Αναπροσαρμογή μισθώματος, 388, 288 ΑΚ, όχληση (263 ΑΚ), δεκτή κατά την επικουρική βάση.
ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Αριθμός απόφασης : 213 / 2020
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Συγκροτήθηκε από το Δικαστή Δημήτριο Καβαλλάρη, Εφέτη, που ορίστηκε από ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Ε.Τ..
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η από 25-06-2018 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ……………/2018 έφεση του εκκαλούντος- εναγόμενου, κατά της με αρ. 1388/2018 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρο 614 § 1 ΚΠολΔ) έχει ασκηθεί νομότυπα κι εμπρόθεσμα, δεδομένου ότι η εκκαλούμενη απόφαση επιδόθηκε στις 21.5.2018, όπως προκύπτει από την επισημείωση της δικ. επιμελήτριας στο Εφετείο Αθηνών …………, στο αντίγραφο της απόφασης που επιδόθηκε στο εφεσίβλητο, η δε κρινόμενη έφεση ασκήθηκε στις 18.6.2018 (άρθρα 518 § 1 ΚΠολΔ). Είναι, συνεπώς, παραδεκτή και πρέπει να ακολουθήσει η ουσιαστική έρευνα των λόγων της. Σημειωτέον ότι για το παραδεκτό της έφεσης δεν απαιτείται η καταβολή παραβόλου, που προβλέπεται από το άρθρο 495 § 3 ΚΠολΔ, δεδομένου ότι το Δημόσιο, κατά το άρθρο 19 § 1 του του Κωδ. Δ/τος της 26-6/10.7.1944 “περί Κώδικος των νόμων περί δικών του Δημοσίου σε συνδυασμό με άρθρο 36 ΠΔ 28/1931 (ΦΕΚ α’ 239/1931) απαλλάσσεται της προκαταβολής των τελών της δίκης, μεταξύ των οποίων και το εν λόγω παράβολο (βλ. Μιχάλης και Άντα Μαργαρίτη, ΕρμΚΠολΔ, τόμ. Α΄, έκδοση 2018, άρθρο 495, αρ. 19, σελ. 849765).
Ο ενάγων εξέθετε στην αγωγή του επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ότι κατόπιν διενέργειας δημόσιου επαναληπτικού ανοιχτού πλειοδοτικού διαγωνισμού, στον οποίο αναδείχθηκε πλειοδότης, μίσθωσε για χρονικό διάστημα 3 ετών, από τις (30.10.2012 – 30.10.2015) από το εναγόμενο Ελληνικό Δημόσιο το αναφερόμενο στην αγωγή του κυλικείο κείμενο, στον ……….., εντός του ……. – …, με μηνιαίο μίσθωμα που καθορίστηκε στο ποσό των 3.600 ευρώ, πλέον του χαρτοσήμου, όση η προσφορά του ως πλειοδότη με ετήσια αναπροσαρμογή αυτού ίση με το δείκτη Τιμών καταναλωτή. ¨Ότι προσέφερε το άνω ποσό ως μίσθωμα, υπολογίζοντας ότι θα μπορούσε να έχει ακαθάριστα έσοδα 500.000 ευρώ το έτος, λαμβάνοντας υπόψη των αριθμό των σπουδαστών, τις ημέρες λειτουργίας της σχολής και την μέση ημερήσια κατανάλωσή τους (8 ευρώ το άτομο) που του είχε αναφέρει προφορικώς η Διοίκηση του Κέντρου. Ότι αντίθετα η κατανάλωση του κάθε σπουδαστή δεν υπερέβαινε το ποσό των 2 ευρώ ημερησίως, η μείωση δε αυτή οφειλόταν προεχόντως στην οικονομική κρίση που διερχόταν η χώρα από το έτος 2010, αλλά και στη διάνοιξη ανταγωνιστικών καταστημάτων στην γύρω περιοχή. ¨Ότι η επιδείνωση αυτή της οικονομικής κατάστασης είχε ως επακόλουθο τη μείωση της αγοραστικής δύναμης και ακολούθως τη μείωση του κύκλου εργασιών της επιχείρησης, την οποία ασκούσε ο ενάγων στο μίσθιο κατάστημα, τα έσοδα και έξοδα της οποίας παρατίθενται στο δικόγραφο, ώστε η καταβολή του συμφωνηθέντος ως άνω μηνιαίου μισθώματος των 3.600 ευρώ να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή αυτού στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, το οποίο προσδιορίζει σ΄αυτό των 1.000 ευρώ, με βάση τα συγκριτικά στοιχεία και την μισθωτική αξία του ακινήτου που παρέθεσε στο δικόγραφο. Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε κατ΄εφαρμογήν της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ κι επικουρικώς αυτής του άρθρου 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοσθεί το επίδικο μίσθωμα, για το χρονικό διάστημα από την άσκηση της προγενέστερης, από 6.10.2014 και με αρ.πρωτ. ……../2014 αγωγής του σε βάρος των εναγόμενων, η οποία είχε απορριφθεί ως αόριστη με την με αρ. 531/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, από την οποία παραιτείται του δικογράφου, μέχρι την 18-5-2015, ημέρα απόδοσης του μίσθιου ακινήτου ελεύθερου μετά την έκδοση της υπ’ αριθ. …./2015 Διαταγής Απόδοσης μισθίου του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, που έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή και κατά της απόφασης αυτής παραπονείται το εκκαλούν Ελληνικό Δημόσιο, για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία κι εφαρμογή του νόμου κι εκτίμηση των αποδείξεων.
Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, που εφαρμόζεται, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 § 4 ΠΔ 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, αλλά και στις μισθώσεις της διάταξης του ν. 795 οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει είναι: α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που είναι έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εξάλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου (388 ΑΚ) δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ. Ο μισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, αν ληφθεί υπόψη και το άρθρο 44 του πιο πάνω ΠΔ, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του παραπάνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά την καλή πίστη που διαταράχθηκε. Επομένως, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος ή από το χρόνο της αναπροσαρμογής (συμβατικής ή νόμιμης) μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ’ αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009). Περαιτέρω, η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή είτε με βάση το άρθρο 388ΑΚ είτε με βάση το άρθρο 288 του ίδιου Κώδικα συνίσταται στη σύγκριση των δύο σκελών της αναπροσαρμογής, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου. Αν μεταξύ των δύο αυτών σκελών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται η διαφορά, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, εξαιτίας ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με την μείωση του μισθώματος, όπως επίσης ισχύει και στην αντίστροφη (σπανιότερη) περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή από την αύξηση της μισθωτικής αξίας. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που προκύπτει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΟλομΑΠ 3/2014, ΑΠ 55/2018). Το δικαίωμα αναπροσαρμογής με τη διάταξη του άρθρου 388 ή του 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν, πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, η συμφωνία καταλύεται εφεξής και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορη πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. (ΑΠ 528/2019, ΑΠ 53/2019, ΑΠ 55/2018, ΑΠ 207/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά την ορθότερη άποψη, ο υπερήμερος, ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, μισθωτής – οφειλέτης δεν εμποδίζεται, κατ’ αρχήν, από τη διάταξη του άρθρου 344 ΑΚ να επικαλεστεί τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 ΑΚ. Και τούτο, διότι η μη εφαρμογή της ΑΚ 388 (ή 288), που αποτελεί ειδική εκδήλωση της γενικής αρχής της καλής πίστης, δεν δικαιολογείται στην περίπτωση του υπερήμερου οφειλέτη. Το συμπέρασμα αυτό δεν ανατρέπει η διάταξη του άρθρου 344 εδάφ. β’ ΑΚ (“…ευθύνεται επίσης για τα τυχαία γεγονότα, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν και αν η παροχή εκπληρωνόταν έγκαιρα”), η οποία ιδρύει ευθύνη του υπερήμερου οφειλέτη για τα κατά τη διάρκεια της υπερημερίας τυχηρά που πλήττουν άμεσα την παροχή και όχι για τα τυχηρά που διαταράσσουν τη μεταξύ παροχής και αντιπαροχής ισορροπία, περίπτωση που ανεξαίρετα ρυθμίζει η ΑΚ 388 (ή 288 (ΑΠ 568/2018, ΑΠ 844/2018, ΑΠ 941/2017). Το εκκαλούν με τον πρώτο λόγο της έφεσής του ισχυρίζεται ότι ο ενάγων κατέβαλε μόνο μέρος των οφειλόμενων μισθωμάτων καθιστάμενος υπερήμερος και για το λόγο αυτό καταγγέλθηκε η επίδικη μίσθωση, ώστε, να μη μπορεί να επικαλεσθεί την προστασία των διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ αιτούμενος τη μείωση του μισθώματος. Ο λόγος όμως αυτός της έφεσης πρέπει να απορριφθεί, καθώς ο υπερήμερος, ως προς την καταβολή των μισθωμάτων μισθωτής, δεν εμποδίζεται να επικαλεστεί την προστασία των διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ. Επομένως ο πρώτος λόγος της έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.
Από την εκτίμηση της ένορκης εξέτασης του μάρτυρα που εξετάστηκε επί της προγενέστερης αγωγής του ενάγοντος (βλ. τα με αρ. 531/2016 πρακτικά του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών), των εγγράφων που προσκόμισαν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, αποδείχθηκαν τα εξής πραγματικά περιστατικά: Με την με αριθ. πρωτ. 3625.4.1/10/2012 από 27.8.2012 Διακήρυξη του Διοικητή του Κέντρου Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού (ΚΕΣΕΝ) Πλοιάρχων – Μηχανικών προκηρύχθηκε δημόσιος επαναληπτικός ανοικτός πλειοδοτικός διαγωνισμός με ανοικτές προφορικές προσφορές και με κριτήριο τη συμφέρουσα προσφορά για την ανάδειξη μισθωτή για την εκμετάλλευση του Κυλικείου ΚΕΣΕΝ Πλοιάρχων – Μηχανικών, χώρο συνολικής επιφάνειας 135 τ.μ., που βρίσκεται στο ισόγειο του Κέντρου Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού Πλοιάρχων – Μηχανικών επί της οδού ……., στον …………, για τρία έτη, από 30.10.2012 έως τις 29.10.2015, και με μηνιαίο μίσθωμα εκκίνησης το ποσό των τριών χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (3.500,00 €). Στον διαγωνισμό αυτό αναδείχθηκε μοναδικός πλειοδότης ο ενάγων, με προσφορά μηνιαίου μισθώματος 3.600 ευρώ, με βάση το πρακτικό της Επιτροπής Διενέργειας του Δημόσιου Επαναληπτικού Ανοικτού Πλειοδοτικού Διαγωνισμού, η οποία επικυρώθηκε με την με αριθ. πρωτ. 3625.6.9/04/2012 από 15.10.2012 απόφαση του Υπουργού Ναυτιλίας και Αιγαίου). Σε εκτέλεση της απόφασης αυτής ο Διοικητής του Κέντρου Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού Πλοιάρχων – Μηχανικών στις 30.10.2012 ενεργώντας ως αντιπρόσωπος και κατ’ εντολή του Υπουργείου Ναυτιλίας και Νησιωτικής πολιτικής/Ελληνικού Δημοσίου, εκμίσθωσε στον ενάγοντα το παραπάνω μίσθιο, για τη λειτουργία του Κυλικείου του ΚΕΣΕΝ Πλοιάρχων – Μηχανικών με τους κατωτέρω αναφερόμενους ειδικούς όρους και συμφωνίες: Η διάρκεια της μίσθωσης θα ήταν τρία έτη, αρχόμενη από 30.10.2012 και λήγουσα στις 29.10.2015. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των τριών χιλιάδων εξακοσίων ευρώ (3.600,00€) για το πρώτο μισθωτικό έτος, ενώ για το δεύτερο και το τρίτο έτος της σύμβασης μίσθωσης συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται σε ανάλογο ποσοστό με αυτό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή και να αποδίδεται στο Μετοχικό Ταμείο Ναυτικού προκαταβολικά, στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα. Εκτός από την πληρωμή του μηνιαίου μισθώματος, ο μισθωτής ενάγων επιβαρυνόταν επιπλέον με την μηνιαία καταβολή του χαρτοσήμου (3,6%), που αναλογεί στο μίσθωμα. Με τα ανωτέρω δεδομένα το μηνιαίο μίσθωμα, για το πρώτο μισθωτικό έτος, δηλαδή από 30.10.2012 έως 29.10.2013, διαμορφώθηκε στο ποσό των τριών χιλιάδων επτακοσίων τριάντα ευρώ (3.600,00 Χ 3,6% = 3.730,00€), ενώ για το δεύτερο μισθωτικό έτος, δηλαδή από 30.10.2013 έως 29.10.2014, το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των τριών χιλιάδων επτακοσίων ευρώ (3.600,00 – 0,8% = 3.571,20 Χ 3,6% = 3.700,00€). Συμφωνήθηκε επίσης: α) Ο μισθωτής να εφαρμόζει αναφορικά με τις τιμές των παρεχόμενων ειδών τις σχετικές εντολές και οδηγίες του Κέντρου Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού Πλοιάρχων – Μηχανικών, β) Ο μισθωτής να διαθέτει όλα τα είδη κυλικείου σε ικανή ποσότητα και ποικιλία, ώστε να καλύπτονται κατά το δυνατόν οι απαιτήσεις των σπουδαστών και του προσωπικού του ΚΕΣΕΝ Πλοιάρχων – Μηχανικών, γ) Η είσοδος και η παραμονή των σπουδαστών και του προσωπικού του ΚΕΣΕΝ στο χώρο, όπου βρίσκεται το Κυλικείο να είναι ελεύθερη, τόσο κατά τις ώρες της λειτουργίας του Κυλικείου, χωρίς την υποχρέωση λήψης διατιθεμένων ειδών, όσο και κατά τις ώρες που δεν λειτουργεί αυτό. δ) Ο μισθωτής να εξασφαλίζει τη συνεχή και κανονική λειτουργία του Κυλικείου με τη διάθεση κατάλληλου και επαρκούς προσωπικού, ε) Οι ώρες λειτουργίας του Κυλικείου να καθορίζονται με διαταγή του Διοικητή του ΚΕΣΕΝ, ανάλογα με τις ανάγκες του ΚΕΣΕΝ για την εξυπηρέτηση των φοιτούντων σπουδαστών και του προσωπικού, στ) Η λειτουργία του Κυλικείου να πραγματοποιηθεί εντός δέκα ημερών από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή έως την 8.11.2012, ζ) το δε Κέντρο Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού Πλοιάρχων – Μηχανικών δεν ευθύνεται για την πραγματική κατάσταση, στην οποία βρίσκεται το μίσθιο. Ο ενάγων όταν παρέλαβε το μίσθιο, δαπάνησε το συνολικό ποσό των 16.500 € για ανακαίνιση του χώρου, λόγω ακαταλληλότητας αυτού, ποσό που δεν δικαιούτο να συμψηφίσει με τα μισθώματα, με βάση τον όρο της σύμβασης που μόλις προαναφέρθηκε. Εξάλλου για τη συνεχή και κανονική λειτουργία του κυλικείου απασχολούσε ένας τεχνίτη με 10ετή προϋπηρεσία, ένας τεχνίτη με 6ετή προϋπηρεσία, ένας βοηθό με 4ετή προϋπηρεσία, μια καθαρίστρια, ένας λογιστή και ένα μεταφορέα. Ωστόσο από τις 30.10.2012 – ημέρα υπογραφής της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης – μέχρι την 18η Μαΐου 2015 ημερομηνία παράδοσης του εν λόγω μισθίου από τον ενάγοντα, μετά την έκδοση και επίδοση της υπ’ αριθ. …./ 2015 Διαταγής Απόδοσης της Χρήσεως του Μισθίου του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η εκμετάλλευση του κυλικείου υπήρξε ελλειμματική, καθώς τα έσοδα από την λειτουργία του κυλικείου δεν κατέστη δυνατό να υπερκαλύψουν τα έξοδα. Ειδικότερα τα έσοδα από την λειτουργία του κυλικείου ανήλθαν στο συνολικό ποσό των 109.069,726 €, ενώ τα έξοδα στο ποσό των 268.930,88€, από τα οποία (114.700€) αντιστοιχούν στα καταβαλλόμενα μισθώματα. Από το πρώτο κιόλας τρίμηνο της λειτουργίας του Κυλικείου του Κέντρου Επιμόρφωσης Στελεχών Εμπορικού Ναυτικού Πλοιάρχων – Μηχανικών ο ενάγων δεν ήταν σε θέση να καταβάλει το οφειλόμενο μίσθωμα, καθώς από την έναρξη αυτής έως τον 9/2014 έναντι του ποσού των 85.780,80 €, είχε καταβάλει το συνολικό ποσό των 41.100 €, οφείλοντας το υπόλοιπο των 44.680,80 € (βλ. το με αρ, πρωτ. 3625.4.3/04/9.9.2014 έγγραφο του ΚΕΣΕΝ). Ο ενάγων με αιτήσεις του, ήδη από την έναρξη της μίσθωσης ζήτησε τη μείωση του μισθώματος, με την από 25-2-2013 αίτησή του στο ποσό των 2.000 -2.200 € και με την από 16-8-2013 αίτησή του στο ποσό των 1.500 €. Επί των αιτήσεων αυτών όμως το ΚΕΣΕΝ απάντησε αρνητικά επικαλούμενο τον όρο 8 της σύμβασης μίσθωσης, κατά τον οποίο ο μισθωτής δεν δικαιούται να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος (βλ. την με αρ. πρωτ. 3625/4.3/07/2013 παροχή απόψεων). Ο όρος αυτός καταρχήν έγκυρος, δεν εμποδίζει την δικαστική εφαρμογή των δημοσίας τάξεως διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, καθώς δεν νοείται εκ των προτέρων παραίτηση από τις αξιώσεις αυτές, όπως ορθώς απορρίφθηκε ο σχετικός ισχυρισμός του εναγόμενου από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο (ΑΠ 53/2019). Εξάλλου, ο ενάγων πριν την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης είχε πληροφορηθεί για τον αριθμό των φοιτούντων σπουδαστών και την εκτιμώμενη μέση ημερήσια κατανάλωση, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι είχε λάβει οποιασδήποτε προφορικές ή γραπτές διαβεβαιώσεις, ώστε η επίτευξη της κατανάλωσης αυτής και τα εκτιμώμενα βάσει αυτής έσοδα, να αναχθούν σε θεμέλιο της σύμβασης, γεγονός που δεν ισχυρίστηκε ούτε η μάρτυρας αποδείξεως. Όμως είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η οικονομική κρίση που είχε ξεκινήσει στη χώρα από το έτος 2010 με την προσφυγή στο μηχανισμό στήριξης της ΕΕ και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, συνεχίσθηκε και το χρονικό διάστημα της επίδικης μίσθωσης. Τα έτη 2011 και 2012 διενεργήθηκαν εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις, μείωση της αγοραστικής δύναμης του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού, κατά ποσοστό πλέον του 40%. Συγχρόνως, σε άμεση συνάρτηση με τα παραπάνω γεγονότα, η βαθιά ύφεση, που κατά τα έτη 2011 και 2012 διαμορφώθηκε στο -7% και κατά το έτος 2013 στο -4%, η απουσία ρευστότητας, οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, ο περιορισμός κάθε μορφής δανειοδότησης – χρηματοδότησης, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, εκκένωση εμπορικών καταστημάτων, ανεργία, έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος και μείωση κατακόρυφη της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων, σε αντιστοιχία με τη μείωση τζίρου και καθαρών κερδών των εμπορικών επιχειρήσεων (πρβλ. ΕφΠειρ 574/2018, ΕφΘεσ 1485/2017, ΕφΘεσ 361/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Είναι επίσης άξιο μνείας ότι από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, σημειώθηκε σωρευτική πτώση των μισθωμάτων καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, η οποία ανήλθε για το σύνολο της χώρας κατά μέσο όρο σε 31,0 % (προσωρινά στοιχεία), ενώ ο αντίστοιχος ρυθμός για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε 31,6%. Εξάλλου, κατά το 2014 τα μισθώματα των καταστημάτων υποχώρησαν περαιτέρω κατά -5,1 % το α΄ εξάμηνο και -8,4 % το β’ εξάμηνο, για το σύνολο της επικράτειας και αντίστοιχα για την Αττική σε -4,5 -8,6 %, ενώ για το 2015 το α΄ εξάμηνο η μείωση ήταν αντίστοιχα σε -1,8 %, για την Επικράτεια και -1,7 % (βλ. Δείκτες επαγγελματικών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος https://www.bankofgreece.gr/enimerosi/grafeio-typoy/anazhthsh-enhmerwsewn/enhmerwseis?announcement=24ed4bde-e01e-4039-b4d9-01f09348e4a3 και https://www.bankofgreece.gr/enimerosi/grafeio-typoy/anazhthsh- enhmerwsewn/enhmerwseis?announcement=10e02b60-ae72-443a-96b5-e087133b31c6). Και το ίδιο το Δημόσιο επέβαλε υποχρεωτική μείωση των μισθωμάτων που καταβάλουν σε ιδιοκτήτες οι δημόσιες υπηρεσίες (Δήμοι, Ν.Π.Δ.Δ, κ.λ.π.) κατά 20% με το άρθρο 21 του ν. 4002/2011, ενώ με το άρθρο 2 του ν. 4081/2012, η μείωση μισθωμάτων για ποσό μισθώματος μεγαλύτερο των 3.000 € ανήλθε σε ποσοστό 25%. Η οικονομική αυτή κρίση, επηρέασε σαφώς τα έσοδα της επιχείρησης που ασκούσε στο μίσθιο κυλικείο ο ενάγων, καθώς η κατανάλωση ήταν μειωμένη και κυμαινόταν στο ποσό των 2 ευρώ περίπου ανά σπουδαστή και όχι στο προσδοκώμενο των 8 ευρώ. Στη μείωση των εσόδων επέδρασε και η λειτουργία πέντε νέων καταστημάτων παροχής υπηρεσιών γευμάτων και ποτών – ταχυφαγείων στην περιοχή του Αγίου Ιωάννη Ρέντη κοντά στο ΚΕΣΕΝ Πλοιάρχων – Μηχανικών, τα οποία προσέφεραν τα ίδια προϊόντα σε ανταγωνιστικότερες τιμές (ο καφές 1,20 €, ενώ ο ενάγων τον προσέφερε αρχικά 2,50 €). Η άνω μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, με την οικονομική κρίση και τις επιπτώσεις αυτής στη κοινωνία, που επήλθε μετά την κατάρτιση της επίδικης μισθωτικής σύμβασης έως το χρόνο άσκησης της από 6-10-2014 και με αρ.καταθ. …………/ 2014 αγωγής, έχει προσλάβει τον χαρακτήρα της μόνιμης μεταβολής των συνθηκών και έχει επιφέρει ουσιώδη απόκλιση, κατά το χρόνο άσκησης της άνω αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα που θα ήταν το επιβαλλόμενο με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και το συνομολογημένο/καταβαλλόμενο μίσθωμα, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, που υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Σημειώνεται ότι η επίδικη αγωγή έχει όμοιο περιεχόμενο, ιστορικό και αίτημα, (ανεξαρτήτως αν ζητείται η αναπροσαρμογή σε ποσό κατώτερο, που περιέχεται στο αιτούμενο με την πρώτη) με την προγενέστερη από 6-10-2014 και με αρ.καταθ. ………./ 2014 αγωγή, (που επιδόθηκε στις 14.11.2014, βλ. τις με αρ. .. και …. Γ/14.11.2014 εκθέσεις επιδόσεως της δικ. επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών ……..), η οποία απορρίφθηκε ως αόριστη με την με αρ. 531/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, από το δικόγραφο της οποίας παραδεκτά παραιτήθηκε ο ενάγων με την παρούσα αγωγή (άρθρο 297 ΚΠολΔ) ώστε η παραπάνω προγενέστερη αγωγή, που ασκήθηκε ενόσω η μίσθωση ήταν ακόμα ενεργής, να συνιστά όχληση για την άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος αναπροσαρμογής του μισθώματος (ΑΠ 743/2018, ΑΠ 2045/2006 http://www.areiospagos.gr). Εξάλλου το μίσθιο ακίνητο είναι ιδιοκτησίας του Μετοχικού Ταμείου Ναυτικού, κείμενο εντός των εγκαταστάσεων του ΚΕΣΕΝ, στο Δήμο Αγίου Ιωάννη Ρέντη, περιοχή που χαρακτηρίζεται από κατοικίες, καταστήματα, πρατήρια υγρών καυσίμων και εμπορικά καταστήματα. Κατόπιν έρευνας που πραγματοποίησε ο μεσίτης αστικών συμβάσεων ……… στην γύρω περιοχή την περίοδο Απριλίου – Ιουνίου 2016, υπάρχουν τα εξής συγκριτικά στοιχεία : 1. κατάστημα 120 τμ. /450€/3,75€/τμ. 2. κατάστημα 140 ταμ. / 800€/ 2,65€/τμ 3. Κατάστημα 70τμ./600€/8,6€/τμ. 4. κατάστημα 301 τμ. / 800€/ 2,65€/τμ 5. κατάστημα 120 τμ. με πατάρι 100 τμ /1100€/ 7€/τμ. Σύμφωνα με τα παραπάνω συγκριτικά στοιχεία τα επίπεδα ενοικίασης για καταστήματα λιανικής πώλησης μικρού μεγέθους κυμαίνονται από 2,65€/τ.μ./μήνα μέχρι 8,6€/τ.μ./μήνα με τις υψηλότερες τιμές να αναφέρονται σε εμπορικούς χώρους μεγάλης κλίμακας, οι οποίοι θεωρούνται ότι είναι οι πιο ακριβοί χώροι ως προς τις τιμές μίσθωσης. Ο άνω μεσίτης λαμβάνοντας τη συγκριτική μέθοδο αποτιμά τη μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου σε περίπου 4,70 € το τμ. ανά μήνα και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η εύλογη μισθωτική αξία για την κρίσιμη περίοδο 2012 – 2013 ανερχόταν στο ποσό των 1.000 € μηνιαίως. Το εκκαλούν ισχυρίζεται ότι κατόπιν διενέργειας του με αρ. 2232/17-01-2015/17.11.2015 πλειοδοτικού διαγωνισμού για την εκμίσθωση του ιδίου χώρου για το χρονικό διάστημα από 21.1.2016 έως 21.1.2019 επιτεύχθηκε μίσθωμα 3.350 €. Το επιτευχθέν άνω μίσθωμα δεν είναι από μόνο του κρίσιμο, καθώς η τιμή εκκίνησης ήταν στο ποσό των 1.000 € και οι αρχικές προσφορές των 3 μετεχόντων (από τους αρχικούς 6) ήταν από 1.050 έως 1.100 €, για να επιτευχθεί τελικά μίσθωμα 3.350 € (βλ. πρακτικό του άνω διαγωνισμού). Πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη η σταδιακή ανάκαμψη της οικονομίας μετά το έτος 2016. Αντίθετα στον διαγωνισμό που προηγήθηκε της επίδικης σύμβασης μίσθωσης η τιμή εκκίνησης ήταν 3.500 € και μοναδικός πλειοδότης ήταν ο ενάγων με 3.600 €. Ενόψει όλων των προαναφερομένων, της θέσης του επίδικου μίσθιου, σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι έχει σταθερή πελατεία τους σπουδαστές στης Σχολής (οι οποίοι είναι περίπου 790) το Δικαστήριο κρίνει, ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, κατά το χρόνο άσκησης της προαναφερόμενης αγωγής, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών δεν υπερέβαινε το ποσό των 1.500 € μηνιαίως, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, η κρινόμενη αγωγή έπρεπε να γίνει δεκτή ως προς την επικουρική της βάση κατά ένα μέρος (ΑΚ 288, π.δ. 34/1995) και να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα στο άνω ποσό των 1.500 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την 14.11.2014 έως τη λύση της μίσθωσης (18.5.2015). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του, έκανε δεκτή την αγωγή προς την κύρια βάση της και καθόρισε το μίσθωμα στο ποσό των 1.200 €, για το ίδιο ως άνω χρονικό διάστημα, δεν εκτίμησε ορθά τις αποδείξεις και έσφαλε, κατά τον εν μέρει βάσιμο λόγο της έφεσης του εκκαλούντος που πρέπει να γίνει δεκτός. Κατ΄ ακολουθίαν όλων των παραπάνω πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η έφεση ως ουσιαστικά βάσιμη να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, να διακρατηθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο και να γίνει δεκτή κατά ένα μέρος ως ουσιαστικά βάσιμη, κατά την επικουρική της βάση, αφού απορριφθεί η κύρια βάση και να αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα, όπως προεκτέθηκε και ορίζεται στο διατακτικό. Τέλος πρέπει να κατανεμηθούν τα έξοδα ανάλογα με την έκταση της νίκης και ήττας κάθε διαδίκου και να επιβληθούν σε βάρος του εναγόμενου μέρος των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος και των δυο βαθμών δικαιοδοσίας, μειωμένα όμως σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 191 § 2, 183 ΚΠολΔ και 22 § 1 του ν. 3693/1957.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση κατά της υπ΄αριθμ. 1388/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών).
ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την εκκαλουμένη απόφαση.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση.
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.
ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στο σκεπτικό της παρούσας ακίνητο, στο ποσό των χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την άσκηση της από 6-10-2014 και με αρ.καταθ. ../…./ 2014 αγωγής, (14.11.2014) έως την απόδοση του μισθίου, στις 18-5-2015.
ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος του εναγόμενου μέρος των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος, των δύο βαθμών δικαιοδοσίας το ύψος των οποίων ορίζει στο ποσό των ευρώ εξακοσίων (600) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στον Πειραιά, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 5-3-2020.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ