Αριθμός απόφασης 241/2021

Αριθμός    241 /2021

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

(Τμήμα 3^ο)

Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ζωή Καραχάλιου, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα  Δ.Π..

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις  ………………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :

ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: Μονοπρόσωπης εταιρίας περιορισμένης ευθύνης …………., εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Νικόλαο Σιάρκο   (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).

ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ:  1) ……….., 2) Εταιρίας …………., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιό τους δικηγόρο Γεώργιο Παντελαίο (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).

Η εκκαλούσα άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από  19.6.2019 (ΓΑΚ/ΕΑΚ …………/2019) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 1810/2020 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που απέρριψε την αγωγή.

Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα με την από 15.6.2020 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………/2020) έφεσή της, της οποίας δικάσιμος ορίστηκε (ΓΑΚ/ΕΑΚ Εφετείου Πειραιώς …………../2020) αυτή  που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης.

Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.

Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, οι οποίοι παραστάθηκαν με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξαν τις απόψεις τους με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσαν.

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Η υπό κρίση από 15-6-2020 (αριθμ. κατ. ΓΑΚ/ΕΑΚ/………/2020 έφεση της ηττηθείσας ενάγουσας κατά των εναγομένων, ήδη εφεσίβλητων, και κατά της υπ΄ αριθμ. 1810/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 614 παρ. 1 ΚΠολΔ), αντιμωλία των διαδίκων, επί της από 19-6-2019 (αρ.εκθ.κατ. ………/2019) αγωγής, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τα άρθρα 495,511, 516 παρ.1, 517  εδ.α΄, 518  παρ.1, 520 παρ.1 ΚΠολΔ, εντός της τασσόμενης από το νόμο 30ήμερης προθεσμίας, αφού η εκκαλούμενη απόφαση επιδόθηκε με επιμέλεια των εναγομένων στην εκκαλούσα στις 3-6-2020 (βλ. την υπ΄ αριθμ. …….΄/2020 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών   ………), ενώ το εφετήριο κατατέθηκε από την τελευταία στις 26-6-2020, αρμοδίως δε φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ). Πρέπει, συνεπώς, η έφεση αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ), εφόσον για το παραδεκτό αυτής έχει κατατεθεί το προβλεπόμενο από το άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ παράβολο (βλ. το υπ΄ αριθμ. …………. ηλεκτρονικό παράβολο του δημοσίου σε συνδυασμό με την απόδειξη είσπραξης της Τράπεζας Πειραιώς).

ΙΙ. Με την προαναφερόμενη αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα, ζήτησε να αναπροσαρμοσθεί (αυξηθεί) το καταβαλλόμενο σ΄ αυτήν μίσθωμα για το μίσθιο ακίνητο, ήτοι μια ισόγεια αποθήκη εμβαδού 474,15 τ.μ., που έχει ανεγερθεί επί τμήματος οικοπέδου 1.488 τ.μ., συνολικού οικοπέδου εμβαδού 2.848 τ.μ. και βρίσκεται στο Δήμο Αγίου Ιωάννη Ρέντη Αττικής (οδός …………..), το οποίο (ακίνητο) είχε εκμισθωθεί από τους δικαιοπαρόχους της, στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των οποίων υπεισήλθε νόμιμα, στην εναγόμενη εταιρεία, της οποίας διαχειριστής τυγχάνει ο πρώτος εναγόμενος, ευθυνόμενος εις ολόκληρον με αυτήν για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και να καθοριστεί αυτό (μίσθωμα) στο ποσό των 3.000 ευρώ μηνιαίως, πλέον χαρτοσήμου, για το χρονικό διάστημα από 1-1-2019, άλλως από την επίδοση της αγωγής έως τη λήξη (31-4-2024) της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, καθόσον το καταβαλλόμενο σήμερα μίσθωμα των 1.093,95 ευρώ (πλέον χαρτοσήμου) είναι εμφανώς δυσανάλογο από εκείνο που θα μπορούσε να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης, των συναλλακτικών ηθών και τις ειδικές συνθήκες.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, δικάζοντας την αγωγή, αντιμωλία των  διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 614 παρ. 1 ΚΠολΔ), με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού έκρινε ότι αυτή είναι νόμιμη, ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 ΑΚ, 5 παρ. 1,44 του ΠΔ 34/1995, εν συνεχεία, την απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη. Ήδη κατά της παραπάνω απόφασης, παραπονείται η ενάγουσα με την υπό κρίση έφεσή της για τους διαλαμβανόμενους σ΄ αυτήν λόγους, που  ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και σε πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνισή της, ώστε να γίνει δεκτή στο σύνολό της η αγωγή της.

ΙΙΙ. Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία, “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997). Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 (§§ 1 έως και 3) του ΠΔ/τος 34/1995 “Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων”, προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευομένων από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή δεν έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην παρ. 2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος με την παρ. 4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι “σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα”. Εξ άλλου, η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου, δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, σε κάθε οφειλή διατάξεως του άρθρου 288 του ΑΚ (Ολ.ΑΠ 9/1997). Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος, που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ` αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογής μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος, να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997). Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του “ελεύθερου” -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστεως, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστεως υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αυξήσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση, που επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια, εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή, όσο και η απόφαση, είναι διαπλαστικές. Αν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτή, το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω ΠΔ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Τελικά, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και τη συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της διαταραχθείσης συμβατικής σχέσεως και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (Ολ.ΑΠ 3/2014, ΑΠ 73/2020 Τρ.Ν.Πλ. ΝΟΜΟΣ).

ΙV. Από την επανεκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και από όλα τα έγγραφα που νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι, για να χρησιμεύσουν είτε ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα, είτε ως δικαστικά τεκμήρια, μερικά από τα οποία αναφέρονται ειδικώς χωρίς να παραλείπεται κανένα από τα υπόλοιπα για την ουσιαστική εκτίμηση της υπόθεσης, αποδείχθηκαν  τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του υπ΄ αριθμό ……/8-2-2018 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών …….., που καταχωρήθηκε νόμιμα στο Κτηματολογικό Γραφείο Νίκαιας στις 22-2-2018 με ΚΑΕΚ …………, η ενάγουσα, ήδη εκκαλούσα, απέκτησε με αγορά από τους α) ………., β) ………… ,γ) ………., δ) ………, ε) …….., στ) ………, ζ) …….., η)………… , θ)………, ι)…….., κ) ………., κα) ………. και κβ) …….., την κυριότητα μιας ισόγειας αποθήκης, εμβαδού 474,15 τ.μ., η οποία έχει ανεγερθεί δυνάμει της με αριθμό ………/1975 αδείας οικοδομής της Υπηρεσίας Πολεοδομίας Πειραιώς-Διαμερίσματος Πειραιώς-Νομαρχίας Αττικής επί τμήματος οικοπέδου 1.488 τ.μ. (κάθετη ιδιοκτησία), συνολικού οικοπέδου εμβαδού 2.848 τ.μ., που βρίσκεται στο Δήμο Αγίου Ιωάννη Ρέντη Αττικής, ήδη εντός της Δημοτικής Κοινότητας Αγίου Ιωάννη Ρέντη του Δήμου Νίκαιας – Αγ. Ιωάννη Ρέντη της Περιφερειακής ενότητας Πειραιώς, της Περιφέρειας Αττικής, στην περιοχή ……., στο ……. Ο.Τ., επί της οδού ………, αριθμός ……… Δυνάμει του από 29-2-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, κατατεθέντος στη Δ.Ο.Υ Kατοίκων Εξωτερικού, με αριθμό …., που καταρτίσθηκε μεταξύ των ………., δικηγόρου, ενεργούντος ως ειδικού πληρεξουσίου των …………., κατοίκων Ιταλίας, δυνάμει των με αριθμούς ειδικών πληρεξουσίων ……./5-5-2011 της  συμβολαιογράφου Αθηνών . ……., ……./23-5-2011 της συμβολαιογραφούσας Προξένου ………, …./7-6-2011 της συμβολαιογραφούσας Προξένου …….., ……../23-5-2011 και ……./13-10-2011 της συμβολαιογραφούσας Προξένου ………. αφενός και του  ……… αφετέρου, οι πρώτοι εκμίσθωσαν στον τελευταίο, πρώτο εναγόμενο, ήδη πρώτο εφεσίβλητο, το ανήκον τότε στην συνιδιοκτησία τους κατά ποσοστό 1/6 εξ αδιαιρέτου σε καθένα και ως εκπροσωπούντες την πλειοψηφία της κληρονομιαίας κοινωνίας της ……. ακίνητο, ήτοι την ως άνω ισόγεια αποθήκη, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά και μόνο ως αποθήκη της ατομικής επιχείρησης του μισθωτή (επαγγελματικός αποθηκευτικός χώρος), έναντι μηνιαίου μισθώματος 900 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6 %, καταβαλλόμενου εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μισθωτικού μηνός στον πληρεξούσιο των εκμισθωτών ή σε τραπεζικό λογαριασμό του. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε σε δώδεκα (12) έτη, ήτοι από 1-5-2012 έως 31-4-2024. Το μίσθωμα  συμφωνήθηκε ότι θα παραμείνει σταθερό για τα πρώτα τέσσερα χρόνια, ήτοι από 1-5-2012 έως 31-4-2016, κατόπιν δε θα αυξάνεται καθ΄ έκαστο μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 5% επί του καταβληθέντος κατά το αμέσως προηγούμενο μισθωτικό έτος μηνιαίου μισθώματος. Στις 14-5-2012 ο πρώτος εναγόμενος-μισθωτής επιτρεπτά, με βάση τον 3^ο όρο της μισθωτικής σύμβασης, συνέστησε τη δεύτερη εναγόμενη, ήδη δεύτερη εφεσίβλητη, εταιρεία με την επωνυμία «……….», της οποίας τυγχάνει διαχειριστής, η οποία έκτοτε υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, ευθυνόμενη εις ολόκληρον με αυτόν για τα οφειλόμενα μισθώματα, ενώ σύμφωνα με τον ίδιο όρο η σύσταση της δεύτερης εναγομένης, όπως και οποιαδήποτε μεταβολή, συνοδεύεται εκάστοτε από αύξηση του τότε καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος κατά ποσοστό 5%. Η δε αύξηση του μισθώματος κατά 5% θα πραγματοποιείται σωρευτικώς προς την εν λόγω αύξηση. Με τη μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου ακινήτου, δυνάμει του προαναφερόμενου υπ΄ αριθμ. ………/8-2-2018 συμβολαίου, η ενάγουσα εταιρεία, ήδη εκκαλούσα, υπεισήλθε ex lege σε όλα τα εκ της μισθωτικής σχέσης δικαιώματα και υποχρεώσεις των παλαιών εκμισθωτών. Σύμφωνα με το παραπάνω συμβόλαιο, οι συμβαλλόμενοι πωλητές και εκμισθωτές δήλωσαν ότι το ως άνω ακίνητο είναι μισθωμένο στον …………. με τα από 29-2-2012 δύο (2) ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης με συνολικό μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα το ποσό των 900 ευρώ και ότι δικαιούχος είσπραξης του μισθώματος και του τρέχοντος μηνός Φεβρουαρίου 2018 θα είναι η αγοράστρια εταιρεία, στην οποία και εκχώρησαν όλα τα εκ της μίσθωσης δικαιώματα τους και υποχρεώσεις τους, περί νομής και περί αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου (σελ. 24 και 25 του εν λόγω συμβολαίου). Το ανωτέρω μίσθωμα των 900 ευρώ αποδείχθηκε ότι κατέβαλαν στην ενάγουσα οι εναγόμενοι ανελλιπώς από το χρόνο που αυτή αγόρασε το ακίνητο και υπεισήλθε στην ένδικη μίσθωση. Στις 24-10-2018, η ενάγουσα κοινοποίησε στους εναγομένους την από 19-10-2018 εξώδικη όχληση, διαμαρτυρία, πρόσκληση για καταβολή μισθωμάτων και δήλωση, ζητώντας την αναπροσαρμογή του μηνιαίως καταβαλλόμενου μισθώματος στο ποσό των 3.000 ευρώ, αρχής γενομένης από 1-1-2019. Στο κείμενο αυτής (εξώδικης δήλωσης) αναφέρεται ότι το συμφωνηθέν με τους δικαιοπαρόχους της εκμισθωτές μίσθωμα των 900 ευρώ είναι εμφανώς δυσανάλογο σε σχέση με την εμπορική και μισθωτική αξία του μισθίου, αντικειμενικής αξίας 392.101,15 ευρώ και οφείλεται στο ότι αυτοί (δικαιοπάροχοι τους), λόγω της μόνιμης κατοικίας τους στο εξωτερικό, δεν έχουν ακριβή γνώση των ελληνικών πραγμάτων και μισθωτικών αξιών.  Αποδέχεται, δηλαδή, ότι γνώριζε ότι κατά το χρόνο της μεταβίβασης σ΄ αυτήν της κυριότητας του μισθίου το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανήρχετο σε 900 ευρώ. Πράγματι, αποδείχθηκε ότι κατόπιν προφορικής τροποποιητικής συμφωνίας μεταξύ των δικαιοπαρόχων της ενάγουσας και των εναγομένων κατά το έτος 2014, το μίσθωμα, λόγω των επικρατούντων τότε στην Ελλάδα δυσμενών οικονομικών συνθηκών, είχε διαμορφωθεί στο ποσό των 900 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου τέλους χαρτοσήμου 3,6%). Η τροποποίηση αυτή έχει αποτυπωθεί στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, καθώς οι εκμισθωτές- τότε κύριοι του ακινήτου ρητώς αναφέρουν το ύψος του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος, δεν αμφισβητήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο από την αγοράστρια, η οποία, από τη μεταγραφή του οικείου μεταβιβαστικού συμβολαίου υπεισήλθε από το νόμο στη μισθωτική σχέση απεριόριστα και απέκτησε για λογαριασμό της τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχαν και οι δικαιοπάροχοί της εκμισθωτές. Δεδομένου ότι η ex lege διαδοχή καταλαμβάνει τη μίσθωση, όπως ισχύει κατά το χρόνο της εκποιήσεως, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται και στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που πηγάζουν από τυχόν συμβατικές τροποποιήσεις ή συμπληρωματικές αλλοιώσεις της σύμβασης (βλ. Γεωργιάδη- Σταθόπουλου ΑΚ, τόμος ΙΙΙ, σελ. 367). Το μίσθιο ακίνητο, όπως προειπώθηκε, είναι ισόγεια επαγγελματική αποθήκη επί της οδού … …. στο ΟΤ …. στη θέση «……..» της ΔΕ Αγ. Ιωάννη Ρέντη, του Δήμου Νίκαιας-Αγ. Ιωάννη Ρέντη, της Π.Ε. Πειραιά στην Περιφέρεια Αττικής. Ο Δήμος Νίκαιας –Αγ. Ιωάννη Ρέντη συνορεύει με τους Δήμους Αιγάλεω, Αθηναίων, Καλλιθέας, Πειραιά, Κερατσινίου και Κορυδαλλού. Η ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα επεκτείνεται στους Δήμους Αιγάλεω, Αγ. Ιωάννη Ρέντη, Αθηναίων, Περιστερίου και Ταύρου. Καλύπτει μία πολύ μεγάλη έκταση όπου κατά το παρελθόν ήταν διασκορπισμένα κυρίως βιοτεχνικά-βιομηχανικά κτίρια. Παρουσιάζει άναρχη δόμηση, με πληθώρα εγκαταλελειμμένων πλέον κτιρίων, καθώς και αναξιοποίητες εκτάσεις. Η περιοχή του ….. προσφέρει εγγύτητα και εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας και τις Εθνικές Οδούς Αθηνών- Θεσσαλονίκης και Αθηνών- Πατρών Το ως άνω ακίνητο απέχει περίπου 600 μέτρα από το σταθμό του Προαστιακού σιδηροδρόμου “……” και την οδό …. από την οποία διέρχονται πολλές λεωφορειακές γραμμές. Το μίσθιο κτίριο είναι πρόχειρης κατασκευής και κακής συντήρησης, με δάπεδο σκυροδέματος, εκτός από τους χώρους των γραφείων οι οποίοι έχουν επίστρωση κεραμικών πλακιδίων, τα κουφώματα είναι απλά μεταλλικά με μονούς υαλοπίνακες και η κεντρική θύρα είναι συρόμενη μεταλλική, η στέγη είναι από πλάκα μπετόν, ο ακάλυπτος χώρος έχει ασφαλτοστρωθεί, ενώ το οικόπεδο έχει περίφραξη από μάντρα τσιμεντόλιθων και λαμαρίνα. Αναφορικά με τις κτιριακές εγκαταστάσεις, η ποιότητα ,εμφάνιση και συντήρηση της ιδιοκτησίας της ενάγουσας θεωρείται κακή, δεν υπάρχει δομημένη καλωδίωση, ενώ δεν υφίσταται προβολή του οικοπέδου σε εμπορικό οδικό άξονα (βλ. την προσκομιζόμενη από τους εναγομένους από 23-5-2017 έκθεση εκτίμησης του ακινήτου της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος). Σύμφωνα με την προσκομιζόμενη από τους εναγομένους από Μαρτίου 2019 έκθεση του ……….., μέλους του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος, στον οποίο ανέθεσαν οι εναγόμενοι την εκτίμηση τιμής μίσθωσης ακινήτου, το μίσθιο ακίνητο «παρουσιάζει σοβαρά σημάδια από φθορές στην οροφή, το δάπεδο, αλλά και την τοιχοποιία του. Έχουν πραγματοποιηθεί μόνο προσωρινής φύσεως επισκευές και αντιστηρίξεις, οι οποίες όμως οπωσδήποτε θα χρειαστούν να ανανεωθούν ή εμπλουτιστούν στο άμεσο μέλλον». Η εύλογη μέση τιμή άμεσης μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, σύμφωνα με την ως άνω έκθεση, κατά τη χρονική στιγμή της εκτίμησης, υποθέτοντας α) την ύπαρξη ενός πρόθυμου ιδιοκτήτη/μισθωτή, β) ότι πριν τη δικαιοπραξία υπήρξε ένα εύλογο χρονικό διάστημα (σε σχέση με τη φύση της ιδιοκτησίας και την κατάσταση της αγοράς) για την κατάλληλη διακίνηση του ακινήτου στην αγορά, για τη συμφωνία της τιμής και τους όρους μίσθωσης, καθώς και για την ολοκλήρωση της διαδικασίας μίσθωσης, γ) ότι οι συνθήκες της αγοράς, τα επίπεδα των αξιών, καθώς και οι υπόλοιποι παράγοντες ήταν ίδιοι, τόσο κατά τη στιγμή της εκτίμησης, όσο και κατά οποιαδήποτε προηγούμενη στιγμή πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας μίσθωσης, δ)ότι δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν προσφορές από υποψήφιους μισθωτές με ειδικό συμφέρον για την απόκτησή του, ε) ότι και τα δύο μέρη ενήργησαν με σύνεση και γνώση, χωρίς εξαναγκασμούς και με πλήρη και απρόσκοπτη πρόσβαση σε κάθε είδους πληροφορία σχετική με την αγορά ακινήτων στην περιοχή, όπως αυτή (τιμή) διαμορφώθηκε από την επιτόπια επίσκεψη του εκτιμητή στο ακίνητο, τα στοιχεία που τέθηκαν υπόψη του από τους εντολείς του (εναγομένους), τις διαστάσεις του, την κατανομή και κατάσταση των χώρων του, τη θέση του και τις προσβάσεις του σε συγκοινωνιακούς άξονες και κόμβους, καθώς και τις πρόσφατες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων της περιοχής, τις ενδείξεις της αγοράς και τις εν γένει πληροφορίες του γραφείου του, ανέρχεται σε 1,9 ευρώ έως 2,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και η τιμή της μίσθωσης σε 900 ευρώ έως 995 ευρώ  (474 τ.μ. Χ 1,9-2,1). Πρέπει να σημειωθεί ότι, όπως προκύπτει από το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο (αριθμ. ……/2018), ενώ η αντικειμενική αξία του ακινήτου (τμήματος οικοπέδου- καθέτου ιδιοκτησίας μετά του επ΄ αυτού κτίσματος-επαγγελματικής αποθήκης) ανέρχεται σε 392.101,15 ευρώ, το τίμημα που κατέβαλε η ενάγουσα για την αγορά του ορίσθηκε σε 80.000 ευρώ. Περαιτέρω, σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την ενάγουσα συγκριτικά στοιχεία στην ίδια περιοχή και ειδικότερα για χώρο αποθήκευσης εγγράφων (αρχείο), επί της οδού ……… και …….., στον Ταύρο, επιφανείας 1.200 τ.μ. έως 1.400 τ.μ. περίπου, για μίσθωση που καταρτίσθηκε στις 10-2-2014 για χρονικό διάστημα ενός έτους, με δυνατότητα παράτασης μονομερώς της μίσθωσης για δύο (2) ακόμη έτη, ήτοι από 14-2-2014 έως 13-2-2015, συμφωνήθηκε μηνιαίο μίσθωμα σε 2,10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καθ΄όλη τη διάρκεια της συμφωνημένης μίσθωσης, ήτοι 2.730 ευρώ. Ωστόσο, πέραν του γεγονότος ότι το ανωτέρω στοιχείο δεν είναι απολύτως πρόσφορο κατ` έκταση, χρήση και διάρκεια μίσθωσης και αναφέρεται σε άλλη χρονική περίοδο, το μίσθωμα του επίδικου ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται σε 1,89 ευρώ/τ.μ. (900/474), δηλαδή δεν διαφέρει ουσιωδώς από το επικαλούμενο προς σύγκριση μίσθωμα. Επίσης, η ενάγουσα προσκόμισε αγγελίες μεσιτικών γραφείων στο διαδίκτυο, προς ενοικίαση χώρων για αποθήκες και βιομηχανικά κτίρια στην περιοχή του Αγίου Ιωάννη Ρέντη, Ασπροπύργου, Μοσχάτου και Καμινίων, με μηνιαίο μίσθωμα από 4 ευρώ έως και 9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, και τα στοιχεία αυτά δεν είναι απολύτως πρόσφορα προς σύγκριση, διότι αφορούν ακίνητα που αφενός δεν βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το επίδικο, αφετέρου διαφέρουν ως προς τα ειδικά χαρακτηριστικά τους με το επίδικο (όπως π.χ. χρόνο κατασκευής, επιφάνεια, χαρακτηριστικά κατασκευής), ενώ εξάλλου δεν αποδεικνύεται η κατάρτιση τέτοιων μισθώσεων με το προτεινόμενο μίσθωμα. Συνεπώς, προκύπτει ότι μεταξύ του συμβατικώς οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελεύθερου μισθώματος»), δεν υπάρχει διαφορά, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη των συναλλακτικών ηθών, να αναπροσαρμοστεί κατ΄ άρθρο 288 ΑΚ το μίσθωμα για την υπόλοιπη διάρκεια της μίσθωσης. Το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα, ποσού 900 ευρώ, είναι εύλογο και ανταποκρίνεται στην πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου, που είναι συνήθης για αντίστοιχης χρήσης ακίνητα στην ίδια περιοχή με ανάλογα χαρακτηριστικά (θέση, επιφάνεια, παλαιότητα). Ο ισχυρισμός δε της ενάγουσας ότι το ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος δεν ανταποκρίνεται στις οικονομικές συνθήκες που επικρατούν σήμερα στην Ελλάδα, διότι καταρτίσθηκε λαμβανομένων υπόψη των συγκεκριμένων συνθηκών και δυσμενών οικονομικών δεδομένων που επικρατούσαν κατά το έτος 2012, ότε και δεν μπορούσε να προβλεφθεί η σημερινή σταθερή ανάκαμψη, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Και τούτο διότι, όπως προκύπτει από τα στατιστικά δεδομένα που είναι αναρτημένα στον ιστότοπο της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως και χωρίς απόδειξη (άρθρ. 336 παρ. 1 ΚΠολΔ), το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (Α.Ε.Π.) της Ελλάδας σε αγοραίες τιμές ήταν το έτος 2012 193,7 δις ευρώ, ενώ το έτος 2019 ήταν 187,5 δις ευρώ, δηλαδή το 2019 ήταν μειωμένο σε σχέση με το έτος 2012 κατά 1,03% .Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση δέχθηκε τα ίδια και απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, δεν έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων, απορριπτομένων ως ουσιαστικά αβάσιμων των λόγων της έφεσης της ενάγουσας με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα. V. Κατόπιν των ανωτέρω, αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση έφεση ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τα δικαστικά έξοδα των εφεσίβλητων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, πρέπει, κατόπιν υποβολής του σχετικού, νόμιμου αιτήματος τους (άρθρο 106, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), να επιβληθούν σε βάρος της εκκαλούσας (άρθρ. 176,183 και 189 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό. Επίσης, λόγω της απόρριψης της έφεσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που προκαταβλήθηκε από την εκκαλούσα στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων την από 15-6-2020 (αριθμ. κατ. ΓΑΚ/ΕΑΚ/………/2020) έφεση κατά της υπ΄ αριθμ. 1810/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (διαδικασία περιουσιακών διαφορών).

ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και απορρίπτει κατ΄ ουσίαν την έφεση.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή του παραβόλου, που έχει προκαταβληθεί από την εκκαλούσα, στο Δημόσιο Ταμείο.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εκκαλούσα στα δικαστικά έξοδα των εφεσίβλητων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας και τα ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση,  στις   21 Απριλίου 2021, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.

Η    ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                              Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ