Αριθμός 559/2020
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Σοφία Καλούδη, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Ε.Τ..
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου εκκρεμούν οι : α) με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……../ 2018, β) ……/ 2018 (για τις οποίες ασκήθηκε η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……./2019 αίτηση-κλήση προτίμηση δικασίμου) και γ) …../ ./ 2019 αντίθετες εφέσεις κατά της με αριθμό 2628/2018 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε με την παρουσία των αρχικών διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία του άρθρου 614 παρ.1 ΚΠολΔ, οι οποίες πρέπει να συνεκδικαστούν για λόγους πρόδηλης μεταξύ τους συνάφειας (άρθρα 31, 246 ΚΠολΔ). Οι ως άνω εφέσεις έχουν ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα με την κατάθεση του δικογράφου τους στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου στις 25-9-2018, 22-10-2018 και 17-4-2019 αντίστοιχα, δηλαδή εντός της νόμιμης προθεσμίας του άρθρου 518 παρ. 1 του ΚΠολΔ. Ειδικότερα δε :α) ως προς τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/ 2018 έφεση, κατά τη συζήτηση της οποίας στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου ο πληρεξούσιος δικηγόρος των εφεσίβλητων δήλωσε τον επισυμβάντα στις 26-8-2017 θάνατο του έκτου εφεσιβλήτου εναγόμενου, ………… (δηλαδή μετά τη συζήτηση της αγωγής στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και πριν την έκδοση της εκκαλουμένης απόφασης), αυτή δεν είναι άκυρη, διότι ο εκκαλών αγνοούσε το γεγονός του θανάτου του ως άνω εφεσίβλητου (βλ. ΑΠ 1487/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και β) ως προς την αντίθετη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../ 2019 έφεση της ………., αυτή ασκήθηκε εμπρόθεσμα, καθόσον αντίγραφο της εκκαλουμένης απόφασης επιδόθηκε νόμιμα στις 25-9-2018 στον ………, πληρεξούσιο δικηγόρο και αντίκλητο των αρχικών εναγομένων, όχι όμως και στη ……….., ψιλή κυρία κατά ποσοστό 2/12 του μίσθιου ακινήτου (βλ. το νομίμως μεταγραμμένο με αριθμό …./2002 συμβόλαιο γονικής παροχής του συμβολαιογράφου Αθηνών, …….), που μετά τον θάνατο του επικαρπωτή, ……., υπεισήλθε εξ ιδίου δικαίου στην επίδικη μισθωτική σχέση (ΕφΑθ 4920/2004 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και κατά συνέπεια ως προς αυτήν η προθεσμία για την άσκηση της έφεσης αρχίζει από τη δημοσίευση της απόφασης (άρθρο 518 παρ.2 ΚΠολΔ) (πρβλ. για την περίπτωση της καθολικής διαδοχής, Β. Βαθρακοκοίλης, Η Έφεση 2015, παρ. 925,928, σελ. 246-247). Επιπλέον, για τις ως άνω εφέσεις έχουν καταβληθεί τα νόμιμα παράβολα, συνολικού ποσού 100 ευρώ, κατ΄άρθρο 495 παρ. 4 του ΚΠολΔ, και συγκεκριμένα για τη με αριθμό έκθεσης ……./2018 έφεση το υπ’αριθμ. ………./2018 ηλεκτρονικό παράβολο, για την με αριθμό έκθεσης ……. /2018 έφεση το υπ’αριθμ. ………./2018 ηλεκτρονικό παράβολο και για την με αριθμό έκθεσης …….. /2019 έφεση το υπ’αριθμ. …………../2019. Πρέπει, επομένως, να γίνουν τυπικά δεκτές και να ερευνηθούν περαιτέρω, κατά την ίδια διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων τους (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, κατά την εκφώνηση της υπόθεσης στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου, με προφορική δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου των εκκαλούντων στη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …………/ 2018 έφεση, που καταχωρήθηκε στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του, ο τελευταίος νομότυπα παραιτήθηκε ως προς τον ως άνω έκτο εκκαλούντα (άρθρο 101, 297 ΚΠολΔ), με συνέπεια η εν λόγω έφεση να θεωρηθεί ότι δεν ασκήθηκε ως προς αυτόν (άρθρο 295 παρ.1 ΚΠολΔ), ενώ η ως άνω …………., παραδεκτώς δήλωσε στο ακροατήριο ότι συνεχίζει τη δίκη στη θέση του αποβιώσαντος, έκτου εφεσίβλητου (επικαρπωτή) στη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………./ 2018 έφεση, με την ως άνω ιδιότητα της συγκυρίας (πλέον) του μίσθιου, που υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση (ΑΠ 1487/2019, 1050/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). ΙΙ. Με την από 1-2-2017 και αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……/2017 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς ο ενάγων εξέθετε, ότι με το από 1-4-2015 μισθωτήριο μίσθωσε από τους εναγομένους ένα ειδικότερα περιγραφόμενο μίσθιο κατάστημα, αποτελούμενο από δύο ορόφους, επιφάνειας εκάστου 236,29 τμ, για να στεγάσει σε αυτό την επιχείρηση φαρμακείου του, έναντι μισθώματος, ποσού 14.000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου, χωρίς προσαύξηση έως 28-2-2018 κατά τα οριζόμενα στο μισθωτήριο έγγραφο, και ζητούσε, μετά από νόμιμο περιορισμό του αιτήματος του σε αναγνωριστικό με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου του στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του, την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’άρθρο 288 ΑΚ, άλλως τη μείωση του λόγω ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα, στο ποσό των 2.800 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, καθώς και να αναγνωρισθεί στην τελευταία αυτή περίπτωση ότι οι εναγόμενοι υποχρεούνται να του καταβάλουν την διαφορά μεταξύ των καταβληθέντων μισθωμάτων από τον Απρίλιο του έτους 2015 και του μειωμένου κατά τα αιτούμενα, συνολικού ποσού 161.273 ευρώ, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής. Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφαση του έκανε μερικώς δεκτή την αγωγή κατά τη κύρια βάση της και αναπροσάρμοσε το μίσθωμα στο ποσό των 10.000 ευρώ από την επομένη της επίδοσης της αγωγής χωρίς προσαύξηση έως 28-2-2018. Κατά της απόφασης αυτής παραπονούνται αμφότερες οι διάδικες πλευρές και η υπεισελθούσα μετά την έκδοση της εκκαλουμένης απόφασης στην επίδικη μισθωτική σχέση, ………., κατά τα προαναφερόμενα, με τις υπό κρίση εφέσεις τους και ζητούν ,για τους λόγους που εκθέτουν σ` αυτές, και αφορούν στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, και την πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, ο μεν ενάγων να γίνει δεκτή η αγωγή του καθ’ολοκληρία, οι δε εναγόμενοι να απορριφθεί αυτή εξ ολοκλήρου.ΙΙI. Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του π.δ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις, υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, εξαιτίας των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Έτσι, γενικής φύσης περιστατικά και ιδίως τυχαία που συμβαίνουν συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση (ή μείωση) της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης (ή μείωσης) της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Αντίθετα, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη, ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του υπόψη άρθρου δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών κ.λπ. (ΑΠ 841/2017, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 1592/2014). Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη”, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η διάταξη αυτή παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ Ολομ. 9/1997). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή (μείωση) του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 983/2018, ΑΠ 463/2017). Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά. Ειδικά, η σύγχρονη γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 επ., η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα “μνημόνια”, εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.τ.λ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 ΑΚ και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπόψη άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα (ΑΠ 1088/2017, ΑΠ 763/2016, ΕΠειρ.448/2015, ΕΘεσ.341/2014, ΜονΕφΑθ 794/2018, αντίθ. ΑΠ 841/2017 ,ΑΠ 998/ 2014 Τ.Ν.Π.Νόμος). Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (Ολ ΑΠ 3/2014, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 983/2018, ΑΠ 463/2017, ΑΠ 403/2017, ΑΠ 763/2016), υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (βλ. ΑΠ 1487/2005). Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτή (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, με εξαίρεση τη περίπτωση μίσθωσης διατηρητέου κτιρίου, που εξαιρείται ρητά από την προστασία του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 περ.Θ αυτού) (ΑΠ 1468/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Και τούτο διότι, με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι, δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνηθέντων. Αυτή δε η ίδια η προσφυγή στο δικαστήριο εκ μέρους του ενός των συμβληθέντων μερών (ή και αμφοτέρων) υποδηλώνει με σαφήνεια τη θέληση του ενός (ή και αμφοτέρων), για μη τήρηση των συμφωνηθέντων. Η άποψη κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται και επομένως διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ` εφαρμογή των ίδιων διατάξεων, μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του μισθώματος, δεν είναι προκριτέα, ενόψει ιδίως α) του ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα το μεν να είναι δυνατή η εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), το δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ` αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα κατ` άρθρο 288 Α.Κ. είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη. Εν κατακλείδι, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και την συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της διαταραχθείσας συμβατικής σχέσης και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (βλ. Ολ.ΑΠ 3/2014, ΑΠ 983/2018, ΜονΕφΑθ 220/2020 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, επειδή η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός ή με συμφωνία, τυχόν δε τέτοια παραίτηση ή συμφωνία, είναι άκυρη (ΑΠ 304/2014). Δεν αποτελεί όμως παραίτηση η ειδικότερη συμφωνία σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, με την οποία προβλέπεται η εκπλήρωση των παροχών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκαν, ακόμη και σε περίπτωση συγκεκριμένης μελλοντικής μεταβολής των συνθηκών εκτελέσεως της συμβάσεως, διότι τότε με την ειδική αυτή συμφωνία, που βρίσκεται μέσα στα όρια της ελευθερίας των συμβάσεων και δεν αντίκειται άνευ άλλου τινός στη συναλλακτική καλή πίστη και εντιμότητα, αναλαμβάνεται από τον οφειλέτη ο σχετικός κίνδυνος και τονίζεται η ευθύνη του για την πιστή και στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση εκπλήρωση της παροχής του (ΑΠ 334/2015). Όμως και στην περίπτωση αυτή, που προβλέφθηκε η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύμβασή τους, η ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ επεμβαίνει και πάλι διορθωτικά, αλλιώς θα υπήρχε ανεπίτρεπτη απ` αυτήν παραίτηση, αν η μεταβολή που επήλθε είναι τόσο μεγάλη, ώστε η εκπλήρωση πλέον της παροχής ενός των μερών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκε, να συνεπάγεται υπέρβαση του κινδύνου ζημίας, που το μέρος αυτό πρόβλεψε και ανέλαβε, συνιστώντας – στην περίπτωση αυτή – η εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση της παροχής συμπεριφορά αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές (ΑΠ 1467/2018, 187/1990 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του Α.Κ. πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων-μισθωτής στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποίες οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λπ.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (βλ. ΑΠ 893/2010), ενώ, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται η αναφορά στην αγωγή της ύπαρξης στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 566/2018, ΑΠ 1465/2018, ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010). Τέλος, επί σχετικής αγωγής (αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ) ως κρίσιμος χρόνος συνδρομής των προβλεπόμενων από την ως άνω διάταξη, προϋποθέσεων, είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής (ΑΠ 983/2018, 304/2014 ο.π.π.).
IV. Εν προκειμένω η αγωγή, παρά τις σχετικές αιτιάσεις που προβάλλουν οι εκκαλούντες συνεκμισθωτές με τις εφέσεις τους, είναι καθ΄όλα ορισμένη, καθόσον αναφέρονται σε αυτήν όλα τα αναγκαία κατά το νόμο στοιχεία και ειδικότερα: η από 1-4-2015 σύμβαση μίσθωσης, το καταβαλλόμενο μίσθωμα και ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, καθώς και οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, που μετέβαλαν την εκπλήρωση της συμβατικής παροχής, όπως είχε συμφωνηθεί, και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος (ήτοι η ολοένα επιδεινούμενη οικονομική κατάσταση στη Χώρα και η πτώση του τζίρου της επιχείρησης του ενάγοντος λόγω των οικονομικών μέτρων, που ελήφθησαν μετά την κατάρτιση της μίσθωσης), η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης (μείωσης) του μισθώματος και ορισμένο αίτημα για αναπροσαρμογή αυτού στο ποσό των 800 ευρώ, που ανταποκρίνεται στη καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Συνεπώς, και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που την έκρινε ορισμένη δεν έσφαλε κατά την εφαρμογή και ερμηνεία του νόμου, και οι σχετικοί λόγοι των με αριθμ. εκθ. κατ. ………./ 2018 και ……../ 2019 εφέσεων με τον οποίο οι εκκαλούντες υποστηρίζουν τα αντίθετα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι.
V. Από την επανεκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων και την ανωμοτί εξέταση του ενάγοντος στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του, και όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, τα οποία προσκομίζονται νόμιμα ακόμα και το πρώτον ενώπιον του Δικαστηρίου (άρθρο 529 παρ.1 ΚΠολΔ), μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρο 444 παρ.1 ΚΠολΔ), (και δίχως να λαμβάνονται υπόψη ως ανυπόστατα αποδεικτικά μέσα, αφενός οι προσκομιζόμενες με αριθμούς …. και …./31-3-2017 ένορκες βεβαιώσεις του …….. και της ………, ενώπιον του Ειρηνοδίκη Πειραιά, για τις οποίες, όπως προκύπτει από τις υπ’ αριθμ. …….. εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Πειραιά, …………., οι σχετικές κλήσεις επιδόθηκαν εμπρόθεσμα κατ’άρθρο 421 ΚΠολΔ (που ισχύει αδιακρίτως τόσο για τη τακτική όσο και για τις ειδικές διαδικασίες) μόνον στον τέταρτο και τον έκτο των εναγομένων και εκπρόθεσμα στους λοιπούς (δηλαδή μία μόνο εργάσιμη ημέρα πριν τη λήψη τους), αν και τα εκτιθέμενα σε αυτές αφορούν όλους τους ομοδίκους (ΑΠ 580/2016, 1201/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), και αφετέρου οι με αριθμούς … και ….. /5-4-2017 ένορκες βεβαιώσεις του ……… και του ………… ενώπιον του Ειρηνοδίκη Πειραιά, για τις οποίες οι αντίδικοι εναγόμενοι εκπροθέσμως κλήθηκαν να παραστούν με προφορική δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου του ενάγοντος στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου κατά την εκδίκαση της αγωγής στις 3-4-2017), καθώς και τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως (άρθρο 336 παρ.4 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα εξής πραγματικά περιστατικά: Ο εναγόμενος με το από 31-12-1994 μισθωτήριο έγγραφο μίσθωσε ένα ισόγειο κατάστημα σε διατηρητέο ακίνητο (ΠΔ 24.4.1982, ΦΕΚ Δ’ 410/1982), συνιδιοκτησίας των συνεκμιθωτών, ευρισκόμενο επι των οδών ………. αρ. ……… στο κέντρο του Πειραιά, επιφάνειας 44 τμ, με το άνωθεν αυτού πατάρι, εμβαδού 5 τμ, όπου στέγασε το φαρμακείο του. Σε αυτό παρέμεινε μέχρι τις 30-9-1999, οπότε με νέα μίσθωση, που κατάρτισε με τους τότε συγκυρίους (και επικαρπωτή) του εν λόγω ακινήτου, στο οποίο σημειωτέον είχε αποκτήσει και ο ίδιος συγκυριότητα κατά εξ αδιαιρέτου ποσοστό 2/12, μίσθωσε για οκτώ έτη τα τρία από τα έξι υπάρχοντα καταστήματα στον ισόγειο όροφο, και δη το κατάστημα με εμβαδό 33 τ.μ. με πρόσοψη στην οδό …., το κατάστημα με εμβαδό 45 τ.μ. με πρόσοψη στην οδό …., και το κατάστημα με εμβαδό 44 τ.μ. με πρόσοψη στην οδό …… και …… (όπου στέγαζε μέχρι τότε το φαρμακείο του), τα οποία ακολούθως ενοποίησε, έναντι συμφωνημένου μισθώματος, ποσού 1.600.000 δραχμών, πλέον του ½ του νομίμου χαρτοσήμου, για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, προσαυξανόμενο στη συνέχεια κατ’έτος κατά 5%. Η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης παρατάθηκε σιωπηρά μετά τη λήξη της στις 30-9-2007, ενώ το έτος 2014 ξεκίνησε μεταξύ των συνεκμισθωτών και του μισθωτή ενάγοντος δικαστική αντιδικία αναφορικά με τα οφειλόμενα λόγω της συμβατικής αναπροσαρμογής μισθώματα και την διανομή του ακινήτου, μετά από αγωγή του τελευταίου. Τελικώς τα μέρη συμβιβάστηκαν εξωδίκως και στις 5-8-2015 μετά από μακρές διαπραγματεύσεις προέβησαν εγγράφως στη μίσθωση, με αναδρομικό χρόνο από 1-4-2015, όλου του διατηρητέου κτιρίου, αποτελούμενου κατά τα αναφερόμενα στο ως άνω μισθωτήριο από ισόγειο, εμβαδού 236,29 τ.μ. (όπου υπάρχουν έξι καταστήματα) και ένα, υπέρ του ισογείου, πρώτο όροφο, εμβαδού 236,29 τ.μ., αλλά και βοηθητικούς χώρους στον ημιόροφο, επιφάνειας 169,72 τμ , που δεν αναφέρονται μεν στο μισθωτήριο, πλην, όμως, περιλαμβάνονται αδιαμφισβήτητα στη μίσθωση, καθόσον ο ενάγων τους χρησιμοποιούσε ως αποθήκη, ήτοι συνολικού εμβαδού 642,30 τμ, προκειμένου ο τελευταίος να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο και στον πρώτο όροφο, σε χώρο εμβαδού 50 τμ να στεγάσει το γραφείο του (φαρμακευτικού ενδιαφέροντος) περιοδικού του με την ονομασία «Σύμβουλος Υγείας». Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε αρχικώς και μέχρι τις 28-2-2016, στο ποσό των 5.243,70 €, πλέον χαρτοσήμου 1,8%, δηλαδή στο ποσό, στο οποίο είχε διαμορφωθεί το μίσθωμα που κατέβαλε για τον έως τότε μισθωμένο (ενοποιημένο) χώρο των τριών καταστημάτων του ισογείου, και από την 1-3-2016 στο ποσό των 14.000 ευρώ, πλέον του ημίσεως του εκάστοτε χαρτοσήμου, (το οποίο σημειωτέον αφορά στα 5/6 της εκτιμώμενης από τους αντισυμβαλλομένους μισθωτικής αξίας του μίσθιου, ποσού 16.800 ευρώ, καθόσον ο ενάγων ήταν συγκύριος αυτού κατά εξ αδιαιρέτου ποσοστό 1/6) με την ειδικότερη συμφωνία αυτό να παραμείνει σταθερό για δύο χρόνια, δηλαδή μέχρι 28-2-2018, και ακολούθως να αναπροσαρμόζεται τη 1η Μαρτίου εκάστου έτους, κατά ποσοστό ίσο με το Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου κάθε φορά δωδεκαμήνου, προσαυξημένου με 2 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού αυτό να αυξάνεται κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες. Ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε μειωμένο το μίσθωμα κατά τους πρώτους ένδεκα μήνες της μίσθωσης οφείλεται, όπως αποδείχθηκε, στο γεγονός ότι ο ενάγων-μισθωτής ανέλαβε με το ίδιο συμφωνητικό (όρος 5) την υποχρέωση να προβεί με δικά του έξοδα, εκτιμώμενα κατά προσέγγιση σε 100.000 ευρώ (βλ. την ανωμοτί εξέταση του ιδίου), στην ανακαίνιση του μίσθιου και την εκτέλεση των απαιτούμενων επισκευών, προκειμένου αυτό να καταστεί πλήρως κατάλληλο για τον σκοπό της μίσθωσης και να εξυπηρετεί τις ανάγκες του ως προς την λειτουργικότητα του χώρου. Ειδικότερα, αυτός ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί εντός χρονικού διαστήματος τεσσάρων ετών από τον χρόνο σύνταξης του μισθωτηρίου στην επισκευή και τον χρωματισμό των όψεων και την επισκευή της ρωγμής του εξωτερικού τοίχου προς οδό …….. καθώς και κάθε άλλου δομικού προβλήματος της τοιχοποιίας και του σκελετού που ήθελε αποκαλυφθεί κατά την ανακαίνιση, την εξασφάλιση χώρων υγιεινής στο ισόγειο ή / και στον όροφο και την εκτέλεση συναφών εργασιών σχετικών με ύδρευση και αποχέτευση, την ενοποίηση χώρων ισογείου, συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου προς όροφο, την ανακαίνιση ξύλινου κλιμακοστασίου, την αποκατάσταση δαπέδων και οροφών, την αποκατάσταση των εξωτερικών και εσωτερικών κουφωμάτων, καθώς και την εγκατάσταση νέων ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Ωστόσο, αυτός ουδέποτε προέβη στην εκτέλεση των ως άνω εργασιών επικαλούμενος προϋφιστάμενες αυθαίρετες παρεμβάσεις σε δομικά στοιχεία του κτιρίου, τις οποίες ο ίδιος μέχρι τότε αγνοούσε, καθόσον αποκαλύφθηκαν κατά την εκτέλεση των εργασιών αποξήλωσης των πρόσθετων κατασκευών της τοιχοποιίας, και δη τη μερική κατεδάφιση του ημίσεως κατά πλάτους μεσοτοίχου των δύο μικρότερων καταστημάτων (πρώην χρυσοχοείων), καθώς και την αυθαίρετη τοποθέτηση σιδηροκατασκευής στον φωταγωγό, για τη διατήρηση της οποίας έπρεπε να ακολουθηθεί ειδική διαδικασία νομιμοποίησης, αλλά και την ύπαρξη (έτερης) ρωγμής στο μεσότοιχο με την όμορη ιδιοκτησία επι της οδού …….., εξαιτίας των οποίων η διαδικασία της ανακαίνισης καθίστατο περισσότερο χρονοβόρα και δαπανηρή σε σχέση με αυτά που είχε υπόψη του, όταν αναλάμβανε την σχετική υποχρέωση. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι λόγω της σοβαρής ύφεσης, που αντιμετώπισε η ελληνική οικονομία ήδη από το έτος 2010, μετά και την προσφυγή της Χώρας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δημιουργήθηκαν ιδιαίτερα δυσμενείς οικονομικές συνθήκες, που επηρέασαν κάθε μορφή επιχειρηματικής δραστηριότητας στη Χώρα, οι οποίες συνέχισαν επιδεινούμενες, με την μονιμοποίηση αυστηρών κεφαλαιακών ελέγχων (capital controls) και την θέση σε ισχύ του ν. 4336/14-8-2015 (τρίτο μνημόνιο), που προέβλεπε νέα δημοσιονομικά μέτρα, και επέφεραν τη διακοπή της λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων ακόμη και στις πλέον εμπορικές περιοχές, αφού μετά την απότομη πτώση του κύκλου των εργασιών τους, λόγω των προαναφερθέντων ληφθέντων μέτρων, αδυνατούσαν να ανταποκριθούν στις λειτουργικές τους ανάγκες, με συνέπεια να επέλθει κατακόρυφη μείωση των μισθωμάτων των καταστημάτων. Μεταξύ αυτών είναι και τα φαρμακεία, τα οποία επλήγησαν λόγω της υποτίμησης των τιμών των φαρμάκων, οι οποίες μετά τον χρόνο κατάρτισης της επίδικης σύμβασης μειώθηκαν έτι περαιτέρω κατά ποσοστό 30%, αλλά και της μείωσης των κερδών τους από την πώληση καλλυντικών προϊόντων, λόγω της μείωσης της αγοραστικής κίνησης σε συνδυασμό και με τη διάθεση τους και από e-shop σε ανταγωνιστικές τιμές και σε πακέτα προσφορών. Επιπλέον, έντονες συνθήκες ανταγωνισμού, δημιουργήθηκαν και μεταξύ των ίδιων των φαρμακείων, που επέβαλλαν την διεύρυνση του ωραρίου και τη συνακόλουθη απασχόληση περισσότερων υπαλλήλων με άμεση συνέπεια την αύξηση των λειτουργικών τους εξόδων. Τα ανωτέρω κατέθεσε ενόρκως στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και ο μάρτυς του ενάγοντος, υπάλληλος στο φαρμακείο του, ενώ η πτώση των εσόδων από την επιχείρηση του ενάγοντος αποτυπώνεται έκδηλα και στα εκκαθαριστικά των φορολογικών του δηλώσεων των οικονομικών ετών 2015-2017, όπου φέρεται συνολικό δηλωθέν εισόδημα για το οικ. έτος 2015 το ποσό των 96.198,71 ευρώ, για το οικ. έτος 2016 το ποσό των 38.760,20 ευρώ και για το οικ. έτος 2017 το ποσό των 10.215,65 ευρώ, ενώ o ισχυρισμός των εναγομένων ότι ο ενάγων μεταφέρει ποσά από τα κέρδη του φαρμακείου του σε εταιρία ΕΠΕ που έχει συστήσει, ουδόλως αποδείχθηκε. Τέλος, αυτός ουδέν εισόδημα αποκομίζει από την έκδοση του ως άνω περιοδικού του Σύμβουλος υγείας, το οποίο διανέμεται δωρεάν. Ακόμη αποδείχθηκε, ότι το ως άνω μίσθιο βρίσκεται σε προνομιακή θέση σε εμπορική περιοχή πλησίον της κεντρικής αγοράς τροφίμων του Πειραιά, έχοντας πρόσοψη 17,07 μ. στην οδό ….., 9,40 μ. στην οδό …. ….. και 12,83 μ. στην οδό …., και απέχει ……. μ. από την είσοδο του λιμένος Πειραιά και το σταθμό του ΗΣΑΠ. Κατά τον χρόνο κατάρτισης της επίδικης σύμβασης μίσθωσης στη συγκεκριμένη περιοχή λόγω της οικονομικής κρίσης είχαν κλείσει αρκετές επιχειρήσεις και καταστήματα έμειναν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα, όπως συνέβη και με τα δύο ισόγεια καταστήματα (χρυσοχοεία) του κτιρίου των εναγομένων, που μετά την αποχώρηση των μισθωτών τους, …… και ……, τα εν λόγω μίσθια παρέμειναν κενά για τουλάχιστον δύο με τρία έτη, μέχρις ότου εκμισθώθηκαν κατά τα ανωτέρω στον ενάγοντα. Περαιτέρω, αναφορικά με την κατάσταση του μίσθιου αποδείχτηκαν τα ακόλουθα: Εσωτερικά το μέρος του ισογείου (ενοποιημένος χώρος τριών καταστημάτων), που ο ενάγων μίσθωνε ήδη με βάση την προηγούμενη μίσθωση ανακαινίσθηκε με έξοδα του και ενώνεται με τον ημιόροφο (πατάρι με χρήση αποθήκης) με γυάλινο ασανσέρ. Οι υπόλοιποι χώροι του ακινήτου και ιδίως ο πρώτος όροφος, που προ δεκαετίας περίπου από την κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης χρησιμοποιείτο για στέγαση επιχείρησης νυκτερινού κέντρου διασκέδασης, είναι εγκαταλελειμμένος και σε ιδιαιτέρως κακή κατάσταση (τρύπες στους τοίχους, αφαίρεση εσωτερικών θυρών και κασωμάτων) και χρήζει των αναγκαίων επισκευών, όπως φαίνεται και από τις προσκομιζόμενες φωτογραφίες, ενώ για τον λόγο αυτό ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε από τον ενάγοντα. Εξάλλου, για τη συγκριτική αξία των μίσθιων ακινήτων στην περιοχή προσκομίζονται με επίκληση τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία από ενεργείς κατά τον χρόνο της συζήτησης της αγωγής μισθώσεις.:1)μίσθωση ενός ισόγειου καταστήματος, σε καλή κατάσταση, για πώληση ηλεκτρολογικού υλικού σε κτίριο επι των οδών …….. στον Πειραιά (απέναντι από το επίδικο), επιφάνειας 172,85 τμ., με ημιόροφο (πατάρι), επιφάνειας 42,51 τμ (δηλαδή μισθωμένος χώρος συνολικής επιφάνειας 215,36 τμ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.700 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου (δηλαδή 17,18 ευρώ/τ.μ), 2) μίσθωση ενός ισόγειου καταστήματος, σε καλή κατάσταση, ομοίως σε διατηρητέο κτίριο για λειτουργία επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος επι της οδού ……………, έκτασης 85 τμ, αντί καταβαλλόμενου κατά τον χρόνο συζήτησης της αγωγής μηνιαίου μισθώματος 000 ευρώ, (δηλαδή 23,52 /τμ) , 3) μίσθωση ισογείου καταστήματος, στη … αρ….., επιφάνειας 120 τμ, αντί μηνιαίου μισθώματος, ποσού 1.300 ευρώ (δηλαδή 10,83 ευρώ/τμ.),4) μίσθωση ενός διόροφου καταστήματος με χρήση καφεκοπτείου- καφεπωλείου στη συμβολή των οδών …. και …… (απέναντι από το επίδικο), επιφάνειας εκάστου ορόφου 108,81 τμ, έναντι αρχικώς συμφωνημένου μισθώματος 12.100 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, που αναπροσαρμόστηκε (μετά από άσκηση της με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …../5-5-2013 αγωγής, που συζητήθηκε στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο στις 16-1-2014) σε 8.500 ευρώ με την με αριθμό 346/2015 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου (καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο συζήτησης της αγωγής) (βλ. και τη με αριθμό 873/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς), ήτοι 39,05 ευρώ/τμ., που, όμως δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, καθόσον είναι πλήρως ανακαινισμένο (όπως φαίνεται στις προσκομιζόμενες φωτογραφίες), και τέλος, 5) τη μίσθωση ενός ισόγειου καταστήματος με χρήση κοσμηματοπωλείου επι της οδού ………, δίπλα από το επίδικο μίσθιο, έκτασης 20 τμ, αντί καταβαλλόμενου κατά τον χρόνο συζήτησης της αγωγής μηναίου μισθώματος 260 ευρώ, που ομοίως δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, λόγω του ιδιαιτέρως μικρού εμβαδού του. Εξάλλου, και η γενόμενη στον ενάγοντα προσφορά περί τα τέλη του έτους 2011 εκ μέρους του ……………, ενεργούντος για λογαριασμό των εναγομένων, για μίσθωση του επίδικου μίσθιου ακινήτου έναντι μισθώματος 8.000 ευρώ, ως αναγόμενη σε πολύ προγενέστερο της επίδικης μίσθωσης χρόνο, δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως πρόσφορο στοιχείο για τον υπολογισμό του δυνάμενου να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ ελευθέρου μισθώματος του επίδικου μίσθιου. Εκ των ανωτέρω συνάγεται σαφώς, ότι οι οικονομικές συνθήκες, στις οποίες οι συμβληθέντες στήριξαν τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης, ακολούθως μεταβλήθηκαν προς το χειρότερο και δη κατά τρόπο μόνιμο, ώστε πλέον η εκτέλεση της παροχής του ενάγοντος προς καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος εκ ποσού 14.000 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, ήτοι 26,15 ευρώ ανά τ.μ. (16.800 ευρώ /642,30 τμ) σε σχέση με την αντιπαροχή των εναγομένων προς παραχώρηση της χρήσης του μισθίου καταστήματος, να λογίζεται υπέρμετρα επαχθής, αφού το μίσθωμα που θα μπορούσε ελεύθερα να επιτευχθεί, κατά τον ίδιο κρίσιμο χρόνο για το ως άνω μίσθιο κατάστημα, και το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του είναι μειωμένο σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό 25% περίπου, ήτοι ανέρχεται στο ποσό των 12.600 ευρώ μηνιαίως, και το αντίστοιχο μίσθωμα που αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητας των συνεκμισθωτών (5/6) σε 10.500 ευρώ. Επομένως, υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής αυτού, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, διότι, λόγω μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου επέρχεται ζημία στον μισθωτή ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τα συναλλακτικά ήθη και τον κίνδυνο, που αυτός ανέλαβε, καταρτίζοντας τη σύμβαση της ένδικης μίσθωσης με το συγκεκριμένο πιο πάνω μίσθωμα και επί πλέον μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της πιο πάνω ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος υφίσταται αιτιώδης σύνδεσμος. Εξάλλου, ουδόλως επηρεάζει εν προκειμένω την εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, το προβλέψιμο ή μη της μεταβολής των οικονομικών εν γένει συνθηκών επί των οποίων τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν την κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης, όπως αβασίμως υποστηρίζουν οι εκκαλούντες με σχετικό λόγο των με αριθμ. εκθ. κατ. ……../ 2018 και …………/ 2019 εφέσεων τους, διότι η εκπλήρωση της αντιπαροχής του ενάγοντος [καταβολής μισθώματος], όπως είχε συμφωνηθεί, συνεπάγεται σε κάθε περίπτωση υπέρβαση του κινδύνου ,που αυτός ανέλαβε, με βάση την γενομένη πρόβλεψη, με αποτέλεσμα η εμμονή των εναγομένων στην καταβολή του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μισθώματος, να είναι αντίθετη προς την απαιτουμένη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα (βλ. και ΑΠ 1467/2018, ΑΠ 203/2017, ΜονΕφΑθ 794/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς, χωρίς να ακολουθηθεί τυπικός μαθηματικός υπολογισμός και χωρίς να χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, λαμβανομένης όμως υπόψη και της ασφάλειας των συναλλαγών, πρέπει το καταβαλλόμενο μίσθωμα να αναπροσαρμοστεί στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 983/2018, ΑΠ 463/2017), ήτοι στο ποσό των 10.750 ευρώ μηνιαίως, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής και εφεξής. Περαιτέρω, η αγωγή του μισθωτή δεν ασκείται καταχρηστικά, όπως αβασίμως ισχυρίστηκαν οι εναγόμενοι με σχετική ένσταση, που προέβαλαν πρωτοδίκως (άρθρο 281 ΑΚ), επικαλούμενοι ότι τυχόν μείωση του συμφωνημένου μισθώματος θα τους προκαλέσει πρόβλημα επιβίωσης, διότι τυγχάνουν υπερήλικες με σοβαρά προβλήματα υγείας και το εισπραττόμενο κατά τα ανωτέρω μίσθωμα αποτελεί το κύριο εισόδημα τους, καθόσον τα ανωτέρω δεν μπορούν να αναιρέσουν το δικαίωμα του ενάγοντος να ζητήσει την δικαστική μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος. Κατά συνέπεια, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ορθώς απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη την ένσταση αυτή και οι σχετικοί λόγοι των εφέσεων, με τους οποίους αυτή επαναφέρεται ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου πρέπει να απορριφθούν. Επιπλέον, απορριπτέοι τυγχάνουν και οι λόγοι των εφέσεων των συνεκμισθωτών, με τους οποίους παραπονούνται για εσφαλμένη απόρριψη του προβληθέντος πρωτοδίκως ισχυρισμού τους περί ρητής παραιτήσεως του ενάγοντος με όρο του μισθωτηρίου από το δικαίωμα του να προσβάλλει τη μίσθωση για οποιοδήποτε λόγο , ακόμη και για τους λόγους που αναφέρονται στα άρθρα 178 και 179 ΑΚ. Και τούτο διότι η ρήτρα της καλόπιστης και σύμφωνης με τα συναλλακτικά ήθη εκπληρώσεως των παροχών είναι αναγκαστικού δικαίου και συνεπώς δεν επιτρέπεται παραίτηση απ` αυτή, είτε ρητή είτε σιωπηρή. Τέλος, ας σημειωθεί ότι ο ενάγων με την από 16-5-2019 εξώδικη δήλωση του κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση και στις 4-7-2019 παρέδωσε τα κλειδιά του μίσθιου στον εκπρόσωπο των εκμισθωτών, …………., ο οποίος και τα παρέλαβε με επιφύλαξη.
VI. Σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που έκρινε ότι υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής του καταβαλλόμενου μισθώματος κατ’εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, δεν έσφαλε κατά την ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου, ούτε εκτίμησε πλημμελώς τις αποδείξεις, και οι σχετικοί λόγοι έφεσης των συνεκμισθωτών, με τους οποίους αυτοί υποστηρίζουν τα αντίθετα πρέπει να απορριφθούν ως αβάσιμοι. Ωστόσο, αυτό έσφαλε υπολογίζοντας το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα στο ποσό των 10.000 ευρώ, αντί των 750 ευρώ, κατά ουσιαστική παραδοχή των σχετικών αιτιάσεων, που οι τελευταίοι προβάλλουν με τις με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/2018 και γ) ………./2019 εφέσεις τους.
VII. Τέλος, απορριπτέος ως αλυσιτελώς προβαλλόμενος τυγχάνει και ο πρώτος λόγος της έφεσης του ενάγοντος (αριθ. εκθ.κατ. ………../2018), με τον οποίο αυτός παραπονείται για εσφαλμένη απόρριψη της ερειδόμενης, κατά τους ισχυρισμούς του, στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ βάσης της αγωγής του, καθόσον, όπως προκύπτει από την επισκόπηση του δικογράφου της, αυτή στηρίζεται μόνον στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και όχι και σε αυτή του άρθρου 388 ΑΚ, όπως εσφαλμένως εκτίμησε η εκκαλουμένη απόφαση, που ωστόσο απέρριψε την βάση αυτή στην ουσία της. Επιπλέον, η αιτούμενη δικαστική διάπλαση, αναφορικά με τη μείωση του μισθώματος, στο προσήκον μέτρο, δηλαδή στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη, που έχει διαταραχθεί, μπορεί να γίνει είτε με το άρθρο 388 είτε με το άρθρο 288, με βάση πάντα το “ελεύθερο” μίσθωμα, χωρίς να διαφοροποιείται το διατακτικό της απόφασης (βλ. και ΑΠ 55/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
VIII. Με βάση τις ανωτέρω παραδοχές: α) η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……../ 2018 έφεση του ενάγοντος-μισθωτή πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη και να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παράβολου, που ο εκκαλών κατέθεσε κατά την άσκηση της (άρθ. 495 παρ. 4 ΚΠολΔ), καθώς και να καταδικασθεί αυτός στη καταβολή των δικαστικών εξόδων των εφεσιβλήτων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 176 , 183, 191 παρ.2 ΚΠολΔ), και β) οι με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/ 2018 και ………/ 2019 εφέσεις πρέπει να γίνουν δεκτές ως ουσιαστικά βάσιμες. Ακολούθως δε, να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, να κρατηθεί η αγωγή να δικασθεί από το δικαστήριο τούτο και να γίνει εν μέρει δεκτή, ως ουσία βάσιμη, κατά την βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ και να διαμορφωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 10.750 ευρώ από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, ενώ δεν μπορεί να γίνει λόγος για μελλοντική αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τα μεταξύ των μερών συμφωνηθέντα, διότι λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της απόφασης αυτής, καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, ο σχετικός συμβατικός όρος, κατά τα ειδικότερα προαναφερόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, ενώ λόγω του χαρακτήρα του μίσθιου ως διατηρητέου, αυτό εξαιρείται ρητά από την προστασία του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 περ.Θ αυτού). Τέλος, οι εναγόμενοι-εφεσίβλητοι πρέπει να καταδικασθούν στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων [άρθρα 178, 183 και 191 παρ.2 ΚΠολΔ], κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό, και να διαταχθεί η απόδοση στους εκκαλούντες των παράβολων που αυτοί κατέθεσαν κατά την άσκηση των εφέσεών τους (άρθ. 495 παρ. 4 ΚΠολΔ) .
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΘΕΩΡΕΙ ότι η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………/2018 έφεση δεν ασκήθηκε ως προς τον έκτο εκκαλούντα, ………..
ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ τις με αριθμό έκθεσης κατάθεσης :α) ……./ 2018, β) ……./ 2018 (για τις οποίες ασκήθηκε η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……./2019 αίτηση-κλήση προτίμησης δικασίμου) και γ) ……./ 2019 εφέσεις κατά της με αριθμό 2628/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς με την παρουσία των διαδίκων (της …………, νομίμως υπεισελθούσης στη θέση του αποβιώσαντος, έκτου εφεσίβλητου στη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………../ 2018 έφεση, ……….).
ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά τις εφέσεις.
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ στην ουσία της τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……../ 2018 έφεση.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του υπ’αριθμ. ………./2018 ηλεκτρονικού παραβόλου.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εκκαλούντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εφεσίβλητων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων [600] ευρώ .
ΔΕΧΕΤΑΙ στην ουσία τους τις με αριθμούς έκθεσης κατάθεσης :α) ……../ 2018 και β) ………./ 2019 εφέσεις.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την απόδοση στους εκκαλούντες των υπ’αριθμ. ………./2018 και ………../2019 ηλεκτρονικών παράβολων, που κατέθεσαν κατά την άσκηση των εφέσεων τους.ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την αριθμό 2628/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει την από 1-2-2017 και αριθμό έκθεσης κατάθεσης …….. /2017 αγωγή .
ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει αυτήν.
ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΖΕΙ το μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου ακινήτου μίσθιου, που έχει εκμισθωθεί στον ενάγοντα δυνάμει του από 01.04.2015 μισθωτηρίου και βρίσκεται επί των οδών ……… αρ. ….. στον Πειραιά, στο ποσό των δέκα χιλιάδων επτακοσίων πενήντα (10.750) Ευρώ, πλέον του ημίσεως (1,8%) τέλους χαρτοσήμου, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και εφεξής.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εναγόμενους στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των εννιακοσίων [900] ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 7 Σεπτεμβρίου 2020, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων όσων εξ αυτών παραστάθηκαν.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ