Αριθμός 680 /2019
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Κ.Δ.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Οι κρινόμενες αντίθετες εφέσεις : α) από 7.4.2017 των εναγόντων-αντεναγομένων και β) από 19.12.2017 της εναγομένης-αντενάγουσας κατά της απόφασης, με αριθμ. 932/2016 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (διαδικασίας μισθωτικών διαφορών, αρθρ. 647 επ. ΚΠολΔ), ασκήθηκαν νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 επομ. 652 παρ. 1 ΚΠολΔ), εφόσον οι διάδικοι δεν επικαλούνται, ούτε προκύπτει από τα σχετικά έγγραφα της δικογραφίας, επίδοση της εκκαλούμενης απόφασης και επιπλέον, δεν έχει παρέλθει η τριετία από τη δημοσίευσή της. Πρέπει επομένως, εφόσον για το παραδεκτό αυτών καταβλήθηκε το νόμιμο παράβολο, που προβλέπεται από τη διάταξη του άρθρου 495 παρ 4 ΚΠολΔ, όπως αυτή προστέθηκε με το άρθρο 93 παρ 1 του Ν. 4139/2013, να γίνουν τυπικά δεκτές, να συνεκδικαστούν και να ερευνηθούν στην ουσία τους.
Οι εκκαλούντες-εφεσίβλητοι με την από 12.2.2014 αγωγή τους ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου εξέθεταν ότι η εφεσίβλητη, μισθώτρια, κατήγγειλε εξωδίκως την επαγγελματική σύμβαση μίσθωσης, διάρκειας από 1.12.2001 μέχρι 30.11.2013, η οποία (σύμβαση) είχε καταρτιστεί μεταξύ των τότε εναγόντων και ήδη, εκκαλούντων, καθώς και της .. ………….., αφενός και της τότε μισθώτριας εταιρείας με την επωνυμία «…………», στη θέση της οποίας υπεισήλθε αργότερα η εναγόμενη, δηλώνοντάς τους, συγχρόνως, ότι θα καταβάλει κανονικά τα μισθώματα μέχρι και τη λύση της σύμβασης μίσθωσης, καθώς και ένα, επιπλέον, μίσθωμα, ως δίκαιη και εύλογη αποζημίωση, σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 17 του Ν. 3853/2010. Ότι η εναγομένη, ενώ τους είχε καταβάλει τα μισθώματα των μηνών Ιουνίου και Ιουλίου έτους 2013, τους απέστειλε στις 20-8-2013 την ταυθήμερη, εξώδικη δήλωσή της, με την οποία τους καλούσε να παραλάβουν το πρωί της 21ης-8-2013, από υποκατάστημά της, που διατηρεί στην πόλη της Γλυφάδας, τα κλειδιά του επίδικου, επαγγελματικού μισθίου που βρίσκεται στον Πειραιά, συνυπογράφοντας συγχρόνως το σχετικό πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής αυτού (μισθίου), δίχως, όμως, να γίνεται από μέρους της οποιαδήποτε αναφορά σ’ αυτή (εξώδικη δήλωση), σχετικά με την καταβολή του μισθώματος του τρέχοντος μηνός (Αυγούστου έτους 2013), καθώς και της προβλεπόμενης από το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, ισόποσης μ’ ένα μίσθωμα, αποζημίωσης, με συνέπεια η προαναφερθείσα, ασκηθείσα κατ’ άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, καταγγελία να μην ασκήθηκε νόμιμα και να μην επέφερε τα αποτελέσματά της. Ότι, επειδή δεν ήθελαν να παραλάβουν τα κλειδιά του μισθίου, δίχως, προηγουμένως, να είχαν ελέγξει την κατάστασή του, ενόψει μάλιστα της εικόνας που τους είχε παραστήσει ο μεσίτης που είχε αναλάβει, για λογαριασμό τους, την επίδειξή του σε τρίτους, υποψήφιους, νέους μισθωτές, ότι αυτό (μίσθιο) δεν ήταν σύμφωνο με το σχέδιο που του είχαν παραδώσει, κάλεσαν με την από 27-8-2013 εξώδικη δήλωσή τους την εναγομένη να προσέλθει στο επίδικο μίσθιο στις 4-9-2013, προκειμένου να ελέγξουν αυτό, παρουσία δικού τους μηχανικού, ακολούθως δε, να το παραλάβουν, υπογράφοντας το σχετικό πρωτόκολλο, καθώς και να τακτοποιήσουν τις μεταξύ τους υφιστάμενες οικονομικές εκκρεμότητες. Ότι κατά τον έλεγχο του αποτελούμενου από ισόγειο χώρο και πρώτο όροφο μισθίου που πραγματοποιήθηκε την ως άνω ημεροχρονολογία (4-9-2013), με την παρουσία των εκπροσώπων της εναγομένης, διαπιστώθηκε από το μηχανικό αυτών (εναγόντων) ότι είχαν πραγματοποιηθεί κρυφές, αυθαίρετες επεκτάσεις στο πίσω μέρος του, όπου το κτίσμα εφάπτεται με βράχο, δεδομένου ότι το έδαφος του οικοπέδου είναι επικλινές και βραχώδες, με συνέπεια, εάν προηγουμένως τούτο (μίσθιο) δεν επανερχόταν στην προηγούμενη κατάστασή του ή δεν τακτοποιούνταν, οικονομικώς, οι αυθαιρεσίες αυτές, μελλοντικώς, να μην είναι δυνατή η εκμετάλλευσή του. Ότι αρνήθηκαν να παραλάβουν το μίσθιο κατάστημα από την εναγόμενη, από την οποία ζήτησαν να αποκαταστήσει τις ως άνω αυθαιρεσίες και, κατόπιν, να τους παραδώσει αυτό σε κατάσταση, σύμφωνη μ’ αυτή που εμφανίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα που είχε συνταχθεί και προσαρτηθεί στο μεταξύ τους (των διαδίκων) καταρτισθέν, από 23-11-2001 ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης. Ότι, αμέσως μετά την παραλαβή του μισθίου στις 17-12-2013, που πραγματοποιήθηκε με εξώδικη δήλωση της εναγόμενης, την οποία κοινοποίησε στην πληρεξούσια δικηγόρο τους (των εναγόντων), και την παράδοση σ’ αυτούς (ενάγοντες) των κλειδιών του μισθίου, διαπίστωσαν ότι καμία απολύτως τροποποίηση δεν είχε γίνει, αφού οι αυθαιρεσίες παρέμεναν. Ότι με δεδομένες τις αυθαιρεσίες αυτές, δίχως την τακτοποίηση των οποίων καθίστατο νομικά αδύνατη τόσο η εκ νέου εκμίσθωση, όσο και η για οποιαδήποτε αιτία μεταβίβαση του μίσθιου ακινήτου, και αφού έλαβαν υπόψη τους ότι τυχόν κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών θα διατάρασσε την ισορροπία τόσο του υπερκείμενου του επίδικου μισθίου διατηρητέου κτίσματος, όσο και του βράχου στον οποίο στηρίζονταν όλα τα κτίσματα του οικοπέδου, υπέβαλαν δήλωση ένταξης στο Ν. 4178/2013 των περιγραφόμενων σ’ αυτή (δήλωση) αυθαίρετων επεκτάσεων του ισογείου, επιφάνειας 104,32 τ.μ., και του πρώτου ορόφου, εμβαδού 88,72 τ.μ., μαζί με τις λοιπές πραγματοποιηθείσες πολεοδομικές παραβάσεις, για την οποία (δήλωση) κατέβαλαν το τέλος υπαγωγής, ποσού 2.000 ευρώ και με την οποία ζήτησαν να εξεταστούν αυτές (αυθαιρεσίες) από την αρμόδια Επιτροπή Ελέγχου, καθότι το μίσθιο ανήκε σε Παραδοσιακό Οικισμό.
Περαιτέρω οι εκκαλούντες-εφεσίβλητοι με την συμπληρωματική από 30.10.2015 αγωγή τους, όπως αυτή συμπληρώθηκε με δήλωση της πληρεξουσίου δικηγόρου τους, η οποία καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά, εξέθεταν ότι το πρόστιμο για την υπαγωγή του μίσθιου ακινήτου στο ν. 4178/2013 ανήλθε τελικά στο ποσό των 43.590,54 ευρώ και ότι συνεπώς προέκυπτε διαφορά 7.950,77 ευρώ, το οποίο όφειλε να τους καταβάλει η εφεσίβλητη.
Βάσει του πιο πάνω ιστορικού, ζητούσαν οι εκκαλούντες : Α) Με την αρχική αγωγή και κατόπιν μερικού περιορισμού του αιτήματος αυτής (αγωγής), που έγινε με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου τους, που καταχωρήθηκε στα με αριθμ.3114/2015 πρακτικά συνεδρίασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά και με τις έγγραφες προτάσεις τους, να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει στους πρώτη, δεύτερη, τρίτη, τέταρτο και πέμπτη των εναγόντων (του τέταρτου και της πέμπτης των εναγόντων, ως ασκούντων, από 18-11-2010, την επικαρπία επί ποσοστών 25% και 75%, αντίστοιχα, επί του μεριδίου του 1/4 της συνεκμίσθωσης), επί ποσοστών 1/4, 1/4, 1/4, 25% του 1/4 και 75% του 1/4, αντίστοιχα, τα ποσά: α) των 1.615,68 ευρώ, ως υπόλοιπο της προβλεπόμενης αποζημίωσης, για τη λύση της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, και β) των 4.000 ευρώ, 4.000 ευρώ, 4.000 ευρώ και 2.000 ευρώ, ως μισθώματα των μηνών Σεπτεμβρίου, Οκτωβρίου, Νοεμβρίου και του μισού Δεκεμβρίου του έτους 2013, αντίστοιχα, συνεπεία της άκυρης, κατά τα προαναφερθέντα, καταγγελίας της επίδικης σύμβασης μίσθωσης και Β) Με την συμπληρωματική αγωγή ζητούσαν οι εκκαλούντες να υποχρεωθεί η εφεσίβλητη να τους καταβάλει κατά ποσοστό ¼ στον καθένα το ποσό των 7.950,77 ευρώ.
Η εφεσίβλητη-εκκαλούσα εταιρεία, με δήλωση του πληρεξουσίου της δικηγόρου, η οποία έγινε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά και με τις προτάσεις της άσκησε ανταγωγή, με την οποία ζητούσε να υποχρεωθούν οι ενάγοντες να της καταβάλουν, με το νόμιμο τόκο, το ποσό των 13.000 ευρώ (της εγγύησης) οι τρεις πρώτοι κατά το ¼ ο καθένας, και οι λοιποί, εις ολόκληρον, κατά το ¼.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την μη οριστική απόφασή του, με αριθμ. 3114/2015 ανέβαλε τη συζήτηση της αρχικής από 12.2.2014 αγωγής, ενώ με την εκκαλουμένη : α) Απέρριψε τις αγωγές ως προς την τότε πέμπτη ενάγουσα και ήδη, πέμπτη εφεσίβλητη, .. ………….., με την αιτιολογία, ότι δεν νομιμοποιείται ενεργητικά, καθόσον δεν ζητά δικαστική προστασία. β) Απέρριψε ως προς τους λοιπούς ενάγοντες την συμπληρωματική από 30.10.2015 αγωγή. γ) Απέρριψε την ανταγωγή της ήδη εφεσίβλητης εταιρείας. δ) Δέχτηκε εν μέρει την αρχική από 12.2.2014 αγωγή και αναγνώρισε ότι κατέπεσε υπέρ των εναγόντων η εγγύηση των 13.000 ευρώ. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται : α) Οι ενάγοντες (πλην της .. ………….., η οποία δεν άσκησε έφεση) ότι, λόγω κακής εκτίμησης των αποδείξεων, δέχτηκε η εκκαλουμένη ότι δεν υποβλήθηκε δήλωση ένταξης των αυθαιρέτων στη ρύθμιση του ν. 4178/2013 και απέρριψε τη συμπληρωματική αγωγή τους και ζητούν για τους αναφερόμενους λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων, να γίνουν δεκτές οι με αριθμ.κατάθ…./12.2.2014 και …./6.11.2015 αρχική και συμπληρωματική, αντίστοιχα, αγωγές τους. β) Η εναγόμενη-αντενάγουσα, για λόγους, που ανάγονται, ομοίως, σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητά την καθ’ολοκληρίαν απόρριψη της αρχικής αγωγής και την παραδοχή της ανταγωγής της.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων ……….. και ……… που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, που εξέδωσε την μη οριστική, με αριθμ.3114/2015 απόφασή του και περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, της υπ’ αριθ. …/2-5-2014 ένορκης βεβαίωσης της ………, συνταχθείσας ενώπιον της συμβολαιογράφου Πειραιώς …….., που οι ενάγοντες επικαλέστηκαν και προσκόμισαν νόμιμα και ελήφθη μετά από νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση της εναγόμενης και ήδη, εκκαλούσας-εφεσίβλητης, πριν από τουλάχιστον είκοσι τέσσερις (24) ώρες (άρθρο 650 παρ. 1 εδ. γ του Κ.Πολ.Δ.), όπως προκύπτει από την υπ’ αριθ. ………/30-4-2014 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών ………, των υπ’ αριθ. …/30-4-2014 και …./30-4- 2014 ενόρκων βεβαιώσεων των ……….. και ………., αντίστοιχα, συνταχθεισών ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών ………….., που η εναγόμενη και ήδη, εκκαλούσα-εφεσίβλητη, επικαλέστηκε και προσκόμισε νόμιμα και ελήφθησαν μετά από νομότυπη και εμπρόθεσμη κλήτευση των εναγόντων πριν από τουλάχιστον είκοσι τέσσερις (24) ώρες, όπως προκύπτει από τις υπ’ αριθ. ………. εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών …………. και όλων των εγγράφων που οι διάδικοι επικαλούνται και επαναπροσκομίζουν νόμιμα, τα οποία λαμβάνονται υπόψη, είτε προς άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 23-11- 2001 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η πρώτη, η τρίτη και ο τέταρτος των εναγόντων καθώς και η …………….., εκμίσθωσαν στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «…………» ένα ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στο Δήμο Πειραιώς, στην περιοχή ………. επί της οδού . ………., το οποίο εμφαίνεται, με τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία ΑΒΗΓΔΕΘΖΑ, στο από Σεπτεμβρίου 2001 τοπογραφικό διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού ……….., που προσαρτήθηκε στο ιδιωτικό συμφωνητικό, για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών, ήτοι, από 1-12-2001 έως 30-11-2013, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως εστιατόριο, καφετέρια, νυκτερινό κέντρο διασκέδασης, σνακ-μπαρ, ντισκοτέκ και γενικά κέντρο αναψυχής. Σύμφωνα με το ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό το οικόπεδο του μισθίου ακινήτου είναι επικλινές και επί αυτού υφίστανται τρία επίπεδα, στο πρώτο και χαμηλότερο, που έχει πρόσοψη επί της οδού ……….. και εμφαίνεται στο παραπάνω τοπογραφικό διάγραμμα με τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία ΑΒΗΖΑ, υφίσταται οικία εμφαινόμενη με τα στοιχεία 1/Π διαμορφωμένη σε κατάστημα απαρτιζόμενο από ισόγειο επιφάνειας 175 τ.μ. (με την προ αυτού πρασιά) και πρώτο πάνω από αυτό όροφο, επιφάνειας, μαζί με την προ αυτού ταράτσα, 135 τ.μ., στο δεύτερο επίπεδο, στο μέσο, το οποίο εμφαίνεται στο παραπάνω τοπογραφικό διάγραμμα με τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία ΖΗΓΘΖ, υφίσταται παλαιό ημιερειπωμένο (πρώην διόροφο) κτίσμα, που έχει κριθεί διατηρητέο και εμφαίνεται με τα στοιχεία «Διατηρητέο …… ερειπ.» και στο τρίτο επίπεδο, το ψηλότερο, που εμφαίνεται στο ίδιο τοπογραφικό διάγραμμα με τα κεφαλαία αλφαβητικά στοιχεία ΘΓΔΕΘ και φθάνει μέχρι την οδό ………., υφίσταται ένα πλήρως ερειπωμένο, πρώην ισόγειο, κτίσμα, εμφαινόμενο με τα στοιχεία «…… ερειπ.». Περαιτέρω με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό παρασχέθηκε από τους εκμισθωτές στη μισθώτρια η άδεια να εκτελέσει, με δικές της δαπάνες, τις απαιτούμενες εργασίες ανακαίνισης και διαμόρφωσης του μισθίου και τις αναγκαίες και απαιτούμενες μεταβολές, ώστε αυτό να λειτουργήσει ως εστιατόριο. Το συνολικό κόστος των οικοδομικών εργασιών και της αναπαλαίωσης του μισθίου ακινήτου υπολογίστηκε σε 64.769.760 δραχμές και επιμερίστηκε αντί καταβολής μισθωμάτων καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης σε 1.320 ευρώ, για έκαστο μισθωτικό μήνα. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 2.348 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από 1-12-2001 έως 31-5-2002 και σε 5.580 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από 1-6-2002 έως 30-11-2003, αναπροσαρμοζόμενο κατόπιν, ανά διετία, με βάση το άθροισμα της εκατοστιαίας αύξησης του ετησίου δείκτη τιμών καταναλωτή της αρμόδιας υπηρεσίας της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τη διαρρεύσασα διετία. Ως εγγύηση για την καλή εκτέλεση των όρων της μίσθωσης καταβλήθηκε το ποσό των 11.160 ευρώ, το οποίο συμφωνήθηκε ότι δεν θα συμψηφιστεί με το μίσθωμα του τελευταίου μισθωτικού μήνα, ότι θα αποδοθεί άτοκα από τους εκμισθωτές στη μισθώτρια, μετά τη λύση της σύμβασης μίσθωσης και αφού εκπληρωθούν στο ακέραιο όλες οι υποχρεώσεις της και οι όροι του ιδιωτικού συμφωνητικού και ότι θα αναπροσαρμοστεί σε περίπτωση αύξησης του μισθώματος. Με το υπ’ αριθμ. …./16-7-1997 συμβόλαιο, συνταχθέν ενώπιον του συμβολαιογράφου Βύρωνα ……….., που έχει μεταγραφεί στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιώς, η ………… μεταβίβασε λόγω γονικής παροχής στη δεύτερη των εναγόντων, θυγατέρα της, κατά ψιλή κυριότητα, ποσοστό ένα τέταρτο (1/4) εξ αδιαιρέτου επί του μισθίου ακινήτου και με το υπ’ αριθμ. ………./14-12-2009 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών, ……………, μεταγεγραμμένο στα ανωτέρω βιβλία μεταγραφών, η πρώτη εκ των ανωτέρω παραιτήθηκε από την επικαρπία επί του εν λόγω ακινήτου και συνεπώς το ποσοστό ένα τέταρτο (1/4) εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου αυτού περιήλθε κατά πλήρη κυριότητα στη δεύτερη των εναγόντων, η οποία υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση (άρθρο 614 του Α.Κ.). Με το υπ’ αριθ. ……/26-4-2005 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Πειραιώς . ……….., που έχει μεταγράφει στα ανωτέρω βιβλία μεταγραφών, ο τέταρτος των εναγόντων εκχώρησε λόγω δωρεάς το 75% της επικαρπίας του ενός τετάρτου (1/4) εξ αδιαιρέτου επί του μισθίου ακινήτου στην πέμπτη των εναγόντων και σύζυγό του και με τον τρόπο αυτό η τελευταία υπεισήλθε στην παραπάνω μισθωτική σχέση (άρθρο 614 του Α.Κ.). Η εναγόμενη, η οποία υπεισήλθε στη θέση της μισθώτριας στη μισθωτική σχέση, έλαβε γνώση των μεταβιβάσεων αυτών, τις οποίες και αναγνώρισε, όπως προκύπτει από τα από 10-11-2009, 18-11-2010 και 1-11-2011 τροποποιητικά ιδιωτικά συμφωνητικά και κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα στους ενάγοντες, χωρίς ποτέ να αμφισβητήσει τις ανωτέρω μεταβιβάσεις και χωρίς να διαμαρτυρηθεί. Με το από 26-9-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε στο ποσό των 4.000 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου 3,6%. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες, με την από 29-4-2013 εξώδικη δήλωσή τους, επιδοθείσα στην εναγόμενη, στις 9-5-2013, κάλεσαν την εναγόμενη να δηλώσει αν επιθυμεί να παραταθεί η μίσθωση, μετά την 30-11-2013. Η εναγόμενη, με την από 16-5-2013 εξώδικη δήλωσή της προς τους ενάγοντες, επιδοθείσα στις 20-5-2013, δήλωσε ότι καταγγέλλει τη σύμβαση μίσθωσης, ότι θα καταβάλλει τα μισθώματα μέχρι τη λύση της και ένα μίσθωμα ως αποζημίωση του άρθρου 17 του ν.3853/2010 και ζήτησε να της επιστραφεί το ποσό της εγγύησης. Σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ.34/1995, που διέπει τις εμπορικές μισθώσεις, όπως η επίδικη, η σύμβαση μίσθωσης έληξε μετά την παρέλευση τριών (3) μηνών από την καταγγελία της, η οποία έλαβε χώρα με την επίδοση της από 16-5-2013 εξώδικης δήλωσης της εναγόμενης στους ενάγοντες στις 20-5-2013, ήτοι στις 21-8-2013 (άρθρα 241 εδ. α, 242 και 243 εδ. β του Α.Κ.). Η εναγόμενη, με την από 20-8-2013 εξώδικη δήλωσή της προς τους ενάγοντες, επιδοθείσα στις 20-8-2013, τους κάλεσε να παραλάβουν αυθημερόν τα κλειδιά του μισθίου ακινήτου και τους γνωστοποίησε ότι, σε περίπτωση άρνησής τους, μπορούν να παραλάβουν τα κλειδιά από το υποκατάστημά της, στη Γλυφάδα επί των οδών ………. και ……………, στις 21-8-2013 και ώρα 9.30′ π.μ.. Οι ενάγοντες, όμως αρνήθηκαν να παραλάβουν τα κλειδιά του μισθίου ακινήτου στις 20-8-2013 και στις 21-8-2013 και με την από 27-8-2013 εξώδικη δήλωσή τους προς την εναγομένη, επιδοθείσα στις 2-9-2013, την κάλεσαν να προσέλθει στις 4-9-2013 και ώρα 12.00′ στο μίσθιο ακίνητο, προκειμένου, με την παρουσία μηχανικού, να ελεγχθεί αυτό και να το παραλάβουν, υπογράφοντας σχετικό πρωτόκολλο και τακτοποιώντας τις σχετικές οικονομικές εκκρεμότητές τους. Τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά δέχθηκε η εκκαλούμενη απόφαση και επ΄αυτών δεν προβάλλεται παράπονο από τους διαδίκους. Περαιτέρω από τα πιο πάνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκαν τα εξής πραγματικά περιστατικά : Οι εκκαλούντες, αφού διαπίστωσαν ότι στο πιο πάνω μίσθιο, ενώ είχε ληφθεί η άδεια …./14.2.2002 της Πολεοδομίας Πειραιά για εκτέλεση μόνο μικροεπισκευών, κατά τις εργασίες της αναπαλαίωσης του μισθίου έγιναν αυθαιρεσίες στο ισόγειο και στον όροφο με υπέρβαση κάλυψης και δόμησης, για τις οποίες ανέκυψε η ανάγκη νομιμοποιήσεώς τους, ώστε να είναι δυνατή η περαιτέρω χρήση του μισθίου, ως επαγγελματικής στέγης καθώς και η εις τρίτους μεταβίβασή του, υπέβαλαν προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δήλωση ένταξης του ν. 4178/2013 με αριθμό …… και ημερομηνία υπαγωγής την 15.1.2014, συνεπεία της οποίας καθορίστηκε το νόμιμο πρόστιμο των 43.590,54 ευρώ και, όπως προκύπτει από το νόμιμα προσκομιζόμενο (όπως είχε γίνει και στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο) αντίγραφό της, οι εκκαλούντες, μέχρι τις 5.2.2015, είχαν εξοφλήσει τις καθορισμένες δόσεις του προστίμου. Πρόκειται για κακή χρήση του μισθίου, για το οποίο οι εκμισθωτές-εκκαλούντες δικαιούνται, ως αποζημίωση, το ποσό αυτό, κατά το άρθρο 594 ΑΚ. Κατά συνέπεια το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που απέρριψε την αγωγή των εκκαλούντων, στο σημείο αυτό, έσφαλε και πρέπει να εξαφανιστεί (ως προς την απόρριψη του κονδυλίου αποζημιώσεως λόγω αυθαίρετων κατασκευών) κατά παραδοχή της έφεσής τους, ως ουσιαστικά βάσιμης. Στη συνέχεια το Δικαστήριο τούτο πρέπει, αφού κρατήσει την υπόθεση και δικάσει την αγωγή, να την κάνει εν μέρει δεκτή και να επιδικάσει στους εκκαλούντες τα ποσά, τα οποία ζητούν με τις αγωγές τους, δηλαδή των 34.024,09 ευρώ με την αρχική αγωγή και των 7.950,77 ευρώ με τη συμπληρωματική αγωγή και συνολικά, το ποσό των 41.974,86 ευρώ, κατά ποσοστό ¼ στον καθένα. Οι ενστάσεις της εναγομένης, οι οποίες προβλήθηκαν με δήλωση στα πρακτικά του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και με τις προτάσεις της, για συντρέχον πταίσμα των εναγόντων, για καταχρηστική άσκηση του δικαιώματός τους και για συμψηφισμό ζημίας και κέρδους, πρέπει να απορριφθούν, ως αβάσιμες. Πιο συγκεκριμένα : α) Δεν αποδείχθηκε συντρέχον πταίσμα για τη διενέργεια των αυθαίρετων κατασκευών, καθόσον αυτές αποκαλύφθηκαν μετά τη λήξη της μίσθωσης και από κανένα στοιχείο δεν προέκυψε ότι τις γνώριζαν οι ενάγοντες ή συναίνεσαν για τις αυθαίρετες αυτές κατασκευές. Η συνεργασία τους για την αναπαλαίωση του μισθίου και η επικαλούμενη συνεχής επίσκεψη κατά τις εργασίες του ενάγοντος, ………….., δεν σημαίνουν ότι είχε γνώση αυθαίρετων κατασκευών και, συναίνεσε. β) Δεν αποδείχθηκε, επίσης, πραγματικό περιστατικό, το οποίο να καθιστά την άσκηση του δικαιώματος των εναγόντων για την είσπραξη αποζημίωσης, λόγω κακής χρήσης (με τις αυθαίρετες κατασκευές) του μισθίου καταχρηστική, ούτε συνιστά τέτοιο γεγονός η επικαλούμενη από την εναγόμενη, συχνή επίσκεψη των εναγόντων στο μίσθιο, η γνώση της εκτάσεώς του, η συνεργασία τους για την διεκπεραίωση των εργασιών αναπαλαίωσης, η έλλειψη αντίρρησής τους ή αντίθεσής τους στην χρήση του μισθίου και το ότι δεν ζήτησε από την εναγόμενη να αποκαταστήσει αυθαιρεσίες. Αυτά και αληθινά αν υποτεθούν, δεν ήταν δυνατόν να δημιουργήσουν στην εναγόμενη την πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσουν αξίωση αποζημίωσης για αυθαίρετες κατασκευές. γ) Βάσει ρητού όρου του συμφωνητικού μίσθωσης οποιαδήποτε βελτίωση ή προσθήκη θα παρέμενε προς όφελος του μισθίου (όρος 3). Επομένως, ο πλουτισμός των εναγόντων, ο οποίος προήλθε από τις βελτιώσεις του μισθίου είναι νόμιμος και συμφωνημένος και δεν είναι δυνατόν να συνυπολογιστεί, ως όφελος, με τη ζημία που έχουν υποστεί οι ενάγοντες από την κακή χρήση του μισθίου. Άλλωστε, η εναγόμενη, η οποία αρνείται την ύπαρξη αυθαιρεσιών, δεν εξειδικεύει στην, επικουρικά προβαλλόμενη ένστασή της, αυτή, πιο είναι το όφελος του μισθίου από τις επισκευές που έγιναν αυθαίρετα, πέρα από το όφελος που προέκυψε από τις νόμιμες επισκευές, ώστε να είναι δυνατή η σύγκριση εκατέρωθεν ποσών και να γίνει ο ζητούμενος συνυπολογισμός.
Τέλος αποδείχθηκε ότι, για την εγγύηση καλής εκτέλεσης των όρων του μισθωτηρίου, συμφωνήθηκε ότι θα αποδοθεί στην μισθώτρια-εναγόμενη, μετά τη λύση της σύμβασης και αφού εκπληρωθούν στο ακέραιο όλες οι υποχρεώσεις της μισθώτριας και οι όροι του μισθωτηρίου (όρος 5). Όμως η εναγόμενη δεν τήρησε τον όρο 3 του μισθωτηρίου, με τον οποίο είχε προβλεφθεί ότι οποιαδήποτε προσθήκη ή βελτίωση στο μίσθιο θα γινόταν σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, αλλά προχώρησε στις πιο πάνω αυθαίρετες κατασκευές. Κατά συνέπεια το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο έκανε δεκτή την αγωγή στο σημείο αυτό και αναγνώρισε την κατάπτωση της εγγύησης υπέρ των εναγόντων, δεν έσφαλε ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων και επομένως πρέπει η έφεση της εναγόμενης, ως ουσιαστικά αβάσιμη, να απορριφθεί. Η δικαστική δαπάνη των εκκαλούντων- εφεσιβλήτων- εναγόντων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας (για την ενότητα της εκτέλεσης) πρέπει να επιβληθεί στην εκκαλούσα-εφεσίβλητη- εναγόμενη και να οριστεί στο ποσό των δύο χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (2.500), στο οποίο περιλαμβάνεται και η δικαστική δαπάνη, η οποία επιδικάστηκε στους ενάγοντες με την εκκαλουμένη. Πρέπει τέλος ως προς την από 19.12.2017 έφεση που απορρίπτεται με την παρούσα, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο, ενώ ως προς την από 7.4.2017 έφεση, που γίνεται δεκτή, να επιστραφεί το καταβληθέν παράβολο στους εκκαλούντες.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει με τους διαδίκους παρόντες
Συνεκδικάζει τις αντίθετες εφέσεις των διαδίκων κατά της υπ’αριθμ.932/2016 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά.
Απορρίπτει την από 19.12.2017 έφεση της εκκαλούσας εταιρείας.
Διατάσσει ως προς την έφεση αυτή την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο.
Δέχεται την από 7.4.2017 έφεση των εκκαλούντων.
Διατάσσει ως προς την έφεση αυτή την επιστροφή του καταβληθέντος παραβόλου στους εκκαλούντες.
Εξαφανίζει ως προς αυτούς την υπ’αριθμ. 932/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, εκτός από τη διάταξή της για την αναγνώριση καταπτώσεως υπέρ αυτών της εγγύησης ποσού 13.000 ευρώ.
Κρατεί την υπόθεση και συνεκδικάζει τις από 12.2.2014 και από 30.10.2015 αγωγές ως προς το αίτημα για την επιδίκαση αποζημίωσης, λόγω αυθαίρετων κατασκευών στο μίσθιο, το οποίο περιγράφεται στο σκεπτικό της παρούσας.
Δέχεται τις κρινόμενες αγωγές
Υποχρεώνει την εναγόμενη να καταβάλει στους ενάγοντες κατά το ένα τέταρτο (1/4) στον καθένα το ποσό των σαράντα μίας χιλιάδων εννεακοσίων εβδομήντα τεσσάρων ευρώ και ογδόντα έξι λεπτών (41.974,86€).
Καταδικάζει την εκκαλούσα-εφεσίβλητη εναγόμενη στη δικαστική δαπάνη των εκκαλούντων-εφεσιβλήτων-εναγόντων και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες πεντακόσια ευρώ (2.500€).
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 19 Νοεμβρίου 2019, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Και αντ΄ αυτής ευρισκομένης
σε κανονική άδεια, ο
Πρόεδρος του Τριμελούς
Συμβουλίου Δ/νσεως του
Εφετείου Πειραιώς,
Αντώνιος Πλακίδας,
Πρόεδρος Εφετών