Αριθμός 630 /2022
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
Τμήμα 3ο
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Γεωργία Λάμπρου, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς, και από τη Γραμματέα T.Λ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις ……….., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: ……………. ο οποίος παραστάθηκε μετά της πληρεξουσίας του δικηγόρου Ελένης Πατρικοπούλου.
ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ: 1) ………., 2) ………, 3) ………. για τον εαυτό της ατομικώς και ως έχουσας την επιμέλεια της θυγατέρας της, …………. 4) …………. υπό της ιδιότητάς της ως μοναδικής εξ αδιαθέτου κληρονόμου (κόρης) του αποβιώσαντος διαδίκου (αρχικού 4ου ενάγοντος) …………., η οποία υπεισέρχεται στη θέση, συνεχίζει τη δίκη και παρίσταται διά της προσωρινής δικαστικής συμπαραστάτριας αυτής ……….., 5) ……….6) ………….., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιό τους δικηγόρο Γεώργιο Μυταλούλη.
Οι αρχικοί ενάγοντες ……….. άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 20.12.2019 (ΓΑΚ/ΕΑΚ ………/2020) αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ΄ αριθμ. 3218/2020 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών με την από 14.5.2021 (ΓΑΚ/ΕΑΚ κατάθεσης στο Πρωτοδικείο ……./2021, ΓΑΚ/ΕΑΚ προσδιορισμού στο Εφετείο …………/2021) έφεσή τους, της οποίας δικάσιμος ορίσθηκε αρχικά η 3η.2.2022, μετά δε από αναβολή, η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας απόφασης.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, αφού έλαβαν διαδοχικά το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκαν στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Το άρθρο 528 του Κ.Πολ.Δ., όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 44 παρ. 2 του Ν. 3994/2011, ορίζει ότι «Αν ασκηθεί έφεση από διάδικο που δικάσθηκε ερήμην, η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους, ανεξάρτητα από την διαδικασία που τηρήθηκε. Ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς που μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως». Κατά την έννοια της εν λόγω διατάξεως, με την οποία ρυθμίζονται τα αποτελέσματα της εφέσεως κατά της αποφάσεως, που εκδόθηκε ερήμην του εκκαλούντος, πλην, όμως, ερευνήθηκαν οι λόγοι, σαν αυτός να ήταν παρών, προκύπτει ότι η εκκαλουμένη απόφαση εξαφανίζεται μέσα στα όρια, που καθορίζονται από την έφεση και τους προσθέτους λόγους και ο εκκαλών δικαιούται να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς, που μπορούσε να προβάλει και πρωτοδίκως. Του παρέχεται, δηλαδή, η ευκαιρία, δεδομένου ότι δεν εμφανίσθηκε στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, αλλά δικάστηκε σαν να ήταν παρών, εντός των ορίων του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της εφέσεως, να ακουσθεί και να προβάλει στο Εφετείο όσους ισχυρισμούς μπορούσε να προβάλει πρωτοδίκως, επανορθώνοντας με την έφεση τις συνέπειες που, ενδεχομένως, επέφερε η απουσία του. Αν αρνηθεί τους αγωγικούς ισχυρισμούς ή προβάλλει εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων ως προς την βάση της αγωγής, η απόφαση πλήττεται στο σύνολό της και πρέπει να εξαφανισθεί ως προς όλες τις διατάξεις της. Μετά την εξαφάνιση της αποφάσεως χωρεί νέα συζήτηση της υποθέσεως ενώπιον του δευτεροβαθμίου Δικαστηρίου, κατά την οποία ο εκκαλών μπορεί να προτείνει όλους τους πραγματικούς ισχυρισμούς, τους οποίους είχε δικαίωμα να προτείνει και πρωτοδίκως, χωρίς να υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 527 του Κ.Πολ.Δ. Αντιθέτως, αν με το εφετήριο προβάλλει ως εναγόμενος μόνον ενστάσεις καταλυτικές της αγωγής, όπως εξοφλήσεως, παραγραφής ή εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων ως προς την απόρριψη των ενστάσεων αυτών, η απόφαση δεν εξαφανίζεται κατά το μέρος που κρίθηκε βάσιμη η απαίτηση, αλλά μόνον κατά το διατακτικό της (Σαμουήλ, Η έφεση, έκδ. 2003, σελ. 100 επ.). Για να επέλθει, όμως, το αποτέλεσμα της εξαφανίσεως της αποφάσεως, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο δεν ερευνά αν ο λόγος αυτός είναι βάσιμος, αλλά μόνον αν είναι νόμιμος, έτσι ώστε, στην αντίθετη περίπτωση, να απορρίπτεται η έφεση και να μην εξαφανίζεται η απόφαση (Α.Π. 394/2011 ΝοΒ 2011. 2.171, Α.Π. 251/2009 Δίκη 2009.996, Α.Π. 1.906/2008 ΝοΒ 2009.927, Α.Π. 1.140/2008 Δίκη 2009.187, Σαμουήλ, ο.π., σελ. 99, Βαθρακοκοίλης, Κ.Πολ.Δ., οι τροποποιήσεις έως το Ν. 2915/2001, έκδ. 2001, άρθρ. 528, σελ. 498, αριθμ. 1, Κεραμέας – Kονδύλης – Nίκας, Κ.Πολ.Δ., Συμπλήρωμα, έκδ. 2003, άρθρ. 528, σελ. 68).
Τέλος, η αντιμετώπιση αυτή ισχύει αδιαφόρως αν η ερήμην απόφαση στον πρώτο βαθμό εκδόθηκε κατά την τακτική ή την ειδική διαδικασία (Α.Π. 884/2007 ΧρΙΔ 2008.52, Α.Π. 446/2007 ΝοΒ 2008.138).
Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι άσκησαν κατά του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών– μισθωτικών διαφορών την από 20-12-2019 (γεν.αριθμ.καταθ. ……./2020) αγωγή καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων από σύμβαση μίσθωσης που καταρτίστηκε μεταξύ τους. Το ως άνω Δικαστήριο εκδίκασε την αγωγή κατά την διαδικασία των περιουσιακών-μισθωτικών διαφορών ερήμην του εναγομένου, αφου αυτός κατά την συζήτηση της υπόθεσης ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου στις 7-9-2020 δεν παραστάθηκε και δεν εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο.
Επι της αγωγής αυτής εκδόθηκε από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο η υπ.αριθμ. 3218/2020 οριστική απόφαση με την οποία, αφου απορρίφθηκε ως μη νόμιμο το αγωγικό αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η ακυρότητα της επίδικης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, όπως και το αγωγικό αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η υποχρέωση του εναγομένου να καταβάλει στους ενάγοντες τα μισθώματα από Ιούλιο 2019 (υπόλοιπο μισθώματος) εως Οκτώβριο του 2020 συνολικού ποσού 232.442 ευρώ, το οποίο (αίτημα) στηρίζεται στην επικαλούμενη ακυρότητα της ως ανω καταγγελίας και, συνεπώς στη μη λύση της επίδικης μίσθωσης, επίσης απορρίφθηκε ως μη νόμιμο το αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η υποχρέωση του εναγομένου να τους καταβάλει ποσό εκ 96.319,30 ευρώ το οποίο αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ του μειωμένου μισθώματος (που συμφωνήθηκε να καταβάλλεται για χρονικό διάστημα 11 μηνών ενόψει της ανάληψης συμβατικής υποχρέωσης από τον εναγόμενο–μισθωτή να αποπερατώσει τις αναφερόμενες στην αγωγή επισκευές, που θα καθιστούσαν το μίσθιο λειτουργικό και κατάλληλο για χρήση) και αυτού που θα καθοριζόταν εάν την υποχρέωση αυτή (αποπεράτωση εργασιών) είχαν αναλάβει οι ενάγοντες –εκμισθωτές και επίσης απορρίφθηκε ως μη νόμιμη και η επικουρική από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό βάση της αγωγής, καθώς και το παρεπόμενο αίτημα περι κήρυξης της απόφασης προσωρινά εκτελεστής ως προς τα αναγνωριστικά αιτήματά της, κατόπιν η αγωγή καθό μέρος κρίθηκε νόμιμη όπως το αίτημά της εν μέρει περιορίστηκε (από καταψηφιστικό σε αναγνωριστικό), έγινε δεκτή αυτή εν μέρει ως και κατ΄ουσίαν βάσιμη (λόγω της ερημοδικίας του εναγομένου κατ΄άρθρο 271 παρ.3 ΚΠολΔ) και α) υποχρεώθηκε ο εναγόμενος να καταβάλει στους ενάγοντες το συνολικό ποσό των εννέα χιλιάδων εκατόν σαράντα πέντε ευρώ (9.145) και ειδικότερα στην πρώτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των χιλίων οκτακοσίων είκοσι εννέα ευρώ (1.829), στη δεύτερη ενάγουσα το συνολικό ποσό των χιλίων οκτακοσίων είκοσι εννέα ευρώ (1.829), στην τρίτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των εννιακοσίων δέκα τεσσάρων ευρώ και πενήντα λεπτών (914,50), στον τέταρτο ενάγοντα το συνολικό ποσό των εννιακοσίων δέκα τεσσάρων ευρώ και πενήντα λεπτών (914,50), στην πέμπτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των χιλίων οκτακοσίων είκοσι εννέα ευρώ (1.829) και στην έκτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των χιλίων οκτακοσίων είκοσι εννέα ευρώ (1.829) και τα παραπάνω ποσά με τον νόμιμο τόκο από την επομένη που κάθε μηνιαίο μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό μέχρι την εξόφληση β) αναγνωρίστηκε η υποχρέωση του εναγομένου να καταβάλει στους ενάγοντες: Α) το συνολικό ποσό των ενενήντα δύο χιλιάδων οκτακοσίων εξήντα εννέα ευρώ (92.869) και δη στην πρώτη ενάγουσα το ποσό των δέκα οκτώ χιλιάδων πεντακοσίων εβδομήντα τριών ευρώ και ογδόντα λεπτών (18.573,80), στη δεύτερη ενάγουσα το ποσό των δέκα οκτώ χιλιάδων πεντακοσίων εβδομήντα τριών ευρώ και ογδόντα λεπτών (18.573,80),στην τρίτη ενάγουσα το ποσό των εννέα χιλιάδων διακοσίων ογδόντα έξι ευρώ και ενενήντα λεπτών (9.286,90), στον τέταρτο ενάγοντα το ποσό των εννέα χιλιάδων διακοσίων ογδόντα έξι ευρώ και ενενήντα λεπτών (9.286,90), στην πέμπτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των δέκα οκτώ χιλιάδων πεντακοσίων εβδομήντα τριών ευρώ και ογδόντα λεπτών (18.573,80) και στην έκτη ενάγουσα το συνολικό ποσό των δέκα οκτώ χιλιάδων πεντακοσίων εβδομήντα τριών ευρώ και ογδόντα λεπτών (18.573,80) και Β) το συνολικό ποσό των δύο χιλιάδων διακοσίων (2.200) ευρώ και δη στην πρώτη ενάγουσα το ποσό των τετρακοσίων σαράντα ευρώ (440), στη δεύτερη ενάγουσα το ποσό των τετρακοσίων σαράντα ευρώ (440), στην τρίτη ενάγουσα το ποσό των διακοσίων είκοσι ευρώ (220), στον τέταρτο ενάγοντα το ποσό των διακοσίων είκοσι ευρώ (220), στην πέμπτη ενάγουσα το ποσό των τετρακοσίων σαράντα ευρώ (440) και στην έκτη ενάγουσα το ποσό των τετρακοσίων σαράντα ευρώ (440), όλα δε τα παραπάνω ποσά από την επίδοση της ένδικης αγωγής μέχρι την εξόφληση γ) κηρύχθηκε η απόφαση προσωρινά εκτελεστή ως προς την καταψηφιστική της διάταξη και τέλος επιβλήθηκαν σε βάρος του εναγομένου τα δικαστικά έξοδα των εναγόντων, τα οποία καθορίστηκαν στο ποσό των τριών χιλιάδων διακοσίων (3.200) ευρώ.
Κατά της απόφασης αυτής ο εναγόμενος ως ηττηθείς διάδικος άσκησε την από 14-05-2021 (γεν.αριθμ.καταθ. …../2021) υπό κρίση έφεσή του νομοτύπως και εμπροθέσμως (άρθρα 495 παρ.1και 2, 500, 511, 513 παρ.1 περ.β΄εδ.β΄, 516 παρ.1,517εδ.α , 518 παρ.2 και 520 παρ.1 του ΚΠολΔ).
Εφόσον λοιπόν, ασκήθηκε από διάδικο ο οποίος, κατά τα προεκτεθέντα, δικάσθηκε ερήμην, πρέπει η εκκαλουμένη απόφαση, κατά παραδοχή της τυπικώς δεκτής εφέσεως, με την οποία ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών παραπονείται για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, επιδιώκοντας την εξαφάνιση της εκκαλουμένης και την απόρριψη της εναντίον του αγωγής, να εξαφανισθεί μέσα στα όρια που καθορίζονται με την έφεση, ήτοι στο σύνολό της, αφού πλήττεται ως προς την εκτίμηση του συνόλου των αποδείξεων, δικαιουμένου του εκκαλούντος να προβάλει όλους τους ισχυρισμούς, τους οποίους μπορούσε να προτείνει πρωτοδίκως, περαιτέρω δε να κρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο και να δικασθεί η υπόθεση από την αρχή και να ερευνηθεί η ένδικη αγωγή, ως προς το νόμω και κατ’ ουσίαν βάσιμό της (άρθρο 533 παρ. 1 και 535 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.).
Πρέπει δε να σημειωθεί ότι ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δεν εμφανίσθηκε ο 4ος των εφεσιβλήτων – 4ος των εναγομένων ………….., αλλά ο πληρεξούσιος δικηγόρος τους ………. δήλωσε ότι ο ως ανω εφεσίβλητος – εναγόμενος απεβίωσε στις 22-06-2021 και τη βιαίως διακοπείσα δίκη συνεχίζει νομίμως η μοναδική εξ αδιαθέτου κληρονόμος αυτού ……….. η οποία παρίσταται δια της προσωρινής δικαστικής συμπαραστάτριας αυτής ……………, γεγονός που δεν αμφισβητείται από την πλευρά του εκκαλούντος – ενάγοντος.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 43 του πδ/τος 34/1995,όπως ίσχυε πριν τροποποιηθεί με το άρθρο 17 παρ.1 του ν.3853/ 2020 και ακολούθως, με το άρθρο 13 παρ.1 και 2α του ν. 4242/2014 (το οποίο επιγράφεται ως «καταγγελία από μισθωτή»),αν πρόκειται για σύμβαση μίσθωσης που ρυθμίζεται από αυτό « ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο 6 μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών». Με την εν λόγω διάταξη που θεσπίστηκε προς προστασία του εκμισθωτή από τον κίνδυνο πρόωρης και αιφνίδιας λύσης της μίσθωσης, παρέχεται στο μισθωτή εμπορικής μίσθωσης το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας) εφόσον, αφενός μεν η μίσθωση παραμένει ενεργός και, αφετέρου, έχει παρέλθει διετία από την έναρξή της. Η καταγγελία αυτή τελεί υπο αναβλητική προθεσμία έξι μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφάπαξ αποζημίωση από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολογιζόμενα κατά το χρόνο άσκησης της καταγγελίας (ΑΠ 357, ΑΠ 161/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 παρ.1 του Ν.3853/ 2010 υπο την εξής μορφή «Καταγγελία από το μισθωτή. ’Αρθρο 43. Ο μισθωτής μπορεί μετα την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο 3 μηνών από την γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο της καταγγελίας της μίσθωσης». Περαιτέρω, το άρθρο 13 παρ.1 εδ.α΄του Ν.4242/ 2014 όρισε ότι οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ.34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του (28-02-2014), διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του ΠΔ 34/1995,με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ.2, 28-40, 43,46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις δε του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (εδ.β΄). Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της (εδ.γ΄) . Συνεπώς, μετά το άρθρο 13 του Ν.4242/2014 η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων που εμπίπτουν στην προστασία του ΠΔ 34/1995 και οι οποίες ορίζονται στα άρθρα 1 -13 του ΠΔ, είναι τρία (3) έτη και όχι δώδεκα (12) έτη, όπως προβλεπόταν με το άρθρο 5 παρ.1 του ΠΔ. Η τριετία είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Οι συμβαλλόμενοι μπορεί να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Η διάταξη δε του εδ.α΄της παρ.1 του άρθρου 13 του Ν.4242/ 2014 εξαίρεσε από την εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ/τος τις συναφθείσες μετα την ισχύ του (28-02-2014) συμβάσεις μισθώσεως, σχετικά με την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση, ιδιοκατοίκηση κλπ και επίσης εξαίρεσε από την εφαρμογή του ΠΔ τη διάταξη του άρθρου 43 αυτού περι καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή. Παρα δε την κατάργηση του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 περι καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, η ανωτέρω διάταξη του εδ.γ΄ της παρ.1 του Ν.34/1995 περι του ότι η καταγγελία αυτή γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, έχει ακριβώς τη ίδια διατύπωση με το εδ.β΄ του καταργηθέντος άρθρου 43 του ΠΔ, όπως είχε τροποποιηθεί με την παρ.1 του άρθρου 17 του Ν.3853/ 2010,με απάλειψη της προϋπόθεσης η οποία έθετε το καταργηθεν άρθρο, περι ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μίσθωσης και επίσης με απάλειψη της υποχρέωσης του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή αποζημίωση. Ο Νομοθέτης όμως, παρέλειψε κατά τη διατύπωση της διάταξης του εδ.γ΄ της παρ.1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 περι καταγγελίας της σύμβασης να διαλάβει στο κείμενο της ότι η καταγγελία αυτή είναι καταγγελία του μισθωτή, όπως επιγράφεται η καταγγελία του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995,την διατύπωση του εδ.β΄ της οποίας επανέλαβε ακριβώς. Σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να καταργήσει το ήδη από ετών θεσπισμένο δικαίωμα καταγγελίας μεταμέλειας της σύμβασης μισθώσεως από τον μισθωτή, αλλά να την καταστήσει λιγότερο επαχθή γι΄αυτόν, μη θέτοντας πλέον ως προϋπόθεση της καταγγελίας την ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης, και μη επιβάλλοντας υποχρέωση σ΄αυτόν να αποζημιώσει τον εκμισθωτή και προτίμησε να καταργήσει με την παρ.1 εδ.α΄του Ν.4242/ 2014 την αυτοτελή διάταξη του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 περι καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή και να την θεσπίσει εκ νέου ως εδ.γ΄ της παρ.1 του άρθρου 13 του Ν.4242/2014,χωρις την προϋπόθεση της ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μίσθωσης και χωρις να επιβάλλει υποχρέωση στον μισθωτή να αποζημιώσει τον εκμισθωτή. Η διάταξη δε αυτή εναρμονίζεται με τον σκοπό του Νομοθέτη, όπως συνάγεται από την αιτιολογική έκθεση του Ν.4242/2014 που είναι η προσαρμογή των εμπορικών μισθώσεων στις σύγχρονες απαιτήσεις και η παροχή μεγαλύτερης ελευθερίας στα συμβαλλόμενα μέρη στην διαμόρφωση των συμβατικών τους δεσμεύσεων. Η διάταξη του άρθρου 13 παρ.1 εδ.γ΄ δεν είναι, για το λόγο αυτό που αναφέρθηκε νομοτεχνικά άρτια, πλην όμως δεν καθίσταται μη εφαρμόσιμη από το γεγονός ότι από την άποψη αυτή χωλαίνει (βλ. σχετ. Ι.Κατρά ΕλλΔνη 55.22, Χαρ. Παπαδάκη, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων, εκδ.2014,σελ.78). Σημειωτέον ότι, ο Δικαστής δεν μπορεί να απόσχει από την εφαρμογή διατάξεως νόμου, ακόμη και αν ο κανόνας ενέχεται για ασάφεια, πολύ δε περισσότερο δεν μπορεί να αρνηθεί την εφαρμογή ορισμού νόμου που είναι νομοτεχνικά ατελής, αλλά οφείλει να τον ερμηνεύσει προσφεύγοντας στους ερμηνευτικούς κανόνες (ΕφΑθ 2117/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Γ.Μπαλή, Γενικαί Αρχαί εκδ.8η παρ.2, Ιωάννου Αραβαντινού, Στοιχεία Μεθοδολογίας Δικαίου,σελ.56).
Στην προκειμένη περίπτωση με την από 20-12-2019 (γεν.άριθμ.καταθ. ……./ 2020) υπο κρίση αγωγή τους οι ενάγοντες εκθέτουν τα ακόλουθα: Ότι με το από 1-4-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό οι πέντε πρώτοι εξ αυτών (συγκύριοι κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα ποσοστά έκαστος) από κοινού με τον τότε επικαρπωτή ………… (πατέρα της έκτης ενάγουσας) εκμίσθωσαν στον εναγόμενο το περιγραφόμενο στην αγωγή μίσθιο ακίνητο, κείμενο επι της συμβολής των οδών ……………. στον Πειραιά Αττικής, προκειμένου αυτός να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο, μπουτίκ καλλυντικών καθώς και για τη στέγαση του γραφείου του για το φαρμακευτικό περιοδικό που εξέδιδε (με τίτλο «…………»). Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε οκταετής, αρχόμενη από 1-4-2015 και λήγουσα στις 31-3-2023. Ότι, κατά τον χρόνο κατάρτισης του ως ανω ιδιωτικού συμφωνητικού, το μίσθιο ακίνητο δεν κατάλληλο για να εξυπηρετήσει τον σκοπό της μίσθωσης αλλά έχρηζε των αναφερομένων σ΄αυτήν (αγωγή) επισκευών, την αποπεράτωση των οποίων ανέλαβε ο εδώ εναγόμενος – μισθωτής με δικές του δαπάνες εντος χρονικού διαστήματος 4 ετών από την υπογραφή της έγγραφης συμφωνίας. Ότι για τον λόγο αυτό συμφωνήθηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη η καταβολή από τον μισθωτή μισθώματος (μειωμένου) ύψους 5.243,70 ευρώ, πλεον χαρτοσήμου 1,8%,ήτοι συνολικά 5.338,09 ευρώ για χρονικό διάστημα έντεκα μηνών (ήτοι από 1-4-2015 έως 28-2-2016), ενώ από 1-3-2016 το μίσθωμα καθορίστηκε σε 14.000 ευρώ μηνιαίως (πλεον χαρτοσήμου 1,8%), το οποίο και θα παρέμενε σταθερό για δύο έτη, ήτοι μέχρι τις 28-2-2018, καταβλητέο την όγδοη ημέρα εκάστου μισθωτικού μηνός. Ότι έκτοτε το μίσθωμα θα αναπροσαρμοζόταν κατ΄ετος, ήτοι κάθε 1η Μαρτίου εκάστου έτους, κατά ποσοστό ίσο με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου κάθε φορά δωδεκαμήνου, προσαυξημένο κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες. Ότι μετα τον θάνατο του αρχικού συνεκμισθωτή – επικαρπωτή – πατέρα της έκτης ενάγουσας, που επισυνέβη στις 26-8-2017, στη μισθωτική σχέση υπεισήλθε και η έκτη ενάγουσα, η οποία μέχρι εκείνο το χρονικό σημείο είχε την ψιλή συγκυριότητα του μισθίου, με την οποία και συνενώθηκε τελικά η επικαρπία για τον λόγο αυτό. Ότι επι της από 1-2-2017 (αριθμ.καταθ. δικογρ…………../2017) αγωγής του εναγομένου για μείωση μισθώματος λόγω μεταβολής των συνθηκών (288 ΑΚ) άλλως λόγω πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου, εκδόθηκε η υπ΄αριθμ. 2628/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά με την οποία, αφου έγινε δεκτή η αγωγή κατά την κύρια βάση της (288 ΑΚ), μειώθηκε το μίσθωμα στο ποσό των 10.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής αυτής εως τις 28-2-2018. Οτι στις 31-5-2019 ο εναγόμενος, ο οποίος κατά παράβαση των μεταξύ τους συμφωνηθέντων ουδέποτε προέβη στις επισκευές που είχε αναλάβει με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό, τους επέδωσε εξώδικη δήλωση, με την οποία κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση, επικαλούμενος πραγματικά ελαττώματα αλλά και προηγούμενες δικαστικές διενέξεις τους, που διατάραξαν τις μεταξύ τους σχέσεις, προσκαλώντας παράλληλα αυτούς (ενάγοντες) να παραλάβουν τα κλειδιά του μισθίου στις 16-6-2019, όπως και συνέβη τελικά στις 4-7-2019, οπότε αυτοί (ενάγοντες) και επιφυλάχθηκαν παντός νομίμου δικαιώματός τους. Ότι η εν λόγω καταγγελία είναι άκυρη ως προσχηματική και ανευ σπουδαίου λόγου, και συνεπώς δεν επέφερε τη λύση της ένδικης μίσθωσης, ο ίδιος δε έχει καταστεί υπερήμερος ως προς την καταβολή των μηνιαίων μισθωμάτων κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα σ΄αυτήν (αγωγή). Ότι συγκεκριμένα ο εναγόμενος τους οφείλει : 1) για μισθώματα εως 4-7-2020, οπότε και παρέδωσε το μίσθιο, το συνολικό ποσό των 9.145 ευρώ εκ του οποίου : α) 1876 ευρώ για τις 4 πρώτες ημέρες του Ιουλίου 2019 (ήτοι 14.538 μηνιαίο μίσθωμα : 31 ημέρες = 469 αναλογία μισθώματος ανα ημέρα Χ 4 ημέρες) και β) 7269 ευρώ για υπόλοιπο μισθώματος μηνός Ιουνίου 2019, 2) το συνολικό ποσό των 232.442 ευρώ (σ.σ. εσφαλμένα οι ενάγοντες υπολογίζουν την αξίωσή τους αυτή σε 332.442 ευρώ) εκ του οποίου : α) 12.194 ευρώ για υπόλοιπο μισθώματος Ιουλίου 2019 (ήτοι 26 ημέρες Ιουλίου Χ 469 ευρώ αναλογία μισθώματος ανα ημέρα), β) 101.624 ευρώ για μισθώματα από Αύγουστο 2019 εως και Φεβρουάριο του 2020 (ήτοι 14.538 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα Χ 7 μήνες = 101.766 ευρώ, το οποίο οι ενάγοντες περιορίζουν στο ποσό των 101.624 ευρώ), γ) 118.624 ευρώ για μισθώματα από Μάρτιο του 2020 εως Οκτώβριο του 2020 (πιθανός χρόνος συζήτησης της ένδικης αγωγής, ήτοι 14.828 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα Χ 8 μήνες), 3 ) το συνολικό ποσό των 96.319,30 ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στη διαφορά των μισθωμάτων για το χρονικό διάστημα από 1-4-2015 έως 28-2-2016,κατά το οποίο οι ενάγοντες ζημιώθηκαν αφου ο εναγόμενος δεν προέβη τελικά στις αναληφθείσες από τον ίδιο επισκευές του μισθίου (ήτοι 14.000 ευρώ (στο οποίο θα καθοριζόταν το μηνιαίο μίσθωμα εάν τις επισκευές είχαν αναλάβει οι ενάγοντες) – 5.243,70 ευρώ μειωμένο μίσθωμα (όπως αυτό καθορίστηκε υπο την προϋπόθεση ότι η αποπεράτωση των επισκευών θα γινόταν από τον εναγόμενο, όπως ήταν υποχρεωμένος, γεγονός που αποτέλεσε και το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της ειδικότερης συμφωνίας τους) = 8.756,30 ευρώ μηνιαίως Χ 11 μήνες], ποσό που άλλωστε ισοδυναμεί με το κόστος των απαιτούμενων επισκευών, όπως αυτό (κόστος) είχε προεκτιμηθεί από μηχανικούς κατά τον κρίσιμο χρόνο της υπογραφής της έγγραφης συμφωνίας, άλλως σε περίπτωση που ήθελε κριθεί αβάσιμο το υπ΄αριθμ.3 κονδύλιο, 4) το συνολικό ποσό των 92.869 ευρώ (χωρις συνυπολογισμό ΦΠΑ), το οποίο οι ενάγοντες θα υποχρεωθούν να καταβάλουν στο μέλλον για τις επίδικες εργασίες επισκευής και ανακαίνισης του κτιρίου (όπως το ποσό αυτό αναλύεται ειδικότερα για αγορά, είδος και ποσότητα υλικών, μερικότερες οικοδομικές εργασίες και απασχόληση εργατοτεχνικού προσωπικού) προκειμένου το μίσθιο να καταστεί λειτουργικό και κατάλληλο για περαιτέρω εκμίσθωσή του, σύμφωνα με την από 1-10-2019 τεχνική έκθεση αυτοψίας του πολιτικού μηχανικού ………. (η οποία επισυνάπτεται στην αγωγή) και 5 ) το συνολικό ποσό των 2.200 ευρώ για αποκατάσταση των φθορών, που ο εναγόμενος προκάλεσε στο μίσθιο περαν της συνήθους χρήσης [βλ. ειδικότερα καθαίρεση ενδιάμεσου τοίχου στον πρώτο όρο του μισθίου διαστάσεων 20 τμ (4 Χ5), οκτώ οπές επι του πατώματος του πρώτου ορόφου διαστάσεων 15 cmεκάστη και αποκομιδή μπαζών ],όπως το ποσό αυτό αναλύεται ειδικότερα.
Με βάση το ιστορικό αυτό και μετά από το νομότυπο περιορισμό των αγωγικών αιτημάτων εν μέρει από καταψηφιστικά σε έντοκα αναγνωριστικά, οι ενάγοντες ζητούν: 1) να αναγνωριστεί η ακυρότητα της καταγγελίας της μίσθωσης από τον εναγόμενο, 2 ) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλει το συνολικό ποσό των 9.145 ευρώ διαιρετά σε έκαστο των εναγόντων – ήτοι κατά τα ειδικότερα ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστου – με το νόμιμο τόκο από την επομένη ημέρα που κάθε μηνιαίο μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, άλλως από την επίδοση της αγωγής, 3) να αναγνωριστεί η υποχρέωση του εναγομένου να καταβάλει: α) το συνολικό ποσό των 232.442 ευρώ για μισθώματα από Ιούλιο 2019 (υπόλοιπο μισθώματος) εως Οκτώβριο του 2020 διαιρετά σε έκαστο των εναγόντων – ήτοι κατά τα αναφερόμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστου – με τον νόμιμο τόκο από την επόμενη ημέρα που κάθε μηνιαίο μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό άλλως από την επίδοση της αγωγής, β) το συνολικό ποσό των 96.319,30 ευρώ για διαφορά ενοικίων κατά το χρονικό διάστημα από 1-4-2015 εως 28-2-2016, λόγω ενδοσυμβατικής ευθύνης του εναγομένου, άλλως κατά τις περι αδικαιολογήτου πλουτισμού διατάξεις, καθώς με τη μη διενέργεια των επίδικων εργασιών αυτός κατέστη πλουσιότερος εις βάρος των εναγόντων χωρις νόμιμη αιτία, ο δε πλουτισμός παραμένει στα χέρια του, και δη διαιρετά σε έκαστο των εναγόντων – ήτοι κατά τα αναφερόμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστου – με το νόμιμο τόκο από την επομένη ημέρα που κάθε μηνιαίο μίσθωμα κατέστη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, άλλως από 2-4-2019,οπότε και συμπληρώθηκε η τετραετία εντος της οποίας ο εναγόμενος υποχρεούτο να εκτελέσει τις συμφωνηθείσες εργασίες, άλλως και όλως επικουρικότερα από την επίδοση της αγωγής, άλλως να αναγνωριστεί η υποχρέωση να τους καταβάλει – ομοίως διαιρετά σε έκαστο των εναγόντων – το συνολικό ποσό των 92.869 ευρώ που αντιστοιχεί στο κόστος αποπεράτωσης των εργασιών επισκευής και ανακαίνισης του μισθίου από τους ενάγοντες με το νόμιμο τόκο από 2-4-2019 (επομένη συμπλήρωσης της προθεσμίας των τεσσάρων ετών) άλλως από την επίδοση της αγωγής και γ) το ποσό των 2.200 ευρώ για την αποκατάσταση των φθορών που προκλήθηκαν στο μίσθιο από τον εναγόμενο με τον νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής, 3) να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και 4) να καταδικασθεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη.
Με το ανωτέρω περιεχόμενο και αιτήματα η υπο κρίση αγωγή, η οποία αρμοδίως καθ΄ύλην και κατά τόπον εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών είναι ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 297,298,361,574,592,594,596 ΑΚ, αρθρ.44 πδ 34/1995, 70, 176 ,907 και 910 περ.2 ΚΠολΔ, πλην του αγωγικού αιτήματος με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η ακυρότητα της καταγγελίας της επίδικης σύμβασης μισθώσεως, το οποίο τυγχάνει απορριπτέο ως μη νόμιμο και τούτο διότι, κατά τα αναφερόμενα στην προηγηθείσα νομική σκεψη, η κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή καταγγελία ( μεταμέλειας ) της σύμβασης μίσθωσης από τον εναγόμενο με την εξώδικη δήλωσή του στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 13παρ.1 εδ.γ΄του ν.4242/2015 και ως εκ τούτου ήταν έγκυρη και όχι άκυρη, όπως αβασίμως ισχυρίζονται οι ενάγοντες, επιφέροντας τη λύση της μισθώσεως τρείς μήνες από την κοινοποίησή της στους ίδιους (στις 31-5-2019), ήτοι από 31-8-2019 και συνεπώς και το αγωγικό αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η υποχρέωση του εναγομένου να τους καταβάλει τα μισθώματα από Ιούλιο 2019 (υπόλοιπο μισθώματος) έως τον Οκτώβριο του 2020 συνολικού ποσού 232.442 ευρώ, το οποίο στηρίζεται στην επικαλούμενη ακυρότητα της ως ανω καταγγελίας και, συνεπώς, στη μη λύση της επίδικης μίσθωσης για το λόγο αυτό, απορριπτέο τυγχάνει ως μη νόμιμο. Εξάλλου, πρέπει να επισημανθεί ότι τα μισθώματα των μηνών Ιουλίου 2019 (υπόλοιπο) και Αυγούστου 2019 ποσών 12.194 ευρώ και 14.538 ευρώ αντίστοιχα, νομίμως μπορούν να στηριχθούν στη διάταξη του άρθρου 13 παρ.1 του ν.4242/2014 σύμφωνα με την οποία τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας μεταμέλειας επέρχονται τρεις μήνες από την κοινοποίηση αυτής, πλην όμως από την εκτίμηση του περιεχόμενου της αγωγής δεν συμπεριλαμβάνεται σ΄αυτήν τέτοια νομική βάση.
Επίσης το αγωγικό αίτημα με το οποίο ζητείται να αναγνωριστεί η υποχρέωση του εναγομένου να καταβάλει στους ενάγοντες ποσό ύψους 96.319,30 ευρώ το οποίο αντιστοιχεί στη διαφορά μεταξύ του μειωμένου μισθώματος (που συμφωνήθηκε να καταβάλλεται για χρονικό διάστημα 11 μηνών ενόψει της ανάληψης συμβατικής υποχρέωσης από τον εναγόμενο – μισθωτή να αποπερατώσει τις αναφερόμενες σ΄αυτήν (αγωγή) επισκευές, που θα καθιστούσαν το μίσθιο λειτουργικό και κατάλληλο για χρήση) και αυτού που θα καθοριζόταν εάν την υποχρέωση αυτή (ήτοι την αποπεράτωση των εργασιών) είχαν αναλάβει οι ενάγοντες – εκμισθωτές, απορριπτέο τυγχάνει ως μη νόμιμο διοτι η επικαλούμενη αυτή ζημία δεν καλύπτεται στα πλαίσια του θετικού διαφέροντος, το οποίο αφορά στην αποζημίωση που περιλαμβάνεται ο,τι θα είχε ο ζημιωθείς αν λάμβανε χώρα ένα θετικό γεγονός, δηλαδή εαν λάμβανε χώρα η εκπλήρωση της σύμβασης, εν προκειμένω δε εάν ο εναγόμενος εκπλήρωνε την ειδικότερη συμβατική υποχρέωση που ανέλαβε (αποπεράτωση επισκευών). Επίσης απορριπτέα ως μη νόμιμη είναι και η επικουρική από τον αδικαιολόγητο πλουτισμού βάση της αγωγής ενόψει του ότι αυτή είναι επιβοηθητικής φύσεως και μπορεί να ασκηθεί μόνον όταν λείπουν οι προϋποθέσεις της αγωγής από σύμβαση ή αδικοπραξία, όχι δε και όταν θεμελιώνεται στα ίδια πραγματικά περιστατικά, επι των οποίων στηρίζεται η τελευταία, και στην προκειμένη ένδικη περίπτωση δεν γίνεται επίκληση διαφορετικών περιστατικών από εκείνα που εκτίθενται για τη θεμελίωση της κύριας βάσης της αγωγής από σύμβαση (ΑΠ 104/2003, ΑΠ 712/2001 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Τέλος, μετα τον παραδεκτό εν μέρει περιορισμό των αγωγικών αιτημάτων από καταψηφιστικά σε αναγνωριστικά, το αγωγικό παρεπόμενο αίτημα περι κήρυξης της απόφασης προσωρινά εκτελεστής τυγχάνει απορριπτέο ως μη νόμιμο ως προς τα αναγνωριστικά αιτήματα, καθόσον προσωρινά εκτελεστές κηρύσσονται μόνο οι καταψηφιστικές αποφάσεις. Πρέπει επομένως η υπο κρίση αγωγή καθό μέρος κρίθηκε νόμιμη να ερευνηθεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.
Με τη διάταξη του άρθρου 254 παρ.1 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει ορίζεται ότι «Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την επανάληψη της συζήτησης, η οποία έχει κηρυχθεί περατωμένη, όταν κατά τη μελέτη της υπόθεσης ή τη διάσκεψη παρουσιάζονται κενά ή αμφίβολα σημεία που χρειάζονται συμπλήρωση ή επεξήγηση ή όταν επιβάλλεται η διενέργεια αυτοψίας, πραγματογνωμοσύνης ή εξέτασης των διαδίκων στο ακροατήριο. Η απόφαση μνημονεύει απαραιτήτως τα ειδικά θέματα που αποτελούν αντικείμενο της επαναλαμβανόμενης συζήτησης. Η συζήτηση αυτή θεωρείται συνέχεια της προηγουμένης». Εξάλλου κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 368 ΚΠολΔ: 1. Το δικαστήριο μπορεί να διορίσει έναν ή περισσότερους πραγματογνώμονες, αν κρίνει πως πρόκειται για ζητήματα που απαιτούν για να γίνουν αντιληπτά ειδικές γνώσεις επιστήμης ή τέχνης. 2. Το δικαστήριο οφείλει να διορίσει πραγματογνώμονες αν το ζητήσει κάποιος διάδικος και κρίνει ότι χρειάζονται ιδιάζουσες γνώσεις επιστήμης ή τέχνης (Όπως η παρ.2 αντικαταστάθηκε από το άρθρο37 παρ. 1 του Ν.3994/2Ο11). Από τις αμέσως πιο πάνω παρατιθέμενες διατάξεις του ΚΠολΔ προκύπτει ότι, η συμπλήρωση των αποδείξεων με τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης εναπόκειται στην κυριαρχική και μη ελεγχόμενη αναιρετικά κρίση του δικαστηρίου της ουσίας (ΑΠ 361/2016, ΑΠ 237/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), το οποίο ελευθέρως εκτιμά την ανάγκη της χρησιμοποιήσεως του αποδεικτικού αυτού μέσου, με εξαίρεση την περίπτωση κατά την οποία κάποιος από τους διαδίκους ζητήσει τη διεξαγωγή πραγματογνωμοσύνης και το δικαστήριο κρίνει ότι χρειάζονται όχι απλώς “ειδικές”, αλλά “ιδιάζουσες” γνώσεις επιστήμης ή τέχνης, οπότε οφείλει να διορίσει πραγματογνώμονα ή πραγματογνώμονες, άλλως η απόρριψη, ρητώς ή σιωπηρώς, του σχετικού αιτήματος δημιουργεί λόγο αναιρέσεως της αποφάσεως (ΑΠ 361/2016, ΑΠ237/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Σημειωτέον δε ότι, “ιδιάζουσες” γνώσεις απαιτούνται, όταν πρόκειται για αντικείμενο τόσο έντονα εξειδικευμένο, ώστε μόνο από ειδικό μπορεί να εξετασθεί, ενώ απλώς “ειδικές” όταν πρόκειται για αντικείμενο που, αν και η έρευνά του ανήκει κυρίως σε ειδικούς δεν αποκλείεται να κριθεί και από μη ειδικό και να αξιολογηθούν τα λοιπά αποδεικτικά μέσα και κατ’ εφαρμογή ακόμη των κανόνων της κοινής πείρας και της λογικής.
Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα του ενάγοντος, ……………. που εξετάστηκε ενώπιον του ακροατηρίου του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου κατά τη συνεδρίαση αυτού την 07-09-2020, η οποία (κατάθεση) περιέχεται στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του ως ανω δικαστηρίου, από την ένορκη κατάθεση της μάρτυρα των εναγομένων, ………….. που εξετάστηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων οι φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρθρ.444 παρ.1 ΚΠολΔ) καθώς και οι υπ΄αριθμ…../ 2017, …/2017, …./ 05-04-2017 και …./ 31-3-2017 ένορκες βεβαιώσεις των: …………………. αντίστοιχα, που λήφθηκαν για να χρησιμοποιηθούν σε άλλη δίκη μεταξύ των ίδιων διαδίκων και λαμβάνονται υπόψη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, καθώς και από τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο (άρθρ.336 παρ.4 ΚΠολΔ βλ. ΑΠ 48/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Ο εναγόμενος με το από 31-12-1994 μισθωτήριο έγγραφο μίσθωσε ένα ισόγειο κατάστημα σε διατηρητέο ακίνητο ( ΠΔ 24.4.1982, ΦΕΚ Δ΄410/1982), συνιδιοκτησίας των συνεκμισθωτών, ευρισκόμενο επι των οδών ………… στο κέντρο του Πειραιά, επιφάνειας 44 τμ, με το άνωθεν αυτού πατάρι, εμβαδού 5 τμ, όπου στέγασε το φαρμακείο του. Σε αυτό παρέμεινε μέχρι τις 30-9-1999, οπότε με νέα μίσθωση που κατάρτισε με τους τότε συγκύριους και επικαρπωτή του εν λόγω ακινήτου, στο οποίο είχε αποκτήσει και ο ίδιος συγκυριότητα κατά εξ αδιαιρέτου ποσοστό 2/12,μίσθωσε για οκτώ έτη τα τρία από τα εξι υπάρχοντα καταστήματα στον ισόγειο όροφο και δη το κατάστημα με εμβαδό 33τμ με πρόσοψη στην οδό …, το κατάστημα με εμβαδό 45 τμ με πρόσοψη στην οδό …. και το κατάστημα με εμβαδό 44τμ με πρόσοψη στην οδό …… και ….. (όπου στέγαζε μέχρι τότε το φαρμακείο του), τα οποία ακολούθως ενοποίησε έναντι συμφωνημένου μισθώματος ποσού 1.600.000 δραχμών, πλεον του 1/ 2 του νομίμου χαρτοσήμου, για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, προσαυξανόμενο στη συνέχεια κατ΄έτος 5%. Η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης παρατάθηκε σιωπηρά μετα τη λήξη της στις 30-9-2007,ενώ το έτος 2014 ξεκίνησε μεταξύ των συνεκμισθωτών και του μισθωτή ενάγοντος δικαστική αντιδικία αναφορικά με τα οφειλόμενα λόγω της συμβατικής αναπροσαρμογής μισθώματα και την διανομή του ακινήτου, μετα από αγωγή του τελευταίου. Τελικά τα μέρη συμβιβάστηκαν εξωδίκως και με το από 1-4-2015 ιδιωτικό συμφωνητικό οι πέντε πρώτοι συγκύριοι ενάγοντες από κοινού με τον τότε επικαρπωτή …………… (πατέρα της έκτης ενάγουσας) εκμίσθωσαν στον εναγόμενο το αναφερόμενο στο ως ανω μισθωτήριο κτίριο, αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 236,29 τμ (όπου υπάρχουν 6 καταστήματα) και ένα, υπερ του ισογείου, πρώτο όροφο εμβαδού 236,29 τμ, αλλά και βοηθητικούς χώρους στον ημιόροφο, επιφάνειας 169,72 τμ, που δεν αναφέρονται μεν στο μισθωτήριο πλην όμως περιλαμβάνονται στη μίσθωση καθόσον ο ενάγων τους χρησιμοποιούσε ως αποθήκη, ήτοι συνολικού εμβαδού 642,30 τμ, προκειμένου ο τελευταίος να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο και στον πρώτο όροφο, σε χώρο εμβαδού 50τμ να στεγάσει το γραφείο του (φαρμακευτικού ενδιαφέροντος) περιοδικού του με την ονομασία «……………». Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε αρχικώς και μέχρι τις 28-2-2016 στο ποσό των 5.243,70 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 1,8%, δηλαδή στο ποσό στο οποίο είχε διαμορφωθεί το μίσθωμα που κατέβαλε για τον εως τότε μισθωμένο (ενοποιημένο) χώρο των τριών καταστημάτων του ισογείου και από την 1-3-2016 στο ποσό των 14.000 ευρω, πλεον του ημίσεως του εκάστοτε χαρτοσήμου με την ειδικότερη συμφωνία αυτό να παραμείνει σταθερό για δύο έτη, δηλαδή μέχρι 28-2-2018 και ακολούθως να αναπροσαρμόζεται την 1η Μαρτίου εκάστου έτους, κατά ποσοστό ίσο με το Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου κάθε φορά δωδεκαμήνου, προσαυξημένου με 2 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού αυτό να αυξάνεται κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες. Μετά δε τον θάνατο του αρχικού συνεκμισθωτή – επικαρπωτή – πατέρα της έκτης ενάγουσας, …………. που επισυνέβη στις 26-8-2017, στη μισθωτική σχέση υπεισήλθε και η έκτη ενάγουσα, η οποία μέχρι τότε είχε την ψιλή συγκυριότητα του μισθίου, με την οποία και συνενώθηκε τελικά η επικαρπία για τον λόγο αυτό, ενώ με την υπ΄αριθμ.2628/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά κατόπιν σχετικής αγωγής του εναγομένου, μειώθηκε το μίσθωμα στο ποσό των 10.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της από 1-2-2017 (αριθμ.καταθ…………/2017) αγωγής εως τις 28-2-2018.
Όπως δε αποδείχθηκε, ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε μειωμένο το μίσθωμα κατά τους πρώτους 11 μήνες της μίσθωσης οφείλεται στο γεγονός ότι ο εναγόμενος – μισθωτής με το ίδιο ως ανω συμφωνητικό (όρος 5 αυτού) ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί με δικά του έξοδα στην ανακαίνιση του μίσθιου και την εκτέλεση των απαιτούμενων επισκευών, προκειμένου αυτό να καταστεί πλήρως κατάλληλο για τον σκοπό της μίσθωσης και να εξυπηρετεί τις ανάγκες του ως προς την λειτουργικότητα του χώρου, συνολικού κόστους 92.869 ευρώ που ζητεί με την υπο κρίση αγωγή. Ειδικότερα, αυτός ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί εντος χρονικού διαστήματος 4 ετων από τον χρόνο σύνταξης του μισθωτηρίου στην επισκευή και τον χρωματισμό των όψεων και την επισκευή της ρωγμής του εξωτερικού τοίχου προς οδό ………. καθώς και κάθε άλλου δομικού προβλήματος της τοιχοποιϊας και του σκελετού που ήθελε αποκαλυφθεί κατά την ανακαίνιση, την εξασφάλιση χώρων υγιεινής στο ισόγειο ή και στον όροφο και την εκτέλεση συναφών εργασιών σχετικών με ύδρευση και αποχέτευση, την ενοποίηση χώρων ισογείου, συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου προς όροφο, την ανακαίνιση ξύλινου κλιμακοστασίου, την αποκατάσταση δαπέδων και ορόφων, την αποκατάσταση των εξωτερικών και εσωτερικών κουφωμάτων, καθώς και την εγκατάσταση νέων ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων. Ωστόσο ο εναγόμενος ουδέποτε προέβη στην εκτέλεση των ως ανω εργασιών επικαλούμενος προϋφιστάμενες αυθαίρετες παρεμβάσεις σε δομικά στοιχεία του κτιρίου, τις οποίες ως ισχυρίζεται, μέχρι τότε αγνοούσε, καθόσον αποκαλύφθηκαν κατά την εκτέλεση των εργασιών αποξήλωσης των πρόσθετων κατασκευών της τοιχοποιϊας, και δη τη μερική κατεδάφιση του ημίσεως κατά πλάτους μεσοτοίχου των δύο μικρότερων καταστημάτων (πρωην χρυσοχοείων), καθώς και την αυθαίρετη τοποθέτηση σιδηροκατασκευής στον φωταγωγό, για τη διατήρηση της οποίας έπρεπε να ακολουθηθεί ειδική διαδικασία νομιμοποίησης, αλλά και την ύπαρξη ρωγμής στο μεσότοιχο με την όμορη ιδιοκτησία επι της οδού ……, εξαιτίας των οποίων η διαδικασία της ανακαίνισης καθίστατο περισσότερο χρονοβόρα και δαπανηρή σε σχέση με αυτά που είχε υπόψη του όταν αναλάμβανε την σχετική υποχρέωση. Ετσι, στις 31-5-2019 ο εναγόμενος, ο οποίος κατά παράβαση των μεταξύ τους συμφωνηθέντων, ουδέποτε προέβη στις παραπάνω επισκευές που είχε αναλάβει με το ως ανω ιδιωτικό συμφωνητικό, τους επέδωσε εξώδικη δήλωση, με την οποία κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση, επικαλούμενος, κατά τα προαναφερθέντα, πραγματικά ελαττώματα του μισθιου αλλά και προηγούμενες δικαστικές διενέξεις τους, που διατάραξαν τις μεταξύ τους σχέσεις, προσκαλώντας παράλληλα αυτούς (ενάγοντες) να παραλάβουν τα κλειδιά του μισθίου στις 16-6-2019, όπως και συνέβη τελικά στις 4-7-2019,οπότε αυτοί (ενάγοντες) και επιφυλάχθηκαν παντός νομίμου δικαιώματός τους.
Ο εναγόμενος, εκτος των άλλων, αμφισβητεί το ύψος του ανωτέρω αγωγικού κονδυλίου που αφορά το κόστος για την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών στο επίδικο μίσθιο ακίνητο και προσκομίζει και επικαλείται την από 16-9-2018 οικονομική προσφορά και σχετική τεχνική έκθεση της τεχνικής εταιρείας με την επωνυμία «………………» όπου το κόστος για τις προαναφερόμενες εργασίες ανέρχεται στο ποσό των 14.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ και όχι στο ποσό των 96.310 ευρώ πλεον ΦΠΑ, όπως αναγράφεται στην ενσωματωμένη στην αγωγή (και επικαλούμενη από τους ενάγοντες) από 01-10-2019 τεχνική έκθεση αυτοψίας του πολιτικού μηχανικού ………………
Επειδή από τα ως ανω αποδεικτικά στοιχεία το Δικαστήριο τούτο δεν μπορεί να αχθεί με ασφάλεια σε πλήρη δικανική πεποίθηση ως προς το ακριβές ποσό που αντιστοιχεί στο κόστος αποπεράτωσης των εργασιών επισκευής και ανακαίνισης του μισθίου και αποτελεί το υψηλότερο αγωγικό κονδύλιο, πρέπει, αφου εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση, να αναβληθεί η έκδοση οριστικής απόφασης και να διαταχθεί η επανάληψη της συζήτησης προκειμένου να διενεργηθεί πραγματογνωμοσύνη, αναφορικά με τα θέμα που αναφέρεται παρακάτω, για το οποίο απαιτείται ειδικές γνώσεις επιστήμης (αρθρ. 368 παρ. 1 ΚΠολΔ), έτσι ώστε να σχηματίσει ασφαλή δικανική κρίση, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό της παρούσας.
Η πραγματογνωμοσύνη θα γίνει με την επιμέλεια του επιμελέστερου των διαδίκων από έναν πραγματογνώμονα από τον κατάλογο πραγματογνωμόνων που τηρείται στο Δικαστήριο αυτό, με την ειδικότητα του πολιτικού μηχανικού, ο οποίος, αφού λάβει υπόψη του όλα τα έγγραφα της δικογραφίας και τα στοιχεία που θα θέσουν υπόψη του οι διάδικοι, καθώς και αυτά που θα συγκεντρώσει ο ίδιος, με αιτιολογημένη έκθεσή του θα γνωμοδοτήσει, μετά από επιτόπια θεώρηση του επιδίκου ακινήτου, για το θέμα, όπως αυτό αναφέρεται στο διατακτικό της παρούσας, την δε έκθεση του θα την καταθέσει, όπως ορίζεται στο διατακτικό, εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από την όρκιση του, στη Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου. Η περαιτέρω συζήτηση της υπόθεσης θα διεξαχθεί σε δικάσιμο, που θα προσδιορισθεί με επιμέλεια του επιμελέστερου διαδίκου, κατά την οποία με μέριμνα των διαδίκων, θα προσκομισθούν το αντίγραφο της έκθεσης πραγματογνωμοσύνης που θα διενεργηθεί και όλα τα επικαλούμενα από αυτούς έγγραφα.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει ερήμην του 4ου των εφεσιβλήτων – 4ου των εναγομένων …………., στη θέση του οποίου υπεισήλθε η μοναδική εξ αδιαθέτου κληρονόμος αυτού ……….. η οποία παρίσταται δια της προσωρινής δικαστικής συμπαραστάτριας αυτής …………….. και κατ΄αντιμωλία των λοιπών διαδίκων.
Δέχεται τυπικά και κατ` ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την εκκαλουμένη υπ`αριθμ. 3218/2020 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά (διαδικασία περιουσιακών – μισθωτικών διαφορών)
Κρατεί την υπόθεση και δικάζει επί της από 20-12-2019 (γεν.αριθμ.καταθ. …………./2020) αγωγής.
Αναβάλλει την έκδοση της οριστικής του απόφασης.
Διατάσσει την επανάληψη της συζήτησης και τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης, η οποία θα γίνει με επιμέλεια του επιμελέστερου από τους διαδίκους.
Διορίζει πραγματογνώμονα από τον κατάλογο πραγματογνωμόνων που τηρείται στο Δικαστήριο τούτο, τον ………, πολιτικό μηχανικό της Πολυτεχνικής Σχολής ΑΠΘ, κάτοικο ………, οδός …… τηλ. ……….., ο οποίος, μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την κοινοποίηση σ` αυτόν αντιγράφου της παρούσας απόφασης, θα δώσει το νόμιμο όρκο του πραγματογνώμονα ενώπιον του νεότερου Εφέτη του Εφετείου Πειραιά και σε περίπτωση κωλύματός του, του αμέσως αρχαιοτέρου κ.ο.κ.
Στη συνέχεια, αφού λάβει γνώση των εγγράφων της δικογραφίας, των στοιχείων που θα του δώσουν οι διάδικοι, καθώς και αυτών που θα συγκεντρώσει ο ίδιος, έχοντας δικαίωμα να ζητήσει πληροφορίες και έγγραφα τόσο από τους διαδίκους όσο και από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες, καθώς και από τρίτους, μετά από επιτόπια θεώρηση του ως ανω μίσθιου ακινήτου που βρίσκεται στον Πειραιά και επι των οδών ………………,να γνωμοδοτήσει, με έγγραφη αιτιολογημένη έκθεσή του για το κόστος των εργασιών ανακαίνισης και επισκευής που όφειλε να εκτελέσει ο εναγόμενος ………… σύμφωνα με το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης και κατά τον όρο 5 αυτού, εργασίες που αφορούν: 1. Επισκευή και χρωματισμός όψεων 2. Επισκευή ρωγμής εξωτερικού τοίχου προς οδό ……….. και κάθε άλλου δομικού προβλήματος της τοιχοποιίας και του σκελετού που ήθελε αποκαλυφθεί κατά την ανακαίνιση. 3. Εξασφάλιση χώρων υγιεινής στο ισόγειο ή / και στον όροφο και εκτέλεση συναφών εργασιών σχετικών με ύδρευση και αποχέτευση. 4.Ενοποίηση χώρων ισογείου, συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου προς τον όροφο. 5. Ανακαίνιση ξύλινου κλιμακοστασίου. 6.Αποκατάσταση δαπέδων και ορόφων. 7. Αποκατάσταση εξωτερικών και εσωτερικών κουφωμάτων και 8. Νέες ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις. Και
Τη γνωμοδότησή του αυτή πρέπει να καταθέσει εντός προθεσμίας δυο (2) μηνών από την όρκισή του στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου, με σύνταξη οικείας έκθεσης κατάθεσης.
Κρίθηκε κι αποφασίσθηκε στον Πειραιά στις 26 Οκτωβρίου 2022.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Και αντ΄ αυτής, λόγω
προαγωγής και ανα-
χωρήσεως, η ορισθείσα
από τον Πρόεδρο του
Τριμελούς Συμβουλίου
Δ/νσης του Εφετείου
Πειραιώς, Mαρία
Παπαδογρηγοράκου, Εφέτης
Δημοσιεύθηκε δε στο ακροατήριό του στον Πειραιά σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στις 26 Οκτωβρίου 2022, με άλλη σύνθεση, λόγω προαγωγής και αποχωρήσεως της Δικαστού Γεωργίας Λάμπρου, αποτελούμενη από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης Ιωάννη Αποστολόπουλο, Πρόεδρο Εφετών και με την ίδια Γραμματέα χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ