ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
Αριθμός 135/2021
ΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ
Αποτελούμενο από την Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Εφετείου Πειραιώς, και από την Γραμματέα Κ.Δ.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗΝ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την με αριθμ. εκθ. καταθ. ……. /2017 κλήση της εφεσίβλητης – εκκαλούσας και με την με αριθμ. εκθ. καταθ. …….. /2017 κλήση του εκκαλούντος – εφεσίβλητου νόμιμα επαναφέρονται αντιστοίχως προς συζήτηση οι με αριθμ. εκθ. καταθ…… /2013 και με αριθμ. εκθ. καταθ. ….. /2013 εφέσεις (κατά της με αριθμ. 4656 /2013 απόφασης ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς) μετά την έκδοση της με αριθ. 213/2017 μη οριστικής απόφασης του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία: α) διατάχθηκε η συνεκδίκαση των προαναφερομένων εφέσεων, β) η με αριθμ. εκθ. καταθ. …. /2013 έφεση του εκκαλούντος (εναγομένου) κρίθηκε εμπρόθεσμη, γ)η με αριθμ. εκθ. καταθ…… /2013 έφεση της εκκαλούσας (ενάγουσας) κρίθηκε εκπρόθεσμη ως έφεση αλλά εκτιμήθηκε ως αντέφεση ασκηθείσα εμπρόθεσμα και βάλλουσα κατά των ιδίων κεφαλαίων προς τα αντίστοιχα κεφάλαια της έφεσης του αντιδίκου της και δ) αναβλήθηκε η έκδοση της οριστικής απόφασης, προκειμένου να προσκομισθεί από τον εκκαλούντα Δήμο …… απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του, με την οποία παρεσχέθη στον Δήμαρχο άδεια προς άσκηση της ένδικης έφεσής του, οπότε ήδη προσκομίζονται με νόμιμη επίκληση οι υπ’ αριθ. πρωτ. 28778 /10789 /25-11-2013 (από 7-11-2013) και υπ’ αριθ. πρωτ. 13957 /9569 /13-6-2017 (από 9-6-2017) αποφάσεις της Οικονομικής Επιτροπής του Δήμου ….. περί ασκήσεως εφέσεως κατά της εκκαλουμένης εκ μέρους του ως άνω Δήμου και η υπ’ αριθ. 138 (υπ’ αριθ. πρωτ. 1496 /1116 /23-1-2018) απόφαση του Δήμαρχου …… για παροχή εξουσιοδότησης στον πληρεξούσιο δικηγόρο του προαναφερομένου Δήμου για εκπροσώπηση αυτού κατά την εκδίκαση των συνεκδικαζομένων εφέσεων.
Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία κατά την ρητή διάταξη του άρθρου 7§4 ΠΔ 34/1995 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο, που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι: α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν την σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, για να είναι ορισμένος και νόμιμος ο ισχυρισμός, που στηρίζεται στην προεκτιθέμενη διάταξη, είτε αυτός προβάλλεται με αγωγή, είτε με ανταγωγή, είτε με ένσταση, για να αποκρουσθεί η αγωγή εκτέλεσης της σύμβασης, πρέπει να έχει σαφή και ευσύνοπτη ιστορική βάση, να περιέχει δηλαδή αναφορά όλων των προαναφερομένων στοιχείων που απαιτεί ο νόμος. Ειδικότερα δέ τα περιστατικά, στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση πρέπει, για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, να αναφέρονται με ακρίβεια σ’ αυτό και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε στα περιστατικά αυτά, αλλιώς θα είναι αυτή αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης. Περαιτέρω, απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη, μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με την σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (βλ. ΑΠ 207 /2017, ΒΝΔ ΝΟΜΟΣ: 695739 και ΑΠ 1592 /2014, ΤΝΠ ΔΣΑ). Περαιτέρω, από το άρθρο 288 ΑΚ, με το οποίο ορίζεται ότι ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη λαμβανομένων υπ’ όψιν και των συναλλακτικών ηθών, και το οποίο εφαρμόζεται σε οιαδήποτε ενοχή, ασχέτως εάν αυτή απορρέει από σύμβαση αμφοτεροβαρή ή ετεροβαρή ή εξ άλλης δικαιοπραξίας ή εάν πηγάζει ευθέως εκ του νόμου, εκτός εάν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή εάν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ, παρέχεται η δυνατότης στον δικαστή, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς τις επιβαλλόμενες κατά τις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει στο επίπεδο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης βάσει αντικειμενικών κριτηρίων και κατά τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις. Επομένως και επί εμπορικής μισθώσεως, στην οποίαν, κατ’ άρθρο 44 ΠΔ 34 /1995, εφαρμόζεται το άρθρο 288 ΑΚ, ο μισθωτής δύναται να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλομένου μισθώματος (είτε αρχικού είτε συμβατικώς ή νομίμως αναπροσαρμοσθέντος), εφ’ όσον, κατ’ εφαρμογή της ως άνω διατάξεως, εξ αιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε κάτω από τις συγκεκριμένες περιστάσεις και συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτήστην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη στις απαιτούμενες κατά τις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχυρώσεως της πάντοτε συνεκτιμητέας ασφαλείας των συναλλαγών- η αναπροσαρμογή του μισθώματος εις εκείνο το επίπεδο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. ΟΛΑΠ 9 /1997, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 179703). Σκοπός, δηλαδή, της προαναφερομένης διατάξεως είναι να εναρμονισθεί το συμβατικώς οφειλόμενο μίσθωμα προς το αντικειμενικώς επιτευκτό σε δεδομένη χρονική περίοδο, δίχως να καταργείται η συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής τούτου (βλ. ΑΠ 70 /2012, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 571400). Μεταβολή των συνθηκών υπό την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ δύνανται να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων ομόρων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η εκ διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Βάσει των στοιχείων αυτών το δικαστήριο οφείλει αρχικώς να διαγνώσει, εάν μεταξύ του οφειλομένου κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής μισθώματος και του επιτευκτέου αντιστοίχου υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται από τις αρχές της καλής πίστεως και συμφώνως προς τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του οφειλομένου μισθώματος, και ακολούθως, εάν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα εις το επίπεδο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη. Κατά συνέπεια γιά την αναπροσαρμογή του μισθώματος απαιτείται και συνακολούθως αρκεί: α) έγκυρη μίσθωση και μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από την σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από τον χρόνο της μεταγενέστερης(συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανεξαρτήτως του υπαιτίου, εκτάκτου και απροβλέπτου χαρακτήρα των λόγων, οι οποίοι προκάλεσαν την μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνον ασκήσεως της αγωγής μεταξύ του αρχικώς συμφωνηθέντος ή του μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλομένου και του κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλομένου, ούτως ώστε η διατήρηση του καταβαλλομένου μισθώματος να επιφέρει στον ενάγοντα ζημία, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, όπως αυτός γίνεται αντιληπτός βάσει του αρχικού ή του μετ’ αναπροσαρμογή ορισμού του μισθώματος και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, εάν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς την μεταβολή των συνθηκών (βλ. ΑΠ 1464 /2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 504418). Γιά το ορισμένο της αγωγής του άρθρου 288 ΑΚπρέπει επιπροσθέτως ανωτέρω μνημονευομένων στοιχείων να εκτίθενται τα προσδιοριστικά περιστατικά του συγκεκριμένου ύψους του ανταποκρινομένου στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη μισθώματος, το οποίο συνήθως συμβαδίζει προς την μισθωτική αξία ομόρων ή παραπλεύρων προς το μίσθιο ακινήτων, καθώς και ορισμένο αίτημα (βλ. ΑΠ 2154 /2007, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 516284, ΑΠ 2045 /2006, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 432272 και ΑΠ 1487 /2005, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 379129). Η φύση της προαναφερομένης διάταξης ως αναγκαστικού δικαίου έχει ως συνέπεια ότι η εφαρμογή της δεν δύναται να αποκλεισθεί γενικώς εκ των προτέρων ούτε διά παραιτήσεως του ενός μέρους από τα εξ αυτής τυχόν απορρέοντα δικαιώματα ούτε βάσει συμφωνίας των αντισυμβαλλομένων μερών. Παραίτηση εκ των υστέρων από δικαιώματα στηριζόμενα στην καλόπιστη εκπλήρωση της ενοχής είναι δυνατή, όπως συμβαίνει σε κάθε κεκτημένο απαλλοτριωτό δικαίωμα (βλ. ΑΠ 669 /2011, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 562414 και ΑΠ 73 /2008, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 446387). Η από το άρθρο 288 ΑΚ αγωγή περί αναπροσαρμογής έχει, ως εκ της φύσεώς της, διαπλαστικό χαρακτήρα, αφού διά της εκδιδομένης αποφάσεως διαμορφώνεται έννομη κατάσταση διαφορετική από την προηγουμένη και συνακολούθως επί (επαγγελματικής) μισθώσεως πράγματος ο καθορισμός του μισθώματος ισχύει για το μέλλον, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής και εφεξής (βλ. ΑΠ 2154 /2007, ο.π. και ΑΠ 1487 /2005, ο.π., ΑΠ 1346 /1993, ΕλλΔνη 35: 1597 και Χαραλάμπους Παπαδάκη, «Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων», έκδοση 1996, τόμο πρώτο, σελ. 724 – 725, αριθ. 2732). Όμως, εάν η αγωγή περί αναπροσαρμογής του μισθώματος απορριφθεί γιά λόγους μη ουσιαστικούς και επανασκηθεί, κατ’ άρθρον 263 περ. 2 ΑΚ, εντός έξι μηνών, διατηρείται το αποτέλεσμα της εμπεριεχομένης στην τυπικώς απορριφθείσα αγωγή προγενεστέρας οχλήσεως (πρβλ. ΕφΠατρ 129 /2008, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 524513, ΕφΑθ 1323 /2005, ΒΝΔΝΟΜΟΣ: 378715, ΕφΑθ 2213 /1994, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 157675, Ιωάννου Κατρά, «Πανδέκτη Μισθώσεων και Οροφοκτησίας», έκδοση 2001, §107.4, σελ. 306 & 307 και Γ.Ν. Κατρά, «Σημείωση», ΕλλΔνη 34: 1169 – αντιθέτως:Χαραλάμπους Παπαδάκη, «Παρατηρήσεις κάτωθι της ΕφΑθ 2213 /1994», ΕπιθΔικΠολ 1995: 112). Περαιτέρω, οι διατάξεις του ΠΔ 34 /1995 περί εμπορικών μισθώσεων εφαρμόζονται και στις μισθώσεις ακινήτων, οι οποίες συνάπτονται με νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, ως εκμισθωτή, υπό την προϋπόθεση ότι οι συγκεκριμένες μισθώσεις εμπίπτουν στις διατάξεις των άρθρων 1 και 2 Ν. 813 /1978 «περί εμπορικών μισθώσεων» (ήδη 1, 2 και 3 ΠΔ 34 /1995), διότι διά του Ν. 813 /1978 εν σχέσει προς τις προστατευόμενες μισθώσεις επαγγελματικής στέγης προβλέπεται ειδική ρύθμιση, η οποία, ως τέτοια, επικρατεί της νομοθεσίας της αναφερομένης στην διαχείριση της περιουσίας των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Ως εκ τούτου στις μισθώσεις τις υπαγόμενες στα άρθρα 1 και 2 Ν. 813 /1978 δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 40§1περ.ζ΄ και 44§4 (του κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 43§4 ΝΔ 496 /1974 εκδοθέντος) ΠΔ 715 /1979 «περί του τρόπου ενεργείας υπό των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει, αγορών ή εκποιήσεων ακινήτων, εκποιήσεως κινητών πραγμάτων ως και εκτελέσεως εργασιών» (με τα οποία ορίζεται ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται σε μείωση του μισθώματος από της κατακυρώσεως της μισθώσεως και εφ’ εξής και ότι το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού διά την πραγματική κατάσταση του μισθίου, της οποίας ώφειλεν αυτός να λάβει γνώση, και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου σε επιστροφή ή μείωση του μισθώματος ούτε στην λύση της μισθώσεως), διότι οι διατάξεις του Ν. 813 /1978, ως ειδικές, κατισχύουν των προαναφερομένων αντιστοίχων διατάξεων γιά τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (βλ. ΑΠ 806 /2012, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 587448 και ΑΠ 195 /2010, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 519403). Ωσαύτως δεν εφαρμόζεται επί των προαναφερομένων εμπορικών μισθώσεων το άρθρο 37 ΠΔ 715 /1979, με το οποίο ορίζεται ότι δεν επιτρέπεται σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση της μισθώσεως πέραν του διά της συμβάσεως συμφωνηθέντος χρόνου, καθ’ όσον οι αντίστοιχες διατάξεις του ΠΔ 34/1995 κατισχύουν ως ειδικές (βλ. ΑΠ 1744/1991, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 57653, ΑΠ 480/1992, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 60503 και ΕφΠατρ178/2004, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 365822). Επίσης δεν εφαρμόζεται επί των ως άνω εμπορικών μισθώσεων το άρθρο 38§2 ΠΔ 715 /1979, κατά το οποίο οι μισθώσεις ακινήτων των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου δεν ηδύναντο να συνομολογηθούν γιά χρονική διάρκεια μεγαλύτερη των πέντε ετών (ήδη διά του άρθρου 38§2 ΠΔ 715 /1979, όπως έχει αντικατασταθεί διά του άρθρου 79§1 Ν. 3996/2011, από 5ης Αυγούστου 2011 η χρονική διάρκεια των υπό νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου συναπτομένων μισθώσεων ορίζεται όχι μακρύτερη της δωδεκαετίας), λαμβανομένου υπ’ όψιν ότι κατισχύει έναντι της συγκεκριμένης διατάξεως η εκ του άρθρου 5§1 ΠΔ 34 /1995 (ως ισχύει μετά την αντικατάστασή του διά του άρθρου 7§6 Ν. 2741 /1999) προβλεπομένη ρύθμιση περί υποχρεωτικής νόμιμης δωδεκαετούς διαρκείας των εμπορικών μισθώσεων (βλ. ΑΠ 480 /1992, ο.π. και ΕφΘρ 418 /2001, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ: 337347). Πρέπει, όμως, να σημειωθεί ότι ήδη με το άρθρο 13παρ.1&2 Ν. 4242 /2014 ορίζεται ότι οι μισθώσεις, οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34 /1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου, διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του ΠΔ 34 /1995 (εξαιρέσει των άρθρων 5 έως 6, 16 έως 18, 20 έως 26, 27παρ.2, 28 έως 40, 43, 46 και 47 αυτού) και ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και εάν έχουν συναφθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο και μπορεί να λυθούν με νεώτερη συμφωνία αποδεικνυόμενη με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, ενώ η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρείς μήνες μετά την κοινοποίησή της. Επιπλέον κατά το άρθρο 3 περ. γ΄ Ν. 813 /1978 (ήδη άρθρο 4§1περ.δ΄ ΠΔ 34 /1995 ως ετροποποιήθη διά του άρθρου 7 Ν. 2741 /1999), δεν υπάγονται στις διατάξεις του ως άνω Νόμου «περί εμπορικών μισθώσεων» οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών ή περιοχών λιμένων ή αεροδρομίων. Κατά την έννοια της συγκεκριμένης διατάξεως, η οποία πρέπει να ερμηνεύεται στενώς, εφ’ όσον δι’ αυτής θεσπίζεται εξαίρεση από την καθιερουμένη προστασία των εμπορικών μισθώσεων, γιά τον λόγο ότι η πελατεία των εντός των ως άνω χώρων ευρισκομένων μισθίων είναι εξασφαλισμένη, ως «περιοχή λιμένος» νοείται ο χερσαίος χώρος, διά μέσου του οποίου διεξάγεται αναγκαίως η κίνηση των επιβατών των πλοίων και ο οποίος επηρρεαζόμενος αμέσως από την λειτουργία του λιμένος δεν ταυτίζεται προς την ζώνη λιμένος του Α.Ν. 2344 /1940 «περί αιγιαλού και παραλίας». Έτσι, όταν το μίσθιο ευρίσκεται εντός περιοχής λιμένος, μέσω του οποίου δεν γίνεται κατάπλους ή απόπλους επιβατηγών πλοίων και συνακολούθως ούτε επιβίβαση, αποβίβαση και εν γένει διακίνηση επιβατών αλλά χρησιμεύει αποκλειστικώς ως χώρος αναψυχής των κατοίκων της πόλεως ή του παραλιακού οικισμού, οπότε η πελατεία του μισθίου δεν οφείλεται στην διακίνηση επιβατών πλοίων μέσω του λιμένος αλλά στην επαγγελματική δραστηριότητα του εκμεταλλευομένου το μίσθιο επιχειρηματία, τότε η μίσθωση δεν υπάγεται στην ως άνω εξαίρεση αλλά υπάγεται στην ρύθμιση του Ν. 813 /1978 «περί εμπορικών μισθώσεων» (βλ. ΑΠ 1744 /1991, ο.π. ΕφΠατρ 178 /2004, ο.π., ΕφΘρ 418 /2001, ο.π. και Ιωάννου Κατρά, «Πανδέκτη Μισθώσεων και Οροφοκτησίας», έκδοση 2001, §79.2, σελ. 231 & 232). Τα ίδια κριτήρια ισχύουν γιά την υπαγωγή ή μη της μισθώσεως στην εξαίρεση ή στην ρύθμιση του Ν. 813 /1978, και όταν το μίσθιο ευρίσκεται εντός της ζώνης λιμενίσκου χρησιμεύοντος διά ελλιμενισμό περιηγητικών πλοίων, θαλαμηγών και σκαφών αναψυχής (βλ. και Χαραλάμπους Παπαδάκη, «Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων», έκδοση 1996, σελ. 327, αριθ. 1127 & 1128 – πρβλ. όμως υπέρ της εξαιρέσεως των ως άνω μισθώσεων από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του ΠΔ 34 /1995 λόγω της υπαγωγής αυτών στους κοινοχρήστους χώρους του άρθρου 4§1περ.ε΄ ΠΔ 34 /1995: ΑΠ 973 /1987, ΝοΒ 36: 1127, ΑΠ 1357 /1985, ΝοΒ 34: 1054 και ΕφΑθ 999 /1986, ΕλλΔνη 27: 647). Τα ανωτέρω δεν αναιρούνται εκ των άρθρων 18§1 και 22§2εδ.β΄ Ν. 2971 /2001 (από τα οποία ορίζεται αφ’ ενός ότι σε κάθε παράκτια περιοχή, όπου κατά τις κείμενες διατάξεις συντρέχει λόγος δημιουργίας ή επεκτάσεως λιμένος, καθορίζεται έκταση ξηράς και θαλάσσης συνεχής ή διακεκομμένη καλούμενη ζώνη λιμένος και διακρινόμενη σε χερσαία και θαλάσσια, στην οποίαν ο αρμόδιος φορεύς διοικήσεως και εκμεταλλεύσεως δύναται να εκτελέσει (συμφώνως προς τις διατάξεις περί εκτελέσεως δημοσίων έργων, τις διατάξεις της κειμένης νομοθεσίας περί λιμενικών ταμείων και εντός του πλαισίου αναπτύξεως του λιμενικού δυναμικού της χώρας) έργα απαιτούμενα διά την εξυπηρέτηση της εμπορικής, επιβατικής, ναυτιλιακής, τουριστικής και αλιευτικής κινήσεως και γενικώτερον της εύρρυθμης λειτουργίας του λιμένος και αφ’ ετέρου ότι οι διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων δεν εφαρμόζονται διά τους χώρους της χερσαίας και θαλασσίας ζώνης λιμένος, καθώς ως τέτοιος χώρος νοείται ο χερσαίος χώρος, διά μέσου του οποίου διακινούνται αναγκαστικώς οι επιβάτες των πλοίων και ουχί η ευρυτέρα περιοχή της ζώνης λιμένος), διότι η εξαίρεση αυτή θεσπίσθηκε λόγω της εξασφαλισμένης πελατείας από την θέση των εμπορικών καταστημάτων, τα οποία λειτουργούν εντός του χώρου του λιμένος, και την μη εξάρτηση αυτής από τις προσπάθειες του επιχειρηματία (βλ. ΕφΑιγ 355/2005, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 473087 – αντιθέτως: ΓνωμΣΝΚ 346 /2004, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 356140 και ΓνωμΝΣΚ 471 /2002, ΤΝΠΝΟΜΟΣ: 322265).
Στην προκειμένη περίπτωση από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα της ενάγουσας, η οποία περιέχεται στα υπ’ αριθ. …/2013 και στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημοσίας συνεδρίασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, και από τα έγγραφα, τα οποία νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, αποδεικνύονται τα ακόλουθα: με την από 3-7-2009 σύμβαση μισθώσεως [η οποία συνήφθη κατόπιν: ι.της υπ’ αριθ. 82/28-4-2009 απόφασης της Δημαρχιακής Επιτροπής του εναγομένου για διενέργεια πλειοδοτικού διαγωνισμού, ιι. της υπ’ αριθ. 47 /3-3-2009 απόφασης της Δημαρχιακής Επιτροπής για σύσταση της αρμοδίας επιτροπής, ιιι. της από 15-5-2009 πλειοδοτικής (διά ανοικτών προσφορών) δημοπρασίας για την εκμίσθωση του κατωτέρω αναφερομένου μισθίου καταστήματος, ιν. της προσφοράς ύψους 20.100 ευρώ της ενάγουσας ως πλειοδότριας, ν. της υπ’ αριθ. 127/18-6-2009 αποφάσεως περί καθορισμού της διαδικασίας ανανέωσης συμβάσεων εκμίσθωσης δημοτικών καταστημάτων και νι. της υπ’ αριθ. 123 /9-6-2009 απόφασης της Δημαρχιακής Επιτροπής του εναγομένου για έγκριση του πρακτικού της από 15-5-2009 δημοπρασίας του κάτωθι καταστήματος, ο εναγόμενος Δήμος εκμίσθωσε στην ενάγουσα ένα κατάστημα, το οποίο ευρίσκεται στον χώρο του τελικού προβλήτος («περιοχής Νέου Λιμανακίου») της λιμενικής ζώνης …., αποτελείται από ενιαία αίθουσα επιφανείας 99,18 μ2 και από υπαίθριους χώρους ευρισκόμενους εκατέρωθεν (έμπροσθεν και όπισθεν) της αίθουσας καθώς και στον απέναντι χώρο, ο οποίος έχει διαμόρφωση πεζοδρομίου. Η συνολική επιφάνεια του μισθίου ανέρχεται σε 523,85μ2 (= αίθουσα εστιατορίου 99,18 μ2 + υπαίθριος χώρος ποτού – μουσικής 293,75 μ2 + υπαίθριος χώρος εστιατορίου 116,20 μ2 + κιόσκι 14,72 μ2). Ως χρήση του μισθίου συμφωνήθηκε η εκμετάλλευση τούτου ως καφετερίας – εστιατορίου. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 20.100 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή 5%. Η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε τριετής με δικαίωμα του εναγόμενου Δήμου για ανανέωση για τρείς ακόμη τριετίες, δίχως, όμως, να δύναται ο συνολικός χρόνος της μισθώσεως να υπερβεί τα δώδεκα έτη. Ως ημέρα εγκατάστασης της μισθώτριας στο μίσθιο συμφωνήθηκε η κανονική παράδοση του μισθίου από τον εκμισθωτή προς την μισθώτρια μετά την εκούσια παράδοση ή αναγκαστική απόδοση του μισθίου από την τότε μισθώτρια «………….», η οποία κατά την σύναψη της επίδικης μισθώσεως ευρισκόταν ακόμη εντός του μισθίου. Η μίσθωση αυτή εμπίπτει στην προστασία του ΠΔ 34 /1995, διότι, αν και το μίσθιο ευρίσκεται εντός χώρου λιμένος, δεν αποδεικνύεται, κατά τα προαναφερόμενα στην μείζονα σκέψη, ότι εκεί εγίνετο ή γίνεται επιβίβαση και αποβίβαση επιβατών προς και από επιβατηγά πλοία. Εντός του συναφθέντος ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως ρητά αναφέρεται αφ’ ενός ότι η μισθώτρια υποχρεούται να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση και ότι έχει λάβει γνώση της πραγματικής κατάστασης του μισθίου και αφ’ ετέρου ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται απέναντι στην μισθώτρια για την πραγματική κατάσταση του μισθίου και για την αναγκαιότητα εκτέλεσης οποιασδήποτε εργασίας και ότι διά τούτο δεν υποχρεούται σε επιστροφή ή μείωση του μισθώματος ούτε σε λύση της συμβάσεως για την ως άνω αιτία. Όμως, η ενάγουσα δεν παρέλαβε το μίσθιο αμέσως μετά την σύναψη της συμβάσεως ή έστω εντός του μηνός Ιουλίου 2009 αλλά την 1ηΑπριλίου 2010 (δηλαδή εννέα μήνες μετά την υπογραφή της συμβάσεως), καθώς η προηγούμενημισθώτρια εταιρεία δεν απέδιδε οικειοθελώς αυτό προς τον εναγόμενο εκμισθωτή. Προεχόντως, όμως, μετά την αποχώρηση του προηγούμενου μισθωτή η ενάγουσα παρέλαβε το μίσθιο σε κακή κατάσταση, διότι πολλοί χώροι του είχαν υποστεί εκτεταμένες καταστροφές, όπως προκύπτει αφ’ ενός από τις υπ’ αριθ. σχετ. 6 έως 16 φωτογραφίες της ενάγουσας και αφ’ ετέρου από την υπ’ αριθ. πρωτ. …. /15-3-2010 αναφορά της τεχνικής Υπηρεσίας του εναγομένου Δήμου, βάσει της οποίας διαπιστώθηκε ότι υπήρχαν: α) εκτεταμένη καταστροφή των υδραυλικών εγκαταστάσεων του καταστήματος, β) ολική καταστροφή των ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων του καταστήματος (δεν υπήρχαν φώτα και πίνακες, και αδυναμία επαναχρησιμοποιήσεως των υφισταμένων καλωδίων με αποτέλεσμα ην ανάγκη διενεργείας νέας ηλεκτρολογικής εγκατάστασης εξ αρχής, γ) καταστροφή των ψευδοροφών του καταστήματος (λόγω απομακρύνσεως των επ’ αυτών προσαρμοσμένων μηχανημάτων κλιματισμού και λοιπών παραρτημάτων), δ) καταστροφή αποχέτευσης, ε) καταστροφή εγκατάστασης υγραερίου, στ) καταστροφή μοτέρ και θυρών των ψυγείων, ζ) καταστροφή μοτέρ εξαερισμού (δεν υπήρχε εξαερισμός) και η) καταστροφή πέργκολας εξωτερικού χώρου του καταστήματος (ολοκληρωτική αποξύλωση αυτής). Η ενάγουσα δεν κατέστη εφικτό να επιδιορθώσει τις προπεριγραφείσες ζημίες ολοκληρωτικώς. Γι’ αυτό απέστειλε προς τον Δήμο Περάματος την υπ’ αριθ. πρωτ. …../5-8-2010 αίτηση, με την οποία ανέφερε ότι παρέλαβε το κατάστημα μετά παρέλευση ενός σχεδόν έτους από την σύναψη της μίσθωσης, οπότε απωλέσθη ολόκληρη η οικονομική περίοδος του ως άνω διαδραμόντος χρόνου, και ότι εξ αιτίας των «βανδαλισμών» της προηγουμένης μισθώτριας το μίσθιο παρελήφθη σε πολύ κακή κατάσταση και ότι έχει δαπανήσει μέχρι την υποβολήν της αιτήσεως χρηματικό ποσό 110.000 ευρώ για εργασίες αποκατάστασης, οι οποίες εξακολουθούσαν να γίνονται, δίχως ακόμη να μπορέσει να επαναφέρει το μίσθιο στην κατά την σύναψη της μίσθωσης υφισταμένη κατάσταση. Εζήτησε για τον λόγο αυτό, συνηγορούσης και της εν τω μεταξύ ενσκυψάσης πανελληνίου γενικής οικονομικής υφέσεως, να αρχίσει η καταβολή του μισθώματος από τον μήνα Σεπτέμβριο (του έτους 2010). Επί της αιτήσεως εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 193/5-8-2010 (υπ’ αριθ. πρωτ. 9313/16-9-2010) απόφαση της Δημαρχιακής Επιτροπής του εναγομένου Δήμου, με την οποία, αφού έγινε δεκτό ότι το μίσθιο είχε υποστεί τις ανωτέρω περιγραφόμενες ζημίες,αποφασίσθηκε να εκτιμηθεί το δίμηνο Απριλίου και Μαΐου 2010 ως χρονικό διάστημα αποκατάστασης των ζημιών και να ορισθεί ως επίσημη ημερομηνία παραλαβής του μισθίου η 1η Μαΐου 2010. Επιπλέον με την υπ’ αριθ. 230 /4-10-2010 (υπ’ αριθ. πρωτ. 10131/6-10-2010) απόφαση της ως άνω Δημαρχιακής Επιτροπής, αφού εκτιμήθηκε ότι το μίσθιο ήταν κλειστό επί ένα χρόνο υπαιτιότητι της προηγουμένης μισθώτριας (λόγω προκλήσεως καταστροφών στο κατάστημα), αποφασίσθηκε η απαλλαγή της ενάγουσας από τα μισθώματα των μηνών Μαΐου, Ιουνίου και Ιουλίου του έτους 2010. Εξ άλλου, από τον χρόνο ενάρξεως λειτουργίας του μισθίου(1η Μαΐου 2010) τούτο λειτούργησε με πραγματικώς εκμεταλλεύσιμους χώρους επιφανείας μόνον 113 μ2 αντί των εκμισθωθέντων αντίστοιχων επιφανείας 523,85 μ2 καθ’ όλη τη διάρκεια της τριετίας από της πραγματικής ενάρξεως της μισθώσεως. Κατ’ αυτόν τον τρόπο και μόνον εκ του λόγου αυτού η μισθωτική αξία του μισθίου έχει μειωθεί κατά κλασματικό ποσοστό περίπου ανάλογο προς τον κλασματικό αριθμό της πραγματικώς εκμεταλλεύσιμης επιφανείας εν σχέσει προς την εκμισθωθείσα αντίστοιχη. Περαιτέρω από τις αρχές του έτους 2010 επακολούθησε η ασυνήθης πανελλήνια γενική οικονομική κρίση, η οποία δεν ήταν δυνατόν να προβλεφθεί εξ αρχής και δή κατά τον χρόνο σύναψης της επίδικης μισθώσεως. Συνακολούθως η μισθωτική αξία του μισθίου μειώθηκε ακόμη περισσότερο, αφού από την προαναφερθείσα κρίση επηρρεάσθηκαν σε σημαντικό βαθμό και τα καταστήματα εστιάσεως – προσφοράς καφέ και ροφημάτων.Εξ αιτίας των προαναφερθεισών συνθηκών η επιχειρηματική κίνηση της περιοχής του Περάματος ακολούθησε εμφανώς πτωτική πορεία. Προς τούτο πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν ότι ήδη από τις αρχές του έτους 2010 ο εναγόμενος Δήμος έχει αναπροσαρμόσει το μίσθωμα άλλου μισθίου καταστήματός του (αποτελούμενου από στεγασμένο χώρο 163,38 μ2 και από πλακοστρωμένη αυλή 853,50 μ2) στο ποσόν των 1.180 ευρώ μηνιαίως και επίσης το ίδιο περίπου μίσθωμα καταβάλλεται στον Δήμο ….. από τον μισθωτή άλλου καταστήματος στο …. .. ιδίου περίπου εμβαδού προς το επίδικο.Βάσει των προαναφερθέντων πραγματικών περιστατικών αποδεικνύεται ότι ένεκα της εννεάμηνης καθυστερήσεως παραδόσεως του μισθίου για χρήση, εξ αιτίας της οποίας παρήλθεν άπρακτο εις βάρος της ενάγουσας το αντίστοιχο χρονικό διάστημα αλλά και ένεκα της προπεριγραφείσας κακής κατάστασης του επίδικου μισθίου κατά τον χρόνο πραγματικής παράδοσης αυτού από τον εκμισθωτή προς την μισθώτρια με εκμεταλλεύσιμους χώρους περιοριζόμενους κατά επιφάνεια στο ένα πέμπτο των περιγραφομένων στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αλλά παραλλήλως και εξ αιτίας της μετά την σύναψη της επίδικης σύμβασης ενσκυψάσης πανελλαδικής γενικής οικονομικής κρίσεως, η οποία επηρέασε σοβαρώς τα καταστήματα εστίασης, υφίσταται άνευ υπαιτιότητας της μισθωτρίας ουσιώδης και υπερμεγέθης ζημία, στην ενάγουσα, από την οποία ο εναγόμενος ωφελείται υπερμέτρως. Η διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος μισθώματος και του ανταποκρινόμενου στις υφιστάμενες συνθήκες υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο, τον οποίον ανέλαβε η ενάγουσα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνηθέντος μισθώματος, προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις σημερινές συνθήκες, οπότε, λαμβανομένων υπ’ όψιν των προαναφερομένων συγκριτικών στοιχείων και των ειδικών συνθηκών αλλά και της προνομιακής από την άλλη πλευρά θέσης του ακινήτου, κρίνεται ότι το μηνιαίο μίσθωμα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί στο ποσόν των 5.000 ευρώ επί τριετία από της ασκήσεως της ένδικης αγωγής. Ορθώς, επομένως, εκτιμήθηκαν οι αποδείξεις επί της ορισμένης ως προς το δικόγραφο ένδικης αγωγής και έγινε αυτή εν μέρει δεκτή με την εκκαλουμένη απόφαση διά καθορισμού του μηνιαίου μισθώματος του προπεριγραφέντος μισθίου στο προαναφερθέν χρηματικό ύψος και πρέπει να απορριφθεί τόσο η έφεση του εναγόμενου όσο και η διά του δικογράφου της εφέσεως της ενάγουσας ασκηθείσα αντέφεση. Εν τέλει, ο λόγος της αντέφεσης της ενάγουσας, με τον οποίο προβάλλεται ότι έπρεπε η αναπροσαρμογή να ισχύσει από της επιδόσεως της προγενεστέρας αγωγής, τυγχάνει απορριπτέος, διότι το χρονικό διάστημα αναπροσαρμογής, το οποίο αφορά ο ως άνω λόγος της αντέφεσης της ενάγουσας, δεν έχει μεταβιβασθεί σε δεύτερο βαθμό με την έφεση του εναγομένου (άρθρο 522 ΚΠολΔ). Η δικαστική δαπάνη του δευτέρου βαθμού δικαιοδοσίας πρέπει να κατανεμηθεί αναλόγως της εν μέρει νίκης και ήττας των αντιδίκων και να συμψηφισθεί (άρθρα 191παρ.2 και 178 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Συνεκδικάζει κατ’ αντιμωλίαν των διαδίκων την με αριθ. καταθ. …. /2013 έφεση του εναγόμενου και την υπ’ αριθ. καταθ. …./2013 έφεση της ενάγουσας.
Απορρίπτει την έφεση του εναγόμενου.
Απορρίπτει την έφεση της ενάγουσας και την με αυτήν ασκηθείσα αντέφεση.
Συμψηφίζει την δικαστική δαπάνη του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας.
Aποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά, σε έκτακτη και δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του την 2α Μαρτίου 2021, δίχως να παρευρίσκονται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι αυτών δικηγόροι.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ