογία, με την παράδοση των κλειδιών από τη μισθώτρια στον άνω εκμισθωτή και την εκ μέρους του παραλαβή τους (ΑΠ 2162/2013 Νοβ 2014.1128, ΕφΠειρ (Μον) 109/2016, ΕφΠειρ (Μον) 302/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), πλην όμως αυτός δεν εκπροσωπούσε την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών, όπως ήδη εκτέθηκε. Κατόπιν αυτού, η εναγομένη στις 5-1-2017 προέβη σε διακοπή της ηλεκτροδότησης-με αριθμό παροχής ….- του «Γραφείου 1», η οποία πραγματοποιήθηκε στις 13-1-2017 και υφίστατο μέχρι και τις 11-4-2018 τουλάχιστον. Επακολούθησε ανταλλαγή και νέων εξωδίκων-ενός από κάθε πλευρά-και συγκεκριμένα του από 16-1-2017 (σχετ. η υπ’αριθμ. …. Δ΄/23-1-2017 έκθεση επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών, ……….) εξωδίκου της ενάγουσας, όπου επαναλαμβάνονται όσα είχε διαλάβει στο προηγηθέν εξώδικό της, ζητώντας επιπλέον βεβαίωση πιστοποιημένου ηλεκτρολόγου περί του ότι η άνω ηλεκτρική παροχή ηλεκτροδοτεί αποκλειστικά το «Γραφείο 1» και διευκρίνιση αν ο μνημονευόμενος μετρητής παροχής νερού επ’ονόματι «………», αφορά την ιδιοκτησία της ή αποτελεί κοινή παροχή με το Γραφείο 2, και της από 14-2-2017 (σχετ. η υπ’αριθμ. …. Η έκθεση επιδόσεως του άνω δικαστικού επιμελητή), εξώδικης δήλωσης της εναγομένης, στην οποία δηλώνεται, μεταξύ άλλων ότι το κλειδί το μισθίου εξακολουθεί να ευρίσκεται στην κατοχή του πληρεξουσίου δικηγόρου της, καθώς και ότι τα στοιχεία του έτερου συνιδιοκτήτη η ίδια αδυνατεί να της τα κοινοποιήσει, καθώς τούτο απαγορεύεται από τον νόμο περί προσωπικών δεδομένων, υποδεικνύοντάς της ότι μπορεί να τα ανεύρει στο Υποθηκοφυλακείο Πειραιώς. Επακολούθησε η αποστολή της από 7-3-2017 εξώδικης δήλωσης της ενάγουσας, κοινοποιούμενης και στον ………, όπου για πρώτη φορά θέτει το ζήτημα της ακυρότητας της καταγγελίας, για τον λόγο ότι δεν έχει γίνει φυσικός διαχωρισμός των διαφορετικών ιδιοκτησιών. Ο . .., με τη σχετική από 20-3-2017 εξώδικη απάντησή του κάλεσε την ενάγουσα να του κοινοποιήσει τα νομιμοποιητικά της έγγραφα και εξέφρασε προθυμία συναντήσεώς τους, ώστε να διευθετηθεί το ζήτημα των τεχνικών διαδικασιών διαχωρισμού των γραφείων. Ενώ, όμως, η ενάγουσα του απέστειλε με το από 30-3-2017 εξώδικό της τα νομιμοποιητικά της έγγραφα και του υπέδειξε να επικοινωνήσει με τον νόμιμο εκπρόσωπό της, και ο ……. ανταπάντησε λίγες ημέρες αργότερα, το ζήτημα αυτό παρέμενε σε εκκρεμότητα, μέχρι τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους αν και ανταλλάγησαν και άλλα εξώδικα μεταξύ αυτών. Από την επισκόπησή τους είναι προφανές ότι το ζήτημα μετατέθηκε πλέον μεταξύ των άνω ιδιοκτητών και αφορούσε τον φυσικό διαχωρισμό των όμορων ιδιοκτησιών τους.
Εν τω μεταξύ στις 2-1-2017, μεταξύ του ……… και της εναγομένης καταρτίστηκε νέα σύμβαση μισθώσεως για το «Γραφείο 2», σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους της, για χρονικό διάστημα δύο περίπου ετών, και συγκεκριμένα από τις 2-1-2017 έως τις 31-12-2019. Τελικά, η μίσθωση λύθηκε πρόωρα με νεώτερη συμφωνία των συμβαλλομένων στις 29-12-2017 και η εναγομένη για τις επιχειρηματικές της ανάγκες μίσθωσε νέο χώρο στην Εκάλη, από την 1-1-2018, για την οποία υποβλήθηκε και σχετική δήλωση στην ΑΑΔΕ. Ως προς το γεγονός, ωστόσο, της δήλωσης καταγγελίας προς τον έτερο ιδιοκτήτη, ………, και της κατάρτισης της νέας αυτής μίσθωσης του «Γραφείου 2» η εναγομένη δεν αποδεικνύεται ότι είχε ενημερώσει εγγράφως την ενάγουσα, και για πρώτη φορά γίνεται αναφορά σε νέο συμφωνητικό μισθώσεως στην από 24-3-2017 εξώδικη απάντησή της. Από τις ενέργειες αυτές της εναγομένης συνάγεται ότι επιθυμούσε να αποδεσμευθεί από την παλαιά μίσθωση και να καταρτίσει νέα, που να αφορά μόνον το «Γραφείο 2», η οποία δεν αποδεικνύεται ότι δηλώθηκε στις φορολογικές αρχές. Το γεγονός, όμως, αυτό, η όλη μεθόδευση της νέας συμφωνίας με τον έτερο συνιδιοκτήτη, ………., καθώς και η μικρή χρονική απόσταση μεταξύ της φερόμενης παράδοσης του άνω γραφείου και της σύνταξης νέου ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, στερείται αξίας.
Αξιολογώντας όλα όσα προεκτέθηκαν, η άσκηση του δικαιώματος της ενάγουσας για καταβολή μισθωμάτων μετά τις 30-12-2016 κρίνεται ως καταχρηστική, και ως εκ τούτου απαγορευμένη, διότι υπερβαίνει προφανώς και εκδήλως τα όρια που επιβάλλουν τα χρηστά ήθη, προκαλώντας έντονη την εντύπωση αδικίας σε βάρος της εναγομένης. Συγκεκριμένα, η αντίρρησή της (ενν. του νομίμου εκπροσώπου της) εξ αρχής δεν αφορούσε το νομότυπο ή μη της καταγγελίας, αφού ουδέποτε το επικαλέστηκε, αλλά τον υποτιθέμενο χρόνο λύσης, τον οποίο εκείνη τοποθετούσε μετά τρίμηνο, και τον τρόπο υλοποίησης της παράδοσης του «Γραφείου 1» που της ανήκε, λόγω της διαμόρφωσης του χώρου, καθώς ναι μεν υπήρχε φυσικός διαχωρισμός των γραφείων, πλην όμως, το «Γραφείο 1» ουσιαστικά δεν είχε δική του είσοδο από το κοινόχρηστο τμήμα της εισόδου και η πρόσβαση σε αυτό μπορούσε να γίνει μόνον από το «Γραφείο 2», μέσω της εσωτερικής θύρας μεταξύ αυτών. Το ζήτημα, ωστόσο, αυτό αφορούσε τους ιδιοκτήτες των γραφείων και όχι την εναγομένη και θα ανέκυπτε σε κάθε περίπτωση, ακόμη δηλαδή και αν η καταγγελία της επίδικης μίσθωσης γινόταν νομότυπα. Επιπλέον, η εναγομένη την είχε ενημερώσει για την εκκένωση του χώρου και τη διακοπή της ηλεκτροδότησης, γεγονότα τα οποία η ίδια μπορούσε ευχερώς να διαπιστώσει, εφόσον τα κλειδιά της ενιαίας εισόδου, όπως επανειλημμένα της υποδείχθηκε, ευρίσκονταν στα χέρια του πληρεξουσίου δικηγόρου της εναγομένης και ήταν ανά πάσα στιγμή στη διάθεσή της, ώστε να πραγματοποιήσει ακόμη και αιφνιδιαστικές, χωρίς προειδοποίηση επισκέψεις σε αυτό και να ελέγξει αν πράγματι γινόταν χρήση του ή όχι. Επίσης, της κοινοποιήθηκε και η διακοπή της ηλεκτροδότησης του «Γραφείου 1», η οποία γινόταν μέσω διαφορετικής παροχής σε σχέση με το «Γραφείο 2» και για το γεγονός αυτό μπορούσε να απευθυνθεί και η ίδια στη Δ.Ε.Η. Έτσι, ο αναμενόμενος από την πλευρά της τρόπος ενέργειας, που αρμόζει στη συμπεριφορά ενός χρηστού και συνετού ανθρώπου, θα ήταν να παραλάβει τα κλειδιά, έστω και με επιφύλαξη, να ελέγξει ότι κατ’αρχήν το «Γραφείο 1» είχε πράγματι εκκενωθεί και δεν γινόταν χρήση οποιασδήποτε παροχής του (ηλεκτρικής η υδραυλικής), και να αποκλείσει τη δυνατότητα χρήσης του από οποιονδήποτε, με την τοποθέτηση αρχικά μιας πρόχειρης έστω πρόσθετης κλειδαριάς στη θύρα από την οποία επικοινωνούσαν τα γραφεία, κρατώντας μόνον η ίδια τα κλειδιά της, και στη συνέχεια, κατόπιν συνεννόησης με τον έτερο ιδιοκτήτη, να προβούν σε εξεύρεση πιο ικανοποιητικής λύσης με την κατασκευή τοιχίου και τον αποκλεισμό έτσι οποιασδήποτε δυνατότητας επικοινωνίας. Η άρνησή της δηλαδή να παραλάβει τα κλειδιά, αποτελούσε ουσιαστικά μέσο πίεσης προς την εναγομένη για τον φυσικό διαχωρισμό των γραφείων και μόνον. Έτσι, ουδέν μίσθωμα οφείλεται για το επίδικο χρονικό διάστημα. Συνεπώς, η εκκαλουμένη που απέρριψε τον σχετικό ισχυρισμό της εναγομένης ως μη νόμιμο, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή της προαναφερθείσας διάταξης και πρέπει ο δεύτερος λόγος της έφεσης να γίνει δεκτός ως βάσιμος και κατ’ουσίαν. Ως εκ τούτου παρέλκει η εξέταση του επικουρικά προταθέντος, τρίτου λόγου αυτής, περί συντρέχοντος πταίσματος της ενάγουσας στην πρόκληση και την έκταση της ζημίας της (ΕφΑθ 224/2016, ΔΕΕ 2016.355, ΕφΔωδ 70/2015, ΕφΠειρ 225/2014 αδημ, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).
Κατ’ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να γίνει δεκτή η υπό κρίση έφεση, κατά παραδοχή του δεύτερου λόγου της, να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη, στο πλαίσιο των λόγων αυτής, ήτοι κατά το μέρος που έγινε δεκτή η αγωγή, ως κατ’ουσίαν βάσιμη (κατ’άρθρο 535 § 1 του ΚΠολΔ), αναγκαίως δε και κατά τη διάταξή της περί δικαστικών εξόδων που θα καθορισθεί από την αρχή (ΕφΑνΚρ 79/2014, ΕφΑθ 1404/2014, ό.π). Στη συνέχεια, αφού κρατηθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο αυτό και ερευνηθεί κατ’ουσίαν η ένδικη αγωγή (άρθρο 535 § 1 του ΚΠολΔ), πρέπει να απορριφθεί αυτή, ως κατ’ουσίαν αβάσιμη. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί, κατ’άρθρο 495 § 3 εδ.ε΄ του ΚΠολΔ, που προστέθηκε με το άρθρο 12 § 2 του ν. 4055/2012, όπως αναριθμήθηκε με το άρθρο τρίτο του ν.4335/2015, η επιστροφή του παραβόλου, ποσού εκατό (100) ευρώ, που κατέθεσε η εκκαλούσα κατά την άσκησή της, λόγω της νίκης της, και, κατόπιν σχετικού αιτήματός της, να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδά της αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας σε βάρος της εφεσίβλητης, λόγω της νίκης της και ανάλογα προς την έκταση αυτής, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό (106, 176, 183, 189 § 1 και 191 § 2 του ΚΠολΔ, 63 § 1iα, 68 § 1, 69 §1 εδ.α΄, 166 και παράρτημα Ι Β του ν.4194/2013).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ την από 12-11-2018 (υπ’αριθμ. εκθ. καταθ. ………/15-11-2018) έφεση της εναγομένης, κατά της υπ’αριθμ. 4615/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ’ουσίαν την έφεση.
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλουμένη, ως προς το σκέλος της που έγινε δεκτή η αγωγή ως βάσιμη και κατ’ουσίαν.
ΔΙΑΤΑΖΕΙ την επιστροφή του παραβόλου, ποσού εκατό (100) ευρώ, που κατέθεσε η εκκαλούσα κατά την άσκησή της.
ΚΡΑΤΕΙ την από 21-2-2018 (με αυξ.αριθμ.εκθ.καταθ. ………../23-2-2018) αγωγή και τη δικάζει κατ’ουσίαν.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν, κατά το ίδιο μέρος.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος της ενάγουσας, μέρος των δικαστικών εξόδων της εναγομένης, αμφοτέρων των βαθμών δικαιοδοσίας, το οποίο ορίζει στο ποσό των χιλίων διακοσίων (1.200) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους, στις 20-12-2019.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ