Αριθμός 58/2022
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευαγγελία Πανταζή, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Τ.Λ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ……….., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ)», που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, ως καθολικού διαδόχου από 1.3.2020 του ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Ενιαίο Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης και Εφάπαξ Παροχών» (Ε.Τ.Ε.Α.Ε.Π), δυνάμει του Ν 4670/2020 (άρθρο 1 παρ 2), ως καθολικού διαδόχου από 1.1.2017 του Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Ταμείο Πρόνοιας Κατωτέρων Πληρωμάτων Εμπορικού Ναυτικού» (Τ.Π.Κ.Π.Ε.Ν.), που έδρευε στον Πειραιά Αττικής και εκπροσωπείτο νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιό του δικηγόρο Γεώργιο Κουντούρη (με δήλωση κατ΄ άρθρο 242 παρ 2 ΚΠολΔ).
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Ανώνυμης εταιρείας ………….. εκπροσωπήθηκε δε από τον πληρεξούσιό της δικηγόρο Θεόδωρο Καμπέρη.
Η εφεσίβλητη άσκησε ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 20.11.2015 (ΓΑΚ.ΕΑΚ ………./2015) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκαν η υπ΄ αριθμ. 2815/2018 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που κήρυξε εαυτό αναρμόδιο καθ΄ύλην για την εκδίκαση της ως άνω αγωγής και παράπεμψε αυτήν προς εκδίκαση στο καθ΄ύλην αρμόδιο Δικαστήριο, ήτοι στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς, το οποίο, συζητήσεως γενομένης, εξέδωσε την υπ΄ αριθμ. 2016/2020 απόφασή του, με την οποία δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου το εναγόμενο και ήδη εκκαλούν με την από 15.9.2020 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ……/2020) έφεσή του, της οποίας δικάσιμος ορίστηκε (ΓΑΚ/ΕΑΚ Εφετείου Πειραιώς ………/2020) αυτή που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εκκαλούντος, ο οποίος παραστάθηκε με δήλωση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ανέπτυξε τις απόψεις του με τις έγγραφες προτάσεις που προκατέθεσε και ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εφεσίβλητης, αφού έλαβε τον λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκε στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου η από 15-9-2020 (με αριθμ. κατάθ. ………./9-9-2020) έφεση του εκκαλούντος, νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ)», ως καθολικού διαδόχου, δυνάμει του άρθρου 1 παρ. 2 του ν. 4670/2020, του νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ενιαίο Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης και Εφάπαξ Παροχών (Ε.Τ.Ε.Α.Ε.Π)», που είχε καταστεί καθολικός διάδοχος, δυνάμει του άρθρου 75 περ. Ζ’ του ν. 4387/2016, του αρχικώς εναγομένου νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου με την επωνυμία Ταμείο Προνοίας Κατωτέρων Πληρωμάτων Εμπορικού Ναυτικού (Τ.Π.Κ.Π.Ε.Ν), στρεφόμενη κατά της με αριθμ. 2016/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Η ένδικη έφεση έχει ασκηθεί νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 511, 513 παρ. 1β, 516 παρ. 1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ), αρμοδίως, δε, φέρεται προς εκδίκαση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρο 19 ΚΠολΔ), μη απαιτουμένης της καταθέσεως παραβόλου για την άσκησή της κατ’ άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως ορίζεται στο άρθρο 28 παρ. 4 του ν. 2570/1998. Πρέπει, επομένως, η έφεση αυτή να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί, περαιτέρω, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία, ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ).
Με την από 20-11-2015 (με αριθμ. κατάθ. ………/26-11-2015) αγωγή της η ενάγουσα, ήδη εφεσίβλητη, ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «……………» ιστορούσε ότι, δυνάμει της από 31-5-2006 συμβάσεως, που καταρτίστηκε μεταξύ αυτής και του εναγομένου, παραχωρήθηκε σ’αυτήν από το τελευταίο, κατόπιν διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού, η διαχείριση για ορισμένο χρόνο του διατηρητέου ακινήτου, που βρίσκεται στον Πειραιά, επί της οδού ………… ιδιοκτησίας της. Ότι, για την εν λόγω παραχώρηση, συμφωνήθηκε μηνιαία πρόσοδος ποσού 8.900 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενη ετησίως, από την 1η Ιανουαρίου εκάστου νέου έτους, με το ποσοστό του τιμαρίθμου των δώδεκα προηγούμενων μηνών συν μια μονάδα, η οποία μηνιαία πρόσοδος ανερχόταν, μετά από τις συμφωνημένες αναπροσαρμογές, στο ποσό των 10.992,60 ευρώ. Ότι, ενόψει του γεγονότος της έκτακτης, απρόβλεπτης και μη παροδικού χαρακτήρα δυσμενούς μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, που επήλθε πέντε έτη μετά την κατάρτιση της ανωτέρω σύμβασης, προέκυψε ουσιώδης απόκλιση ανάμεσα στην ως άνω συμφωνηθείσα μηνιαία πρόσοδο και σε αυτήν, που θα έπρεπε να καταβάλλεται βάσει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεδομένου ότι η διαχείριση και εκμετάλλευση του επίμαχου κτιρίου της απέφερε, πριν από την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης, το ποσό των 66.000 ευρώ, ενώ πλέον της αποφέρει το ποσό των 23.700 ευρώ. Με βάση αυτά τα πραγματικά περιστατικά, επικαλούμενη η ενάγουσα έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών, μετά τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, ζητούσε κατ’ εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ, άλλως κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ: α) να αναπροσαρμοσθεί – μειωθεί η καταβαλλόμενη μηνιαία πρόσοδος στο ποσό των 5.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής μέχρι τη λήξη της σύμβασης και β) να παύσει η ισχύς της συμβατικής ρύθμισης περί ετήσιας αναπροσαρμογής της εν λόγω μηνιαίας προσόδου, άλλως να αναπροσαρμοστεί η τελευταία με μείωση της ετήσιας αναπροσαρμογής της στο 50% του τιμαρίθμου των 12 προηγούμενων της επίδοσης της αγωγής μηνών, χωρίς επιπλέον προσαύξηση για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της κρινόμενης αγωγής και μέχρι τη λήξη της σύμβασης, ισχυριζόμενη ότι, με βάση τις ιστορούμενες στην αγωγή συνθήκες, η εκπλήρωση της παροχής της, όπως είχε συμφωνηθεί, δεν ανταποκρινόταν στην καλή πίστη, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τα κρατούντα συναλλακτικά ήθη, με αποτέλεσμα να ζημιώνεται υπέρμετρα η ίδια. Επί της ανωτέρω αγωγής, εκδόθηκε αρχικά η με αριθμ. 2815/2018 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (τακτική διαδικασία), δυνάμει της οποίας, αφού κρίθηκε αναρμόδιο το δικάσαν Δικαστήριο, παραπέμφθηκε να δικαστεί η υπόθεση ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, κατά τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Στη συνέχεια και πριν την τελεσιδικία της ανωτέρω παραπεμπτικής απόφασης, εισήχθη η υπόθεση προς συζήτηση ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, το οποίο με τη με αριθμ. 1092/2019 απόφασή του έκρινε απαράδεκτη της συζήτησή της, αφού δεν είχε τελεσιδικήσει η ως άνω παραπεμπτική απόφαση. Εν τέλει, μετά την τελεσιδικία της απόφασης αυτής, επαναφέρθηκε η υπόθεση προς συζήτηση στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται το εκκαλούν για λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων. Ζητεί δε να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και να απορριφθεί η αγωγή.
Για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, στηριζόμενης στην διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 παρ. 1α του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ` αυτήν τα εξής: 1) έγκυρη σύμβαση εμπορικής μισθώσεως. 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από την σύναψη της μισθώσεως ή από τον χρόνο της τυχόν προγενέστερης συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι τον χρόνο της πρώτης, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, συζητήσεως της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά την αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά την αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Επομένως, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα και τα περιστατικά, από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τούτο, συνήθως, συμβαδίζει με τη μισθωτική αξία των όμορων ή και παράπλευρων με το μίσθιο ακινήτων. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους αποκλίσεως του μισθώματος. 5) Ορισμένο αίτημα. Εξάλλου, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται να αναφέρονται στην αγωγή η ύπαρξη στην περιοχή όμορων ακινήτων και το ύψος της μισθωτικής αξίας αυτών, διότι τα εν λόγω στοιχεία είναι ζητήματα ουσίας και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (βλ. ΑΠ 339/2020, ΑΠ 566/2018, ΑΠ 1465/2018 ΝΟΜΟΣ).
Η αγωγή με τα προαναφερόμενα ιστορικό και αίτημα, ως προς τη βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ, είναι επαρκώς ορισμένη και νόμω βάσιμη. Ειδικότερα, αναφέρονται σ` αυτήν όλα τα αναγκαία κατά νόμο στοιχεία, σε σχέση με το καταγόμενο προς κρίση ένδικο δικαίωμα της μισθώτριας, εφόσον στην αγωγή μνημονεύονται τα εξής: α) η έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) το καταβαλλόμενο μίσθωμα, ανερχόμενο στο ποσό των 10.992,60 ευρώ και ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288ΑΚ, γ) οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες, (οικονομική κρίση, η σημαντική μείωση των εσόδων από την εκμετάλλευση του ακινήτου, η αύξηση των εξόδων της επιχείρησης, το ύψος της επένδυσης), που μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 5000 ευρώ μηνιαίως, δ) η ζημία της μισθώτριας λόγω της πτώσης του κύκλου εργασιών της επιχείρησης και της μείωσης των ακαθάριστων εσόδων αυτής και συνακόλουθα των κερδών της σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50%, ε) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης (μείωσης) του μισθώματος και στ) ορισμένο αίτημα, που συνίσταται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 5000 ευρώ μηνιαίως, που ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι δεν ήταν αναγκαίο να παραθέτει η ενάγουσα μισθώτρια στην αγωγή της, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, επιπλέον προσδιοριστικά στοιχεία, ούτε συγκριτικά στοιχεία για τα μειωμένα μισθώματα, που καταβάλλονταν για καταστήματα παρόμοια με τα αυτά, που εκμεταλλευόταν ή ίδια, τα οποία βρίσκονται στην ίδια περιοχή, διότι, όπως προεκτέθηκε, αυτά αποτελούν στοιχεία, που προκύπτουν κατά τη διεξαγωγή των αποδείξεων και κατά την εκτίμηση των εκατέρωθεν αποδεικτικών μέσων και, συνεπώς, δεν αποτελούν στοιχεία για τον προσδιορισμό της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, θεμελιωτικά του παραδεκτού και ορισμένου της αγωγής εκ του άρθρου 288 ΑΚ. Δεν έσφαλε, επομένως, η εκκαλουμένη, που έκρινε ως ορισμένη και νόμιμη την αγωγή, σύμφωνα με το άρθρο 288 ΑΚ, γι’ αυτό είναι αβάσιμα και απορριπτέα τα αντίθετα, που προβάλλονται σχετικά στην έφεση.
Από την εκτίμηση των ένορκων καταθέσεων των μαρτύρων, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιά και εμπεριέχονται στα ταυτάριθμα με τη με αριθμ. 2815/2018 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιά πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, της με αριθμ. …../9-1-2019 ένορκης βεβαίωσης ενώπιον του Ειρηνοδικείου Αθηνών του ………., η οποία προσκομίστηκε με επίκληση από την ενάγουσα και λήφθηκε κατόπιν νόμιμης κλήτευσης του εναγομένου (βλ. τη με αριθμ. …./7-1-2019 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο της Αθήνας …………), καθώς και όλων των εγγράφων, που οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν νομίμως, τα οποία λαμβάνονται υπόψη είτε προς άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Το Νοέμβριο του 2005 προκηρύχθηκε διεθνής πλειοδοτικός διαγωνισμός, για την ανάδειξη αναδόχου σύμβασης παραχώρησης της διαχείρισης (Management),για ορισμένο χρόνο, του ακινήτου, ιδιοκτησίας του αρχικώς εναγομένου, νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου με την επωνυμία Ταμείο Προνοίας Κατωτέρων Πληρωμάτων Εμπορικού Ναυτικού, που βρίσκεται εντός του λιμένα του Πειραιά, επί της οδού ………….. στον Πειραιά. Το ανωτέρω ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί ως διατηρητέο με την οικ. 10382 απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ, δημοσιευθείσα στο ΦΕΚ 165/1-3-1988. Ανάδοχος της σύμβασης αναδείχθηκε η ενάγουσα, η οποία υπέγραψε από κοινού με το εναγόμενο την από 31-5-2006 σύμβαση παραχώρησης. Στη συνέχεια, το εναγόμενο εντάχθηκε, με καθολική διαδοχή, στο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ενιαίο Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης και Εφάπαξ Παροχών (Ε.Τ.Ε.Α.Ε.Π)», δυνάμει του άρθρ. 75 περ. Ζ’ του ν. 4387/2016, που συνέχισε τη δίκη ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου. Ήδη δε, δυνάμει του άρθρου 1 παρ. 2 του ν. 4670/2020, καθολικός διάδοχος του Ε.Τ.Ε.Α.Ε.Π κατέστη το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ)», που άσκησε την υπό κρίση έφεση. Δυνάμει της παραπάνω από 31-5-2006 συμβάσεως, συμφωνήθηκαν τα ακόλουθα: α) η αξιοποίηση από την ενάγουσα του διατηρητέου ακινήτου, που αποτελείται από υπόγειο επιφάνειας 33 τμ, ισόγειο επιφάνειας 569 τμ, 4 ορόφους επιφάνειας 574 τμ ο καθένας και δώμα 74 τμ με ταράτσα, ήτοι συνολικής επιφάνειας 2.974 τμ, με την εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών επισκευής και διαρρύθμισής του, με προϋπολογισθέν κόστος 4.179.048 ευρώ και β) η καταβολή στο εναγόμενο, ως μηνιαία πρόσοδο, του ποσού των 8.900 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενη ετησίως από την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, με βάση το ύψος του τιμαρίθμου των δώδεκα προηγούμενων μηνών συν μία μονάδα. Η εν λόγω μίσθωση, που συνιστά μίσθωση προσοδοφόρου ακινήτου, εφόσον αφορά σε κτίσμα εντός λιμένος, που είναι μάλιστα και διατηρητέο, εξαιρείται από την προστασία του ΠΔ 34/1995 (άρθρα1 παρ. 1 περ. α’ και 4 παρ. 1 περ. δ’ και θ’ αυτού) και, συνεπώς, διέπεται από τον ΑΚ και τις ειδικές συμφωνίες των συμβαλλομένων μερών, ενώ, ως μίσθωση ακινήτου ιδιοκτησίας νπδδ, διέπεται και από το ΠΔ 715/1979 (βλ. ΑΠ 762/2015 ΝΟΜΟΣ). Η διαχείριση και εκμετάλλευση του ακινήτου παραχωρήθηκε στην ενάγουσα εταιρεία για χρονικό διάστημα 25 ετών, με υποχρέωση της τελευταίας να καταβάλλει στο εναγόμενο την ως άνω μηνιαία πρόσοδο. Βάσει διαδοχικών αναπροσαρμογών, που επακολούθησαν, το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν, κατά τη συζήτηση της αγωγής, στο ποσό των 11.907,59 ευρώ. Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά στοιχεία και από γεγονότα, που είναι γενικώς γνωστά και λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το παρόν Δικαστήριο (336 παρ.4 του ΚΠολΔ), αποδείχθηκε ότι, μετά την κατάρτιση της ένδικης από 31-5-2006 μακροχρόνιας μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος και την έναρξη λειτουργίας της, συνέβησαν γεγονότα που διατάραξαν τον οικονομικό ρυθμό της χώρας και δεν έχουν παροδικό χαρακτήρα. Ειδικότερα, κατά την πενταετία 2004-2009 η ελληνική οικονομία παρουσίασε πολύ καλές επιδόσεις (υψηλή ανάπτυξη, αύξηση απασχόλησης βελτίωση του πραγματικού εισοδήματος των εργαζομένων). Όμως, η διεθνής οικονομική κατάσταση, από τα τέλη του 2009, επηρέασε δραματικά την ελληνική οικονομία. Από τότε, η Ελλάδα εισήλθε σε κατάσταση βαθιάς ύφεσης, που διήρκεσε μία δεκαετία περίπου, ενώ, κατά την τελευταία διετία, η ελληνική οικονομία (όπως και η παγκόσμια) δοκιμάζεται από την πανδημία του κορονοϊού, πλην όμως, ήδη παρατηρούνται ανοδικές τάσεις στις αξίες των ακινήτων, ενώ, κατά το προσεχές χρονικό διάστημα, υπάρχουν θετικές προοπτικές για την ανάπτυξη της κτηματαγοράς στη χώρα και συνακόλουθα για την ανοδική πορεία της μισθωτικής αξίας των ακινήτων. Συγκεκριμένα, το 2009 επιδεινώθηκε δραματικά το δημοσιοοικονομικό έλλειμμα, υπήρξε αδυναμία δανεισμού και την άνοιξη του 2010 η χώρα προσέφυγε στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης, του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και της Ευρωπαϊκής Τράπεζας, προκειμένου να αποφευχθεί η άτακτη χρεοκοπία. Ψηφίστηκε δε ο νόμος 3845/2010 (ΦΕΚ Α’ 65/06-5-2010) “Μέτρα για την εφαρμογή του μηχανισμού στήριξης της Ελληνικής Οικονομίας από τα κράτη μέλη της ζώνης του ευρώ και του Δ.Ν.Τ” και επακολούθησε ο νόμος 3847/2010 (ΦΕΚ Α’ 67/11-5-2010) “Επανακαθορισμός των επιδομάτων εορτών – Χριστουγέννων και Πάσχα και του επιδόματος αδείας για τους συνταξιούχους και βοηθηματούχους του Δημοσίου”. Με βάση τους νόμους αυτούς, επήλθε σημαντική μείωση των αποδοχών, των συντάξεων και των επιδομάτων των δημόσιων υπαλλήλων και των συνταξιούχων, επιβλήθηκαν νέοι φόροι και αυξήθηκαν οι ήδη υφιστάμενοι, επιπλέον δε, επιβλήθηκαν και διάφορες εισφορές. Οι δημόσιες δαπάνες περιορίστηκαν και περικόπηκαν θέσεις εργασίας. Η ανεργία αυξήθηκε δραματικά και πολλές επιχειρήσεις διέκοψαν την εμπορική τους δραστηριότητα, καθώς η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών μειώθηκε και περιορίστηκε η καταναλωτική κίνηση, κατ’ ακολουθία δε και η ρευστότητα. Εξάλλου, εξαιτίας των κλυδωνισμών του τραπεζικού συστήματος, έλαβαν χώρα δύο ανακεφαλαιώσεις των τραπεζών, των οποίων περιορίστηκε δραστικά η ρευστότητα και, συνακόλουθα, η δυνατότητα δανειοδότησης – χρηματοδότησης των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών. Στη συνέχεια, λόγω της μη επίτευξης των προγραμμάτων δημοσιονομικής προσαρμογής, επιβλήθηκαν νέα μέτρα τον Οκτώβριο του 2011 (βαθμολόγιο – μισθολόγιο Δημοσίου, μειώσεις σε κύριες και επικουρικές συντάξεις, μειώσεις στα εφάπαξ, επιβολή τέλους ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών, νέα φορολογική κλίμακα) και εντός του έτους 2012 νομοθετήθηκαν από την Βουλή των Ελλήνων το Μνημόνιο ΙΙ, που συμφωνήθηκε μεταξύ της Ελλάδας και των πιστωτών τον Οκτώβριο 2011 και τα μέτρα που το συνόδευαν (μεταξύ των οποίων μείωση του κατώτατου μισθού στον ιδιωτικό τομέα σε όλα τα κλιμάκια του βασικού μισθού – από 751 σε 586 ευρώ- και 32% στους νεοεισερχόμενους μέχρι 25 ετών, περικοπές συντάξεων, επιδομάτων δαπανών υγείας, άμυνας, λειτουργιών του Κράτους και εκλογών, κατάργηση των Οργανισμών Εργατικής Κατοικίας και Εστίας, ενοποίηση και κατάργηση Δημόσιων Οργανισμών, πλήρες άνοιγμα κλειστών επαγγελμάτων, κατάργηση φοροαπαλλαγών και χαμηλού Φ.Π.Α), ενώ ψηφίστηκε, σε υλοποίηση των παραπάνω, το Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2013-2016, με το οποίο νομοθετήθηκαν νέα μέτρα δημοσιονομικής περικοπής (μείωση εφάπαξ, κατάργηση της καθολικότητας της Ε.Γ.Σ.Σ.Ε, κατάργηση δώρων Χριστουγέννων και Πάσχα, όπως και επιδομάτων αδείας για τους δημόσιους υπαλλήλους και συνταξιούχους, κατάργηση των διαφόρων οικογενειακών επιδομάτων και αντικατάστασή τους από ενιαίο επίδομα στήριξης τέκνων κλπ). Τα ως άνω γεγονότα επέφεραν μεγάλη οικονομική ύφεση, που κατά τα έτη 2011 και 2012 διαμορφώθηκε στο -7% και κατά το έτος 2013 στο – 4%, ανεργία, που από το 7,7% το 2008 ανήλθε, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, στο 28% περίπου και προκάλεσαν περιστολή της επιχειρηματικής δραστηριότητας, έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος, καθώς μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών και υποχώρησαν αισθητά οι προβλέψεις των καταναλωτών για την οικονομική κατάσταση του νοικοκυριού τους, ενώ, από το έτος 2011, η ζήτηση των ακινήτων για επαγγελματική στέγη παρουσίασε συνεχή μείωση, με αποτέλεσμα πολλά καταστήματα να παραμένουν χωρίς μίσθωση (κενά). Επίσης, σε πτωτική τροχιά βρέθηκε, από τα μέσα του 2010, η εμπορική κίνηση, ειδικότερα δε, στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων υπήρξε κατακόρυφη μείωση της μισθωτικής τους αξίας. Σε αντιστοιχία με την εξέλιξη αυτή, το Ελληνικό Δημόσιο νομοθέτησε τη μείωση των μισθωμάτων, που κατέβαλλαν σε ιδιοκτήτες μισθωμένων ακινήτων οι δημόσιες υπηρεσίες (Δήμοι, Ν.Π.Δ.Δ κ.λπ.) κατά 20% με το άρθρο 21 του ν. 4002/2011. Με το άρθρο δε 2 παρ.4 του ν. 4081/2012 η μείωση μισθώματος μεγαλύτερου των 3000 ευρώ ανήλθε σε ποσοστό 25%, ενώ με το άρθρο 102 του ν. 4312/2014 τροποποιήθηκε το ως άνω άρθρο και παρατάθηκε η αναπροσαρμογή (μείωση) των άνω μισθωμάτων έως 1-1-2019, στοιχείο ενδεικτικό της διάρκειας της ως άνω δυσμενούς οικονομικής κατάστασης. Οι ανωτέρω οικονομικές εξελίξεις, ήτοι η μείωση των αποδοχών, η αύξηση των φόρων και του Φ.Π.Α., το κλείσιμο των επιχειρήσεων, η μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών, τα δραματικά μεγέθη της ανεργίας και της οικονομικής ύφεσης, καθώς επίσης η σημαντική μείωση της ζήτησης ακινήτων προς μίσθωση και της μισθωτικής αξίας των εκμισθούμενων ακινήτων, δεν μπορούσαν να προβλεφθούν από τα διάδικα μέρη, κατά τον χρόνο σύναψης της ένδικης σύμβασης (31-5-2006), ούτε μπορούν να θεωρηθούν ως γεγονότα, που συνήθως συμβαίνουν κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων. Η ενάγουσα αρχικά είχε εκμισθώσει από το παραπάνω κτίριο τους εξής χώρους: 1) Δυνάμει των από 18- 12-2006 και 21-8-2008 ιδιωτικών συμφωνητικών, είχε εκμισθώσει τους τέσσερις ορόφους του κτιρίου, ένα ισόγειο κατάστημα και το δώμα αντί μηνιαίου μισθώματος 42.000 ευρώ (29.500+10.500+2.000 ευρώ αντίστοιχα) στην εταιρεία «…………..», 2) δυνάμει του από 3-10-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού, είχε εκμισθώσει ένα ισόγειο κατάστημα αντί μηνιαίου μισθώματος 16.000 ευρώ στους ………. και ……… και 3) δυνάμει του από 5-2-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού, είχε εκμισθώσει έτερο ισόγειο κατάστημα στην ……… αντί μηνιαίου μισθώματος 8.000 ευρώ. Λόγω της απρόβλεπτης μεταβολής επί τα χείρω των υφισταμένων κατά τον ως άνω χρόνο οικονομικών συνθηκών, μη δυνάμενοι να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, αποχώρησαν οι μισθωτές ……. και ………. από το μίσθιο κατάστημα του ισογείου, το οποίο και έμεινε ανεκμετάλλευτο μέχρι το 2014, οπότε επανεκμισθώθηκε από την εταιρεία «…………» με μηνιαίο μίσθωμα 2.500 ευρώ. Για τον ίδιο λόγο, στις 20-11-2012, κατήγγειλε τη σύμβαση και η εταιρεία «…………». Ομοίως, και η ………. έλυσε τη μίσθωση για το έτερο κατάστημα του ισογείου στις 24-7-2014. Λόγω της αρνητικής συγκυρίας και για να μην παραμένουν κενοί χώροι του κτιρίου, η ενάγουσα προέβη στη σύναψη νέων μισθωτικών συμβάσεων με μειωμένο μίσθωμα, που αποτελεί και πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο της μισθωτικής αξίας τους. Συγκεκριμένα, την επιφάνεια των χώρων, που μίσθωνε η εταιρεία «…….», εκμίσθωσε η ενάγουσα στην εταιρεία «………….» αντί μηνιαίου μισθώματος 20.000 ευρώ. Τέλος, με το από 28-2-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό εκμισθώθηκε επιπλέον και ένα ισόγειο κατάστημα στη …….. με μηνιαίο μίσθωμα 1.200 ευρώ. Σημειώνεται ότι δεν προσκομίσθηκαν από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία άλλων μισθωμένων ακινήτων στην περιοχή, ούτε κάποια έκθεση – εκτίμηση προσώπου με ειδικές γνώσεις ως προς τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, όπου βρίσκεται το επίδικο κτίριο, διότι αυτό δεν ήταν εφικτό, καθόσον το ανωτέρω είναι το μοναδικό σύγχρονο εμπορικό κτίριο μέσα στο λιμάνι του Πειραιά. Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, η συνολική μειωτική μεταβολή των εσόδων της ενάγουσας, που παρουσιάζει μόνιμο χαρακτήρα, από τα μισθώματα των εκμισθούμενων χώρων του μισθίου, μεταξύ των ετών 2006, (δηλαδή πριν να πλήξει και την Ελλάδα η παγκόσμια οικονομική κρίση), έως την άσκηση και συζήτηση της αγωγής, στις 26-11-2015 και 31-10-2018 αντιστοίχως, (που αποτελούν κρίσιμους χρόνους, για τη θεμελίωση του αγωγικού δικαιώματος κατά το άρθρο 288 ΑΚ), υπερβαίνει το 50%. Το Δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω, κρίνει ότι ανάμεσα στο δυνάμενο να επιτευχθεί συμβατικά μίσθωμα (ελεύθερο) για το ένδικο μίσθιο και στο συμφωνημένο και καταβλητέο ποσό (μηνιαία πρόσοδο), υπάρχει σημαντική διαφορά και ότι επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, μετά τη σύναψη (31-5-2006) και κατά τη λειτουργία της μίσθωσης, ώστε να επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, να αναπροσαρμοσθεί το οφειλόμενο μίσθωμα, στο επίπεδο, που αίρει τη δυσαναλογία, προκειμένου η παροχή της μισθώτριας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης, καθόσον η διατήρηση της ως άνω κατάστασης θα επιφέρει ζημία στην ενάγουσα, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο, που είχε αναλάβει με τον συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος. Η αναπροσαρμογή αυτή δεν πρέπει να γίνει στο ύψος του ελεύθερου μισθώματος, αλλά στο επίπεδο εκείνο, με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία, σε όση έκταση και όποιο μέτρο επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό (βλ. ολ ΑΠ 3/2014, ΑΠ 763/2016, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 47/167). Σταθμίζοντας δε όλα τα προαναφερόμενα και το σύνολο των συνθηκών, που σχετίζονται με τη μίσθωση, όπως τις δαπάνες στις οποίες υποβλήθηκε η ενάγουσα για την ανακαίνιση του ακινήτου, τις αναληφθείσες υποχρεώσεις των μερών και την ουσιώδη μη παροδική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, η οποία έλαβε χώρα μετά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης, τα ετήσια έσοδα της ενάγουσας από τις μισθώσεις των χώρων του μισθίου και τη μείωση της μισθωτικής αξίας αυτού, που ήδη επήλθε, αλλά και το γεγονός ότι υπάρχουν θετικές προοπτικές για την ανοδική πορεία της κτηματαγοράς και της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, πρέπει το μίσθωμα του ένδικου ακινήτου να αναπροσαρμοσθεί και να μειωθεί κατά ποσοστό 20%, ήτοι από το ποσό των 11.907,59 ευρώ το μήνα πλέον ΦΠΑ στο ποσό των 9.526,19 ευρώ πλέον ΦΠΑ, το οποίο είναι εύλογο και δίκαιο υπό τις διαμορφωθείσες ήδη συνθήκες, κατά τον τρόπο δε αυτό αίρεται η ως άνω δυσαναλογία και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που δέχθηκε τα ίδια και έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, κατά τα ανωτέρω, δεν έσφαλε. Τα αντίθετα συνεπώς, υποστηριζόμενα από το εκκαλούν, κρίνονται κατ’ ουσίαν αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και η υπό κρίση έφεση στο σύνολό της. Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί το εκκαλούν, λόγω της ήττας του, στα δικαστικά έξοδα της αντιδίκου του του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας (άρθρα 176, 183), κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.
ΔΕΧΕΤΑΙ κατά το τυπικό της μέρος και
ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την έφεση κατά το ουσιαστικό της μέρος.
ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ το εκκαλούν στα δικαστικά έξοδα της αντιδίκου του, που ορίζει για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας σε εξακόσια (600) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, στις 4 Φεβρουαρίου 2022, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ