ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Αριθμός απόφασης 483/2022
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΤΜΗΜΑ 2ο
Αποτελούμενο από την Δικαστή Ιωάννα Μάμαλη, Εφέτη και από την Γραμματέα Τ.Λ..
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στον Πειραιά, στις …………, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Του καλούντος – εφεσίβλητου – ενάγοντος: …………, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ηλία Πανταζή (ΑΜ ………… Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών).
Του καθ’ ου η κλήση – εκκαλούντος – εναγόμενου: ………… ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Χαρακτινιώτη (ΑΜ …………. Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών).
Ο ενάγων ζήτησε να γίνει δεκτή η από 01.09.2016 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2016 και ειδικό …../2016 αγωγή του, τακτικής διαδικασίας, την οποία άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς. Το ως άνω Δικαστήριο με την υπ’ αριθ. 5038/2017 απόφασή του που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία, έκανε δεκτή την αγωγή. Ο εκκαλών – εναγόμενος προσέβαλε την απόφαση αυτή με την από 15.03.2018 έφεσή του που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς με αριθμό γενικό …./16.03.2018 και ειδικό …../16.03.2018 και προσδιορίστηκε ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς με αριθμό κατάθεσης γενικό …./10.07.2018 και ειδικό …./10.07.2018, για τη δικάσιμο της 23.05.2019 και γράφτηκε στο πινάκιο, πλην όμως η συζήτηση της υπόθεσης ματαιώθηκε, λόγω της διενέργειας εκλογών. Ήδη νομίμως φέρεται προς συζήτηση με την από 20.04.2021 κλήση του καλούντος – εφεσίβλητου – ενάγοντος που κατατέθηκε ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου με αριθμό κατάθεσης γενικό …./13.05.2021 και ειδικό …../13.05.2021, προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο και την εκφώνησή της από τη σειρά του οικείου πινακίου, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων δεν παραστάθηκαν στο ακροατήριο, αλλά προκατέθεσαν δηλώσεις κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ και έγγραφες προτάσεις, ζητώντας να γίνουν δεκτά όσα σ’ αυτές αναφέρονται.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την από 20.04.2021 κλήση του καλούντος – εφεσίβλητου – ενάγοντος νομίμως φέρεται προς συζήτηση, ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, η από 15.03.2018 έφεση του καθ’ ου η κλήση – εκκαλούντος – εναγόμενου, μετά τη ματαίωση της συζήτησής της, κατά τη δικάσιμο της 23.05.2019, λόγω της διενέργειας εκλογών.
Η υπό κρίση έφεση κατά της υπ’ αριθ. 5038/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία και με την οποία έγινε δεκτή η από 01.09.2016 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2016 και ειδικό …../2016 αγωγή του εφεσίβλητου – ενάγοντος, ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 παρ. 1-2, 498, 511, 513 παρ. 1 β’, 516 παρ.1, 517 και 518 παρ. 2 του ΚΠολΔ, όπως ισχύουν μετά την τροποποίησή τους με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, καθόσον η έφεση ασκήθηκε μετά την 01.01.2016), εφόσον δεν προκύπτει από τα έγγραφα που προσκομίζονται, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται, ότι έχει χωρήσει επίδοση της εκκαλουμένης απόφασης, η δε κρινόμενη από 15.03.2018 έφεση κατατέθηκε στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου την 16.03.2018, όπως προκύπτει από την πράξη κατάθεσης έφεσης με αριθμό γενικό …../16.03.2018 και ειδικό …./16.03.2018 της γραμματέως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς που έχει επισυναφθεί στην ένδικη έφεση, ήτοι εντός της προθεσμίας των δύο ετών από τη δημοσίευση της εκκαλουμένης απόφασης την 15.11.2017. Επομένως, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να εξεταστεί στη συνέχεια, κατά την ίδια ως άνω τακτική διαδικασία, το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της, δεδομένου ότι για το παραδεκτό της έφεσης έχει κατατεθεί από τον εκκαλούντα – εναγόμενο το παράβολο των 100,00 ευρώ που προβλέπεται από την παράγραφο 3 του άρθρου 495 του ΚΠολΔ.
Ο ενάγων στην από 01.09.2016 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2016 και ειδικό …../2016 αγωγή του, τακτικής διαδικασίας, την οποία άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, εξέθετε ότι με τον εναγόμενο γνωρίστηκαν το έτος 1986 και η γνωριμία τους εξελίχθηκε σύντομα σε φιλία, από την οποία αναπτύχθηκαν μεταξύ τους δεσμοί αμοιβαίας εμπιστοσύνης, ότι το έτος 2000 αντιμετώπισε προβλήματα ρευστότητας στην επιχείρησή του με αντικείμενο την εμπορία αυτοκινήτων και ανταλλακτικών, με αποτέλεσμα να περιέλθει σε οικονομική αδυναμία και να καθυστερήσει την καταβολή των τοκοχρεωλυτικών δόσεων της σύμβασης δανείου, που είχε συνάψει το έτος 1987 η σύζυγός του …………. με την «Τράπεζα ………….», ότι η τελευταία κίνησε σε βάρος της συζύγου του διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, κατάσχοντας ακίνητο ιδιοκτησίας της, και ειδικότερα μία οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα), η οποία λεπτομερώς περιγράφεται στην αγωγή και η οποία αποτελούσε την κύρια και μοναδική κατοικία της οικογένειάς τους, αφού κατοικούσαν σ’ αυτή συνεχώς από την κτήση της από την σύζυγό του το έτος 1982 και προοριζόταν για μεταβίβαση στην θυγατέρα τους ……….., προς το σκοπό οικογενειακής αποκατάστασης και οικονομικής αυτοτέλειας αυτής, ότι σε περίπτωση απώλειας του εν λόγω μοναδικού περιουσιακού στοιχείου της συζύγου του, και λαμβανομένου υπόψη ότι τα λοιπά μέλη της οικογένειάς τους δεν διέθεταν περιουσιακά στοιχεία, θα αποστερούνταν την ιδιόκτητη κατοικία τους και η θυγατέρα τους δεν θα είχε ακίνητη περιουσία για την οικονομική και οικογενειακή αυτοτέλειά της, ότι προς αντιμετώπιση της δυσμενούς αυτής κατάστασης και ενόψει του ότι δεν διέθεταν χρήματα για την εξόφληση της απαίτησης της επισπεύδουσας δανείστριας, ο νομικός τους παραστάτης πρότεινε σ’ αυτούς να προβεί η σύζυγός του σε άσκηση ανακοπής κατά της επισπευδόμενης αναγκαστικής εκτέλεσης και διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς του κατασχεθέντος ακινήτου, ότι κατόπιν συζήτησης με τον εναγόμενο, ενόψει και των μακροχρόνιων δεσμών φιλίας και των στενών οικογενειακών σχέσεων που είχαν αναπτύξει, ο τελευταίος, που διέθετε μεγάλη οικονομική επιφάνεια και άνεση, του πρότεινε απερίφραστα και τον προέτρεψε με φορτικότητα και πειθώ να μη προβεί σε καμία νομική ενέργεια απόκρουσης της επισπευδόμενης αναγκαστικής εκτέλεσης, διότι έτσι θα αυξανόταν η αξία του κατασχεθέντος ακινήτου και η τιμή της πρώτης προσφοράς, προκειμένου να πλειστηριαστεί το ακίνητο στην καθορισμένη ημερομηνία του πρώτου πλειστηριασμού, και να πλειοδοτήσει ο ίδιος, ώστε να το αποκτήσει σε χαμηλή τιμή και στη συνέχεια να το μεταβιβάσει κατά κυριότητα απευθείας στη θυγατέρα του ενάγοντος, όπως ο ίδιος επιθυμούσε, με τίμημα ανερχόμενο στο ποσό του πλειστηριάσματος που θα κατέβαλε ο εναγόμενος για την κατακύρωση του ακινήτου σε αυτόν, πλέον των εν γένει εξόδων, σε κάθε δε περίπτωση, με τίμημα που θα αντιστοιχούσε στην πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, καταβλητέο σε πολλές άτοκες μακροχρόνιες δόσεις που θα καθορίζονταν από κοινού, έτσι ώστε να μπορέσει να ανταποκριθεί στην καταβολή του τιμήματος, ενόψει της γνωστής στον εναγόμενο δεινής οικονομικής κατάστασης αυτού και της οικογένειάς του, ότι προκειμένου να τον πείσει να αποδεχθεί την πρότασή του, τον διαβεβαίωσε ότι μετά την κατακύρωση θα παραχωρούσε στην οικογένειά του τη χρήση του ακινήτου για κατοικία τους, ότι ο ίδιος και η οικογένειά του αποφάσισαν να αποδεχθούν την πρόταση του εναγόμενου, λόγω των ρητών διαβεβαιώσεων αυτού ότι θα τηρήσει τα υποσχόμενα, αλλά και των σχέσεων μακροχρόνιας και βαθιάς φιλίας και εμπιστοσύνης που τους συνέδεαν, ότι ακολούθως την 22.11.2000, διενεργήθηκε πλειστηριασμός του ως άνω ακινήτου ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών ……….., δυνάμει της υπ’ αριθ. ………./2000 έκθεσης πλειστηριασμού και κατακύρωσης, κατά τον οποίο συμμετείχε ο εναγόμενος, που αναδείχθηκε πλειοδότης, και το κατασχεθέν ακίνητο κατακυρώθηκε σ’ αυτόν έναντι του ποσού των 16.065.000 δραχμών ή 47.146,00 ευρώ, ο οποίος το κατέβαλε και ακολούθως συντάχθηκε η καταχωρηθείσα στα οικεία κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας υπ’ αριθ. ………/2001 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης ακινήτου της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου, ότι κατόπιν κτήσης του ακινήτου από τον εναγόμενο και ενώ η οικονομική δυσπραγία του ενάγοντος εξακολουθούσε, πρότεινε σ’ αυτόν να αναμείνει χρονικά τη μεταβίβαση του εν λόγω ακινήτου μέχρι να βελτιωθεί η οικονομική του κατάσταση, ώστε να δύναται να καταβάλει τις δόσεις του τιμήματος της πώλησης, ανερχόμενου στο ύψος του ανωτέρω ποσού που ο εναγόμενος κατέβαλε για την κτήση του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, πλέον των εξόδων, άλλως σε κάθε περίπτωση στην πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύνταξης του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, την πρότασή του δε αυτή αποδέχθηκε ο εναγόμενος, ότι το Σεπτέμβριο του έτους 2007, και ενόψει της βελτίωσης της οικονομικής του κατάστασης, ζήτησε από τον εναγόμενο να προβούν στη σύναψη του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου προς τη θυγατέρα του και να συμφωνήσουν επακριβώς το χρόνο της σταδιακής αποπληρωμής του τιμήματος και τον αριθμό των καταβλητέων δόσεων, ότι ο εναγόμενος, εντελώς αιφνιδιαστικά και αδικαιολόγητα, μετέβαλε την προηγούμενη φιλική στάση του, δηλώνοντας του ψυχρά ότι εάν επιθυμεί τη μεταβίβαση του ακινήτου, θα καταρτίσουν αρχικά προσύμφωνο πώλησης με αντισυμβαλλόμενο τον ενάγοντα, στο οποίο θα ορίσουν ως τίμημα της πώλησης το εξωπραγματικό και υπερβαίνων την πραγματική αξία του ακινήτου, κατά το χρόνο της προσύμβασης, αλλά και αυτόν της κύριας σύμβασης που θα ακολουθούσε, ποσό των 194.800,00 ευρώ, και εφόσον εξοφληθεί ολοσχερώς το τίμημα θα ακολουθήσει το οριστικό συμβόλαιο πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου, ότι ο ίδιος διαμαρτυρήθηκε εντονότατα για την απότομη και χωρίς λόγο μεταστροφή της συμπεριφοράς του εναγόμενου και τη μη τήρηση των μεταξύ τους συμφωνηθέντων, πλην όμως ο εναγόμενος ενέμεινε στις θέσεις του και του δήλωσε απερίφραστα ότι εάν δεν συμφωνούσε με τους όρους του, και ιδίως με το ανωτέρω τίμημα της πώλησης, δεν επρόκειτο να προβεί στη μεταβίβαση, ότι εφόσον δεν είχε στη διάθεσή του άλλη δυνατότητα προκειμένου να ανακτήσει κατά κυριότητα την οικογενειακή τους στέγη, αναγκάσθηκε να αποδεχθεί τις αξιώσεις του εναγόμενου και να υποκύψει στους αντίθετους προς τα χρηστά ήθη ως άνω όρους, ότι ακολούθως δυνάμει του υπ’ αριθ. ………./2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών …………, που εξαναγκάστηκε να καταρτίσει με τον εναγόμενο, υπό το κράτος της επιθυμίας του για ανάκτηση του ανωτέρω ακινήτου και του φόβου του ότι θα έχανε αυτό οριστικά, αποδέχθηκε ως τίμημα της πώλησης το εξωφρενικό και καταφανώς δυσανάλογο προς την πραγματική αξία του ακινήτου, κατά το χρόνο της προσύμβασης αλλά και της κύριας σύμβασης που θα ακολουθούσε, ποσό των 194.800,00 ευρώ, ενόψει και του γεγονότος ότι ο εναγόμενος είχε δαπανήσει για την κτήση του ακινήτου μόλις το συνολικό ποσό των 52.398,80 ευρώ, ήτοι το ποσό των 16.065.000 δραχμών για το πλειστηρίασμα, πλέον του ποσού των 1.789.899 δραχμών για τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης ακινήτου, και συνολικά 17.854.899 δραχμές ή 52.398,80 ευρώ, ότι το ανωτέρω ποσό που αξίωσε ο εναγόμενος να συνομολογηθεί ως τίμημα πώλησης του επίδικου ακινήτου είναι 3,71 φορές υψηλότερο από αυτό που εκείνος κατέβαλε για την κτήση του μέσω πλειστηριασμό, αλλά και καταφανώς υψηλότερο του ποσού των 70.100,00 ευρώ, στο οποίο ανερχόταν η πραγματική αξία του ακινήτου, κατά το χρόνο της σύναψης του προσυμφώνου, αλλά και αυτόν της κύριας σύμβασης που θα ακολουθούσε, και επιπλέον ερχόταν σε πλήρη αντίθεση με τα μεταξύ τους συμφωνηθέντα, σύμφωνα με τα οποία το τίμημα θα ανερχόταν στο ποσό του πλειστηριάσματος που κατέβαλε ο εναγόμενος για την κατακύρωση του ακινήτου σε αυτόν, πλέον των εν γένει εξόδων, σε κάθε δε περίπτωση θα αντιστοιχούσε στην πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, ότι ο εναγόμενος επέβαλε τους όρους του υπ’ αριθ. …………./2007 προσυμφώνου, εκμεταλλευόμενος την ανάγκη του, μονομερώς κυριαρχικά και προς το αποκλειστικό συμφέρον του, και έτσι συμφωνήθηκε ότι όφειλε να του καταβάλει το τίμημα των 194.800,00 ευρώ σε 95 συνολικά συνεχόμενες μηνιαίες δόσεις, εκ των οποίων 87 δόσεις, ποσού εκάστης 2.000,00 ευρώ και 8 δόσεις, ποσού εκάστης 2.600,00 ευρώ, καταβλητέες κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα στην αγωγή, ότι επιπλέον παραχωρήθηκε προσωρινά στην οικογένειά του η χρήση του ακινήτου, του οποίου η πλήρης κυριότητα, νομή και κατοχή θα μεταβιβάζονταν σ’ αυτόν μετά την ολοσχερή εξόφληση του ανωτέρω τιμήματος, οπότε θα καταρτιζόταν το οριστικό συμβόλαιο πώλησης, ότι συμφωνήθηκε επίσης σε περίπτωση που ο ενάγων δεν κατέβαλε τρεις δόσεις, θα έχανε οποιοδήποτε χρηματικό ποσό είχε καταβάλει, μη δικαιούμενος να αναζητήσει τα ήδη καταβληθέντα χρηματικά ποσά με οποιονδήποτε τρόπο, και θα πληρωνόταν η αίρεση, υπό την οποία τελούσε η προσύμβαση, και θα επερχόταν οριστική ματαίωση της σύμβασης πώλησης, με ταυτόχρονη επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, ήτοι στο καθεστώς που ίσχυε πριν την υπογραφή του ως άνω προσυμφώνου, ότι εγκλωβισμένος σ’ αυτή την κατάσταση και δέσμιος της ψυχικής ανάγκης του για ανάκτηση του επίδικου ακινήτου, την οποία εκμεταλλεύτηκε με βάναυσο τρόπο ο εναγόμενος, κατάβαλε προσηκόντως μέρος από τις ανωτέρω δόσεις του συμφωνηθέντος τιμήματος δυνάμει του υπ’ αριθ. ………../2007 προσυμφώνου, οι οποίες αντιστοιχούσαν στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύνταξης του προσυμφώνου, και ανέρχονταν στο συνολικό ποσό των 70.100,00 ευρώ, κατά τα αναλυτικά εκτιθέμενα στην αγωγή, ότι η δικαιοπραξία που καταρτίσθηκε δυνάμει του υπ’ αριθ. ………../2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών ………, πάσχει μερικής ακυρότητας κατ’ άρθρο 179 του ΑΚ, ως προς το συνομολογηθέν ποσό του τιμήματος που υπερβαίνει το ποσό της πραγματικής αξίας του επίδικου ακινήτου, ανερχόμενης στο ύψος των 70.100,00 ευρώ, και είναι μερικώς άκυρη ως καταπλεονεκτική και αντίθετη προς τα χρηστά ήθη κατά το υπερβάλλον ποσό, καθόσον μ’ αυτήν δεσμεύτηκε υπερβολικά η ελευθερία του, επιπλέον δε ο εναγόμενος πέτυχε να συνομολογήσει για τον εαυτό του, προκειμένου να προβεί στην παροχή της οριστικής πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου, περιουσιακά ωφελήματα που υπερβαίνουν κατά το ποσό των 124.700,00 ευρώ (194.800,00 – 70.100,00 ευρώ) την πραγματική αξία του εν λόγω ακινήτου, τα οποία, κατά τις προαναφερόμενες περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή, δηλαδή το συνομολογηθέν τίμημα βρίσκεται σε σχέση δυσαναλογίας ως καταφανώς υψηλότερο του τιμήματος, που αντιστοιχούσε στην πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης του προσυμφώνου, ανερχόμενη στο ποσό των 70.100,00 ευρώ, ενόψει και του γεγονότος ότι το ακίνητο είχε ανεγερθεί προς 45ετίας με παρωχημένα πρότυπα και ξεπερασμένες μεθόδους κατασκευής, δεν είχε υποστεί βελτιώσεις ή εξωραϊσμό των χώρων, των συστατικών και των παραρτημάτων του μετά την ανέγερσή του, και βρισκόταν σε σημαντικά υποβαθμισμένη περιβαλλοντικά και αισθητικά περιοχή, με περιορισμένη εμπορευσιμότητα των ακινήτων λόγω της μικρής αξίας των κατασκευών και της μη καλής χωροτακτικής διευθέτησης του ρυμοτομικού σχεδίου και της μέτριας αρχιτεκτονικής αισθητικής των κτισμάτων, ότι η εν λόγω συμφωνία μεταξύ των διαδίκων επιτεύχθηκε, λόγω της άμεσης και επιτακτικής ανάγκης του ενάγοντος ώστε να μην απωλεσθεί οριστικά το επίδικο ακίνητο και να παραμείνει στην ιδιοκτησία της οικογένειάς του, να συνεχίσει να ζει σ’ αυτό μαζί με την οικογένειά του, όπως είχαν συνηθίσει κατά τα προηγούμενα έτη της ζωής τους, αλλά και να το μεταβιβάσει στη θυγατέρα του, ότι την ανάγκη αυτή γνώριζε ο εναγόμενος, λόγω της στενής φιλικής τους σχέσης και των σχετικών συζητήσεων που είχαν διεξαχθεί μεταξύ τους, αλλά και λόγω της δικής του πρότασης να του μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο, την ανάγκη δε αυτή εκμεταλλεύτηκε ο εναγόμενος, ώστε να επέλθει η προφανώς δυσανάλογη περιουσιακή ωφέλεια, κατά τα προαναφερθέντα, ότι δυνάμει ρήτρας κατ’ άρθρο 13 του υπ’ αριθ. ……………./2007 προσυμφώνου, τα δικαστήρια του Πειραιά ορίσθηκαν αποκλειστικά αρμόδια για κάθε μελλοντική διένεξη ή διαφορά που θα προκύψει από το προσύμφωνο, συμφωνηθείσας έτσι παρέκτασης της αρμοδιότητας κατ’ άρθρα 43 επ. του ΚΠολΔ. Με βάση αυτό το ιστορικό, ζήτησε να αναγνωρισθεί η μερική ακυρότητα της προσύμβασης πώλησης και μεταβίβασης του ανωτέρω ακινήτου, που καταρτίσθηκε δυνάμει του υπ’ αριθ. ………/2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών …….., κατά το ποσό του συνομολογηθέντος τιμήματος που υπερβαίνει το ήδη καταβληθέν ποσό των 70.100,00 ευρώ, ήτοι κατά το ποσό των 124.700,00 ευρώ και να καταδικασθεί ο εναγόμενος σε δήλωση βούλησης για τη μεταβίβαση στον ενάγοντα λόγω πώλησης του επίδικου ακινήτου, μετά την πλήρη εξόφληση του ανταποκρινόμενου στην πραγματική αξία του ακινήτου, κατά το χρόνο κατάρτισης του υπ’ αριθ. ………../2007 προσυμφώνου, αλλά και αυτόν της κύριας σύμβασης που θα επακολουθούσε, τιμήματος ύψους 70.100,00 ευρώ, με τη σύναψη οριστικού συμβολαίου προσερχόμενος ενώπιον συμβολαιογράφου κατά την ημερομηνία και ώρα που θα ορίσει ο ενάγων, και να επιβληθούν σε βάρος του εναγόμενου τα δικαστικά του έξοδα. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την υπ’ αριθ. 5038/2017 οριστική απόφασή του, αφού έκρινε την αγωγή ορισμένη και νόμιμη, έκανε αυτή δεκτή ως και ουσιαστικά βάσιμη και αναγνώρισε τη μερική ακυρότητα της προσύμβασης πώλησης και μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου, που καταρτίσθηκε δυνάμει του υπ’ αριθ. …………../2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών …………, κατά το ποσό του συνομολογηθέντος τιμήματος που υπερβαίνει το ήδη καταβληθέν ποσό των 70.100,00 ευρώ, ήτοι κατά το ποσό των 124.700,00 ευρώ, και καταδίκασε τον εναγόμενο σε δήλωση βούλησης για τη μεταβίβαση στον ενάγοντα λόγω πώλησης του επίδικου ακινήτου, μετά την πλήρη εξόφληση του ανταποκρινόμενου στην πραγματική αξία του ακινήτου, τιμήματος ύψους 70.100,00 ευρώ, με τη σύναψη οριστικού συμβολαίου προσερχόμενος ο εναγόμενος ενώπιον συμβολαιογράφου κατά την ημερομηνία και ώρα που θα ορίσει ο ενάγων, και καταδίκασε τον εναγόμενο στην καταβολή της δικαστικής δαπάνης του ενάγοντος. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο εκκαλών – εναγόμενος με την κρινόμενη από 15.03.2018 έφεσή του, για τους περιεχόμενους σ’ αυτήν λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και σε πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνισή της προκειμένου να απορριφθεί η αγωγή στο σύνολό της.
Σύμφωνα με το άρθρο 178 του ΑΚ, δικαιοπραξία που αντιβαίνει στα χρηστά ήθη είναι άκυρη. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ως κριτήριο των χρηστών ηθών χρησιμεύουν οι ιδέες του μέσης ηθικής κοινωνικού ανθρώπου, που σκέπτεται με σωφροσύνη και χρηστότητα. Η αντίθεση στα χρηστά ήθη, που δημιουργεί ακυρότητα της δικαιοπραξίας, κρίνεται αντικειμενικά από το περιεχόμενό της, ενόψει, όχι της μεμονωμένης αιτίας που κίνησε τους συμβαλλόμενους να τη συνάψουν ή του σκοπού στον οποίο αποβλέπουν, αλλά του συνόλου των συνθηκών και περιστάσεων, που συνοδεύουν την προβαλλόμενη ως επιλήψιμη συμπεριφορά. Τα αίτια που προκάλεσαν τη δικαιοπρακτική βούληση, μόνο κατ’ εξαίρεση επιδρούν στο κύρος της δικαιοπραξίας, όταν συντρέχουν οι όροι των άρθρων 140-153 του ΑΚ (πλάνη, απάτη, απειλή), οπότε παρέχεται το διαπλαστικό δικαίωμα της ακύρωσης αυτής, κατά τα άρθρα 154 και 155 του ΑΚ. Επομένως τα περιστατικά που συνδέονται με τις καταστάσεις αυτές (πλάνη, απάτη, απειλή) και ρυθμίζονται ειδικά με τις παραπάνω διατάξεις, δεν υπάγονται στο άρθρο 178 του ΑΚ, το οποίο, άλλωστε, προβλέπει εξαρχής ακυρότητα και όχι ακύρωση. Δηλαδή, η ακυρωσία της δήλωσης βούλησης, συνεπεία πλάνης, απάτης ή απειλής, δεν μπορεί από μόνη της, να οδηγήσει στην κατ’ άρθρο 178 του ΑΚ ακυρότητα, όταν, εκτός του ανεπίτρεπτου, κατ’ αυτήν, επηρεασμού της βούλησης, δεν συντρέχουν και άλλα περιστατικά, που επηρεάζουν το γενικό χαρακτήρα της αδικοπραξίας. Από το ανωτέρω άρθρο καλύπτονται και οι περιπτώσεις εκείνες, όπου, αν και υπάρχει εκμετάλλευση, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 179 του ΑΚ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 179 του ΑΚ, το οποίο αποτελεί ειδικότερη περίπτωση του άρθρου 178 του ΑΚ, άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, είναι, ιδίως, η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, κουφότητα ή απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να λάβει για τον εαυτό του ή τρίτον, για κάποια παροχή, περιουσιακά ωφελήματα που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή. Από τις διατάξεις αυτές, των άρθρων 178 και 179 του ΑΚ και ειδικότερα τη δεύτερη, προκύπτει ότι για το χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και συνεπώς άκυρης, ως αντικειμένης στα χρηστά ήθη, απαιτείται, αφενός μεν η συνομολόγηση ή λήψη περιουσιακών ωφελημάτων, που τελούν, κατά το χρόνο της συνομολόγησής τους, κατά τις περιστάσεις σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή, αφετέρου δε η επίτευξη των ωφελημάτων αυτών να γίνεται με εκμετάλλευση της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας του άλλου από τους συμβληθέντες. Έτσι, για να χαρακτηριστεί μια δικαιοπραξία ως αισχροκερδής – καταπλεοναστική απαιτείται να συντρέχουν, αθροιστικά, τρία στοιχεία, ήτοι : α) προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, β) ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του ενός των συμβαλλομένων και γ) εκμετάλλευση της γνωστής σ’ αυτόν ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του συμβαλλομένου τούτου, από τον αντισυμβαλλόμενο. Αν λείπει ένα από τα στοιχεία αυτά, δεν μπορεί να γίνει λόγος περί ακυρότητας της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς. Απειρία είναι η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και ως προς τις συναλλαγές. Κουφότητα είναι η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων, δηλαδή, το θύμα, λόγω της απερισκεψίας ή της έλλειψης επαρκούς σκέψης, η οποία μπορεί να οφείλεται και σε διανοητική μειονεξία, δεν αποδίδει στις πράξεις του τη σημασία και την αξία που αυτές είχαν, ενώ ανάγκη είναι και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική. Η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής πρέπει να είναι προφανής. Ειδικότερα, προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή, που υποκύπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό και θεμιτό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου. Η δυσαναλογία αυτή διαπιστώνεται, ενόψει των περιστάσεων και της φύσης της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, κατά το χρόνο της κατάρτισής της, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι υποκειμενικές περιστάσεις ή επιθυμίες των μερών, αποτελεί δε νομική έννοια και ως εκ τούτου η κρίση περί της ύπαρξης αυτής ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο. Εκμετάλλευση υπάρχει, όταν αυτός που γνωρίζει την ως άνω κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του (ανάγκη, κουφότητα, απειρία), επωφελείται και με κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή, χωρίς να είναι απαραίτητη, για να συντρέξει το στοιχείο της εκμετάλλευσης, κάποια ενέργεια του εκμεταλλευτή, η οποία να εκδηλώνεται με ηθικώς επιλήψιμα περιστατικά, που αποσκοπούν στην επίτευξη της αισχροκέρδιας. Αν συντρέξουν οι παραπάνω προϋποθέσεις του άρθρου 179 του ΑΚ, σε κάθε ανταλλακτική σύμβαση δημιουργείται απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης, κατά την έννοια του άρθρου 180 του ΑΚ. Αν, όμως λείπει ένα από τα ανωτέρω στοιχεία, δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρότητα της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς, κατά το άρθρο 179 του ΑΚ, γιατί απαιτείται να συντρέχουν και η φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και η ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του άλλου συμβαλλομένου, χωρίς, όμως να αποκλείεται και στην περίπτωση αυτή, ακυρότητα της δικαιοπραξίας, λόγω της αντίθεσής της προς τα χρηστά ήθη, κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 178 του ΑΚ, αν συντρέχουν στοιχεία προσδίδοντα σ` αυτήν ανήθικο χαρακτήρα (ΑΠ 748/2021 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1650/2018 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 379/2017 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 18 του ΚΠολΔ, όπως αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 4 παρ. 1 του Ν. 3994/2011, στην υλική αρμοδιότητα των Πολυμελών Πρωτοδικείων υπάγονται όλες οι διαφορές, για τις οποίες δεν είναι αρμόδια τα Ειρηνοδικεία ή τα Μονομελή Πρωτοδικεία. Πρόκειται για όλες τις διαφορές που αποτιμώνται σε χρήμα, των οποίων το αντικείμενο (άρθρα 7 και 9 του ΚΠολΔ) υπερβαίνει το ποσό των διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000) ευρώ και δεν περιλαμβάνονται στην εξαιρετική αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων (άρθρο 15 του ΚΠολΔ) και των Μονομελών Πρωτοδικείων (άρθρο 17 του ΚΠολΔ), αλλά και όλες οι διαφορές που δεν μπορούν να αποτιμηθούν σε χρήμα, δηλαδή οι διαφορές εκείνες που έχουν αντικείμενο, το οποίο από τη φύση του δεν έχει χρηματική αξία και αν ακόμη η απόφαση, που θα εκδοθεί, μπορεί να έχει συνέπειες οικονομικής φύσης. Στην κατηγορία αυτή εμπίπτουν, μεταξύ άλλων, και οι αγωγές αναγνώρισης ακυρότητας σύμβασης ως καταπλεονεκτικής, διότι δεν έχουν περιουσιακό χαρακτήρα και δεν μπορούν από τη φύση τους να αποτιμηθούν σε χρήμα. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 949 του ΚΠολΔ, όταν κάποιος καταδικάζεται σε δήλωση βούλησης, η δήλωση θεωρείται ότι έγινε μόλις η απόφαση καταστεί τελεσίδικη. Αν η καταδίκη σε δήλωση βούλησης εξαρτήθηκε από αντιπαροχή, η δήλωση βούλησης θεωρείται ότι έγινε από τη στιγμή που εκπληρώθηκε η αντιπαροχή ή επήλθε υπερημερία αποδοχής της. Με τη διάταξη αυτή θεσμοθετείται ένα ιδιότυπο μέσο εκτέλεσης και εξαναγκασμού του οφειλέτη για την εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς επιχείρηση νομικής πράξης, η οποία θεωρείται, κατά πλάσμα του νόμου, ότι έγινε από την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει τον οφειλέτη στη σχετική δήλωση βούλησης. Η υποχρέωση του εναγόμενου να προβεί στη δήλωση βούλησης προς τον ενάγοντα πρέπει να βρίσκει νομικό έρεισμα σε διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, απορρέουσα είτε απευθείας από το νόμο, είτε από δικαιοπραξία, την οποία ο νόμος εξοπλίζει με δεσμευτικότητα. Συνήθως, έχει ως γενεσιουργό λόγο δικαιοπραξία και κατευθύνεται προς επιχείρηση άλλης δικαιοπραξίας περιουσιακού χαρακτήρα (ΑΠ 76/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 1200/2009 ΕΦΑΔ 2010. 594, ΕφΘεσ 1433/2009 Αρμ 2010. 200). Η υλική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου για την εκδίκαση της παραπάνω αγωγής του άρθρου 949 του ΚΠολΔ κρίνεται κατά το κοινό δικονομικό δίκαιο και προσδιορίζεται, εφόσον είναι χρηματικώς αποτιμητή, κατά τις γενικές διατάξεις του ΚΠολΔ με βάση την αξία του αντικειμένου της δήλωσης βούλησης, δηλαδή την αξία του αντικειμένου της υπό κατάρτιση δικαιοπραξίας (βλ. Νικολόπουλο σε Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα Ερμηνεία ΚΠολΔ, άρθρο 949, αρ. 6, σελ. 1831). Στην προκειμένη περίπτωση, με το ανωτέρω περιεχόμενο και αιτήματα, η υπό κρίση αγωγή, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν στους ανωτέρω νομικούς συλλογισμούς, αναρμοδίως εισήχθη προς συζήτηση ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, καθόσον το κύριο αντικείμενο της αγωγής αυτής περί αναγνώρισης της μερικής ακυρότητας ως καταπλεονεκτικής, κατ’ άρθρο 179 του ΑΚ, της σύμβασης που καταρτίσθηκε δυνάμει του υπ’ αριθ. ………../2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών ………., συνιστά διαφορά μη αποτιμητή σε χρήμα, η οποία υπάγεται σύμφωνα με το άρθρο 18 αρ. 1 του ΚΠολΔ, στην αρμοδιότητα του Πολυμελούς Πρωτοδικείου. Εφόσον δε πρωτίστως αντικείμενο της δίκης, δεν είναι το καταβλητέο τίμημα συνεπεία της ανωτέρω σύμβασης, αλλά η έρευνα της βούλησης των συμβαλλομένων μερών και ο χαρακτηρισμός της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και συνεπώς άκυρης, ως αντικειμένης στα χρηστά ήθη, η επίδικη διαφορά υπάγεται στο σύνολό της, με βάση και τα εκτιθέμενα στη νομική σκέψη, στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του ανωτέρω Δικαστηρίου, χωρίς εν προκειμένω να ασκεί επιρροή η αντικειμενική σώρευση του αιτήματος περί καταδίκης του εναγόμενου σε δήλωση βούλησης για τη μεταβίβαση στον ενάγοντα λόγω πώλησης της επίδικης οριζόντιας ιδιοκτησίας, με τη σύναψη οριστικού συμβολαίου, προσερχόμενου του εναγόμενου ενώπιον συμβολαιογράφου κατά την ημερομηνία και ώρα που θα ορίσει ο ενάγων, το οποίο υπάγεται στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, με βάση την αξία του αντικειμένου της δήλωσης βούλησης, που ανέρχεται στο ποσό των 70.100,00 ευρώ, κατά τους ισχυρισμούς του ενάγοντος, δεδομένου ότι πρόκειται περί κυρίας αντικειμενικής σώρευσης, κατ’ άρθρο 218 παρ. 1 του ΚΠολΔ, διαφοράς που έχει συναφές αντικείμενο με την αγωγή αναγνώρισης μερικής ακυρότητας της ανωτέρω σύμβασης ως καταπλεονεκτικής, ήτοι το δικόγραφο της υπό κρίση αγωγής περιέχει συναφείς αξιώσεις – αιτήματα που έχουν συνενωθεί στο ίδιο δικόγραφο και που απορρέουν από το ίδιο βιοτικό συμβάν, το οποίο συνίσταται στην επικαλούμενη εκ μέρους του εναγόμενου συνομολόγηση και λήψη περιουσιακών ωφελημάτων, που φέρονται να τελούν, κατά το χρόνο της συνομολόγησής τους και κατά τις εκτιθέμενες στην αγωγή περιστάσεις, σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή κατά το ποσό των 124.700,00 ευρώ, καθώς και στην επίτευξη αυτών των ωφελημάτων με εκμετάλλευση της ανάγκης του ενάγοντος, δοθέντος ότι, υπό τα εκτιθέμενα στην αγωγή, το συνομολογηθέν τίμημα των 194.800,00 ευρώ ήταν καταφανώς υψηλότερο του τιμήματος που αντιστοιχούσε στην πραγματική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης του προσυμφώνου, ανερχόμενη στο ποσό των 70.100,00 ευρώ, για τις οποίες (αξιώσεις) η παραδοχή της πρώτης περί αναγνώρισης της μερικής ακυρότητας του προσυμφώνου, είναι προαπαιτούμενο για την παραδοχή της δεύτερης περί καταδίκης του εναγόμενου σε δήλωση βούλησης, και οι οποίες, εάν γίνει χωρισμός τους και οι σχετικές δίκες εξελιχθούν χωριστά, θα οδηγήσουν ενδεχομένως σε ασυμβίβαστα μεταξύ τους αποτελέσματα, οπότε καθ’ ύλην αρμόδιο και για την διαφορά περί καταδίκης σε δήλωση βούλησης, κατ’ άρθρο 31 του ΚΠολΔ, είναι το Πολυμελές Πρωτοδικείο και όχι το Μονομελές Πρωτοδικείο. Συνεπώς έσφαλε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που δεν κηρύχθηκε αναρμόδιο καθ’ ύλην και δεν παρέπεμψε την κρινόμενη αγωγή στο ιεραρχικά ανώτερο αυτού Πολυμελές Πρωτοδικείο, αλλά την έκανε δεκτή ως νόμιμη και ουσιαστικά βάσιμη. Κατόπιν τούτων πρέπει, κατά παραδοχή του έκτου λόγου της υπό κρίση έφεσης, να γίνει αυτή δεκτή και κατ’ ουσίαν, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση λόγω καθ’ ύλην αναρμοδιότητας του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, και να παραπεμφθεί η από 01.09.2016 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …./2016 και ειδικό …./2016 αγωγή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 535 παρ. 2 εδ. α’ και 46 του ΚΠολΔ, στο καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμόδιο Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιώς (άρθρα 18 και 43 επ. του ΚΠολΔ), δεδομένου ότι, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον όρο 11 του υπ’ αριθ. ………./2007 προσυμφώνου πώλησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της συμβολαιογράφου Αθηνών …………., τα Δικαστήρια του Πειραιά καθίστανται αποκλειστικά κατά τόπο αρμόδια για οποιαδήποτε διένεξη ή διαφορά μεταξύ των συμβαλλόμενων που θα προκύψει από το εν λόγω συμβόλαιο. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση στον εκκαλούντα – εναγόμενο, κατ’ άρθρο 495 του ΚΠολΔ, του παραβόλου για το παραδεκτό της έφεσης που αυτός προκατέβαλε, λόγω της νίκης του, ενώ τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων για αμφότερους τους βαθμούς δικαιοδοσίας πρέπει να συμψηφιστούν στο σύνολό τους (άρθρα 179 και 183 του ΚΠολΔ), λόγω της δυσχερούς ερμηνείας των κανόνων που εφαρμόστηκαν (άρθρα 179 και 183 του ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων την από 15.03.2018 έφεση κατά της υπ’ αριθ. 5038/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία.
Δέχεται τυπικά και κατ’ ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ’ αριθ. 5038/2017 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς.
Κρατεί και δικάζει την από 01.09.2016 και με αριθμό κατάθεσης γενικό …../2016 και ειδικό …/2016 αγωγή.
Παραπέμπει την υπόθεση στο καθ’ ύλην και κατά τόπο αρμόδιο Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιώς.
Συμψηφίζει στο σύνολό τους τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων για αμφότερους τους βαθμούς δικαιοδοσίας.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου, στον Πειραιά, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, στις 2 Αυγούστου 2022, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ