Αριθμός 505/2020
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Γεωργία Λάμπρου, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Ε.Τ.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η υπό κρίση από 01-04-2019 (γεν.αριθμ.καταθ…../2019) έφεση της ηττηθείσας ενάγουσας κατά της υπ.αριθμ 389/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε κατ΄αντιμωλίαν των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών (άρθρ.614 αρ.1 ΚΠολΔ) ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 παρ.1και 2, 500,511,513 παρ.1 περ.β΄εδ.α΄, 516 παρ.1,517εδ.α , 518 παρ.2 και 520 παρ.1 του ΚΠολΔ). Επομένως, η έφεση πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρο 532 του ΚΠολΔ) και να εξετασθεί περαιτέρω το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της κατά την ίδια ως άνω διαδικασία ( άρθρ.524, 533 παρ.1 ΚΠολΔ).
Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του π.δ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, ενώ μετά την ισχύ του νόμου 3996/2011 (άρθρ. 79 παρ. 2 αυτού) και στις μισθώσεις που συνάπτονται κατά τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός που στηρίζεται στην παραπάνω διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση για να αποκρουστεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή όλα τα προαναφερόμενα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος. Ειδικότερα, τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, κατ` άρθρ. 216 παρ. 1 και 118 αριθμ. 4 ΚΠολΔ, να εκτίθενται με ακρίβεια σ` αυτό και να γίνεται μνεία ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς η αγωγή θα είναι αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, εξαιτίας των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Έτσι, γενικής φύσης περιστατικά και ιδίως τυχαία που συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση (ή μείωση) της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης (ή μείωσης) της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Αντίθετα, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του υπόψη άρθρου δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών κ.λπ. (ΑΠ 155/ 2018, ΑΠ 298/ 2018, ΑΠ 841/2017, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 1592/2014, ΕφΑθ 290/ 2020 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ). Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η διάταξη αυτή παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ Ολομ. 9/1997 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά. Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων, όπως θα εκτεθεί και παρακάτω. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (ΑΠ 403/2017, ΑΠ 763/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Αν ελλείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων. Σύμφωνα με όλα αυτά, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι, κατ` άρθρ. 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, τα εξής: 1) Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και, συνεπώς, σε περίπτωση ακυρότητας, δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμία συνέπειά της. 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης -από εκείνη που επιδιώκεται με την αγωγή- συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως πρέπει το ζήτημα να κρίνεται ανάλογα και με τις συνθήκες καλής πίστης που συντρέχουν κάθε φορά. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) Ορισμένο αίτημα (ΑΠ 320/2016, πρβλ. ΑΠ 1556/2014, ΑΠ 1731/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τέλος, με τον από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης, ελέγχεται η επάρκεια ή μη της αγωγής, ένστασης, αντένστασης κ.λπ., όταν πρόκειται για νομική αοριστία, δηλαδή αν το δικαστήριο της ουσίας αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος για τη θεμελίωση του δικαιώματος ή αν, αντίθετα, αξίωσε περισσότερα από εκείνα που ο νόμος απαιτεί, κρίνοντας, αντίστοιχα, νόμιμη ή μη νόμιμη την αγωγή κ.λπ. Αν το δικαστήριο έλαβε υπόψη θεμελιωτικά γεγονότα που δεν διαλαμβάνονται στην αγωγή ή δεν έλαβε υπόψη τέτοια γεγονότα, μολονότι διαλαμβάνονταν, ιδρύεται ο από το άρθρο 559 αριθμ. 8 ΚΠολΔ λόγος, ενώ, αν, κατά παράβαση του νόμου, θεώρησε ή δεν θεώρησε επαρκή τα εκτιθέμενα, για την περαιτέρω εξειδίκευση του κανόνα δικαίου, πραγματικά γεγονότα, ιδρύεται ο από το άρθρο 559 αριθμ. 14 ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης (ΑΠ 637/2017, ΑΠ 496/2016, ΑΠ 853/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ).
Στην προκειμένη περίπτωση με την από 15-10-2018 (γεν.αριθμ.καταθ. ……/2018) αγωγή η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία εξέθετε ότι με το από 3-8-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος που καταρτίστηκε μεταξύ αυτής και της εναγομένης και ήδη εφεσίβλητης ανώνυμης εταιρείας, η τελευταία της εκμίσθωσε ένα κατάστημα αποκλειστικής κυριότητας, νομής και κατοχής της που βρίσκεται στο Δήμο Πειραιά και επι των οδών …………… σε κτίριο απαρτιζόμενο από δύο οικοδομές, που έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο δυνάμει των υπ΄αριθμ. ΦΕΚ 410Δ/1982 (ΥΠΕΧΩΔΕ) και ΦΕΚ 603 Β/1980 (ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ). Ότι το μίσθιο που έχει δημιουργηθεί σε ένα ενιαίο κατάστημα έχει πρόσοψη επί της οδού ……. που φέρει τον αριθμό …. και αποτελείται από το κατάστημα υπ.αρ…..,ισογείου,επιφανείας 26,30 τ.μ. περίπου, μετά του αντιστοίχου χώρου α΄ορόφου 26,30 τ.μ. περίπου και από το κατάστημα υπ΄αριθμ….., ισογείου, επιφανείας 26,00 τ.μ. περίπου, μετά του αντιστοίχου χώρου α΄ορόφου 26,00 τ.μ. περίπου. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε δωδεκαετής, αρχόμενη την 01-08-2015 και λήγουσα την 31-07-2027, ενώ το εν λόγω μίσθιο, συμφωνήθηκε να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης αλλαντικών, τυριών, ξηρών καρπών γενικά ειδών παντοπωλείου και συμπληρωματικών συναφών ειδών και για παροχή υπηρεσιών εστίασης. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα για τα τρία (3) πρώτα μισθωτικά έτη ορίστηκε στο ποσό των 2.800 ευρώ πλέον ΦΠΑ 23% και για κάθε επόμενο έτος της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης ή της τυχόν νόμιμης ή αναγκαστικής παράτασης αυτής, συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται ίσα με το ποσοστό μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή επι του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, όπως η μεταβολή αυτή θα υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία ή οποιαδήποτε Αρχή τυχόν την αντικαταστήσει, για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες, προσαυξημένο κατά τρείς (3) ποσοστιαίες μονάδες. Ότι κατά το έτος 2018,μετά την πρόσφατη αναπροσαρμογή, από 01-08-2018, το μίσθωμα ανήλθε στο ποσό των 2.909,20 ευρώ, πλέον ΦΠΑ 24%. Ότι το ποσό αυτό το καταβάλλει στην εναγομένη εμπρόθεσμα κάθε μήνα, έχοντας όμως διατηρήσει εγγράφως, ρητή επιφύλαξη και ως προς την καταβολή του ύψους της αναπροσαρμογής. Στη συνέχεια η ενάγουσα εκθέτει ότι λόγω έκτακτων και απρόβλεπτων περιστατικών, συνισταμένων στην ιδιαίτερη οικονομική κατάσταση που επικράτησε στη χώρα από τον Αύγουστο του 2015 με την αναμονή υπογραφής του τρίτου μνημονίου (δανειακής σύμβασης), τη διεξαγωγή του δημοψηφίσματος, την επιβολή του ελέγχου κεφαλαίων (capital controls), την μετέπειτα υπογραφή των νέων δανειακών συμβάσεων και την ψήφιση των σχετικών εφαρμοστικών νόμων, τις περαιτέρω μειώσεις στους μισθούς, την υπερφορολόγηση των ελεύθερων επαγγελματιών, την έντονη κοινωνική ανασφάλεια που προκλήθηκε εξαιτίας της μεγάλης διάρκειας της διαπραγμάτευσης με τους θεσμούς, την πλήρη οικονομική εξάρτηση της χώρας από την ευρωζώνη και είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της αγοραστικής δύναμης, η παροχή (το καταβαλλόμενο μίσθωμα) έγινε υπέρμετρα επαχθής συγκρινόμενη προς την αντιπαροχή και ότι το ύψος του καταβαλλομένου για το μίσθιο μισθώματος δεν ανταποκρίνεται προς τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής και είναι κατά πολύ υψηλότερο σε σχέση με αυτό που έπρεπε να καταβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, καθώς η μισθωτική αξία των ακινήτων έχει μειωθεί, ενώ η εμμονή της εναγομένης εκμισθώτριας στην εκπλήρωση της παροχής είναι καταπλεονεκτική. Ότι επίσης, το 2015 αυτή (ενάγουσα) πείσθηκε για τις προθέσεις- υποσχέσεις της εναγομένης, όπως μάλιστα αυτές είχαν δημοσιευθεί στο διαδίκτυο, να αναπλάσει πλήρως την εξωτερική αλλά και την εσωτερική όψη του διατηρητέου κτιρίου, όπου βρίσκεται το μίσθιο, όραμα και προοπτική τα οποία παραμένουν ανεκπλήρωτα από την εναγομένη εκμισθώτρια. Οτι επιπλέον τούτων, η εναγομένη την παράπεισε κατά την σύναψη της μίσθωσης ότι επίκειτο μίσθωση των λοιπών καταστημάτων του διατηρητέου κτιρίου από μεγάλες επιχειρήσεις, γεγονός στο οποίο αυτή (η ενάγουσα) απέβλεψε για την αύξηση της επιχειρηματικής της δραστηριότητας και πελατείας. Οτι τα διάφορα προβλήματα που προέκυψαν και στα υπόλοιπα καταστήματα εξαιτίας της παλιάς κατασκευής και της μη συντήρησης του κτιρίου (διάβρωση στέγης κλπ) αντιμετωπίστηκαν αποσπασματικά, δίχως μία μίνικη συνολική λύση, διατηρώντας τα καταστήματα του κτιρίου πεπαλαιωμένα και λειτουργικά απαξιωμένα στην πλειοψηφία τους. Οτι οι μεγάλες οικονομικές απαιτήσεις της εναγομένης ως προς τα ενοίκια των όμορων καταστημάτων του Μεγάρου, το έχουν μετατρέψει σε κτίριο « κενών καταστημάτων». Ότι η μειωμένη αγοραστική δύναμη του καταναλωτικού κοινού λόγω της οικονομικής δυσχέρειας των πολιτών σε συνδυασμό με την ανωτέρω κατάσταση του ………, όπου στεγάζεται το μίσθιο, έχει επιφέρει οικονομικά επαχθείς συνέπειες στην επιχείρησή της, γεγονός που καθιστά την εμμονή της εναγομένης εκμισθώτριας στην εκπλήρωση της παροχής καταπλεονεκτική. Οτι για τους όλους τους παραπάνω λόγους, από τις αρχές του 2018,η ίδια (ενάγουσα) προέβη σε τηλεφωνικές και εξώδικες οχλήσεις της εναγομένης, ζητώντας της επιτακτικά μείωση του μισθώματος, την οποία η τελευταία αρνείται πεισματικά. Με βάση το ιστορικό αυτό, η ενάγουσα επικαλούμενη την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 388 του ΑΚ και επικουρικά του άρθρου 288 ΑΚ, με την υπο κρίση αγωγή της ζήτησε να αναπροσαρμοσθεί – μειωθεί το καταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα από το ποσό των 2.909,20 ευρώ πλεον ΦΠΑ 24% στο οποίο ανέρχεται σήμερα μετά την τελευταία αναπροσαρμογή από 1-8-2018,στο ποσό των 2.000 ευρώ, πλέον του αναλογούντος ΦΠΑ, για το μετά την επίδοση της από 17-7-2018 εξώδικης δήλωσής της χρόνο, άλλως από την επίδοση της αγωγής, το οποίο και να παραμείνει σταθερό από την έκδοση της εκδοθησόμενης απόφασης, άλλως να αναπροσαρμόζεται για τα εναπομείναντα έτη της μίσθωσης σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή επι του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους. Τέλος ζήτησε να καταδικασθεί η εναγόμενη στην εν γένει δικαστική της δαπάνη.
Επι της αγωγής αυτής εκδόθηκε από το πρωτοβάθμιο ως άνω Δικαστήριο η εκκαλούμενη απόφαση με την οποία η κρινόμενη αγωγή ως προς την κύρια βάση της που θεμελιώνεται στις διατάξεις του άρθρου 388 ΑΚ απορρίφθηκε ως μη νόμιμη, ενώ κατά την επικουρική της βάση απορρίφθηκε ως αόριστη και αφού απορρίφθηκε στο σύνολό της η αγωγή κατόπιν επιβλήθηκαν σε βάρος της ενάγουσας λόγω της ήττας της τα δικαστικά έξοδα της εναγομένης, τα οποία καθορίστηκαν στο ποσό των τετρακοσίων (400,00) ευρώ.
Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ήδη η εκκαλούσα – ενάγουσα με την υπό κρίση έφεσή της για τους λόγους που αναφέρονται σ` αυτήν, οι οποίοι ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση, ώστε στη συνέχεια να γίνει δεκτή η αγωγή στο σύνολό της.
Με το ως άνω περιεχόμενο όμως και αιτήματα, η υπό κρίση αγωγή κατά την κύρια βάση της που θεμελιώνεται στη διάταξη του άρθρου 388 του ΑΚ απορριπτέα τυγχάνει ως μη νόμιμη κατά τα αναφερόμενα και στη μείζονα σκέψη της παρούσας και τούτου διότι ναι μεν η γενική οικονομική κρίση που εκδηλώθηκε στην Ελλάδα από τις αρχές του έτους 2010 και η επιβολή αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ (ΑΠ 998/2014, ΑΠ 1171/2004 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), πλην όμως τα μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής της χώρας που λήφθηκαν ήδη από το έτος 2010 για την αντιμετώπιση της ελληνικής κρίσης χρέους και τα οποία οδήγησαν στη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας και στην ύφεση της ελληνικής οικονομίας, συνεχίστηκαν μεν και κατά το κρίσιμο ως ανω διάστημα, πλην όμως η κατάσταση αυτή δεν αποτελεί απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών που να επήλθε μετά το καλοκαίρι του 2015 (το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης έλαβε χώρα την 3-8-2015), αφού ήταν ήδη γνωστή σε όλους, τουλάχιστον από τον Απρίλιο του 2010,όταν δημοσιοποιήθηκε από τον τότε πρωθυπουργό της χώρας ότι η Ελλάδα προσέφυγε στον μηχανισμό στήριξης, ούτε χειροτέρεψαν απρόσμενα οι συνθήκες της αγοράς, η δε επικαλούμενη από την ενάγουσα επιβολή νέων μέτρων και φόρων για την αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης δεν μπορεί να θεωρηθεί ως περιστατικό έκτακτο και απρόβλεπτο με την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, δεχόμενου έτσι ως κατ΄ουσίαν βάσιμου του σχετικού περι τούτου ισχυρισμού της εναγομένης. Εξάλλου, οι επικαλούμενες στην αγωγή συνθήκες, όπως η παράλειψη αποκατάστασης – ανάπλασης από την εναγομένη της εξωτερικής όψης του κτιρίου, αλλά και της επισκευής των χώρων αυτού, η μη εκμετάλλευση και η κακή κατάσταση των όμορων καταστημάτων και η μεγάλης διάρκειας κατασκευή έργων στο κέντρο του Πειραιά, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως περιστατικά έκτακτα και απρόβλεπτα με την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ. Περαιτέρω, ως προς την επικουρική βάση της αγωγής στηριζόμενη στο άρθρο 288 ΑΚ, απορριπτέα τυγχάνει ως αόριστη κατά τα αναφερόμενα στην αρχική νομική σκέψη της παρούσας και τούτο διότι η ενάγουσα δεν επικαλείται συγκεκριμένα που προέκυψαν μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης (3-8-2015) εξαιτίας των οποίων μειώθηκε ακόμη περισσότερο η μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου ακινήτου. Το γεγονός δε ότι η περιγραφόμενη στην αγωγή μεταβολή των συνθηκών – οικονομικών δεδομένων από το καλοκαίρι του 2015 και έκτοτε, τις οποίες (συνθήκες) έλαβαν υπόψη τους τα συμβαλλόμενα μέρη και εν προκειμένω οι διάδικοι, κατά την κατάρτιση της από 3-8-2015 έγγραφης σύμβασης μίσθωσης, έχει λάβει, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, μόνιμο χαρακτήρα μετά το χρόνο κατάρτισης της μίσθωσης, χωρίς την επίκληση και άλλων περιστατικών, δηλαδή συγκεκριμένων συνθηκών (οικονομικών, νομισματικών κλπ) από τις 3-8-2015 μέχρι την άσκηση της αγωγής (18-10-2018), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια και κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτικά καλή πίστη, πέραν της αόριστης αναφοράς περί περαιτέρω μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, δεν αρκεί για να στηρίξει αγωγή αναπροσαρμογής για τη μείωση του μισθώματος, δεδομένου ότι η μονιμότητα της μεταβολής των συνθηκών αποτελεί προϋπόθεση η οποία ερευνήθηκε και κρίθηκε η ύπαρξη αυτής κατά το χρόνο υπογραφής της ένδικης σύμβασης μίσθωσης από τα διάδικα συμβαλλόμενα μέρη τα οποία μάλιστα τυγχάνουν εμπορικές εταιρείες με μακρόχρονη και συνεχή παρουσία στην αγορά. Έτσι, με τις ανωτέρω παραδοχές η υπό κρίση αγωγή πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της.
Κατά συνέπεια, η εκκαλουμένη, η οποία ως προς την αγωγή δέχθηκε τα ίδια ως ανωτέρω, δεν έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων και οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί της ενάγουσας που αποτελούν σχετικούς λόγους έφεσης πρέπει ν΄απορριφθούν ως αβάσιμοι .
Κατ΄ακολουθίαν των ανωτέρω η κρινόμενη έφεση πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ΄ουσίαν και να επιβληθούν σε βάρος της εκκαλούσας τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.
Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου άσκησης έφεσης, που η εκκαλούσα κατέθεσε κατ΄άρθρο 495 παρ.3 του ΚΠολΔ.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει κατ΄αντιμωλίαν των διαδίκων.
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει κατ΄ουσίαν την έφεση κατά της υπ΄. αριθμ. 389/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (ειδική διαδικασία περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών).
Επιβάλλει σε βάρος της εκκαλούσας τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων (500,00) ευρώ. ΚΑΙ
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του e – παραβόλου με κωδικό ………………/2019 άσκησης έφεσης που κατέθεσε η εκκαλούσα, ποσού εκατό (100,00) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 24 Ιουλίου 2020, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ