Αριθμός: 578/2021
ΤΟ ΤΡΙΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές, Αικατερίνη Νομικού, Πρόεδρο Εφετών, Παρασκευή Μπερσή και Νικόλαο Κουτρούμπα, Εισηγητή, Εφέτες και από τη Γραμματέα Τ.Λ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις ……, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των:
Της αιτούσας: …………., η οποία παραστάθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της, Ιωάννας Μωραϊτου,
Του καθ’ου η αίτηση: ν.π.δ.δ. (Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης) με την επωνυμία “Δήμος Σαλαμίνας”, που εδρεύει στη Σαλαμίνας Αττικής …………, που παραστάθηκε δια των πληρεξούσιων δικηγόρων του, απασχολούμενων με πάγια αντιμισθία, Ματθαίου Χαλκιαδάκη και Γεωργίου Παπανικολάου.
Προς ην η κοινοποίηση: Κτηματική Υπηρεσία Πειραιά-Νήσων και Δυτικής Αττικής, η οποία εδρεύει στον Πειραιά Αττικής, όπως νόμιμα εκπροσωπείται, που δεν παρίσταται.
Η αιτούσα υπέβαλε ενώπιον του Τριμελούς Εφετείου Πειραιώς την από 5-2-2020 (με Γ.Α.Κ. …/2020 και Ε.Α.Κ. …../2020) αίτησή της, με την οποία ζήτησε τα αναφερόμενα σ’ αυτήν και η οποία, με την από 24.2.2020 πράξη, προσδιορίσθηκε να συζητηθεί στη δικάσιμο της 10.12.2020, κατά την οποία η συζήτησή της αναβλήθηκε για την αναφερθείσα στην αρχή της παρούσας δικάσιμο, και γράφτηκε στο πινάκιο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού έλαβαν τον λόγο, ζήτησαν να γίνουν δεκτά τα όσα αναπτύσσουν στις προτάσεις τους.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά το άρθρο 17 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος του 1975, όπως ισχύει μετά την αναθεώρησή του: “1. Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος. 2. Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση, που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριούμενο κατά το χρόνο της συζήτησης στο δικαστήριο για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης. Αν ζητηθεί απευθείας ο οριστικός προσδιορισμός της αποζημίωσης, λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο της σχετικής συζήτησης στο δικαστήριο. 3. Η ενδεχόμενη μεταβολή της αξίας του απαλλοτριουμένου μετά τη δημοσίευση της πράξης απαλλοτρίωσης, και μόνο εξαιτίας της, δεν λαμβάνεται υπόψη”. Με την αναθεώρηση των συνταγματικών διατάξεων, που έγινε με το από 6-4-2001 Ψήφισμα της Ζ` Αναθεωρητικής Βουλής των Ελλήνων, στην παραπάνω παράγραφο 2 του άρθρου 17 προστέθηκε τρίτο εδάφιο, το οποίο ορίζει ότι “αν η συζήτηση για τον οριστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης διεξαχθεί μετά την παρέλευση έτους από τη συζήτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό, τότε για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη η αξία κατά το χρόνο της συζήτησης για τον οριστικό προσδιορισμό”. Η πιο πάνω νέα διάταξη του Συντάγματος (άρθρο 17 παρ. 2 εδ. γ` ), σύμφωνα με τη διάταξη του κεφαλαίου Δ` του Ψηφίσματος, τέθηκε σε ισχύ από την δημοσίευση αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από 18-4-2001, έχει δε εφαρμογή, ως συνταγματική και επί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, που κηρύχθηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του. Τα ίδια ορίζονται και στο άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α` και β` του ν.2882/2001 (Κ.Α.Α.Α.), στο οποίο περαιτέρω ορίζεται, στο εδάφιο γ`, ότι ως κριτήριο για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου λαμβάνονται υπόψη, ιδίως, η αξία που έχουν κατά τον κρίσιμο χρόνο παρακείμενα και ομοειδή ακίνητα, που προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειμενική αξία, τα τιμήματα σε συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας ακινήτων, τα οποία συντάχθηκαν κατά το χρόνο της κήρυξης της απαλλοτρίωσης, καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωμένου. Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 15 παρ. 6 εδ. δ` ιδίου νόμου, που προστέθηκε με την παρ. 8 του άρθρου 76 του ν. 4146/2013 (ΦΕΚ Α` 90/18.4.2013) και εφαρμόζεται και στις κηρυχθείσες απαλλοτριώσεις για τις οποίες δεν έχει συζητηθεί η αίτηση καθορισμού προσωρινής ή οριστικής αποζημιώσεως (άρθρο 76 παρ. 8 του ν. 4146/2013) “Το δικαστήριο υποχρεούται να αιτιολογεί ειδικά την τυχόν απόκλιση της προσδιοριζομένης από το ίδιο αξίας του ακινήτου τόσο από την προκύπτουσα κατά το αντικειμενικό σύστημα αξία του, όσο και από την προκύπτουσα από την έκθεση της εκτιμητικής επιτροπής της παραγράφου 1 του παρόντος ή του ανεξάρτητου εκτιμητή της παρούσας παραγράφου”. Τέλος, με το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης, για την προστασία των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (Ε.Σ.Δ.Α.), που κυρώθηκε (μαζί με τη Σύμβαση) με το ν.δ. 57/1974 και έχει αυξημένη έναντι των κοινών νόμων ισχύ (άρθρο 28 παρ. 1 του Συντάγματος), ορίζεται ότι “κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του. Κανένας δεν μπορεί να στερηθεί της περιουσίας του, ειμή δια λόγους δημόσιας ωφέλειας και υπό τους προβλεπόμενους από το νόμο και τις γενικές αρχές του διεθνούς δικαίου όρους. Οι προαναφερόμενες διατάξεις δεν θίγουν το δικαίωμα κάθε κράτους να θέσει σε ισχύ νόμους τους οποίους ήθελε κρίνει αναγκαίους για ρύθμιση της χρήσεως αγαθών σύμφωνα με το δημόσιο συμφέρον ή για εξασφάλιση της καταβολής φόρων ή άλλων εισφορών ή προστίμων”. Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι για τον υπολογισμό της αξίας των απαλλοτριωμένων ακινήτων λαμβάνεται υπόψη η αξία αυτών κατά τον χρόνο συζητήσεως για τον οριστικό προσδιορισμό στο Εφετείο, αν η συζήτηση αυτή διεξαχθεί μετά από ένα έτος από την συζήτηση για τον προσωρινό προσδιορισμό της αποζημιώσεως ή αν εισάγεται απευθείας αίτηση στο Εφετείο για καθορισμό οριστικής μονάδας αποζημίωσης χωρίς να έχει προηγηθεί αίτηση για καθορισμό προσωρινής τιμής μονάδας και ότι τα δικαστήρια, κατά τον καθορισμό τιμής μονάδας αποζημιώσεως ακινήτου, που εμπίπτει στο ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, υποχρεούνται να λαμβάνουν υπόψη και την αντικειμενική αξία αυτού, καθώς και των ομόρων και ομοειδών προς αυτό ακινήτων, κατά τον κρίσιμο χρόνο, ως ασφαλές και αντικειμενικό μέτρο κρίσεως για την εξεύρεση της πραγματικής αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου, η οποία πάντως σε καμιά περίπτωση δεν δεσμεύει την δικαστική κρίση για την πραγματική αξία του. Κατά την έννοια της προαναφερόμενης διατάξεως του άρθρου 13 παρ. 1 εδ. α` και β` του ν. 2882/2001 τα διαγραφόμενα από αυτήν κριτήρια δεν είναι αποκλειστικά και υποχρεωτικά για το δικαστήριο για την διάγνωση της πραγματικής αξίας του απαλλοτριωμένου, κατά τον κρίσιμο χρόνο, έτσι, ώστε να θεωρείται ότι παραβιάζεται στην περίπτωση που το δικαστήριο δεν τα λάβει υπόψη του ή θα λάβει υπόψη άλλα τέτοια. Το δικαστήριο μπορεί να στηρίζει την κρίση του για την πραγματική αξία του απαλλοτριουμένου ακινήτου, ενόψει της χρησιμοποιούμενης στην παραπάνω διάταξη λέξεως “ιδίως”, σε κάθε πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, αφού το αξιολογήσει κατάλληλα. Μεταξύ των κριτηρίων, τα οποία μπορεί να λάβει υπόψη του το δικαστήριο είναι και οι υπάρχουσες, κατά τον ανωτέρω χρόνο, οικονομικές και νομισματικές συνθήκες, χωρίς να είναι υποχρεωμένο να τις αναλύει διεξοδικά, όταν αυτές είναι πασίγνωστες και οι οποίες λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως και χωρίς απόδειξη (άρθρο 336 παρ. 1 του ΚΠολΔ). Ωστόσο, μετά την προσθήκη της παρ. 6 του άρθρου 15 του ν. 2882/2001, με την παρ. 8 του άρθρου 76 του ν. 4146/2013, τα δικαστήρια κατά τον καθορισμό της τιμής μονάδας αποζημιώσεως ακινήτου, που εμπίπτει στο ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, υποχρεούνται να λαμβάνουν υπόψη και την αντικειμενική αξία αυτού, καθώς και την αξία σύμφωνα με την έκθεση της Επιτροπής Προεκτιμήσεως, κατά τον κρίσιμο χρόνο, ως ασφαλές και αντικειμενικό μέτρο κρίσεως για την εξεύρεση της πραγματικής αξίας του απαλλοτριωμένου ακινήτου. Και ναι μεν η αντικειμενική αξία, καθώς και η έκθεση της Επιτροπής Προεκτιμήσεως δεν δεσμεύουν την δικαστική κρίση για την πραγματική αξία του ακινήτου, πλην όμως, αν το Δικαστήριο αποκλίνει από αυτήν ή από την τιμή της αρμόδιας Επιτροπής, τότε θα πρέπει να αιτιολογεί ειδικά με την κρίση του τους παράγοντες που το οδήγησαν στην εκτίμηση της ανώτερης αυτής πραγματικής αξίας (βλ. ΑΠ 125/2021 στην ΤΝΠ Νόμος, επίσης ΕφΠατρ 74/2021 στην ΤΝΠ Νόμος).
Νόμιμα φέρεται μετ’ αναβολή από το πινάκιο προς συζήτηση κατ’ άρθρο 226 παρ.4 ΚΠολΔ από την αρχικά ορισθείσα δικάσιμο της 10.12.2020, η από 5.2.2020 (με Γ.Α.Κ. …./2020 και Ε.Α.Κ. …./2020) αίτηση οριστικού προσδιορισμού της αποζημίωσης από απαλλοτρίωση, κοινοποιούμενη στην Κτηματική Υπηρεσία Πειραιά-Νήσων και Δυτικής Αττικής, με την οποία η αιτούσα υποστηρίζει ότι τυγχάνει κυρία ενός ακινήτου, μη άρτιου και οικοδομήσιμου στη θέση “……..” της περιφέρειας του Δήμου Σαλαμίνας, επιφάνειας 231,72 τ.μ., το οποίο εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως με το Π.Δ. 26.11.1999 (ΦΕΚ 939Δ/30.12.1999) και το οποίο ρυμοτομείται εξ ολοκλήρου για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου πράσινου, κατόπιν της υπ’ αριθ. ../2007 μελέτης πράξης εφαρμογής της περιοχής Β’ κατοικίας “………” του Δήμου Σαλαμίνας, η οποία κυρώθηκε με την υπ’ αριθ. ……/2.11.2011 απόφαση του Περιφερειάρχη Αττικής, καταχωρηθείσα στο Κτηματολογικό Γραφείο Σαλαμίνας με αριθ. ……./28.7.2014 και ότι εξ αυτού του λόγου γεννάται υποχρέωση καταβολής σε αυτή (αιτούσα) αποζημίωσης σε χρήμα από τον καθ’ ου Δήμο Σαλαμίνας για εμβαδό 220,13 τ.μ., καθώς το ακίνητο οφείλει εισφορά σε γη επιφάνειας 11,59 τ.μ. Ζητεί, λοιπόν, η αιτούσα να καθορισθεί ως οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης της απαλλοτριωθείσας έκτασης, το ποσό των 134 ευρώ ανά τ.μ., ήτοι 31.000 ευρώ για 232 τ.μ. που απαλλοτριώνονται και να καταδικασθούν οι αντίδικοι στην πληρωμή της δικαστικής της δαπάνης και στην αμοιβή της πληρεξούσιας δικηγόρου της.
Με το παραπάνω περιεχόμενο κι αιτήματα, η ως άνω αίτηση αρμοδίως (άρθρα 20 παρ.1 και 21 του ν. 2882/2001) εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται η απαλλοτριούμενη έκταση κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των άρθρων 18, 19 παρ. 5, 7-9 και 20 του ν. 2882/2001 και έχει ασκηθεί εμπρόθεσμα, με επίδοση αυτής στον καθ’ου Δήμο, 15 τουλάχιστον ημέρες πριν την ορισθείσα δικάσιμο (βλ. την ……./15.5.2020 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών με έδρα το Πρωτοδικείο της Αθήνας, ………….) και παραδεκτά κατ’ άρθρο 21 παρ. 1 του ίδιου νόμου, εφόσον δεν εκκρεμεί προς εκδίκαση αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου για προσωρινό προσδιορισμό της αποζημίωσης απαλλοτρίωσης, ούτε έχει εκδοθεί σχετική απόφαση. Για το παραδεκτό της συζήτησής της προσκομίζονται τα απαιτούμενα κατ’ άρθρο 17 του ν. 2882/2001 έγγραφα, ήτοι: α) η από 1.3.2012 με αριθμό πρωτ. ……/2.11.2011 Απόφαση του Περιφερειάρχη Αττικής για την κύρωση της με αριθμό …/2007 Πράξης Εφαρμογής στην περιοχή “………” του Δήμου Σαλαμίνας, Ν. Αττικής, β) Αντίγραφο του πίνακα πράξης εφαρμογής που αφορά στο επίδικο ακίνητο με Κωδικό κτηματογράφησης ……. για το Οικοδομικό Τετράγωνο …… της περιοχής “………” του Δήμου Σαλαμίνας γ) Αντίγραφο του Κτηματολογικού Φύλλου με ΚΑΕΚ …….. που έφερε το απαλλοτριούμενο ως γεωτεμάχιο πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής, δ) Αντίγραφο του Κτηματολογικού Φύλλου με ΚΑΕΚ ………., από το οποίο προκύπτει η καταχώρηση της προαναφερθείσας απόφασης του Περιφερειάρχη Πειραιά, με την οποία κυρώθηκε η υπ’ αριθ. ……./2007 Πράξη εφαρμογής, ε) Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του επίδικου ακινήτου, στ) το υπ’ αριθ. ……./14.11.2019 πιστοποιητικό μεταγραφής του υπ’ αριθ. …../1998 συμβολαίου αγοράς της Συμβ/φου Αθηνών ……… και το με ίδιο αριθμό πιστοποιητικό ιδιοκτησίας της Υποθηκοφύλακα Σαλαμίνας, ζ) το υπ’ αριθ. ……./14.11.2019 πιστοποιητικό βαρών της Υποθηκοφύλακα Σαλαμίνας περί μη εγγραφής υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης στο επίδικο ακίνητο, η) το υπ’ αριθ. ……/14.11.2019 πιστοποιητικό περί μη διεκδίκησης του επίδικου έως την έναρξη ισχύος του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας και ι) την από 2.12.2020 Έκθεση εκτίμησης αξίας ακινήτου της Επιτροπής του άρθρου 15 του ν. 2882/2001. Περαιτέρω, η αίτηση είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 17 του Συντάγματος, 13, 14 παρ. 1, 15, 17, 18, 19 παρ. 5, 7, 8 και 9, 20, 29 παρ. 1 και 9 του ν. 2882/2001, σε συνδυασμό με το άρθρο 12 του ν. 1337/1983, πλην του αιτήματος να γίνει δεκτό ότι η αιτούσα αποζημιώνεται για εμβαδόν 232 τ.μ., καθώς η ίδια διαλαμβάνει στην αίτησή της ότι αποζημιώνεται για 220,13 τ.μ. και ότι οφείλει εισφορά σε γη 11,59 τ.μ. και πρέπει ακολούθως αυτή (η αίτηση) να εξετασθεί ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.
Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης της μάρτυρος του καθ’ ου η αίτηση, ………….., πολιτικού μηχανικού, που ελήφθη στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης (σημειώνεται ότι η αιτούσα δεν πρότεινε μάρτυρα προς εξέταση), η οποία (κατάθεση) λαμβάνεται υπόψη για τη διάγνωση της αξίας του απαλλοτριούμενου ακινήτου (που εκτιμάται, κατά την κρινόμενη αίτηση άνω των 6.000 ευρώ), λόγω των ειδικών γνώσεων της (άρθρα 20 παρ. 6 και 19 παρ. 9, εδάφιο τελευταίο, του Ν. 2882/2001), από όλα τα έγγραφα, που προσκομίζουν νομίμως με επίκληση οι διάδικοι κι εκ των οποίων η τυχόν αναφορά κατωτέρω ορισμένων από αυτά είναι απλώς ενδεικτική, μεταξύ των οποίων (εγγράφων) περιλαμβάνονται η 484/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά για προσδιορισμό προσωρινής τιμής μονάδας ρυμοτομούμενου ακινήτου, κοντά στο επίδικο, η από 25.6.2019 εκτίμηση οικοπέδου του ………, αρχιτέκτονα- μηχανικού Ε.Μ.Π., η οποία εκτιμάται ελεύθερα κατ’ άρθρο 390 ΚΠολΔ ως ιδιωτική γνωμοδότηση, καθώς και από την επισκόπηση των φωτογραφικών απεικονίσεων-χαρτών του απαλλοτριούμενου ακινήτου και της ευρύτερης περιοχής από την Google earth, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται (άρθρα 444 παρ. 1 περ. γ΄, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 του ΚΠολΔ), σε συνδυασμό με τα διδάγματα της κοινής πείρας, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρο 336 παρ. 4 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 26-11-1999 (ΦΕΚ 939 Δ/30-12-1999) προεδρικό διάταγμα εγκρίθηκε η πολεοδομική μελέτη τμήματος της πολεοδομικής ενότητας “……….” του Δήμου Σαλαμίνας, της οποίας η χρήση για δεύτερη κατοικία είχε προσδιοριστεί με το από 20-8-1985 (ΦΕΚ 456 Δ/1985) προεδρικό διάταγμα. Ακολούθως, σε εκτέλεση του πολεοδομικού αυτού σχεδίου, εκδόθηκε η από 1.3.2012 με αριθμό πρωτ. …../2-11-2011 απόφαση του Περιφερειάρχη Αττικής περί κύρωσης της υπ’ αρ. ……/2007 Πράξης Εφαρμογής στην περιοχή “………” του Δήμου Σαλαμίνας, ν. Αττικής, η οποία καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Σαλαμίνας με αριθμό ……/28-7-2014 και περιλαμβάνει το επίδικο ακίνητο. Το εν λόγω απαλλοτριούμενο ακίνητο απεικονίζεται στο με κωδικό ΚΓ: ….. από 6.10.2021 απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας με αριθμό ΚΑΕΚ …….. μετά την κύρωση της εν λόγω πράξης εφαρμογής, ενώ πριν την κύρωση της ως άνω πράξης εφαρμογής έφερε ως γεωτεμάχιο τον αριθμό ΚΑΕΚ ……….. Στον πίνακα πράξης εφαρμογής φέρει κωδικό κτηματογράφησης …… και βρίσκεται στο Κ.Χ. …… οικοδομικό τετράγωνο. Πρόκειται για αγροτεμάχιο επιφάνειας 231,72 τ.μ., το οποίο σύμφωνα με το από Ιανουαρίου 2009 τοπογραφικό διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού ……., έχει πρόσωπο επί της οδού ….., που βρίσκεται στη θέση “……..” της περιφέρειας του Δήμου Σαλαμίνας και το οποίο ρυμοτομείται εξ ολοκλήρου για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου πράσινου και οφείλει σε εισφορά σε γη 11,59 τ.μ., οπότε αποζημιώνεται για επιφάνεια ιδιοκτησίας 220,13 τ.μ. από τον καθ’ου η αίτηση, Ο.Τ.Α, Δήμο Σαλαμίνας (βλ. συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1 παρ. 3, 2 παρ. 1, 32 έως 35, 37, 42 και 46 έως 48 ν.δ. της 17 Ιουλίου/16 Αυγούστου 1923 «Περί σχεδίων πόλεων κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών», των μετέπειτα ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων, μεταξύ των οποίων και η του άρθρου 2 ν. 5269/1931 «Περί αδειών οικοδομής επί ρυμοτομουμένων ακινήτων» και του άρθρου 6 παράγραφοι 1, 2 και 3 του ιδίου ν. 5269/1931, όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 2 α.ν. 625/1968 και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 3 ν. 633/1977, ορ. ΕφΑθ 420/2018 στην ΤΝΠ Νόμος). Με την 2548/2020 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (ειδική διαδικασία απαλλοτριώσεων) η αιτούσα αναγνωρίσθηκε δικαιούχος της αποζημίωσης που θα καθοριστεί λόγω της, δυνάμει της υπ αριθ. ……/2007 μελέτης πράξης εφαρμογής της περιοχής β’ κατοικίας “……” του Δήμου Σαλαμίνας, κυρωθείσας με την υπ’ αριθ. ……/1-3-2012 απόφαση του Περιφερειάρχη Αττικής, εξ ολοκλήρου ρυμοτόμηση του επίδικου ακινήτου, το οποίο εκείνη απέκτησε κατά πλήρη και αποκλειστική κυριότητα δυνάμει του υπ’ αριθ. ……/16-2-1998 συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου της συμβολαιογράφου Αθηνών ………., νομίμως μεταγραφέντος στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Σαλαμίνας στον τόμο …. με αριθμό …. Το απαλλοτριούμενο ακίνητο αγόρασε η αιτούσα από τον ……….. τότε ως αγροτεμάχιο και εκτός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενο, μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, με αναφερόμενη στο παραπάνω συμβόλαιο έκταση 198 τ.μ. και συνορεύον με στοιχεία ΑΒΓΔΑ, σύμφωνα με το προσαρτώμενο στο παραπάνω συμβόλαιο σχεδιάγραμμα μηνός Φεβρουαρίου 1998 του Αρχιτέκτονα Μηχανικού ……….., ανατολικά με ιδιωτική οδό πλάτους 5 μέτρων επί προσόψεως ΒΓ μήκους 12 μέτρων, δυτικά με ιδιωτική οδό πλάτους 5 μέτρων επί προσόψεως ΑΔ μήκους 12 μέτρων, βόρεια με αγροτεμάχιο ιδιοκτησίας ……. επί πλευράς ΓΔ μήκους 16 μέτρων και νότια με ιδιοκτησία ……., επί πλευράς ΑΒ μήκους 18 μέτρων. Η ευρύτερη περιοχή όπου κείται το επίδικο ακίνητο είναι αγροτικής μορφής, αραιοκατοικημένη, με λίγα κτίσματα, απέχει 4 χιλιόμετρα από το κέντρο της πόλης της Σαλαμίνας και 10 χιλιόμετρα από το επίνειο της Σαλαμίνας (Παλούκια), ενώ εξυπηρετείται με αραιό συγκοινωνιακό δίκτυο μιας γραμμής λεωφορείου (δρομολόγιο ανά μία ώρα). Σύμφωνα με την εξετασθείσα στο ακροατήριο μάρτυρα του καθ’ ου, η οποία είναι και κάτοικος Σαλαμίνας, το ακίνητο απέχει περί τα 850 μέτρα από τη θάλασσα. Επίσης, σύμφωνα με την προσκομιζόμενη από τον καθ’ ου 484/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιά (ειδική διαδικασία απαλλοτριώσεων) που αφορούσε σε καθορισμό προσωρινής τιμής μονάδος αποζημίωσης για ρυμοτομούμενο ακίνητο στην ίδια περιοχή “……….”, με πρόσοψη στην Κεντρική Λεωφόρο ……….. και από το οποίο το επίδικο απέχει περίπου 312 μέτρα, στην ευρύτερη περιοχή υπάρχει πρατήριο βενζίνης σε απόσταση περί τα 100 μέτρα από το σημείο όπου βρίσκεται το αναφερόμενο στην ως άνω απόφαση ακίνητο, υπεραγορά σε απόσταση 500 μέτρων, σχολείο σε απόσταση 2 χιλιομέτρων και Κέντρο Υγείας σε απόσταση 2-3 χιλιομέτρων από το ίδιο αναφερόμενο στην ως άνω προσκομιζόμενη απόφαση ακίνητο. Ωστόσο, στην περιοχή δεν υπάρχουν καταστήματα και υποκαταστήματα τραπεζών, ξενοδοχεία ή άλλες τουριστικές υποδομές. Το αναφερόμενο στην υπό κρίση αίτηση ακίνητο βρίσκεται πλησίον έκτασης δασικής μορφής (βλ. εκτύπωση αεροφωτογραφίας της Google earth που προσκόμισε ο καθ’ου Δήμος ως σχετικό 1). Εντούτοις, δεν αποδείχθηκε ότι το ίδιο αποτελεί δασική έκταση, όπως υποστήριξε η μάρτυρας του καθ’ου, ………, πολιτικός μηχανικός και υπάλληλος στην τεχνική υπηρεσία του Δήμου Σαλαμίνας, καταθέτοντας ότι η αξία του γι’ αυτό τον λόγο είναι μειωμένη, μη υπερβαίνουσα τα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με την προσαγόμενη και επικαλούμενη από την αιτούσα από 2.12.2019 με αριθμό πρωτ. ……/5706 βεβαίωση του άρθρου 26 παρ.4 του Ν. 2882/2001 του Δασάρχη της Διεύθυνσης Δασών Πειραιά-Δασαρχείου Πειραιά, “η επίδικη έκταση, που βρίσκεται στη θέση “………..” Δήμου Σαλαμίνος νήσου Σαλαμίνος Νομού Αττικής, όπως αυτή απεικονίζεται με περιμετρικά στοιχεία (Α,Β, Γ,Δ, Ε, Ζ, Α) στο από Νοέμβριο 2019 τοπογραφικό διάγραμμα κλίμακας 1: 500 της Τοπογράφου Μηχανικού ΤΕ κ. ………….δεν εμπίπτει σε επιφάνεια για την οποία έχει εκδοθεί Πράξη χαρακτηρισμού του Δασάρχη Πειραιά κατ’ εφαρμογή του άρθ. 14 Ν 998/79…Η εξεταζόμενη έκταση δεν εμπίπτει στα δάση και τις δασικές εκτάσεις της διαλυμένης Μονής Αγίου Νικολάου και της περιοχής “Κολώνας” της νήσου Σαλαμίνας. Κατόπιν αυτών η υπηρεσία μας δεν προβάλλει δικαιώματα επί των ανωτέρω εκτάσεων”. Σε ό,τι αφορά την αξία του επίδικου ακινήτου, επισημαίνεται ότι στη συγκεκριμένη περιοχή δεν υπάρχει σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Ο καθ’ου η αίτηση Δήμος με το εμπροθέσμως κατατεθέν από 13.10.2021 υπόμνημά του προσδιορίζει αυτή στο ποσό των 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Επικαλείται δε ως μέτρο σύγκρισης το ποσό των 80 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο που όρισε ως προσωρινή τιμή μονάδος αποζημίωσης η ως άνω 484/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς για ρυμοτομούμενο ακίνητο που βρίσκεται σε πιο κεντρικό σημείο σε σχέση με το επίδικο στην ίδια περιοχή του “………” επί της Λεωφόρου …… και προβάλλει ότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται στο βουνό και ότι γι’ αυτό η αξία του δεν μπορεί να υπερβεί τα 30-40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Εξάλλου, η μάρτυρας του Δήμου, ερωτηθείσα στο ακροατήριο σχετικά με την αξία των ακινήτων στο σημείο που βρίσκεται το επίδικο, απάντησε ότι δεν γνωρίζει ακριβώς την αξία των ακινήτων εκεί. Η αιτούσα ισχυρίζεται ότι η εμπορική-αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου ανέρχεται στα 134 ευρώ ανά τ.μ. και προσκομίζει την από 25.6.2019 Εκτίμηση Οικοπέδου του Αρχιτέκτονα Μηχανικού Ε.Μ.Π. …….., πλην όμως ο τελευταίος φέρεται να συνυπολογίζει στην αξία του ακινήτου τη μετατροπή του από αγροτεμάχιο σε οικόπεδο λόγω της ένταξής του στο σχέδιο πόλεως, δηλαδή την αύξηση της αξίας του εξαιτίας της απαλλοτρίωσης. Φέρει δε αυτός προς σύγκριση, στοιχεία έρευνας αγοράς από άλλα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση στην ίδια περιοχή είτε από μεσιτικά γραφεία, είτε από ιδιώτες. Συγκεκριμένα αναφέρεται σε: α) οικόπεδο στον …… Σαλαμίνας, με εμβαδόν 225 τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 81 τ.μ., 800 μέτρα μακριά από τη θάλασσα, προσφερόμενο από Μεσιτικό …….., με τιμή πώλησης 35.000 ευρώ, ήτοι 155,6 ευρώ ανά τ.μ., β) οικόπεδο στον …… Σαλαμίνας, με εμβαδόν 250 τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 90 τ.μ., 750 μέτρα μακριά από τη θάλασσα, προσφερόμενο από Μεσιτικό ………., με τιμή πώλησης 38.000 ευρώ, ήτοι 152 ευρώ ανά τ.μ., γ) οικόπεδο στον ….. . Σαλαμίνας, με εμβαδόν 205 τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 65,60 τ.μ., 500 μέτρα μακριά από τη θάλασσα, προσφερόμενο από Μεσιτικό ………, με τιμή πώλησης 31.000 ευρώ, ήτοι 151,2 ευρώ ανά τ.μ., δ) οικόπεδο στον …….. Σαλαμίνας, με εμβαδόν 219 τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 70 τ.μ., 800 μέτρα μακριά από τη θάλασσα, προσφερόμενο από ιδιώτη, με τιμή πώλησης 33.000 ευρώ, ήτοι 150,7 ευρώ ανά τ.μ. και ε) οικόπεδο στον ……… Σαλαμίνας, με εμβαδόν 180 τ.μ. και επιτρεπόμενη δόμηση 50,40 τ.μ., 700 μέτρα μακριά από τη θάλασσα, προσφερόμενο από ιδιώτη, με τιμή πώλησης 24.000 ευρώ, ήτοι 133,3 ευρώ ανά τ.μ. Περαιτέρω, κατά τον ίδιο αρχιτέκτονα μηχανικό στο επίδικο ακίνητο μπορεί να κτισθεί μονοκατοικία που θα έχει επιφάνεια στο υπόγειο 83,50 τ.μ. χρησιμεύουσα ως βοηθητικοί χώροι, επιφάνεια 83,50 τ.μ. στο ισόγειο και επιφάνεια 8 τ.μ. σε πατάρι. Χρησιμοποιώντας δε ο παραπάνω εκτιμητής δύο διαφορετικές μεθόδους εκτίμησης του επίδικου ακινήτου, ήτοι τη μέθοδο συγκριτικών στοιχείων σε σχέση με άλλα κοντινά ακίνητα και τη μέθοδο αξιοποίησης (με κατασκευή μονοκατοικίας) του ακινήτου, εκτιμά βάσει της πρώτης την αξία του ακινήτου στις 31.000 ευρώ ήτοι στα 136 ευρώ ανά τ.μ. και βάσει της δεύτερης την αξία του στις 30.000 ευρώ, ήτοι στα 129 ευρώ ανά τ.μ. Εντέλει, συνδυάζοντας τις δύο μεθόδους εκτιμά ότι η τελική αξία του οικοπέδου ανέρχεται στις 31.000 ευρώ, ήτοι 134 ευρώ ανά τ.μ. Τα εκτιθέμενα στην έκθεση στοιχεία σχετικά με την αξία άλλων ακινήτων στην ίδια περιοχή δεν κρίνονται ενδεικτικά της αξίας του επίδικου ακινήτου, καθώς δεν προκύπτει ότι εντέλει συνήφθησαν αγοραπωλησίες με τις ζητούμενες γι’ αυτά τιμές, ούτε καν ότι εκδηλώθηκε σχετικό ενδιαφέρον αγοράς, κάτι το οποίο θα ήταν αναμενόμενο, αν η τιμή τους ανταποκρινόταν πράγματι στην εμπορική αξία τους. Τέλος, σύμφωνα με την από 2.12.2020 Έκθεση εκτίμησης αξίας ακινήτου της Επιτροπής του άρθρου 15 του Ν. 2882/2001 που συγκλήθηκε κατόπιν της υπ’ αριθ. πρωτ. ……./24-4-2020 αίτησης της νυν αιτούσας και αφού η Επιτροπή έλαβε υπόψη της: 1) τις διατάξεις του Ν. 2882/2001 “Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων” όπως ισχύει σήμερα, 2) την υπ’ αριθ. ../24.2.2020 αίτηση της …….., 3) το υπ’ αριθ. …/2-12-2020 έγγραφο της Δ.Ο.Υ. Ε’ Πειραιά με το οποίο καθορίζεται η τιμή στο ποσό των 150-180 ευρώ τ.μ. βάσει συγκριτικών στοιχείων πλησιόχωρων ακινήτων, 4) τη θέση και την έκταση του ακινήτου και το γεγονός ότι είναι μη άρτιο, ομοφώνως γνωμοδότησε ότι συνεκτιμώντας όλους τους παραπάνω παράγοντες η αξία του υπό εξέταση ακινήτου με κωδικό κτηματογράφησης ….. εκτιμάται ότι ανέρχεται στο ποσό των 100 ευρώ/τμ. Δεδομένου ότι η ως άνω Επιτροπή αναφέρει στην έκθεσή της ότι έλαβε υπόψη της τις διατάξεις του ν. 2882/2001, πρέπει να γίνει δεκτό ότι έχει λάβει υπόψη της και τη διάταξη του άρθρου 13 παρ.2 εδ. 1 του εν λόγω νόμου σύμφωνα με την οποία “Ενδεχόμενη μεταβολή της αξίας του απαλλοτριωμένου μετά τη δημοσίευση της πράξης απαλλοτρίωσης και μόνον εξαιτίας της δεν λαμβάνεται υπόψη”. Περαιτέρω, αναφορικά με την εμπορική αξία των ακινήτων, είναι κοινώς γνωστό κατ’ άρθρο 336 παρ.1 ΚΠολΔ ότι από του έτους 2009, που ενέσκηψε οικονομική κρίση στη χώρα μας, παρουσίασε πτωτική τάση, η οποία έβαινε συνεχώς επιδεινούμενη, καθόσον λόγω της οικονομικής ανασφάλειας αλλά και των δυσβάστακτων επιβαρύνσεων της ακίνητης περιουσίας, δεν εκδηλωνόταν ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων. Τούτο ήταν ιδιαίτερα έκδηλο στην περιοχή του επιδίκου αλλά και στην ευρύτερη περιοχή της νήσου Σαλαμίνας, η οποία προσήλκυε, αγοραστές για δημιουργία εξοχικής κατοικίας, προερχόμενους από λαϊκά και μικροαστικά στρώματα που κατά κύριο λόγο επλήγησαν οικονομικά (βλ. ΕφΠειρ 196/2016 στην ΤΝΠ Νόμος). Εντούτοις, είναι κοινώς γνωστό από το έτος 2019 και μετά παρουσιάζεται ανάκαμψη στη ζήτηση και στις τιμές ακινήτων. Ενόψει όλων όσων τέθηκαν παραπάνω και λαμβανομένων υπόψη των ισχυουσών οικονομικών και νομισματικών συνθηκών, κατά το χρόνο συζήτησης της κρινομένης αιτήσεως (7.10.2021), που σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 του Συντάγματος και 13 παρ. 1α του ΚΑΑΑ είναι στη συγκεκριμένη περίπτωση ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της οριστικής τιμής μονάδας αποζημιώσεως, αφού υποβλήθηκε απευθείας αίτηση για οριστικό προσδιορισμό αποζημίωσης, χωρίς να προηγηθεί αντίστοιχα αίτηση για προσωρινό προσδιορισμό αποζημίωσης και χωρίς να υπολογισθεί η τυχόν ανατίμηση ή υποτίμηση της αξίας του επίδικου ακινήτου, λόγω της εξαγγελίας ή της κήρυξης της απαλλοτριώσεως, κατά συνέπεια δε και η πλήρης οφειλόμενη για την ίδια έκταση αποζημίωση, δηλαδή εκείνη με την οποία η δικαιούχος μπορεί να αντικαταστήσει το απαλλοτριούμενο με άλλο ισάξιο ακίνητο ανέρχεται στο ποσόν των 100 ευρώ ανά τ.μ. εδάφους, όσο δηλαδή όρισε η Επιτροπή του άρθρου 15 του Ν. 2882/2001 στην από 2.12.2020 έκθεση εκτίμησής της και όχι στο ποσό που 134 ευρώ ανά τ.μ. που ζητεί με την αίτησή της η αιτούσα να καθορισθεί, το οποίο κρίνεται υπερβολικό, λαμβανομένης και της θέσης και της μη αρτιότητας του ένδικου ακινήτου. Συνεπώς πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη η ένδικη αίτηση και να καθορισθεί η τιμή μονάδας αποζημιώσεως στο προαναφερόμενο ποσό.
Τέλος, πρέπει ο καθ΄ ου η αίτηση Δήμος, ως υπόχρεος για την καταβολή της αποζημίωσης, να καταδικαστεί στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της αιτούσας, κατόπιν αιτήματος αυτής (άρθρα 106 και 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ), τα οποία αποτελούν παρακολούθημα της αποζημίωσης αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και προσαυξάνουν το ποσό της, μη εφαρμοζομένου εν προκειμένω του άρθρου 22 του Ν. 3693/1957 (άρθρο 18 παρ. 4 του Ν. 2882/2001) και αποκλειομένου του ολικού ή μερικού συμψηφισμού και κατανομής του οικείου ποσού ανάλογα με την έκταση της νίκης ή ήττας καθενός από τους διαδίκους (ΟλΑΠ 8/1999, ΟλΑΠ 9/1996 στην ΤΝΠ Νόμος), τα οποία ανέρχoνται στο ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ για την παράσταση (μετ΄ εξόδων, άρθρο 189 παρ. 1 του ΚΠολΔ) της αιτούσας δια δικηγόρου και β) σε ποσοστό 1,50% [3% ( = 2% + 1% κατά τα άρθρα 63 παρ.1 περ. iα και 68 παρ.1 του ν. 4194/2013) : ½] επί της καθορισθείσας αποζημίωσης, ως δικηγορική αμοιβή καθόσον η αξία του αντικειμένου της δίκης δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ, για τη σύνταξη της αιτήσεως και των προτάσεων, εφόσον για την άσκηση της αίτησης συντάχθηκαν προτάσεις (ΟλΑΠ 17/2000 ΕλλΔνη 41.958, ΑΠ 1893/2007) και δεδομένου ότι όταν υπόχρεος για καταβολή αποζημιώσεως είναι φορέας που υπάγεται στη Γενική Κυβέρνηση (όπως εν προκειμένω ο Δήμος Σαλαμίνας), κατά το Ν. 2362/1995, η επιδικαζόμενη από το Δικαστήριο αμοιβή, καθορίζεται υποχρεωτικά έως το ήμισυ των νόμιμων αμοιβών κατά τον Κώδικα περί Δικηγόρων (άρθρο 130 παρ. 2 του Ν. 4070/2012), διάταξη, η οποία εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 146 παρ. 9 περ. δ΄ του ίδιου νόμου και στις εκκρεμείς, κατά την έναρξη ισχύος του, απαλλοτριώσεις, η οποία συμπίπτει με τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, την 10-4-2012 (ΦΕΚ αριθ. 82/10-4-2012), κατά το άρθρο 188 του ίδιου νόμου (βλ. ΕφΠειρ 625/2015 στην ΤΝΠ Νόμος).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Απορρίπτει ό,τι έκρινε απορριπτέο στην αίτηση.
Δέχεται εν μέρει αυτή.
Καθορίζει την οριστική τιμή μονάδας αποζημίωσης του στο σκεπτικό περιγραφόμενου ακινήτου στην περιοχή “………” του Δήμου Σαλαμίνας, το οποίο ρυμοτομήθηκε για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου με την υπ’ αριθ. …../2007 Πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης που κυρώθηκε με την από 1.3.2012 υπ’ αριθ. πρωτ. …/2-11-2011 απόφαση του Περιφερειάρχη Αττικής καταχωρισθείσα στο Κτηματολογικό Γραφείο Σαλαμίνας με αριθμό …./28.7.2014 και το οποίο φέρει κωδικό κτηματογράφησης στον Πίνακα πράξης εφαρμογής …… και μετά την κύρωση της Πράξης εφαρμογής ΚΑΕΚ …….. στο Εθνικό Κτηματολόγιο, στο ποσό των εκατό (100) ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο εδάφους.
Καταδικάζει τον καθ΄ ου η αίτηση να καταβάλει στην αιτούσα τα δικαστικά έξοδα αυτής, τα οποία ανέρχoνται α) στο ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ για την παράσταση μετ΄ εξόδων της αιτούσας δια δικηγόρου και β) σε ποσοστό 1,50% επί της καθορισθείσας αποζημίωσης, ως αμοιβή της πληρεξούσιας δικηγόρου για τη σύνταξη της αιτήσεως και των προτάσεων.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στον Πειραιά, στις 11.11.2021
Δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στον Πειραιά, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους, στις 29.11.2021
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ